城市化进程中楼市的战略定位和制度框架

1、城市化进程中楼市的战略定位和制度框架（一） 中国房地产发展研究报告（上）华生2010年年7月11日发表表于中中国证券券报本文为为作者原原稿住房问题从从来没有有象今天天这样成成为社会会的焦点点。一方方面，一一线及热热点城市市房价高高涨，普普通工薪薪族望房房兴叹。另另一方面面，有人人说房价价以后肯肯定还要要涨，一一般人只只能去住住保障房房。房价价上涨的的原因更更是众说说纷纭：从投机机炒作，城城市化刚刚性需求求，住房房供给不不足到地地方土地地财政。从从现实情情况看，土土地乱象象，房价价高悬，乱乱拆乱建建成风，住住宅占有有严重不不均，既既得利益益盘根错错节，确确已积重重难返。而而我们所所处的城城市化加

2、加速时代代刚刚开开始，高高门槛已已使农民民几无可可能进城城安居。可可以毫不不夸张地地说，现现在的楼楼市问题题已经是是关乎民民生稳定定、经济济增长、社社会公平平、城市市化道路路乃至政政府执政政能力的的综合考考验。因因此，需需要跳出出简单或或一时的的楼市调调控眼界界，厘清清思路，明明确城市市化进程程中住房房问题的的战略定定位，建建立楼市市长期稳稳定的整整体制度度框架。中国房价的的国际比比较本世纪以来来，相对对于股市市大幅跌跌宕起伏伏，100年累计计涨幅不不足500，中中国楼市市则一路路走牛，普普遍涨了了6110倍。这这么高的的房价还还是否正正常，是是否已经经泡沫化化，国内内外都有有颇多评评论。现现

3、在国内内仍然有有财经地地产界的的名流坚坚持认为为北京、上上海的房房价并不不算贵，因因为中国国一线城城市与世世界发达达国家的的大都市市相比，还还有相当当的差距距，所以以房价还还是要涨涨。政府府为低收收入的人人盖好保保障房就就行了，不不必干预预房地产产市场。不不过，现现在大家家出国的的共同感感受是，尽尽管我们们人均国国民收入入大体只只是发达达国家的的十分之之一，中中国一线线城市的的绝对房房价已经经直逼发发达国家家的大都都市上班班族居住住区的水水平。更更不用说说如果汇汇率再改改革上浮浮，我们们就要直直接以发发展中国国家的低低收入去去住最发发达国家家的高价价房了。事事实上，在在中国归归属的世世界中低低

4、收入国国家中，除除被贫民民窟包围围的印度度孟买市市中心以以外，中中国的北北京、上上海中心心区的房房价已经经绝对遥遥遥领先先，即使使与中高高收入国国家首都都比，除除富豪集集聚的莫莫斯科之之外，北北京、上上海也是是价高一一头（见见表一）。表一 一线线城市市市中心房房价数据据单位：欧元元中高收入国国家城市市每平米房价价中值中低收入国国家城市市每平米房价价中值阿根廷 布布宜诺斯斯艾利斯斯1,7111.499中国 北京京3,4222.733墨西哥 墨墨西哥城城1507.75中国 上海海3,3533.799巴西 里约约热内卢卢2,5388.911印度 德里里1,6444.000智利 圣地地亚哥1,1733

5、.600印度 孟买买6,6811.000南非 开普普敦2,8322.599印尼 雅加加达835.664俄罗斯 莫莫斯科7,3344.966马来西亚 科隆坡坡1,6277.966土耳其 伊伊斯坦布布尔1,6855.000菲律宾 马马尼拉1,5755.977波兰 华沙沙3,1811.500泰国 曼谷谷1,8799.844罗马尼亚 布加勒勒斯特2,8299.000埃及 开罗罗851.778数据来源：Glooball Prropeertyy Guuidee 20010； HYPERLINK / wwww.nuumbeeo.ccom其实，就如如人们通通常用市市盈率、市市净率来来衡量股股市的估估值高低低一

6、样，国国际上通通常不是是用绝对对价格而而是房价价收入比比、租售售比来衡衡量房价价的合理理区间。因因为房子子不比股股票，只只能由生生活在当当地的人人消费。用用这个指指标来衡衡量，中中国主要要城市的的房价收收入比在在全球包包括发达达国家已已经绝对对领先（见见表二）。同同样按GGlobbal Prooperrty Guiide的的数字，中中国北京京、上海海的年人人均可支支配收入入只能买买不到11.5平平方米的的住宅，而而世界各各主要大大都市则则都在33平米到到10平平米之间间。用房房子的租租售比即即房价与与月租金金或租金金回报率率来衡量量也是一一样，别别人的租租售比一一般在2200倍倍左右，我我们则

7、一一般到了了4000倍以上上。从这这些指标标看，可可以说中中国一线线和热点点城市的的房价已已经存在在较大的的泡沫。房房价泡沫沫化的一一个最新新佐证是是，政府府刚刚在在个别大大城市仅仅在贷款款上多少少限购二二套房和和限制非非本地居居民或就就业者购购房，脱脱缰的房房价立即即嘎然而而止，揭揭示了支支撑高房房价的并并不是人人们真实实的居住住需求。表二 一线线城市市市中心房房价收入入比数据据高收入国家家 大城城市房价收入比比中高收入国国家 大大城市房价收入比比英国 伦敦敦14.7阿根廷 布布宜诺斯斯艾利斯斯11.8法国 巴黎黎16.7墨西哥 墨墨西哥城城12.4德国 慕尼尼黑5.3巴西 里约约热内卢卢5

8、.7美国 纽约约8.4智利 圣地地亚哥4.1美国华盛顿顿4.7南非 开普普敦9.0澳大利亚 悉尼6.7俄罗斯 莫莫斯科28.6澳大利亚 墨尔本本5.9土耳其 伊伊斯坦布布尔5.5挪威 奥斯斯陆9.4波兰 华沙沙20.0新西兰 奥奥克兰6.0罗马尼亚 布加勒勒斯特18.9加拿大 多多伦多6.6丹麦 哥本本哈根6.9中低收入国国家 大城市市房价收入比比芬兰 赫尔尔辛基7.2中国 北京京22.1瑞典 斯德德哥尔摩摩8.9中国 上海海23.1瑞士 苏黎黎世5.1印度 德里里13.4意大利 罗罗马15.1印度 孟买买40.1荷兰 阿姆姆斯特丹丹6.2印尼 雅加加达12.5日本 东京京11.0马来西亚 科

9、隆坡坡8.1韩国 首尔尔15.0菲律宾 马马尼拉14.1中国 台北北10.1埃及 开罗罗13.2数据来源： HYPERLINK / wwww.nuumbeeo.ccom；Glooball Prropeertyy Guuidee 20010有人说，一一线城市市的房价价就应当当特别贵贵，否则则人都跑跑到大城城市来了了。这个个断言其其实并不不符合那那些正在在或已经经实现城城市化国国家的事事实。大大城市的的房价当当然会比比中小城城市高，但但其实在在市场经经济中都都有一个个合理的的差距。如如果差距距过大只只是反映映了资源源过分向向大城市市的畸形形集中。在在实行大大都市化化发展的的许多国国家大中中小城市市

10、的房价价一般存存在着合合理阶梯梯，大都都市里平平均房价价比中小小城市一一般贵不不了23倍。（见见表三）表三 大城城市与全全国平均均房价比比大城市平均均房价全国平均房房价大城市/全全国房价价英国（英镑镑，20009底底）（套套）（伦敦）2269118016443331.64美国(美元元，20008年年底)（套套）（华盛顿）4488000025000001.95（纽约）6675000025000002.70中国大陆（人民币，220099底，住住宅每平平方米单单价）（上海）220188644734.51（北京）119999944734.47资料来源：略（可可索取）其实，仅仅仅比较大大城市中中心区的的

11、房价还还多少有有点误导导。因为为对广大大工薪阶阶层来说说最重要要的并不不是大都都市中心心标志楼楼盘的价价格而是是上班族族居住区区的房价价。以土土地紧缺缺、人口口高度密密集的日日本东京京为例，目目前东京京典型的的3室22厅、不不算大阳阳台的使使用面积积76平平米、实实木地板板、精装装修带免免费车库库、244小时热热水供应应即至少少相当于于我们国国内标准准约10051110平平米建筑筑面积的的高档公公寓房，步步行到轻轻轨站在在5110分钟钟，坐轻轻轨地铁铁在300分钟内内可抵达达市中心心各主要要商业区区和政府府办公区区，价格格为23300万万26600万万日元（见见图一），相相当于11651855

12、万元人人民币，每每建筑平平米约11.655万元人人民币，房房价为日日本家庭庭平均6600万万日元年年收入的的4倍左左右。因因此，如如果仅仅仅说日本本东京银银座的商商业地产产可达几几十万元元人民币币一平米米，来论论证中国国北京、上上海老百百姓的房房价必涨涨就会有有极大的的误导性性。东京京的土地地资源显显然比我我们更紧紧缺，但但上班族族居住区区的房价价相对收收入却是是如此之之低。这这样一个个再普通通不过的的真实例例子，可可能比任任何枯燥燥的数据据更能直直观地揭揭示相对对于居民民收入，中中国一线线及热点点城市的的房价之之昂贵。图一日本东东京主力力户型楼楼盘数据来源源：日日本经济济新闻220100.5

13、.1220110.66.2广广告附页页另一种流传传很广的的观点撇撇开房价价本身的的高低，认认为随着着城市化化发展，房房价在长长期中必必然上涨涨，因此此在任何何时候先先买房子子总是对对的。这这个说法法混淆了了由于收收入水平平的提高高和通货货膨胀的的存在，房房价的长长期趋势势与投资资能否获获利这两两个不同同的问题题。这就就如同资资源产品品和股指指一样，历历史显示示长期必必然成倍倍上涨，但但这并没没有避免免投资大大宗商品品或股市市的人仍仍然经常常赔钱。从从世界各各国历史史来看，楼楼市也是是一个长长期会上上涨但有有着起落落周期的的市场。现现在世界界上不少少国家仍仍在经历历楼市下下跌周期期的煎熬熬。有人

14、人说中国国要守118亿亩亩耕地红红线，所所以城市市房价地地价只升升不跌。其其实城市市化是农农民转市市民，农农民进城城占地比比他原先先占的宅宅基地要要小得多多，不存存在土地地供应不不足的问问题。因因此，中中国过去去这些年年的房价价飙升，只只是在特特定经济济和政策策环境下下的产物物，并不不可能创创造打破破规律、只只涨不跌跌的神话话。特别别是近年年来房价价多次成成倍上涨涨的累积积暴利效效应，已已经吸引引了各路路社会资资金蜂拥拥而至的的情况下下，如不不加以有有效遏制制，泡沫沫必然继继续吹大大。而国国际经验验表明，当当这个泡泡沫破灭灭时，整整个经济济和社会会都要付付出惨重重的代价价。因此，中国国房价的的

15、国际比比较表明明，尽管管国内至至今还有有人为高高房价声声辩和寻寻找依据据，海外外却在中中国政府府这轮最最新的调调控之前前，普遍遍都在议议论中国国房地产产泡沫的的危险，这这当然不不是偶然然的。其其实，就就象当年年中国股股市似乎乎挡不住住的热度度一样，高高处不胜胜寒的中中国房价价的回归归也势在在必然。房价飙升溯溯源首先，房价价飙升当当然与利利息偏低低、货币币过多有有关，但但货币政政策恐怕怕更多的的要服从从总体的的宏观经经济目标标，况且且从房改改10多多年来房房价就一一直在上上升通道道中，这这就并不不能仅由由阶段性性的货币币政策来来解释。其其次，房房地产商商无疑是是楼市上上升的重重要推手手。不过过，

16、在一一个竞争争还算相相对充分分的市场场，开发发商如果果能单方方面推升升房价，不不可能是是因为他他们特别别聪明或或特别贪贪婪，一一定还是是利用了了我们制制度上的的漏洞。至至于众口口一词的的城市化化，恐怕怕多少也也是房价价上涨的的替罪羊羊。因为为进城的的1.55亿农民民工能够够买商品品房的实实在凤毛毛麟角，买买房的还还只是本本地或外外来的城城镇人口口，而这这仅占总总人口330多多的城镇镇户籍人人口，按按国际标标准还只只是城市市化加速速发展的的起点。因因此，中中国的问问题恰恰恰在于，城城市化刚刚要起跑跑，已被被高房价价拦住了了去路。这样，很多多人就把把问题追追到了地地方政府府和土地地财政。地地方政府

17、府的土地地财政成成为众矢矢之的当当然事出出有因，但但目前对对土地财财政的批批评其实实并不准准确。一一些开发发商从来来抨击土土地财政政，说人人们都盯盯住了开开发商赚赚的钱，其其实更多多的钱被被政府房房地产税税收和土土地拍卖卖拿走，断断言房价价高是因因为地价价高和税税收高。但但这两个个指责恐恐怕都有有问题。首首先，政政府从房房地产开开发得到到的税费费是比开开发商要要高很多多，但这这是两种种完全不不同性质质的钱。开开发商赚赚的钱是是自己可可以装进进口袋的的净利，而而地方政政府拿到到的钱是是公共财财政收入入，除去去土地补补偿、安安置人员员以外，还还要用于于修桥筑筑路、科科教文卫卫等所有有城市基基本和配

18、配套建设设，公开开自然地地用一己己之私利利去和政政府的公公共财政政收入相相比嫌其其之少，不不能不说说开发商商的胃口口已经多多年来被被宠得实实在太大大了。其其次，地地价和税税收固然然是房价价的重要要因素，但但在一个个盈利丰丰厚行业业中的价价格从来来不是由由成本决决定的。房房地产商商比谁都都更清楚楚，同样样成本的的地块，后后几期开开发的房房子卖出出往往比比首期贵贵几成到到几倍的的价格，当当然不是是因为成成本变高高了，而而是因为为后来市市场行情情上涨。如如果开发发商从来来都是根根据市场场行情定定价，而而根本不不管他们们多年前前取得土土地价格格是多么么低，人人们没有有理由相相信，即即使政府府并不从从土地获获益，开开发商就就会慷慨慨地让利利给客户户。正如如世界上上的铁矿矿石等大大宗原料料供应商商，从来来不和你你谈成本本，只要要市场需需求旺盛盛，他们们的价格格就不断断翻番。当然市场经经济中成成本决定定价格的的情况也也是有的的，就是是当需求求极度萎萎缩，供供应商要要么退出出要么只只能勉强强保本维维持。我我们在许许多竞争争激烈、利利润微薄薄的行业业都会周周期性地地看到这这种现象象。但毫毫无疑问问，这绝绝对不是是赚得盆盆满钵满满乃至全全社会各各行各业业包括反反应本来来挺慢的的国企都都想挤