某房地产开发项目企划书

1、重庆顺达房地产开发有限公司三峡明珠大厦房地产开发项目（一期）项目企划书书出版时间间：20007年年3月指定联系系人 柯真满满（先生生） 保密须知本商业企划划书的内内容和资资料涉及及重庆顺顺达房地地产开发发有限公公司的商商业机密密，只对对具有投投资意向向的投资资者公开开并仅限限于投资资价值审审慎评估估使用。本本公司要要求收件件人在收收到本商商业计划划书后即即刻确认认，并做做出如下下承诺：若不希望望涉足本本计划书书所述项项目，请请尽快将将本计划划书完整整退回；在没有取取得重庆庆顺达房房地产开开发有限限公司的的书面同同意前，收收件人不不得将本本计划书书全部或或部分复复制、传传递、影影印、泄泄露或散散

2、布给他他人；妥善保管管本商业业计划书书。本商业计划划书不可可用作项项目销售售报价使使用，亦亦不可用用作项目目购买的的报价使使用。第一章项目目建设业业主概况况公司名称：重庆顺顺达房地地产开发发有限公公司公司住所：中国重重庆市万万州区青青羊宫669号公司性质：私营有有限责任任公司注册资金：8000万元人人民币法定代表人人：柯真真满法人组织代代码证号号：20079336899-3 资质等级证证号：渝渝建开0063111800 三三级公司经营范范围：房房地产开开发及物物业管理理、商品品信息服服务联系电话：15331000255560传真电话：0233-58822995799邮政编码：40440000第

3、二章项目目概况一、项目名名称：三三峡明珠珠二、建设地地址：重重庆市万万州区新新城路337至667号三、建设规规模（一一期）：8MM2四、项目优优势：（一）地理理位置优优越，交交通便利利三峡明珠大大厦项目目地处万万州区的的中央商商圈，城城区主要要交通干干道之一一的新城城路西端端和高笋笋塘中心心广场的的交汇处处，距鞍鞍子坝万万州客运运港口2250米米左右，处处于万州州滨江大大道至高高笋塘的的步行连连接通道道上，是是多路公公交线的的终点站站和进入入万州中中央商圈圈的重要要停靠点点，是大大量人流流的交汇汇地点，交交通条件件十分便便利。（三峡明珠珠大厦项项目区位位图）（二）广阔阔的市场场空间和和充足的的

4、目标客客群本项目的商商业定位位为女性性淘宝购购物街，在在人气旺旺盛的高高笋塘中中央商圈圈目前还还是空白白。环境境良好、功功能配套套、生活活便利的的高层主主城景观观公寓给给本项目目的商品品住宅提提供了充充足的目目标客群群。（三）与万万州中央央商圈的的多个商商业卖场场形成优优势互补补万州区高笋笋塘组团团的规划划面积仅仅4.55平方公公里，但但聚集了了40万常常驻人口口，并且且是辐射射半径1150公公里，辐辐射人口口超过5500万万人口的的三峡库库区商业业核心，商商业卖场场总面积积约400万平方方米，220055年在该该区域完完成的社社会消费费品零售售总额突突破500亿元，意意味着每每平方米米商业卖

5、卖场产生生125500元元的年产产值，商商业氛围围极度浓浓郁。本项目的商商业卖场场投放市市场后，可可以填补补目前万万州中央央商圈的的商业业业态空白白，必将将与现有有的大型型商贸企企业形成成优势互互补，共共同打造造万州的的中央商商圈，进进一步奠奠定高笋笋塘中央央商圈作作为三峡峡库区商商业核心心的地位位。五、项目进进展状况况：本项目旧城城改造规规划红线线已经划划定，项项目分两两期进行行，其中中一期工工程用地地已经办办理出让让手续，并并缴完了了国土出出让金。（一）项目目审批手手续进度度项目建议议书批复复，220011年8月8日下达达；选址意见见通知书书，220011年11月22日下达；项目国土土用地

6、预预审，2001年12月30日下达；立项可研研批复，2004年4月8日下达；土地使用用权批复复，220044年10月28日下达；建设用地地批准书书，220044年12月6日办理；方案设计计审查意意见通知知书，2003年4月23日下达；建设用地地规划许许可证，2003年4月28日办理；初设审查查意见批批复，2004年9月21日下达；消防设计计审核意意见书，2003年11月19日下达；防雷设计计审核意意见书，2003年11月27日下达；防空设计计审查意意见书，2003年12月10日下达；环境保护护批准书书，220044年2月10日下达；环境影响响评价意意见，2004年2月10日下达。（二）项目目征

7、地情情况项目前期征征地费用用支出万州区军事事部住宅1629.25MM2货币358机宅57.311M2货币40.633工司公130.775M22货币162谭廷文公854.444M22货币3484已补偿总金金额： 7544.633万元已缴纳国土土出让金金： 2222.733万元前期征地费费用支出出合计： 9977.36万万元另：20001年12月27日和万州州区房地地产管理理处第一一房管所所达成拆拆迁改造造协议，协协议改造造房屋面面积2004.449M22。2002年年10月17日和万州州区建筑筑工程总总公司达达成拆迁迁改造协协议，协协议改造造办公用用房27732.07MM2。（三）项目目征地待待

8、迁房屋屋汇总项目住宅办公房新城路门面面新城街门面面一期工程9114.692227.77222.331890.44一期总计待待迁房屋屋面积： 1224555.166六、项目实实施进度度：项目实施进进度甘特特图第三章项目目提供的的产品和和服务第一节项目目定位项目商业业宏观定定位：商商业零售售和休闲闲娱乐中中心项目街区区定位：高笋塘塘商业圈圈的重要要节点项目商业业功能定定位：做做万州女女性的淘淘宝购物物街项目形象象定位：做万州州的新城城标项目住宅宅定位：具有浓浓郁小资资情调的的高层景景观住宅宅第二节项目目规划及及建设方方案项目选址三峡明珠大大厦项目目选址位位于重庆庆市万州州区新城城路377至67号，

9、场场地东至至万州区区卫生防防疫站，西西接工商商银行新新城路分分理处，南南临新城城路，北北靠万州州卫校，是是万州区区旧城改改造的重重点项目目之一。主要经济技技术指标标（一期期）高的处地.2面M积8%率含98%22M 数积M（三）项目目（一期期）建筑筑面积（功功能分类类）：1.1设备房15311.2停车场53201.3商业用房88431.4架空层11391.5办公楼78811.6住宅2812221.7合计528188商业用房888433细分：负二层临街街铺面：5244 售42负一层室内内铺面：29771M可4 2街各02一层临街铺铺面：118433 售0M二层室内铺铺面：117399 售0M三层商

10、业用用房：117666 售0M（三）总平平面设计计本项目初步步设计方方案为建建筑总高高三十一一层。其其中负四四层为设设备层、负负三层和和负二层层为停车车层；裙裙楼负二二层（局局部）至至第三层层为商业业用房；第四层层为业主主会所及及结构转转换层，局局部处理理为架空空层，增增加屋顶顶绿化及及休闲活活动空间间。建筑场地中中心退让让形成一一个宽224米，呈围围合状的的上下层层休闲广广场，将将大厦的的各栋建建筑塔楼楼自然分分为东西西两翼。休休闲广场场利用地地形高差差形成上上下两部部分，并并以大踏踏步弧型型梯道组组织新城城路至新新城街的的上下交交通。建筑东翼五五至二十十七层为为B栋住宅宅塔楼；建筑西西翼四

11、至至十五层层为A栋办公公塔楼。（四）建筑筑设计（效效果图）第四章项目目背景及及市场分分析第一节项目目背景和和推动计计划（一）项目目背景三峡明珠大大厦项目目是我公公司在万万州区新新城路口口投资开开发的项项目。该该项目于于20001年在在万州区区计委立立项，原原计划开开发改造造面积约约4.55亩，建建设规模模420000MM2，项目目总投资资38000万元元，我公公司自筹筹资金110000万元，其其余28800万万元主要要考虑通通过项目目预售收收入筹得得。万州区政府府在20002年年对万万州区旧旧城改造造控详规规划进进行修编编时，三三峡明珠珠大厦项项目被确确定为万万州区旧旧城改造造重点项项目之一一

12、。根据据旧城城控规修修编的指指导精神神，旧城城改造必必须进行行成片开开发，因因此三峡峡明珠大大厦项目目的设计计方案进进行评审审时，来来自万州州区人大大、政协协、规划划部门、建建管部门门的领导导和设计计专家组组成的评评审委员员会一致致认为该该项目必必须结合合新城街街的综合合整治进进行成片片开发，并并要求我我公司扩扩大改造造范围。基于上述原原因，三三峡明珠珠大厦项项目的征征地范围围由原来来的4.5亩扩扩大到114.44亩，调调整并通通过评审审的设计计方案确确定项目目建设总总规模9912885.99M2，项目目总投资资超过22.2亿亿元。我我公司对对三峡明明珠大厦厦项目最最初的准准备资金金只有110

13、000万元，无无法按照照常规程程序启动动三峡明明珠大厦厦项目。虽然我公司司经过多多方努力力，在三三峡明珠珠大厦项项目的实实际运作作中，采采用分拆拆项目的的方式，将将三峡明明珠大厦厦项目分分为两期期实施，通通过分期期开发减减少启动动资金投投入量，降降低前期期资金压压力，利利用滚动动开发方方式筹集集项目二二期启动动资金等等手段保保障了项项目前期期工作的的继续推推进，并并争取到到金融机机构40000万万元的项项目贷款款规模。但但随着人人民银行行“1221”文文件的颁颁布执行行，房地地产前期期项目无无法获得得银行的的支持，公公司原来来的支持持银行无无法按原原计划放放贷。由由于项目目资本金金准备不不足，

14、后后续资金金无以为为继，造造成项目目无法顺顺利启动动，导致致了我公公司目前前面临的的被动局局面。（二）项目目推动计计划虽然资金压压力导致致了项目目暂时停停顿，但但通过我我公司的的调查分分析，目目前万州州主城区区的商品品房供给给不足，现现实需求求旺盛，市市场行情情持续上上扬，经经过方案案调整后后，该项项目仍然然有极高高的投资资价值，项项目获利利能力强强，具备备投资机机会。我公司计划划采用新新的项目目融资手手段来继继续推动动三峡明明珠大厦厦项目的的开发进进程，希希望通过过争取风风险投资资资金或或转让项项目股权权等方式式寻求战战略合作作伙伴，筹筹集项目目开发资资金。为了能够最最大限度度地保障障投资者

15、者的资金金安全和和投资收收益，我我公司同同意用公公司的全全部股权权和三峡峡明珠大大厦项目目作为融融资担保保。第五节万州州投资环环境分析析经济概况况2005年年，万州州城市居居民人均均可支配配收入885400元，农农民人均均纯收入入25882元。地地方财政政收入完完成6.8亿元元。商业环境境分析到目前为止止，万州州城区建建成面积积约488平方公公里，主主城区常常驻人口口58万人人。随着着万州五五条出境境干道的的全面硬硬化升级级，以及及达万铁铁路的建建成通车车，万州州与周边边2小时车车程范围围内的55个市县县2000多个乡乡镇5000余万万人口组组成了一一张有形形的“商业网网”，网的的中心就就是万

16、州州，由此此奠定了了万州成成为三峡峡库区商商业腹地地的地位位。第七节万州州房地产产市场行行情调查查（一）万州州主城区区商品住住宅行情情调查通过调查，万万州商品品住宅的的价格呈呈现主城城区增长长速度快快，新建建城（街街）区增增长速度度慢的特特征。（二）万州州主城区区写字楼楼行情调调查根据统计数数据表明明，高笋笋塘区域域的办公公物业租租金上涨涨幅度超超过房屋屋售价上上涨幅度度。高笋塘片区区写字楼楼及住宅宅售价跟跟踪表2006年年高笋塘塘片区写写字楼租租售行情情双白路纯写字楼350元/M23500元元/M2均为高层电电梯楼，部部分商住住综合楼楼宇为住住宅产权权，并以以住宅改改为办公公用。租租价为年年

17、租金价价。高笋塘楼300元/M2高笋塘楼320元/M2太白路纯写字楼350元/M2新城路口商住综合320元/M2双白路商住综合400元/M2双白路纯写字楼300元/M2双白路商住综合320元/M2（三）万州州主城区区底层商商业门面面行情调调查万州主城区区的零售售商业主主要以便便利店、专专卖店和和大型百百货商场场等形式式展开经经营。通通过调查查，万州州高笋塘塘中央商商圈2.5平方方公里的的范围内内，商业业卖场总总面积约约32万平平方米。其其中底层层商业面面积约112万平平方米。万州中央商商圈近年年主要底底层商业业门面交交易调查查表央底商428000售完白岩二支路路底商280000销售中太白路底商

18、360000分双地下318000售完（四）万州州主城区区大型商商业用房房行情调调查万州主城区区大型商商业用房房调查表表白岩路口116000350/年年410/年年租用高笋塘广场场880045454000政府参与太白路口2000006800136000太白路中段段136000高笋塘广场场330000产权纠纷空空置第五章市场场与营销销第一节底层层商业用用房专项项调查对底层商业业铺面购购房需求求的专项项调查：根据了解，购购房者普普遍认为为用于出出租，11214年能能够收回回投资的的房价比比较合理理，超过过16年才才能收回回投资的的房价不不能接受受。第二节住宅宅产品策策略产品价格格：从目目前周边边房地

19、产产市场来来看，住住宅销售售均价定定价：222800元/M2。第三节写字字楼产品品策略产品价格格：从目目前周边边房地产产市场来来看，写写字楼销销售均价价：38800元元/M2。第四节商业业用房产产品策略略（一）商业业用房规规划方案案总体规划划根据本项目目商业用用房“三峡女人淘淘宝街”的产品品定位，项项目的规规划形式式为步行行商业街街。步行行商业街街分为室室内商业业街和室室外商业业街两部部分。三峡女女人淘宝宝街的商商业经营营模式总总体设计计严格实行行功能分分区；总体实施施、统一一经营和和统一管管理；设计和规规划销售售、招商商、经营营三位一一体的超超大商业业物业的的营销模模式；规划独立立、补给给性

20、的品品牌商业业经营功功能，总总体协调调，提升升步行商商业街的的整体经经营档次次和商业业形象；组建可控控的商业业经营和和商业管管理队伍伍。（三）商业业用房产产品定价价策略各功能区区商业面面积的分分割1）一层销销售面积积分割注意室外街街铺与室室内街铺铺的通透透性，使使室外街街铺与室室内街铺铺形成功功能上的的整体性性；外街铺因为为价格系系数较高高，面积积分割多多以4001200M2的门面面分割为为主；室内内街铺铺的面积积分割除除4080MM2的铺位位分割外外，考虑虑柜台式式经营的的布置，同同时在中中庭、节节点处适适时考虑虑开放式式经营铺铺位的分分割，最最小面积积8 MM2。2）二层销销售面积积分割结

21、合一层、三三层在功功能整体体上的综综合考虑虑，面积积分割以以1232MM2分割。3）负一层层销售面面积分割割结合一、二二、三层层在功能能整体上上的综合合考虑，面面积分割割以20045 M2分割。4）商业展展示规划划 BB区：大大卖场模模式，由由商家自自行规划划设计。 AAAC区：间间隔式独独立展示示，玻璃璃墙间隔隔、含柜柜台经营营。整个步行商商业街的的休闲功功能如咖咖啡吧、品品牌快餐餐、经典典西餐厅厅、休闲闲小食驿驿站、纤纤体瑜珈珈健身场场馆的具具体展示示由各商商家自行行设计。运营策略略根据步行商商业街的的目标客客户分析析，主要要有二大大类型的的目标客客户：一一是投资资者，是是步行街街的主力力

22、目标客客户；二二是品牌牌厂商和和经销商商，是步步行街的的次主力力目标客客户。在在这二大大目标客客户群体体中，投投资者的的目标比比较单纯纯，而品品牌商多多以分店店和专卖卖店的形形式出现现。针对万州的的商业经经营业态态的调查查结果，专专卖店和和品牌店店绝大部部分是以以租赁经经营和抽抽成方式式为主。也也就是说说，在步步行商业业街的目目标买家家中，品品牌店产产生购买买行为难难度较大大。因此此商业步步行街的的目标客客户，在在整体经经营的前前提下，必必然出现现租和售售的二个个层次。需需要妥善善解决租租和售二二个层次次目标客客户之间间的矛盾盾，总的的运营策策略是：掌握项目目的经营营调配权权；以租赁和和经营先

23、先行，展展示商业业街最终终的业态态形式，以以租带售售；设计租不不如买的的价格策策略和营营销模式式。价格策略略A1区区：均价价380000元元/M2； AAA2区：均价2260000元/M2； AAB1区：均价2220000元/M2； AAB2区：均价2280000元/M2； AAC区：均均价1338000元/M2； AAD1区：均价445000元/M2； AAD2区：均价445000元/M2； AAD3区：均价445000元/M2； AAD4区：均价440000元/M2； BBA区：均均价90000元元/M2； BBB区：均均价60000元元/M2；商业用房综综合均价价：1115255元/M2

24、。根据对万州州高笋塘塘中央商商圈的综综合调查查了解，三三峡福斯斯德广场场的销售售均价为为180000元元/M2，本项项目虽然然在卖场场规模上上比对手手小很多多，但规规划的女女性淘宝宝街的定定位相对对于万州州的消费费市场是是比较恰恰当的卖卖场面积积，而且且区位方方面要优优于该项项目，所所以上述述定价方方案切实实可行。第五节营销销住宅楼盘盘名称三峡明珠大大厦的住住宅楼盘盘名称为为：长江江左岸（楼楼盘名称称释义略略，详见见三峡峡明珠大大厦营销销策划案案）住宅营销销主题住宅楼盘开开发理念念：中产产阶层的的永恒坐坐标写字楼名名称三峡明珠大大厦写字字楼名称称：财智智右岸（楼楼盘名称称释义略略，详见见三峡峡

25、明珠大大厦营销销策划案案）写字楼营营销主题题写字楼开发发理念：新财智智时期象象征商业物业业名称三峡明珠大大厦的商商业物业业名称为为：三峡峡女人淘淘宝街（楼楼盘名称称释义略略，详见见三峡峡明珠大大厦营销销策划案案）商业物业业营销主主题商业物业开开发理念念：女人人天生购购物狂第六节项目目销售进进度计划划（一）销售售阶段设设计本项目按照照工程进进度计算算，暂定定销售周周期最长长不超过过18个月月，因而而根据现现在市场场实际情情况，未未来市场场发展方方向，我我们把项项目的整整个营销销周期划划分为以以下几个个阶段。筹备期引销期 (分为为内部登登记期和和开盘期期)强销期续销期清盘期（二）销售售阶段划划分项

26、目正式开开工前至至取得预预售许可可证前一一个月：筹备期期项目取得预预售许可可证前一一个月：内部登登记期项目取得预预售许可可证时两两个月内内：开盘盘期项目开盘期期后三个个月内：强销期期项目强销期期后六个个月内：续销期期续销期后至至完成998%销销售率：清盘期期第九节项目目预计销销售收入入（一）可售售面积情情况说明明本项目经过过充分论论证和市市场调查查，拆迁迁采用原原地回迁迁方式与与货币安安置相结结合方式式。所以以在计算算可售面面积的时时候，现现未拆迁迁部分全全部按原原地回迁迁方式，可可售面积积如下（业业主会所所11339M22、停车车场53320 M2、设备备用房115133 M22暂时未未考虑

27、销销售或公公摊）：可建面积、可可用面积积、还房房面积、可可售面积积B栋住宅2812222812229114.69*1.22=1009388171844A栋办公楼楼788178812227.77*1.11=244515430街524524524内29711400890.44*1.1=9979421一层临街铺铺面1843700222.331*11.1=2455455一层室内铺铺面700700二层室内铺铺面173914001400三层商业用用房176614001400一期销售合合计448199421277146133275144（二）预计计销售收收入和销销售进度度B栋住宅17184422803918

28、 COUNT() 本项目一期期房屋计计划全部部销售期期为188个月。取取得预售售许可证证后，第第一个销销售季度度完成225%，第第二季度度完成335%，第第三季度度完成销销售200%，剩剩余一期期房屋进进入尾盘盘销售期期。A栋办公楼楼543038002063街5242800001467内421220000926一层临街铺铺面4553800001729一层室内铺铺面7002600001820二层室内铺铺面14001380001932三层商业用用期销售合合计275144144855第六章投资资分析一期工程程待征土土地征地地方案及及征地成成本本项目由于于采用分分期开发发方案

29、，项项目一期期建设手手续办理理时间较较早，一一期工程程的部分分建设用用地已经经办理完完出让手手续，缴缴纳了国国土出让让金，其其余一期期工程待待迁房屋屋按重重庆市万万州区人人民政府府关于新新城路旧旧城改造造片区明明珠大厦厦56226.77平方米米土地使使用权处处置方案案的批复复的规规定，采采用协议议出让方方式，由由我公司司负责拆拆迁补偿偿和征地地工作。根据万州高高笋塘同同类地块块的历史史拆迁补补偿标准准，结合合市场房房屋增值值情况，本本项目一一期工程程剩余待待迁房屋屋拆迁补补偿方案案（原地地回迁）如如下：产权调换方方案产权类型原房面积调换系数还房面积还房区域备注住宅9114.69MM21.210

30、9388M2住宅塔楼办公用房2227.77MM21.12451MM2办公塔楼新成路门面面222.331M221.1245M22新城街营业业用房890.44M21.1979M22负一层商场场面积合计124555.177M2146133M2过渡补偿、安安置方案案项目名称单位数量单价（元）合计（元）备注住宅搬家补补助费户162500810000营业办公搬搬迁补助助费M23340401336600住宅过渡安安置M29115120109338000营业、办公公过渡安安置M23340300100220000住宅附属物物补偿户162400006480000营业用房附附属物补补偿M21113300333990

31、0办公用房附附属物补补偿M222282004456600附属房补偿偿M2480160767000合计382万元元过渡、补偿偿安置总总金额（其其他1118万元元）： 5500万万元项目土地获获取总成成本构成成如下：一期已付货货币安置置款754663000未付谭廷文文安置款款154000000一期工程国国土出让让金222773000一期待迁房房屋过渡渡补偿总总金额500000000一期工程场场地平整整费用2400000总计1655536600（五）设备备、设施施费说明明设备、设施施费：本本项目的的设备设设施费由由消防设设备、中中央空调调、电梯梯扶梯、应应急发电电机组、配配电供水水、楼宇宇智能化化、

32、商场场装修等等费用构构成，详详细清单单如下：1电梯3071.1M度扶28.000万元4台1121.2公2客38.000万元3台1141.3公1客28.000万元2台561.41500公公斤6层6站货梯梯25.000万元1台252消防设备3772.1车防125.000元141633M21772.2办公用房消消防设备备75.000元7881MM2592.3住宅部分消消防设备备50.000元281222M21413配电供水1593.1配电10.000元528188M2533.2给排水20.000元528188M21064中央空调（办办公、商商业）300.000元167244M25015楼宇智能化化及

33、综合合布线15.000元528188M2796商铺装修300.000元8843MM22657总计（万元元）1688第二节投资资估算根据项目设设定估算算依据及及经济指指标，估估算项目目总投资资为93348万万元，详详细分析析见下表表：1前期费用4004.27%前期设计办办公等2建设单位管管理费2062.20%建安工程费费的5%3土地获取价价款165517.700%4配套费3503.74%80元/MM2，扣消消防60000 M25其它报建费费820.88%建安工程费费的2%26建安工程费费412044.077%528188*78807勘察设计费费620.66%建安工程费费的1.5%8工程监理费费4

34、10.44%建安工程费费的1%9项目宣传推推广费2702.89%销售收入的的2%10设备、设施施费168818.066%11项目环境建建设费620.66%建安工程费费的1.5%12不可预见费费4124.42%建安工程费费的100%投资总额9348100%第三节经济济效益和和财务评评价（一）财务务分析说说明投资成本本已经按按相应的的费用项项目估算算；营业税按按营业收收入的55%计征征；城市维护护建设税税按营业业税的77%计征征；教育费附附加按营营业税的的3%计征征；土地增值值税按营营业收入入的1%预征；交易契税税按土地地综合价价的3%计征；（约营业收收入的11%）印花税按按营业收收入的11%计征

35、征；转移登记记费按营营业收入入的1%收取；所得税按按利润总总额的333%计计征盈余公积积金按税税后利润润的100%计取取法定公益益金按税税后利润润的5%计取。（二）经济济效益项目损益益表经测算，本本项目的的全部销销售收入入为1444855万元，投投资总额额为93348万万元。根根据以上上基础数数据分析析，项目目的经济济效益见见损益表表如下：1销售收入1448552销售税金及及附加（按按9.55%）13763投资总额93484利润总额37615所得税（333%）12416净利润25207公积金及公公益金3788未分配利润润2142投资利税率率： 554.995% 投资资利润率率： 440.223

36、%投资净利率率： 226.996% 销售售净利率率： 117.440%第五节经济济分析结结论根据对整个个项目进进行的经经济测算算，在根根据预计计的价格格完全销销售的条条件下，项项目经济济指标如如下：项目总投投资：993488万元，实实际投入入资金445000万元项目销售售收入：144485万万元项目完全全销售后后，获取取利润：37661万元元（含所所得税112411万元），保保留项目目全部地地下停车车场53320MM2及业主主会所111399M2（架空空层）用用于公司司永续经经营，初初步测算算其市值值不低于于15000万元元。通过敏感感性分析析，销售售收入及及土地获获取成本本对项目目税后利利润影响响较大，其其中销售售收入的的影响更更为敏感感，应该该特别注注重项目目的营销销推广和和销售管管理。在在项目征征地过程程中，应应尽量控控制拆迁迁房屋的的补偿金金额，尽尽最大努努力降低低项目的的征地成成本。在假定的的销售价价格、销销售率以以及投资资总额测测算成立立的条件件下，本本项目具具备良好好的可行行性。第七章融资资合作计计划第一节资金金需求及及筹措通过分析项项目进度度计划和和投资计计划，三三峡明珠珠大厦项项目自正正式启动动之日计计算