常州绿地世纪城B地块项目后评估-设计总结N

1、常州绿地世纪城B地块项目后评估设计总结N第一页，共144页。项目后评估设计总结后评估的目的序 言项目启动会纲要！知识是可以管理的！总结过去，指导未来！不同管理者，基本的品质！设计师有问题，问题在管理者！第二页，共144页。项目后评估设计总结3.1 项目简介3.2 政策解读3.3 总图规划3.4 地下车库（人防）设计3.5 方案设计3.6 施工图设计3.7 室内设计3.8 景观设计3.9 效果把控3.10 产品创新3.11 规划报建与验收3.12 技术管理项目总体概况及评价土地分析与产品定位设计总结营销总结合约总结工程总结物业总结项目总结第三页，共144页。3.1 项目简介设计总结城市区位 项目

2、区位周边情况 周边交通规划条件已有优秀现场照片第四页，共144页。大 区 域区位：直线距离省会南京约115公里，距金融中心上海155公里，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。大 区 域交通：市区北临长江，南濒太湖，京杭大运河、京沪铁路和沪宁高速公路穿越而过，民航机场通达北京、广州、厦门、深圳等国内多个大中城市，并具备了开通中程国际航线的条件；长江常州港万吨级通用码头已建成投入运行，石化码头和集装箱码头也在建设中。 3.1 项目简介城市区位设计总结沪宁铁路沪宁高速公路常州市政府武进区政府第五页，共144页。城市人口数量：2010年末常州户籍人口为360.8万人，与常住人口之比为1：1.

3、3；十年间常州户籍人口共增加19.3万人，增长5.7%，年平均增长0.6%。城市GDP总量：常州市2009年GDP总量为2518.66亿元按可比价计算增长11.7%，其中第一产业91.6亿元，增长4.7%；第二产业1429.73亿元，增长10.8%；第三产业997.33亿元，增长14.1%。GDP增速在全省13个城市中列第10位，在苏南5市中列第2位。城市经济状况： 2010年全市完成财政总收入841.7亿元，比上年增长23.5%。 3.1 项目简介城市区位设计总结城市人口（万）GDP（亿）销量（套/日）价格南京80010.18%4170200-250苏州100013.30%7400400-4

4、10徐州85810.91%2220150-200南通728 9.26%2760盐城726 9.23%无锡637 8.10%5000150-200常州459 5.84%2430200-220扬州446 5.67%1800 30- 50镇江311 3.96%1580 50- 80常熟注：人口统计为2010年6月全国人口普查数据第六页，共144页。城市规划： 城市用地发展战略是：“控制东西，发展南北，重点向北发展的新区也与母城基本连片，故布局结构形态是：以老城为中心，以对外交通干线为发展轴，形成以戚墅堰、湖塘、新闸、龙虎塘为四翼的“一城四翼”城市布局。 飞龙居住区介于新老市中心之间，南行北往都很方便

5、。随着周边生活配套设施不断完善，飞龙居住区的远景成长潜力及投资价值十分显著。而区内其他大型生活社区的建设崛起，更将为该片区插上发展的翅膀，振翼高飞。3.1 项目简介项目区位设计总结第七页，共144页。文字图片3.1 项目简介项目区位设计总结BCA第八页，共144页。3.1 项目简介周边情况设计总结一、周边配套： 商业：绿都万和城商业配套较多 教育 : 幼儿园：待定（项目C地块） 中小学：新闸小学、中学 医疗：三井医院 景观：常州荷园、飞龙体育公园二、周边竞品： 绿都万和城 均价 7000元/平方米 银河湾第一城 均价 7-8000元/平方米 天山花园 均价 6000元/平方米三、周边优劣： 生

6、活配套设施不断完善，居住区人流量稀薄，需3-5年的规划发展四、后 评 估： 周边配套少。项目商业配套和幼儿园规模不大，提前出形象有利于销售第九页，共144页。3.1 项目简介周边情况设计总结自身条件 有利条件：童子河（泄洪河道）景观 不利条件：飞龙居住板块端头，外环高架外 紧龙江路高架，有绿化带隔离 噪音干扰 西侧紧临工厂（非化工厂）对 策 有利条件：临河设置别墅 不利条件：城市绿化带堆坡，临高架设小户型第十页，共144页。3.1 项目简介周边交通设计总结周边交通 龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江高速的重要交通干线，龙城大道东西向贯穿城市，两条道路的交汇处即为常州第一高架龙江路高架。周边道

7、路：龙城大道-用地北侧、城市主干道 龙 江 路-用地东侧、城市主干道 飞 龙 路-用地南侧、城市干道 新 闸 路-用地内部、城市之道道路断面：道路标高：小区内部场地抬高周边交通：公交98路 、 内部设公交回车场交通站点：新闸路段，在地块周边可开设机动车出入口市区主要人流第十一页，共144页。3.1 项目简介规划条件设计总结规划要点 B地块： 用地面积： 98255平方米 建筑面积： 216161平方米 容 积 率： 2.5 建筑密度： 30% 绿 地 率： 30% 层 数： 4层32层 配 建：占地8000平方米的12班幼儿园 配 建：建筑面积2000平方米的菜市场 根据规划局意见调整至C地块

8、龙江路（高架桥）20米宽绿化隔离带第十二页，共144页。3.2 政策解读设计总结规范要求规范突破风险管控规范原则已有优秀现场照片第十三页，共144页。3.2 政策解读规范要求设计总结常州市地区规范要求：1、地块内部建筑须满足：（1）低层住宅建筑满足1：1.32；（2）高层住宅满足大寒日连续日照不低于2小时，且地块最北侧建筑日照阴影（满足大寒日不低于2小时日照标准）不得超过相邻地块南侧多层建筑控制线及建筑阴影控制线；（3）地块内建筑对外部建筑日照无新增影响。2、根据常州市关于 江苏省城市规划管理技术规定的补充规定，高层住宅（35m-50m）山墙之间最小间距不小于15m。3、车位配比要求：控规要求

9、机动车每户1辆，非机动车每户2辆。实配机动车别墅每户2辆，高层住宅每户1辆，非机动车每户2辆。4、公共绿化要求：绿地率不少于30%。（绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率 ）5、小户型要求: 无70、90配比要求。6、容积率计算规则：（1）车库顶板抬高要求：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高一半者为地下室，房间地平面低于室外地平面高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者为半地下室。实际地下室房间地平面低于室外标高2.0米超过房间净高（3.7米）的一半，为地下室，不计入容积率。（2）层高限制：住宅建筑层高不能超过3.0米，公建不能超过4.5米，底商总高不大于7

10、.4米。（3）阳台面积限制：空中花园（阳台）进深不能超过3.0米。7、退让要求：北，西，东建筑退让用地边界及绿化绿线均为10米。（详见附图一）；南侧多层退让道路红线10米，高层退让道路红线15米；新裕路两侧多层退让道路红线8米，高层退让道路红线10米第十四页，共144页。3.2 政策解读规范突破设计总结规范突破规划指标三个地块平衡小区场地标高抬高，场地高于市政道路标高 1.5m后评估：B区场地并未抬高规范要求规范突破 风险管控规划原则第十五页，共144页。3.2 政策解读风险管控设计总结风险管控规划风险后评估：规划风险规范要求规范突破 风险管控规划原则参考表第十六页，共144页。3.2 政策解

11、读规划原则设计总结规划原则单体复制原型货值最大原则节约成本考虑场地抬高原则规范要求规范突破风险管控 规划原则后 评 估：考核设计在规划上溢价需要设计师清楚并明确提出第十七页，共144页。3.3 总 图设计总结指 标业态分布分期规划样 板 区交通分析物业用房小区出入口场地标高场地剖面管网综合管网专项已有优秀现场照片第十八页，共144页。3.3 总 图指 标设计总结经济技术指标表总 用 地 面积： 98255平方米地上建筑面积： 145420平方米 其中商业： 10070平方米地下建筑面积： 24540平方米 容积率： 1.49 总户数： 1388户 总人数： 4442人机动车总停车位： 622个

12、非机动车停车位：3891个B地块位于总体项目的东南角开发顺序 BC A第十九页，共144页。3.3 总 图业态分布设计总结业态分布表低层住宅高层住宅商业配套车库占地面积10035.2310356.86占地占比建筑面积建面占比套数套数占比货值货值占比注1、住宅有底商，统计占地面积，此占地归入住宅 注2、车库只统计货值和货值占比，不考虑建面占比第二十页，共144页。3.3 总 图分期规划设计总结分期规划表分期建 面 （）业 态开 工时 间开 盘时 间竣 备时 间交 房时 间一期11205小高层商 业09.509.810.1010.10二期57910别 墅商 业09.809.1111.1211.12

13、一期二期后 评 估：实际一期分两次交付，间隔6月以上带来交付区业主不便，带来交付区地库、停车等无法验收技术说明：结合规划和交通，控制分期规模、分隔地库分期相对独立、分期开发、分期验收和交付第二十一页，共144页。3.3 总 图样板区设计总结关键点说明样板区展示范围内景观、道路等要可控样板区兼顾后期开发的使用样板区要提供最佳展示空间和景观后 评 估位置合适，如往内部设置，许多不可控兼顾后期开发使用占用地块一角，避开地下车库第二十二页，共144页。3.3 总 图交通分析设计总结交通(流线)分析B区分三级物管，分为B1、B2区-2个组团。 B1区：主 入 口：人车分流，人行大厅、车行地库消防通道：S

14、2与4#楼之间（平时不对外开放）人行入口：S1和S2之间，平时外开放 B2区：主 入 口：人车混流（现场设计存在缺陷）次出入口：为消防通道不对外开放图例：城市道路小区车行道路地下车库入口半地下车库入口紧急消防通道小区入口小区人行出入口第二十三页，共144页。3.3 总 图交通分析设计总结交通(静态)分析B1区机 动 车：地面停41辆、地下停247辆B1区非机动车：设置地下室2612辆（B区）B2区机 动 车：基本是地面停车后 评 估：中低端项目，地面停车尽量做足小区内适当人车分流，无成本的提升品质除样板区外，地库未做足导致后期停车过多，地库压力过大有些住户停车不能直达住宅图例：住宅非机动车出入

15、口小区车行道路地下车库入口别墅区停车半地下车库小区地面停车商业、公建地面停车第二十四页，共144页。3.3 总 图交通分析设计总结交通(消防)分析提前征询：消防通道环通并到达每个单元门口消防通道一侧硬化，一侧可以做隐形车道消防登高面尺寸：18x8m，可否局部隐形消防登高面对绿化的的要求道路宽度为4米，样板区采用宅间路2.5米+隐形道路1.5米，图例：消防登高面紧急消防通道消防通道高架道路城市道路第二十五页，共144页。3.3 总 图物业用房设计总结关键点说明： 物管用房面积必须满足总建筑面积（地上地下）的4，共1127平方米。后 评 估： 整个项目物业管理用房集中在B地块 其他地块使用不便 其

16、他地块不利于委托不同物管公司用 途总面积(m)类型备注居 委 会300地上社区卫生服务站300地上基层文化室30地上物业客服中心1127地上公 厕120地上门卫（人车混行岗）三级物管系统：小区入口（一级） 组团大堂（二级） 单元大堂（三级）物业客服中心第二十六页，共144页。3.3 总 图小区出入口设计总结关键点说明： 机动车、非机动车、人行出入口并行设置如左图所示，功能需求：人、机动车、非机动车混行，实行一卡通进入一级管理区域，二级管理（小高层）人车分流，别墅区域人车混行，道闸控制。机动车车道宽：6000mm人行道路宽度：2500mm后 评 估：B区主入口空间狭小未详细结合物管方式设计别墅区

17、入口空间过小 第二十七页，共144页。3.3 总 图场地标高设计总结关键点说明：内部场地标高比市政道路标高抬高0.0米住宅正负零标高比场地标高抬高0.2米商铺室内比市政道路标高抬高0.1米；注：标高均采用绝对标高。后 评 估：后期场地标高比市政道路标高抬高1.5米 抬高省土方，有利排水，减少外部干扰图例+4.60市政道路标高住宅标高+6.10+4.9+5.35+6.10+6.10+6.10+6.10+5.35+5.35+5.35+5.35+5.35+6.10+6.10+6.10+6.10+4.60+4.90+4.2+4.60+4.70+4.70商铺标高第二十八页，共144页。3.3 总 图场地

18、剖面设计总结图例+6.40+5.15公共地下庭院地下车库+4.80市政道路标高内部场地标高+6.40第二十九页，共144页。3.3 总 图场地剖面设计总结关键点说明 各设计单位之间交界部分是设计盲点表达场地周边剖面关系，此点易疏漏关键部位提醒景观设计单位南侧与学校场地有高差后 评 估后评估第三十页，共144页。3.3 总 图场地剖面设计总结关键点说明 场地与北侧城市道路存在高层和绿带需景观重点处理的部位第三十一页，共144页。3.3 总 图场地剖面设计总结关键点说明场地东侧（右侧）临港闸河道场地西侧（左侧）临商业地块第三十二页，共144页。3.3 总 图场地剖面设计总结第三十三页，共144页。

19、3.3 总 图管线综合设计总结关键点说明：1.给水:水源由市政管网供给。市政管网直接供小区内1-5层生活用水及市政消火栓用水。小区内设给水加压和消防加压泵站各一座，加压后供超过5层的住宅楼生活用水及小区室内消防用水。加压生活给水及加压消防给水自加压泵站接至地下汽车库后送至各幢住宅。2.污水:小区污水排入市政已有污水管。3.雨水:小区雨水结合景观、总平面布置，部分雨水考虑收集处理后补充景观用水，其余排入市政雨水管。4.燃气:小区内设置燃气调压站一座。中压燃气由市政已有中压管接进。5.供电.电力由外围城市管网接进，均应埋地敷设。小区内设小区变七个，中间变两个。6.弱电.电信、有线电视由规划道路接进

20、，均应埋地敷设。电信、有线电视等管线同管位敷设。7.小区宅间路灯结合规划审批的景观图设置。图例路灯电缆管线污水管给水管线煤气消防报警等综合电缆管线电力电缆管线有线管线第三十四页，共144页。3.3 总图管综剖面设计总结第三十五页，共144页。3.3 总图强电方案设计总结关键点说明1、小区变电所: 1）平均250户建一座终端变电所（终端变电所将10kv变至4kv），变电所的供电半径不超过150米（供电半径是指配变低压柜至计量表之间的低压导线长度） 2）3-4座终端变电所设置一座中间变（中间变为10kv到10kv）3）变电所设计 轴线尺寸 中间变电所尺寸：7Mx16M 终端变电所尺寸：7Mx11M

21、 箱式变电所尺寸：3Mx5M 室内地坪：高于室外地坪0.35m 室内净高：室内净高应 4.4m，局部梁底净高应4.0m最新要求：小区变尺寸：15*8 中间变尺寸：10*19 中间变+小区变尺寸：16*16小区变与建筑防火间距北面18米，南面13米。2、煤气进入小区为中压、高压时应设煤气调压站3、居委会、物业管理用房、社区活动中心明确其位置和面积;结合公建配套要求4、卫生服务站5、公共厕所第三十六页，共144页。3.3 总 图弱电方案设计总结线路 插图关键点说明：一、电信：（2家运营商)电信总机房设在一期地下室内各15M 位置根据建筑布置；小区合院、住宅单元内设电信交接箱；线路由河海东路引入。二

22、、有线电视有线电视总机房设在一期地下室内10M 位置根据建筑布置；小区合院、住宅单元内设有线电视分配箱；线路由河海东路引入。三、消控、监控、周界、巡更、对讲消控、监控、周界、巡更、对讲总机房设在一层物管内40M 位置根据建筑布置。四、路灯管理间路灯管理间设在一层住宅架空层内20M 位置根据建筑布置。消控、监控、安防2家运营商,电信总机房设在一期地下室内各 15 平米有线电视总机房设在一期地下室内 10 平米图例电信、有线电视线路由河海东路引入电信、有线电视线路由太湖东路引入（备用）第三十七页，共144页。3.3 总 图给 水设计总结关键点说明：图例第三十八页，共144页。3.3 总 图雨 水设

23、计总结插图关键点说明：1、车库顶板以上雨水重力排放。2、下沉庭院及车库地板雨水提排，在车库设置集水坑提排。3、小区绿化灌溉及水景用水取至东支河，经机房提升后补充小区绿化灌溉及景观用水。灌溉标准按2升/立方米每天，全年按180天灌溉。灌溉水量：W=2x32711x2x10=130m/d；蓄水池：130 x1=130m。经复核常州年降雨量，满足补充水水量要求。4、南侧雨水排入太湖东路雨水排放点。5、检查井盖尽量避开道路。雨水管网 排放点 图例第三十九页，共144页。3.3 总 图污 水设计总结插图关键点说明：1、住宅区污水重力排放。2、负一层设置卫生间，污水提升后排放。地块北侧污水排入河海东路的污

24、水排放点，南侧污水排入太湖东路污水排放点。3、检查井盖尽量避开道路。图例污水管网污水排放点 第四十页，共144页。3.4 地下车库设计总结经济性分析平面及车位指标人防车库人员疏散非人防车库高度控制暖通平面暖通剖面暖通机房车库排水已有优秀现场照片第四十一页，共144页。3.4 地下车库经济性分析设计总结面临的问题：1、常州的地下室成本高，超过5米的地下室需做基坑维护。基坑维护费用测算如下：2、常州的车位设计标准高，且验收严格。（见右表）地库设计原则：1、场地标高抬高1.5米，减少车库挖深。2、提高停车效率，尽量在负一层解决车位需求，不做多层地下车库。业态机动车停车标准（停车位/户）非机动车停车标

25、准（停车位/户）住宅12商业机动车停车标准（每10000）非机动车停车标准（每10000）50750车位设计数量要求车位设计尺寸要求分项常州规范国家规范车位大小2.5*62.4*5.3车道65.5微型车位无折算0.7折算自行车1.5/个12/个基坑情况场地地质条件地区常用手段估算指标单层地下室挖深5m左右一般土质条件1:0.3放坡土钉墙200元/m淤质土1:0.60.8放坡土钉墙300元/m2层地下室挖深89米一般土质条件1:0.30.5放坡土钉墙350元/m淤质土(视土层分布情况)1:0.81放坡土钉墙500元/m土钉墙+支护桩2250元/m第四十二页，共144页。3.4 地下车库平面及车位

26、指标设计总结项目小高层区低层区地下室总面积地下车库层数地下车库面积地下车位 数车 库效率比平 均效率比户 数户数比地下自行车库 面 积地下自行 车 位 数第四十三页，共144页。3.4 地下车库人防车库设计总结地下车库局部平面图(人防车库)关键点说明：征询当地人防政策，合理设计和控制成本1、未结合主楼设置，住户地下停车不方便。2、超配的政策 对完成依法配套建设任务以外建设的人防工程，享受减免各项政策性规费后，按以下标准再给予相应的奖励： 2.1超配建按照50元/,多造的应配建按照300元/ ； 2.2 建设单位按照省政府办公厅苏政发【2001】40号文件规定民用建筑按地面建筑总建筑面积每平方米

27、56元缴纳易地建设费（B2别墅）。3、免规费第四十四页，共144页。3.4 地下车库非人防车库设计总结地下车库局部平面图(非人防车库)关键点说明：3、有产权 履行人防法定义务以外由社会投资者出资建设的具有防空功能的地下民用建筑，无论是单建式还是结建式，由投资者负责房地产登记。房管部门负责进行产权登记，发放产权证；国土部门负责进行土地结建式，由投资者负责房地产登记。房管部门负责进行产权登记，发放产权证；国土部门负责进行土地使用权登记，发放国有土地使用证。4、增投资 普通地下车库造价约为：1700元/ 人防地下车库造价约为： 2000元/第四十五页，共144页。3.4 地下车库高度控制设计总结地下

28、车库局部剖面图关键点说明：1、场地标高比市政道路标高抬高1.5米。2、地库顶板覆土厚度1.5米。3、高层、商业地库为一层，别墅地面停车，地库层高3.4米车库层高3.4米覆土厚度1.5米第四十六页，共144页。设计总结关键点说明：地下车库层高有限，净高紧张管线需要详细排布标注管径和水平和垂直距离避免地库管线从地下室门厅进入地下车库的标示和立面可以更好3.4 地下车库暖通平面图后评估：地下车立面有些单调第四十七页，共144页。设计总结3.4 地下车库标示第四十八页，共144页。设计总结排风机房补风机房主楼核心体下面不能做隔夹层，要留管线穿越空间。关键点说明：1、由于主楼下面与车库相连，其面积要按车

29、库来算排烟通风量。2、由于主楼下面以后要隔夹层，伸到主楼下面的风管要受影响,层高受影响。3、主楼核心体下面不能做隔夹层，要留管线穿越空间。图例喷淋主管3.4 地下车库暖通平面图第四十九页，共144页。设计总结后评估说明：1、B区一期地下车库总建筑面积为4105平方米，其中人防4018平方米。A区停车数量133辆，B区停车数量117辆。A区防火分区面积为3864，设2个独立室外人行出入口，疏散距离最远点为56米。B区防火面积为3679平方米，设2个独立的室外人行出入口，疏散距离最远点为45米（柱网尺8000mmX5000mm）。B区A区3.4 地下车库送排风第五十页，共144页。3.4 地下车库

30、暖通剖面设计总结图例关键点说明：1、由于主楼下面与车库相连，其面积要按车库来算排烟通风量。 2、主楼下面以后要隔夹层，伸到主楼下面的风管受影响,层高受影响。 3、主楼核心体下面不能做隔夹层，要留管线穿越空间。 喷淋主管风管主管桥架第五十一页，共144页。3.4 地下车库暖通机房设计总结金属减震器支架消声静压箱关键点说明：1、排烟机房设置在庭院下方空间。2、排烟风机采取减震 ，风管采用减震支架。 排烟机房大样第五十二页，共144页。设计总结3.4 地下车库人员疏散示意关键点说明： 车库人员疏散口设置：每个合院设两个直接的疏散口，经下沉庭院疏散至一层。第五十三页，共144页。设计总结地下车库及汽车

31、坡道集水坑示意3.4 地下车库排 水第五十四页，共144页。3.5 方案设计设计总结效果图实景照片住宅户型综述住宅标准层平面住宅首层平面住宅地下一层平面住宅一层门厅平面住宅标准层公共部位平面住宅造型住宅材料选用住宅立面控制住宅重点部位已有优秀现场照片第五十五页，共144页。3.5 方案设计效果图设计总结第五十六页，共144页。图片设计总结3.5 方案设计效果图第五十七页，共144页。设计总结3.5 方案设计效果图第五十八页，共144页。设计总结3.5 方案设计效果图第五十九页，共144页。设计总结3.5 方案设计效果图第六十页，共144页。设计总结3.5 方案设计实景照片第六十一页，共144页

32、。设计总结3.5 方案设计实景照片第六十二页，共144页。设计总结3.5 方案设计实景照片第六十三页，共144页。设计总结3.5 方案设计实景照片第六十四页，共144页。设计总结3.5 方案设计实景照片第六十五页，共144页。设计总结3.5 方案设计实景照片第六十六页，共144页。设计总结3.5 方案设计实景照片第六十七页，共144页。设计总结3.5 方案设计实景照片第六十八页，共144页。设计总结3.5 方案设计实景照片第六十九页，共144页。设计总结3.5 方案设计实景照片第七十页，共144页。设计总结3.5 方案设计实景照片第七十一页，共144页。3.5 方案设计住宅户型综述设计总结物业

33、类型面积/栋户数层数所占面积舒适排屋经济排屋小高层住宅点式高层沿街商铺合 计舒适排屋经济排屋小高层住宅沿街商铺点式高层第七十二页，共144页。3.5 方案设计住宅标准层平面设计总结后评估：一、优点-赠送空中花园，由原来二房可变三房，提高了户型的性价比；二、优点-功能的灵活性、可变性比较强，可根据客户的不同需求进行二次装修；三、缺点-中间户型厨房间的采光不足赠送空中花园6,可改成小卧室或书房阳台赠送3。赠送空中花园6,可改成小卧室或书房。厨房窗户位置不合适及影响采光赠送假凸窗1.51、溢价点分析2、赠送风险分析3、特殊与一般户型分析第七十三页，共144页。3.5 方案设计住宅标准层平面设计总结单

34、独户型关键的：1、户内标高变化2、单体组合关键点：1、公共部位管井和消火栓（位置、洞口高度）2、公共部位吊顶管线（水电管线、煤气管线）3、公共部位不同位置地面做法和标高（室外连廊、电梯厅、户内）第七十四页，共144页。3.5 方案设计住宅一层平面设计总结后评估：一、优点-首层门厅面积约12-15，适合经济型住宅，避免堆放非机动车；二、优点-门厅、楼梯、电梯的结合方式动线顺畅；三、缺点-一楼公共部位的表箱设计未到位？门厅面积约12-15，避免堆放自行车第七十五页，共144页。3.5 方案设计住宅地下一层平面设计总结后 评 估地下非机动车库未设置门禁地下非机动车库缺少采光地下非机动车库没有负一层门

35、厅第七十六页，共144页。3.5 方案设计住宅一层门厅平面设计总结后 评 估：建筑出入口，考虑信报的形式及位置，同时布置相应的设备用房缓坡 无障碍设计单元号的位置第七十七页，共144页。3.4 方案设计住宅标准层公共部位平面设计总结后 评 估：11层住宅楼梯为开敞式楼梯，1部电梯电井可设在楼梯的休息平台处，水及消防需设在楼板层，方便走管第七十八页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅造型后 评 估英式设计元素经典，运用有度英式别墅设计元素，在小高层体现第七十九页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅造型后 评 估英式设计元素经典，运用有度英式别墅设计元素，在小高层体现第八十页，共144

36、页。设计总结后 评 估英式设计元素经典，运用有度英式别墅设计元素，在小高层体现3.5 方案设计住宅造型第八十一页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅材料选用后 评 估屋面瓦：小高层屋面，距离较远 波形瓦，造型明显涂 料：土黄色与砖红色搭配劈开砖：1:2:7砖红色，主色为7 增加墙面质感多彩石：仿门头石材涂料， 仿石材分格，远看乱真石 材：单元门头，局部干挂 好钢用在刀刃第八十二页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅材料选用-瓦关键点说明坡屋面的瓦别 墅用平板瓦坡屋面的瓦小高层用波形瓦瓦的颜色同色系跳色2.2:7.8后 评 估瓦露出的水泥要刷同色涂料第八十三页，共144页。设计总结3

37、.5 方案设计住宅立面控制后 评 估要求设计单位提供，立面控制手册控制甲方组织施工交底 * 以上方法的实施， 立面材料基本可控第八十四页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅重点部位屋顶关键点说明坡屋顶空间的利用和高度预留进入坡屋顶的楼梯位置坡屋顶空间的采光屋脊形式和使用空间关系平屋顶构架结合成本和档次后 评 估小高层坡屋顶成本过高、工期长小高层坡屋顶与售价不匹配第八十五页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅重点部位屋顶露台关键点说明避免因造型影响户型实用因保温厚度，栏杆高度影响室内考虑露台门上雨棚的设计后 评 估屋顶露台擅自搭建，破坏外立面设计避免业主擅自搭建的可能性有意赠送空间，

38、最好业主直接安装门窗就可使用现场照片-更远（马路上）局部的照片第八十六页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅重点部位太阳能关键点说明方案设计中就要体现明确太阳能的位置、尺寸太阳能机型提前确定分体水箱位置-地下室、屋顶后 评 估早确定基座位置，减少支架高度分体承压需优化室内管线第八十七页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅重点部位落水系统后 评 估落水管未详细定位，影响立面檐沟尺寸较小、位置不当，大雨时，雨水易冲出原因是未考虑屋面厚度影响檐沟定位关键点说明方案设计中就要体现明确太阳能的位置、尺寸太阳能机型提前确定分体水箱位置-地下室、屋顶第八十八页，共144页。设计总结3.5 方案设

39、计住宅重点部位外遮阳关键点说明方案中与建筑整体设计明确外遮阳形式确定外遮阳位置确定外遮阳处理方式确定外遮阳节点做法和形式后评估外遮阳与建筑未一体化考虑外遮阳卷帘盒与窗眉冲突垂直轨道未预埋，节点需优化第八十九页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅重点部位阳 台后 评 估考虑业主阳台和花池封闭，避免业主会拆除栏杆确定外墙材料包进阳台收头的位置，避免封阳台铲除* 考虑业主日后改造，破坏立面第九十页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅重点部位栏 杆后 评 估考虑业主阳台和花池封闭，避免业主会拆除栏杆铁艺栏杆靠外侧或内侧，便于封闭阳台玻璃栏杆的玻璃周边联通，窗直接坐在栏杆扶手上* 考虑业主日

40、后改造，破坏立面第九十一页，共144页。设计总结后 评 估个别空调外机位设计考虑不当， 造成空调凝水管外露常州最新的日照要求沿线分析，众志9.0软件，空调突出外墙，边上房间日照很可能不过3.5 方案设计住宅重点部位空调机位关键点说明方案需明确外机和管线隐藏方案需有确定的外机位空间外机位明确，避免外移第九十二页，共144页。设计总结后 评 估通气孔3.5 方案设计住宅重点部位厨房外风帽关键点说明厨卫通气孔有局部横穿水平线条，雨水易顺通气孔进入房间。建议方案如下：1、通气孔需采取防雨水倒灌措施。2、通气孔位置需标注位置第九十三页，共144页。设计总结原设计方案成品线条3.5 方案设计住宅重点部位线

41、 条关键点说明控制线条数量和成本确定线条尺寸和做法注意线条的收头和出挑注意线条部位的漏水-节点做法第九十四页，共144页。设计总结成品线条3.5 方案设计住宅重点部位线 条关键点说明外墙面有大腰线，宽度约50公分,存在两户间相互攀爬的安全隐患建议后期设计能考虑腰线问题与安防的关系第九十五页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅重点部位雨棚关键点说明控制成本，首先采用结构做法谨慎选用玻璃顶考虑雨棚排水方式后 评 估顶部玻璃容易脏，清洗较难侧边采用玻璃收头，略显粗糙雨棚坡度小，产生顶部积水第九十六页，共144页。设计总结三角形石材线条应为光面的做法保证线条的形状石材拼缝关键点说明控制石材成本和

42、产品外观清晰石材降低成本手段确定石材和其他材料的交接考虑石材内部包管空间后评估施工单位漏做一种面层的石材未现场放样，线条处空隙过大3.5 方案设计住宅重点部位石 材第九十七页，共144页。设计总结后 评 估自行车坡道栏杆高度过大 对景观环境影响较大 非机动车坡道两侧挡墙高度已超出可踏面的规定，可计入安全护栏总体高度自行车坡道要考虑对邻近住户的影响3.5 方案设计住宅重点部位非机动车坡道关键点说明坡道与住宅的关系坡道形式与景观的关系坡道反坡和明沟防水第九十八页，共144页。设计总结后 评 估自行3.5 方案设计住宅重点部位地下室采光关键点说明别墅地下室采光井别墅地下室考虑通风第九十九页，共144

43、页。设计总结后 评 估地下非机动车库使用效率很低设计上可以改进车库的现场照片3.5 方案设计住宅重点部位非机动车库关键点说明车库的有效使用车库的位置（大高层在负一层）车库的采光和通风，提高舒适度车库的门厅和门禁考虑集中收费停车，避免上楼第一百页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅重点部位通道入口后 评 估台阶带来使用不便，后物业改造出入口和道路上尽量坡道处理关键点说明主要出入口和道路上避免台阶住宅单元入口无台阶可避免残坡减少台阶也是减少成本第一百零一页，共144页。设计总结3.5 方案设计住宅重点部位表箱、管线后 评 估配套部对专项设计不够重视设计部经验不足，需积极补位景观设计环节也未能

44、及时补位关键点说明室外管井和箱体对品质影响明小区室外管线、箱体等专项设计不可控专业设计委托合作方深化第一百零二页，共144页。3.6 施工图设计总结设计说明总平面图平面图立面图剖面图节点详图已有优秀现场照片第一百零三页，共144页。设计总结设计说明后评估：面层做法表达不清3.6 施工图设计说明第一百零四页，共144页。后 评 估问题：B区交付后发现，箱变和管井盖对景观品质破坏较大分析：专项管线与景观的协调失控，施工图设计单位对总图不够重视办法：明确责任，加强从综合管线到专项管线到局部管线详细审核-详见专项分析设计总结3.6 施工图总平面图第一百零五页，共144页。设计总结后 评 估问题：公共部

45、位的消防、弱电箱位置随意、混乱分析：建筑师和甲方缺少对机电和设备专业的协调，管控缺失办法：明确建筑施工图提供公共部位立面图（包括箱体在内）3.6 施工图平面图第一百零六页，共144页。设计总结 后评估-落水系统问题：个别位置不当，破坏立面效果和产品品质分析：甲方、方案和施工图三方都忽视了办法：施工图单位协助，方案中明确位置 后评估-外遮阳问题：外遮阳影响立面效果分析：新使用的产品，设计单位缺少经验办法：了解产品，厂家提前介入方案设计3.6 施工图立面图第一百零七页，共144页。设计总结后评估-屋檐问题：屋檐下门窗不能外开分析：设计师经验不足，剖面为详细表达办法：增加关键部位剖面数量后评估-栏板

46、高度问题：顶层露台栏杆遮挡室内视线，高500+1100分析：露台和室内有高差和防护高度要求办法：过高部分采用通透铁艺栏杆或玻璃栏板3.6 施工图剖面图第一百零八页，共144页。设计总结屋面工程墙体工程楼面工程门窗工程景观工程3.6 施工图节点详图第一百零九页，共144页。立面索引檐口设计纵剖面说明檐沟：34.63元/米，挂于檐口外，檐口为混凝土材料，侧向收于山墙线脚处。注意收头平整度平剖面成品檐沟设计总结3.6 施工图节点详图屋面工程第一百一十页，共144页。立面索引檐口设计瓦屋面与老虎窗设计纵剖面说明老虎窗为采光通风用，注意其与瓦屋面交界处平整度。3.6 施工图节点详图屋面工程第一百一十一页

47、，共144页。立面索引檐口设计天窗设计纵剖面说明威卢克斯天窗注意与瓦面交界处防水处理平剖面设计总结3.6 施工图节点详图屋面工程第一百一十二页，共144页。亮点与经验亮点：1、英式坡屋面形成高低错落的天际线，并结合大坡屋面形成一定的赠送空间2、檐口与山墙交接自然，檐口错落有致经验：1、太阳能集热板位置合理设置，避免出现无法隐藏的情况而影响立面效果2、注意雨水管位置，设计时尽量布置在阴角处3、檐沟接不到雨水，考虑屋面厚度与檐沟出挑的关系4、屋面瓦水泥收头部位，要用与瓦同色涂料粉刷设计总结3.6 施工图节点详图屋面工程第一百一十三页，共144页。立面索引墙体工程突窗台下口处理纵剖面说明注意石材与天

48、窗的交接处理特别是不同厂家之间的配合平剖面设计总结3.6 施工图节点详图墙体工程第一百一十四页，共144页。立面索引墙体工程涂料外墙基座处理纵剖面说明注意施工平整度，突出部分最好做滴水线平剖面设计总结3.6 施工图节点详图墙体工程第一百一十五页，共144页。立面索引墙体工程石材基座处理纵剖面说明转角处拼缝的好坏对石材效果有重要影响平剖面设计总结3.6 施工图节点详图墙体工程第一百一十六页，共144页。立面索引墙体工程石材墙面处理纵剖面说明注意石材与涂料交接处的平整度，与色差的控制平剖面设计总结3.6 施工图节点详图墙体工程第一百一十七页，共144页。立面索引墙体工程造型烟囱处理纵剖面说明平剖面

49、3.6 施工图节点详图墙体工程第一百一十八页，共144页。立面索引墙体工程山墙收边处理纵剖面说明注意平整度，斜切面砖的平整度平剖面设计总结3.6 施工图节点详图墙体工程第一百一十九页，共144页。立面索引墙体工程露台栏板处理纵剖面说明与栏杆交界处做好防水与找坡平剖面设计总结3.6 施工图节点详图墙体工程第一百二十页，共144页。立面索引墙体工程一般墙面处理纵剖面说明除一般做法外，应注意面砖拼花的自然设计总结3.6 施工图节点详图墙体工程第一百二十一页，共144页。立面索引墙体工程局部交接处理纵剖面说明檐口与女儿墙处留有施工距离，且此处屋面应设置水舌排水。设计总结3.6 施工图节点详图墙体工程第

50、一百二十二页，共144页。亮点与经验：亮点1、立面线脚丰富，增加了产品的品质；2、局部设置不规则形状外窗有助于丰富立面，起到点睛作用；3、凸窗起到了丰富立面的作用，增加的立面层次。经验1、窗外遮阳提前设计，若为外遮阳系统则设计应考虑预留位置；2、若此处须设置这样，则应在方案时期考虑，以便控制完成效果；3、在英式风格中应注意其与檐口的距离；4、线条收头厚度，涂料、面砖、石材的墙面厚度不同，线条压顶出挑也要不同；5、不同材料的交接收头，本项目不同厚度的面砖和石材在户门处的收头。设计总结3.6 施工图节点详图墙体工程第一百二十三页，共144页。立面索引楼面工程露台处理纵剖面说明注意设计中避免“可踏面”情况发生平剖面设计总结3.6 施工图节点详图楼面工程第一百二十四页，共144页。立面索引纵剖面说明注意为外遮阳导轨设置预留空间门窗工程一般窗处理设计总结3.6 施工图节点详图门窗工程第一百二十五页，共1