信托、银行贷款融资可行性研究调查报告

1、【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告PAGE 1PAGE 58信托、银行行贷款融融资可行性研究究调查报报告（报告完成成日期：【XX】年【XX】月【XX】日） 声 明 与与 保 证我们在此声声明与保保证：本本报告是是按照XX管理制度和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人人签字： 年 月 日 直接调查人人签字： 年 月 日 调查人部门门经理签签字： 年 月 日（请填写下下面

2、标注注为黄色色部分的的内容，谢谢谢！）特别说明：所填写写的数据据和信息息必须真真实、有有效。目 录录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc249790247 1项目背背景与交交易结构构概述 PAGEREF _Toc249790247 h 4 HYPERLINK l _Toc249790248 1.1项项目背景景 PAGEREF _Toc249790248 h 4 HYPERLINK l _Toc249790249 1.2交交易结构构概述 PAGEREF _Toc249790249 h 10 HYPERLINK l _Toc249790250 2融资人人资信情情况 PA

3、GEREF _Toc249790250 h 11 HYPERLINK l _Toc249790251 2.1融融资公司司基本情情况 PAGEREF _Toc249790251 h 11 HYPERLINK l _Toc249790252 2.2融融资公司司经营情情况 PAGEREF _Toc249790252 h 14 HYPERLINK l _Toc249790253 2.3融融资人财财务状况况 PAGEREF _Toc249790253 h 14 HYPERLINK l _Toc249790254 2.4融融资人银银行贷款款及对外外担保情情况 PAGEREF _Toc249790254 h

4、 0 HYPERLINK l _Toc249790255 3项目概概况和建建设情况况 PAGEREF _Toc249790255 h 0 HYPERLINK l _Toc249979002566 3.11项目基基本情况况 PAGEREF _Toc249790256 h 0 HYPERLINK l _Toc249790257 3.2项项目建设设条件 PAGEREF _Toc249790257 h 2 HYPERLINK l _Toc249790258 3.3项项目建设设实施进进度 PAGEREF _Toc249790258 h 2 HYPERLINK l _Toc249790259 3.4项项目

5、的设设计、施施工、监监理情况况 PAGEREF _Toc249790259 h 3 HYPERLINK l _Toc249790260 4项目市市场情况况 PAGEREF _Toc249790260 h 3 HYPERLINK l _Toc249790261 4.1项项目投资资环境 PAGEREF _Toc249790261 h 3 HYPERLINK l _Toc249790262 4.2项项目分析析及市场场情况 PAGEREF _Toc249790262 h 14 HYPERLINK l _Toc249790263 4.3项项目租售售情况预预测 PAGEREF _Toc249790263

6、h 25 HYPERLINK l _Toc249790264 5项目财财务效益益评估 PAGEREF _Toc249790264 h 29 HYPERLINK l _Toc249790265 5.1房房地产项项目总投投资预测测 PAGEREF _Toc249790265 h 29 HYPERLINK l _Toc249790266 5.2项项目资金金来源情情况 PAGEREF _Toc249790266 h 31 HYPERLINK l _Toc249790267 5.3项项目损益益预测 PAGEREF _Toc249790267 h 32 HYPERLINK l _Toc249790268

7、5.4项项目有关关财务效效益指标标 PAGEREF _Toc249790268 h 33 HYPERLINK l _Tocc249979002699 6信托方方案与风风险防范范措施 PAGEREF _Toc249790269 h 33 HYPERLINK l _Toc249790270 6.1交交易结构构安排及及信托计计划摘要要 PAGEREF _Toc249790270 h 33 HYPERLINK l _Toc249790271 7意见及及建议 PAGEREF _Toc249790271 h 34 HYPERLINK l _Toc249790272 88项目资资料 PAGEREF _Toc

8、249790272 h 34项目背景与与交易结结构概述述项目背景1城市基基本概况况钦州市位于于我国广西西壮族自自治区南南部，在在北部湾湾的贺信信圈内，是是广西主主要的地地级市之之一，也也是我国国对外开开放、实实行沿海海开放城城市政策策的重要要城市之之一。钦州资源条条件良好好。距钦钦州市区区约288公里的的钦州港港是一个个天然的的深水良良港，早早在800多年前前孙中山山先生在在建国国方略中中就把钦钦州港规规划为“我国南方方第二大大港”。钦州州港水深深，潮差差大，有有60多多公里深深水岸线线可以建建设码头头，非常常适宜建建设大港港口。钦钦州港目目前已建建成千吨吨级和11-5万万吨级码码头泊位位公1

9、44个，在在建5-7万吨吨级码头头泊位44个，110万吨吨级航道道正在建建设，110万吨吨级以上上码头泊泊位正在在抓紧做做前期工工作。220099年，钦州州港全年年货物吞吞吐量达达22000万吨。据据中央新新闻媒体体透露，国国家正拟拟把钦州州港列为为我国的第第五个保保税港口口，有关关前期工工作正紧紧锣密鼓鼓地开展展。近年来，钦钦州大力力推进大大工业建建设。目目前已经经投产的的工业大大项目有有：1000万吨吨沥青厂厂、100万吨木木薯酒精精厂、880万吨吨大豆加加工项目目和四个个铁合金金厂等；已经启启动和正正在建设设的项目目有：2240万万千瓦燃燃煤电厂厂、600万吨纸纸30万万吨浆的的林一工、

10、660万吨吨粮工项目和和中石油油年加工工10000万吨吨苏丹原原油项目目。这些些工业项项目落户户钦州将将极大地地提升钦钦州的经经济实力力。钦州大旅游游初露端端倪。三三年来，钦钦州先后后成功开开发了三三娘湾、八八寨沟、五五皇岭等等一批具具有浓郁郁山海特色色的旅游游景点，构构建了山山海特色色鲜明的的旅游新新格局，使使钦州一一跃成为为广西又又一充满满生机与与活力的的旅游新新景区。特特别是三三娘湾旅旅游景区区，自开开发以来来，吸引引了越来来越多的的国内外外游客，已已成为我我国旅游游景观的新新亮点。如今，钦州正在三娘湾旅游区筹建北部湾海洋大学。据我国城市市竞争力力研究会会对全国国2811个参评评城市的的

11、投资环环境进行行评比排排位，钦钦州市位位居第330名，在在广西114个地地级市中中名列第第二。随随着我国国-东盟盟自由贸贸易区加加快建设设和环北北部湾经经济圈的的加速发发展，为为钦州快快速发展创创造了极极为有利利的条件件。钦州州在发展展战略上上，依托托南面是是通往世世界的大大海、北北面有高高速公路路与南宁宁、柳州州、广州州等城市市相通的的有利条条件，以及我国国与东盟盟十国共共同构建建“一轴两两翼”区域经经济合作作新格局局的发展展战略，努努力把钦钦州构建建成为国国际性港港口物流流中心和和我国东盟自自由贸易易重要的的国际物物流枢纽纽。同时时积极发发展现代代工业和和旅游业业，坚持持发展和和环境保保护

12、与治治理相结结合，不不断改善善投资环环境，极极大地提提高了对对外来投投资和置置业的吸吸引力。钦钦州市城城乡市场场广阔，房房地产开开发建设设有很大大的潜在在优势。2.钦州城城市战略略区位价价值解读读（1）中国国新地缘缘政治的的前沿阵阵地钦州地处港港澳经济济圈与内内陆经济济圈、国国内经济济圈与东东南亚经经济圈的的结合点点，南临临北部湾湾、毗邻邻粤港澳澳、背靠靠大西南南，面向向大东盟盟，钦州州将是未未来中国国经济增增长极和和地缘政政治的重重要平台台。 （2）北北部湾经经济圈的的重点城城市，中中国第六六个保税税港区，未未来区域域经济增增长极钦州具有独独特的区区位优势势和便利利的交通通条件，地地处广西西

13、沿海中中心位置置，面向向东南亚亚，背靠靠大西南南，毗邻邻粤港澳澳，集沿沿海沿江江近边优优势于一一体，为为东南亚亚与大西西南两个个幅射扇扇面的轴轴心，是是大西南南地区最最便捷的的出海通通道，在在西部大大开发和和我国-东东盟自由由贸易区区中具有有“承东启启西”和“桥头堡堡”的战略略地位。国家一类口口岸，客客轮直通通海南省省，货轮轮直达港港澳、东东南亚、欧欧美等国国家和地地区。钦钦州市具具有“一市联联五南”（大西西南、东东南亚、越越南、南南宁、海海南）之称。钦钦州市区区距广西西首府南南宁市仅仅1199公里，距距北海市市和防城城港市分分别为999公里里和633公里，是是我国少少有的集集沿海沿沿江优势势

14、于一体体的沿边边经济开开发区。目目前有多多条铁路路和高等等级（高高速）公公路在这这里交汇汇。南宁宁-防城、钦钦州-北海、黎黎塘-钦州、钦钦州-钦州港港等铁路路在钦州州市区交交汇；南南宁-北海、南南宁-防城、钦钦州-灵山、钦钦州-犀牛脚脚等9条条高等级级公路横横贯钦州州市；钦钦州距离离南宁机机场和北北海机场场均为高高速路1100公公里左右右的路程程，到南南宁、北北海、中中越边界界（东兴兴）都是是一个小小时的路路程，可可以说，正正处于北北部湾“一小时时经济圈圈”的中心心地带。铁路：南北铁路(南宁北海)、南防防铁路(南宁防城)、黎钦钦铁路(黎塘钦州)等在钦钦州交汇汇，钦州州至钦州州港铁路路、勒沟沟铁

15、路专专用线和和鹰岭铁铁路专用用线已建建成。 公公路：南北高速公公路、钦钦防高速速公路、南南北二级级公路等等在钦交交汇，贯贯通整个个西南、华华南公路路网，形形成了以以高等级级公路为为主的公公路网络络。港口：钦州港设有有国家一一类口岸岸，已建建成万吨吨级以上上泊位110个和和3万吨吨航道，可可进出335万万吨船舶舶，在建建的100万吨级级深水航航道即将将竣工投投产。220066年钦州州港吞吐吐能力达达14776万吨吨。钦州海岸线线长5220.88公里。钦钦州港是是天然良良港，其其三面环环陆，南南部向海海，港池池宽阔，避避风条件件好，航航道水深深，可挖挖性好，潮潮差大，回回淤少，腹腹地广，拥拥有86

16、6.088公里长长的码头头岸线，其其中深水水岸线长长54.09公公里，规规划建设设9个港港区、112个作作业区，可可建130万万吨级码码头2000多个个，建成成后可形形成亿吨吨以上的的吞吐能能力。2010年年2月223日,从钦州州市交通通局得到到的信息息，南宁宁经钦州州至北海海至防城城港高速速公路今今年扩建建，由现现在的66车道拓拓宽至88车道，并并争取用用2年时时间完成成，形成成南宁到到沿海三三市1小小时以内内。 南南宁经钦钦州至北北海至防防城港高高速公路路拓宽工工程，由由南宁至至北海、钦钦州至防防城港高高速公路路构成，全全长2445公里里，其中中钦州段段长944公里。分分别于119977年

17、100月119988年122月间陆陆续建成成通车，建建设宽度度为双向向6车道道。大幅幅提高了了运输能能力和运运输效率率，方便便群众出出行，为为加快中中国-东东盟自由由贸易区区建设和和泛珠三三角区域域合作、促促进广西西北部湾湾经济区区发展、充充分发挥挥广西作作为西南南出海通通道的作作用提供供基础支支撑条件件。 2008年年5月226日，国务院正式批准设立广西钦州保税港区，这是继上海洋山、天津东疆、大连大窑湾、海南洋浦、宁波梅山之后的全国第六个保税港区，也是我国中西部地区唯一的保税港区。 广西钦州保税港区的功能定位：广西钦州保税港区是广西北部湾经济区开放开发的核心平台；是中国东盟合作以及面向国际开

18、放开发的区域性国际航运中心、物流中心和出口加工基地。 国家批准实实施广广西北部部湾经济济区发展展规划，标标志着广广西北部部湾经济济区开放放开发上上升为国国家发展展战略，进进入新的的发展阶阶段。钦钦州保税税港区获获得国家家批复，给给我市实实现加快快发展、科科学发展展和率先先发展带带来千载载难逢的的历史性性机遇。钦钦州被确确定为全全国加工工贸易梯梯度转移移重点承承接地。广西钦州保保税港区区是全国国第六个个保税港港区，也也是我国国中西部部地区唯唯一的保保税港区区。选址址于广西西北部湾湾经济区区钦州市市钦州港港大榄坪坪作业区区，规划划面积110平方方公里。规规划分为为码头作作业、保保税物流流、出口口加

19、工、综综合服务务等4大大功能区区块。 （3）中国国东盟自自由贸易易区,愈愈发凸显显钦州在在中国东东盟自由由贸易区区中的核核心地位位世界最大的的自由贸贸易区中国国东盟盟自由贸贸易区，定定于年年月日正式式全面启启动。这这一自由由贸易区区将拥有有亿亿人口、接接近万万亿美元元年国内内生产总总值和.万亿亿美元的的年贸易易总额。中国东盟盟自贸区区的启动动，标志志着中国国与东盟盟之间的的经济联联系上升升到新的的历史水水平，必必将为中中国和东东盟各国国的贸易易发展和和经济合合作增添添新的动动力，对对促进世世界贸易易发展和和世界经经济复苏苏也将发发挥积极极作用。2010年年1月11日，中中国-东东盟自贸贸区正式

20、式启动，中中国与东东盟约770000种产品品(即990%的的贸易产产品)将将享受零零关税待待遇，119亿消消费者将将在这个个共同市市场里获获益。2010年年1月11日起，中中国和东东盟6个个老成员员(文莱莱、菲律律宾、印印尼、马马来西亚亚、泰国国和新加加坡)之之间将有有超过990%的的产品实实行零关关税，中中国对东东盟平均均关税将将从9.8%降降到0.1%；东盟66个老成成员对中中国的平平均关税税将从112.88%降低低到0.6%。东东盟4个个新成员员(越南南、老挝挝、柬埔埔寨和缅缅甸)将将在20015年年实现990%零零关税的的目标。2010年年1月77、8日日东盟自自由贸易易区论坛坛在南宁

21、宁举行，期期间钦州州保税港港区、南南宁保税税物流中中心也由由国家海海关总署署揭牌。南南宁钦州区区位经济济价值可可以得到到了实现现。中国东盟盟自贸区区的建成成有利于于我国产产品出口口和企业业“走出去去”战略的的实施 ，自贸贸区建成成后，我我国能够够以较低低的成本本，将一一些处于于产业链链末端的的劳动密密集型产产业转移移到一些些欠发达达的东盟盟国家，在在满足这这些国家家需要的的同时，实实现自身身的产业业升级，在在国际区区域范围围内进行行产业结结构调整整 。我国与东盟盟多领域域、多层层次的交交流合作作，在为为东盟人人民带来来多样文文化韵味味和乐趣趣的同时时，也为为亚洲经经济增添添了新的的增长点点。以

22、往往曾经迫迫于经济济和文化化的压力力不得不不追随西西方的亚亚洲，开开始在寻寻找自我我和融入入世界的的博弈中中重新描描绘自己己的模样样。 中国东盟自自贸区的的正式启启动，标标志着双双方关系系的另一一次实质质性提升升。根据据已经被被中国东东盟关系系所启动动的东亚亚合作的的发展历历程来看看，完全全可以预预期，整整个亚太太国际格格局会随随着中国国东盟自自贸区而而进一步步整合与与调整。东东盟会再再次成为为世界大大国竞相相拉拢与与角逐的的对象。中中国东盟盟自贸区区的启动动将引发发亚太国国际关系系的新格格局 。3.城市价价值启示示：外来人口口增加，拉拉动城市市消费力力，扩张张城市需需求，拉拉动房地地产业租租

23、赁、置置业、办办公、度度假等市市场需求求，为钦钦州房地地产行业业的供给给增量提提供了市市场可行行性基础础。 随着中国国东盟博博览会商商机的不不断涌现现，在南南宁进行行的大区区域性商商业经营营活动逐逐渐频繁繁，作为为以南宁宁为中心心的城市市群中的的一员，商商务交流流来往、商商品展示示交易等等行为的的区域辐辐射对钦钦州市的的商业地地产、商商铺价值值提升创创造了空空间。由于中国国东盟博博览会展展现出的的良好商商机，众众多外来来商家看看好钦州州市的投投资前景景，外地地资本于于是纷纷纷进入钦钦州，很很明显的的体现之之一便是是外来房房地产开开发商的的涌入逐逐年增加加。中国-东东盟博览览会的举举办为钦钦州的

24、城城市发展展带来了了大量资资金，在在解决城城市部分分就业问问题的同同时，在在经济增增长提速速的带动动下，城城市居民民同样获获得了更更高的收收入，这这是近几几年居民民生活水水平提高高的主要要原因，也也是居民民因此而而获得更更高的消消费能力力的源泉泉。有了了更高收收入的居居民才有有更高的的城市消消费力，也也才有房房地产发发展的最最直接动动力。所所以，中中国-东东盟博览览会在南南宁的永永久举办办是包括括南北钦钦防地区区经济发发展很好好的机遇遇，同样样也是钦钦州房地地产发展展很好的的机遇。服务行业业是经济济支柱的的第三产产业，钦钦州有得得天独厚厚的旅游游资源，中中国-东东盟博览览会的举举办促进进人群的

25、的商务、旅旅游等服服务需求求，刺激激商品房房和商业业地产的的供应。随着钦州州市“大港口口、大工工业、大大旅游”三大目目标及城城市化的的大步推推进，市市民购房房意愿、购购买力不不断增强强，同时时外来人人口进入入钦州市市购房者者呈显著著上升趋趋势，带带动房地地产市场场需求的的旺盛。交易结构概概述简要描述本本项目的的信托结构构融资方式：【贷款款】/【股股权投资资】融资总成本本/年：22%.年融资人要求求信托资资金到位位时间：20110年77月份信托期限：【 】年公司收入：保管人保管管费：受益人的预预期收益益：项目发行计计划（适适用于集集合类项项目），详详细制定定项目的的发行计计划： 项目现状项目由X

26、XX房地产产开发有有限公司司开发,坐落于于钦州市市X号。XX房地产产开发公公司在220066年通过过司法竞拍拍方式取得该项目目的土地地所有权权，报建建手续齐齐全，并取得得建设用用地规划划许可证证、土地地使用证证、建设设工程规规划许可可证、建建筑工程程施工许许可证、商商品房预预售许可可证。项项目现已已于20008年年12月月开工建建设，现现已完成主体体封顶，目目前正在在进行主主体最顶顶部的装装饰架构构最后施施工。项目已投入入资及资资金来源源项目已投资资共【 】万元，如下所所示：资金来源序号项目金额（万元元）1自筹资金1.1其中：建筑筑商带资资2银行贷款3部分销售收收入（为为购房定定金）4合计项目

27、已投资1土地费用及及契税等等税金2前期开发费费用3建安工程费费4预付报建、材材料费等等5其他费用6广告销售费费用7管理费用8合计融资人资信信情况融资公司基基本情况况XX房地产产开发有有限公司司成立于于X年X月X日，成立立时的注注册资金金为X万元，后后经增资资扩股，现现注册资资金为人人民币XX万元，公公司法定定代表人人为XXXX。一、公司在在钦州市市XX路路有完全全产权的的宗地一一幅，宗宗地使用用面积为为X平方米米（折合合X亩），现该地地块市场场评估价价约为X万元人人民币（折折合楼面面地价约约X元/平平方米）。二、公司拥拥有一流流的经营营管理人人才队伍伍，公司司主要决决策层的的人员构构成中均均具

28、有较较高的文文化素质质和丰富富的房地地产开发发与经营营经验，有有较强的的市场调调查与预预测、经经营策划划、市场场营销的的能力。三、公司的的发展规规划：1、以房地地产开发发为支柱柱产业。2、以产权权式酒店店开发、物物业管理理为辅，并并兼顾商商场综合合开及配配套服务务；3、以钦州州市“碧海盛世世”为基点点，逐步步向房地地产综合合开发的的产业化化方向发发展。融资公司情情况融资公司住所法定代表人人企业类型注册资本实收资本经营范围经营期限房地产开发发资质项目公司实实际控制制人情况况简介融资公司控控股（大大）股东东情况介介绍（如如有）无控股公司司融资公司税税收政策策税 种税 率税 种税 率营业税营业收入5

29、5%土地使用税税（二类类）土地增值税税（预缴缴）1%房产税土地增值税税（清算算）增值额超过过扣除项项目金额额50的部分分，税率率为300%；增值额额超过扣扣除项目目金额550、未未超过扣扣除项目目金额1100的部分分，税率率为400；增值额额超过扣扣除项目目金额1100、未超超过扣除除项目金金额2000的的部分，税税率为550；增值额额超过扣扣除项目目金额2200的部分分，税率率为600。城市建设税税/费营业税7%企业所得税税（预缴缴）2.5%教育和卫生生附加费费营业税3%企业所得税税（清算算）应纳税所得得额255%地方教育费费附加营业税1%施工合同印印花税承包金额33购房合同印印花税购销金额

30、55融资公司经经营情况况融资人财务务状况此处列明融融资人近近三年资资产负债债表，除除此之外外还应将将融资人人近三年年经审计计的财务务报表提提交风险险管理部部资 产 负 债 表会工商011表编制单位：XX房地地产开发发有限公公司2007年年度 单单 位：元元资 产行次年 初 数期 末 数负责及所有有者权益益行次年 初 数期 末 数流动资产：流动负债32 货币资金金 1 短期借款款 33 其中中：银行行存款 11 应付票据据 34 短期投资资 2 应付帐款款 35 应收票据据 3 预收帐款款 36 应收帐款款 4 其他应付付款 37 减减：坏帐帐准备 5 应付工资资 38 应收帐款款净额 6 应付

31、福利利费 39 预付帐款款 7 应交税金金 40 应收补贴贴款 8 应付利润润 41 应弥补亏亏损 9 其他应交交款 42 其他应收收款 10 预提费用用 43 存 货 11 一年内到到期的长长期负债债 44 其中：原材料料 111 其他流动动负债 待转其他他业务支支出 12 待摊费用用 13 待处理流流动资产产净损失失 14 一年内到到期的长长期债券券投资 15 其他流动动资产 16 流动资产产合计 17 流动负债债合计 长期投资： 长期负债债 长期投资资： 18 长期借款款 46 固定资产产： 应付债券券 47 固定资产产原价 19 长期应付付款 48 减：累累计折旧旧 20 其他长期期负

32、债 49 固定资产产净值 21 其中：住住房周转转金 50 固定资产产清理 22 专专项应付付款 51 在建工程程 23 长期负债债合计 52 待处理固固定资产产净损失失 24 递延税项项 递延税款款贷项 53 固定资产产合计 25 负债合计计 54 无形资产产及其他他资产： 所有者权权益 无形资产产 26 实收资本本 55 其他资产产 27 资本公积积 56 其中：补补充流动动资本 57 无形资产产及其他他资产合合计 28 盈余公积积 58 其他长期期资产 其中：公公益金 59 其他长期期资产 29 补充流动动资本 60 递延税款款： 未分配利利润 61 递延税款款借项 30 所有者权权益合

33、计计 62 资产总计计 31 负债及所所有者权权益总计计 63融资人银行行贷款及及对外担担保情况况 业务部门应应在我国人民民银行系系统查询询融资人人的企业业基本信信用信息息报告，注注明融资资人贷款款情况、对对外担保保情况及及抵押/质押情情况，并并注明融融资人是是否存在在不良贷贷款记录录。贷款情况：当前未结清清贷款余余额为【29000】万元，已已结清贷贷款为【11000】万元,已结清清保函【0】万元，已已结清承承兑汇票票【0】万。 2008年年12月月获得钦钦州农村村信用合合作联社社南珠分分社批准准总额度度为40000万万元人民民币的项项目贷款款（以本本项目作作抵押担担保）,借款期期限为33年,

34、自自20008年112月330日至至20111年112月229日止止，该项项目贷款款分三次次支付。该该项目贷贷款已于于20110年4月提前还还款11100万元元。对外担保情情况：当当前对外外担保的的合同金金额为【0】万元。抵押/质押押情况：当前对对外抵押押金额为为【0】万元元，质押押金额为为【0】万元。（注注：上述述贷款为为以“碧海盛盛世”项目为为抵押的的项目贷贷款。）在人民银行行广西分分行企业业信用查查询中，碧海公司无不良贷款纪录。项目概况和和建设情情况XX项目选选址于钦钦州市XXX号，在在大街的的南侧。项项目的建建设规模模按照钦钦州市城城市规划划的具体体要求进进行筹划划，坚持持项目开开发的

35、“统一规规划、合合理布局局、因地地制宜、综综合开发发、配套套建设”的方针针，一切切从实际际出发，以以高起点点、高品品味的要要求进行行规划和和设计，以以美观大大方、高高效实用用的现代代理念为为出发点点确定建建设的规规模。项项目建设设用地为为78552.114平方方米（折合111.778亩，为建设用地规划许可证上的用地面积），土地证上的用地面积为4292.57平方米，建筑总面积为51117.97平方米，项目建设总成本约为11911.87万元(含土地成本)。该项目具有完善的报建手续，具有五证，项目于2008年12月开工建设，现已完成主体封顶，目前正在进行主体最顶部的装饰架构最后施工。计划在2010年

36、12月底前完成外墙装修,在2011年6月底前可竣工验收交付使用。项目基本情情况 XX项目是是一个集集商业、办办公、住住宅为一一体的综综合开发发项目。建建筑结构构及样式式,采用用全框架架混凝土土剪力架架构,并并紧密结结合钦州州地处亚亚热带气气候的特特点采取取坐北朝朝南半围围合布局局,充分分利用自自然气流流和日照照条件进进行通风风采光；努力追追求现代代建筑艺艺术和街街景园林林相融合合，提倡倡人文文文化和自自然景观观的和谐谐与统一一，营造造适合现现代人生生活、工工作、居居住的舒舒适环境境。按照钦州市市建规委委批准的的用地条条件及设设计要点点，在保保证坐北北朝南的的前提下下，采用用半围合合的凹型型平面

37、布布局，该该项目共共有311层（其其中：地地上299层，地地下2层层），建筑筑高度1104.7米，建建筑总面面积为5511117.97平方方米（为为项目总总评图所所核定的的面积），其中，地下为4232.8平方米，地上2层为商业、办公用途的裙楼共4436.57平方米，在裙楼和标准层之间设有架空转换层2320平方米，作为商业用途的高级会所和观景花园，标准层共26层总面积为40759.38平方米，按商务公寓设计配套，分A、B两座，A座位商务办公之用，B座为高级公寓；顶层设景观平台和空中花园；主体建筑周围地面设有人行通道、绿化带，并预设地面室外停车场。项目用地情情况XX项目位位于钦州州市XXX号，处于

38、新新老城区区结合部部的中心心地带，XX项目用地性质为商住综合楼，用地的主要技术指标如下：1、建设用用地规划划许可证证上标注注的土地地使用面面积为XXX平方方米,折折合XXX亩，实际净用用地面积积为XXX平方米米（即为土地证证上标注注的面积积）；2、建筑总总面积为为XX平方方米（为为总评图图上标注注的面积积）；3、净用地地面积为为XX平方方米；4、容积率率为XXX；5、建筑密密度为XXX%;6、绿化率率为XXX.项目土地成成本情况况统计表表（单位位：万元元）项 目已缴资金成成本情况况未缴资金成成本情况况合 计土地成本滞纳金各种配套费费契税等税金金拆迁补偿合计项目基本控控规指标标 项目基本本控规指

39、指标表表1-1序号指标名称指数单位备注1建设用地面面积m22总建筑面积积m2其中：2.1住宅及办公公面积m22.2商业面积m22.3地下层（车车位）m2除人防面积积外，可可供出售售的车位位为666个车位数量为何那么少？答：设计方案为地下室两层车位共66个有产权，人防车位250个有使用权无产权，地面车位260个未计算在内。车位数量为何那么少？答：设计方案为地下室两层车位共66个有产权，人防车位250个有使用权无产权，地面车位260个未计算在内。3规划容积率率4绿地率%5建筑密度%项目建设条条件已经取得建建设用地地规划许许可证、土土地使用用证、建建设工程程规划许许可证、建建筑工程程施工许许可证、商

40、商品房预预售许可可证。项目建设实实施进度度此处列明项项目开发发进度，如如果是分分期开发发，还应应列明各各期开发发的具体体进度。项目总工期期预计为为【XX】年，融资资人已投投入资金金合计【XX】万元。具体情情况如下下：已投入资金金：序号费用内容单位支出备注土地费用及及契税等等税金万元前期开发费费用万元建安工程费费万元预付报建、材材料费等等万元其他费用万元广告销售费费用万元管理费用万元合计万元 本本项目已已于【20008】年【12】月开工工建设，预预计于【220100】年【122】月完完成外墙墙装修，【2011】年【6】月竣工验收，交付使用，开发建设期 【2.5】年，前期【1】年，建设期【1.5】

41、年。项目的设计计、施工工、监理理情况项目设计单单位：项目施工单单位：项目监理单单位：项目市场情情况项目投资环环境城市扩张与与城市潜潜力城市带带状发展展，无中中心式扩扩张，未未来主城城区755万人城市定位位开放钦州：面向中中国-东东盟合作作的区域域性国际际航运中中心、物物流中心心，大西西南开发发开放的的前沿阵阵地。现代钦州：北部湾湾临海核核心工业业区，经经济充满满活力、城城乡协调调发展的的现代化化港口工工业城市市。特色钦州：具有岭岭南风格格、滨海海风光、东东南亚风风情的宜宜商宜居居城市。城市规模模1、市域常住人口：钦州市市总人口口3644多万人人（包括括灵山县县和浦北北县），其其中市区区常住人人

42、口600万多人人，近期期（20012年年）3223万，中中期（220200年）3364万万，远期期（20025年年）4115万；2、中心城城区人口规模：远期（220255）年1130万万人，其其中：主主城区775万人人，茅尾尾海滨海海新城区区28万万人，钦钦州港区区27万万人。建设用地规规模：远远期（220255年）2234.28平平方公里里（其中中填海面面积799平方公公里），人人均建设设用地1119.45平平方米（扣扣除填海海面积）城市发展展方向主城区发展展方向为为东拓、南南进、向向海发展展。港区区发展方方向为向向东。在在主城区区和港区区之间茅茅尾海东东北沿岸岸建设滨滨海新城城。中心城区区

43、总体布布局形态态以快速交通通相联系系，以滨滨海山环环的自然然生态格格局为依依托，形形成“一城两两区”带状组组团式结结构。其其中“一城”为主城城区，“两区”为茅尾尾海滨海海新城区区和港区区，各组团团间以山山体绿地地为生态态隔离。主城区：人口规模为为75万万人，用用地规模模为866平方公公里；城城市的行行政、文文化、商商业中心心，临港港产业配配套工业业、加工工制造业业基地。其其中河西西地区进进行适度度改造和和完善，优优化功能能与布局局。河东东地区为为主导拓拓展区，完完善行政政中心，结结合主城城区南拓拓建设新新城市中中心。茅尾海滨海海新城区区：人口规模为为28万人人，用地地规模为为28平方方公里；北

44、部湾湾沿海生生产性服服务中心心；依托托钦州临临港工业业及保税税港区，发发展服务务于北部部湾沿海海地区的的商务办办公、科科技研发发、金融融贸易等等生产性性服务业业；由近近海走向向临海，突突出滨海海景观优优势，打打造具有有滨海城城市特色色的宜居居新城。港区：人口规模为为27万人人，用地地规模为为1200平方公公里；西西港区以以石化产产业区为为主，中中港区主主要为港港口码头头、临港港工业及及保税物物流、贸贸易加工工区和配配套居住住服务区区。鹿耳耳环江东东侧建设设三娘湾湾配套区区，为港港区工业业提供部部分配套套居住生生活服务务。钦州市依靠靠港口优优势，大大力发展展临海工工业经济济，经济济保持平平稳较快

45、快发展，经经济结构构、产业业结构全全面升级级。随着着西部大大开发战战略深入入实施，泛泛珠三角角区域合合作扎实实推进，我国东盟自由贸易区加快建立，环北部湾经济圈加速发展，特别是广西全面加快北部湾（广西）经济区开放开发，加大沿海地区基础设施建设大会战力度，加快布局建设现代工业、现代物流等产业，进一步整合资源，形成沿海大型组合港和城市群，促使沿海地区尽快崛起，发挥开放开发的龙头带动作用，作为北部湾核心圈内的钦州市，这些都为其发挥优势、释放潜能创造了前所未有的机遇和有利条件。 在南宁，每每年“南博会会”的召开开，为钦州利利用其区区位与旅旅游资源源的优势势而获得得了良好的的发展机机遇。钦州市市处于“北部

46、湾湾（广西西）经济济区”的中心心位置，是是我国大西西南地区区通向东东南亚最最便捷的的出海口口，是距距离广西西首府南南宁最近近的沿海海城市。钦钦州市旅旅游资源源丰富且且独特，可可满足博博览会观观光、旅旅游的需需求。 “北部湾湾（广西西）经济济区”是我国经济济发展极极其重要要的战略略区域，在在全国区区域经济济发展以以及与东东南亚地地区、亚亚太地区区的经济合合作中有有着重要要地位，其其发展规规划已上上升为国国家战略略， 北部湾湾（广西西）经济济区将是是我国未来来发展的的新一极极。当前，广西西已做出出明确规规划，决决心用22-3年年的时间间，初步步建成以以保税物物流体系系为核心心，生产产性物流流、国际

47、际贸易物物流、城城市商业业物流和和专业市市场协同同发展的的大物流流体系，使使中国-东盟之之间的物物流加快快流向北北部湾经经济区集集散，早早日把物物流培育育成北部部湾经济济区的经经济增长长点。 宏观经济状状况1、全国宏宏观经济济状况20099年全国国GDPP增长88.7%，成功功实现“保8”目标，中中国经济济持稳发发展2009年年全年国国内生产产总值（GGDP）33353353亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长8.77%，增增速比上上年回落落0.99个百分分点。分分季度看看，一季季度增长长6.22%，二二季度增增长7.9%，三三季度增增长9.1%，四四季度增增长100.7%。分产产业看

48、，第第一产业业增加值值354477亿亿元，增增长4.2%；第二产产业增加加值15569558亿元元，增长长9.55%；第第三产业业增加值值14229188亿元，增增长8.9%。中中国经济济增长“保八”成功。09年经经济保增增长很大大程度上上是货币币刺激的的结果 据据央行统统计数据据，截至至20009年112月末末，广义义货币供供应量MM2余额额为600.622万亿元元，同比比增长227.668%，增增幅比上上年末高高9.886个百百分点，比比上月末末低2.06个个百分点点；狭义义货币供供应量MM1余额额为222万亿元元，同比比增长332.335%，增增幅比上上年末高高23.29个个百分点点，比

49、上上月末低低2.228个百百分点。货货币政策策工具运运用应该该目的指指向明确确。中国国货币政政策总体体上仍然然属于总总量型，向向市场注注入流动动性方式式上也是是总量型型的。在在现行的的银行管管理体制制下，货货币供应应量M22大幅度度增长，主主要就是是依赖商商业银行行信贷投投放及货货币乘数数扩大所所致，或或者说信信贷规模模仍然是是中央银银行调控控货币供供应量的的最有力力的手段段。时间2009年年1月2009年年2月2009年年3月2009年年4月2009年年5月2009年年6月2009年年7月2009年年8月2009年年9月2009年年10月月2009年年11月月2009年年12月月货币和准货货

50、币（MM2）49.61150.67753.06654.05554.82256.89957.31157.67758.54458.66659.46660.622货币（M11）16.52216.62217.65517.82218.219.32219.59920.04420.17720.75521.25522流通中现金金（M00）4.113.513.373.433.363.363.423.443.683.573.633.82观点：基于“四万万亿”的货币币政策刺刺激下，配配合基础础建设投投资项目目和消费费刺激政政策，中中国的经经济在全全球率先先反弹。可可以说相相当程度度上，220099年中国国经济的的反

51、弹增增长是中中央宽松松货币政政策的结结果。而而海量货货币进入入流通市市场后，在在资本天天然逐利利性的本本质驱动动下以及及对通胀胀预期预预期压力力下，必必然流向向利润最最大化（暴暴利）和和能够保保值增值值的领域域。2.钦州市市宏观经经济状况况改革开放放30年年GDPP增长220.88倍，经经济已进进入高速速增长通通道，政政策催长长经济明明显2009年年全市GGDP增增长155.3%，增速速高于全全国 66.6个个百分点点，高于于全区11.4个个百分点点。其中中，第一一产业增增加值1115.45亿亿元，增增长6%，增速速居全区区三位；第二产产业增加加值1441.338亿元元，增长长19.2%；第三

52、产产业增加加值1339.553亿元元，增长长18.8%，增增速居全全区第二二位。GDP增速速小于4%4%-5%5%-8%8%-100%10%-115%房地产发展展萎缩停滞或倒退退稳定发展高速发展飞速发展根据上述GGDP的的走势分分析，预预计未来来几年的的GDPP增长会会保障钦钦州的房房地产行行业进入入一个持持续飞速速发展的的阶段。三三次产业业结构呈呈现“二、三三、一”的局面面，工业业化城市市产业特特质初显显。从上图可以以清楚看看出钦州州三次产产业逐步步走向优优化的过过程，“二、三三、一”的产业业结构越越趋明显显，钦州州正在逐逐步向工工业化城城市方向向发展。从20055年以前前农业占占据三次次产

53、业的的绝大部部分，到到20009年第第二产业业、第三三产业齐齐头并进进的产业业结构格格局，钦钦州的产产业结构构优化情情况相当当喜人，随随着这样样的发展展势头，钦钦州今后后的发展展空间是是相当广广阔的。工业增长长迅速，北北部湾重重点城市市产业集集群优势势开始逐逐步凸显显在20099年钦州州规模以以上工业业增加值值一季度度、上半半年、前前三季度度分别增增长188.3%、188.7%和177.8%。全市市规模以以上实现现增加值值79.58亿亿元，增增长200.7%。一方方面，企企业规模模不断扩扩大，全全市规模模以上工工业企业业达到3391家家，比上上年增加加96家家。另一方面，支支柱产业业贡献率率增

54、强，石石化、食食品、冶冶金、电电力等行行业共实实现增加加值466.255亿元，占占全市规规模以上上工业增增加值558.11%，增增长111.4%，对规规模以上上工业增增加值的的贡献率率达到336.22%。植植物油、发发电量、酒酒精、水水泥保持持快速增增长，分分别增长长36.9%、116.22%、110.88%、221.88%；同同时，铁铁合金、原原油等主主要产品品产量保保持增长长，分别别增长77%和44.5%。 固定资产产投资增增速迅猛猛，城市市建设日日新月异异项目带动投投资继续续高位增增长，经经济发展展后劲增增强。220099年，全全市全社社会固定定资产投投资完成成3744.6亿亿元，比比上

55、年增增长500.5%，总量量在全区区排第六六位，比比去年增增加投资资1266亿元。增增幅与去去年基本本持平，高高速增长长的势头头不减。其中，城镇镇固定资资产投资资3122.4亿亿元，同同比增长长53.5%。一一是新开开工项目目多，全全市5000万以以上在建建施工项项目6777个，其其中新开开工项目目4577个，增增长588.1%；二是是基础设设施建设设投资大大幅增长长，交通通运输和和仓储投投资增长长3.992倍，公公共设施施管理投投资增长长94.6%。社会消费费品零售售总额增增长速率率较快，城城市消费费活力增增加，商商业消费费潜力明明显居民消费增增势强劲劲，第三三产业发发展空间间进一步步加大。

56、消消费品零零售总额额连续两两年居全全区首位位。全年年实现消消费品零零售总额额1455.099亿元，比比上年增增长199.9%，剔除除价格因因素,实实际增长长21.3%，增增速连续续两年排排全区第第一。其其中，批批发零售售业总额额1300.811亿元,增长119.77%；住住宿餐饮饮业144.288亿元，增增长200.7%社会零售的的增长标标注了一一个城市市商业消消费的潜潜力，商商业物业业的需求求量也将将随着社社会消费费零售总总额的增增长而呈呈现增长长态势。住住宿餐饮饮业的快快速增长长，表明明了钦州州外来的的商旅消消费人群群逐步增增多，对对酒店住住宿需求求量也在在上升。人均GDDP088年加速速

57、上升，钦钦州将迎迎来新的的消费时时代我们可以看看到20008年年的钦州州人均GGDP增增速达到到了一个个新高点点，人均均GDPP的高速速上升也也侧面反反映出钦钦州经济济的快速速发展，而而人均GGDP的的增长也也将会进进一步促促进钦州州市民的的消费的的提高，也也许钦州州新的消消费时代代即将到到来。城镇居民可可支配收收入稳定定增长。加大利用用外资的的力度，快快速发展展钦州 近近两年来来钦州的的利用外外资情况况都非常常理想，从从20007年以以来利用用外资都都达到了了1.44亿美元元以上，北北部湾的的发展，是是越来越越多的外外资企业业看好钦钦州的发发展，这这些外资资企业的的资金进进驻将能能更快的的加

58、速钦钦州的发发展，钦钦州的发发展前景景是十分分广阔的的。特别别是随着着钦州的的发展，将将吸引更更多外地地人来到到钦州创创业，对对于住房房的需求求将会不不断上升升。进出口后后势强劲劲，钦州州进出口口发展潜潜力巨大大钦州进出口口总额增增长率都都一直在在高位运运行直到到08年年受到全全球金融融危机的的影响，增增长率有有所趋缓缓，但是是都达到到了400%以上上的增长长率。可可见钦州州的进出出口生机机勃勃。随随着北部部湾经济济的发展展，钦州州的进出出口也将将迎来新新的时代代。钦州将迎迎来重大大项目投投产的收收获期区域域经济新新经济增增长极点点凸显2009年年，钦州州市的重重大项目目建设在在逆势中中前行，

59、在在金融危危机中引引进了220000万吨原原油储备备、中粮粮1200万吨粮粮油加工工、新加加坡胜科科、辽宁宁天合、美美国鑫源源以及灵灵山县兴兴莱鞋业业、浦北北县那白白岭地产产、钦南南区旭升升水泥粉粉磨、钦钦北区建建华管桩桩等重大大项目。在建大港中中，用一一年半的的时间建建成保税税港区一一期，顺顺利通过过国家封封关验收收，并成成功实现现企业入入园。争取保税港港区列为为整车进进口口岸岸取得突突破性进进展。330万吨吨级航道道、“五铁两两高”、保税税港区33#-88#泊位位等实现现开工；10万吨吨级航道道、100万吨级级油码头头、2个10万吨吨集装箱箱泊位等等竣工。中石油一期期10000万吨吨炼油项

60、项目初步步建成，华华港粮油油竣工投投产；原原油储备备项目一一期4220万方方油库建建成。争取金桂林林浆纸总总部投资资7亿元，加加快推进进一期工工程。中中粮1220万吨吨大豆加加工、香香港清华华同方数数字电视视等产业业项目开开工建设设。河东东工业园园区、石石化产业业园区以以及灵山山、浦北北、钦南南、钦北北各县区区工业园园区建设设步伐加加快。总投资1552亿元元的中石石油千万万吨大炼炼油项目目建设进进入收尾尾阶段，新新世纪中中国西南南地区首首个千万万吨级的的炼油基基地正浮浮出水面面；总投投资855亿元的的金桂林林浆纸项项目一期期工程主主要生产产线第一一化机浆浆车间主主体完工工，设备备安装进进入冲刺