房地产区域开发与运营的三种模式

1、房地产区域开发与运营的三种模式前言：大多数人理解的“就地产看地产”，实际上地产行业最缺乏对产业的理解。产业是一门学科，房地产从属于产业之一。实际上，人们看待一个区域时，是在地产这个产业范围内进行思考，地产范畴内有交易和买卖两种形式。以土地为例，当要解决2平方公里的土地问题时，单靠交易的方式就容易出现 “鬼城”、“空城”等现象。这类问问题的产产生是由由于其本本身规模模靠单一一的房地地产买卖卖的简单单模式已已经无法法驱动。由由此延伸伸了一种种概念，如如果要对对2平方方公里以以上规模模尺度的的土地进进行区域域开发，就就需要伴伴随对其其他产业业的思考考与探索索。产业业、人、建建筑三位位一体，息息息相关

2、关。人凭凭借产业业，与他他人及建建筑发生生联系。不不同的人人对尺度度的把握握不同，对对于规划划需要设设立一个个尺度，对对于区域域开发应应该界定定一个尺尺度，不不至于因因为人的的关系影影响了规规划及区区域开发发。区域域开发是是一种整整体开发发，正如如埃及人人造船问问题中小小船和大大船的关关系，把把一个大大型的项项目切成成小项目目，把这这些大问问题以大大化小，把把它简单单化。比比如，开开始就解解决300平方公公里的问问题很无无序，那那就将330平方方公里化化为6个个5平方方公里来来思考，其其间只需需把握66个5平平方公里里之间的的关系，理理顺之后后再考虑虑30平平方公里里的问题题，会简简单很多多。

3、此外，我我们所谓谓的“创新”其实并并不是真真正的创创新，我我们只存存在重组组原来的的结构，几几十年前前，就有有人提到到解构主主义，强强调对于于传统的的颠覆，并并在这种种基础上上进行创创造和整整合，而而当下IIPHOONE便便是一款款具有浓浓郁的充充满解构构主义色色彩的技技术革新新之作。它它的出现现为“创新”做了新新的阐释释。我们对对于区域域运营的的模式其其实一直直在进行行思考和和整合，这这些整合合其实在在很大程程度上就就是对于于地产区区域运营营模式的的一种解解构，一一种深入入浅出的的探讨。下面我我简单介介绍一下下主要三三种区域域运营的的模式。一、“用卖卖房子的的方法卖卖地”的区域域运营模模式新

4、江湾湾模式，尺尺度在22到5平平方公里里，对产产业依托托性较弱弱，如果果土地靠靠近城市市的距离离近，城城市化波波及到土土地时，其其对产业业的依托托性更弱弱。针对对这种模模式不应应将其复复杂化，可可以采取取用卖房房子的方方法来卖卖地，就就能简便便很多。这这是一种种简单的的原理，新新江湾模模式需要要样板统统计，从从而需要要配套销销售，立立即辅助助配套产产品，从从而发掘掘其未来来发展趋趋势，将将土地未未来的规规划展现现给开发发商。此此种模式式适合于于未来城城市化可可以波及及到的，对对产业依依托性比比较弱的的土地，这这种模式式的衍生生形式之之一就是是一二级级联动。当一家家企业去去做一个个区域开开发，这

5、这个区域域如果在在其看来来短期内内无法实实现城市市化，那那么单枪枪匹马是是很有挑挑战性的的。所谓谓众人拾拾柴火焰焰高，如如果该企企业寻求求合作伙伙伴，项项目整体体就能做做起来了了。当然然，一级级开发，整整体开发发，区域域开发，带带来的收收益颇微微，风险险也较高高，技术术环节存存在各种种问题，毕毕竟土地地方面的的收入是是一个盲盲点。通通过合作作为一个个区域造造势来做做二级开开发，即即用卖房房子的方方法卖地地，便能能实现众众人拾柴柴火焰高高的效果果。当一一个企业业用卖房房子的方方法卖地地，吸引引一些地地产商来来购买土土地，同同时自行行开发，这这时候地地厂商就就是整个个地产开开发环节节中的一一个入口

6、口，可以以做到自自行开发发、自行行销售，也也就是用用卖房子子的方法法卖地的的成功之之处。目目前的房房地产，包包括土地地开发区区域，其其开发都都是建立立在假设设的基础础上，即即笔者一一直提到到的“用卖房房子的方方法卖地地”这种方方式仅适适用于短短期内，比比如三到到五年内内城市化化可以波波及到的的土地，特特点在于于其投入入是可控控并循序序渐进的的，通过过众人来来加速整整个区域域的开发发速度。二、以政府府为主导导的土地地开发模模式此种模模式讲得得通俗点点就是企企业干不不了的让让政府来来干。解解决一个个30平平方公里里的土地地问题，比比如三亚亚海棠湾湾、亚龙龙湾的这这种格局局的时候候，需要要由政府府出

7、面。因因为这种种区域对对企业来来说面积积太大，政政府仅需需通过66个5平平方公里里的划分分，把55平方公公里这个个级别模模式切到到新江湾湾这种模模式上，化化整为零零，同时时再催生生一些企企业，令令其执行行二级开开发。这这种做法法的尺度度感更大大，对政政府提出出的要求求就是将将土地的的外围的的样板段段安排妥妥当，显显然，需需要政府府给予很很大投入入，比如如说海棠棠湾，政政府的大大额投入入快速促促成其道道路及规规划的完完成，并并且伴以以基础设设施的投投入。1、 三亚亚湾：为为城市性性海湾，生生活污水水排入水水中，以以原有的的城市住住宅为主主；2、 19994大大东海湾湾：由于于靠近市市区，大大东海

8、成成了最早早自发形形成的旅旅游区，当当前为中中低档城城市和娱娱乐配套套；3、 19995亚亚龙湾：得天独独厚的自自然条件件，政府府集中优优势政策策，以短短期休闲闲度假为为主；4、 20003三三亚湾海海坡段：03年年起发展展，逐渐渐形成以以中长期期度假的的高档居居住片区区；5、 目前前，海棠棠湾、红红塘湾：未来的的发展方方向。在谈到到第一种种模式即即用卖房房子的方方法卖地地的时候候，我们们知道了了新江湾湾城的模模式的可可取之处处，同时时在资金金投入上上，新江江湾城的的做法是是，断断断续续投投入100个亿，换换来600个亿，再再断断续续续用66年投入入60个个亿换来来1000个亿。但但是在谈谈到

9、以政政府为主主导的土土地开发发模式就就变成前前两到三三年投入入2000个亿，但但是后两两三年就就换来3300个个亿。把把第第二二种模式式拆解成成第一种种模式，也也就是“6个55平方公公里”的概念念，因为为拆解的的尺度不不一样，所所以其投投入的资资金就更更多，政政府需要要亲力亲亲为的也也更多，并并且是一一种长期期的牵制制。从政政府的角角度而言言，对于于一个低低风险的的项目，只只要其对对项目有有不错的的评估，看看好其前前景，在在两到三三年内投投入一两两百个亿亿，项目目结束之之后即能能收回成成本，并并将风险险转嫁给给地产公公司。地地产公司司继而参参与区域域开发，把把一个超超大区域域分成若若干个中中等

10、区域域，专门门运作。例例如三亚亚就是分分成了若若干个新新江湾城城，所以以才会酒酒店云集集。这样的的做法不不存在某某种意义义上理解解的浪费费，因为为其存在在尺度感感。其尺尺度较大大，所以以市场能能够完全全支撑。330平方方公里的的区域就就相当是是一个城城，这个个城里应应该所有有配套设设施都齐齐全。三三亚的项项目基于于其大面面积土地地具有产产业支撑撑这一特特色，旅旅游产业业便是三三亚的支支撑。这这就衍生生出政府府执行时时需要警警惕的另另一件事事，即政政府规划划大面积积土地时时，如果果没有产产业，其其结果会会以失败败告终。三三亚的成成功是凭凭借其得得天独厚厚的旅游游产业。如如果没有有产业的的支撑，单

11、单凭借某某个概念念，通过过新江湾湾这种卖卖地模式式，去支支撑一个个10平平方公里里的面积积是不现现实的，就就像鄂尔尔多斯的的空城，正正是“因为没没有产业业就没有有人”这一观观点的力力证。一一个城市市的人口口实际上上是通过过产业吸吸引而来来的。比比如营口口的石化化新城出出产油，把把鞍钢整整个产业业悉数照照搬，整整个模式式中有石石油有钢钢铁，并并跟进整整个区域域的规划划，这片片20平平方公里里的土地地的繁荣荣是毫无无疑问的的。虽然然理论上上对200平方公公里土地地进行整整体的区区域规划划是绝对对存在问问题的，但但是可以以想象，整整个中海海油的石石化基地地搬过来来，那是是多少产产业，随随之而来来会带

12、来来多少外外延的产产业。而而如果把把宝山区区把宝钢钢迁走，宝宝山区的的人口会会少很多多，也是是这个道道理。如如果宝钢钢迁往浦浦东，浦浦东会激激增很多多很多产产业人口口。这就就是一个个产业带带动区域域开发的的问题。三、产业集集成的区区域开发发模式之前谈谈到的第第一种模模式是政政府型的的企业，第第二种模模式我们们谈到了了由政府府为主导导来做土土地开发发，那么么第三种种模式我我们来谈谈谈奥园园的设想想。如果果土地区区域偏僻僻，且没没有大型型的产业业支撑，民民营企业业就要研研究产业业在未来来5到110年的的走势，即即其消费费群体和和社会新新锐主流流的思想想的发展展方向。奥奥林匹克克花园项项目迄今今为止

13、CCRICC( HYPERLINK /zhongfangxin 微博博)战略略思维的的集大成成者。这这一思想想跨界跳跳跃，具具有独立立的思考考性。这这一思想想火花不不单单关关注了未未来的社社会趋势势，更着着眼于其其中的一一个点，即即网游产产业。当当时奥园园面临的的问题是是，所谓谓的奥林林匹克花花园是一一个2万万平米的的超大运运动会所所加上大大量的基基地型住住宅。运运动就在在家中的的模式引引申了一一个问题题，即现现代社会会家家户户户门口口都有交交通便捷捷的一到到二万平平米的运运动会所所的时候候，奥园园的创意意亮点就就被淘汰汰了。110年前前的年轻轻群体考考虑的是是运动健健康，那那十年后后的年轻轻

14、群体考考虑是什什么呢？后来CCRICC研究发发现这部部分人大大多喜欢欢玩网络络游戏。当当你考察察网游、动动漫等相相关产业业的时候候，你会会发现网网游和动动漫里面面整个场场景的布布置，是是按实际际的1：1设计计的，比比如说CCS的场场景，即即托斯塔塔纳小镇镇，只不不过是人人物发生生了变化化。这是是从线上上往线下下走的一一种跳跃跃。如果果把网上上的场景景植入到到网下的的现实中中来，是是否会吸吸引年轻轻群体的的注意。这这就是能能否把线线上和线线下进行行互动。就就是在一一个大家家觉得不不会关注注的地方方，突然然使人发发觉游戏戏里的场场景在现现实中实实现，吸吸引中国国的年轻轻人来关关注，此此时项目目的城

15、市市度就提提高了，从从而在吸吸引了人人们的关关注后，再再去谈产产业，就就会比较较容易。接接着再将将视线转转到其他他相关产产业，比比如跟网网游动漫漫产业有有关的一一系列产产业，研研发、制制造、交交易、CCOSPPLAYY、展示示等等。企企业在提提供土地地运作的的时候，可可以通过过借助像像九城这这种网游游公司之之力，来来完成线线下的场场景并由由此衍生生一系列列的产业业活动，非非此，就就只是纸纸上谈兵兵。商业模式探探索这是一一个从整整个客户户定位，再再到找到到契合点点，订立立主题的的流程。惠惠普之所所以从名名不见经经传的一一个人做做到了如如今的CCEO，就就因为其其废除了了原来的的矩阵式式管理，转转

16、而采用用了扁平平式的管管理：即即CEOO走到一一线，跟跟客户打打交道。包包括腾讯讯的CEEO，每每天将大大量的时时间花在在与使用用者互动动上。传传统的管管理模式式未必不不好，而而如果将将CEOO放到前前端，那那么其结结构就很很扁平了了，会促促使其他他员工都都一致向向前。从从客户角角度思考考，此种种模式的的执行力力就很高高。民营营企业做做项目，一一定要很很巧妙地地抓住市市场上的的主流客客户，这这些可能能是未来来的潜在在客户。比比如说，现现在的网网游动漫漫关联客客户没有有购买力力买房子子，但是是5年后后就具备备了。这种做做法非常常有前瞻瞻性，很很巧妙，不不但得到到客户的的认同，同同时也得得到政府府

17、的支持持。衍生生思考的的一个概概念，是是独立思思考和跨跨界思考考。现在在建筑设设计、服服装设计计的灵感感，大部部分都来来源于网网络和动动漫，这这一点不不应为地地产人、咨咨询人所所忽视。房房地产是是非常简简单的问问题，房房子建好好，卖掉掉，解决决10平平方公里里是没有有问题的的。但是是要解决决20平平方公里里，300平方公公里那一一定会有有问题，这这就是一一个地区区整体产产业化进进程的问问题。在做地地产项目目的时候候，因为为思维模模式或者者产业结结构的不不同，所所做项目目的面积积大小就就有限定定，300平方公公里和1100平平方公里里就存在在很大的的差异。这这是思维维方式的的不同，不不同的思思维

18、对次次序、秩秩序、结结构的理理解完全全不一样样。300平方公公里土地地规划要要求考虑虑产业模模块的匹匹配，要要求对产产业之间间、产业业和地产产之间的的关联的的把握。以以上这三三种方式式都是比比较典型型的。其其中，奥奥园的尺尺度会更更小。奥奥园是颇颇具代表表性的产产业集成成产品。其其代表性性在于转转换思路路，巧妙妙思考现现有的房房地产区区域开发发的问题题。与房房地产相相关人士士谈及转转换场景景这一问问题时，他他们的思思路首先先的成本本问题。但但与传媒媒相关的的人群则则对其大大加赞赏赏。两个个完全不不同领域域的人士士，思维维方式也也截然不不同。除了此此三种模模式以外外，还有有很多新新的模式式。每个

19、个项目的的衍生精精华都需需要不同同知识的的支撑，并并伴随独独立的思思考。整整个社会会的创新新进步都都是构筑筑在解构构上的，把把原有的的东西打打碎，然然后按照照新的理理解组装装起来，所所以模式式是多变变的。现现在已经经有了新新浪乐居居，可能能以后就就会有百百度乐居居、阿里里乐居、腾腾讯乐居居等。百百度是一一个横向向的东西西，乐居居是一个个纵向的的东西，百百度是搜搜索引擎擎，乐居居是地产产，那么么搜索加加地产。阿阿里巴巴巴也是横横向的，他他做的是是交易，那那么交易易加地产产。腾讯讯也是横横向的，他他针对一一个特定定的年轻轻群体，那那么年轻轻群体加加地产。这这就是解解构。这这就是更更多的组组合。我我

20、们目前前不能确确定某种种形式，但但可以预预见到将将来有很很多种形形式。其其本质就就是水平平加垂直直的组合合，包括括各种不不同的排排列组合合。在华侨侨城这个个旅游地地产的模模式中，将将旅游和和地产划划等号，所所谓的旅旅游就是是地产，接接下来，怎怎么使这这个地方方预热，就就需要有有旅行社社，如果果不依托托旅行社社就做不不了。这这就是企企业具备备能力的的问题，中中国做旅旅游地产产的企业业往往不不思考这这个问题题。如果果在此节节点不与与传媒配配合，基基本上做做复杂的的东西做做不起来来。比如如在一个个郊区做做一个类类似于“非诚勿勿扰”的节目目，再通通过传媒媒放大，那那这里就就成为一一个娱乐乐的地方方。这里里面的要要素就在在于传媒媒的放大大。在地地产的运运作过程程中，如如果引入入传媒就就如鱼得得水，便便于操作作。企业是是复杂的的，对于于区域开开发，是是借其他他人的思思路操作作、独立立操作、还还是联合合操作，过过程与