房地产估价理论与方法第八章：成本法及其应用（共20）

1、第八章成本法及其运用【本章的特点】考题所占分值大理论性非常强，技术含量高计算题多，难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。第一节成成本法概概述本节阐阐述成本本法的含含义（熟熟悉），理理论依据据（熟悉悉），适适用的估估价对象象（掌握握）， 成本法法估价需需要具备备的条件件（掌握握）以及及成本法法估价的的操作步步骤（熟熟悉）。1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取出各个组成部分的价值，再

2、将其相加。本质，是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格。优点：价值易于区别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。【2009年真题】提示：参见教材P269答疑编号号5000434408001011正确确答案正确2.成成本法的的理论依依据（熟熟悉）生产产费用价价值论，即即商品的的价格是是依据其其生产所所必要的的费用而而决定的的。从卖方方看，房房地产价价格不能能低于他他为开发发建设所所付出的的代价，包包括必要要支出和和利润从买买方看，房房地产价价格基于于社会生生产成本本，如果果

3、高于社社会成本本，则购购买不合合适，不不如自己己开发均衡衡点，卖卖方不低低于开发发建设已已花费的的代价，买买方是不不高于预预计的重重新开发发建设的的必要支支出及利利润，则则可接受受的共同同点是正正常的开开发建设设代价，包包括必要要支出及及应得利利润3.成成本法适适用的估估价对象象（掌握握）适用对对象：新新开发的的房地产产，旧的的房地产产，在建建工程，计计划开发发建设的的房地产产，很少少发生交交易而不不适用市市场法，没没有经济济收益或或没有潜潜在经济济收益而而不适用用收益法法的房地地产，有有独特设设计或者者只针对对个别使使用者的的特殊需需要而开开发建设设的房地地产，单单纯的建建筑物或或者其装装修

4、部分分，房地地产保险险及房地地产损害害赔偿，房房地产市市场不活活跃或类类似房地地产交易易较少无无法使用用市场法法的项目目不不适用的的对象建筑筑物过于于老旧的的房地产产44.成本本法估价价需要具具备的条条件（掌掌握）条件件：自由由竞争，商商品本身身可以大大量重复复生产注意意事项：应采用用客观成成本而非非实际成成本；在在客观成成本的基基础上结结合选址址、规划划设计条条件等的的分析进进行调整整；在客客观成本本的基础础上结合合市场供供求分析析进行调调整5.成成本法估估价的操操作步骤骤（熟悉悉）弄清估估价对象象房地产产的价格格构成测算算估价对对象重新新购建价价格测算建建筑物折折旧求取估估价对象象积算价价

5、格在运用用成本法法时最主主要的有有（）。A.区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E.结合市场供求分析来确定评估价值提示：参见教材P272答疑编号号5000434408001022正确确答案BE 第二节房房地产价价格构成成房地产产价格构构成（77项）：土地取取得成本本+开发发成本+管理费费用+销销售费用用+投资资利息+销售税税费+开开发利润润。1.土土地取得得成本市场场购置下下的土地地取得成成本（两两项构成成）：土土地使用用权购买买价格，买买方缴纳纳的税费费征征收集体体土地下下的土地地取得成成本（五五项构成成）：土土地使

6、用用权出让让金，城城市基础础设施建建设费，征征地补偿偿安置费费，相关关税费，地上物拆除、渣土清运和场地平整费。征地补偿安置费用（四项构成）：土地补偿费+安置补助费+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用相关税费（四项税费）：征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用征收国有土地上房屋的土地成本房屋拆迁补偿安置费用（五项）:房地产补偿费+搬迁补助费+过渡补助费+安置补助费+征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费（注：不含被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额）相关费用（四项）:房屋拆迁服务费+房屋拆迁估价费+政府规定的其它有关费用2.开发成本：勘察设计

7、和前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费3.管理费用,是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,一般按土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。4.销售费用，指销售房地产的必要支出。分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用，一般按售价的一定比例测算。5.投资利息房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本投资利息的计算（五方面）应计息项目（四项）：土地

8、取得成本，开发成本，管理费用，销售费用（注：销售税费一般不计利息）计算周期，计算利率的单位时间，可以是年、季、月计息期估算建设期计息方式单利和复利两种方式利率当利率的时间单位与计息周期不一致时，会出现名义利率与实际利率的差别单利计息和复利计算两不吃亏的利率关系某成片片荒地面面积1kkm2，进行行“七通通一平”的的开发后后分块有有偿转让让，开发发成本及及管理费费用、销销售费用用等为33亿元，年年贷款利利率为77.2%，开发发经营期期为1年年，上述述费用均均匀投入入，可转转让土地地面积比比率为665%。该该地块可可转让土土地的应应计成本本是（）元/ m22. 【220099年真题题】A.3310.

9、61B.3211.600CC.4777.887D.4494.77提示示：参见见教材PP2811答疑编号号5000434408001033正确确答案C答案案解析开开发成本本、管理理费用、销销售费用用3亿投资资利息33*【（11+7.2%）00.5-1】=10661.223万元元总总成本=310061.23万万元单位成成本为3310.61可转转让地块块单位成成本=3310.61/65%=4777.887成本法法中，在在计算投投资利息息时，应应计息项目包包括（）。【220099年真题题】A.土土地取得得成本B.开发成成本C.管管理费用用DD.销售售费用E.销售税税费提示：参见教教材P2279答疑编号

10、号5000434408001044正确确答案ABCCD 某宗熟熟地的原原生地取取得费为为5400元/mm2，土地地开发期期为2年年，土地地开发费费第一年年和第二二年分别别为900元/mm2和600元/mm2，贷款款年利率率为8%。这块块地的面面积是1100000平方方米。采采用成本本法求取取该熟地地的价值值时，其其中的投投资利息息为（）元元/m22。AA.555.200BB.1003.222C.1109.63D.1144.822提提示：参参见教材材P2880、PP2811答疑编号号5000434408001055正确确答案B答案案解析5400（11.0882-1）+90（1.0811.5-1）

11、+60（1.0800.5-1）=889.886+111.001+22.355=1003.222计算建建设期建设设期的起起止点起点点取取得房地地产开发发用地的的日期终点点估估价对象象开发完完成的日日期成本本法估价价要假设设估价对对象是在在估价时时点时建建成建设期期的构成成建建设期前期建造期期前前期自取得得房地产产开发用用地之日日起至动动工开发发之日止止建建造期自动动工开发发之日起起至房屋屋竣工之之日止建设设期的估估算方法法可可以采用用类似于于市场法法的方法法，通过过类似房房地产已已发生的的建设期期的比较较、修正正和调整整来求取取规规定：各各项金额额均应按按他们在在估价时时点的正正常水平平来估算算

12、，而不不是按它它们在过过去发生生时的实实际或正正常水平平来估算算。一般般不考虑虑预售和和延迟销销售。费费用在所所发生的的时间内内均匀发发生，可可以假设设发生在在期中6.销售税税费：销销售税金金及附加加（两税税一费，即即营业税税、城市市维护建建设税、教教育费附附加，为为售价的的5.55%）其他他销售税税费：印印花税、交交易手续续费等特定定规定，销销售税费费不包括括应由买买方缴纳纳的契税税、土地地增值税税和企业业所得税税（这些些进入了了买方的的购置成成本）7.开发利利润开发利利润指房房地产开开发商的的利润而而非建筑筑承包商商利润。开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。开发利润是该类房地产开发项目

13、在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。根据不同的基数，有不同的利润率指标。（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2 ，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售

14、税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。【2009年真题】A.7.90% B.11.08%C.11.83%D.13.73%提示：参见教材P283答疑编号号5000434408001066正确确答案B答案案解析土土地投资资10000万开发发成本和和管理费费用12200万万投投资利息息10000*【（11+100%）11.5-1】+12000*【（11+100%）00.755-1】=2422.611销销售费用用30000*22%=660销售税税费30000*5.55%=1165销售售利润=30000-110000-12200-2422.611-60

15、0-1665=3332.39销售售利润率率=3332.339/330000=111.088%某企业业开发某某土地，土土地重新新取得成成本为110000元/，正常常开发成成本为115000元/，管理理费用为为前两项项的5%，投资资利息占占直接成成本的55%，销销售费用用为1000元/，直直接成本本利润率率为6%，则开开发后的的地价为为（ ）元/。A.18440B.228400CC.29966D.30000提示：参见教教材P22822844答疑编号号5000434408001077正确确答案D答案案解析开开发利润润（土土地取得得成本开发成成本）直接成成本利润润率（11000015500）6%150

16、0土土地价格格土地地重新取取得成本本土地地开发成成本管管理费用用投资资利息销售费费用利利润率11000015500（1000015000）5%（1000015000）5%10001550330000利利用销售售利润率率计算出出的房地地产价值值房房地产价价值土土地取得得成本开发成成本管管理费用用销售售费用投资利利息销销售税费费利润润销销售税费费房地地产价值值销售售税费率率开开发利润润房地地产价值值销售售利润率率房房地产价价值某房地地产开发发项目的的利润为为3600万元，土土地取得得成本、开开发成本本、管理理费用、销销售费用用合计为为20000万元元，投资资利息为为2000万元，企企业应缴缴纳土地

17、地增值税税2000万元，该该房地产产开发项项目的投投资利润润率为118%。【2009年真题】答疑编号号5000434408001088正确确答案正确,参见PP2833答案解解析计计算投资资利润率率时，投投资成本本主要是是土地取取得成本本、开发发成本、管管理费用用、销售售费用这这四个项项目，投投资利息息和销售售税费是是不包括括在投资资成本中中的。土土地增值值税是在在房地产产转让的的时候才才缴纳的的，不计计入投资资成本。 第三节成成本法的的基本公公式1.成成本法最最基本的的公式（掌掌握）房房地产价价值重重新购建建价格折旧22.适用用于新开开发的房房地产的的基本公公式（掌掌握）新开开发房地地价值土地

18、取取得成本本开发发成本管理费费用销销售费用用投资资利息销售税税费开开发利润润新新建成的的建筑物物价值建筑物物建设成成本管管理费用用销售售费用投资利利息销销售税费费 开开发利润润新新开发的的土地价价值取取得待开开发土地地的成本本土地地开发成成本管管理费用用销售售费用投资利利息销销售税费费开发发利润33.适用用于旧的的房地产产的基本本公式（掌掌握）房地地合一时时，旧的的房地价价值房房地重新新购建价价格建建筑物折折旧土土地重新新购建价价格建建筑物重重新购建建价格建筑物物折旧只计计算建筑筑物时，旧旧的建筑筑物价值值建筑筑物重新新购建价价格建建筑物折折旧第四节重重新构建建价格的的求取1.重新购购建价格格

19、也称重重新购建建成本，是是指假设设在估价价时点重重新取得得全新状状况的估估价对象象的必要要支出，或或者重新新开发建建设全新新状况下下的估价价对象的的必要支支出及应应得利润润。重新购购建价格格就是估估价时点点的价格格，是客客观的价价格，是是在全新新状况下下的价格格。下下列关于于重新购购建价格格的说法法中，正正确的有有（）。A.重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格提示：参见教材P287、P288答疑编号号50004344080

20、02011正确确答案ABCCD 2.重重新购建建价格的的求取思思路（熟熟悉）思路路一：房地地合一，模模拟开发发。思路路二：房房地分离离，分别别测算，相相加求取取单单纯土地地，假设设土地上上没有建建筑物直直接测算算土地部部分，有有时要考考虑土地地上已有有建筑物物导致的的土地价价值减损损单单纯建筑筑物，假假设在没没有建筑筑物的空空地上建建造与该该建筑物物相同或或者具有有同等效效用的全全新建筑筑物所需需的必要要支出及及应得利利润。也也可等于于支付总总承包商商的所有有费用发包人人的其它它必要支支出发发包人的的应得利利润3.建筑物物重新购购建价格格的求取取方式（掌掌握）重建建成本：相同的的材料相同的的技

21、术估价时时点的价价格与与原物相相同复制，适适用于有有历史或或美学价价值的建建筑物重置置成本（注注意与重重建成本本的区别别）估价时时点材料料（新材材料）估价时时点技术术（新技技术）估价时时点的价价格同同等效用用替替代，适适用于一一般项目目一一般情况况下重置置价格低低于重建建价格建筑筑物重置置价格是是指采用用与估价价对象建建筑物相相同的建建筑材料料、建筑筑构配件件、建筑筑设备和和建筑技技术及工工艺等，在在估价时时点的财财税制度度和市场场价格体体系下，重重新建造造与估价价对象建建筑物相相同的全全新建筑筑物的必必要支出出和应得得利润。（）提示：参见教教材P2289答疑编号号50004344080020

22、22正确确答案错答案案解析此为重重建价格格 4.建筑物物重新购购建价格格的求取取方法（掌掌握）建筑筑物重新新购建价价格建建筑安装装工程费费专业业费用管理费费用销销售费用用投资资利息+销售税税费开开发利润润求求取方法法有：单单位比较较法，分分部分项项法，工工料测量量法，指指数调整整法单位比比较法的的实质是是市场法法。即修修正：将将实际不不正常的的单位建建安工程程费修正正为正常常的单位位建安工工程费，将将建造日日期时的的建安工工程费调调整为估估价时点点时的建建安工程程费，将将可比实实例的状状况调整整到估价价对象的的状况。具具体有：单位面面积法和和单位体体积法分部部分项法法的实质质是由部部分加总总成

23、整体体。注意意各个部部分计价价单位可可能不一一致，既既不要漏漏项也不不得重复复计算。工料测量法。优点：详细、准确。缺点：比较费时，并需专业技术，一般用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格指数调整法，也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变动率，将历史成本调整为重新购建成本。根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。 【2008年真题】A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法提示：参见教材P290答疑编号号5000434408002033正确确答案ADEE 第五节建建筑物折折旧的求求取1.建建筑物折折旧，是是指各种

24、种原因造造成的建建筑物价价值的减减损。其其金额为为建筑物物在估价价时点的的市场价价值与在在估价时时点的重重新购建建价格之之差建筑物物折旧建筑物物重新购购建价格格建筑筑物市场场价值22.建筑筑物折旧旧的原因因折折旧总额额物质质折旧+功能折折旧+外外部折旧旧物物质折旧旧，也称称为有形形损耗，是是建筑物物在实体体上的老老化、磨磨损、损损坏造成成的建筑筑物价值值减损功能能折旧，也也称为无无形损耗耗，是指指建筑物物在功能能上的缺缺乏、落落后或过过剩造成成的建筑筑物价值值的减损损。如：功能缺缺乏、功功能落后后、功能能过剩。导导致功能能折旧的的原因有有：建筑筑设计上上的缺陷陷、过去去的建筑筑标准过过低、人人

25、们消费费观念的的改变以以及建筑筑技术进进步外部折折旧，也也称为经经济折旧旧，是指指建筑物物以外的的各种因因素造成成的建筑筑物价值值减损外部部不利因因素有：区位因因素、经经济因素素、其它它因素建筑筑物折旧旧分为物物质折旧旧、功能能折旧和和经济折折旧三大大类。其其中，属属于经济济折旧的的有（）。A.功能落落后B.功功能缺乏乏CC.环境境污染D.交通拥拥挤E.正正常使用用的磨损损提提示：参参见教材材P2996、PP2977答疑编号号5000434408002044正确确答案CD答答案解析析ABB为功能能折旧，EE为物质质折旧 3.折折旧求取取方法年限限法年限法法及年限限的相关关概念年限限法，也也称为

26、年年龄寿寿命法，是是根据建建筑物的的经济寿寿命、有有效年龄龄或剩余余经济寿寿命来求求取建筑筑物折旧旧的方法法相相关概念念建建筑物的的寿命（自自然寿命命、经济济寿命）自自然寿命命：建筑筑物竣工工日期起起至其主主要结构构构件和和设备自自然老化化或损坏坏而不能能保证建建筑物安安全使用用之日止止的时间间。经济济寿命：建筑物物自竣工工日期起起至其对对房地产产价值不不再有贡贡献之日日止，即即产生的的收入大大于经营营费用，使使用净收收益大于于零的持持续时间间。一般般经济寿寿命短于于其自然然寿命。建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄）实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的是历年数，类似于人的实际年龄。有效年龄

27、：指估价时点是建筑物状况和效用所显示的年龄，类似人看上去的年龄有效年龄可能小于也可以等于或大于实际年龄。当维修养护为正常时，有效年龄实际年龄；当维修养护比正常好，有效年龄实际年龄；当维修养护比正常差，有效年龄实际年龄。剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命）利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命【单选题】对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）. 【2009年真题】A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和

28、的时间提示：参见教材P298答疑编号号5000434408002055正确确答案D答案案解析A是自自然寿命命,C也也是自然然寿命的的影响因因素B说法法不完整整，应该该是从竣竣工之日日到在正正常市场场和运营营状态下下净收益益大于零零的持续续时间。 2.直直线法（五五个公式式）有效年年龄为tt年的建建筑物的的折旧总总额年年折旧额额t重新购购建价格格年折折旧率t建筑物物现值重新购购建价格格t年年的折旧旧总额重新购购建价格格（1年折旧旧率tt）3.成成新折扣扣法先判定定出成新新率，再再用重新新购建价价格与成成新率的的乘积来来求取建建筑物的的现值成新新率可以以根据经经验直接接判断，也也可以根根据寿命命概

29、念求求取。这种种方法比比较粗略略，适用用于初步步估价，以以及同时时需要对对大量建建筑物进进行估价价的场合合建建筑物现现值建建筑物的的重新购购建价格格成新新率成新率率1年折旧旧率有有效年龄龄t当残残值率为为0时成新率率剩余余经济寿寿命/（有有效年龄龄+剩余余经济寿寿命）某88年前建建成交付付使用的的建筑物物，建筑筑面积为为1200m2，单位位建筑面面积的重重置价格格为6000元/m2，年折折旧额为为14440元，用用直线法法计算该该建筑物物的成新新率是（）。A.16%BB.422%C.558%D.84%提提示：参参见教材材P3004答疑编号号5000434408002066正确确答案D答案案解析

30、完完全重置置价值为为12006000=7720000年折旧旧为14440所以以建筑物物寿命期期为722000014440=50年年，已经经经过88年，所所以成新新率为（550-88）/550=884% 折旧求求取方法法二市场提提取法利用用含有与与估价对对象中的的建筑物物具有类类似折旧旧状况的的建筑物物的可比比实例，来来求取估估价对象象中的建建筑物折折旧的方方法。公式式建建筑物折折旧土土地重新新购建价价格+建建筑物重重新购建建价格旧的房房地产价价值建建筑物重重新购建建价格（旧的的房地产产价值土地重重新购建建价格）建筑物物重新购购建价格格建筑筑物折旧旧后价值值市市场提取取法的步步骤搜集交交易实例例

31、选选取可比比实例对可可比实例例进行换换算、修修正与调调整，得得出A用其其它方法法求出建建筑物重重新购建建价格，减减去A四个个重要公公式总折旧旧率建建筑物折折旧建建筑物重重新购建建价格年平平均折旧旧率总总折旧率率建筑筑物年龄龄当残值值率为零零时建建筑物经经济寿命命1年平均均折旧率率建筑物物成新率率1总折旧旧率折旧旧求取方方法三分解解法先把建建筑物折折旧分成成三种类类型的折折旧，分分别进行行测算，再再相加来来求取建建筑物折折旧的方方法。是是最详细细、最复复杂的方方法思路：分别计计算物质质折旧、功功能折旧旧和经济济折旧，在在将三个个数据加加总。第一一部分：物质折折旧把物质质折旧区区分为：可修复复的和

32、不不可修复复的。可修修复的物物质折旧旧，折旧旧就是修修复费用用. 折折旧额在估价价时点采采用最优优修复方方案使其其恢复到到新的或或者相当当于新的的状况的的必要费费用修复的的条件：修复的的必要费费用修修复后的的房地产产价值修复前前的房地地产价值值。不可修修复的要要区分寿寿命期长长短。对对于短寿寿命项目目（修复复项目剩剩余使用用寿命短短于整体体建筑物物剩余经经济寿命命），根根据重新新购建价价格、寿寿命、年年龄或剩剩余使用用寿命，利利用年限限法计算算折旧额额对对于长寿寿命项目目（修复复项目剩剩余使用用寿命等等于或长长于整体体建筑物物剩余经经济寿命命），根根据建筑筑物的重重新购建建价格减减去可修修复项

33、目目的修复复费用和和各短寿寿命项目目的重新新购建价价格后的的余额、建建筑物的的经济寿寿命、有有效年龄龄或剩余余经济寿寿命，利利用年限限法计算算折旧额额（合并并计算）【例8-7】某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。提示：参见教材P305答疑编号号5000434408003011【解】该该建筑物物的物质质折旧额额计算如如下：门窗窗等损坏坏

34、的修复复费用=2（万万元）装饰饰装修的的折旧额额=600055003=188（万元元）设备的的折旧额额=600110=400（万元元）长寿命命项目的的折旧额额=（3360005000-2200000-66005000-60000000）100=17.6（万万元）该建建筑物的的物质折折旧额=2118440117.66=77.6（万万元）第二二部分：功能折折旧功能折折旧分为为：功能能缺乏、功功能落后后和功能能过剩（11）功能能缺乏折折旧的求求取：可修修复的功功能缺乏乏在在估价时时点在估估价对象象建筑物物上单独独增加该该功能的的必要费费用，减减去该功功能假设设在估价价时点重重置建造造建筑物物时就具具

35、有的必必要费用用，即增增加该功功能所超超额的费费用为折折旧额。不可可修复的的功能缺缺乏将未来来每年损损失租金金的现值值之和，减减去该功功能假设设在估价价时点重重置建造造建筑物物时就具具有的必必要费用用，即得得到折旧旧额。（22）功能能落后折折旧的求求取：（如如：某功功能落后后的电梯梯）可修复复的功能能落后，其其折旧额额为该功功能落后后的重置置价格，减减去该功功能落后后电梯已已提折旧旧，加上上拆除该该功能落落后电梯梯的必要要费用，减减去该功功能落后后电梯可可回收的的残值，加加上安装装新的功功能先进进电梯的的必要费费用，减减去该新新的功能能先进电电梯假设设在估价价时点重重置建造造建筑物物时一同同安

36、装的的必要费费用。（实实际上就就是修复复过程的的实际收收支，折折旧额为为净修复复费用）不可修复的功能落后，其折旧额为该功能落后电梯的重置价格，减去该功能落后电梯已提折旧，加上拆除该功能落后电梯的必要费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上利用收益损失资本化法求取的功能落后电梯导致的未来每年损失租金的现值之和，减去该新的功能先进电梯假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装的必要费用看懂P308 例8-10某栋旧办公楼电梯落后，如果将电梯更换为功能更先进的新电梯，估计拆除费用2万元，残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在同类建筑物内安装多花费20万元，旧电梯的重置价格为50万元，累计折旧40万

37、元。计算该电梯因为功能落后的折旧额。提示：参见教材P310答疑编号号5000434408003022解析：旧旧电梯的的帐面余值值为500-400=100万元拆除除的净支支出为22-3=-1万万元安装多多花费220万元元，所以因因为功能能落后的的折旧为为10-1+220=229万元元（33）功能能过剩折折旧的求求取：功功能过剩剩一般不不可修复复，要以以利用超超额持有有成本资资本化法法在在重置价价格情况况下，扣扣除功能能过剩折折旧后的的价值重建价价格超超额持有有成本在重重建价格格情况下下，扣除除功能过过剩折旧旧后的价价值重重建价格格（无无效成本本+超额额持有成成本）外部部折旧，通通常不可可修复。必

38、必须先分分清楚是是暂时性性的还是是永久性性的。利利用收益益损失资资本化法法，求取取未来每每年因建建筑物的的以外的的各种不不利因素素所损失失的收益益的现值值之和作作为外部部折旧额额某某10年年前建成成的小型型办公楼楼建筑面面积为115000m2,层高高4.11米，土土地剩余余使用年年限为330年，不不可续期期。目前前市场上上具有相相同功能能的该类类办公楼楼的正常常层高为为3.66米，建建筑物重重建价格格为20000元元/m22。假定定层高每每增加00.1mm，建造造费用每每平米相相应增加加10元元。由于于层高过过大，该该办公楼楼每年要要多耗费费2.55万元能能源费用用。以重重建价格格为基础础估算

39、该该建筑物物的价值值，则应应扣除的的功能折折旧为（）万元元。【220088年真题题】（建筑筑物报酬酬率为110%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07提示：参见教材P309答疑编号号5000434408003033正确确答案D 在建筑筑物折旧旧中，只只有不可可修复的的功能落落后，不不存在可可修复的的功能落落后。（）提示：参见教教材P3307答疑编号号5000434408003044正确确答案错 6.求求取建筑筑物折旧旧应注意意2个问问题估价上上折旧与与会计折折旧的区区别区别项目会计估价C原始价值值为资产原始始价值，不不随时间间流逝而而变化为资产的重重新购建建价格，估估

40、价时点点不同，CC可能不不同V市场价值值资产的账面面价值，无无需与市市场价值值一致资产的实际际价值，必必须与市市场价值值一致目的为了原始价价值的分分摊、补补偿或回回收市场价值的的减损重要考点点土地地使用期期限对建建筑物经经济寿命命的影响响情情况一：建筑筑物经济济寿命早早于土地地使用期期限结束束的应按照照建筑物物经济寿寿命计算算建筑物物折旧注意意折旧从从竣工后后开始计计，建设设期不计计入折旧旧期（利用用图形来来帮助理理解）情况二：建建筑物经经济寿命命晚于土土地使用用期限结结束的两种种情况：（到期期建筑物物是否给给予补偿偿）情况11：出让让合同约约定土地地出让期期限届满满需要无无偿收回回国有建建设

41、用地地使用权权时，根根据回收收时建筑筑物的残残余价值值给予补补偿。按照照建筑物物经济寿寿命确定定折旧年年限情况22：出让让合同约约定土地地使用权权届满时时需要无无偿收回回国有建建设用地地使用权权时，建建筑物也也无偿收收回。按照照建筑物物经济寿寿命减去去建筑物物经济寿寿命超出出土地使使用期限限的年限限，作为为折旧计计算年限限区区分两种种情况，土土地使用用权400年届满满时，如如果对建建筑物有有补偿，折折旧年限限按照建建筑物经经济寿命命确认，为为60年年；如果果没有补补偿，折折旧年限限为600-233=377年。某估价价对象为为一旧厂厂房改造造的超级级市场，建建设期为为2年，该该厂房建建成5年年后补办办了土地地使用权权出让用用续，土土地使用用期限为为40年年，土地地使用权权出让合合同约定定土地使使用期间间届满不不可续期期。建筑筑物经济济寿命为为50年年。假设设残值率率为零，采采用直线线法计算算建筑物物折旧时时年折旧旧率为（）。【220077年真题