物业管理之安阳建业桂花居前期物业管理投标书

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.安阳建业桂花居前期物业管理投标书河南建业物物业管理理有限公公司二00五年年十一月月二十五五日 目 录文件名页码资格资质证证明文件件1.1有关关资质文文件1.2法定定代表人人身份证证明书1.3投标标代表授授权委托托书1.4投标标函1.5公司司简介1.6管理理业绩1.7现时时管理的的物业报价文件2.1前期期介入管管理2.2物业业服务费费收费标标准报价价2.3投标标分项报报价表技术文件3.1项目目负责人人简历3.2物业业管理总总体设想想3.3物业业管理组组织机构构

2、框架图图3.4物业业管理行行政管理理方案3.5公共共秩序维维护和消消防服务务方案3.6清洁洁绿化服服务方案案3.7物业业管理应应急预案案3.8物业业管理物物质装备备计划3.9物业业管理人人员配备备计划3.10物物业管理理总体目目标3.11物物业管理理相应的的规章制制度3.12物物业管理理所使用用的法律律、法规规商务文件4.1服务务承诺4.2收取取物业管管理费的的方式4.31.资格、资资质证明明文件1.1有关关资质文文件1.2法定定代表人人身份证证明书1.3投标标代表授授权委托托书1.4投标标函1.5企业业简介1.6管理理业绩1.7现时时管理的的物业1.2法定定代表人人身份证证明书法定代表人人身

3、份证证明书单位名称：河南建建业物业业管理有有限公司司单位性质：有限责责任公司司地 址：郑郑州市经经济技术术开发区区经南二二路288号成立时间：19994年88月经营期限：20年年姓名：丰光光， 性性别：男男， 年年龄：332岁，系系河南建建业物业业管理有有限公司司的法定定代表人人。特此证明。 投标人：河河南建业业物业管管理有限限公司日 期：20005年111月225日1.3投标标代表授授权委托托书投标代表授授权委托托书本授权委托托书声明明丰光系系河南建建业物业业管理有有限公司司的法定定代表人人，现授授权委托托我公司司的刘江江华为我我公司安安阳建业业桂花居居项目招招标活动动中我方方代表，我我方针

4、对对本次投投标做出出的书面面承诺以以及签署署的所有有文件，均均对我方方具有约约束力，我我方保证证遵守。代理人无转转委托权权，特此此委托。 代理人：刘刘江华 性性别：男男 身份证号码码：411018811997811119900115职务：河南南建业物物业管理理有限公公司安阳阳分公司司经理投标人：河河南建业业物业管管理有限限公司法定代表人人：丰光光授权委托日日期：220055年111月255日1.4投标标函投标函致：安阳建建业住宅宅建设有有限公司司 我我方已全全面阅读读和研究究了本次次招标文文件和招招标补充充文件，并并经过对对现场的的踏勘，澄澄清疑问问，已充充分理解解并掌握握了本招招标的全全部有

5、关关情况，同同意接受受招标文文件的全全部内容容和条件件，并按按此确定定本投标标的要约约内容，以以本投标标书内容容进行投投标。经经测算，前前期启动动开办费费为17769773元，物物业服务务费收费费标准为为0.771 元元/平方方米月。现现场派驻驻经理为为刘江华华，管理理人数227人，物物业管理理的目标标为达到到或超过过国家一一级普普通住宅宅小区物物业管理理服务等等级标准准。我方将严格格按照有有关物业业管理招招标法规规及招标标文件的的规定参参加投标标，如我我方中标标，在接接到你方方发出的的中标通通知书的的规定时时间内，按按中标通通知书，招招标文件件和本投投标书约约定与贵贵方签订订物业服服务合同同

6、，并递递交人民民币壹万万元的投投标保证证金，履履行规定定的一切切责任和和义务。本投标书自自开标之之日起七七天内有有效，在在此有效效期内，全全部条款款内容对对我方具具有约束束力。我我方如出出现以下下行为之之一者，你你方可无无条件没没收我方方的投标标保证金金。1、收回标标书。2、擅自修修改或拒拒绝接受受已经承承诺的条条款。3、在规定定的时间间拒签合合同或拒拒付履约约保证金金。4、在投标标、评标标过程中中有违法法违纪行行为。 投标人人：河南南建业物物业管理理有限公公司 投标人人代表：1.5企业业简介企业简介1.5.11公司实实力：河南建业物物业管理理有限公公司成立立于19994年年，是国国家建设设部

7、认定定的物业业管理一一级资质质企业，现现为中国国物业管管理协会会常务理理事单位位。公司秉承“追求卓卓越、坚坚忍图成成”的企业业精神，坚坚持“物业管管理、尽尽善尽美美”的质量量方针，专专业提供供全方位位的物业业管理服服务、房房屋租售售、工程程完善配配套服务务，获得得了业主主的一致致赞誉，在在社会上上树立了了良好的的企业形形象。1998年年8月，公公司率先先在河南南省行业业内通过过ISOO90002：119944第三方方国际质质量体系系认证，成成为河南南省第一一家获此此殊荣的的物业管管理企业业，在规规范化管管理方面面迈出了了关键的的一步。公公司的质质量体系系及各项项运作模模式日趋趋完善，从从业人员

8、员的质量量意识、服服务意识识得到极极大提高高，各方方面均取取得了优优异的成成绩。由由公司管管理的“金水花花园”、“建业广广场”、“建业城城市花园园”等小区区多次被被评为河河南省、郑郑州市“文明住住宅小区区”、“十佳住住宅小区区”、“卫生先先进小区区”等殊荣荣。19997年年-20002年年，“金水花花园”、“建业城城市花园园”先后荣荣获国家家建设部部“全国物物业管理理优秀住住宅小区区”、“全国物物业管理理示范住住宅小区区”之行业业最高荣荣誉。公司凭借多多年锤炼炼和沉淀淀的品牌牌、人才才、管理理模式、资资金以及及客户资资源等优优势，不不断引入入国内外外先进物物业管理理理念，注注重环境境和社区区氛

9、围的营营造，丰丰富公司司的省域域化和时时代化内内涵，塑塑造物业业管理品品牌。通过多年的的努力，公公司在市市场上取取得了骄骄人的业业绩，在在物业管管理行业业中奠定定了坚实实的基础础，成为为省内最最具规模模和极负负盛誉的的专业物物业公司司之一。1.5.22管理团团队：公公司实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制，本本着“高效、精精干、务务实”的原则则，按照照“定机构构、定岗岗位、定定编制、定定职责、定定工资”的“五定”工作要要求，建建立了现现代企业业管理机机制。公公司汇聚聚了一批批优秀管管理人才才，高层层管理人人员900%以上上为MBBA 学学历，中中层管理理员工具具有本科科学历的的占400%，

10、 1000%获得得全国物物业管理理专业培培训资格格证书。姓名职位证书闫颖春集团财务总总监兼物物业总经经理王志红副总经理许光平副总经理靳洪涛总助毛红艳总助陈清萍总助郑玲部门主管唐云香部门主管谢书敏部门主管张礼辉部门主管1.5.33物业服服务网：公司220022年底启启动省域域化发展展战略，经经过3年年的运作作，先后后在濮阳阳、商丘丘、新乡乡、南阳阳、三门门峡、驻驻马店等等13个个地市成成立物业业分公司司，为公公司规模模化发展展奠定了了坚实的的基础，其其管理的的小区服服务规范范、运作作成熟，迅迅速成为为当地物物业管理理行业的的一面旗旗帜。1.5.44管理理念念：企业精精神： 追求卓

11、卓越 坚忍图图成企业特特征： 守信用用 负负责任 走正正道 务正业业认知定定位： 中原物物业管理理“金牌牌管家”企业理理念： 根植中中原 造福百百姓质量方方针： 物业管管理 尽尽善尽美美服务理理念： 细节体体现尊贵贵1.5.55服务目目标：“持续满足足客户不不断增长长的需求求”是建业人人的一贯贯追求，我我们将高高扬规模模化发展展、信息息化管理理、专业业化管理理企业发发展战略略旗帜，继继续做河河南物业业管理行行业的领领跑者，为为物业管管理行业业做出新新的贡献献，为城城市化进进程做出出不懈努努力和追追求。目前，公司司管

12、理组组织机构构图见下下图所示示：如上图所示示，公司司采用了了总经理理全权责责任制的的垂直指指挥职能能与职能能部门的的专业职职能相结结合的管管理体制制。这样样既保证证了公司司总经理理对各部部门的直直接领导导指挥，充充分掌握握全局情情况，把把握主方方向，正正确决策策，又能能够放手手授权给给公司职职能部门门去协调调、指导导、监督督具体工工作的执执行。而而作为基基层作业业层的各各个业务务部门，则则能够在在各职能能部门的的指导、监监督和考考核下依依据明确确的目标标和要求求开展工工作。1.6管理理业绩管理业绩我公司目前前的物业业服务面面积达3300万万平方米米，物业业类型有有多层、小小高层、高高层、别别墅

13、、商商业，共共27个个服务项项目，其其中郑州州市有66个服务务项目，地地市188个服务务项目。有有关管理理业绩如如下：时间荣誉称号荣誉证1997年年“金水花园园”获“全国城城市物业业管理优优秀住宅宅小区”称号1998年年“金水花园园”被省精精神文明明建设指指导委员员会授予予“省级文文明社区区示范点点”的光荣荣称号1998年年公司内部质质量认证证体系通通过英国国摩迪国国际有限限公司（AAOQCC）ISSO90002国国际标准准第三方方认证，成成为省内内第一家家采用国国际质量量标准进进行管理理的物业业公司2000年年“金水花园园”被金水水区人民民政府评评为“绿化达达标生活活区”2000年年公司被评

14、为为“消费者者信得过过物业管管理公司司”2000年年公司当选为为中国物物业管理理协会常常务理事事单位2001年年城市花园通通过河南南省建设设厅组织织的“河南省省物业管管理示范范住宅小小区”的验收收2001年年 荣获郑州市市房地产产管理司司颁发的的20001年度度物业管管理企业业“先进单单位”2001年年获得郑州市市消费者者协会颁颁发的“二二零零一一年度郑郑州市物物业管理理企业先先进单位位”称号号2002年年建业广场荣荣获“郑郑州市物物业管理理示范大大厦” 称号2002年年城市花园荣荣获中华华人民共共和国建建设部颁颁发的“全全国物业业管理示示范住宅宅小区”2002年年建苑小区荣荣获“郑郑州市物物

15、业管理理示范住住宅小区区”2003年年建业广场荣荣获“河河南省物物业管理理示范大大厦” 称号2003年年获得郑州市市消费者者协会颁颁发的“二零零零二年度度郑州市市消费者者信得过过物业管管理公司司”称号2003年年公司顺利通通过ISSO90001：20000版的的换版认认证工作作2004年年荣获由金水水区人民民政府颁颁发的“20003年度度创建文文明城区区先进单单位”称号2004年年荣获郑州市市消费者者协会颁颁发的“20003年度度诚信单单位”称号2004年年异地服务项项目濮阳阳建业城城市花园园荣获了了由濮阳阳市房地地产管理理局颁发发的“濮阳市市优秀管管理住宅宅小区”称号2004年年濮阳建业城城

16、市花园园荣获了了由河南南省建设设厅颁发发的“河南省省物业管管理示范范住宅小小区”的称号号2004年年荣获郑州物物业与房房地产协协会颁发发的“郑州市市物业管管理名企企20强强”称号2004年年荣获建业集集团颁发发的“先进集集体”奖2004年年荣获建业集集团颁发发的“协作精精神奖”2005年年 我公司被国国家建设设部认定定为一级级资质物物业管理理企业，成成为目前前河南省省内唯一一的一家家一级资资质企业业。2005年年我公司荣获获金水区区人民政政府颁发发的“区级文文明单位位”称号2005年年金水花园荣荣获郑州州物业与与房地产产协会颁颁发的“郑州市市物业管管理十佳佳社区”称号2005年年我公司员工工张

17、俊杰杰荣获“郑州市市优秀外外来就业业青年荣荣誉称号号”2005年年金水花园荣荣获“20005十大大服务型型小区”2005年年城市花园荣荣获“20005十大大环保型型小区”1.7现时时管理的的物业现时管理的的物业1.7.11郑州项项目物业名称面积（）图片金水花园西西区100,0000金水花园东东区90,0000建业广场50,0000城市花园350,0000建苑小区50,0000建业新天地地桂园150,0000郑州森林半半岛400,0000郑州联盟新新城500,00001.7.22地市项项目物业名称面积（）图片濮阳建业绿绿色家园园70,0000新乡建业绿绿色家园园80,0000商丘建业绿绿色家园园

18、60,0000驻马店建业业绿色家家园350,0000南阳建业绿绿色家园园70,0000三门峡建业业绿色家家园50,0000许昌建业帕帕拉帝奥奥130,00002、报价文文件2.1前期期介入管管理2.2物业业管理费费取费标标准报价价2.3投标标分项报报价表2.1前期期介入管管理前期介入管管理2.1.11人员进进驻时间间计划：如我公公司中标标，我公公司将在在物业管管理委托托合同签签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，

19、充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。2.1.22物业组组织机构构： 河南建业物业管理有限公司河南建业物业管理有限公司河南建业物业管理有限公司安阳分公司维修部客户服务部保洁服务部公共秩序部2.1.33人员配配置计划划：安阳阳建业桂花居居项目占占地面积积576627平平方米，建建筑面积积589991平平方米，其其中，住住宅面积积553336平平方米，商商业用房房27000平方方米，公公建设施施7800平方米米。现根根据实际际需要进进行人员员配置，共共需277人，其其中物业业经理11人、微机机管理员员兼出纳纳1人、管理理员1人、维修修工2人、保洁洁工5人、公共共秩序管管理员班班长1

20、人、公公共秩序序管理员员15人（门岗岗2名、监监控1名、巡巡逻2名、三三班运转转）、厨厨师1人。2.1.44主要工工作职责责物物业经理理职责.1在总总公司的的领导下下，全面面负责该该项目的的物业工工作。.2负责责对该项项目进行行日常管管理和控控制，其其结果对对总公司司负责。.3负责该项项目所有有事物的的对外联联络、协协调工作作。管管理员职职责.1负责责对业主主的日常常联络、接接待、沟沟通、协协调工作作。.2负责责电话的的接听、具具体工作作任务的的传达、保保洁服务务过程的的考核和和监督

21、。.3负责责收集分分公司文文件、资资料整理理工作。.4负责责有关费费用的收收取工作作。维修修人员职职责：.1严格格按各岗岗位作业业指导书书进行操操作，并并认真填填写运行行日志，完完善运行行技术参参数。.2及时时调整运运行方式式，降低低空耗，节节约费用用。.3加强强与其他他专业的的协作配配合，确确保整体体设备的的正常运运行。公公共秩序序管理员员职责.1工作作期间要要具有良良好的亲亲和力。.2工作作时间内内，严格格按作业业指导书书值守现现场。2.1.44.

22、4.3负责责该项目目的公共共秩序维维护、交交通秩序序管理、消消防、安安防监控控。2.1.55主要工工作内容容对设施施、设备的的安装和和验收的的跟踪配配合。物业交交接中，各各种物品品、资料料的准备备和制作作。对所有有参与土建工工程、装装饰工程程、设备备设施安安装工程程、绿化化工程和和相关的的市政工工程的施施工单位位、供货货商、安安装单位位、和与与之有关关联的中中介单位位的合法法经营及及资质证证明、产产品的产产地、合合格证明明、设备备订购合合同或施施工合同同、材料料供货价价目表、采采购供应应地址及及单位联联系电话话进行收收集。作好技技

23、术资料料交接前前的准备备和交接接后的归归类、整整理、归归档工作作。对该物物业的客客户档案案资料进进行整理理、收集集，以便便后期有有针对性性的开展展各项服服务。在竣工工验收的的基础上上，按照照国家有有关交接接验收标标准进行行接管、验验收。物业服服务人员员的招聘聘、培训训、现场场实习和和具体业业务指导导。房屋装装修过程程中的监监管和服服务。物业各各种标识识的制作作和服务务工具的的配置。00物业交交付前房房屋拓荒荒工作的的实施。2.1.66启动开开办费的的测算：员员工工资资：因项项目计划划

24、在20005年年12月月31日日交付，交交付后到到20006年11月311日，因因考虑到到各项手手续的不不齐备，不不具备收收费条件件，建议议由招标标方一次次性支付付前期物物业启动动开办费费。项目目经理、管管理员、维维修工、公公共秩序序管理员员班长、厨厨师要提提前500天到岗岗（距220066年1月月31日日），公公共秩序序管理员员、保洁洁工提前前40天天到岗（距距20006年11月311日）。项目人数月工资标准准工资总额备注项目经理11000166750天管理员2650216750天维修工2650216750天公共秩序管管理员班班长1650108350天，含含吃公共秩序管管理员15550110

25、00040天，含含吃保洁工5420280040天厨师150083350天合计2721717社社会保险险和按规规定提取取的福利利费：项目测算依据费用总额社会保险按项目经理理、大班班长工资资总额的的34.663%计计算，其其中养老老24.63%、医保保8%、失失业2%。因上上述二人人为总公公司外派派，其余余人员尚尚处在试试用期，暂暂不考虑虑。952培训费按工资总额额的1.5%计计算326合计127办办公用品品购置费费：名称数量单价概算金额备注台式电脑2台35007000办公1台，收收费1台台。针式打印机机1台26002600收费打印专专用普通办公桌桌7张3002

26、100经理1张，管管理员22张，维维修工22张，门门卫值班班室2张张。普通办公椅椅10把1501500文件柜5套5002500经理1套，管管理员22套，维维修1套套，公共共秩序管管理员11套接待用沙发发、茶几几1组15001500办公室用柜机空调1台30003000办公室用电热水器1台500500办公室用电话2部50100经理1部，收收费1部部。计算器2台50100经理1台，收收费1台台。合计209000维维修工具具购置费费：名称数量单价备注3米合梯1个8001.5米合合梯1个120管道疏通机机1台2500切割机1台300电工用具1套550万用表1部部1500元，钳钳型表11部

27、3000元，电电笔1把把5元，电电工刀11把155元，老老虎钳11把100元，尖尖嘴钳11把100元，活活扳手11把100元，螺螺丝刀22把200元，电电工包330元水工用具1套630管钳2把550元，老老虎钳11把100元，尖尖嘴钳11把100元，活活扳手11把100元，螺螺丝刀22把200元，工工具包330元，热热熔机11台2000元，板板牙1套套3000元合计4900保保洁工具具购置费费：名称数量单价概算金额备注三轮车1辆10001000加装顶箱配套工具2套100200含尘推、玻玻璃擦等等合计1200公公共秩序序管理员员宿舍物物品配置置费：名称数量单价概算

28、金额备注高低双人床床82401920电视柜130030029 吋电电视机118001800公共秩序管管理员宿宿舍用1.5P 空调调2160032002间宿舍双缸洗衣机机1600600公共秩序管管理员宿宿舍用太阳能热水水器12000200020根管，电电辅加热热（一次次4人）桌子3200600每班1张凳子1625400窗头柜1650800每人1个合计116200公公共秩序序管理员员装备费费：名称数量单价概算金额备注对讲机610006000每班5人，班班长1人人手电筒430120每班4人橡胶棒42080每班4人伺客台1600600雨衣480320每班4人胶鞋435140每班4人电暖

29、气1300300门岗合计7560前前期资料料制作费费：名称概算金额业主公约1000房屋装饰装装修管理理规定1000前期物业服服务协议议1000房屋装饰装装修管理理协议1000房屋交付表表格1000合计5000上上述合计计：7441755元，根根据财务务管理规规定，单单价在220000元以上上的物品品，要进进行固定定资产的的摊售。上上述单价价超过220000元的物物品共1151000元，按按五年分分摊，则则每月可可分摊2252元元。00启动开开办费为为：741755-1551000+2552*22=5995799元2.2物业业服务费费收费标标准报价

30、价物业服务费费收费标标准报价价2.2.11根据郑郑价公（2004）2号文件，物业服务费用有下列各项构成：管理服务人人员的工工资，社社会保险险和按规规定提取取的福利利费；物业共用部部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费用用： 物业管理区区域清洁洁卫生费费用；物业管理区区域绿化化养护费费用；物业管理区区域秩序序维护费费用；办公费用；物业管理企企业固定定资产折折旧；物业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用：法定税费；物业管理企企业的利利润。2.2.22人员配配置：现现根据实实际需要要进行人人员配置置，共需需27人人，其中中物业经经理1人、微机机管理员员兼出纳纳1人、管理理员1

31、人、维修修工2人、保洁洁工5人、公共共秩序管管理员班班长1人、公公共秩序序管理员员15人（门岗岗2名、监监控1名、巡巡逻2名、三三班运转转）、厨厨师1人。2.2.33物业服服务费用用成本测测算：物物业服务务人员的的工资项目人数月工资标准准月工资总额额备注项目经理110001000管理员26501300维修工26501300公共秩序管管理员班班长1650650含吃公共秩序管管理员155508250含吃保洁工54202100厨师1500500合计27151000社会保保险和按按规定提提取的福福利费：项目测算依据测算结果（元元/月）社会保险按管理员、维维修工工工资总额

32、额的344.633%计算算，其中中养老224.663%、医医保8%、失业业2%。5229奖金福利费费按工资总额额的144%计提提2114培训费按工资总额额的1.5%计计算227法定节日加加班费按公共秩序序管理员员每人每每年加班班10天，其其余人员员每人每每年加班班5天，每每天按440元计计算。716服装费服装两年更更换一次次，春秋秋季按2200元元/套，夏夏季按1100元元/套，每每人每季季两套。675合计896物业共共用部位位、共用用设施设设备的日日常运行行、维护护费：00.111元/月，具体体执行安安价房（220000）1227号文文中的相相关规定定。物业

33、管理理公共区区域清洁洁卫生费费用：项目测算依据测算结果（元元/月）清洁工具费费200元/人年83化粪池清淘淘费2400元元/年200垃圾外运费费4车/月,70元元/车280消杀费5元/户年113合计67物业管管理公共共区域绿绿化养护护费用：执行安安价房（220000）1227号文文中的相相关规定定。0.04元元/月584492=23340元元/月物业管管理公共共区域秩秩序维护护费：项目测算依据测算结果（元元/月）装备费（对对讲机、橡橡胶棒等等）300元/人年400人身保险费费（意外外伤害险险）100元/人年133合计53办公费费用：项目测算依

34、据测算结果（元元/月）电话费300元/月（含含上网费费）300低值易耗品品费100元/月100社区活动费费100元/月100节日布置费费1000元元/次，每每年3次250办公水电采采暖费每月按3000元计计算300固定资产折折旧每月按2552元计计算252不可预见费费按管理成本本的3%计提1062合计236物业共共用部位位、共用用设施设设备及公公众责任任保险费费用：（国国家规定定的公众众责任保保险标准准为25）(1237)3.55=1228元/月法定税税费：（1238）5.5%=2013元/月0利润润：（11239）8%=30888元/月2.2

35、.33.11上述述合计：项目测算结果（元元/月）管理服务人人员的工工资151000社会保险和和按规定定提取的的福利费费8961物业共用部部位、共共用设施施设备的的维护费费用6489物业管理公公共区域域清洁卫卫生费用用676物业管理公公共区域域绿化养养护费用用2340物业管理公公共区域域秩序维维护费533办公费用2364物业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用128法定税费2013利润3088合计41692物业业服务费费收费标标准报价价为：416922元/月588816=0.71元元/月2.3投标标分项标标价单投标分项标标价单项目数据备注物业管理服服务费（元元

36、/平方方米月）0.71人员总数（名名）27投标人盖章章3.技术文文件3.1项目目负责人人简历3.2物业业管理总总体设想想3.3物业业管理组组织机构构框架图图3.4物业业管理行行政管理理方案3.5公共共秩序维维护和消消防服务务方案3.6清洁洁绿化服服务方案案3.7物业业管理应应急预案案3.8物业业管理物物质装备备计划；3.9物业业管理人人员配备备计划；3.10物物业管理理总体目目标；3.11物物业管理理相应的的规章制制度；3.12物物业管理理所使用用的法律律、法规规。3.1项目目负责人人简历表表 项目负负责人简简历表姓名唐云香性别女年龄32学历大专工作年限11从事本项工工作年限限11项目名称建设

37、单位建设规模服务时间服务质量及及获奖情情况金水花园建业集团10平方米米1994年年20000年1、19997年，荣荣获建设设部颁发发的“全国城城市物业业管理优优秀住宅宅小区”2、19998年“金水花花园”被省精精神文明明建设指指导委员员会授予予“省级文文明社区区示范点点”3、20000年，“金水花园”被金水区人民政府评为“绿化达标生活区”投标人名称称：河南南建业物物业管理理有限公公司 委托代理人人签字:3.2物业业管理总总体设想想物业管理总总体设想想3.2.11总体设计计方案阐阐述：建建业桂花花居以“绿绿色家园园”为指指导思想想，以“桂桂花居”为为立意进进行设计计的多层层住宅区区，通过过对小区

38、区内部环环境及规规划的精精心设计计和布局局，营造造出一种种回归田田园、生生态健康康的居住住环境。建建业物业业愿以高高品质的的物业管管理服务务，使小小区业主主物业保保值、增增值。3.2.22楼盘定定位和客客户需求求分析：建业桂花居居位于安安阳市高高新技术术开发区区，紧邻邻安阳师师院、安安阳大学学和安阳阳五中，周周边文化化氛围非非常浓厚厚，地理位位置非常常优越，未未来几年年将会成成为开发发区的理理想居住住生活区区。结合小区规规划设计计优势，小小区以叠叠加别墅墅和多层层住宅为为主，结结合安阳阳城市发发展的优优势和我我们公司司国家一一级物业业管理资资质的优优势，我我们的总总体方案案是为桂桂花居业业主提

39、供供高品质质的物业业管理服服务。3.2.3对整整体物业业管理特特点的分分析：整洁、舒舒适、安安全、便便捷和专专业的物物业管理理服务，是是高档住住宅生活活区业主主的核心心需求。我我们公司司国家一一级资质质企业的的专业物物业服务务，必将将满足小小区业主主不断增增长的生生活需求求。3.2.44建业物物业的团团队价值值观：有追追求卓越越的激情情，并且且痛恨官官僚作风风追追求与众众不同把质质量视为为生命线线奖奖惩严明明的制度度保持持整洁的的形象，在在所有的的人面前前都保持持自信员工工能力的的培训有一一个清晰晰、简明明、符合合实际的的前景，并

40、并且所有有的管理理者都参参与执行行构构筑河南南全省范范围内的的服务网网络运用用巨大的的能力和和才干去去激发别别人管理层层以身作作则设立立勇于进进取的目目标，清清楚责任任和义务务所在晋升升和降级级管道畅畅通将变变化视为为机遇，而而不是威威胁机遇与与挑战并并存营销销意识、学学习意识识和忧患患意识建立立学习型型组织，搭搭建本地地最好的的服务公公司团队队。我们相信，运运用建业业物业勇勇于创新新和实验验的服务务团队，不不断提高高员工的的价值观观，建业业桂花花居这座座富于创创新的城城市建筑筑作品才才能传达达出令人人难忘的的居住文文化。3.2.

41、55服务定定位：“让业主主天天满满意”是我们们不变的的承诺，“为业主提供安全、清洁、优美、舒适、方便的居住环境”是我们永恒的追求。为此，我们将通过系统的专业培训，强化现场员工对业主服务的意识，做到以“服务第一，客户至上”为宗旨，提供方便、快捷、文明的无干扰服务。采取“公司支持+现场管理”的工作方式投入严格的质量控制手段，保证项目的服务质量符合要求。3.2.66服务目目标：总总体目标标：在物物业管理理合同期期内，把把小区管管理成“安全、文文明、优优美、舒舒适”的示范范小区，在在小区达达到硬件件指标后后，所有有建筑物物及配套套设备设设施完善善，全部部正式竣竣工验收收并交付付使用后后

42、的一年年内，达达到“安阳市市物业管管理示范范小区标标准”，两年年内达到到“河南省省物业管管理示范范小区标标准”。分分项目标标：.1房屋屋及公共共配套设设备设施施完好率率达988%以上上，其中中大型设设备完好好率999%以上上，中小小型设备备完好率率95%以上，消消防水系系统设备备完好率率达1000%，其其它消防防器材完完好率达达98%，公共共照明完完好率995%以以上；.2卫生生合格率率达988%，环环境绿化化完好率率95%；.3244小时电电话报修修服务，房房屋零修修、急修修及时率率1000%；维维修质量量合格率率达到1100%

43、；.4管理理人员专专业培训训合格率率1000%；.5业主主对物业业管理满满意率995%以以上，年年有效投投诉率不不超过00.2%，投诉诉处理率率1000%；.6维修修服务回回访率达达85%；.7管理理区域内内车辆停停放有序序，交通通秩序良良好；.8做好好消防设设施、设设备的检检修保养养，保证证随时启启用；.9有效效投诉处处理和回回访率达达1000%。以上目标及及服务承承诺的实实现有赖赖于对员员工进行行系统的的培训，主主要是加加强员工工的服务务意识、质质量意识识、成本本意识、创创新意识识和服从从意识，

44、改改善以往往物业管管理中出出现的重重管理、轻轻服务的的现象。同同时，加加强员工工的专业业技能培培训，以以达到良良好的服服务效果果。管管理体系系和完善善的监督督体系的的建立：.1管理理体系的的建立：从前期期介入开开始在物物业管理理处推行行ISOO90001质量量管理体体系，在在一年内内建立并并运行较较为完善善的体系系。.2加强强员工队队伍的培培训：为为确保管管理早日日走上正正轨，实实现管理理目标，公公司将严严格按照照ISOO90001质量量管理体体系文件件的要求求，科学学系统地地对物业业管理处处所有管管理人员员进行全全面培训训，员工工上岗前前培训率

45、率达到1100%，全员员年培训训率达到到1000%，合合格率达达到1000%。新新员工未未经培训训或培训训成绩不不合格者者，不予予录用，其其它培训训成绩不不合格的的按公司司有关文文件处理理。.3安全全防范：采用人人防、技技防和宣宣传相结结合的原原则，确确保本物物业时时时处于安安全状态态。具体体措施如如下：根据具体情情况，设设门岗、巡巡逻岗及及车辆管管理人员员，所有有公共秩秩序管理理员均实实行244小时值值班制。公共秩序管管理员严严格执行行ISOO90001质量量管理体体系文件件有关指指导书规规定，从从仪容仪仪表、礼礼貌用语语、值勤勤情况实实施全方方位管理理。坚持各班班班长、公公

46、共秩序序管理员员主管及及物业管管理处主主任逐级级检查及及抽查制制度，并并根据检检查情况况分别给给予罚款款、警告告直至解解聘处理理。加强区域内内流动人人员及外外来人员员的管理理和防范范，建立立流动人人员档案案，并定定期核查查。建立安全责责任制，并并明确责责任人。.4加强强回访工工作和与与业主及及使用人人之间的的联系，开开展丰富富多彩的的宣传活活动和文文化活动动。.5作好好各种公公共关系系协调工工作：协协调好与与室供电电、供水水、供气气、公安安及行政政主管部部门的公公共关系系业务，随随时掌握握政府有有关部门门的政策策，法规规信息，以以便管理理。.6在

47、日日常管理理服务中中，建立立完善的的监督机机制，做做到员工工自检、班班长巡检检、主管管及管理理处主任任抽检的的监督机机制，做做到层层层有监督督，样样样有落实实，以确确保服务务质量。尊尊重客户户，以客客户为关关注焦点点：衡量量企业成成功与否否的最重重要的标标准，就就是我们们客户的的满意度度。尊重重客户，理理解客户户、与客客户良好好地沟通通，视客客户为我我们永远远的朋友友，将客客户的投投诉视为为我们的的礼物。我们倡导999%客客户满意意度等于于零的服服务宗旨旨。提供超出客客户期望望的服务务，建业业物业品品牌的附附加值因因公司员员工优秀秀的表现现而日益益增加。2005年年，集团团定位

48、为为“服务升升级年”，建业业人“全程、全全员、全全心”为业主主打造“尊贵、健健康、和和谐、成成长、开开放”的生活活方式。.11尊贵生生活方式式：引领领尊贵生生活方式式，让居居住者在在服务的的每一细细节中都都感受到到来自建建业社区区的自信信、上进进、自由由、悠闲闲，营造造出一种种优越、博博大的社社区氛围围。.22健康生生活方式式：“倡导富富养运动动，让健健康与财财富同行行”。旨在在创造和和谐健康康的生活活环境，培培养积极极养生观观念，建建立多元元健康服服务网络络和社区区卫生服服务体系系，将健健康文化化渗透到到居民生生活的方方方面面面。.33和谐生生

49、活方式式：“增进邻邻里感情情，构建建和谐社社区”。建立立文明高高尚的社社区行为为准则，培培养和睦睦的家庭庭关系，增增强业主主的归属属感、亲亲情感、温温馨感，全全力打造造一个充充满活力力和创造造力、团团结互助助、融洽洽和谐 的社区区环境。.44成长生生活方式式：“深思熟熟虑，细细节打动动消费者者”。旨在在思考长长远发展展及消费费者综合合需求，建建立一个个学校、家家庭、社社会紧密密结合，将将社区建建设成为为充满智智慧、人人文、思思想的高高素质社社区。.55开放生生活方式式：“强化社社区与社社区的联联系”。核心心任务是是整合建建业社会会资源，推推动社区区与社会会接轨，

50、提提供互动动交流的的平台，扩扩大客户户生活圈圈，拓宽宽客户视视野，建建立高尚尚社交圈圈子。3.3物业业管理组组织机构构框架图图物业管理组组织机构构框架图图河南建业物业管理有限公司河南建业物业管理有限公司河南建业物业管理有限公司安阳分公司维修部客户服务部保洁服务部公共秩序部3.4物业业管理行行政管理理方案物业管理行行政管理理方案公司在19998年年8月，率率先在河河南省行行业内通通过ISSO90002：19994第三三方国际际质量体体系认证证，成为为河南省省第一家家获此殊殊荣的物物业管理理企业，在在规范化化管理方方面迈出出了关键键的一步步。为确确保向业业主提供供更高层层次的服服务，公公司在220

51、033年进行行了质量量管理体体系的换换版，顺顺利通过过了ISSO90001：20000国际际认证。目目前公司司的质量量体系及及各项运运作模式式日趋完完善，从从业人员员的质量量意识、服服务意识识得到极极大提高高，各方方面均取取得了优优异的成成绩。通通过7年年的管理理运作，建建立了一一套适应应时代发发展需要要的现代代企业管管理制度度，主要要内容包包括：具具有管理理特色的的质量管管理体系系及其实实施办法法，其核核心为：“计划实施检查处理”（PDDCA）的的质量管管理循环环。3.4.11行政服服务管理理目标：建立明明确的管管理和服服务目标标，规范范化、标标准化、专专业化模模式运作作，满足足服务要要求的

52、最最大化。3.4.22行政管管理组织织目标：建立合合理、高高效的组组织架构构，进行行规范化化、标准准化管理理，实现现服务管管理目标标。3.4.33行政服服务管理理基本内内容：行政人人事管理理、财务务管理、档档案管理理、公共共服务（房房屋维修修、设备备维护、公公共秩序序、保洁洁、绿化化等）、特特色服务务（带送送鲜花、报报纸、租租赁等）、组组织文化化活动等等。3.4.44行政服服务管理理岗位职职责：经理理：房屋屋管理、文文件管理理、业主主投诉问问题处理理、增值值服务的的开展、社社区文化化的落实实等项目目统筹管管理。管理理员：房房屋维修修、房屋屋租赁、业业主档案案管理

53、、业业主各种种手续办办理、增增值服务务及小区区日常事事务的监监管。维修修工：设设备保养养与维修修、公共共秩序管管理员：小区公公共秩序序维护与与监管、消消防管理理、车辆辆管理。保洁洁员：楼楼道与庭庭院保洁洁。3.4.55行政服服务管理理操作流流程：投诉诉处理：物业服服务人员员接到投投诉1日日内，将将问题分分类传递递到相关关责任部部门，22日内给给业主确确切回复复，并负负责督导导解决。问问题解决决后，就就解决情情况在11周内进进行回访访。建立立业主投投诉档案案库，确确保业业主投诉诉记录表表及其其他处理理资料及及时存入入业主投投诉档案案

54、。档案案管理：按照档档案管理理办法分分类管理理、归档档，并及及时送达达到相关关人员。3.4.66行政服服务管理理制度：员工工行为规规范。劳动动人事管管理。人员员晋升办办法。绩效效考核及及奖惩试试行办法法。合同同管理制制度。资产产购置管管理办法法。财务务管理办办法。竣工工图纸和和技术资资料验收收标准。3.4.77信息反反馈渠道道及时间间：为了了确保物物业管理理服务质质量，使使客户满满意率达达到和保保持988%以上上，物业业将设立立多种信信息反馈馈渠道，形

55、形成信息息反馈网网络。在分分公司建建立业主主意见登登记本，随随时搜集集有关业业主对物物业管理理方面的的意见。设立立24小小时业主主投诉热热线，224小时时接受投投诉。公公告物业业公司网网站、邮邮箱地址址、电话话号码及及责任人人姓名。每半半年做一一次对物物业管理理服务的的意见调调查，广广泛征求求业主意意见，并并将调查查结果整整理汇编编，进行行统计分分析，查查找问题题原因，提提出改进进方案。对对重要问问题给予予正面回回复。定期期向上级级单位做做工作请请示、汇汇报，主主动接受受工作监监督和指指导。3.5公共共秩序维维护和消消防服务务方案

56、公共秩序维维护和消消防服务务方案3.5.11公共秩秩序维护护指导思思想：安全全：安全全是物业业管理服服务的第第一需求求，也是是公共秩秩序管理理员服务务的第一一需求，物物业管理理公司应应该始终终保持积积极防范范的态度度，不断断提高自自身安全全防范的的能力，配配合公安安部门和和当地政政府做好好治安、消消防工作作，努力力使业主主有一个个安全、舒舒适的工工作与生生活环境境。有序序：在物物业区域域里，客客户不仅仅需要物物业的设设备设施施运行有有序，也也需要往往来的人人流、车车流有序序。一旦旦发生突突发事件件时，更更需要公公共秩序序管理人人员忙而而不乱，及及时有序序的应对对

57、，及时时妥善的的处理。这这种安全全有序的的工作与与生活环环境必将将给业主主带来一一种舒适适的感觉觉。亲情情：物业业管理的的公共秩秩序维护护服务对对偷窃与与破坏来来说是一一种威慑慑力量、一一种障碍碍，但对对业主与与社会公公众来说说却充满满亲情。物物业管理理公司的的公共秩秩序管理理人员象象管家一一样爱护护业主的的财产，为为业主提提供力所所能及的的服务，让让业主时时刻感知知无限的的亲情感感。形象象：公共共秩序维维护服务务是物业业的第一一印象，好好的物业业公共秩秩序维护护服务、整整齐的公公共秩序序维护队队伍、优优秀的公公共秩序序维护人人员能提提高物业业的档次次，使业业主

58、有安安全感。不不仅如此此，公共共秩序维维护服务务形象能能增加物物业在社社会公众众中的影影响，使使物业管管理公司司赢得良良好的口口碑，促促使物业业有效的的保值、增增值。3.5.22公共秩秩序维护护服务方方案：建业物业公公司公共共秩序管管理员队队伍是一一支以退退伍军人人为主体体，管理理严格、训训练有素素、战斗斗力强的的公共秩秩序维护护队伍。曾曾抓获盗盗窃分子子多人，受受到广大大业主的的好评与与表彰。公公共秩序序管理部部有严格格的管理理制度，如如公共秩秩序维护护手册、岗岗上纪律律、交接接班制度度、内务务管理等等。各公公共秩序序管理员员队伍除除队长实实施日常常检查管管理外，公公司公共共秩序管管理部坚坚

59、持常年年明察暗暗访，日日查夜巡巡，并对对检查结结果实施施奖罚、评评比、表表彰、整整改、责责任到人人，始终终保持公公共秩序序管理员员队伍的的纪律严严明。文文明值勤勤、文明明服务、检检查严格格、一丝丝不苟的的作风和和精神风风貌。为保证公共共秩序管管理员的的素质，公公司除进进行岗前前培训，持持证上岗岗外，经经常坚持持对公共共秩序管管理员进进行思想想道德教教育和专专业技能能培训。熟熟练掌握握消防、巡巡逻、擒擒拿、防防盗等各各种专业业技能，随随时妥善善处理各各类突发发事件，确确保小区区治安和和财产安安全，排排除一切切后顾之之忧，创创造一个个安静、安安全、舒舒适的生生活环境境。作作业频度度

60、定岗检查：日244小时交通输导：日244小时车辆停放管管理：日日24小小时值班巡逻：每155分钟巡巡视一遍遍所管辖辖区接到突发事事件信息息：3分分钟感到到现场每周会议：分公司司全体公公共秩序序管理员员例会一一次体技能培训训：每周周5次消防设施：每月检检查一遍遍，每季季度保养养一遍。周界红外对对射：每每月检查查测试一一次工作作标准.1业主主机动车车辆凭标标识、车车卡出入入，外来来车辆联联系、登登记后方方可进入入，并按按规定收收费.2小区区交通无无堵塞现现象。.3所有有车辆停停放有序序、无乱乱停、乱乱放。.4装修修施工