某社区物业服务投标书

1、哈尔滨昆仑仑商城物物业管理理有限公公司简介介（一）、企企业介绍绍哈尔滨昆仑仑商城物物业管理理有限公公司是哈哈尔滨市市物业供供热集团团公司与与香港顺顺迈国际际有限公公司依据据现代企企业制度度合资组组建的专专业化、社社会化、企企业化的的中外合合资物业业管理公公司。220011年122月，正正式成为为全国物物业管理理协会9944号号会员，现现为黑龙龙江省房房地产协协会理事事单位，省省物业专专业委员员会副秘秘书长单单位，哈哈尔滨市市物业管管理协会会常务理理事单位位，物业业管理国国家一级级资质企企业。公司现管理理和已签签订合同同的物业业项目包包括昆仑仑商城、世世纪广场场、得意意居、名名人府邸邸、中国国银

2、行黑黑龙江省省分行办办公楼、海海富名都都城、龙龙福家园园、美霖霖嘉园、盛盛世嘉园园、聚豪豪天下、江江南国际际公寓、百百顺风华华、太阳阳岛风景景区、世世茂滨江江新城等等多个高高档物业业小区，总总面积逾逾2000万平方方米。公司继承了了香港顺顺迈集团团先进的的国际物物业管理理模式，汲汲取了哈哈尔滨市市房产局局近500年来对对房屋维维修、保保养和内内业档案案管理的的经验，并并导入“环境+文化”的物业业管理新新理念，努努力与国国际化的的物业管管理模式式接轨，并并逐步向向国内知知名，省省内领先先的产业业化、集集团化物物业管理理企业发发展。（二）公司司的组织织结构及及下属专专业公司司 严密合理的的组织系系

3、统是企企业持续续健康发发展的基基础，昆昆仑商城城物业管管理有限限公司实实行董事事会监督督领导下下的集中中管理，通通过严格格的职能能界定和和岗位职职责划分分，建立立起了一一套具有有明确的的职权划划分、严严格的规规章制度度、合理理的专业业劳动组组织结构构系统，从从而确保保了公司司在董事事会的正正确领导导下安全全有序地地运行。公公司以专专业、高高效、精精干的原原则，并并根据公公司未来来的发展展需要及及公司的的管理体体制，设设置了七七个部门门一个中中心，主主要有：综合部部、管家家部、财财务部、工工程部、业业务拓展展部、法法律事务务部、安安全管理理部、管管控中心心。围绕物业管管理服务务，公司司先后成成立

4、了园园林绿化化公司、电电梯维修修公司、金金属制品品公司、保保洁服务务公司等等系列子子公司公 司 管管 理 架 构构 图总经理副总经理物料库档案室司机班食堂水组电组电梯组综合组其中，综合合部负责责公司行行政管理理、后勤勤与内务务管理、人人事劳资资、人力力资源开开发与培培训、企企业文化化、社区区文化、党党群工作作、对外外协调等等。下设设司机班班、食堂堂。管家部负责责公司业业务档案案的建立立与管理理、费用用收缴稽稽核、制制定费用用指标、提提出业务务操作规规程与规规范、对对所管物物业实施施统筹管管理及对对外接管管物业规规划书的的制定。下下设档案案室、物物料库。财务部负责责公司日日常财务务活动、建建立财

5、务务管理制制度、拟拟订年度度财务预预算、提提交年度度财务决决算、保保证公司司的运转转能力。工程部负责责公司所所管物业业公共部部位、公公用设施施、设备备的维修修养护，并并制定公公共设施施、设备备的年度度维修、养养护计划划，建立立设施、设设备的内内业档案案，为业业主的员员工提供供自用部部位、自自用设施施设备的的有偿维维修服务务。业务拓展部部负责公公司社区区文化、各各项经营营与服务务项目的的策划、管管理、开开展便民民服务等等。管控中心负负责受理理业主的的员工报报修、投投诉及部部门信息息反馈，并并作为公公司枢纽纽环节，协协调、调调度相关关部门与与人员，为为业主的的员工提提供优质质服务。负负责各部部门、

6、各各管理处处服务质质量的巡巡查与监监控，督督促提出出整改措措施及业业务操作作规程与与规范，不不断提高高服务水水平。安全管理部部负责对对安管人人员进行行职业道道德教育育和业务务培训，协协助管控控中心随随时对值值班、值值岗员工工进行检检查。监监督其在在岗尽职职及遵守守公司制制度，正正规值班班值岗。法律事务部部负责促促进公司司各方面面事务按按市场规规范及国国家法律律、法规规、规章章、政策策运行、完完善公司司的各项项合同关关系，代代理涉诉诉案件，加加大费用用收缴力力度。（三）公司司下设物物业管理理处是物业管理理的现场场负责机机构，负负责所管管范围内内保安、保保洁、报报修、收收费工作作，直接接与业主主的

7、员工工沟通、协协调，监监督所管管人员的的工作表表现和行行为规范范。现公司主要要设有昆昆仑商城城物业管管理处、世世纪广场场物业管管理处、得得意居物物业管理理处、名名人府邸邸物业管管理处、省省中行办办公楼物物业管理理处、海海富名都都城物业业管理处处、龙福福家园物物业管理理处、美美霖嘉园园物业管管理处、盛盛世嘉园园物业管管理处、聚聚豪天下下物业管管理处、江江南国际际公寓物物业管理理处、百百顺风华华物业管管理处等等多个物物业管理理处。八个部门一一个中心心及下设设管理处处更好地地延伸了了公司的的管理职职能，密密切地职职能衔接接使公司司管理没没有空白白。从而而形成了了以总经经理为中中心的指指挥领导导网络。

8、（四）、公公司的管管理模式式昆仑商城物物业管理理有限公公司在成成立之初初即确定定“安全第第一，服服务至上上”为基础础性服务务理念，以以为业主主提供“人性化化、商业业化”的管理理为目标标，并根根据部门门的职权权范围制制订了一一套切实实可行操操作性强强的运作作程序和和管理规规范，并并对各个个岗位制制定了详详细的岗岗位职责责。根据实际运运转情况况，每年年公司要要进行年年度总结结，半年年召开一一次经济济分析会会；每月月召开一一次总经经理办公公会，分分析当月月公司各各项工作作中出现现的问题题，并制制定出解解决措施施；每周周由总经经理召开开各部门门，管理理处经理理参加的的公司例例会，研研究解决决各部门门、

9、管理理处汇报报上来的的工作问问题；每每天各部部门、各各管理处处召开本本单位例例会，安安排布置置当天工工作。定期例会制制度确保保了公司司各项工工作的顺顺利完成成，并使使工作中中出现的的各种情情况，能能够及时时有效地地得到解解决。（五）、物物业公司司的优势势 经验丰富富、精明明强干的的领导班班子 一个企业要要成功，就就要有好好的带头头人，我我公司现现任总经经理曹学学昌先生生原就职职于龙电电物业公公司任总总经理职职务，硕硕士研究究生学历历，高级级经济师师，并正正在哈尔尔滨工业业大学建建设经济济管理专专业攻读读物业管管理方面面的博士士学位，目目前是省省房地产产业协会会理事，省省物业管管理专业业委员会会

10、副秘书书长，省省物业管管理专家家组成员员，哈尔尔滨物业业管理协协会常务务理事，曹曹总经理理对高档档物业管管理具有有自己独独特的方方法和思思路。公司还聘请请台湾的的物业管管理高级级人才，原原香港顺顺迈集团团物业部部经理罗罗昌迨先先生为公公司经营营顾问，承承担公司司经营决决策责任任。公司的中层层管理干干部也都都具有大大专以上上的学历历，并且且都有着着多年的的从业经经验，理理论与实实践的结结合，使使我们公公司的领领导决策策层能在在物业的的行业中中高瞻远远瞩，不不断的带带领我物物业公司司走向一一个又一一个新的的高峰。高素质、高高效率的的优秀保保安团队队 我们公司的的安管人人员大部部分是军军队的转转业退

11、伍伍军人，具具有一定定的体能能、专业业素质，熟熟悉防火火、防盗盗及一般般情况的的处理，实实行244小时昼昼夜值班班的制度度，昼夜夜进行管管区巡逻逻。我们们的保安安人员每每天都要要按军事事化管理理的要求求出早操操、晨报报、晨训训，每月月三次小小训，一一次大训训，以例例行的比比武促进进人员素素质不断断提高。迄迄今为止止我们所所管理的的物业小小区尚未未发生一一件重大大治安事事件。技术过硬的的专业维维修队伍伍我们公司所所配备的的维修人人员，各各工种齐齐全，技技术过硬硬，无论论是水暖暖工、电电工、木木工、瓦瓦工、电电焊工大大部分都都持有相相关的技技术等级级证书。他们熟悉社社区的管管线走向向及隐蔽蔽工程，

12、为为了能随随时处置置各种突突发事件件，确保保及时有有效地完完成各种种报修、急急修和公公共设施施的维修修养护工工作，工工程维修修人员同同样实行行24小小时值班班制度，以以保证在在任何时时间接到到报修后后都能在在15分分钟到330分钟钟内迅速速的赶到到现场进进行维修修处理。我们还根据据各物业业社区的的具体情情况，制制定大中中修计划划，按计计划定期期的对各各个物业业小区公公共设施施、设备备及房屋屋进行维维修、保保养，做做到小修修及时到到位，大大修不过过夜。专业的保洁洁队伍各管理处的的保洁工工作是我我们物业业日常工工作的重重点，为为此我公公司成立立了专业业的保洁洁公司来来负责各各物业小小区的保保洁工作

13、作，该保保洁公司司负责人人由具有有多年宾宾馆保洁洁经验的的人员担担任，同同时我们们还参照照国家三三星级酒酒店关于于卫生方方面的检检查制度度，制定定了我公公司详细细的保洁洁工作规规范及标标准，以以此标准准来衡量量保洁人人员的工工作成绩绩。我们公司除除了定期期的对保保洁员进进行有关关保洁方方面知识识的专门门培训外外，还由由管控中中心每天天派员到到各管理理区域进进行检查查督导，并并对保洁洁及工作作人员的的工作情情况详细细记录，按按记录进进行考核核评定，奖奖优罚劣劣。专业的配套套服务我们公司除除了业务务拓展部部，还根根据公司司未来发发展的需需要，成成立了一一系列专专业化的的子公司司。主要有：绿绿化公司

14、司、电梯梯维修公公司、保保洁公司司、文化化传播公公司等多多个子公公司。绿化公司于于20003年11月成立立，公司司主要组组成人员员均是具具有本科科以上学学历具有有丰富经经验的农农业大学学往届毕毕业生组组成，在在成立至至今短短短的半年年时间内内就顺利利完成了了16个个物业小小区近220万平平米的选选苗、布布景、造造型、修修建、养养护等各各项绿化化工作，受受到了广广大业主主的员工工的一致致好评。此外，他们们还在哈哈市市郊郊成立了了专门的的绿化基基地，与与国内一一些知名名苗圃基基地有密密切的合合作关系系，既保保证了绿绿化质量量，又能能随时根根据需要要为业主主的员工工提供各各种超值值服务。电梯维修公公

15、司也是是我公司司的子公公司之一一，公司司主要组组成人员员均是具具有相应应资质的的资深技技术人员员。从成成立之初初到现在在，该公公司除了了保证我我公司所所管理的的各物业业小区的的32部部电梯正正常维修修、养护护、运行行外，还还对外承承揽了的的一系列列电梯维维修、养养护工作作，通过过例行的的维修及及保养，我我公司所所管理的的物业小小区所有有电梯均均运行良良好，无无一例事事故发生生，既节节约了成成本，又又为业主主的员工工降低了了电梯养养护的费费用。保洁公司也也是我公公司重要要的子公公司之一一，该公公司配备备了洗地地机、吸吸水机、打打蜡机、电电动升降降平台等等一系列列专业工工具，公公司主要要负责人人具

16、有多多年的星星级宾馆馆专业保保洁经验验，自公公司成立立以来，已已经对外外承接了了多项大大理石地地面清洗洗，打蜡蜡和地毯毯清洗、养养护等工工作，受受到广大大业主的的员工的的一致好好评。文化传播公公司是我我们正在在着手组组建的子子公司之之一，主主要负责责对外宣宣传、社社区文化化、广告告创意、文文案、员员工培训训等工作作。 严密的规规章制度度俗话说“没没有规矩矩，不成成方圆”，为提提高公司司员工的的敬业、服服务意识识，使公公司上下下能够做做到令行行禁止，更更有效率率的完成成好公司司下达的的各项工工作任务务，公司司还引进进了部队队的军事事化管理理机制，定定期邀请请驻地部部队的优优秀教练练员对员员工进行

17、行军训。公司各部门门和下属属管理处处的员工工实行半半军事化化管理，每每天早晨晨出操训训练，背背诵公司司员工守守则和文文明用语语，此项项制度加加强了员员工的组组织性、纪纪律性。公司为管控控中心配配备了超超短波电电台，为为保安和和维修等等一线部部分人员员配备了了对讲机机，在方方便情况况沟通的的同时，保保证管理理机关的的各项指指令及时时有效的的传达到到各个岗岗位，以以便更好好的为业业主的员员工服务务。公司根据创创品牌企企业和未未来长远远发展的的需要，本本着“能者上上，庸者者下，劣劣者退”的原则则管理人人力资源源，通过过制定严严格的考考核、奖奖罚、晋晋升、辞辞退制度度培养出出一支素素质过硬硬、技能能全

18、面的的人力资资源队伍伍。 严格的人人员选拔拔和培训训制度 公司以“精精干、高高效、实实用”原则，制制定了一一系列人人员招聘聘、培训训、选拔拔、储备备计划。在招聘工作作中，公公司严格格把关，以以诚信、敬敬业、协协作为基基本标准准进行招招聘，经经过综合合部的初初试、部部门经理理和总经经理的面面试、物物业管理理岗前培培训，经经考试合合格试用用期满后后才能正正式上岗岗。在培训工作作中，公公司制订订了详细细岗前和和在岗培培训计划划,不断断提高企企业员工工的综合合素质。通通过有组组织培训训，有计计划选择择人才，公公司的人人力资源源管理不不断走入入正轨，我我们把一一批有专专业技能能的人才才放到了了能发展展才

19、干的的岗位，把把品行出出众的人人才放到到了能体体现德才才素质的的管理岗岗位，人人尽其才才，物尽尽其用，从从而建立立起一支支更具专专业水平平，更有有市场竞竞争力的的物业管管理团队队。（六）、骄骄人的业业绩物业公司成成立近两两年来，通通过我们们的不断断努力，取取得了可可喜的成成绩，我我们公司司管理的的昆仑商商城、世世纪广场场、得意意居、名名人府邸邸等物业业小区先先后多次次被评为为 “南岗区区优秀治治安管理理小区” 、“市级物物业管理理优秀示示范小区区”、“市级优优秀绿化化庭院”、“省级物物业管理理优秀示示范小区区”等多项项荣誉称称号，更更有业主主的员工工赠送的的锦旗多多面和表表扬信数数封。世纪广场

20、物物业小区区是哈尔尔滨市物物业管理理示范单单位，每每年省市市领导均均会陪同同外国元元首和贵贵宾到该该物业小小区进行行参观、指指导。我公司于220033年为我我们所管管理的昆昆仑商城城物业小小区和世纪广广场物业业小区申申报“全国物物业管理理优秀示示范住宅宅小区”，在省省建设厅厅和国家家建设部部组织的的评检过过程中双双双顺利利通过检检查，创创下了同同行业之之最，成成为东北北地区为为数不多多的一次次申报22个国家家级物业业管理优优秀示范范小区并并且顺利利通过的的物业公公司之一一。我公司于220044年成功功申报国国家一级级资质，成成为国家家一级资资质物业业管理企企业。公司于20004年年初成立立北京

21、市市昆仑人人家物业业管理分分公司，同同年接管管北京市市鼎盛园园小区，现现正为其其进行前前期物业业管理服服务。2004年年，为了了在管理理上与国国际接轨轨，我公公司在年年初就积积极导入入ISOO90001国际质质量保证证体系，使使公司的的管理步步入了标标准化、程程序化的的轨道。并且在11月，顺利通过了ISO9001:2000（质量管理体系）、ISO14001：1996（环境管理体系）、OHSAS18001：2000（职业健康安全管理体系）三位一体综合认证。使公司的管理体系上升到一个全新的高度，达到了行业内先进水平。同年，公司还荣获“中国市场物业管理企业十大知名品牌”以及“中国质量万里行诚信单位”

22、等荣誉称号。海德国际社社区物业业管理服服务方案案海德国际社社区物业业管理项项目的管管理特点点分析一、海德国国际社区区的特点点海德国际社社区建在在浙江省省义乌与东阳两大大商业城城市的交交界处，位位于世纪纪大道旁旁、莲花花山上、东东阳江畔畔。山麓麓、河流流成就了了海德国国际社区区的完美美天资。它由北美山地别墅、英式联排别墅、庭院排屋、酒店式公寓、高尔夫球场、五星级国际酒店、商业街、国际双语学校等组成，这是一座堪与美国社区媲美的生态园林社区，她标志着义乌的居住水平由此与国际同步。海德国际社社区，作作为一个个高品质质的多元元化国际际社区，在在规划设设计及生生活方式式的营造造上，表表现出行行业的领领旗者

23、的的超凡风风范，将将文化融融于建筑筑之中，让让建筑与与自然和和谐融合合，充分分显示出出社区的的多元化化和包容容性，更更加适合合不同居居者的口口味。根据海德国国际社区区的发展展趋势，社社区的购购房业主主，将大大部分为为事业有有成的成成功人士士。这些些业主购购房观念念成熟，置置业目的的明确，文文化品位位较高，他他们在选选择海德德国际社社区的同同时，也也在选择择符合社社区品位位的物业业服务，感感受尊贵贵的专署署服务，确确保物业业保值、增增值是他他们的首首选目标标。海德国际社社区以绿绿色、健健康与智智能化为为主题，建建筑布局局合理，配配套设施施完善，社社区内高高层住宅宅、写字字楼、商商业街区区、及别别

24、墅错落落有致，道道路、景景观以及及河、湖湖、园等等分布其其间，学学校、商商场、公公寓、商商铺一应应俱全，充充分满足足了业主主居住、生生活、休休闲、娱娱乐、健健康、度度假 等等的需要要。海德德国际社社区将以以尊贵、舒舒适、繁繁荣的形形象成为为东阳市市建筑史史上的辉辉煌。二、海德国国际社区区的管理理难点在海德国际际社区的的物业管管理服务务工作中中，凸现现出来的的难点主主要有以以下方面面：1、整个社社区体量量巨大，建建筑类型型多样，业业主提出出的物业业管理服服务标准准和需求求各有不不同。2、地域处处在新开开发区域域，城市市功能延延伸尚未未完全到到位，社社区周边边环境尚尚未形成成规模的的商圈，政政府与

25、开开发建设设单位的的配套设设施功能能尚不能能完全发发挥，这这就要求求物业管管理公司司能够充充分考虑虑利用现现有资源源为业主主提供全全方位的的物业管管理服务务，满足足业主的的衣食住住行等高高标准要要求。综上分析，针针对于“海德国国际社区区”业主的的物业管管理服务务工作，已已经不能能局限于于围合式式小区提提供基本本服务的的物业管管理，物物业公司司只有延延伸服务务内涵，拓拓展服务务领域，创创新服务务理念，以以管理城城市生活活区的理理念，提提供符合合经商工工作、居居住生活活、度假假休闲、投投资置业业等各个个类型、各各个阶层层业主需需要的，管管家式专专属物业业管理服服务模式式，从衣衣、食、住住、行、医医

26、、娱、用用、教、体体、信、修修、银等等各个方方面，让让购房置置业的业业主享受受尊贵、尊尊崇的服服务，才才能满足足业主的的真正需需要，从从而配合合发展商商做好销销售和售售后服务务工作。使使海德国国际社区区真正成成为城市市政治、经经济、娱娱乐中心心区。三、物业管管理难点点解决方方法1、实施规规范化管管理，使使业主的的物业资资产保值值、增值值。根据海德国国际社区区的地理理位置和和建筑格格局，我我们认为为海德国国际社区区的物业业管理服服务，应应该在人人文服务务上突出出“尊贵、舒舒适”，在环环境管理理上体现现“生态、绿绿色”，在社社区文化化中彰显显“高雅、高高尚”，在治治安秩序序上感受受“安全、安安心”

27、。在海德国际际社区购购房的业业主对于于高档社社区的物物业管理理服务内内容，以以及国家家、地方方关于物物业管理理的相关关法律、法法规都将将会有一一定了解解。这就就需要物物业管理理企业严严格按照照“规范化化”的要求求实施物物业管理理服务工工作，并并针对高高档社区区的业主主和物业业环境、建建筑状况况等对小小区员工工进行岗岗前综合合培训和和岗上加加强培训训。确保保物业公公司的每每一名员员工在服服务和管管理的任任何一个个细节，都都能够遵遵照国家家的“条例”，地方方的“法规”开展工工作，大大到道路路、河流流、房屋屋外观，小小到空调调安装、装装饰装修修都严格格按照“条例”、“规定”实施规规范化管管理。保保持

28、高档档社区的的原有风风格，以以国家示示范住宅宅小区的的标准服服务整个个社区，保保障业主主和发展展商的物物业在社社区内不不断增值值。同时，分公公司内部部进行规规范化管管理，运运用先进进的扁平平化管理理模式，以以内部的的规范化化管理带带动整个个社区的的规范化化物业服服务，建建立独特特的企业业文化系系统，加加强企业业形象设设计和视视觉识别别体系，提提升管理理服务品品位，形形成与海海德国际际社区一一致的“国际化化管理”风格。2、开展人人性化的的管家式式服务，使使物业管管理服务务提档升升级，获获得社会会、业主主认可。根据业主生生活、居居住、工工作、置置业需求求，把业业主需要要的服务务提供给给业主，满满足

29、不同同业主的的不同需需要，让让“人性化化”专署的的管家式式物业管管理服务务涵盖业业主生活活的各个个层面。把把属于小小区的社社区文化化贯穿到到业主生生活的每每个细节节，使物物业服务务更加贴贴近人性性、贴近近业主，是是我们追追求的目目标。根根据海德德国际社社区基本本情况，公公司将在在社区内内设置环环区环保保电瓶车车，作为为业主在在社区内内的代步步工具，为为业主的的出行、购购物、工工作提供供方便。考虑到业主救护和应急出行的需要，配备应急服务车辆，提供24小时应急服务，为有救护、应急出行等需要的业主提供及时到位的服务。公司还将组织引进一些知名企业到社区置业经商，为业主解决饮食、娱乐、休闲、文化、就医等

30、服务，更多关注业主细微的物业管理服务需求，使业主享受尊崇、尊贵的专属服务，创造海德国际社区的社区文化氛围，按照发展商生态园林社区，以及高尚祥和、尊荣显贵、崇尚文化的智能社区定位，计划、组织、开展丰富多彩的社区文化活动。设立商务生活服务中心，提供代办、代购、代买、代售等服务，和周边的大型购物中心、中高档宾馆酒店、旅行社、火车站、民航等机构建立合作伙伴，对于社区业主只要持有VIP卡，就可享受打折、优惠服务。全面提高发展商和物业公司的社会认知度，把海德国际社区建设成居住亮点和投资热点。3、开拓创创新，注注重环保保，为业业主提供供超值服服务，提提升社区区品位。海德国际社社区作为为绿色、健健康主题题的生

31、态态园林社社区，突突出了山山、河、湖湖、园等等自然环环境在社社区中的的作用，公公司在未未来的物物业管理理服务中中，也将将把生态态、绿色色、环保保、作为为服务的的主题，围围绕自然然环境开开展系列列文化活活动，注注重保护护、维护护自然环环境和自自然生态态，实现现发展商商的设计计规划初初衷。提升物业服服务的科科技含量量，建立立网络社社区，实实现网上上报修、网网上购物物、网上上投诉、网网上物业业服务论论坛等智智能化物物业服务务平台，物物业费内内容在网网上公布布，由银银行托收收各种费费用。创创建海德德国际社社区的网网络家园园。公司还将依依托下属属子公司司在家政政服务、清清洗保洁洁、花卉卉养护、空空气监测

32、测、就医医体检、社社区文化化活动等等方面为为业主提提供全方方位服务务，创造造全新的的大家庭庭氛围，把把海德国国际社区区打造为为东阳与与义乌市市的顶级级多功能能社区。投标总报价价一、 物业业服务费费报价根据海德国国际社区区的具体体特点。在在取费时时，我们们本着精精打细算算、务求求准确、合合理的原原则。分分别确定定了高层层住宅、商商服、别别墅、写写字楼等等各类物物业服务务费的收收费标准准：高层住宅建建筑面积积每平方方米 / 每月月 元商服公企建建筑面积积每平方方米 / 每月月 元别墅住宅建建筑面积积每平方方米 / 每月月 元写字楼建筑筑面积每每平方米米 / 每月 元元地上车位管管理费每每月每位位

33、元地下车位管管理费每每月每位位 元电梯费基础础层 元/月月 管理服务总总承诺在社区的总总体服务务中，我我们承诺诺“服务无无止境、管管理无盲盲点、业业主无怨怨言”。公司在中标标并签署署了物业业管理委委托合同同后，将将严格按按照投标标书约定定时间，提提交履约约保证金金。如在在物业管管理服务务过程中中，出现现物业公公司人为为因素造造成设备备设施损损坏时，将将按照合合同中的的相关约约定进行行赔偿修修复。在全面的管管理服务务中，我我们承诺诺“管理无无盲点、服服务无止止境、业业主无怨怨言”、全员员都是“礼宾员员、引导导员、保保洁员”，用高高品级的的物业管管理标准准服务于于海德国国际社区区，把社社区打造造成

34、东阳阳市的顶顶级建筑筑群，切切实提高高社区的的市场知知名度，提提高服务务品级，保保证社区区的功能能含金量量。一物业管管理基础础服务内内容承诺诺（一）、社社区综合合管理方方面一年内通过过“市级物物业管理理示范小小区”评比，并并获得荣荣誉称号号。二年内通过过“省级物物业管理理示范小小区”评比，并并获得荣荣誉称号号。三年内通过过“国家级级物业管管理示范范小区”评比，并并获得荣荣誉称号号。（二）、社社区治安安秩序公司按按照社区区管理需需要配备备安管员员，协助助公安机机关做好好安全防防范工作作；封闭式式小区，所所有出入入口设立立保安岗岗亭，实实行244小时值值班制度度，力求求做到万万无一失失；开放式式小

35、区设设机动巡巡逻，重重点部位位派专人人值守，保保证业主主的生活活秩序、工工作秩序序、公共共场所秩秩序保持持良好状状态，小小区公共共设施、设设备、小小品、雕雕塑不出出现损坏坏丢失；专人操操作监控控设备，严严密监控控社区治治安秩序序，保证证社区秩秩序良好好，无安安全隐患患；专人管管理地上上、地下下车位，保保持停车车秩序良良好；主要消消防设施施有明显显标志，每每周定期期对消防防设施进进行巡视视、检查查和维护护，保证证社区内内无消防防隐患，消消防通道道畅通无无阻。（三）、社社区清洁洁，严格格执行IISO1140000环境境保护体体系标准准楼内保保洁按照照三星级级酒店保保洁方面面的标准准严格执执行；确保

36、社社区路面面、广场场、绿地地无杂物物，清洁洁一新；社区水水面、湖湖面无垃垃圾、漂漂浮物；社区路路面、边边石、路路灯、雕雕塑、小小品、围围栏定期期净水清清洗，无无积尘、印印痕；引进大大型保洁洁、清洗洗设备，保保证社区区主要街街道每日日早晚各各用清水水冲洗11次，路路面洁净净无尘。社区垃垃圾按环环保要求求，分类类收集，日日产日清清。（四）、社社区绿化化草坪美美观平整整，高度度46厘米米，覆土土率达到到95%以上；绿篱修修剪整齐齐，无空空缺，无无病虫害害；树木生生长茂盛盛，品种种多样，合合理搭配配；按照照养护方方案实施施二次改改造，确确保后期期成活率率。室内的的绿摆、花花木盆景景设计美美观，摆摆放适

37、当当，品味味高雅，生生长良好好，成活活率1000%；（五）、社社区设备备维修养养护严格执执行设备备大、中中、小修修计划，保保证社区区内所有有公共设设施设备备状况良良好，运运行正常常。 提供224小时时报修服服务，接接到业主主报修115分钟钟内赶到到现场，小小修、急急修不过过夜；确保社社区街道道及庭院院灯饰等等设备设设施的正正常使用用，更换换维修不不过夜， 完好率率1000%；重要设设施设备备，如消消防监控控系统、备备用发电电机、排排风定期期启动，确确保状态态正常。（六）、社社区物业业公共房房产管理理确保物物业房产产无火灾灾、无盗盗窃等安安全事故故发生；保证室室内清洁洁卫生，无无堆放垃垃圾，墙墙

38、面设施施无积尘尘；确保房房产外观观整洁、设设施正常常、功能能正常、使使用正常常。二、城市生生活区域域管理承承诺根据海德国国际社区区的建筑筑体量巨巨大，建建筑类型型多样，配配套设施施完善，功功能齐全全等特点点，按照照单纯的的居住小小区实施施物业管管理服务务，已经经不能满满足整个个社区从从业主到到发展商商的服务务需要。为为此，公公司在物物业小区区基本服服务内容容和标准准的基础础上，在在海德国国际社区区推出城城市生活活区管理理服务内内容。1、交通出出行方面面在海德德国际社社区内设设置环区区环保电电瓶车，作作为业主主在社区区内的代代步工具具。考虑到到业主救救护和应应急出行行的需要要，配备备应急服服务车

39、辆辆，提供供24小小时应急急服务，为为有救护护、应急急出行等等需要的的业主提提供及时时到位的的服务。2、 政设设施管理理按照社社区的配配套市政政设施的的设置，定定期对市市政公用用设施进进行日常常管理和和维护。加强社社区灯饰饰亮化、彩彩化建设设，打造造东阳市市的不夜夜城。社区的的主要街街路实行行高压清清扫作业业，全自自动扫路路，实施施机械化化保洁作作业。使使用真空空挤压式式垃圾清清运车进进行垃圾圾清运，垃垃圾日产产日清。小区灯灯饰及时时检修更更换，维维修率达达1000%。3、市容秩秩序方面面杜绝私私建滥建建、违章章搭建、违违规操作作商铺牌牌匾灯箱箱规范有有序、典典雅富丽丽。禁止无无证流动动商贩进

40、进内社区区，废品品回收由由公司指指定专人人负责，确确保社区区秩序井井然，环环境幽雅雅，卫生生清洁。4、物流配配送方面面公司将将在首期期建设的的社区内内建立采采购配送送中心，送送货上门门，满足足业主生生活、工工作、购购物等的的基本需需求。开设社社区票务务中心，为为业主提提供航空空、铁路路等票务务预订，送送票上门门服务。开办家家装超市市，为业业主的物物业装修修提供选选择和施施工方便便。5、社区文文化活动动方面海德国国际社区区的社区区文化定定位于：健康多多样、高高尚高雅雅、亲情情沟通。组织和和开展社社区文化化活动中中，公司司将充分分调动业业主的参参与性和和积极性性，按照照季节、民民族节日日、传统统节

41、日、外外来节日日等的不不同，组组织相对对应的文文化活动动，以季季节为单单位开展展有主题题贯穿的的文化活活动季。春季的的沿江踏踏青、郊郊游、龙龙舟比赛赛；夏季的的家庭健健康运动动会，社社区运动动会；秋季的的采摘游游、中秋秋音乐会会、重阳阳登高；冬季的的圣诞节节狂欢舞舞会，元元宵节赏赏灯猜迷迷。6、饮食娱娱乐方面面按照社社区的规规划设计计，引进进咖啡、酒酒吧、中中餐、西西餐、娱娱乐等项项目，形形成规模模和连片片效应。建立社社区餐厅厅，开设设送餐服服务。7、业主就就医看护护方面与本市市的大型型医疗机机构建立立合作关关系，在在社区内内设置医医疗机构构；定期为为业主进进行免费费体检，并并建立健健康档案案

42、，对需需要者提提供相应应的保健健方案；开展长长期的医医疗咨询询活动；设置看看护服务务机构，在在节假日日为业主主的孩子子和老人人提供看看护服务务，方便便业主的的工作和和旅游。8、日常便便民服务务为方便便业主，满满足业主主的需要要，社区区内建立立24小小时客户户服务中中心。 提供电电脑维护护、代办办网站等等服务；提供委委托性服务，如如代客购购物、代代送快件件等；提供会会务、PPARTTY、展展览会、沙沙龙策划划、尊贵贵会议服服务；提供旅旅游服务务，如代代订票、联联系旅游游团以及及提供最最新的旅旅游信息息等服务务；提供车车务出租租，代驾驾、代客客泊车服服务；提供汽汽车清洗洗、美容容、租赁赁服务，建建

43、立护理理档案；为业主主提供洗洗衣、送送水、订订奶料理理家政等等多项便便民服务务。三、根据不不同层次次业主的的需求，提提供可选选择的管管家式服服务家政管理服服务家庭聚聚会策划划，家庭庭清洁保保洁，家家庭花卉卉养护，宠宠物护理理，子女女教育，老老人看护护，衣物物、家具具、车辆辆、家电电的清洗洗、保养养，出行行、旅游游景点联联络策划划，家庭庭物品采采购， 家庭聚聚餐制作作，婚丧丧嫁娶全全程策划划服务。代请保保姆，提提供私人人医生。私人秘书服服务重要事事件提醒醒，商务务、政务务活动策策划接待待，各种种会议服服务，文文件收发发、处理理，重要要客户、客客人的联联络接待待，涉外外活动、涉涉外商务务的口译译、

44、笔译译以及资资料翻译译，电子子商务，电电脑医生生等。顾问咨询代代理服务务提供房房产置业业手续代代办、经经济、民民事法律律咨询，商商务代办办，投资资理财，户户口迁移移，子女女入托、入入学，置置业担保保，房屋屋租赁、销销售、转转租、经经营，物物品采购购顾问等等各个层层面。第四节 海海德国际际社区的的质量管管理目标标和采用用的管理理方式质量管理目目标海德国际社社区作为为20004年东东阳市开开盘的地地标性房房地产项项目，所所处的地地理位置置和升值值潜力，都都值得我我们期待待。我公公司在物物业管理理服务工工作中，按按照城市市高档物物业集中中区、城城市经济济热点的的开发定定位，制制定了以以下目标标：一年

45、内创建建“市级物物业管理理示范住住宅小区区”，并获获得称号号。二年内创建建“省级物物业管理理示范住住宅小区区”，并获获得称号号。三年内创建建“国家级级物业管管理示范范住宅小小区”， 并并获得称称号。同时，从物物业管理理前期介介入开始始到物业业正式接接管验收收，我公公司会从从内业、外外业等每每个环节节出发，始始终按照照“国家级级物业管管理示范范小区”的标准准进行规规范化的的物业管管理工作作。配合合开发商商进行楼楼盘的销销售，把把入住海海德国际际社区打打造成身身份、地地位、成成就的象象征，把把海德国国际社区区打造成成浙江省省的标志志性建筑筑。随着着物业管管理服务务的深入入，在解解决就业业、保护护环

46、境、创创造经济济效益等等方面，为为政府和和社会做做出贡献献。二、管理小小区所取取得的各各种效益益1、社会效效益海德国际社社区作为为东阳市市的地标标性建筑筑，高品品级的物物业管理理服务是是项目继继续开发发、销售售的有利利基础。海海德国际际社区在在建筑架架构、配配套设施施、综合合布局、使使用功能能以及周周边环境境上都将将会给东东阳市的的经济建建设代来来巨大影影响。物物业公司司通过规规范化的的管理和和人性化化服务，建建立独特特的企业业文化系系统，加加强企业业形象设设计和视视觉识别别体系，形形成与海海德国际际社区一一致的“国际化化管理”风格，对对于树立立物业管管理品牌牌，拉动动东阳市市的经济济建设，引

47、引进人才才，引进进投资，都都将产生生深远影影响。经经过物业业公司的的长期管管理，业业主和发发展商的的物业也也将不断断增值，最最终形成成销售热热点和居居住亮点点，带动动整个区区域的经经济繁荣荣。二、经济效效益公司通过规规模化经经营、商商业化运运作，节节能降耗耗，增收收节支，将将会更大大的提高高物业费费使用率率，把更更多资金金用于物物业管理理服务之之中，在在保持相相应的经经济效益益的基础础上，以以高品质质的物业业服务回回报业主主，形成成取之于于民，用用之于民民的良性性循环。三、环境效效益物业公司在在社区的的管理服服务中，用用扎实的的管理实实现海德德国际社社区的绿绿色、环环保、生生态的园园林社区区特

48、色，把把社区打打造成行行政办公公、教育育科研、旅旅游、绿绿色产业业为一体体，具有有现代化化特色的的园林生生态社区区。业主主生活在在绿色、环环保的生生态园林林社区中中，也将将享受到到更多舒舒适和健健康。三、海德国国际社区区拟采用用的管理理方式1、实行一一体化管管理我公司对海海德国际际社区将将提供专专业化、人人性化、规规范化的的物业管管理服务务工作，同时采用ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系和OHSMS18000职业健康安全管理体系的一体化管理，细化治安秩序管理、绿化美化、清洁保洁、维修维护等工作，为开放商和入住社区的业主创造一个安全、优雅、舒适的生活环境，使海德国际社区成为

49、东阳市的顶级社区，为浙江省画出一道靓丽的风景线。2、实行全全员聘用用制管理理企业将实行行全员聘聘任制，上上至总经经理下至至普通员员工都是是经过层层层选拔拔，竞聘聘上岗。本着“能者上，庸者下，劣者退”的原则管理人力资源，通过制定严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度培养出一支素质过硬、技能全面、年轻化、专业化的高效率的物业管理队伍。 33、实行行军事化化管理对于海德国国际社区区的管理理队伍我我们将引引进部队队的军事事化管理理机制，保保安员优优先招聘聘军队退退伍转业业军人，对对于进入入公司的的保安员员首先送送到部队队进行为为期200天的军军事化封封闭式训训练，通通过200天的严严格训练练和考核核，胜任任

50、的保安安员正式式进岗实实习。在在岗期间间，保安安人员每每天都要要按军事事化管理理的要求求出早操操、晨训训，每月月三次小小训，一一次大训训，以例例行的比比武与消消防演练练促进人人员素质质不断提提高。迄迄今为止止我们所所管理的的物业小小区尚未未发生一一件重大大治安事事件。4、实行定定期例会会制度，及及时解决决工作难难题根据实际运运转情况况，每年年公司要要进行年年度总结结，半年年召开一一次经营营管理分分析会；每月召召开一次次总经理理办公会会，分析析当月公公司各项项工作中中出现的的问题，并并制定出出解决措措施；每每周由总总经理召召开各部部门、各各区经理理参加的的公司例例会，研研究解决决各部门门、管理理

51、处汇报报上来的的工作问问题；每每天各部部门、各各管理处处召开本本单位例例会，安安排布置置当天工工作。一一年3665天，公公司员工工每天坚坚持出早早操，背背诵员员工守则则和文文明用语语等。每每周一，公公司全体体员工在在广场集集合，升升国旗，对对员工进进行爱岗岗敬业，爱爱国爱家家乡的教教育。5、实行全全面预算算管理，公司将在小小区实际际运转一一段时间间后，根根据以往往的数据据，为各各部门制制定详细细的物业业费收缴缴、物料料消耗、工工资支出出、各岗岗位人员员配置等等各项收收支指标标，同时时与相关关责任人人签订责责任状，严严格按照照指标进进行。6、实行酒酒店宾馆馆三星级级标准保保洁管理理保洁工作是是我

52、们物物业管理理日常服服务工作作的重点点，为此此我公司司在保洁洁工作中中选派具具有多年年宾馆保保洁经验验的人员员担任领领导工作作，同时时我们还还参照国国家三星星级酒店店关于卫卫生方面面的检查查制度，制制定了我我公司详详细的保保洁工作作规范及及标准，以以此标准准来考核核保洁人人员的实实际工作作效果。7、实行品品质监督督管理，实实行员工工“星级评评定”制度 设立客户品品质服务务部，负负责公司司内部服服务质量量管理监监督，定定期走访访业主，定定期进行行问卷调调查，对对服务现现场进行行抽查，检检查服务务质量和和服务态态度是否否符合标标准。针针对投诉诉处理结结果进行行跟踪回回访、了了解、反反馈业主主信息，

53、对对管理和和服务工工作提出出指导意意见。实行员工星星级评定定制度，根根据员工工的日常常工作表表现及工工作成绩绩评定员员工等级级标准，根根据评定定标准发发放相应应级别工工资。8、实行全全员保洁洁、全天天候保洁洁管理海德国际社社区小区区内，实实行全员员保洁制制度，对对于公司司每一位位员工都都有责任任和义务务保护社社区的卫卫生清洁洁，每一一位员工工在社区区内都是是保洁员员。实行全天候候保洁服服务，无无论雨、雪雪、风、霜霜、寒、暑暑，我们们保证社社区清洁洁保洁服服务工作作都能不不间断进进行。同时，通过过培训提提高保洁洁员生态态环保意意识，垃垃圾分类类处理，尽尽量使用用环保产产品进行行保洁工工作。第五节

54、 物物业管理理服务内内容一、社区开开发建设设阶段的的前期物物业管理理服务鉴于海德国国际社区区的特殊殊性，如如果我公公司中标标，我们们将在签签订委托托合同后后及时从从总公司司抽调专专业的安安管员、水水、电、土土建工程程师进驻驻设区，为为社区的的前期建建设无偿偿提供以以下服务务：1. 保安安形象岗岗以及物物业管理理咨询服服务中标后，我我们将为为海德国国际社区区售楼部部门选派派保安人人员提供供礼宾岗岗服务，负负责售楼楼中心的的安全管管理，维维护正常常销售秩秩序。选选派业务务能力强强、形象象好的管管理人员员到销售售中心，负负责向业业主提供供有关物物业管理理方面的的咨询服服务。2.社区的的水、电电、土建

55、建工程质质量等方方面的第第三方监监督服务务中标后，我我公司将将以第三三方角度度进驻施施工现场场，帮助助开发商商对社区区的水暖暖、电气气、土建建工程质质量等进进行监督督，及时时了解并并记载社社区隐蔽蔽工程及及工程变变更情况况，以利利于今后后更好的的开展物物业管理理工作。对对于不利利于今后后物业管管理的地地方提出出合理化化建议，起起到第二二监理的的作用。3.建筑材材料选用用的合理理化建议议 前期介入后后，物业业公司将将根据以以往的所所管楼宇宇中选用用建材的的使用情情况，向向开发商商提交一一份各种种品牌、型型号建材材使用情情况的报报告，以以供开发发商择优优选用。4.参与安安全保卫卫系统的的设计前期介

56、入后后，在考考虑成本本的前提提下，物物业公司司将尽可可能为开开发商提提供防盗盗报警系系统设计计及施工工建议（必必要时，我我公司可可派员参参与施工工），通通过完善善的报警警系统，为为业主创创造一个个安全的的居住、办办公环境境。5.对一些些细微之之处的建建议前期介入后后，我物物业公司司将从业业主的立立场出发发，根据据北方地地域的特特点技实实际情况况，尽可可能全面面细致的的考虑到到各种可可能的使使用问题题尤其是是供暖问题题，提请请设计和和施工单单位注意意，同时时提出合合理化建建议。竣工验收期期间的管管理服务务社区竣工验验收后，物物业公司司将配合合开发商商做好社社区的各各项工程程验收工工作主要要包括以

57、以下验收收：（一）分类类验收1.隐蔽工工程验收收 各各项隐蔽蔽工程完完成后，要要隐蔽前前，开发发与建设设单位以以及物业业公司按按技术规规范要求求及时进进行验收收，验收收以施工工图和现现行技术术规范为为准。经经差合格格后，三三方在工工程检查查记录上上签字确确认。2.分期验验收 对于于各期工工程或单单元工程程在达到到使用条条件，可可以提前前进行验验收，以以配合销销售及时时投入使使用。3.单项工工程验收收 对对于工程程项目的的某个单单项工程程按设计计要施工工完毕，具具备使用用条件，物物业公司司可以先先行进行行验收，并并进入管管理、保保洁开荒荒。4.全部工工程验收收 当当整个建建设项目目按设计计要求全

58、全部建成成，并通通过有关关部门验验收后，物物业公司司将组织织水、电电、土建建等各项项验收小小组与开开发商、建建筑商正正式进行行物业移移交工作作，移交交结束后后，尽快快为业主主办理进进户手续续。（二）、物物业接管管验收1、公共设设施、设设备验收收现场验验收与交交接（1）我公公司将选选派经验验丰富的的水暖、电电气及土土建工程程师会同同开发商商组成现现场交接接小组，总总公司成成立专门门的接管管小组代代表业主主对社区区的房屋屋、建筑筑、设施施、设备备等进行行现场交交接验收收。（2）总公公司各职职能部门门将对现现场交接接验收中中发现的的各类设设备、设设施、物物品等数数量及遗遗留问题题记录在在交接验验收单

59、上上，交接接验收单单一式三三份，由由物业公公司、开开发商和和建筑商商三方负负责人签签字确认认后各自自归档保保存。（3）对交交接验收收中存在在的各种种问题，由由分公司司职能部部门与相相关部门门共同协协商解决决。（4）对已已接管验验收的区区域，组组织相关关工作人人员部分分进入，以以便尽快快熟悉业业主和社社区情况况，保证证社区秩秩序稳定定，环境境整洁。2、物业管管理用房房的交接接以及钥钥匙的交交接验收收（1）社区区其他交交接事项项进行时时，分公公司将委委派专人人与开发发商和建建筑商协协商管理理用房的的交接事事宜，交交接完毕毕后及时时进行装装饰装修修，以便便尽快投投入使用用，及时时为业主主提供物物业管

60、理理服务。（2）钥匙匙的交接接分公司司将派专专人对社社区内所所有公共共部位的的钥匙尤尤其是水水箱房、电电井、水水井等重重要部位位的钥匙匙逐一进进行核对对、试用用。对所所有交接接的钥匙匙填写钥钥匙交接接单，同同时建立立交接档档案备存存，以便便于对钥钥匙进行行统一管管理；交交接后的的钥匙我我们将由由职能部部门专门门管理，必必要时可可更换重重点部位位的锁匙匙，做到到放置稳稳妥、安安全有序序。（三）业主主进户及及装修期期间的管管理服务务1.业主进进户在业主集中中进户期期间，我我公司承承诺将从从总公司司抽调大大批人手手参与进进户工作作，按照照公司既既定程序序，保证证进户工工作有序序进行。具具体进户户流程