北京【中海地产大厦】项目后评估报告

1、北京【中海地产大厦】项目后评估报告告中海地产集集团有限限公司后后评估工工作小组组二八年年五月第64页 共65页北京【中海海地产大大厦】项项目后评评估报告告前言：中海地产大大厦项目目是北京京公司运运作的第第一个写写字楼项项目，项项目于20003年12月取得得审定方方案通知知书，20006年2月开工工，至220077年11月23日与中国国工商银银行股份份有限公公司最终终签订了了为期三三年的整整体写字字楼租赁赁合同，达达到后评评估时点点（数据据截至时时间为：20007年11月30日）。基于对项目目进行经经验总结结和失败败教训的的吸取之之目的，希希望本后后评估报报告能为为今后开开发的项目，尤是其写字楼

2、楼项目提提供一定定的借鉴鉴。北京中海地地产大厦厦项目后后评估过过程中，北北京公司司同事认认真对待待，努力力工作，总总部的财财务资金金部、投投资管理理部、规规划设计计中心和和营销策策划中心心及发展展管理部部也积极极地参与与其中，在在此表示示谢意。目 录TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc210465095核心内容提提要 PAGEREF _Toc210465095 h 3 HYPERLINK l _Toc210465096【项目概况况及评估估综述】 PAGEREF _Toc210465096 h 5 HYPERLINK l _Toc210465097【项目投资资管理评评

3、估】 PAGEREF _Toc210465097 h 77 HYPERLINK l _Toc210465098【项目规划划设计工工作评估估】 PAGEREF _Toc210465098 h 111 HYPERLINK l _Toc210465099【项目营销销工作评评估】 PAGEREF _Toc210465099 h 223 HYPERLINK l _Toc210465101【项目进度度、工程程管理评评估】 PAGEREF _Toc210465101 h 228 HYPERLINK l _Toc210465102【项目成本本管理评评估】 PAGEREF _Toc210465102 h 334

4、核心内容提提要【投资管理理评估】中海地产大大厦项目目开发经经营整体体较为成成功，取取得了较较为理想想的综合合效益：其一，由由于宏观观市场及及区域市市场的变变化，该该项目租租金收益益大幅提提高；其其二，通通过规划划的调整整，用115,898平方米米写字楼楼置换112,641平方米米的低品品质住宅宅，既保保证了住住宅项目目的整体体品质，又又提高了了项目整整体收益益水平；第三，通通过持有有物业出出租方式式经营，为为公司提提供了稳稳定且可可观的现现金流。该项目值得得关注的的借鉴意意义在于于：其一一，该项项目地处处北京二二环内金金融街地地区，项项目本身身及区域域市场的的发展历历程均从从侧面反反映了核核心

5、城市市的核心心地段的的发展潜潜力及投投资价值值；其二二，在规规划条件件不利的的条件下下，通过过缜密的的市场研研判，根根据市场场的潜在在需求对对项目规规划定位位和产品品类型进进行调整整，将有有利于优优化项目目的盈利利能力。【财务管理理评估】该项目出租租情况比比较理想想，年度度租金收收入较可可研预期期增加较较大；考考虑资金金占用成成本，实实际项目目发展成成本较可可研预期期有所增加加，主要要是根据据总部的的项目发发展整体体部署，延延长项目目建设期期导致利利息费用用增加，因因此，把把控好项项目发展展周期，是是我们应应该总结结的经验验。项目目预计8年时间间可收回回投资成成本，且且按照20007年8月中介

6、介机构评评估情况况，实现现增值较较为理想想，因此此，可以以说，该该项目实实现了比比较好的的投资回回报。【规划设计计工作评评估】该项目是北北京公司司第一个个写字楼楼项目，本本项目规规划设计计充分挖挖掘项目目的客观观及主观观优势，概概念设计计与市场场定位相相吻合，并并在规划划设计工工作过程程中对定定位进行行修正，同同时进行行产品的的创新设设计，产产品策划划理念在在规划设设计、办办公空间间设计、立立面设计计、装修修设计、景景观设计计等方面面都得以以很好的的贯彻和和体现。本项目规划划设计工工作紧密密结合市市场定位位和地域域特点，在在写字楼楼产品的的概念策策划、规规划布局局、办公公空间研研究、机机电结构

7、构、装修修设计、成成本控制制等方面面取得了了一定的的成绩，得得到了市市场的认认可，并并为北京京市场写写字楼产产品的规规划设计计工作积积累了宝宝贵经验验。【营销工作作评估】在对金融街街写字楼楼市场充充分调研研的基础础上，对对项目进进行了准准确定位位，在租租售阶段段，确定定项目只只租不售售，通过过对目标标客户的的分析和和梳理，最最终确定定将物业业整单租租赁给中中国工商商银行，且且租赁期期间仍冠冠名“中海地地产大厦厦”，以较较高价格格成功实实现了项项目租售售。【发展进度度、工程管管理评估估】项目实际施施工时间间从20006年2月开始始，至20006年12月底完完成竣工工备案，实实现了“当年开开工，当

8、当年竣工工”，作为北北京公司司开发的的第一个个写字楼楼项目，在在工程进进度的控控制方面面是比较较成功的的。工程管理中中，能够够充分认认识到工工程外墙墙施工对对于写字字楼项目目工程进进度及质质量的重重要性，积积极采取取措施，调整管理和控制方法，为“当年竣工”的实现提供了可靠保证。【成本管理理评估】中海地产大大厦项目目是北京京公司运运作的第第一个写写字楼项项目，项项目定位位为高档档5A级写写字楼。虽虽然没有有现成经经验，但但是北京京公司通通过努力力，全过过程控制制成本，取取得显著著成效。通通过采用用设备顾顾问公司司等方式式，通过过设计优优化和周周全的合合约策划划以及过过程管理理，较好好实现成成本控

9、制制。实际际全成本本数比可可研数以以及集团团批复的的控制指指标数都都有较大大减少。北京中海地产大厦项目后评估报告【项目概况况及评估估综述】项目概况：【中海地产产大厦】项项目位于于西城区区太平桥桥大街东东侧，距距西单商商业街5500米米；南距距西长安安街2000米；西侧侧与北京京金融街街隔街相相望，距距内城主主干道西西二环6600米米；东侧侧与西城城区政府府毗邻，北北侧与联联系金融融街与西西单大街街的通道道辟才胡胡同相邻邻。项目地理位位置优越越，交通通便利，主要配套有丽兹卡尔顿、金融街四季商城、WESTIN酒店、国际会议中心等，且周边政府机关云集，便于办理相关事务，节约企业办公成本。项目紧邻金融

10、街，是以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，能够为企业带来良好的办公环境。但是项目周边餐饮、购物等配套不是很完善，不能很好的满足项目周边人群的需求。项目经济技技术指标标项目最终建建设用地地面积 4,753平方米米，代征征城市道道路面积积已经包包含在中中海凯旋旋住宅项项目中，写写字楼项项目无代征公公共用地地，总建建筑面积积为24,6688.066平方米米，容积积率3.338，实际际可租面面积为116,9929.02平方米米。建筑筑结构形形式为框框架剪力力墙结构构。项目建筑高高度266.699米，总建筑筑面积224,6688.066平方米米，其中地地上

11、约116,0844.377平方米米，地下下约8,5833.699平方米米；地上上7层，地地下3层；地上上车位11个，地下下车位144个。项目开发周周期项目自20001年6月完成成土地签签约，20003年1月拆迁迁完毕，而而正式开开始对写写字楼进进行设计计工作开开始于20003年5月，土土方工程程始于20006年2月，20006年3月开始始正负零零以下结结构施工工，20006年8月结构构封顶，20006年12月完成成竣工备备案，最最终于20007年11月整体体出租使使用，项项目实际际开发周周期约3年。项目综合评评估项目的经济济技术指指标较可可研有所所变化，总总建筑面面积有所所增加，可可租面积积以

12、及车车位增加加较多。同同时通过过对建安安成本的的控制，项项目在建建安成本本减少的的情况下下，出租租收入提提高，从从而使得得项目利利润达到到最大化化。项目的发展展进度严严格按照照“当年开开工，当当年竣工工”的发展展目标执执行，建建安工作作周期被被大大压压缩，由由此对项项目的进进度控制制、质量量控制和和成本控控制带来来了一系系列的综综合影响响，但项项目在保保证质量量的前提提下按期期竣工备备案，同同时通过过优化建建筑做法法，一方方面加快快了工程程进度，另另一方面面也较好好的控制制了成本本，甚至至有所减减少。项项目的发发展进度度加快，又又促进了了项目的的租售，加加快资金金的回笼笼。项目推向市市场的时时

13、机把握握较好，一一方面项项目在外外立面完完成以及及室内达达到展示示标准后后推出，另另一方面面项目在在推广时时避开了了其它一一些高档档写字楼楼的推广广期。较较好的时时机把握握提升了了项目形形象的同同时也获获得了较较高的租租金收入入。同时时通过对对客户、面面积以及及类型的的分类，权权衡整体体租金收收益情况况下，较较好的掌掌握了项项目销售售节奏。可可以说市市场对项项目的接接纳以及及租金收收入的大大幅提升升也在一一定程度度上反映映了项目目前期市市场定位位的准确确性。项目的发展展成本较较可研报报告预测测数减少少较多、收收入以及及净利润润较可研研报告预预测数均均有较大大增加，税税后利润润率也比比可研预预测

14、数有有较大提提高，实实现了项项目利润润的最大大化。项项目最终终实现了了投资预预期，每每年可带带来较为为稳定的的收入，同同时也提提升了公公司抵抗抗风险的的能力。项目进一步步丰富和和完善了了北京公公司的产产品类型型，并为为北京公公司运作作写字楼楼类型的的项目积积累了经经验与教教训。写字楼出租租项目应应对不同同需求面面积的客客户进行行面积分分类、类类型分类类，并且且进行各各种拆分分组合，并并且梳理理客户的的档次，将将主力大大单客户户以及高高租金小小单客户户进行区区分，权权衡项目目整体租租金收益益情况进进行单独独谈判。写字楼出租租项目不不可把写写字楼转转为“固定资资产”、也不不进行折折旧计提提，此项项

15、安排可可使写字字楼项目目避免因因视同销销售而一一次性缴缴纳的企企业所得得税，从从而增加加利润收收入。写字楼项目目不同以以往所做做的住宅宅项目，需需做大量量的调研研工作，应多请专业顾问公司进行设计、策划和合约招标咨询工作，各相关部门从成本控制的大局出发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本支出。项目发展应应制定合合理开发发建设周周期；项项目开发发建设周周期直接接影响整整个项目目的实施施方案，而而项目的的实施方方案又影影响着项项目的成成本。压压缩施工工周期必必然会造造成成本本的增加加以及对对质量控控制方面面难度加加大，因因此应尽尽量避免免。招标前应加加强对总总包的考考察，便便于

16、后期期项目各各项管理理工作的的顺利进进行。同同时应当当时刻做做好反索索赔工作作，减少少后期项项目结算算的难度度以及对对成本的的良好控控制。设计方面要要加强专专业的把把控能力力，尤其其对项目目的发展展以及定定位要具具备更高高的前瞻瞻性，从从而减少少非常规规设计引引起的后后期图纸纸的较大大变动以以及成本本的增加加。写字楼项目目要注意意机电设设计，全全面把握握和提升升楼宇的的内在品品质和竞竞争力。【项目投资资管理评评估】项目发展周周期内北北京房地地产市场场发展回回顾200320007年，为为项目主主要发展展期，在在此期间间内，北北京市房房地产市市场经历历了宏观观调控引引发的调调整及观观望阶段段，但总

17、总体上呈呈现稳定定发展，市市场需求求增长，价价格上升升。由于中国入入世、20008年奥运运会、世世界经济济稳定增增长等因因素的推推动，北北京市在在20000年前后后集中规规划了CBD、金融融街、中中关村西西区等城城市主力力商务区区，因此此北京从从20004年开始始进入历历史上最最大规模模的中高高档写字字楼需求求和供应应高峰期期。北京写字楼楼市场，从80年代开始在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需两旺阶段。2005年由于受到国家宏观调控的影响，写字楼开发投资额增幅减缓。项目所在地地金融街街甲级写写字楼项项目20003年以后后才逐渐回回暖。20005年以后后高档甲甲级写字字楼成

18、为为金融街街写字楼楼市场的的主流，占占总量的的68%；乙级级写字楼楼也占到到了18%。2006年年上半年年，北京京写字楼楼市场总总体发展展较为平平稳，5月份出出台的各各项政策策没有影影响到相相对稳定定的写字字楼市场场。投资管理评评估的方方式由于最初项项目的可可研报告告是按照照纯住宅宅进行编编制的，后后来变更更成为住住宅和写写字楼，有有关写字字楼的高高度和技技术经济济指标也也经过了了多轮报报建和沟沟通，才才变更成成为现状状指标。20005年重新新编制了了写字楼楼项目的的可研报报告，总总体上，鉴鉴于项目目所在的的特殊的的地理位位置，将将纯住宅宅变更为为住宅加加上写字字楼的综综合项目目是可行行的。土

19、地合同执执行情况况评估1994年年，北京京市新地地房地产产开发有有限公司司取得二二龙路项项目的政政府立项项手续。北北京市新新地房地地产开发发有限公公司是北北京市外外国企业业服务集集团的全全资子公公司，国国有独资资企业。二龙路项目目分两期期开发：一期占占地100,310平方米米，其中中代征市市政用地地2,860平方米米，19996年已建建成写字字楼（新新龙大厦厦），建建筑面积积为388,543平方米米；二期期规划建建设用地地26,480平方米米，其中中代征市市政用地地7,600平方米米，该公公司由于于资金缺缺乏，我我司收购购了本项项目的二二期，并并成功开开发了中中海凯旋旋住宅项项目，而而中海地地

20、产大厦厦写字楼楼项目规规划建设设用地面面积4,753平方米米，市政政用地已已经在中中海凯旋旋住宅项项目中代代征完毕毕。可研阶段规规划调整整评估规划指标调调整的原原因规划方面的的原因在本项目合合作开发发之初，合合作方提提供的审审定设计计方案通通知书（20000规审审字01776）要求求：“该区域域限高为为24米，限制制层数9层。”如果按按照上面面的规划划条件进进行设计计，住宅宅层高只只有2.6米；在不不设置写写字楼的的条件下下，原方方案为5.59层的板板式小高高层和多多层，并并且有较较大比例例（约1/5以上）的的东西向向户型。以以上两点点都不能能满足建建设高档档社区的的要求。市场方面的的原因根据

21、19993年国务务院批复复的北北京城市市总体规规划，提提出在西西二环阜阜成门至至复兴门门一带建建设国家家级金融融管理中中心，集集中安排排国家级级银行总总行和非非银行机机构总部部，北京京金融街街应运而而生。金金融街规规划范围围为南起起长安街街的复兴兴门内大大街，北北至阜成成门内大大街,西至二二环路，东东至太平平桥大街街，南北北长约11,700米，东西西宽约6600米，规划划区总占占地面积积103公顷，总总建筑面面积约318万平方方米，其其中地上上建筑面面积238万平米米，地下下建筑面面积80万平米米，规划划建筑用用地达40余块。金融街汇聚聚了中国国几乎所所有的银银行、证证券、保保险等金金融机构构

22、的中国国总部或或北京总总部；项项目东侧侧是西单单地区，是是北京传传统的商商业中心心，随着着西西工工程的实实施，商商业中心心的地位位将更加加显著。从从大环境境来看，该该区域更更适合商商务办公公，写字字楼的售售价高于于当时的的住宅售售价。住住宅主要要服务于于在该处处进行商商务办公公的地缘缘性客户户（住宅宅项目的的实际购购买客群群证明了了这个判判断，在在中海海凯旋住住宅项目目后评估估中已已有论述述）。综综合上述述分析，该该区域有有写字楼楼开发的的便利市市场条件件。从当时的999控规分分析，金金融街的的写字楼楼，普遍遍都是大大体量、大大规模的的写字楼楼。信远远大厦（控控高80米），平平安大厦厦（控高高

23、60米），投投资广场场（控高高80米），中中信实业业大厦（控控高80米），通通太大厦厦（控高高80米）等等等，基本本上都是是大体量量的项目目。我司司曾经进进行过突突破控高高的努力力，也曾曾经向770米的控高高进行过过冲击，结结果由于于种种限限制条件件，没有有能够实实现。但但是，正正是由于于该区域域的上述述特点，小小规模的的写字楼楼反而具具有稀缺缺性和一一定的灵灵活性（可可卖、可可租、可可整租也也可零租租），成成为了该该项目的的有利因因素。基于以上原原因，220011年1月8日由兴业业公司（当当时的集集团公司司）和北北京公司司主要领领导和骨骨干成员员参与的的“中海豪豪庭”工作会会议上决决定在项项

24、目的西西北角设设置写字字楼一座座。规划调整的的实践原审定方案案（20000规审字字01776，合作作方于220000年3月9日取得）总总建筑面面积为880,157平方米米，其中中住宅建建筑面积积76,661平方米米，配套套公建建建筑面积积3,496平方米米。后期对住宅宅部分进进行了调调整，调调整后住住宅部分分总建筑筑面积为为1011,702平方米米，其中中地上664,020平方米米，地下下37,682平方米米，其中中配套公公建面积积1,800平方米米。增加加了写字字楼的面面积，写写字楼面面积为224,5299.633平方米米。后期调整和和前期审审定方案案对比，居居住面积积减少112,641平方

25、米米，但是是减少了了东西向向户型，提提高了项项目的品品质。同同时总建建筑面积积增加了了46,0744.633平方米米。2003年年12月26日取得的的写字楼楼的审定定方案控控高为226.669米，地上上建筑规规模为15,8988.077平方米米，用15,898平方米米的写字字楼去替替换12,641平方米米的品质质不高的的住宅，从从各方面面分析都都是比较较值得的的，并且且从最终终的效果果分析（见见后文）中中也得到到了验证证。在调整过程程中面临临的最大大的问题题是该区区域控高高的限制制，公司司相关部部门、人人员对于于突破控控高进行行较长时时间的尝尝试，最最终控高高为266.699米。规划调整的的结

26、果项目最终调调整后的的指标比比较见下下表所示示：项目原审定定方案和和现方案案的对比比表原审定方案案后期调整住宅商业住宅、商业业写字楼总建筑面积积（m2）80,1557126,2231.63101,770224,5229.663建筑面积（m2）地上：766,6611地下：3,4966地上：644,0200其中住宅：61,1199.633商业：2,9000.377地上：155,8988.077地上建筑面面积总计计：79,9188.077地下：377,6822地下：8,6311.566高度（米）242426.699层数911其中：地上上8.5，地下37其中：地上上7，地下3层高（米）2.672.83

27、.65停车位（个个）541（其中地上上72，地下469）413其中地上：23，地下3900155其中：地上上11，地地下1444和原规划方方案相比比，总建建筑面积积有了较较大的提提高，住住宅（配配套商业业）面积积减少，减减少122,641平方米米，写字字楼面积积增加115,898平方米米，住宅宅层高为为2.8米，品质质和业态态较原方方案更趋趋合理。规划指标变变动评估估各经济技术术指标变变化表：项 目可研报告实 际差异数差异比例建设用地面面积（m2）4,7533.000 4,7533.000 0.00 0.00%总建筑面积积（m2）24,5229.663 24,6668.006 138.443

28、0.56%可租面积（m2）15,8998.007 16,9229.002 1,0300.955 6.48%项目主要规规划指标标有所变变化，建建筑经济济指标达达到了可可行性研研究阶段段的要求求，没有有因规划划指标方方面的原原因而对对项目盈盈利及成成本情况况产生不不利影响响。项目建设用用地面积积4,753平方米米，和可可研面积积相同，实实际可租租面积116,929平方米米，比可可研报告告增加11,0300.955平方米米。主要要增加在在地下面面积的分分摊以及及车库的的面积。项目总建筑筑面积为为24,6688.066平方米米，比可可研244,5299.633平方米米仅增加加了0.556，可可见项目目

29、总建筑筑面积和和可研吻吻合较好好。土地成本变变动评估估土地成本较较可研变变动较小小，差别别主要是是因为分分摊算法法不同引引起的，未未发生因因其它方方面所引引起的增增减。经验总结对项目发展展前景和和未来市市场的准准确判断断项目位于西西城区太太平桥大大街东侧侧，距西西单商业业街8000米；南距距西长安安街5000米；西侧侧与北京京金融街街隔街相相望，距距内城主主干道西西二环7700米；东侧侧与西城城区政府府毗邻，地地理位置置优越，交交通便利利。随着着中国加加入世贸贸组织时时所承诺诺的国内内市场开开放时间间的逐步步落实，外外资企业业进入北北京市场场开展业业务的需需求正保保持稳定定增长的的势头，200

30、08年的奥奥运商机机也会在在短期内内带动大大量的写写字楼需需求。尤尤其是其其处在金金融街商商圈，政政府对这这一区域域的扶持持力度逐逐渐加大大，金融融街作为为中国金金融管理理中心，在在吸引外外资金融融机构方方面具有有较大优优势。随随着金融融街区配配套设施施的不断断完善，必必将进一一步提升升地产大大厦写字字楼项目目的吸引引力。因此，在今今后的土土地储备备中，应应适当增增加北京京市场写写字楼项项目的储储备，尤尤其应当当着眼于于发展速速度较快快、政策策扶持力力度较大大、核心心区域并并具有较较大的投投资前景景的商业业项目的的土地储储备。丰富产品类类型，获获得稳定定回报该项目是北北京公司司首个写写字楼项项

31、目，通通过地产产大厦写写字楼的的实践，使使我司在在写字楼楼项目的的经营和和开发上上积累了了一定的的经验，同同时写字字楼项目目开发周周期不长长，出租租后每年年可带来来稳定的的收入，租租金收入入利润率率较高，而而且其受受政策影影响不是是很大，可可较大的的提高房房地产公公司抵抗抗风险的的能力。【项目规划划设计工工作评估估】项目完成情情况介绍绍项目实景照照片时间节点：2001年年4月：为为配合项项目住宅宅的开发发对写字字楼地块块进行相相关设计计准备工工作；邀邀请兴业业建筑师师（国际际）有限限公司、美美国海波波建筑设设计事务务所、王王董国际际有限公公司等三三家境外外设计公公司对该该项目建建筑做了了设计投

32、投标。2001年年8月，确确定兴业业国际建建筑师公公司与中中国建筑筑技术研研究院人人居所设设计单位位2002年年4月人居居所根据据兴业国国际初步步设计方方案出扩扩初图纸纸2003年年5月正式式单独开开始对中中海地产产大厦写写字楼进进行设计计工作。2003年年8月中联联环建文文建筑设设计有限限公司根根据人居居所初步步设计图图纸和说说明进行行施工图图设计。2003年年11月15日，完成成第一版版施工图图设计；2003年年12月，规规划设计计定稿； 2003年年12月26日，取得得规划审审定设计计方案通通知书；2004年年1月15日2月9日，中联联环完成成立面5个方案案设计及及效果图图。2004年年

33、2月，根根据集团团意见重重新委托托香港兴兴业进行行立面设设计；2004年年3月18日，取得得建设工工程规划划许可证证（立面面为老立立面）。2004年年4月20日，立面面方案得得到集团团确认；2004年年6月17日，完成成第二版版施工图图；2006年年2月，开开工；2006年年7月，第第二次规规划报建建（由于于立面调调整及由由于销售售改自用用的原因因部分平平面调整整）；2006年年12月，竣竣工验收收；2007年年10月，具具备使用用条件；2007年年11月，正正式出租租使用。项目的建筑筑标准结构体系：基础选选型选用用筏板基基础形式式；主体体结构为为框架结结构。外立面材料料：采用用芬兰进进口石材

34、材蓝钻。玻玻璃幕墙墙为10+12AA+10节能低低辐射LOWW-E玻璃，隔隔热断桥桥铝合金金型材，3厚氟碳碳喷涂铝铝装饰板板，西侧侧、东侧侧采用固固定铝板板遮阳系系统。勾勾缝剂采采用美国国GE耐候硅硅酮密封封胶。型材价格为为24元/KG，氟碳碳喷涂费费用为95元/平米，外外立面石石材价格格为795元/平米。幕幕墙单方方（外立立面面积积）造价价1,821元/平米。中空玻璃光光热性能能资料表表玻璃配置可见光太阳光阳光总透过过（g）遮阳系数(S.CC.)u值 W/m2.k透射率反射率透射率反射率6LOW-E+112A+676123322250.671.810LOWW-E+12AA+100721029

35、20210.591.8公共部分：大堂：墙面面地面采采用夜里里雪石材材，光面面、机刨刨、水洗洗三种面面层处理理方式。柱柱子及接接待台采采用一级级意大利利雪花白白石材。顶顶棚为2厚白色色铝合金金吊顶。电梯厅：地地上各层层电梯厅厅吊顶标标高以下下墙面为为背漆玻玻璃；走走廊墙面面为夜里里雪石材材及乳胶胶漆；地地下电梯梯厅墙面面为高档档玻化砖砖。地上上电梯厅厅地面为为夜里雪雪石材，地地下电梯梯厅地面面为高档档玻化砖砖。各层层电梯厅厅及走廊廊顶棚为为石膏板板吊顶。卫生间：墙墙面地面面为洞石石，顶棚棚为石膏膏板吊顶顶。洁具具为台湾湾卡斯卡卡特品牌牌，全部部为非触触摸式感感应出水水。出租区域：走廊及及办公区区

36、地面为为水泥地地面，预预留5CCM的地地面做法法，可实实施网络络地板。办办公区墙墙面顶棚棚都为砼砼平整处处理交楼楼。地下车库：地下三层车车库地面面采用环环氧砂浆浆做法，总总厚度为为1.00mm。地下三层车车库坡道道采用环环氧砂浆浆做法，总总厚度为为3.00mm。地下三层墙墙群漆采采用耐擦擦洗涂料料，品牌牌为立邦邦和多乐乐士品牌牌。机电配置标标准：电梯标准：采用四四部高标标准进口口高速电电梯，型型号为日日本OTIIS无齿轮E4111产品，载载重量116000公斤，速速度2.0米/秒。轿轿箱净高高27000mmm，开门门尺寸12000mmmX24400mmm。供配电系统统：地下下一层设设变配电电室

37、（高高压自管管），上上级电源源来自凯凯旋住宅宅小区配配电室，总总安装容容量为1,9366kW，计算算总负荷荷为1,4522kW，高压压开关柜柜为ABBB Saafe pluus环网柜柜，变压压器为GE SCBB10环氧浇浇筑干式式变压器器，低压压开关柜柜为ABBB G柜。动力照明系系统：地地上每层层设置一一台照明明总配电电柜（设设计容量量为1200KW，可根根据需要要扩容，配配有计量量装置）和和一台应应急照明明配电箱箱。电力力电缆沿沿设置在在强电竖竖井内的的电缆桥桥架敷设设至各层层配电柜柜和各设设备用电电点。地地下车库库和机房房照明为为电子镇镇流器荧荧光灯，各各层卫生生间、地地下车库库、首层层

38、大堂由由ABBB I-BUSS智能照照明系统统控制。防雷接地系系统：本本建筑的的防雷等等级为三三类，屋屋面避雷雷针、避避雷带等等防雷接接闪装置置，接地地系统采采用综合合接地，利利用结构构钢筋作作为自然然接地体体，接地地电阻小小于0.5。设有有电涌保保护系统统，确保保用电设设备不受受过电压压及电磁磁干扰的的侵害。通信网络系系统：由由市政引引来通信信电缆和和数据光光缆（运运营商为为中国电电信集团团北京公公司）至至本楼弱弱电竖井井，一、五五、七层层设置交交换设备备机柜，满满足办公公用语音音和数据据通信的的需要。系系统布线线遵循国国际标准准EIAA/TIIA5668A，光光纤数据据主干，超超5类水平平

39、电缆，星星形网络络拓扑结结构，真真正使用用户独享享1000M网络络带宽，提提供高速速接入IInteerneet服务(HSSIA)。建筑设备自自动化系系统：通通风空调调系统、变变配电系系统、智智能照明明系统均均由BAS系统进进行监视视或控制制，设备备自动化化系统和和各系统统集成产产品为Honneywwelll Trrendd品牌。闭路电视监监控系统统：监控控中心设设在地下下一层弱弱电中控控室，电电梯轿箱箱、电梯梯前室、主主要出入入口、地地下停车车场等位位置设有有监视摄摄像机，图图象传输输至监视视中心硬硬盘录像像机，通通过矩阵阵主机显显示在电电视墙上上，部分分摄像机机可进行行云台控控制。监监视系统

40、统产品为为三星品品牌。有线电视系系统：地地下一层层弱电竖竖井设有有电视信信号放大大器，地地上每层层弱电竖竖井设有有线电视视分配器器。火灾自动报报警系统统：本建建筑为二二类防火火建筑，消消防中控控室设在在首层。停车场管理理系统：地下车车库设停停车场管管理系统统，内部部车辆采采用IC卡方式式进出，外外部车辆辆采用临临时发票票机方式式。门禁系统：地下设设备机房房和物业业管理用用房设门门禁系统统。安防报警系系统：首首层设红红外幕帘帘报警探探测器、二二至七层层楼梯间间设红外外双鉴探探测器，每每层配备备紧急报报警按钮钮。电子巡更系系统：巡巡更为无无线操作作系统，人人员配备备与保安安报警系系统相连连接的手手

41、提巡更更器进行行巡更，确确保大厦厦安全。 给水系统统：自来水系统统：低区区自来水水由写字字楼西测测市政自自来水管管线直接接引入。高高区自来来水由市市政自来来水管道道引入B1层无负负压供水水泵房（品品牌：上上海凯泉泉）经变变频加压压后送入入高区。设设备参数数：型号号：Y2A900L-22; 功率：2.22KW标准层层末端用用水设备备：卫生生间洁具具（每层层男卫生生间小便便斗4个、蹲蹲便3个、坐坐便1个，女女卫生间间蹲便3个、坐坐便1个）、洗洗手盆（男男卫生间间2个，女女卫生间间4个）上上述洁具具品牌为为CASSCADDE，均为为感应式式冲水;清洁间间拖布池池龙头1个，立立式盆1个首层层残疾人人卫

42、生间间 坐便1个，立立式盆1个;B1、B3各有男男女卫生生间一个个，共计计蹲便4个，立立式盆2个。 生活热水水系统：高、低区生生活热水水供回水水管道均均从一期期预留管管线接入入，24小时供供水。冷冷、热水水干管均均采用衬衬塑钢管管。 排水系统统：F1-F77层排水水系统从从B1层直接接引出户户外接市市政排水水管网。B1-B3排水进进入B3集水坑坑由污水水泵排出出至市政政管网。重重力排水水立管管管材采用用螺旋硬硬聚氯乙乙烯管，水水平干管管采用硬硬聚氯乙乙烯管。压压力排水水管采用用热镀锌锌钢管。 雨水系统统：雨水系统采采用内外外排水系系统，屋屋面雨水水汇集后后排至室室外。雨雨水管采采用热镀镀锌钢管

43、管。 制冷系统统：B3冷冻机机房：冷冷冻机两两台（品品牌：约约克），冷冷冻水循循环泵三三台、冷冷却水循循环泵两两台（品品牌：格格兰富）冷冻机组：型号：YSDDBCAAS355CHEE; 功率：2144KW,制冷量量：319冷吨（USTTR）冷却水循环环泵：型型号：MMGG1800L-44-488-E22; 功率：22KKW冷冻水循环环泵：型型号：MMGG1800L-44-488-E22; 功率：22KKW空调补水泵泵：功率率：1.11KW新风机组五五台（品品牌：约约克）： B2两台，F2一台，F8两台。设备参数：B2新风机机组型号号：YSMM-S115H-6RXX-B 功率：5.55KW,风量

44、：150000MM3/HH YSSM-SS20HH-6RRX-BB 功率：7.55KW,风量：200000MM3/HHF2空调机机组型号号：YSMM25-50*70-HVCCC-RR 功率：11KKW,风量：320000MM3/HHF8新风机机组型号号：YSMM-S330H-6RXX-B 功率：15KKW, 风量：300000MM3/HH YSSM-SS30HH-6RRX-BB 功率：15KKW,风量：300000MM3/HH冷却塔两台台：（品品牌：马马利）设备参数：型号：SC-G-1100-SC-G-GG-2550 , 功率：7.55KW 供暖系统统：采暖热水供供回水管管从一期期预留管管线接

45、入入，其换换热器，循循环泵均均位于一一期热力力站。末端系统：公共区区域、办办公区域域采用风风机盘管管（品牌牌：约克克）系统统供热、制制冷。型号：YGGFC-04-CC-3H-XXLL(R)-F; 功率：71WW; 风量：6800M3/H YGGFC-03-CC-3H-XXLL(R)-F; 功率：58WW; 风量：5200M3/H 新风系统统：从B1 /F8新风管管道引入入新风经经新风机机组处理理后通过过复合风风管（品品牌：德德州亚太太）引入入各层办办公区域域，办公公区域人人员新风风标准高高达500 M33/H/人。首层大堂部部分采用用全空气气系统由由F2空调机机组提供供冷热源源，并通通过旋流流

46、风口均均匀分布布至大堂堂各处。 通风系统统：车库通风：B1/B2/B3车库每每层配置置送、排排风机各各一台（品品牌：亚亚太），送送排风机机兼作火火灾时消消防排烟烟补风机机。设备备参数：型号：FT335-111 功率：4KWW 风量：352277MM3/HH所有卫生间间设集中中排风系系统，排排风机位位于屋顶顶，同时时B1、B3层卫生生间内设设排气扇扇。所有有机电用用房设机机械送排排风系统统。项目设计过过程管理理回顾与与实施完完成情况况该项目设计计过程比比较曲折折，主要要在于设设计前期期的非常常规设计计程序及及后期项项目自身身定位调调整较大大造成的的。在前期方案案反复过过程中，对对以下几几个主要要

47、技术进进行了论论证：结结构体系系论证、层层高论证证、空调调论证、电电梯论证证、柱网网与车位位关系的的论证、使使用率的的论证等等等。这这些论证证为项目目的实施施及定位位做好了了全面的的技术基基础。从从原有的的对外销销售到自自有物业业持有经经营的方方式转变变，项目目的整体体定位有有较大提提升，这这对后续续的整单单出租也也起到了了较大的的硬件支支撑。规划设计：通过规划设设计分析析，对交交通情况况进行了了梳理，最最大限度度的规避避了建筑筑用地狭狭小的问问题，有有效的组组织了相相关的车车行、人人行入口口、停车车与道路路的关系系，减少少了住宅宅相互之之间的视视线干扰扰。 平面设计计及功能能：严谨、庄重重、

48、大气气的入口口空间：首层大大堂为两两层8.25米通高的的共享空空间，约约600平米，结结合弧形形的石材材片墙与与弧形的的玻璃幕幕，创造造出通透透气派的的空间。高品质的卫卫生间的的设计：每层设设置男女女卫生间间及独立立茶水间间，卫生生间的功功能设计计洁厕分分离，空空间明确确。高标准的电电梯配置置：4部高档档次的进进口奥的的斯电梯梯。经济的空调调系统：办公区区采用四四管制分分区控制制；针对对重要的的大堂空空间则采采用更为为舒适的的全空气气系统，达达到品质质的提升升。可塑性强的的标准层层办公空空间： 8.4米柱网、33.655米的层高高的框架架结构，管管线的预预留、空空调的二二次设计计使内部部空间的

49、的多样成成为可能能。经济合理的的核心筒筒：由4部电梯梯；两个个楼梯间间；强、弱弱电间；男女卫卫生间、垃垃圾、保保洁间组组成，除除卫生间间和电梯梯以外，在在满足设设备要求求的前提提下尽量量的缩小小面积。核心筒位于于建筑中中心，避避免占用用采光面面；将主主要的设设备房间间或管井井设置在在一侧，另另一边的的走廊就就完全可可以利用用为办公公空间。我我项目最最终使用用率达到到73.5，如如果充分分的利用用走廊空空间（整整层租赁赁），使使用率可可以提高高6左右右。金融街周边边项目调调研情况况如下：物业名称使用率 HYPERLINK /officeview/80149.html投资广场 70%中证大厦70%

50、 HYPERLINK /officeview/81413.html盈泰商务中中心70% HYPERLINK /officeview/80575.html中化大厦 70% HYPERLINK /officeview/80478.html凯旋大厦71% HYPERLINK /officeview/80378.html恒华国际大大厦70% HYPERLINK /officeview/80154.html月坛大厦70% HYPERLINK /officeview/80143.html平安大厦65% HYPERLINK /officeview/80110.html百盛二期 66%立面设计：现代古典风风格

51、：以以现代古古典风格格去作立立面处理理，以表表现其先先进和高高雅并重重的身份份及个性性，同时时与凯旋旋住宅及及周围环环境达到到整体的的一致性性。金融街的建建筑氛围围：本设设计的立立面材质质为石材材配和金金属铝板板，色调调为冷静静的银青青色，与与金融街街写字楼楼群的整整体氛围围协调一一致。到位的细部部处理：冷却塔塔的百叶叶遮挡、东东立面窗窗线条较较密以缓缓和与住住宅对面面的影响响、柱子子以人的的视点出出发细部部金属与与石材的的搭配处处理都体体现设计计师对建建筑细节节的重视视，使得得该建筑筑面积高高度虽有有限，但但仍可以以“精致”成为金金融街的的亮点。通过该项目目的立面面幕墙的的运作，对对复杂幕幕

52、墙体系系有针对对性地探探讨，为为中海广广场等大大型项目目积累经经验，在在立面幕幕墙系统统中，运运用了框框架幕墙墙、点式式幕墙、单单向拉锁锁幕墙、石石材幕墙墙、金属属幕墙等等，同时时在夜景景照明灯灯光设计计中也作作了多种种的探索索，积累累的大量量的经验验。装修设计：装修的设计计主题：“庄重、大大气、生生态、亲亲和”。公共交通尺尺度的探探讨，从从电梯洞洞口高度度宽度、侯侯梯距离离、大堂堂空间、走走廊宽度度，转门门的尺寸寸等都经经过细致致的推敲敲，寻求求合理适适当的尺尺度，力力求小中中见大，从从小中见见档次，成成功的在在装修细细节上体体现了建建筑的品品质。本项目选择择了整体体基调灰灰色的国国产夜里里

53、雪石材材，彰显显庄重与与大气。同同时达到到我司项项目与其其他项目目差异性性的目的的。 景观设计计：写字楼的环环境将面面对城市市的街区区，景观观设计严严格遵循循了写字字楼建筑筑的景观观特点，严严谨、简简约。减减少植物物的类别别，注重重植物品品种，少少花卉，多多长绿。景观语汇与与建筑语语汇在设设计上得得以呼应应，从材材料的选选择、颜颜色的平平衡、尺尺度的规规矩、线线条的碰碰撞上都都有机的的将建筑筑与景观观充分的的结合。特色的景观观广场设设计，广广场较大大角度的的倾斜是是该项目目广场区区别于周周边其它它项目的的特点，倾倾斜的广广场给周周边道路路行人以以视觉的的冲击，提提高了建建筑基底底高度，使使建筑

54、更更显挺拔拔。项目实施过过程设计计管理工工作总结结本项目的绝绝对设计计周期约约1年的时时间，可可以说是是比较正正常，并并有一定定时间进进行调整整，但在在设计上上为非常常规程序序进行的的。前期期设计过过程中，为为保证项项目当时时的进度度要求，在在没有规规划建设设工程许许可证的的条件下下，拟定定了假设设成立的的设计条条件，进进行了施施工图设设计，三三个月的的设计周周期完成成了施工工图设计计。在期期间由于于规划高高度调整整及后期期立面设设计调整整，进行行了各专专业的施施工图改改动。最最终施工工图纸与与招标图图纸有一一定程度度的差异异，导致致了造价价提升。这这部分调调整是为为保证项项目于新新的时期期在

55、各方方面保持持较新的的理念及及较高的的档次，最最终目的的及效果果是有益益的。关于图纸质质量及设设计变更更：在项项目实施施过程中中，由于于设计疏疏漏造成成的变更更增量费费用占设设计变更更总造价价增量的的12%，约8万元。图图纸相对对比较完完善，无无较大疏疏漏项。其其中主要要部分为为设备专专业的变变更，故故在前期期设计过过程中需需要加强强专业的的把控能能力，全全面有效效的控制制图纸中中的错漏漏问题。各阶段与相相关部门门协调配配合在前期设计计阶段，与与相关业业务部门门进行充充分的沟沟通，充充分的理理解项目目的市场场定位及及投资分分析的基基础上，进进行了多多轮的规规划方案案论证及及平面分分析，做做好平

56、面面自身功功能设计计的同时时也达到到了对住住宅的最最小影响响以及对对项目面面积、品品质的最最大化。在方案报审审阶段，与与前期部部能够及及时的沟沟通，密密切关注注报规的的结果及及政策的的变化，有有效的控控制了施施工图设设计单位位的调整整工作量量。在施工图设设计阶段段，与营营销进行行配合，对对平面设设计进行行了深度度优化，同同时在设设计院的的技术措措施、成成本控制制等方面面也进行行把控。针针对基础础形式、结结构形式式、装修修标准、技技术措施施、设备备站点等等进行了了专题研研讨，设设计、营营销、前前期配合合，及时时有效的的确定设设计方案案。同时时需配合合相关专专业设计计院对该该项目的的市政、电电信、

57、燃燃气等设设计进行行配合。在施工阶段段配合项项目落实实深化设设计节点点。设计计部与项项目部沟沟通配合合紧密，尤尤其表现现在现场场专业工工程师与与设计部部及设计计院的配配合上，及及时有效效的解决决现场的的设计问问题。在租售过程程中，设设计、项项目、前前期与营营销的密密切配合合，多次次专题分分析及研研讨论证证，为最最终项目目的整单单出租做做好了技技术支撑撑。本项目设计计管理方方面突出出经验与与教训施工图调整整需要更更多的提提前控制制由于项目的的定位变变化，对对早期施施工图设设计有了了较大的的反复过过程，这这需要多多个部门门间相互互配合，及及早进行行论证，对对项目的的发展及及定位要要具备更更高的前前

58、瞻性。精致的细部部处理及及标新的的立面设设计在本项目的的立面设设计上经经过了多多方案的的对比，最最终确定定以精致致取胜，利利用建筑筑的细部部及精致致工艺等等细节体体现了建建筑的精精品。在在近人尺尺度上的的处理需需要由细细节取胜胜，但在在建筑高高部可以以简化建建筑节点点的细部部，节约约一定的的成本，简简化施工工工艺及及程序，缩缩短施工工周期，利利于建筑筑节点的的处理。写字楼品质质的第一一量化指指标使用率率在平面设计计过程中中，针对对建筑的的整体使使用率做做过细致致的论证证，对楼楼梯间、管管井及设设备用房房等都得得到了充充分计算算。在各各层走廊廊的设计计中考虑虑消防验验收的要要求，做做了简易易的分

59、隔隔，办公公区可以以进行任任意分割割，也保保留了后后续整单单出租的的可行性性，最终终租售情情况也证证实，多多种方式式的可行行分析是是必要的的，同时时走廊及及隔断的的简易做做法也达达到了最最终成本本的控制制目的，销销售过程程中走廊廊的可拆拆性方案案可得到到更大的的使用率率，这也也是项目目的亮点点之一。重要的机电电顾问在设计阶段段，针对对写字楼楼的经验验不足问问题，我我司聘请请了国际际专业的的写字楼楼设备顾顾问公司司，针对对该项目目，提出出了全面面的优化化方案，并并经过论论证分析析，在施施工前得得以实施施，确保保了项目目内在的的品质需需求。（例例首层大大堂采用用全空气气系统空空调。弱弱电系统统增设

60、IBM系统，新新风设计计标准的的提高，增增设智能能照明系系统等）商用电梯的的主要标标准由于项目定定位的提提升，经经过论证证修改为为进口的的高端电电梯，轿轿箱的内内部装修修也在上上海等地地的高档档写字楼楼进行了了考察后后，确定定了国内内最大的的专业电电梯装修修公司进进行施工工，最终终效果符符合该项项目的档档次定位位。必要的幕墙墙顾问过于追求幕幕墙招标标图纸的的细度，会会导致图图纸完成成时间拖拖滞，对对后续工工作有一一定的延延误。针针对这种种问题，需需注意在在幕墙深深化过程程中，首首先需要要各招标标单位，依依照建筑筑图纸分分别进行行，来规规避由于于某个单单位技术术局限造造成设计计上的偏偏差。然然后