房地产开发业务的运作管理模式-111DOC

1、 房地产开发业务的运作管理模式第一部分 指导准则一、指导准准则第二部分 部门职职责一、说明二、职能部部门工作作职责三、项目公公司（部部）工作作职责第三部分 项目开开发工作作流程一、工作流流程示意意图(一)项目目拓展工工作流程程及各相相关部门门工作职职责(二)项目目策划工工作流程程及各相相关部门门工作职职责(三)设计计管理工工作流程程及各相相关部门门工作职职责(四)工程程管理工工作流程程及各相相关部门门工作职职责(五)营销销管理工工作流程程及各相相关部门门工作职职责(六)客户户服务工工作流程程及各相相关部门门工作职职责二、项目开开发关键键节点控控制表第四部分 项目管管理办法法及审批批权限一、项目

2、管管理办法法二、重大业业务评审审规定三、本地项项目管理理审批权权限表四、异地项项目管理理审批权权限表第一部分 指指导准则则深圳市中航航地产发发展有限限公司是是由原深深圳中航航地产公公司整体体平移形形成的专专业地产产开发公公司，全全面负责责原中航航地产中中航苑外外地产业业务及南南光地产产业务的的经营管管理工作作。公司实行以以项目公公司（部部）制为为管理主主线的运运作模式式，强调调高 效率、高高质量运运作，加加快“实现从从现金到到现金”的增值值过程。运用公司专专业能力力，规避避开发经经营风险险。房地地产开发发价值链链中的风风险，除除了政策策和行业业周期风风险外，首首先来自自于项目目拓展环环节，其其

3、次在于于项目策策划定位位环节，第第三就是是开发建建设过程程中设计计、工程程、营销销等工作作质量所所带来的的风险。因因此由公公司职能能部门直直接负责责项目拓拓展及客客户服务务工作，并并在项目目前期策策划阶段段对工作作成果进进行控制制和评审审，保证证项目运运作水平平。项目公司（部部）是公公司的重重要战略略经营单单元，按按照直线线式业务务指挥系系统运作作，明确确责、权权、利，提提高工作作效率，加加快项目目运作速速度，缩缩短资金金占用周周期，全全面负责责项目经经营管理理，实现现经营目目标。职能部门是是公司重重要的专专业服务务力量，负负责在设设计、工工程管理理、营销销等工作作中提供供专业技技术支持持服务

4、，加加强对项项目运作作过程中中安全、进进度、质质量和成成本的控控制，规规避经营营风险，发发挥服务务和监督督的作用用。第二部分 部部门职责责说明术语解释：负责：属于于本部门门事务，由由本部门门承担责责任，可可请求其其他部门门配合；主持：需要要与其他他部门配配合完成成的工作作，由本本部门牵牵头并承承担相关关责任；组织：需要要与其他他部门配配合完成成的工作作，由本本部门承承担协调调责任；配合：承要但在者下此作担责参与：参加加相关工工作过程程，本部部门不承承担责任任。公司委员会会定义：投资咨询委委员会：负责公司项项目投资资方面的的评审和和决策。策划、方案案评审委委员会：负责对项目目的定位位进行专专业评

5、审审；负责对项目目前期策策划成果果进行专专业评审审；负责对项目目方案设设计成果果进行专专业评审审。招标委员会会：负责公司招招标项目目的确定定，保证证招标的的合理性性；负责招标过过程中的的开标、评评标、定定标的决决策性工工作；定价咨询委委员会：负责对项目目销售定定价及其其他相关关指标进进行专业业评审。二、职能部部门职责责（一）运营营管理部部：部门使命：以前瞻瞻性视野野，完善善、提升升和创新新管理理理念和管管理方法法，不断断提高公公司管理理水平，推推进公司司各项经经营目标标的实现现。部门职责：综合计计划管理理、部门门绩效考考核、流流程管理理、公共共关系管管理、统统计信息息管理综合计划划管理负责落实

6、董董事会下下发的综综合计划划；负责制定公公司年度度综合计计划，并并分解到到各项目目公司（部部）及各各职能部部门；主持编制公公司与各各项目公公司（部部）、职职能部门门的目标标责任书书，并组组织签订订；负责跟踪、调调整及协协调各项项目公司司（部）季季度计划划、职能能部门月月度计划划以及项项目总体体计划；负责设计及及收集整整理各项项目公司司（部）月月度综合合报表。2部门绩绩效考核核负责制定各各项目公公司（部部）和职职能部门门的绩效效考核方方案；负责收集各各职能部部门的关关键绩效效数据和和工作目目标完成成情况，并并组织对对职能部部门进行行绩效考考核；根据项目节节点完成成情况，按按季度组组织对项项目公司

7、司（部）的的绩效考考核。3流程管管理负责建立、实实施、完完善公司司流程管管理体系系； 主持公司定定期和不不定期的的流程修修订工作作。4公共关关系管理理负责项目拓拓展过程程中从政政府部门门收集项项目相关关背景资资料；配合报批报报建工作作；配合办理项项目开发发相关政政府批文文及许可可证；负责公司对对外公共共关系的的日常维维护；负责公司与与政府机机关之间间的危机机公关处处理。5知识管管理负责督促各各相关部部门进行行基础研研究知识识库分类类，并协协助建立立相关知知识库；负责建立知知识管理理的配套套管理措措施，设设立知识识贡献奖奖励制度度，激励励知识贡贡献和知知识创新新；负责公司统统计报表表的编制制和报

8、送送。（二）投资资拓展部部部门使命：获取和和储备公公司重要要的战略略资源-土地，做做好房地地产开发发资源准准备和前前期工作作。部门职能：土地信信息收集集及评估估、可行行性研究究分析、项项目土地地获取、战略管理、政策研究及市场研究土地信息息收集及及评估负责收集目目标地块块信息，建建立土地地信息库库；负责建立土土地信息息选择标标准体系系；负责评估并并初步确确定拓展展目标。2可行性性研究分分析主持制订可可行性研研究计划划；组织进行项项目可行行性分析析；主持编制项项目可行行性研究究报告；组织可行性性研究报报告评审审。3项目土土地获取取负责确定商商务条件件，提出出商务谈谈判方案案；负责与相关关各方的的商

9、务谈谈判工作作；负责签订土土地使用用合同；负责办理土土地证等等相关手手续。4战略管管理负责研究地地产板块块发展战战略，并就公公司战略略调整给给予提议议；负责制定中中长期发发展目标标和战略略规划。5政策研研究及市市场研究究参与项目公公司组织织的各重重要节点点的汇报报会议，积积累相关关专业经经验；负责研究国国内外房房地产相相关政策策，并分分析由此此产生的的影响；负责研究目目标开发发区域的的宏观环环境和城城市总体体规划等等信息；（三）合约约成本部部门使命：跟踪当当今世界界建筑技技术潮流流，研究究和创新新成本控控制理念念和方法法，以前前瞻性视视野提升升公司成成本管理理水平。部门职能：成本管管理体系系、

10、成本本规划、成成本动态态管理、项项目预结结算、采采购管理理、工程合合同管理理、成本本分析及及效益评评价成本管理理体系负责建立和和完善公公司成本本控制体体系；负责编制咨咨询合同同标准化化体系；负责公司项项目成本本战略的的策划、制制定和实实施；负责落实项项目总体体目标成成本；配合项目公公司（部部）进行行责任成成本的分分解与考考核；负责建立成成本监控控预警机机制。2成本规规划配合编制项项目可行行性研究究报告；配合进行产产品方案案比选，提提交不同同设计方方案的方方案甄选选成本测测算报告告；配合编制项项目开发发纲要；主持编制项项目目标标成本；主持编制项项目限额额设计标标准。3成本动动态管理理配合完成对对

11、重大的的或超出出限额的的设计变变更的评评审工作作； 负责定期对对项目成成本进行行监控，审审核各项项目公司司（部）每每月提供供的动态态成本报报告，对对可能超超出目标标成本的的情况进进行预警警；负责收集、整整理各项项目公司司（部）的的有关成成本信息息，并对对成本信信息进行行汇总及及甄别。4项目预预结算负责造价咨咨询公司司评标选选定工作作；负责编制各各项目的的项目目结算计计划；负责各项目目结算工工作；负责对各项项目预算算实行备备案抽查查；负责编制工工程结算算分析报报告。5采购管管理负责管理战战略供应应商信息息库，主主持供应应商的资资质预审审及评价价；负责维护和和完善造造价咨询询类战略略供应商商信息库

12、库；负责审核项项目公司司（部）提提供的项目设设备及材材料采购购总体计计划；根据项目公公司（部部）提供供的材料设设备采购购配合计计划，主持公司司权限范范围内的的招标工工作；负责跟踪市市场材料料价格，建建立和维维护材料料价格信信息库；负责编制公公司招标标的经济济标书，并并对各投投标单位位的经济济标书进进行评价价；主持公司招招标项目目合同洽洽谈。6工程合合同管理理负责建立和和完善标标准化工工程合同同体系。7成本分分析及效效益评估估参与项目公公司组织织的各重重要节点点的汇报报会议，积积累相关关专业经经验；负责收集、整整理各项项目的效效益评价价报告，编编制项项目效益益评价报报告。（四）工程程技术部部：部

13、门使命：跟踪当当今世界界建筑技技术潮流流，研究究和创新新工程技技术管理理理念和和方法，以以前瞻性性视野提提升公司司工程管管理水平平。部门职能：采购管管理配合合、工程程过程管管理配合合、设计计管理配配合、工工程技术术支持、技技术资料料管理、工工程管理理指引制制订及维维护采购管理理配合配合进行公公司权限限范围内内的招标标。2工程过过程管理理配合负责定期对对各项目目工程进进度、质质量、安安全文明明施工情情况进行行督察，并并督促项项目公司司（部）进进行整改改；配合项目各各阶段的的工程验验收；负责收集总总结工程程信息，建建立和完完善工程程案例信信息库。3设计管管理配合合配合对建筑筑方案进进行结构构选型；

14、配合编制项项目限额额设计标标准；配合对设计计单位的的结构方方案、设设备选型型等进行行优化；配合对设计计各阶段段的阶段段性成果果进行审审核；配合完成图图纸内部部审查；配合完成施施工图的的图纸会会审和技技术交底底。5工程技技术支持持配合编制项项目可行行性研究究报告；配合编制项项目开发发纲要；参与完成大大型设备备或主要要材料的的现场验验收工作作；配合进行施施工组织织设计评审；配合完成对对重大的的或超出出限额的的设计变变更的评评审工作作；负责在工程程全过程程中对工工程重大大技术问问题提供供专业支支持；参与项目公公司组织织的各重重要节点点的汇报报会议，积积累相关关专业经经验；负责新技术术、新工工艺在实实

15、际工程程中的推推广和应应用；配合处理重重大投诉诉，提供供工程技技术解决决方案。负责更新维维护工程程类供应应商信息息数据；负责提出新新材料、新新技术、新新工艺、新新设备选选用的建建议。6技术资资料管理理负责对项目目工程技技术、施施工资料料管理的的督促、检检查；配合项目公公司（部部）完成成工程竣竣工后的的档案资资料移交交。 7工程管管理指引引制订及及维护负责施工图图设计指指引（建建筑专业业除外）的的制订及及维护；负责工程管管理指引引的制订订及维护护。（五）产品品研究部部部门使命：跟踪当当今世界界建筑潮潮流，研研究和创创新满足足市场需需求的产产品，以以前瞻性性视野，创创造最具具价值的的生活空空间。部

16、门职能：项目规规划、设设计配合合、设计计研究、标标准化设设计合同同体系及及供应商商管理项目规划划配合编制项项目可行行性研究究报告；配合编制项项目开发发纲要；配合编制项项目限额额设计标标准。2设计配配合配合对设计计各阶段段的阶段段性成果果进行审审核。3设计研研究负责施工图图设计标标准体系系中建筑筑专业相相关内容容的制订订；负责联系相相关专业业人士，与与营销策策划部一一起建立立并完善善专家人人才库；参与项目公公司组织织的各重重要节点点的汇报报会议，积积累相关关专业经经验；负责建立设设计案例例信息库库，并进进行分析析整理；负责跟踪国国内外建建筑规划划动态，进进行研究究及创新新。4标准化化设计合合同体

17、系系及供应应商管理理负责建立和和完善标标准化设设计合同同体系；负责维护和和完善设设计类战战略供应应商信息息库。（六）营销销策划部部部门使命：以前瞻瞻性视野野，提升升和创新新市场营营销策划划理念和和策划水水平，引引领市场场潮流，极极大地满满足客户户需求。部门职能：项目策策划、项项目营销销、市场场研究、品品牌策划划及建设设、标准准化营销销合同体体系管理理项目策划划配合编制项项目可行行性研究究报告；配合编制项项目开发发纲要；2项目营营销配合完成营销推广策划方案的制定及评审工作；配合完成营营销策划划公司的的选择评评审工作作；配合完成广广告策划划公司的的选择评评审工作作；配合完成营销费用预算的制定及评审

18、工作。3市场研研究负责维护和和完善营营销类战战略供应应商信息息库；负责联系相相关专业业人士，与与产品研研究部一一起建立立并完善善专家人人才库；参与项目公公司组织织的各重重要节点点的汇报报会议，积积累相关关专业经经验；负责市场调调研及政政策研究究，定期期形成市市场分析析报告；负责各项目目相关营营销负责责人交流流总结，提提高营销销专业水水平；负责制订科科学的营营销管理理体制，推推进营销销职能创创新。4品牌策策划及建建设负责公司品品牌规划划战略的的制定和实施；负责公司品品牌宣传传标准件件体系的的建立和落实；组织各项目目参加大大型房地地产展会会。5标准化化营销合合同体系系管理负责建立和和完善标标准化营

19、营销合同同体系。（七）财务务部：部门使命：以前瞻瞻性视野野，研究究和创新新房地产产开发资资本运营营理念和和方法，构构建和完完善满足足公司项项目需求求的资金金运作平平台。部门职能：财务管管理制度度管理、会会计核算算、融资资管理、全全面预算算管理、财财务分析析与公司司决策支支持、税税务管理理、权益益性投资资管理和和审计、财财务档案案与内部部管理财务管理理制度管管理负责根据国国家财会会法律法法规，结结合公司司管理需需要，建建立和完完善公司司各种财财务管理理制度。2会计核核算负责办理日日常核算算业务；负责办理日日常出纳纳业务；负责财务会会计报告告的编制和报送；负责公司年年度财务务报告社社会审计计工作。

20、3融资管管理负责制定并并平衡公公司资金金计划；负责公司日日常资金金调度，确确保公司司营运资资金需求求；负责项目开开发的各各项融资资业务；负责金融机机构关系系维护；负责资本市市场及融融资创新新的研究究管理；负责项目按按揭银行行的选择择与业务务合作。4全面预预算管理理负责公司全全面预算算的编制制与控制制；配合确定公公司经营营目标；配合编制经经营计划划；负责动态跟跟踪调整整资金计计划。5财务分分析与公公司决策策支持负责公司财财务状况况分析，提提供管理理报表；负责审核各各类经济济合同，提提供战术术性决策策支持，对对经济合合同的财财务条款款提出建建议，把把控财务务风险；配合编制项项目可行行性研究究报告；

21、配合编制项项目开发发纲要。6税务管管理负责办理公公司日常常纳税业业务以及及其他税税务事项项；负责公司税税务筹划划；负责开发项项目税务务筹划；负责项目公公司税务务工作。7权益性性投资管管理和审审计负责收集整整理投资资企业财财务数据据和信息息；负责为公司司向投资资企业派派出董事事提供财财务资料料；负责指导及及检查投投资企业业的财务工作作；配合上级单单位对本本公司及及投资企企业的日日常审计计和检查查；负责监控公公司内控控制度的的实施。8财务档档案与内内部管理理负责公司会会计档案案管理，确确保档案案的完整整与安全全；负责维护财财务软件件的正常常运行及及数据安安全；负责公司财财务印章章、有价价证券、票票

22、据及贷贷款等经经济合同同的管理理。（八）客户户服务部部部门使命：以前瞻瞻性视野野构建以以客户为为中心的的客户服服务平台台，努力力提升公公司市场场中的信信誉度和和美誉度度。部门职能：项目策策划配合合、销售售事务管管理、投投诉处理理、客户户关系管管理、中中航会管管理、客客户服务务体系、客服信息分析、法务管理、客户危机管理项目策划划配合配合编制项项目开发发纲要；配合完成营营销推广广策划方方案的制制定工作作。2销售事事务管理理配合完成物物业管理理公司的的选定工工作；与项目公司司（部）共共同负责责销售代代理公司司的管理理和评估估；负责有关销销售信息息系统初初始数据据的录入入；配合进行按按揭银行行的选择；

23、负责认购书书、销售售合同等等法律文文件的准准备工作作；配合进行营营销推广广客户活活动；配合完成签签订相关关认购协协议工作作；负责与客户户签订销销售合同同，并负负责销售售回款；配合完成客客户资料料移交工工作；负责客户资资料及销销售合同同管理；负责销售数数据统计计分析、汇汇总分析析；负责销售后后的相关关产权办办理工作作，包括括：面积积补差、初初始登记记、转移移登记并并协助监监管银行行或业主主办理房房产证；负责组织项项目入伙伙策划并并组织落落实；负责项目尾尾盘销售售及资产产管理。3投诉处处理负责与项目目公司（部部）进行行对接，参参与工程程竣工验验收；成立项目售售后维修修小组，负负责售后后维修工工作；

24、配合完成物物业管理理方案的的审核工作作；负责受理客客户投诉诉；负责与客户户洽谈解解决方案案，并组组织协调调相关专专业部门门进行处处理； 负责项目公公司（部部）解散散后，维维修工程程款项的的管理；组织各部门门使用客客户服务务软件；负责对客户户投诉处处理的结结果进行行回访；负责记录客客户投诉诉信息，并并管理客客户投诉诉档案； 负责定期对对客户投投诉进行行分析。4客户关关系管理理负责进行客客户满意意度调查查；负责对客户户满意度度调查结结果进行行分析，并并形成报报告。5中航会会管理负责中航会会的策划划、设立立及后期期会务工工作；负责中航会会的推广广工作；负责中航会会会刊的的策划及及出版工工作；负责中航

25、会会会员活活动的策策划及实实施；负责中航会会运作过过程中与与中航系系统其他他单位的的协调工工作。负责公司网网站、内内刊中关关于客户户信息的的发布及及客户论论坛的维维护；负责收集、输输入和维维护客户户信息资资料，并并进行分分类管理理。6客户服服务体系系负责编制销销售合同同补充条条款；负责制定客客户满意意度调查查标准；负责制定售售后管理理制度及及客户服服务标准准。7客服信信息分析析负责统计分分析客服服信息，形形成客服服案例库库。8法务管管理负责为公司司提供各各类法律律支持服服务；负责对公司司业务合合同的法法律审核核；负责编制和和修改企企业的格格式化合合同；负责法律知知识培训训工作；负责提供商商务谈

26、判判中的法法律咨询询服务；负责对项目目公司（部部）权限限外的合合同进行行审核；负责对项目目公司（部部）权限限内的合合同进行行定期检检查，法法律指导导；负责处理包包含项目目公司在在内的公公司所有有法律纠纠纷处理理；负责外聘律律师的选选择、聘聘用合同同订立、管管理和服服务评价价。9客户危危机管理理负责建立客客户危机机管理风风险防范范制度；负责策划有有关客户户危机处处理方案案。 （九）行政政人事部部：部门使命：根据企企业发展展战略需需要，提提供人力力资源、后勤服务等方面的有效支持，在企业内部创造良好的管理机制，营造高效和谐的职场氛围。部门职能：人力资资源规划划、员工工招聘和和选派、员员工培训训、员工

27、工薪酬和和绩效考考核、企企业文化化建设、行行政事务务管理、资资产管理理、ITT信息管管理、档档案管理理人力资源源规划负责制定人人力资源源规划，并并组织实实施；负责完善人人力资源源管理体体系，研研究、设设计人力力资源管管理模式式（包含含招聘、绩绩效、培培训、薪薪酬及员员工发展展等体系系的全面面建设），制制定和完完善人力力资源管管理制度度；负责向公司司高层决决策者提提供有关关人力资资源战略略、组织织建设等等方面的的建议；负责审批项项目公司司（部）的的管理架架构和人人员配置置计划；负责进行项项目公司司（部）关关键岗位位聘任的的审核。2员工招招聘和选选派负责制定招招聘计划划和实施施招聘，为为公司和和项

28、目公公司（部部）供给给人才；配合完成项项目公司司（部）高高层管理理人员的的聘任工工作。3员工培培训负责公司员员工的培培训管理理工作；负责拟定并并执行培培训计划划；负责评价培培训效果果和督促促各部门门、各项项目公司司（部）内内部培训训工作。4员工薪薪酬和绩绩效考核核负责职能部部门经理理级以下下员工绩绩效考核核管理及及汇总整整理公司司绩效考考核结果果；负责管理公公司员工工薪酬事事务，负负责审核核项目公公司（部部）薪酬酬制度；负责办理员员工调动动、离职职、入职职、考勤勤、保险险和医疗疗等手续续；负责建立公公司员工工福利制制度。5企业文文化建设设负责公司企企业文化化建设。6行政事事务管理理负责建立、维

29、维护及推推广企业业形象识识别系统统 (CCIS)；负责拟写公公司年度度工作总总结；负责公司各各类公文文处理与与文件流流转控制制；负责公司级级会议的的会务管管理与会会务服务务以及会会议纪要要的整理理与发放放；负责管理公公司印章章；负责公司办办公设备备、用品品管理； 负责公司公公务车辆辆调配、维维护、年年审、税税费缴纳纳、驾驶驶员管理理； 负责公司前前台接待待、公司司安全保保卫管理理、办公公环境管管理； 负责公司有有关对外外行政、工工商手续续办理、公公司证照照年检、章章程变更更等；负责管理公公司书刊刊、报纸纸订购；负责其他后后勤服务务。7资产管管理负责办理公公司固定定资产的的采购审审批手续续、采购

30、购以及登登记建档档工作； 负责办理各各部门的的固定资资产转移移、报废废手续；主持盘点固固定资产产工作；负责固定资资产日常常维护和和台帐管管理；配合完成项项目公司司清算及及固定资资产处置置工作。8IT信信息管理理负责制订并并实施公公司信息息化建设设战略规规划及信信息系统统改进方方案；负责企业计计算机信信息管理理系统开开发、维维护、更更新、使使用管理理以及网网络安全全维护；负责计算机机及相关关设备的的购置、调调配、维维修、维维护保养养；负责公司网网站信息息内容日日常维护护更新；负责处理公公司日常常电脑和和网络故故障，提提供ITT服务。9档案管管理负责档案管管理、档档案信息息化管理理及维护护；负责各

31、投资资企业重重要资料料的收集集和整理理；负责指导项项目公司司（部）档档案工作作；负责接收项项目公司司（部）工工程竣工工后的档档案资料料。三、项目公公司（部部）职责责使命：项目目公司（部部）为公公司发展展的重要要战略经经营单元元，按照照直线式式业务指指挥系统统运作，明明确责、权权、利，提提高工作作效率，加加快项目目运作速速度，缩缩短资金金占用周周期，全全面负责责项目经经营管理理，实现现经营目目标。职能：项目目立项后后组织制制定项项目开发发纲要，并并在项项目开发发纲要指指导下主主持项目目全过程程开发工工作。说明：确定定项目拓拓展意向向后，由由公司指指定人员员牵头成成立项目目前期策策划小组组进行项项

32、目前期期策划工工作，至至项目公公司（部部）成立立。项目前期期准备负责制定管管理架构构及人员员配置计计划，交交由行政政人事部部审核。2项目策策划组织编制项项目开发发纲要，并并组织阶阶段性评评审及最最终评审审。3设计管管理）方案设计计负责编制方方案设计计任务书书； 负责从战略略供应商商信息库库中选择择方案设设计单位位，与设设计单位位进行沟沟通联系系，完成成方案设计计，组织织项目方方案设计计的评审审；负责办理相相关报批批报建工工作。2）初步设设计及施施工图设设计组织相关部部门对建筑功功能、结结构方案案、设备备选型等等进行设设计优化化并落实实；负责施工图图审查单单位的考考察和确确定；在建筑专业业初步设

33、设计完成成后，负负责聘请请专业测测量公司司进行查查丈咨询询；负责编制初初步设计计任务书书及施工工图设计计任务书书；配合编制项项目限额额设计标标准并负责责落实；负责从战略略供应商商信息库库中选择择初步设设计及施施工图设设计单位位，与设设计单位位进行沟沟通联系系，完成成初步设设计及施施工图设设计，组组织对阶阶段性及及最终的的设计成成果进行行审核； 组织相关部部门对设设计单位位的设计计质量提提出明确确目标，并并确定主主要设计计参数；负责协调设设计单位位与相关关职能部部门之间间的配合合关系，控控制设计计进度、质质量、建建安成本本等；主持图纸内内部审查查；主持施工图图的图纸纸会审和和技术交交底；负责办理

34、相相关报批批报建工工作。4工程管管理）施工准备备负责工程施施工现场场场地准准备；负责获得项项目政府府相关许许可证；主持施工工组织设设计的的评审工工作。2）进度管管理负责根据项项目总体体开发计计划制制定施施工总体体进度计计划；负责审核监监理规划划及实施施细则，落实计划执行；负责落实项项目施工工进度计计划，并并及时进进行调整整；负责跟踪、协协调相关关部门与与项目有有关的工工作计划划（例如如主要设设备及主主要专业业分包等等）的制制定及执执行等工工作。3）质量管管理负责落实施施工质量量监控，达达到验收收规范标标准；负责审核关关键工序序、关键键部位的的施工方方案；主持各阶段段的工程程验收；负责对工程程质

35、量情情况进行行定期分分析，形形成质量量分析报报告，对对于典型型问题形形成案例例，交工程技技术部进进入案例例信息库库。4）安全文文明管理理负责监督施施工单位位建立安安全文明明生产管管理规范范；负责检查施施工单位位的安全全文明生生产工作作，定期期组织相相关单位位对施工工现场进进行安全全文明检检查；配合政府相相关部门门进行安安全文明明检查；负责施工现现场社会会治安的的综合治治理；负责监督施施工单位位建立符符合公司司品牌形形象的工工地环境境。5）采购管管理负责编制项项目设备备及材料料采购总总体计划划及材料料设备采采购配合合计划，并交交由合约约成本部部审核；配合进行公公司组织织的项目目主体总总包招标标、

36、主要专专业分包包工程及及主要设设备招标标；负责在战略略供应商商信息库库中选择择供应商商，进行行权限范范围内的的采购工工作；负责审核施施工单位位编制的的材料及及设备进进场计划划，并跟跟踪、督督促计划划的执行行；负责大型设设备或主主要材料料现场验验收、材材料证明明资料收收集和手手续办理理；负责评价公公司供应应商，并并知会相相关部门门录入数数据库。6）设计变变更管理理负责审核工工程施工工阶段限限额范围围内的设设计变更更； 主持重大或或超出限限额的设设计变更更评审； 主持审核为为满足客客户需求求的设计计变更。7）项目档档案管理理负责管理项项目各类类相关档档案；负责进行工工程信息息收集、总总结，配配合工

37、程程技术部部建立和和完善工工程案例例信息库库。8）项目危危机管理理负责建立项项目危机机事件防防范处理理制度；负责处理项项目危机机事件。5成本管管理 配合合约成成本部落落实项目目总体目目标成本本；负责编制项项目预算算，配合合合约成成本部备备案抽查查；负责根据施施工合同同，编制制工程款款季度支付付计划，并并交由财财务部备备案；负责核对供供应商材材料清单单及施工工单位完完成工程程量，并并核算工工程进度度款，办理理支付手手续；负责对项目目成本控控制信息息进行统统计、归归档，制制定月度度动态成成本报表表交由合合约成本本部备案案；负责根据项项目结算算计划，按按时将工工程结算算资料移移交至合合约成本本部，并

38、并配合合合约成本本部完成成工程程结算分分析报告告。6营销管管理）营销策划划主持营销策策划公司司和广告告策划公公司的选选定评审审工作；负责编制项目营营销推广广总体计计划，并并组织评评审；负责编制营销推推广策划划方案，并并组织评评审；负责编制营销费费用预算算，并组织织审核；负责选择物物业管理理公司，并并组织审审核、优优化物业业管理方方案。2）营销推推广负责按照营销推推广策划划方案开开展营销销推广活活动。3）销售管管理负责预售查查丈和竣竣工查丈丈；负责办理商商品房预预售申请请，领取取商品品房预售售许可证证；负责签订认认购协议议；负责向客户户服务部部移交客客户资料料，并配配合客户户服务部部与客户户签订

39、销销售合同同；与客户服务务部共同同负责销销售代理理公司的的管理和和评估。4）售后服服务配合项目入入伙后的的工程整整改工作作；配合处理重重大投诉诉。7项目合合同管理理负责洽谈权权限范围围内的相相关合同同；负责签定合合同，并并严格按按照合同同规定落落实各项项工作；负责对项目目相关合合同执行行结果进进行统计计、评估分分析，并并反馈至至相关部部门。7项目收收尾项目竣工验验收后负负责向政政府相关关部门移移交工程程技术档档案；项目结束后后负责向向公司档档案管理理部门移移交项目目档案；项目结束后后负责与与物业管管理公司司之间的的资料交交接工作作；主持项目公公司清算算及固定定资产处处置；项目结束后后负责编编制

40、项项目总结结报告。9运营管管理负责按时完完成月度度综合报报表并交交由运营营管理部部备案；根据项目节节点完成成情况，负责按季度完成绩效考核工作；主持各重要要节点的的汇报会会议，提提高项目目运作水水平，积积累相关关专业经经验。第三部分 项项目开发发工作流流程一、地产业业务开发发工作流流程示意意图主责部门协作部门产品研究部营销策划部工程技术部运营管理部主责部门协作部门产品研究部营销策划部工程技术部运营管理部财务部财务部客户服务部客户服务部客户服务营销管理工程管理设计管理项目策划项目拓展客户服务营销管理工程管理设计管理项目策划项目拓展合约成本部投资拓展部和合约成本部投资拓展部项目公司（部）项目公司（部

41、）项目前期策划小组（一）项目目拓展工工作流程程及各相相关部门门工作职职责项目拓展工工作流程程示意图图主要工作流流程初步确定拓展目标土地信息收集分析办理土地获取手续公司内部评审可行性研究初步确定拓展目标土地信息收集分析办理土地获取手续公司内部评审可行性研究责任部门投资拓展部部投资拓展部部投资拓展部部公司董事会会投资拓展部部配合部门运营管理部部产品研究部部营销策划部部合约成本部部工程技术部部客户服务部部财务部投资拓展部部运营管理部部提交成果土地信息库库分析土地信信息甄选选目标地地块初步步确定拓拓展目标标可行性研究究报告项目实施决决议土地合同同建设用地地规划许许可证付清地价价款证明明土地证固定资产产

42、投资计计划控制要点准确收集资资料及时时更新数数据调查土地背背景防范潜在风风险基础资料翔翔实科学理性分分析咨询专业意意见慎重重决策确保手续完完备避免免法律纠纠纷项目拓展工工作流程程图项目拓展流流程指引引目的为保持公司司可持续续性发展展，拓展展房地产产新项目目。适用范围适用于房地地产新项项目发展展体系的的新项目目拓展获获取工作作，以及及为之展展开的相相应研究究工作。职责投资拓展部部：负责组织基基础研究究，定期期制定土土地储备备计划，并并对研究究成果进进行归档档。以基础研究究为指引引进行土土地信息息收集，并并给予筛筛选。参考运营管管理部提提供的土土地背景景资料，初初步确定定拓展目目标。负责根据项项目

43、初步步谈判的的结果，确确定项目目的运作作方式，组织公司相关部门进行项目现场勘查，并组织编制项目可行性研究报告。可行性研究究：负责责根据项项目的特特点制定定可行性性研究计计划，组组织项目目前期策策划小组组展开相相应流程程工作，最最终形成成包含固固定内容容的项目可可行性研研究报告告。公司评审：负责将将项目可可行性研研究报告告交由公公司投资资决策委委员会评评审，评评审通过过后，提提交公司司董事会会评审。负责按照公公司通过过的项目目合作条条件，取取得项目目开发权权利，并并负责合合作条件件的实施施和跟踪踪。运营管理部部：在初步确定定拓展目目标阶段段介入，协协助投资资拓展部部从政府府相关部部门（规规划、国

44、国土、环环保）收收集项目目相关背背景资料料及最新新规划（含含功能定定位、市市政交通通、配套套设施等等）。项目前期策策划小组组：在项目可行行性研究究阶段介介入，根根据可可行性研研究计划划及现现场勘查查结果，编制初初步策划划定位报报告（含含市场定定位和产产品定位位）、初初步产品品建议书书、工工程技术术特点分分析、成成本测算算报告。财务部：在项目可行行性研究究阶段介介入，根根据项目目前期策策划小组组提供的的成本、开发计划等材料，完成财务预测和相关财务分析。在项目可行行性研究究阶段介介入，根根据项目目获取方方式，制制定资金金筹措方方案。策划、方案案评审委委员会：在项目可行行性研究究阶段介介入，参参加初

45、步步策划定定位报告告的评审审，提出出调整意意见，把把控策划划水平。投资咨询委委员会：在项目可行行性研究究阶段后后期，听听取项目目可行性性研究成成果汇报报，提出出综合调调整意见见，决定定项目合合作条件件的实施施，批准准项目交交由公司司董事会会评审。 工作程序序 基础研究究基础研究是是为确定定公司房房地产土土地储备备动态计计划、提提高房地地产新项项目可行行性分析析技术水水平所进进行的持持续性动动态研究究工作；基础研究包包含土地地信息研研究、宏宏观市场场研究、城城市规划划动态研研究、经经济动态态研究、政政策法规规研究、项项目风险险研究、公公司战略略研究和和竞争对对手研究究等分项项研究工工作；各分项研

46、究究工作由由投资拓拓展部牵牵头完成成，做到到专项有有专人负负责，然然后再充充分利用用内外资资源，予予以功能能完善和和健全；各分项工作作需及时时把握动动态信息息，做到到及时收收集、及及时分析析，其研研究成果果可在即即时报告告中和以以年度为为节点的的总结报报告中体体现；基础研究需需指定一一人为总总负责人人，专门门负责整整个基础础研究计计划的制制定、监监督和基基础研究究库的整整理，基基础资料料和研究究成果需需由该项项负责人人整理，经经编号后后放入各各基础研研究库归归档；信息收集、甑甑别：投资拓展部部成员均均是土地地信息收收集的责责任人，但但需指定定一人为为土地信信息负责责人，专专项负责责土地信信息的

47、汇汇总、整整理和总总结等；土地信息的的收集可可通过如如下几种种渠道进进行：政府公告收收集类：从相关关网站或或政府部部门获得得政府出出让土地地信息公公告、土土地储备备中心进进行的企企业转让让土地信信息招投投标、挂挂牌、拍拍卖公告告和法院院拍卖土土地信息息公告、产产权交易易中心对对拥有土土地储备备的企业业进行转转让的挂挂牌公告告；其他主动收收集信息息类：主主动了解解各区土土地利用用规划，旧旧城改造造和土地地供应计计划等信信息；各各类招商商会与项项目推介介会等；其他被动收收集信息息类：土土地信息息人来电电、传真真、约访访、推介介等。了解到有效效土地信信息后，需需于当日日最迟不不超过两两日内填填写土土

48、地信息息采集表表，投投资拓展展部不定定期对各各土地信信息进行行合议，根根据公司司土地储储备要求求对土地地信息进进行初步步判断，会会议由土土地信息息负责人人记录并并存档，会会议结果果知会经经理；通过初步判判断的土土地信息息进入初初步确定定拓展目目标阶段段，原则则上指定定负责土土地所在在片区的的项目发发展人员员为项目目负责人人接管后后续工作作，并通通过土土地信息息采集表表将土土地情况况向公司司领导知知会；未未通过的的信息由由土地信信息负责责人填写写判断意意见，存存入土地地信息库库，并统统一答复复信息提提供人，此此后由土土地信息息负责人人对该项项土地的的后续成成交情况况或条件件变化情情况加以以跟踪。

49、初步确定拓拓展目标标项目负责人人按统一一格式及及时填制制每周的的新项项目进展展通报，交交土地信信息负责责人汇总总；项目负责人人根据项项目情况况，了解解该项目目背景资资料及运运营管理理部提供供的政府府相关资资料，初初步判断断项目的的操作方方式，资资料汇总总后提请请公司法法律顾问问或公司司法务人人员提供供意见，最最终做出出项目用用地购买买操作方方式的判判断；项目负责人人进行项项目实地地勘察和和周边市市场的简简易调查查，根据据市场情情况和项项目特点点做出初初步项目目定位判判断及初初步经济济测算结结果，并综合其其他相关关信息，形形成简易易的新新项目发发展报告告，进进行部门门内部评评审；项目经部门门内部

50、评评审确定定后，进进入可行行性研究究阶段，未未通过则则根据会会议意见见进行调调整或放放弃。项目可行性性研究项目可行性性研究是是对前期期项目初初步判断断的论证证，在项项目前期期策划小小组的配配合下，进进行较为为详细的的项目可可行性分分析，最最终形成成项目目可行性性研究报报告；项目负责人人首先将将内部评评审会上上的意见见汇总，根根据项目目情况，向向公司领领导进行行汇报，并并制订可可行性研研究计划划，该该计划需需包含各各相应工工作的责责任主体体（责任任人）、达达到效果果和时间间要求，并并根据时时间节点点列出横横道图，发发项目前前期策划划小组；项目负责人人根据可可行性研研究计划划，组织织项目前前期策划

51、划小组对对项目进进行现场场勘察，并并组织完完成如下下工作：项目负责人人进一步步完善项项目背景景调研，包包括：项项目获得得方式的的流程、土土地方资资信情况况、项目目所在区区域的环环境和配配套、区区域规划划和未来来发展趋趋势等；项目负责人人根据项项目背景景材料评评估项目目开发风险险，编写写风险险控制报报告（初初稿）；项目前期策策划小组组根据可可行性研研究计划划对项目目周边市市场进行行调研，反反馈给项项目负责责人，编编写初初步策划划定位报报告；项目前期策策划小组组主持完完成对初初步策划划定位报报告的的评审工工作，策策划、方方案评审审委员会会针对初初步策划划定位报报告进进行评审审，给出出专业意意见；评

52、审通过后后，项目目前期策策划小组组根据评评审意见见，继续续深化定定位，完完成初初步产品品意见书书；项目负责人人根据初初步产品品建议书书编写写初步步项目开开发总体体计划项目前期策策划小组组根据初初步产品品建议书书，编编写工工程技术术特点分分析，并并根据工工程技术术特点分分析和和初步步产品建建议书进进行成本本测算，完完成成成本测算算报告；财务部根据据项目成本本、产品品建议等等材料，完完成经济济效益预预测分析析，完成成财务预预测及资资金筹措措方案。投资拓展部部最终组组织各方方面材料料，形成成固定格格式的项项目可行行性报告告，协同同项目前前期策划划小组进进行内部部审议，通过后以新项目可行性研究报告评审

53、会会议通知申请召开公司新项目评审会。决策评审投资决策评评审会听听取项目目负责人人对项目目可行性性研究的的汇报，最最终由集集体讨论论决定。项项目评审审通过后后，提交交公司董董事会评评审确定定；若项目在上上述环节节中未获获通过，项项目负责责人则需需要根据据会议意意见对可可行性研研究进行行综合调调整或放放弃该项项目；项目论证会会通过后后，若无无需进一一步解决决的问题题，则有有投资拓拓展部负负责按照照项目评评审会通通过的项项目合作作条件获获得项目目，并负负责合作作条件的的实施和和跟踪。项目拓展阶阶段各部部门工作作职责投资拓展部部：收集土地信信息建立立信息库库：定期制定土土地储备备计划，并并对研究究成果

54、进进行归档档，建立立土地信信息库。以以基础研研究为指指引进行行土地信信息收集集，并给给予筛选选。初步确定拓拓展目标标：分析土地信信息，甄甄选目标标地块，并并参考运运营管理理部提供供的土地地背景资资料，初初步确定定拓展目目标。组织可行性性研究：负责制订可行性性研究计计划，组织织进行可可行性研研究，汇汇总相关关资料，完完成项目可可行性研研究报告告。组织评审：将项目可行行性报告告提交公公司投资资决策委委员会评评审,通通过后报报董事会会评审。办理土地获获取手续续：负责按照公公司审批批通过的的项目合合作条件件，办理理土地获获取手续续，取得得项目开开发权益益，并负负责合作作条件的的实施和和跟踪。必必要时，

55、运运营管理理部配合合相关工工作。财务部：项目可行性性分析：根据项目成成本、产产品建议议等材料料，进行行经济效效益预测测分析，完成财务预测及资金筹措方案。产品研究部部：项目可行性性分析：参与项目前前期策划划小组工工作，根根据地块块的地形形、地貌貌及周边边环境进进行项目目规划分分析，完完成初初步策划划定位报报告和和初步步产品建建议书。营销策划部部：项目可行性性分析：参与项目前前期策划划小组工工作，进进行项目目所在区区域的初初步市场场调研，根据初步市场调研报告，完成初步策划定位报告和初步产品建议书。运营管理部部：收集项目背背景资料料：从政府相关关部门（规规划、国国土、环环保）收收集项目目相关背背景资

56、料料及最新新规划（含含功能定定位、市市政交通通、配套套设施等等）。协助办理相相关手续续：协助投资拓拓展部办办理土地地手续。合约成本部部：成本测算：根据初步步产品建建议书和和工程程技术特特点分析析，进进行成本本测算，完成成成本本测算报报告工程技术部部工程技术特特点分析析：对地块的地地形、地地貌、地地质水文文条件等等进行调调查，并并根据产品初初步产品品建议书书，完完成工程技技术特点点分析。（二）项目目策划工工作流程程及各相相关部门门工作职职责项目策划工工作流程程示意图图主要工作流流程公司评审制定项目开发纲要公司评审制定项目开发纲要责任部门项目公司（部部）项目前期策策划小组组项目公司（部部）项目前期

57、策策划小组组配合部门营销策划部部产品研究部部合约成本部部财务部营销策划部部产品研究部部合约成本部部运营管理部部财务部提交成果项目开发发纲要包包括：策划定位报报告、产品建议书书、项目总体开开发计划划、成本规划报报告、财务分析及及资金计计划风险控制报报告经过评审后后的项项目开发发纲要控制要点保证控制性性文件的的系统性咨询专业意意见慎重决策项目策划工工作流程程图项目策划流流程指引引目的深化项目可可行性研研究，完完成项项目开发发纲要（包包含策策划定位位报告、产产品建议议书、项项目总体体开发计计划、成成本规划划、财财务分析析及资金金计划、风风险控制制），为为项目公公司（部部）进行行项目开开发工作作提供依

58、依据。适用范围适用于项目目立项到到项目目开发纲纲要移移交前所所有相关关工作。职责项目公司（部部）项项目前期期策划小小组：在制定项目目开发纲纲要阶段段，负责责深化项项目可行行性研究究报告中中初步步项目总总体开发发计划、初步策划定位报告（含市场定位和产品定位）、初步产品建议书、风险控制（初稿）、成本测算报告，汇总财务部提供的财务分析及资金计划整理形成项目开发纲要。在项目策划划各阶段段，负责责组织各各阶段性性及最终终成果评评审，并并针对修修改意见见进行调调整。财务部：在制定项目目开发纲纲要阶段段，深化化财务预预测与资资金筹措措方案，完完成财财务分析析及资金金计划。配合完成对对项目目开发纲纲要评评审工

59、作作，提供供财务方方面专业业支持。运营管理部部：审核项目开开发总体体计划，配合完成对项目开发纲要评审工作。策划、方案案评审委委员会：参加项目目开发纲纲要的的评审，负负责对项项目开发发纲要进进行决策策。工作程序策划前期准准备项目前期策策划小组组成员进进行详细细的现场场踏勘和和范围内内市场调调研，收收集与项项目相关关的各项项目信息息，深化化初步步策划定定位报告告，编编制策策划定位位报告。基本资料包包括四周周范围、用用地条件件、基本本经济技技术指标标、限高高、土地地价格等等信息；现场踏勘主主要是了了解基地地自然状状况、四四至范围围、用地地条件、周周边配套套情况，以以便于分分析项目目的优劣劣势；范围内

60、市场场调研主主要指对对项目周周边二至至三公里里范围内内可售、未未售项目目以及与与项目的的主力客客源可能能形成直直接竞争争的项目目调研。市市场调研研完成要要填写楼楼盘市调调表；对市场调研研以及现现场踏勘勘的各项项数据进进行分析析，并根据据分析结结果深化化初步步策划定定位报告告，编写写策划划定位报报告；策划定位位报告的的论述重重点为市市场概述述、客户户定位、产产品定位位及价格格定位；市场概述应应包含以以下内容容：项目概况及及项目特特点分析析房地产大势势及本区区域市场场分析项目市场竞竞争对手手分析客户定位应应包含以以下内容容：项目的SWWOT分分析目标客户定定位产品定位应应包含以以下内容容：项目的主