房地产项目市场研究完整稿-76-XXXX课件

1、分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part. 1Part. 2置业人群结构、客户置业行为研究Part. 3市场供需、市场竞争研究Part. 4竞争对手项目研究纪电暗拢绘最扬歌勒纺述各侵生彩茸镭炳毡咋第锻绿顾竟簇抢科捍妒茄竹山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part. 1P临汾是山西省重心城市，城市历史悠久，是以能源、重化工为主的工业基地、是山西的财富中心。临汾市位于山西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为邻；西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、吕梁毗连；南与

2、运城市接壤。全市土地总面积20275平方公里，现辖2个县级市及14个县。2007年末，全市常驻人口417.2万人，其中，城镇人口151.7万人，占36.4%；乡村人口265.5万人，占63.6%。 临汾古称平阳，是一座具有 2500年建城历史的文化名城，尧帝的故乡。是我国北方著名的军事、文化重镇和文化旅游胜地。闻名遐迩的华门、晋侯墓等众多名胜古迹，被誉为“梅花之乡”、“剪纸之乡”和 “锣鼓之乡 临汾以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。经济总量和财政收入位居全省第二，在中部六省同类城市中排

3、名第16位。 城市维度慈赂卸卸拳氦午颅及褥激拽杠玩靶沦始兢剥森留资忱上停慈辕浓聊辈猫斧山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾是山西省重心城市，城市历史悠久，是以能源、重化工为主的工临汾市是山西省以钢铁及能源为支柱产业的重工业中心，未来将实施“特色农业、工业优化、科教兴市、城镇扩张、民营经济、可持续发展”六大战略。 以临汾市为市域中心、侯马市为市域次中心，以中部五个重点县域中心和东西十个山区县城及重点中心镇为增长极点；以连接中部平川七县市的交通干线，引导各种生产因素和产业向增长极点和发展轴线集中布局，形成中部、东部、西部三

4、个经济区，促进全市经济社会协调发展。1.大区位：为陇海兰新地带成员城市，处于太原、西安、郑州等特大城市的多重辐射影响范围内；2.中区位：地处山西省南部，为晋南地区中心城市之一，同时也是晋南地区的首位城市，是山西与西北、西南、中原联系的重要“节点”；3.小区位：位于汾河下游、临汾盆地中部，是晋南北部中心和交通枢纽，是临汾市域的经济核心。瘦刻可纯磐旧惭最锥褒骏讼位溶痔擅蓑惺直辰噪邮蝎镑勘贩车疼拄太严睛山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾市是山西省以钢铁及能源为支柱产业的重工业中心，未来将实施河西区汾河生态区老城区东城区(1

5、)河西区河西区是未来新城为市区的行政办公中心、商务中心、文娱中心和公路客运中心。新城总面积约15平方公里。(2)汾河生态区总面积约9km2，该区域将规划把城市生态、科教、旅游、娱乐有机结合起来，形成城市新的经济增长点。形成生态文化旅游产业区。(3) 老城区（铁西区）铁西区为现状城市中心区，形成以商业服务、教育科研、文体娱乐为主的城市中心组成部分。充分展示城市历史文脉。(4) 城东区（铁东区）铁东区现状以临钢、临纺等大中型企业和部分高校组成。规划除保留临钢、临纺等大中企业用地外，拓展高校用地，以支撑铁东区的进一步发展。市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张战略，西扩扩大了城市的范围，东改提升了

6、城市的居住品质妖尾陶皂碘池蹈溯横龟浩凰挡莽慢们溜软绢割好衬淡骡乏耶关仙思币柴景山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX河西区汾河老城区东城区(1)河西区(2)汾河生态区总面积约尧都区政府的搬迁建设将极大提升东城区域的城市配套功能西至铁路、东至108国道，共计10平方公里，将108国道以东7平方公里统一进行了规划，目前东城区规划范围为17平方公里。 尧都区政府迁移：现阶段，党政机关的东迁，已经实现了行政中心的转移。行政中心的转移必将带来商业贸易、文化娱乐中心的转移。未来发展方向：规划的东城区将是一个功能齐全、设施完善、特色明显、

7、环境优美的全新城市，是尧都区政治、经济、文化的中心。城市未来配套：(1)搬迁铁路货场以及铁路沿线仓储用地至北站，形成北站铁路货运中心。(2)搬迁第三监狱，原址调整为公园用地。(3)铁东染料厂改为公共设施用地。(4)城南机床厂等企业改为生活居住用地。(5)搬迁五一路油库。(6)铁东区小麦研究所实验用地改为商业设施用地。规划建设2万平米市政广场高督审簧萌捧荐迹剃忧道讹北处厢纹谤锻职步稳暑掺店注屑柞斌目和味孰山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX尧都区政府的搬迁建设将极大提升东城区域的城市配套功能西至铁路突出未来河东四个工业园区，

8、改造升级，逐步向生态型、环保型方向发展。 (一)段店机电制造园区 规划面积10000亩。主要发展机电、装备制造等行业，具体包括精密铸造、不锈钢深加工、铝镁合金深加工、法兰、玛钢、汽车零部件、重型机械产品、煤矿机械产品、纺织机械、电子机械及电子仪器等科技含量较高的领域。重点发展1000万元以上的高科技项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固定资产投资总额达到18亿元。 (二)尧庙轻工物流园区 规划面积5000亩。主要发展农产品深加工、木器制造、食品、药品制剂及汽贸物流等行业，具体包括乳制品加工、肉制品加工、果品加工、粮食加工、饲料工业、木器加工、酿酒、酿醋、饮料、成药及药品制剂、商贸

9、物流等领域。重点发展500万元以上的轻工、物流项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固定资产投资总额达到12亿元。(三)贾得铸造化工园区 规划面积10000亩。主要发展冶金铸造、化工建材等行业，具体包括各类铸造产品、生铁冶炼、精细化工(主要包括日化、涂料、染料、油墨、橡塑助剂、食品添加剂等)、电石乙炔化工、尿素、甲醇及下游产品、焦油加工及新型墙体材料等领域。重点发展1000万元以上的标准化精细化工项目，到2010年入园企业达到16户以上，入园企业固定资产投资总额达到25亿元。(四)屯里仓储加工园区 规划面积10000亩。主要发展仓储业、加工业。重点发展500万元以上的仓储、加工项目

10、，到2010年入园企业达到10户以上，入园企业固定资产投资总额达到5亿元。嘻些菠淡石依果裴必切氢便芝屑叙戴刃航拴示零拭拆剩扭掘削唉冤担革斤山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX突出未来河东四个工业园区，改造升级，逐步向生态型、环保型方向东城区现状以临钢等大中型企业和部分高校组成临汾钢铁公司：太钢集团临汾钢铁有限公司（简称临钢）是以中厚板为主导产品的大型钢铁联合企业，为山西省重点工业企业和临汾市营业额最大、上缴税金最多的企业，现有资产总额58.2亿元，职工1万余人。 山西师范大学：创建于1958年，学校设有20个学院，全日制本

11、专科生20000余人，研究生2000人；有涉及10大学科门类的46个本科专业，62个硕士学位点，2个博士学位点；现有教职工2000人,专任教师1000人，师资队伍数量充足 。是临汾市唯一一所正规本科以上正规院校。冰湾硕谤蘸搀贬瑟快伍霉滇么控哲弛匡浆带郊鼻昭噎岸陇扇舱介啸刮讶谆山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX东城区现状以临钢等大中型企业和部分高校组成临汾钢铁公司：太钢临汾GDP受国家大势影响，出现短暂的下调阶段，但工业增加值由负转正。人均可支配收入与固定资产投资保持高速增长GDP：09年上半年全市GDP完成330.3亿元

12、，按可比价计算，同比下降12%，比一季度降幅缩小6.5个百分点。工业增加值：从规模以上工业企业4、5、6三个月当月实现的增加值看，分别为19.1亿元、24.2亿元、35.4亿元，月均增加8.2亿元。6月份当月同比增长0.7%，结束了自去年9月份以来连续9个月的下降趋势，首次转负为正。全市固定资产投资：需求持续稳定上升。上半年，全市固定资产投资累计完成153.8亿元，同比增长47.2%，增速比同期提高1.6个百分点，比一季度提高28.8个百分点。全市城镇居民人均可支配收入：今年以来全市城乡居民收入稳步增加。上半年，全市城镇居民人均可支配收入达到6358元，同比增长9.1%；农民人均现金收入236

13、8元，同比增长9.2%。矿产能源业的限制发展影响了临汾GDP的整体上升，但同时，工业产值，固定投资额以及人均收入的迅速增加。为临汾房地产的发展奠定了基础。虱用勿苍椭摄肆习绷宠犹困曰周宰庞悟恩拌爱止破伎腐篇燎遏猿添峦胰僧山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾GDP受国家大势影响，出现短暂的下调阶段，但工业增加值由临汾市是山西产煤第一大户，是山西GDP发展的重要能源城市。长期以来，城镇人口的收入现状为贫富差距拉大的市场局面。但城市仍然处于低端消费力的表现现状。随着国家政策的进一步引导，未来消费呈现上升趋势。从人均商业面积的角

14、度来说临汾市人均商业面积达到了0.8，与内蒙省会城市相当。这从侧面反映出当地的消费力强劲，消费需求旺盛。 以2008年的数据为准，2008年，临汾市人均GDP数据约为2576美圆，山西省人均GDP排名第三位，快速上涨的人均GDP标准是消费力上涨的重要基础。 上半年，商业营业用房施工面积由08年的14.14万平方米增加到32.21万平方米，增长127.79%。全市社会消费品零售总额累计完成134.4亿元，同比增长21.1%。部分城市人均商业面积人均GDP的增长与社会消费品零售额、人均商业面积飞速增长，未来市场潜力巨大。并得以迅速释放。反映出临汾市的消费水平的迅速提高。消费意识在发生着潜移默化的变

15、化。 据世界银行研究结果，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定增长期。2008年临汾市人均GDP已经达到17912元人民币，按人民币汇率计算，约折合2576美元， 豹侦否痘践雄寓巫稠稠董矿助赋荚河热看科肘债车臣烩斌骏筋尊苔叶甥株山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾市是山西产煤第一大户，是山西GDP发展的重要能源城市。长为巩固“煤炭霸主”地位，山西引导煤炭和焦炭行业同业并购，推进优势产业的横向整合

16、，打造航母级企业，加快产业链条延伸山西今明两年将向煤炭行业投入1800亿元，这是全省6500亿元经济刺激方案中的一部分，将用于48座大型矿井和206个循环经济项目建设；山西有4046家煤矿，其中国有200家，要关闭3000家，只留1000家，其中90万吨以上的才能继续生产，其他的全部关闭。煤炭行业：将形成二至三个年生产能力达到亿吨级的特大型煤炭集团，三至五个年生产能力5000万吨级的大型煤炭集团 。焦炭行业：组建数个千万吨级的焦炭集团，同时规划一批具有国际先进水平的焦化一体大项目。 加快产业延伸：600万吨以上大型高产高效接替矿井集中推动一批焦化行业资源综合利用项目的建设。 主导产业发展、规模

17、扩大上、下游企业需求扩大私营经济发展企业盈利能力、积累能力加强财富阶层产生财富阶层壮大但是要看整治的力度，小煤矿现在基本都在停产状态，一停产当地的政府就没财政收入了，所以很多地方都在请求折中一点的方法，但是还没有最新的消息，这个事情很难判断，也许煤老板这个称呼在两三年里就真的没有了。明显感觉现在煤老板花钱有所顾虑了，不像前几年把钱不当钱。但是煤老板没有了还会有新的财富阶层，比如国有煤矿的矿长、高管等等，年薪都在小一百万。 屎滋稍羔雅摇卑线市瞪档冯廖每沛颤毒祈柬蚕输耕贮以翰骗杏墒渤舶搀氮山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX为

18、巩固“煤炭霸主”地位，山西引导煤炭和焦炭行业同业并购，推进部分能源企业实施转型成功，推动第三产业发展2009年1-4月，临汾市尧都区第三产业完成投资10.11亿元，同比增长70.4， 。 第三产业投资在交通运输、房地产、租赁和商务服务、教育、卫生、文化、体育、社会保障等行业投资快速增长的带动下，增长大幅度提高，占到固定资产总投资的比重为74.3%。 向农业生态工程转型 向养殖业转型 向教育产业转型 向房地产行业转型 向生态旅游产业转型向金融业转型向商贸服务行业转型 1-4月份，尧都区辖区固定资产累计完成投资13.62亿元，同比增长36.4。 从三次产业看：一产投资同比下降742%，占总投资的比

19、重为0.5%；二产投资同比增长5.5，占总投资的比重为25.3%；三产投资同比增长70.4，占到固定资产总投资的比重为74.3%。 锦彦三攫赁紊胺阉生猜恩盾霜酮熙岭谦搔惮蘸彦睡洗溜举奴嘘涨痛毙构吃山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX部分能源企业实施转型成功，推动第三产业发展2009年1-4月城市宏观结论：产业调查重点于第三产业的发展方向。晋南城市经济群的扩大，将更好地整合各个城市的资源协调发展，作为龙头城市的临汾，集中西安、郑州、太原三大城市经济圈的交汇点，从发展前景到城市辐射力将进一步提高；城市目前处于尺度框架的扩大和功

20、能调整的过程中，项目城东门户的区位优势越发明显；临汾是以第二产业为主导的传统资源型城市，推进优势产业的横向整合，加快产业链条延伸的工作正在紧锣密鼓的进行中；临汾市经济发展迅速，人民收入水平持续增长，近期虽有政策调整，传统能源产业有所下降，但转化后的第三产业得以迅速发展。更阴汝夹半攀埂椅术童究诅返践踩敝森枕居棺唬尝何峰局牙镍肤爪团履霖山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX城市宏观结论：产业调查重点于第三产业的发展方向。晋南城市经济分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part. 1Part. 2置业人群结构、客户置业行为

21、研究Part. 3市场供需、市场竞争研究Part. 4竞争对手项目研究匪贸疽咨峦艇节新矾钓纵彭谜姬损鳞儡角深峪脖重鸦脸贵烩哗恍脏屉各污山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part. 1P临汾人口结构私营业主：源于山西人的经商天赋，从事于各行各业，企业规模或大或小，年收入从几十万到几千万。矿业相关人员：矿主、运销公司、设备供应商、大大小小的股东。权力公务员：太原市公务员，周边县市公务员，隐形收入高。待遇好的事业单位：教师、医生、律师等高知收入人群。受支柱产业影响，临汾市场人口收入结

22、构呈典型的沙漏型，并影响其置业需求中端客户低端客户高端客户蝇煌院挤擂补短净云凡撵践胃摆套苹评果重课衰山迈颧钡羞船建新踢衡娘山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾人口结构私营业主：源于山西人的经商天赋，从事于各行各业，临汾行业收入研究临汾市07-08城镇居民各项收入支出分析从数据可以看出，基本上城镇人口的收入与支出都比07年有了一定量的上涨。食品仍然是人均支出中消耗最大的，其次为服务性消费支出与人均储蓄存款。居住消费仅占9%。临汾房地产市场仍然处于初级阶段，人们对房地产的消费性仍然未得到激发。从0708年，涨幅最大的食品、

23、服务性消费支出、房地产三项。从另一个侧面说明房地产市场在积极的发展之中。0708年收入支出消费表（单位：元）08年各项支出消费占比0708年各项支出消费（单位：元）汗坝畅掌冈窝乓废毖烬梗剖赔渐伶诛岳瓦灯帆竣躯皑冬春践检佣酥啄熙治山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾行业收入研究临汾市07-08城镇居民各项收入支出分析从数临汾行业收入研究临汾市各行业平均工资水平分析从行业的发展看（上一），企业、事业、机关三者收入在08年市场中占有份额基本较为平均。但提到的是，企业人口众多，机关与事业单位人口稀少，相对收入可观。对比与07年

24、，机关收入的涨幅最为明显（上二）。从行业的收入来看，采矿业、电力行业、金融业是现阶段临汾各行业收入最高的。尤其是电力燃气与金融业，对比与07年，涨幅最为明显。采矿业相对涨幅放缓。从08年占比的情况看，占比在6%以上的行业有采矿业（9%）电力（9%）信息（6%）金融（10%）教育医疗（6%）公共管理（6%）等6大行业。蝇悼箍自勇哄廊隅唆栗噪殴彪墅罚搏搂抚盼翌呕速爬二娶容靠醛囚菏剩狂山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾行业收入研究临汾市各行业平均工资水平分析从行业的发展看（临汾行业收入研究行业分析采矿业行业背景介绍：采矿业

25、下属分为两个部分，第一部分为煤的开采环节，在这一环节内，临汾市呈现大中型国有企业与私人中小企业并存的局面。现阶段国家改组改制主要是针对这一产业环节公有制改变。但此环节类，拥有整个临汾乃至山西首屈一指的大部分私营煤老板。具备非常强劲的消费能力。另一环节为黑色金属冶炼产业，主要是煤产从属的一系列产业链发展。该环节多数为国有大中型企业发展，拥有员工数较大，但中高层管理人员是本案的主体消费客群之一。代表企业：同世达、三维集团、大钢集团、山西焦化等产业单位个数总产值人员年平均工资采矿业2533578266432.435 黑色金属冶炼（炼钢、铁）4841179679单位：千元临汾市是山西的能源开采基地之一

26、，能源业为其主导统治性产业企业消费能力较强；矿业私营业主消费性呈暴发户性质企业的消费能力增强，已然成为临汾市房地产消费的主要客群构成籍毫割复必拒带啼揉颈狼坍连罗盖断禹黄差详掀褥铸诌墩悬舜刘阔冤局棕山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾行业收入研究行业分析采矿业行业背景介绍：代表企业：同访谈人士：煤老板（男）个人基本情况：30岁左右；北京，上海，海南都有房。购房基本意象：会买房，但临汾没有好的房子可以选；主要是保值投资。一般选择200-300平米的，客厅要大，房间要多，以满足亲戚朋友留宿。喜欢南北要通透，大落地的窗户，关注

27、小区绿化，喜树多，有水。产品本身要求较高对价格不敏感，追逐明星项目。成交周期短，一次性付款多。喜欢介绍朋友，跟风购买。注重购买中被尊重的感觉，希望体现尊贵感。爆发时财富积累财大气粗，对价格不敏感跟风消费，冲动购买重视圈层，渴望被认可矿业相关访谈现阶段进入政策矿业改组阶段，对改组的后产业发展呈现较为悲观的态度，购房意向较强，但对本地产品缺乏兴趣，目光更向往高端的产品。在临汾更看重服务行业的投资发展，缺乏对本地市场的认识与关注。酬隧盖娇走梦丁皿声菩霄肥鞍蒂渝羹彭羔胳演游势绅皂翌笨怠脖歉夕哄梁山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX

28、访谈人士：煤老板（男）爆发时财富积累矿业相关访谈现阶段进入政临汾行业收入研究行业分析电力、燃气行业背景介绍：临汾市的工业电力需求日益旺盛，促使电网与电源建设同步前进。截至2009年8月底，已经形成了以41座110千伏变电站、12座220千伏变电站为地市主网架，两座500千伏变电站为发展趋势的区域电网。2009年，临汾区域内开工建设的电网项目110千伏及以上变电容量及线路长度分别达到133万千伏和137.13公里，电网建设投资总额达9.6亿元(含农网)。电力行业坚持走煤电一体和热电联产的路子，快速推进已开工的侯马热电联产等5个项目建设，积极做好浮山大唐国际等5个项目的前期准备工作，力争两年内建成

29、和在建的电力装机容量达到800万KW以上，加快建设坑口电站基地； 代表企业：山西临汾热电有限公司；霍州煤电集团、临汾尧电电力有限公司；临汾新电电力有限公司产业单位个数总产值产值占比工业增加值增加值占比人员年平均工资电力1217521141.34%6661341.50%34.086 燃气1382680.03%157010.04%29.904单位：千元由于工业的发展，现阶段临汾市的电业创造了巨大的财富电力企业消费能力较强未来随着重工业的进一步发展，电业消费将继续走高电业的消费能力增强，已然成为临汾市房地产消费的主要客群构成荔徒煽呻又竣绪诽奠棉遣嗅酒柞这炼奎卡灌别裕唱焉承允赵沉倍播辗结掖山西临汾房地

30、产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾行业收入研究行业分析电力、燃气行业背景介绍：代表企业访谈人士：个人基本情况：购房基本意象：电力访谈抬蟹赊哎轩欠虚袁琳喳侦结钙究蔓抖弓特摇怖樊纵占禁阁垫胸明同钡秽邱山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX访谈人士：电力访谈抬蟹赊哎轩欠虚袁琳喳侦结钙究蔓抖弓特摇怖樊临汾行业收入研究行业分析信息代表企业：中国移动临汾分公司；中国移动临汾分公司；产业单位个数总产值产值占比工业增加值增加值占比人员年平均工资通信、信息-413030.03%

31、148280.03%21.010单位：千元由于工业的发展，现阶段临汾市的信息通讯成为了不可缺少的环节从事产业职工稀少，但收入水平较高从收入的角度看，消费能力较强行业背景介绍：临汾市形成以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。信息技术在新型能源和工业基地建设产业做为核心的环节。取得了长足的发展与进步。现阶段，通信信息行业作为高新高科产业配套的发展，造就了一批相对收入可观的客群。弹阮努竿无椭翠淫纪蔽误顶寨俺坞亩扼粥泻朱雇紊忍道俘镇逝鹿爸幽尝听山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX

32、山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾行业收入研究行业分析信息代表企业：中国移动临汾分公司访谈人士：中国移动临汾地区主管个人基本情况：35岁左右，三口之家，有一套住房；购房基本意象：有买房意象，作为投资。对地段要求比较高，不能太偏远，但也不能太喧嚣，最好是闹中取静的哪种地方。主要是作为自己的资产；关注地段，要求户型不宜过大，对70110平米中小户型，产品要有亮点、特色。外立面喜欢简约现代的；对会所不感兴趣。看重物业管理，安全措施，喜欢刷卡门禁，比较安全私密，喜欢管家式物业管理，要是出差不在也放心，打个电话就能帮着缴费等等服务。对本项目看法：位置还不错，目前看周边稍微差了些，

33、但以后慢慢会发展起来的，但政府什么时候发展就不知道了，现在重点是在城内看具备投资类产品的小户型。对房地产的看法：觉得临汾的房价过高，对消费结构较为不满。可用于投资的产品较少，多数为大户型产品。且本人对全国房地产大市较为关注，对下一轮走势不看好，观望情节较重。信息访谈投资心态较强地缘性驱动较弱考虑因素全面，鉴别能力很强投资十分谨慎瘟斑部荷谜戊休西财醋猩垒孰溢诛惭飘宰贿吁蠕垢朽穿精掉啤绷彰昂醚罗山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX访谈人士：中国移动临汾地区主管信息访谈投资心态较强瘟斑部荷谜临汾行业收入研究行业分析金融代表单位：

34、中国农村信用合作社、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行、太平洋保险、人寿保险产业单位个数各项存款余额同比增长各项贷款余额同比增长人员年平均工资金融5920799818.31%36330190.63%3.8675金融贷款成为临汾产业发展的基本保障从事产业职工稀少，但收入水平较高从收入的角度看，消费能力较强行业背景介绍： 金融业对煤炭、焦炭、冶金、电力、化工五大传统产业，重点支持其推行新型化的工程项目。 金融业支持新兴产业、环保产业和高新技术产业规模化发展。在确保防范信贷风险的前提下，支持煤化工、机械装备制造业、高科技新技术产业规模化。 拓展对旅游服务业的金融服务领域，带动旅游相关

35、产业的发展。 临汾市金融类产业具备一定的特殊性，银行仅有五大银行，即信合、中行、农行、建行、工行五大银行，其中农村信合是当地主要贷款融资的首选银行，具备较强的实力。保险业有太平洋保险、人寿保险等单位。单位：万元笛蓝尾丹枚夯村廖搬族臆崎棱矢控檀完华蝉恰阴救当痘灯厩苞笛蛰啸捏述山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾行业收入研究行业分析金融代表单位：中国农村信用合作社访谈人士：个人基本情况：购房基本意象：金融保险证劵访谈区却涎拒蕉却临捞糯瞻愧莫料子离轿搏京满钾葬醛丰楔堆艺蛛沧佬谓澎冈山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT

36、_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX访谈人士：金融保险证劵访谈区却涎拒蕉却临捞糯瞻愧莫料子离轿搏临汾行业收入研究行业分析教育代表企业：山西师范大学、临汾职业技术学院、临汾一中、临汾二中、临汾三中、平阳中学产业高等学校数高等学校教师中等学校数中等学校教师普通中学数普通中学教师小学数小学教师数教育42505633238321548226323420临汾教育产业较为庞大，教职工购房意向较强收入水平较为可观，消费能力强就近消费观念重行业背景介绍： 临汾共有中小学4062所 （民办321所），其中普通高中86所，职业高中47所，初中360所，小学3569所。在校生79万，其中

37、高中9万，初中25万，小学45万。在职教师46244名，高中5242名，初中15388名，小学25614名。 学校设有20个学院 ，现有教职工1900余人,专任教师900余名。其中，博硕士生导师261人，具有博硕士学位的教师477人，具有高级职称的教师330人，省级学术带头人13人，省级学科带头人4人、山西省青年拔尖创新人才4人，省级教学名师14人， 单位：个类别高等学校中等学校普通中学小学人员年平均工资高级教师（教授）420045001500-18002200-2500 1500160023568 专任教师（讲师）220023003000-33003300-3800 20002100单位：元

38、教职工收入产业发展膜趴吕连除扎寒筛排待辜冯疏肚秤命固萤娠央侄迹北弘罢默芜识焰梳罚敝山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾行业收入研究行业分析教育代表企业：山西师范大学、临汾访谈人士：山西师大张教授（女）个人基本情况：50岁左右，三口之家，有两套住房；一套单位分，一套投资。购房基本意象：有买房意象，作为资产沉淀。我现在住在学校分的房子里，就在学校里面，100平米的比较大，学校环境本来就不错，方便，安静住的也挺舒服的。对地段要求比较高，不能太偏远，但也不能太喧嚣，最好是闹中取静的哪种地方。喜欢精致的建筑，园林，加入些现代科技

39、元素，对科技住宅概念表现强烈。园林不在大小在于精致和巧妙。会所这些是现代住宅不可缺少的了，多点能让人健身益智的设施和项目，游泳，SPA，棋牌等等。物业比较重要，安全，卫生，服务，维护，协调，细微的管理这些都很重要，现在物业越来越重要了，哪怕物业费稍高一些但只要服务质量好都能接受。户型那就不用说，是最重要的了，户型设计要合理，别有什么犄角旮旯的死角，通风要好，阳光要好，我个人希望有个大书房，卧室里配上步入式衣柜和卫生间，客厅大一些能看到外面的风景。我怎么要住个130平米以上的，孩子回来也能住的开。对本项目看法：位置还不错，目前看周边稍微差了些，但以后慢慢会发展起来的，但政府什么时候发展就不知道了

40、，现在重点是在河西发展。河东这边我觉得好房子不是很多。追求较高的生活品质地缘性驱动为主考虑因素全面，鉴别能力很强投资十分谨慎教育访谈孟樟响曙橱燃龟邪豪挺挑乙违锄半堪财援又哀冻勾胯疹淋续茁曝热擎啼芯山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX访谈人士：山西师大张教授（女）追求较高的生活品质教育访谈孟樟临汾行业收入研究行业分析公共管理与社会组织代表单位：市内各大机关单位产业单位个数人员年平均工资公共管理3521.406 政府部门具备市场熟悉度，对房产了解较为深入从事产业职工稀少，但收入水平较高从收入的角度看，消费能力较强行业背景介绍：

41、 市委、市政府、尧都区政府、发展和改革委员会 、教育局 、 科技局 、 公安局 监察局、民政局、 司法局、财政局、 人事局、劳动和社会保障局、 建设局、交通局 农业局、水利局、 林业局、商务局、 文化新闻出版、卫生局、 计生委、审计局、 环保局、广播电视局、 体育局、统计局、 安全生产监督局、煤炭局、 外事旅游局、民族宗教事务局、 文物局、粮食局、 物价局单位：千元鸣屉乖蠕评啊庄瓮拿酪泵钢相辊董鳃风弄绿盘贞粕蔬贯撞讽刃怒彤白讳粕山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX临汾行业收入研究行业分析公共管理与社会组织代表单位：市内访谈

42、人士：统计局范科长（男）个人基本情况：40岁左右，一家三口；临汾市统计局投资科科长。看过本案及新东城，对产品配套不是特别满意。对产品要求不太高，但害怕权利带来的灰色收入曝光，拒绝以购房形式增加自身产业。购房基本意象：考虑购房，120_140平米3居比较好。产品本身舒适度，户型结构，高端配置，是重点考虑因素。希望有南北通透的，舒适度较高的房子。社区要有品质，建筑形态要好，喜欢与单位的人团购买房，扎堆居住，要求熟悉的居住环境。对周边配套有一定要求。对购买期房持有较强的抗拒心态，喜欢在主体大框架封顶后购买。对投资不做过多考虑，但强调房产必须具备保值效应。对地产行业较为熟悉，现阶段市场不好，对购房呈现

43、持币待购状态。产品配套要求高喜好购买现房熟悉房地产，有较强的观望心态用集中购房的形式避免灰色收入的曝光灰色收入基本用于合作投资产业，拒绝用做房产购置政府机关访谈竞争项目销售代表谈公务员主要是本地公务员购买的，但是本地公务员喜欢团购喜欢扎堆居住，要求较为便宜的房子，所以点位要求较低。这些公务员购买的主要情况为单位购房或者朋友介绍。外县在我们这买房子公务员也有，大部分是考虑孩子上学或家在本地。部分让父母在这边住，或者是孩子上学住。十咳焦釜惟痉释埠瓤指庚莫牲显驾雪巩奎嫉橙免笼援栈缚理年氢苫温罗犀山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXX

44、X访谈人士：统计局范科长（男）产品配套要求高政府机关访谈竞争项交通运输物流访谈背景：地址：枕头乡在临汾发展成山西的主流矿产基地之后，一大批矿业能源产业及能源服务类运输物流产业大力发展起来。造就了一大批先富起来的客群，对投资具备较强意向，习惯通过广置房产达到其自身的财富保值。现阶段由于国家出台了山西大规模的煤矿改组政策，将小企业收归国有，现阶段，该区域的生意受到严重的影响和打击。很多此类产业进行第三产业的转移，并造就了大批观望心态的客群。现阶段，此类购房客群仍然处于观望状态，尚未参与到市购房的大军中。访谈人士：私营物流业主（男）个人基本情况：50岁左右；在青岛也有房产，太原也有几处房产，但只是投

45、资，并不炒房，不住的房子会出租。年收入100万以上购房基本意象：考虑购房；目前在新东城137平米，如果再换房会买200平米左右的。主要是作为自己的资产；关注地段，规划，自然景观，园林绿化，喜欢树多，喜欢水景，但水景就要注意管理了，现在的小区水都干了也没人管。喜欢方正的户型。两梯梯两户南北通透，园林要精致，细节入微，耐看的。产品要有亮点、特色外立面喜欢简约现代的，喜欢沉稳的红色或灰色；对会所不感兴趣。看重物业管理，安全措施，喜欢刷卡门禁，比较安全私密，喜欢管家式物业管理，要是出差不在也放心，打个电话就能帮着缴费等等服务。性格内敛，行事低调能接受新事物，但内心传统政府高压下看清形势投资嗅觉敏锐但出

46、手谨慎扎堆、攀比心态严重观望情绪较为严重，对项目的细节要求较高讣林霍蝶序惕迈校笆铲内疟指洼铡分郡窃婿它枪咋淬扇酸洗不口魏牵迪膘山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX交通运输物流访谈背景：访谈人士：私营物流业主（男）性格内敛，客户的置业倾向投资趋向：不再关注物业的短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于资源的占有。支付趋向：拥有较强的支付能力，能都承受较高的单价与总价，不再被卖方的打折、赠送等方式打动，愿为服务买单。产品要求：一般选择户型较大的产品，更有效地作为资产来持有，在

47、满足日常生活的基础上足够舒适，以及体现身份，希望得到更多的空间，而不是单纯的面积。服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。沁谆懊瞅飘遁喀沦蜒切咙鲤上呼偶高鲍接备碗货床状甜唐秆革馅寒市创己山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX客户的置业倾向投资趋向：不再关注物业的短期回报，而是将物客群来源研究外县客群研究单位地点人数移动公司襄汾2洪洞2侯马公安局侯马1太原车辆段太原1浮山县委浮山1永和县政府永和1电力局霍州1公路局霍州2霍州经纪矿区小学霍州2从二期诚意金的来源

48、来看，临汾市区仍然占到客群来源的主体，占84%，同时，说明外县客群仍然尚未得到最大的推广，仍然有一定的推广空间。从外县的来源上看，霍山县成交客群最多，其他郊县成交客群较少。从外县来源的职业来看，基本为政府职能部门与通讯电力部门。缺乏对大型企业的推广力度。挞右畅何善衬胺帮牟简头力鸥腾诡乍耿贮无棋春鬼彻瑟与略矩屯穷纂据喉山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX客群来源研究外县客群研究单位地点人数移动公司襄汾2洪洞2客群来源研究本地客群研究从临汾市区到访的客户来看。由于推广渠道的原因，客群更多的是来自于城东地缘客群与城内客群，城西及

49、其他区域、县市宣传力度有待提高。常规推广渠道及地缘性观念造成现阶段地缘客户的大规模集中，建议增加卖点梳理，将本地客群进一步细化分析。除去城东、城内客户，从其他区域的方面看，客群的转化率有待提高。拢叠互丑茸嗡棕趾熔躺灸宿晃盔叔咎吧涧递叙特针押满忆圭诊漏轿天十隔山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX客群来源研究本地客群研究从临汾市区到访的客户来看。由于推各项目客群来源区域分析竞争项目客群来源分析项目名称城东城西城内城南其它恒安新东城45%13%15%12%15%莱茵半岛25%10%15%5%45%吉祥花园（参考）65%5%10%

50、10%10%从各项目客户来源可以看出，除莱茵半岛外，新东城及吉祥花园客源仍未本区域内客群为主；莱茵半岛所占地块口碑不佳，难以吸引过多地缘性客户，但以其优美的环境，高档的户型及外立面设计，吸引了大批外地高收入人群；恒安新东城作为东城占地最大的项目，辐射范围较广，而且主推精装小户型，吸引了部分投资客群；吉祥花园由于项目本身档次较之其它两家相对较低，价格范围易被中低收入人群所接受，故能大范围吸引本区域内地缘性客户。喘证帜辛寄酵注签锥染蘑睬盛脸弄诞犬纪烩蝉履据唁氦蓄扒测博吃窥遮写山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX各项目客群来源区

51、域分析竞争项目客群来源分析项目名称城东城西城根据左图1可以看出，一期400组老业主主要职业来源方向为：交通运输物流、贸易、商业、金融证劵保险、教育、医疗、煤焦铁、电力、建筑设计、政府等十个行业。以交通运输、贸易商业、能源、金融证劵、教育、电力、建筑设计表现最为突出。客群职业研究购房客群职业研究图表1：一期业主工作供职范围图表2：诚意金客群客户工作供职范围缴纳二期诚意金客户共计80组，职业登记共70组客户，其中两组工作性质不详（一组在太原、一组在上海），其余68组客户职业性质如下：农林牧副渔业2组；交通、运输、物流5组；贸易、商业19组；金融保险证券1组；科学教育文化8组；医疗卫生保健1组；地质

52、、纺织、能源、化工、冶炼、钢铁12组；通讯、电力11组；建筑装潢设计2组；政府部门7组。娩榔抗桥罚授胶绸惨嘿磊菜夯战就悠朔茄材巧栈豫继招挂壳棉误竖氮蓟卞山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX根据左图1可以看出，一期400组老业主主要职业来源方向为：交二期诚意金认购与一期对比发现：缺乏对主流行业的深入挖掘从两次成交的情况来看，行业间的分差效果较为明显，现阶段由于大众媒体传播，商业贸易渠道销售一二期较为持平；交通物流、医疗卫生、金融系统方面现阶段推广明显不够；能源、政府、教育类产业推广力度也相对需要大幅度提升。从一期成交的角度看

53、，交通物流、商业贸易、教育、金融、能源、电力通讯、建筑设计等七大行业为一期主要消化行业渠道。从二期诚意金成交角度看，商业贸易、能源、通讯电力、政府机关的客户挖掘基本与一期需求比例较为持平；交通运输物流、金融保险证劵、医疗卫生、建筑设计等行业消化力度较为薄弱。教育产业、能源采矿钢铁需求有待深入挖掘交通运输物流、金融保险证劵、医疗卫生、建筑设计、教育产业、能源采矿钢铁蹈诈俗厢疹虱獭店绞诧澄寓骡勋刮崔罕驭篷羞豌逻踪哆忻误赋赊谨绳袜滤山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX二期诚意金认购与一期对比发现：缺乏对主流行业的深入挖掘从两次各

54、竞争项目客源职业分析竞争项目客群来源分析竞争项目教育企业医疗私营业主政府金融电力能源其它恒安新东城8%10%10%18%18%7%6%10%13%莱茵半岛5%10%5%12%18%6%10%20%14%吉祥花园（参考）4%5%6%12%5%7%10%15%36%从各项目客源职业分析，私营业主、政府及能源行业客群置业能力，相对较强；吉祥花园由于价位较低，适合中等收入人群，部分地缘性刚需客户，在此置业情况较多，此类人群多属于自由职业者；莱茵半岛相对户型面积较大，适合高收入人群购买，故在此置业客户多以政府、能源及部分外地客群为主；恒安新东城户型面积多样，价格在东城偏高，适合高收入及投资人群，故在此置

55、业的客户多以私营业主、政府为主，相对企业及医疗客群也占有一定比重。贡绎爽屑朵噎善迄吻库冲橱扯挎棘逐瓢肋胰结版沽养拎兹芬斧葱躇翁抬抓山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX各竞争项目客源职业分析竞争项目客群来源分析竞争项目教育企业医一期客群置业喜好研究喜好点一期二期户型46108地理位置5281区域发展124社区景观3020楼盘品质1047广场规划220服务满意151两次成交客群的关注点有了较为明显的变化。客群在延续一期客群对户型、地段的喜好基础上，对本案的认知逐步走向全面化，对景观、品质、服务方面都有了较强的认识。景观认知度不

56、强，本案现阶段主题推广为社区景观示范，但通过客群的反映来看，客群对景观认知度不强。项目地段虽然较为认可，但是对区域的发展认可度较差，周边配套不成熟，周边规划执行力弱是客户反映不满的重要方面。项目竞争力逐步向全面化发展，大盘的均好性开始逐步显现。鲍抒蝗堂捍翌旺壮传秧喷娇斤名穿汰揽其慑皂而困刮吸诵湿锄郴慰舅砧翰山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX一期客群置业喜好研究喜好点一期二期户型46108地理位置52置业敏感点总结：目前市场高端客户按置业敏感点划分，主要为炫富阶层、富豪阶层、藏富阶层和知富阶层四类炫富阶层置业目的：投资、保

57、值增值置业敏感点：大客厅、房间多、稀缺资源、圈层感总价承受力：200-300万置业目的：投资、资产储置置业敏感点：地段、户型结构、居住舒适性、配套总价承受力：约150万置业目的：改善居住置业敏感点：地段、园林、建筑风格、户型舒适度、物业、社区配套总价承受力：100-150万富豪阶层财富等级知富阶层金融、企业高管权力公务员高知/高职阶层矿业主置业目的：保值增值、为子女置业或度假置业敏感点：地段、配套、社区环境、户型总价承受力：约150万藏富阶层盘桂疫横歼孕蔬叠垂拿咨多牙耐只旧亏树末珠粳壤搂扎毁伤杆僵恢耙峨蹋山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_7

58、6PPT_XXXX置业敏感点总结：目前市场高端客户按置业敏感点划分，主要为炫富置业敏感点本案及竞争项目富豪阶层藏富阶层知富阶层金融高管权利公务员高知高职阶层结论：加大此类三种客群的推广力度，做到针对性诉求推广，树立产品价值，将行销手段最大化在现阶段的市场环境下，炫富阶层由于政府改制的问题，对本地项目缺乏过多兴趣，以上三类阶层是本案同其他市内竞争性项目的主要客群来源方向。在等同客群的方向下，竞争白热化已然是本案现阶段面临的局面，竞争将不止于某一卖点的宣传竞争，更多的是在多重环节进行全方位的市场竞争，做到均好性。对项目的品牌、卖点进行最大化梳理，并有针对性的推向市场，是项目现阶段面临的主要问题。墓

59、惯筒汕拇知钒妖疏框税照粗慎售廓鹤驼了颈骆棵兵惰牛卿地至坚票佩昔山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX置业敏感点本案及竞富豪阶层藏富阶层知富阶层金融高管权利公务员结论：客群方向目标客群1、富豪阶层：金融类高管（市、县农村信用联合社、中行、农行、建行、工行、太平洋保险、人寿保 险等主管领导）大型企业高管（市、县煤、电行业类大型企业副总以上高收入者）私人业主（市、县运输物流、商业行业私人业主）2、藏富阶层：权利公务员（市、县下属分局科长以上级别权利公务员，隐性收入较强，必须寻找该类 客群利益点）3、知富阶层：教师（市内所有大学、中

60、小学大学教师及教授讲师、中小学高级教师）信息、通讯行业高管（市、县中国移动、中国联通单位主管）向掩粱贫康窥献疟吏扣扳诌扰圭硬涉滋前吃礁履荐发棋杜无江舀硬驻表酱山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PPT_XXXX结论：客群方向目标客群向掩粱贫康窥献疟吏扣扳诌扰圭硬涉滋前吃分解问题城市宏观、产业结构、经济发展水平研究Part. 1Part. 2置业人群结构、客户置业行为研究Part. 3市场供需、市场竞争研究Part. 4竞争对手项目研究障裙网曝想赣业仪先动斥链戒霍堑栓秋何人措眼躺确亭还锑卑贩逼浴枢爸山西临汾房地产项目市场研究完整稿_76PP