8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析二 实践单位：常州基建土地房地产评估咨询有限公司 姓 名：刘圣明 邮 编：213161档 案 号：20063200567 资格证书号：2008320029摘要：本案例是常州市某房地产有限公司在武进中心城区的一宗国有出让商住用地的评估。评估目的是为委托估价方进行待估宗地土地使用权抵押提供价格参考，评估方法是剩余法。关键词：估价 实例 方法 过程 案例：常州市某房地产有限公司在武进中心城区经土地挂牌出让取得了一宗36078.00m2的商住用地土地使用权，现将实施商品房开发，因资金不足，准备以取得的土地使用权抵押，从银行取得资金支持。待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下

2、水、通气 “六通”和宗地红线内通路、通电、通上水，场地平整“三通一平”，用途为商住用地，使用年限住宅为70年、商业为40年，已使用0.4年，土地登记面积为36078.002,本次抵押部分面积为36078.002的国有出让土地使用权价格，为委托估价方进行待估宗地土地使用权抵押提供价格参考依据。估价基准日为：二七年四月二十日。用剩余法评估其土地价格。一、估价方法1.土地估价方法的选择根据待估用地的特点及估价目的，待估用地的估价方法可选用市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法。根据估价师收集的资料，与待估用地处于同一供需圈的商住用地有一定的交易案例，可选用市场比较法；作为商住开发用地有详细的开发费用

3、和售价资料，可选用剩余法；待估用地区域内近来商住用地开发活跃，地价不断攀升，不适宜选用基准地价系数修正法及成本逼近法。因此，本次估价采用市场比较法和剩余法两种方法对待估用地地价进行评估。限于篇幅，本文仅重点介绍剩余法。2.土地估价的技术路线剩余法又称假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用、开发过程中发生的税费、公共设施配套建设费与相关的专业费及利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价格的一种方法。计算公式为：土地价格不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的税费-不可预见费用-利息-利润-税金二、估价过程1采用剩余法评估1.1规划的住宅开发面积待估宗地所

4、在区域位于武进淹城南侧（2005061）延政路与淹城路交叉口西南，宗地内建设项目为九洲.豪廷苑一期，其中住宅楼十一幢，建筑面积为37953m2，商业建筑面积为2453 m2，配套公建面积为1409 m2，地下车库面积为5899 m1.2建设期和资金投入的设定根据待估宗地的规模和土地开发程度，预计2年完成并投入使用，本次评估确定其开发期为2年，并以评估基准日作为开发起始日，二年内建设费用视为均匀投入。1.3销售期的确定根据常州市的房地产市场现状和趋势，以及待估宗地所在区域的实际情况，预计出售情况为开发期一年后预售80，开发完成时一次销售剩下的20。1.4不动产售价的确定根据常州市武进区房管局和常

5、州市武进城镇房地产交易市场的信息，结合估价师对待估宗地周围房地产市场的调查，地块距武进区行政中心约三分钟车程，距武进区商业中心约六分钟车程，距常州市主城约二十五分钟车程，地块北侧延政西路（路宽60米）已建成，地块东侧淹城南路（路宽80米）为贯穿常州市南北的快速干道之一，地块外围交通通畅便捷。地块总用地约337亩，本次评估宗地面积为54亩。建设用地之北部为约4000亩的淹城森林公园，东西南三面皆规划为居住用地。地块内现状为农田、河道及部分民宅，地势平坦。根据待估房地产的内部实际和区位条件和开发单位的一期预售价格，本次估价确定不动产开发完成时的售价分别: 住宅楼十一幢，建筑面积为37953m2，平

6、均售价为3900元/ m2；商业建筑面积为2453 m2，平均售价为8000元/ m2；地下车库面积为5899 m2，平均售价为1800元/ m2（已综合考虑地下车库可售比率），则总计销售价格为379533900+24538000+58991800=11.5建筑费、专业费的确定根据建筑工程概预算编制方法和标准，参照本项目类似工程建安工程投资额并结合对本项目的调研分析，确定该项目建筑费标准平均每平方米建筑面积800元，专业费用（含规划设计、勘探、临时供水电、临时道路、临时围墙、规划红线费、环评费、审图、成本认证费等费用）经测算平均合60元/m2，公共基础设施（所属小区内道路、供水、排水、供电、供

7、气、电信、绿化、照明、有线电视建设、环卫、智能化安防、污水接管费等分摊费用）380元/m2。合计为1240.00元/m2。1.6开发过程中的税费根据省市相关文件，待估宗地内市政公用基础设施配套费按建筑面积计为105元/m2。另外，消防设施建设费、发展新墙体材料专项费、新建房屋白蚁防治费、散装水泥专项资金、燃气建设费、档案整理编制费、城市规划技术费、质监、监理、招标费、人防工程费、垃圾处理费等，相关费用合计为226.72元/m2。建筑总费用合计为(1240.00元/m2+226.75元/m2)*47714.00=6998.45万元。1.7不可预见费用指在开发过程中，不可预见费用，按常规取建造工程

8、费的3。经计算不可预见费用为6998.45万元3%=209.95万元。1.8财务费用指在开发过程中的建筑费的贷款利息和融资费用，建筑按常规第一年投入40%，第二年投入60%，财务费率按同期银行一年期贷款利率6.39%计取，则财务费用=建筑费40%(1+财务费率)1.5-1) +建筑费60%(1+财务费率)0.5-1) =404.65万元1.9销售税费，指在销售过程中发生的必要费用和缴纳的税收。（1）销售费用取销售价格1。（2）营业税及二个附加按销售价格的5.4。销售税费经计算为17825.89万元（1%+5.4%）= 1140.86万元。1.10开发利润，指开发商在开发完成后，得到的合理净收入，一般按销售收入的15%20%计算，根据所在区域房地产开发走势及估价目的适用谨慎原则，计算利润为17825.89万元20%=3565.18万元。1.11.土地价格的计算1.11.1开发完成后的土地价格即为销售收入扣除建造成本和有关费用、税收、利润的余额。开发完成后土地价格=17825.89万元-6998.45万元-209.95万元-404.65万元-1140.86万元-3565.18万元=5506.8万