中税协扬州房地产业务培训资料3房地产相关法律1

1、2022/10/16房地产、建安业涉税相关法律 袁森庚 2020-02-09引 言众所周知知，房地地产、建建安业的的税务处处理是十十分复杂杂的业务务。房地地产、建建安业开开发产品品周期长长，涉及及资金额额大，业业务运作作复杂，相应的的会计、税务处处理也因因此错综综复杂，而涉及及的相关关法律也也繁多。但其业业务基本本是法律律框架内内运作的的，因此此，对房房地产、建安业业开相关关法律制制度的学学习，将将有助于于对该行行业税务务业务的的理解、把握和和研判。2020-02-09教学目标标通过对房房地产、建安业业开相关关法律制制度的分分析、研研讨与交交流，能够了了解该行行业的业业务流程程，从相相关法律律

2、的角度度进一步步理解、把握和和研判该该行业税税收政策策及其会会计处理理方法，为该行行业的税税务处理理工作提提供法律律背景和支撑。土地使用用权的会会计处理理企业会计计准则无形资产产 ：第三条无无形资资产，是是指企业业拥有或或者控制制的没有有实物形形态的可可辨认非非货币性性资产。企业（房房地产开开发）取取得土地地用于建建造对外外出售的的房屋建建筑物，相关的的土地使使用权账账面价值值应当计计入所建建造的房屋建筑筑物成本本。2020-02-09主要教学学内容房地产、建安业业基本工工作流程程土地法律律制度城市规划划法律制制度建筑业法法律制度度房产交易易法律制制度合同法律律制度2020-02-09一、房地

3、地产、建建安业基基本工作作流程买地施施工工准备建建筑筑施工产产品品销售售售后后服务 2020-02-09二、土地地法律制制度1.我国土地地所有制：社会主主义公有有制全民所有有制土地地（国有土地地）房房地产开开发劳动群众众集体所所有制土土地征征收收房房地产开开发2020-02-09二、土地地法律制制度2.土地登记记制度：国家依法法实行土土地登记记发证制制度。土地登记记簿应当当载明下下列内容容：（一）土土地权利利人的姓姓名或者者名称、地址；（二）土土地的权权属性质质、使用用权类型型、取得得时间和和使用期期限、权权利以及及内容变变化情况况；（三）土土地的坐坐落、界界址、面面积、宗宗地号、用途和取得价

4、格格；（四）地地上附着着物情况况。2020-02-09二、土地地法律制制度3.土地查询询制度：县级以上上人民政政府国土土资源行行政主管管部门负负责土地地登记资资料的公公开查询询工作。具体见土地登记记资料公公开查询询办法4.土地用途途管制与土地利利用规划划制度2020-02-09二、土地地法律制制度5.国有土地地使用权权有偿出让制度度国家依法法实行国国有土地地有偿使使用制度度（划拨拨除外）。土地使用用权出让让年限限限制制度度。出让方式式：招标标拍卖挂挂牌、协议。成交确认认书应当当包括出出让人和和中标人人、竞得得人的名名称、地地址，出出让标的的，成交交时间、地点、价款，以及签签订国有土地地使用权权

5、出让合同同的时间、地点等等内容。6.土地闲置置处置制制度2020-02-09二、土地地法律制制度7.拆迁补偿偿、安置制制度拆迁补偿偿协议的的内容：补偿方方式和补补偿金额额、安置置用房面面积和安安置地点点、搬迁迁期限、搬迁过过渡方式式和过渡渡期限等等事项。拆迁补偿偿的方式式可以实实行货币币补偿，也可以以实行房房屋产权权调，也也 可以以二者组组合。注意的问题 2020-02-09注意的问问题1.实行房屋屋产权调调换的，可能被被拆迁人人要付给房产产公司差差价。2.拆迁费用用包括：被拆迁迁的房屋屋补偿、搬迁补补助费、临时安置置补助费费、停业业、停产产损失，拆迁管管理费、被拆迁迁房屋室室内自行行装修装装

6、饰的补补偿金等等。2020-02-09三、城市市规划法法律制度度1.施工前，开发企企业需要要办理建设用地地规划许许可证和建设工程程规划许许可证。2.规划的具具体内容容：建筑筑高度、建筑密密度、容容积率、绿地率率等控制制指标；确定公公共设施施配套要要求、交交通出入入口方位位、停车车泊位、建筑后后退红线线距离等等要求。（具体体见城市规划划编制办办法）3.注意查询询建筑物分分户实测测成果表。2020-02-09四、建筑筑业法律律制度1.建筑工程程依法实实行招标标发包制制度。开标由招招标人主主持，邀邀请所有有投标人人参加招标人和和中标人人应当自自中标通通知书发发出之日日起三十十日内，按照招招标文件件和

7、中标标人的投投标文件件订立书书面合同同。2.建筑工程程竣工验验收和竣竣工验收收备案管管理制度度，尤其其注意技技术档案案和施工工管理资资料和按合同约约定支付付工程款款的情况况。 2020-02-09四、建筑筑业法律律制度3.建筑工程程依法实实行质量量保证金金制度（5%）。4.建设工程程价款结结算制度度合同条款款中对涉涉及工程程价款结结算约定定事项。工程进度度款结算算与支付付 的规规定，包包括工程程进度款款结算方方式、工程量量计算、工程程进度款款支付、工程程竣工结结算等等内容。 2020-02-09五、房产产交易法法律制度度1.房产交易易实行基基准地价价、标定定地价和和各类房房屋的重重置价格格定期

8、确确定与公公布制度度。2.国家房地地产权属属登记制制度，但但对房屋屋的转移移占有，视为房房屋的交交付使用用。注意意初始登记记的内容容：房屋已已竣工的的证明与与房屋测测绘报告告。而且且建筑区区划内依依法属于于全体业业主共有有的公共共场所、公用设设施和物物业服务务用房等等房屋一一并申请请登记。3.房地产转转让的方方式：买卖、赠与、以房地地产作价价入股、提供供土地使使用权合合作、合资、收购、兼并或或合并、以房地产抵抵债等形式。2020-02-09五、房产产交易法法律制度度4.房地产转转让合同同的主要要内容5.国家实行行房地产产成交价价格申报报制度。房地产产转让应应当以申申报的房房地产成成交价格格作为

9、缴缴纳税费费的依据据。成交交价格明明显低于于正常市市场价格格的，以以评估价价格作为为缴纳税税费的依依据。（城市房地地产转让让管理规规定T14）6.城市地下下空间开发利用用管理规规定。本本着“谁谁投资、谁所有有、谁受受益、谁谁维护”的原则则，允许许建设单单位对其其投资开开发建设设的地下下工程自自营或者者依法进进行转让让、租赁赁。建筑筑区划内内，规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库的归属属，由当当事人通通过出售售、附赠赠或者出出租等方方式约定定。（城市地下下空间开开发利用用管理规规定T25、物权法T74） 2020-02-09五、房产产交易法法律制度度7.禁止采取取售后包包租或者者变相售售后包租

10、租方式销销售未竣竣工商品品房。（商品房销销售管理理办法T42）8.房产交易易实行商商品房预预售许可可制度。申请预预售许可可，还应提供供商品房房预售方方案。预预售方案案应当说说明预售售商品房房的位置置、面积积、竣工工交付日日期等内内容，并并应当附附预售商商品房分分层平面面图。（城市商品品房预售售管理办办法T6、T7）2020-02-09五、房产产交易法法律制度度9.已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交给物业业买受人人的物业业，物业业服务费费用由建建设单位位交纳。（物业管理理条例T42）10.建筑区划划内的道道路、绿绿地、公共场场所、公公用设施施和物业业服务用用房，属于业业主共有有。2020-02-

11、09六、合同同法律制制度1.合同成立的要要件双方当事事人经过过协商，就合同同内容意意思表示示一致，合同就就成立。具体要要件为：（1）有两个个以上的的相互独独立的订订约当事事人。（2）订约各各方意思思一致。2020-02-092.合同成立立的时间间（1）书面合合同，以以最后签签字或者者盖章的的时间为为合同成成立时间间。（2）当事人人要求在在合同成成立之前前签订确确认书的的，签订订确认书书的时间间为合同同成立时时间。2020-02-093.合同成立立的地点点（1）承诺生生效的地地点为合合同成立立的地点点。（2）当事人人采用合合同书形形式订立立合同的的，双方方当事人人签字或或者盖章章的地点点为合同同

12、成立的的地点。双方当当事人签签字或者者盖章的的地点不不为同一一地的，以最后后签字或或者盖章章的时间间为合同同成立时时间。（3）采用数数据电文文形式订订立合同同的，当事人人有约定定合同成成立地点点的，以以其约定定；没有有约定的的，收件件人的主主营业地地为合同同成立的的地点；没有主主营业地地的，其其经常居居住地为为合同成成立的地地点。2020-02-094.合同的条条款（1）当事人的名称或或者姓名名和住所所；（2）标的；（3）数量；（4）质量；（5）价款或或者报酬；（6）履行期期限、地地点和方方式；（7）违约责责任；（8）解决争争议的方方法。2020-02-095.审查合同同注意事事项当事人、标的、报酬为为合同的的必须条条款，否否则合同同不成立立；其他他条款为为一般条条款，没没有约定定或者约约定不明明的，可可以由当当事人协协商补充充。协商商不成的的，按照照合同有有关条款款或者交交易习惯惯确定；仍不能能确定的的，按照照合同法 62条处理。2020-02-096.违约金比例的规规定7.违约金与与定金的的偿付2009年8月15日，某市市地税稽稽查局对对新华房房地产公公司2008年度涉税税情况进进行检查查。发现现该公司司在2008年所得税税账务处处理时，有一笔笔扣除为为：定金金支出20万元，违违约金支支出20万元。稽稽查人员员查到相相关合同同，原来来该公司