战略评估报告-final

1、新华信西藏天路咨询项目组- PAGE 45 - DATE yyyy-M-d 2022-10-d- TIME H:mm TIME H:mm 15:40 TIME H:mm 15:4011:33西藏天路公公司参与与柳吾新新区开发发的战略评估报报告【20044】 TIME yyyyyy年M月月d日 20222年110月113日目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc64266860 第1章柳柳吾新区区开发项项目背景景 PAGEREF _Toc64266860 h 4 HYPERLINK l _Toc64266861 1.1柳柳吾新区区现状介介绍 PAGEREF _Toc64

2、266861 h 4 HYPERLINK l _Toc64266862 1.2柳柳吾新区区开发的的新契机机 PAGEREF _Toc64266862 h 4 HYPERLINK l _Toc64266863 1.2.11青藏铁铁路及柳柳吾大桥桥的修建建将改变变该区域域的状况况 PAGEREF _Toc64266863 h 4 HYPERLINK l _Toc64266864 1.2.22城市发发展的自自身需要要 PAGEREF _Toc64266864 h 5 HYPERLINK l _Toc64266865 第2章西西藏天路路为什么么要参与与柳吾新新区开发发 PAGEREF _Toc6426

3、6865 h 5 HYPERLINK l _Toc64266866 2.1公公司战略略要求发发展第二二主业 PAGEREF _Toc64266866 h 5 HYPERLINK l _Toc64266867 2.1.11西藏天天路发展展战略概概述 PAGEREF _Toc64266867 h 5 HYPERLINK l _Toc64266868 2.2柳柳吾新区区是天路路发展第第二主业业的契机机 PAGEREF _Toc64266868 h 6 HYPERLINK l _Toc64266869 2.3西西藏天路路参与柳柳吾新区区开发的的SWOOT分析析 PAGEREF _Toc64266869

4、 h 7 HYPERLINK l _Toc64266870 2.3.11宏观环环境分析析（PEEST分分析） PAGEREF _Toc64266870 h 7 HYPERLINK l _Toc64266871 2.3.22房地产产行业分分析 PAGEREF _Toc64266871 h 9 HYPERLINK l _Toc64266872 2.3.33西藏天天路资源源状况分分析 PAGEREF _Toc64266872 h 12 HYPERLINK l _Toc64266873 2.3.44西藏天天路参与与柳吾新新区开发发的SWWOT总总结 PAGEREF _Toc64266873 h 14

5、HYPERLINK l _Toc64266874 第3章西西藏天路路参与柳柳吾新区区开发的的商业模模式 PAGEREF _Toc64266874 h 16 HYPERLINK l _Toc64266875 3.1组组织模式式 PAGEREF _Toc64266875 h 16 HYPERLINK l _Toc64266876 3.2盈盈利模式式 PAGEREF _Toc64266876 h 16 HYPERLINK l _Toc64266877 3.2.11土地出出让 PAGEREF _Toc64266877 h 17 HYPERLINK l _Toc64266878 3.2.22招商引引资

6、PAGEREF _Toc64266878 h 17 HYPERLINK l _Toc64266879 3.2.33多元化化参股 PAGEREF _Toc64266879 h 17 HYPERLINK l _Toc64266880 3.3运运作模式式 PAGEREF _Toc64266880 h 17 HYPERLINK l _Toc64266881 第4章风风险分析析 PAGEREF _Toc64266881 h 18 HYPERLINK l _Toc64266882 第5章财财务评估估 PAGEREF _Toc64266882 h 20 HYPERLINK l _Toc64266883 5.

7、1评评价与分分析的基基础数据据 PAGEREF _Toc64266883 h 20 HYPERLINK l _Toc64266884 5.1.11新区第第一组团团土地开开发时期期规划 PAGEREF _Toc64266884 h 20 HYPERLINK l _Toc64266885 5.1.22投资估估算与资资金筹措措 PAGEREF _Toc64266885 h 20 HYPERLINK l _Toc64266886 5.2财财务评价价 PAGEREF _Toc64266886 h 21 HYPERLINK l _Toc64266887 第6章建建议 PAGEREF _Toc6426688

8、7 h 25 HYPERLINK l _Toc64266888 附件一：柳柳吾新区区区域功功能定位位分析 PAGEREF _Toc64266888 h 28 HYPERLINK l _Toc64266889 1.1柳柳吾新区区北组团团的区域域特点及及对区域域功能定定位的影影响 PAGEREF _Toc64266889 h 28 HYPERLINK l _Toc64266890 1.1.11区位交交通 PAGEREF _Toc64266890 h 28 HYPERLINK l _Toc64266891 1.1.22自然环环境 PAGEREF _Toc64266891 h 28 HYPERLINK

9、 l _Toc64266892 1.1.33规划条条件 PAGEREF _Toc64266892 h 29 HYPERLINK l _Toc64266893 1.1.44区域特特点对区区域功能能定位的的影响 PAGEREF _Toc64266893 h 29 HYPERLINK l _Toc64266894 1.2拉拉萨城市市发展对对柳吾新新区功能能定位的的影响 PAGEREF _Toc64266894 h 30 HYPERLINK l _Toc64266895 1.2.11拉萨城城市发展展的特点点与趋势势 PAGEREF _Toc64266895 h 30 HYPERLINK l _Toc6

10、4266896 1.2.22拉萨城城市发展展对柳吾吾新区功功能定位位的影响响 PAGEREF _Toc64266896 h 32 HYPERLINK l _Toc64266897 1.3柳柳吾新区区北组团团的功能能选择与与区域功功能定位位 PAGEREF _Toc64266897 h 33 HYPERLINK l _Toc64266898 1.3.11柳吾新新区北组组团的功功能选择择 PAGEREF _Toc64266898 h 33 HYPERLINK l _Toc64266899 1.3.22柳吾新新区北组组团的区区域功能能定位 PAGEREF _Toc64266899 h 41 HYPE

11、RLINK l _Toc64266900 附件2 柳吾新新区核心心区开发发财务评评价表 PAGEREF _Toc64266900 h 43柳吾新区开开发项目目背景柳吾新区现现状介绍绍柳吾新区位位于拉萨萨河东南南，背山山面河，与与拉萨老老城隔河河相望，向向北通过过即将开开工的柳柳吾大桥桥，直接接进入城城市中心心区，并并通过拉拉贡公路路到达贡贡嘎机场场；向东东可与川川藏公路路连接，到到达林芝芝、昌都都等藏东东地区。柳柳吾新区区行政隶隶属拉萨萨市柳吾吾乡，目目前人口口11881人，总总户数2223户户，全部部为农业业人口。规规划区范范围422.700平方公公里，新新区基本本上没有有进行城城市开发发建

12、设，目目前仅有有一条沙沙土路经经川藏公公路及拉拉萨一桥桥将柳吾吾乡和拉拉萨市老老区相连连，路面面狭窄。规划区内城城市建设设用地223.225平方方公里。本本报告主主要针对对北组团团的开发发，包括括核心区区和外围围区，面面积约44平方公公里。其其中核心心区指铁铁路客运运站所在在地到未未来的柳柳吾大桥桥的核心心范围，面面积约11平方公公里。柳吾新区开开发的新新契机青藏铁路及及柳吾大大桥的修修建将改改变该区区域的状状况2001年年开始青青藏铁路路破土动动工，其其中在拉拉萨的铁铁路客运运站选址址在柳吾吾新区北北部。为为新区未未来的人人流奠定定了基础础。 铁路进藏后后，其高高质量、全全天候、长长运距的的

13、特点将将使本区区内的一一些矿产产资源和和绿色产产品生产产成本大大幅降低低，藏医医药、绿绿色食品品加工等等产业得得以启动动。铁路路进藏还还将使拉拉萨和周周边省份份乃至环环印度洋洋经济圈圈和中亚亚地区的的经济联联系得到到加强。而柳吾大桥桥的建成成将直接接缩短新新区与老老区的距距离，极极大改善善柳吾新新区的交交通状况况。城市发展的的自身需需要拉萨老城区区（以大大昭寺为为中心方方圆一平平方公里里的古建建筑群）是是藏民族族文化的的精华，近近年来随随着人口口和城市市建设的的发展，历历史名城城保护面面临着越越来越严严重的挑挑战。目目前拉萨萨全市人人口211万（城城镇人口口），城城市建成成区511平方公公里，

14、而而老城区区面积22.8平平方公里里，集中中了7万万人，造造成老城城区人口口拥挤；另外经经济发展展引发的的城市新新功能没没有相应应的空间间落实，一一些建筑筑项目仍仍挤在布布达拉宫宫附近，无无论是建建筑风格格、体量量还是高高度都给给历史名名城的保保护造成成冲击。西藏天路为为什么要要参与柳柳吾新区区开发公司战略要要求发展展第二主主业西藏天路发发展战略略概述西藏天路目目前的发发展战略略：天路路应发展展成为围围绕公路路建设的的多元化化企业，在在做大建建筑的基基础上，继继续开拓拓新的业业务，追追求更高高的利润润率，为为股东、客客户及员员工带来来利益；天路应应首先做做大建筑筑主业，通通过强化化招投标标能力

15、及及项目管管理能力力等提高高主业的的竞争力力；同时时发展建建筑行业业中利润润率较高高的业务务建筑筑设计业业务；在在公路建建筑能力力强化之之后，天天路应围围绕建筑筑项目公公路能力力开拓民民用建筑筑等业务务，真正正将天路路的主业业做大；房地产产行业及及旅游行行业是天天路应发发展的其其他主业业，建议议天路在在近期内内进入房房地产行行业，在在2年内进进入旅游游行业；实现天天路发展展战略的的手段是是优化股股权结构构，通过过引进新新股东带带来新的的符合天天路发展展战略的的项目，以以达到开开拓新业业务的目目的。柳吾新区是是天路发发展第二二主业的的契机根据天路的的发展战战略：为为了打造造国内一一流的建建筑集团

16、团品牌，保保持长久久的发展展，西藏藏天路必必须建立立起三个个层面的的业务组组合：第一层面核核心业务务：在迅迅速推进进公路建建设的能能力的同同时，调调整公司司总部的的组织架架构，建建立合理理的工作作流程，同同时寻求求开展建建筑设计计，及新新的建筑筑业务。第二层面新新兴业务务：围绕绕建筑发发展多元元化，开开发房地地产业务务。第三层面侯侯选业务务：积极极开展旅旅游业务务，通过过引进外外资旅游游公司，培培育新的的主业。公司目前第第一层面面的核心心业务发发展状况况良好，第第三层面面侯选业业务也在在积极的的开展中中。目前前急需挖挖掘合适适的第二二层面的的新兴业业务。按按照发展展战略中中的规划划，第二二层面

17、的的新兴业业务将围围绕建筑筑发展多多元化，开开发房地地产业务务。西藏房地产产业目前前正处于于成长阶阶段，一一级土地地开发是是房地产产价值链链的源头头，大多多受政府府和政策策性控制制，是房房地产价价值链中中获得利利润最高高的一个个环节，一一般房地地产商鲜鲜有机会会进入。柳柳吾新区区的开发发对于拉拉萨市政政府，是是跨越式式的一步步；而对对于天路路公司，则则属于历历史性的的机会。柳柳吾新区区的开发发正是天天路进入入发展战战略中第第二层面面业务房地地产业务务的契机机。西藏天路参参与柳吾吾新区开开发的SSWOTT分析宏观环境分分析（PPESTT分析）政治层面的的影响西部大开发发战略对对拉萨乃乃至整个个西

18、藏的的经济、文文化的发发展起着着积极的的推动作作用。国国家对西西藏基础础建设投投资力度度的加大大将增加加经济热热点和消消费热点点的增长长。中央第四次次援藏工工作会议议（20001年年6月）明明确指出出，今后后五到十十年，是是西藏加加快发展展、维护护稳定的的重要时时期，要要确保西西藏的经经济从加加快发展展到跨越越式发展展，十年年内人均均GDPP赶上全全国平均均水平。拉拉萨发展展面临着着前所未未有的发发展良机机，有利利于地区区发展的的方案将将更容易易获得政政府的支支持。西藏自治区区“十五计计划纲要要”中提到到“十五”期间要要加快交交通、能能源、水水利等基基础设施施的建设设。使房房地产业业的发展展进

19、程进进一步得得到提高高。西藏自治区区出台了了党政政机关货货币化分分房制度度和企企业货币币化分房房制度，目目前西藏藏已经通通过财政政补贴的的方式向向多名名离退休休干部发发放了住住房补贴贴。这些些住房补补贴最高高的达万元元，最低低的有万元。西藏的住房房贷款实实行中央央给予的的特殊政政策。西西藏住房房贷款利利率年年以内包包括年年的，利利率为，远远低于内内地的；年以上上的利率率为，比内内地低近两两个百分分点。2003年年6月5日，中中国人民民银行发发布了关关于进一一步加强强房地产产信贷的的通知(“121号文件”)，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了严格规定。对房地产开发商的资质和自有资金的要求提高

20、。经济层面的的影响西藏近些年年经济发发展迅速速，GDDP从119955年的555.998亿元元到20002年年的1661.442亿元元。虽然然西藏GGDP在在国内仍仍然属于于落后地地区，但但增长速速度连续续几年超超过9.4%，220022年增长长速度达达到122.9%，在全全国各省省（区、市市）中居居于首位位。由于西藏经经济的不不断发展展，城镇镇居民人人均可支支配收入入由19995年年的40000元元到20002年年的77762元元，高出出全国平平均水平平，仅次次于上海海、北京京、广东东、浙江江、天津津和福建建，列全全国第位。居居民的消消费能力力较强。社会层面的的影响西藏人口不不断增长长，由1

21、19955年的2235.55万万人到220022年的2255.44万万人。其其中拉萨萨市的人人口由119955年的338.333万人人到20002年年的400.955万人。随着青藏铁铁路的建建成，拉拉萨的流流动人口口数量将将进一步步增加。内内地企业业及外资资机构进进驻拉萨萨乃至西西藏的数数量也将将进一步步增加。对对房地产产的需求求相应增增大。随着经济的的发展，生生活水平平的提高高，西藏藏人传统统的居住住观念发发生变化化。由原原来的注注重小环环境，通通常自建建“一楼一一底”的住宅宅，变为为现在选选择住宅宅时更注注重社区区大环境境及周边边环境，更更强调居居住的舒舒适性。西藏目前还还缺乏有有实力的的

22、房地产产开发商商，整体体房地产产开发水水平还比比较落后后，为新新进入者者提供了了一定的的空间。技术层面的的影响近些年来不不断更新新的居住住概念以以及新型型建材的的开发，包包括发展展迅速的的太阳能能和水源源热泵等等技术，使使得房地地产项目目越来越越合理，越越来越满满足人们们的舒适适生活的的需求，也也越来越越激发人人们对房房地产产产品的需需求。房地产行业业分析行业特性1周期性性：我国的房地地产周期期有三方方面的特特殊性：第一是是房地产产周期的的频率，大大约是77到8年年为一个个周期；第二个个就是我我国房地地产的周周期中，衰衰退期和和低谷期期比较短短，而增增长期和和繁荣期期时间比比较长，这这显示出出

23、市场需需求持续续旺盛这这样的特特点，它它明显不不同于房房地产总总量过剩剩的国家家和地区区；第三三，从销销售增长长和投资资增长的的关系来来分析，销销售增长长直接影影响到投投资的增增长。因因此房地地产公司司应更为为理性的的把握项项目投资资、开发发和销售售的时机机，避免免盲目发发展。2关联性性：房地产与国国民经济济的许多多行业如如钢铁、水水泥、木木材、玻玻璃、塑塑料、家家电等产产业都有有着密切切的产业业关联性性。随着着国际一一体化的的发展，我我国国民民经济与与全球经经济的相相关度越越来越高高。而新新的国际际贸易保保护主义义的抬头头，如美美国对我我国钢铁铁业实施施反倾销销制裁，使使房地产产相关行行业的

24、发发展不稳稳定性增增加。同同时入关关后，这这些行业业将面临临跨国公公司的强强大竞争争压力。因因此，房房地产公公司需要要密切关关注相关关行业的的发展状状况给房房地产行行业带来来的影响响。3地域性性：房地产地域域性很强强，各地地房地产产市场发发育程度度、政策策措施、居居民收入入和消费费偏好等等千差万万别。房房地产行行业的地地域性特特征使得得房地产产公司在在进行地地域扩张张时，必必须针对对各地具具体情况况进行逐逐一分析析，谨慎慎投资。4政策敏敏感性：房地产在国国民经济济中具有有一定的的先导性性，受国国家宏观观经济政政策的影影响非常常大。虽虽然我国国国民经经济的发发展势头头良好，预预计今后后几年仍仍会

25、保持持7%以上上的增长长速度，但但国际形形势的不不稳定也也有可能能给我国国经济带带来较为为严重的的影响。同同时，房房地产开开发中的的大量短短期行为为，对生生态环境境造成极极大的破破坏，大大量商品品房空置置，以及及开发失失控，无无序发展展，导致致土地资资源的大大量浪费费和国有有资产的的大量流流失等情情况都有有可能导导致国家家相关政政策的变变化。行业生命周周期根据“产业业生命周周期理论论”，西藏藏的房地地产业正正在进入入成长期期。其特特性表现现如下：引入期成长期成熟期衰退期增长率缓慢增长加速增长平稳增长衰退销售额低上升保持高位衰退客户购买成成本高较高平均低产品类别很少增长多样化衰减平均利润率率负增

26、长平均利润衰减竞争对手很少增加相对稳定减少典型定价方方式成本加成价格渗透竞争定价减价进入障碍技术竞争对手竞争对手产量过剩典型广告方方式认知和教育育大众市场认认知减少可以看出，在在产业成成长期进进入房地地产业是是一个比比较合适适的时期期。柳吾新区房房地产需需求分析析从土地供应应商的角角度：客户包括房房地产开开发商和和西藏有有实力的的机关、企企事业单单位；内内地及国国外机构构驻西藏藏办事机机构；公公用设施施提供者者。其中中公用设设施包括括医院、学学校、娱娱乐设施施等。从房地产开开发商的的角度：客户包括商商用客户户及住宅宅客户。其其中住宅宅客户范范围不限限于拉萨萨本身的的客户，也也包括西西藏各区区县

27、的有有实力的的人士；内地在在拉萨的的经商、办办公人士士；国外外企业、机机构驻西西藏人士士。西藏天路资资源状况况分析新华信的研研究表明明：新区区开发和和房地产产行业的的关键资资源能力力包括：社会及及政府关关系、财财务资源源、人力力资源。其其中社会会及政府府关系涉涉及到能能否以低低成本拿拿到土地地并获得得资金及及政策支支持的能能力；财财务资源源涉及到到是否有有足够的的自有资资金和融融资能力力进行开开发；人人力资源源涉及到到是否有有对项目目土地的的增值潜潜力具有有准确分分析和判判断能力力的人才才，是否否有对房房地产项项目具有有整体策策划能力力的人才才，对建建筑设计计和施工工具有监监督管理理能力的的人

28、才以以及具有有市场营营销策划划和管理理能力的的人才。以下从这几几个方面面对天路路公司的的资源状状况进行行分析：财务资源状状况分析析西藏天路公公司20002年年主营业业务收入入为5.09亿亿元，实实现净利利润30009万万元，目目前资产产负债率率为300%，资资产状况况良好。资金来源：天路公公司为西西藏唯一一一家属属于本地地的上市市公司，拥拥有比较较宽松的的融资环环境。资资金来源源可以包包括股市市募集资资金、政政策性贴贴息贷款款、商业业银行贷贷款等。人力资源状状况分析析人员状况：公司现现有员工工11225人，各各类专业业技术人人员2220余人人。其中，大大学本科科以上224人，大大中专1179人

29、人。整体体人员素素质不强强。人员的专业业背景：主要专专业为工工程技术术，缺乏乏房地产产行业相相关的专专业人才才及管理理人才。社会及政府府关系分分析天路公司是是西藏交交通厅直直属企业业，又是是西藏省省内唯一一一家真真正属于于本地的的上市公公司，与与政府的的关系较较为密切切，并一一直得到到政府有有关方面面的大力力扶持。由由于天路路公司本本身在西西藏拥有有良好的的社会及及政府关关系，使使得公司司在取得得土地资资源和相相关优惠惠政策等等方面有有充分的的优势。其他资源能能力分析析天路公司是是西藏省省内唯一一一家本本地的上上市公司司，其公公司品牌牌在西藏藏拥有较较大的号号召力，在在公司实实行多元元化战略略

30、、开发发第二层层面的新新兴业务务的过程程中将具具有较好好的市场场影响力力。天路公司是是专业的的公路建建筑企业业，本身身具有专专业的建建筑施工工和设计计的能力力，能够够有效降降低房地地产开发发的成本本。而且且天路公公司具有有多年的的建筑施施工管理理经验，拥拥有房地地产开发发企业所所需要的的对多个个项目、不不同事业业进行综综合协调调管理的的能力，可可以实现现不同业业务之间间的资源源共享。西藏天路参参与柳吾吾新区开开发的SSWOTT总结优势拥有良好的的社会关关系和政政府关系系，在取取得土地地资源和和优惠政政策方面面有先天天的优势势。作为上市公公司的知知名度和和市场影影响力。财务状况良良好，拥拥有宽松

31、松的融资资环境。公司本身具具有专业业的建筑筑施工和和设计能能力。能能有效降降低房地地产开发发的成本本。天路公司具具有多年年的建筑筑施工管管理经验验，拥有有房地产产开发企企业所需需要的对对多个项项目、不不同事业业进行综综合协调调管理的的能力。劣势缺乏房地产产开发的的行业管管理经验验和专业业管理及及技术人人员。机会国家对西藏藏投资力力度的加加大和政政策方面面的倾斜斜将加快快西藏经经济的发发展。居民可支配配收入呈呈不断增增长的趋趋势，人人们的居居住观念念也发生生变化，使使西藏房房地产业业的发展展有了坚坚实的基基础。铁路客运站站和柳吾吾大桥在在新区的的设立，将将极大带带动该地地区的人人流和物物流，成成

32、为新兴兴的热点点投资地地区。拉萨城区人人口增长长迅速，老老城区容容量饱和和，政府府有人口口南迁的的规划。拉萨老城区区存在发发展与文文物保护护的矛盾盾，柳吾吾新区的的合理开开发能有有效的缓缓解这一一矛盾。西藏房地产产业处于于成长期期，行业业利润较较高，进进入障碍碍小，是是进入这这一领域域的较好好时机。拉萨目前缺缺乏有实实力的房房地产开开发商，为为天路以以高起点点进入这这一领域域提供了了较大的的空间。威胁西藏整体的的经济发发展仍然然落后，居居民可支支配收入入较低，人人口较少少，房地地产市场场的容量量有限（格格桑林卡卡已先期期开发高高档住宅宅区）。柳吾新区的的成功开开发在很很大程度度上取决决于政府府

33、的政策策支持。包包括土地地价格、基基础市政政设施、中中央商务务圈（CCBD）的的形成等等。中央政策对对房地产产开发商商的资质质和自有有资金的的要求提提高。房地产受宏宏观经济济和政策策性影响响较大，西西藏尤其其是政治治敏感的的地区，当当政策和和经济受受不可预预见性因因素影响响时，会会直接影影响房地地产业的的状况。目前西藏虽虽然还没没有出现现有实力力的地产产开发商商，但拉拉萨的发发展前景景将吸引引内地特特别是成成都有实实力的开开发商进进入。西藏天路参参与柳吾吾新区开开发的商商业模式式组织模式柳吾新区开开发商的的组建应应遵循“三个有有利于”的原则则进行，即即：有利利于新区区开发积积极稳妥妥地推进进；

34、有利利于市场场化运作作，减少少行政干干预；有有利于开开发商本本身的发发展和规规范，或或者说上上市的目目的。鉴鉴于此，建建议以开开发区管管委会、天天路公司司、金建建投资公公司（暂暂定名，天天路公司司管理层层组建而而成的战战略投资资公司）、自自治区外外有丰富富市场运运作经验验的投资资公司AA、B五五家公司司共同发发起成立立柳吾新新区开发发总公司司（暂定定名），实实施柳吾吾新区开开发项目目。引入入区外投投资者的的主要目目的在于于利用他他们丰富富的新区区开发和和资本运运作经验验，吸引引所谓“聪明钱钱”（smmartt mooneyy）。柳吾新区开开发总公公司的股股权结构构如下：开发公司注注册资金金75

35、000万元元人民币币，其中中：政府：以核核心区5500亩亩地，作作价22250万万元（平平均455,0000元/亩），占占30%股份；天路：投入入现金115000万元，占占20%股份；金建投资：投入现现金30000万万元，占占40%股份；投资公司AA、B：各投入入现金3375万万元，各各占5%股份。新组建的柳柳吾新区区开发总总公司将将按现代代化的企企业模式式运作，设设立股东东会、董董事会、监监视会、高高层经理理人员组组成的法法人治理理结构。盈利模式公司的赢利利模式有有以下三三种模式式：土地出让未来公司的的赢利模模式以土土地出让让为主。一一级土地地出让是是房地产产价值链链的源头头，也是是利润最最

36、丰厚、风风险最小小的一个个环节。新新公司通通过政府府入股的的方式得得到土地地或通过过向政府府购买得得到土地地，在政政府进行行基础市市政建设设和绿化化改造的的基础上上，完成成三通一一平的一一级土地地开发工工作。再再根据规规划及定定位进行行土地出出让。 招商引资柳吾新区开开发总公公司可以以作为核核心分子子代表政政府在柳柳吾新区区进行招招商引资资。支持持政府发发展新时时期的援援藏模式式，即可可持续发发展的援援藏模式式。请内内地的各各级政府府选派先先进的企企业进驻驻柳吾新新区，不不光进行行资金援援助，还还包括能能力援助助，即先先进的管管理模式式和人才才援助。使使得援藏藏行为不不是一次次性的，而而是可持

37、持续发展展的、长长久的援援助。多元化参股股对于核心区区的部分分升值潜潜力巨大大的土地地，公司司可以多多元化参参股的形形式（比比如以土土地入股股）共同同开发，获获得进一一步的利利润。如政府南迁迁成功，对对于政府府迁出后后布达拉拉宫周围围的空地地也可以以参股的的方式进进行联合合开发，获获得利润润。运作模式整个柳吾新新区北组组团约99km22，其中中有效用用地4kkm2。其中中核心区区（第一一开发区区）1kkm2，外围围区（第第二、三三开发区区）3kkm2。整个新区的的开发采采用滚动动开发的的模式。开开发公司司成立时时从政府府得到5500亩亩的股权权投资（作作价22250万万元）和和3kmm2的预留

38、留用地（可可能需交交纳定金金）。11年内完完成15500亩亩（1 km22）土地地的开发发和出让让，获得得收益后后，每年年向政府府购买一一定量的的土地，譬譬如每年年1kmm2，作三三通一平平或更高高层次（房房地产）的的开发。整个柳吾新新区第一一组团全全部开发发建设时时间共计计4年，分分两期进进行。第第一期开开发时间间从20005年年4月开开始，至至20006年44月结束束，历时时一年，主主要实施施对核心心区15500亩亩地的综综合开发发。第二二期开发发时间从从20006年55月开始始，至220088年5月月结束，历历时三年年，主要要实施对对剩余土土地的综综合开发发土地使使用权的的转让。风险分析

39、房地产开发发受国家家宏观政政策的影影响比较较大。西西藏在国国内有着着特殊的的地位，其其政治敏敏感性极极强，当当政策和和经济受受不可预预见性因因素影响响时，会会直接影影响房地地产业的的状况。柳吾新区的的定位和和开发在在很大程程度上依依靠政府府的支持持。包括括土地购购买价的的确定、行行政机构构的迁入入、基础础市政设设施的完完善、企企事业单单位的进进驻等，都都需要政政府的支支持。政府应投资资的项目目未按计计划时间间完成，或或资金不不到位导导致未按按计划完完成。包包括由政政府投资资的道路路、桥、水水、电、绿绿化、景景观带等等。这些些基础设设施将直直接影响响土地出出让的情情况。用地规划未未按计划划完成。

40、比比如希望望搬迁的的单位未未进驻新新区，包包括构成成行政中中心的行行政单位位、构成成中央商商务中心心（CBBD）的的大型企企事业单单位、商商务机构构等。这这些将影影响柳吾吾新区的的定位。并并进而影影响新区区的房地地产开发发状况。国家房地产产政策可可能会随随着国家家宏观经经济的变变化而出出现调整整。或者者由于房房地产业业的不规规范而进进行调整整，从而而给柳吾吾新区开开发公司司的运营营造成难难度。土地的使用用和获得得方面的的政策的的延续性性可能出出现出现现变化。比比如可能能会比最最初与政政府商定定的价格格高，使使得成本本增加。政政府也有有可能改改变土地地的购买买方式，比比如按照照内地比比较流行行的

41、拍卖卖方式，使使得土地地的购买买价大幅幅度增加加。环保方面的的风险。柳柳吾新区区特殊的的地理位位置决定定它在环环保方面面的开发发压力比比较大，如如果在环环保方面面有不妥妥的地方方，将会会遭到政政府和有有关组织织甚至是是宗教或或国际组组织的反反对，从从而使新新区的开开发受到到阻碍。中央政策对对房地产产开发商商的资质质和自有有资金的的要求提提高。融融资存在在一定的的风险。目前西藏虽虽然还没没有出现现有实力力的地产产开发商商，但拉拉萨的发发展前景景将吸引引内地特特别是成成都有实实力的开开发商进进入。财务评估评价与分析析的基础础数据新区第一组组团土地地开发时时期规划划第一组团开开发计划划期数一二年份1

42、23456开发土地 (亩)1500150015001500转让土地 (亩)12001200120012001200投资估算与与资金筹筹措本园区开发发以自有有资金和和银行贷贷款相结结合，采采取滚动动开发的的方式，将将前期转转让回收收资金投投入到下下期的土土地开发发中去。因因此，本本园区资资金运作作表现为为一种流流动资金金和经营营成本运运作的形形式。A. 开发发投资费费用主要包括支支付土地地出让金金和土地地三通一一平整理理两项费费用。其其中，支支付土地地出让金金为6万万元亩亩，土地地三通一一平费用用为2.5万元元亩。投投资费用用计算见见附表11。两项项费用分分别为3320000万元元和155000

43、0万元。B. 开发发期银行行借款利利息园区开发使使用银行行贷款1150000万元元，用于于支付土土地出让让金和三三通一平平费用。其其中五年年期的长长期贷款款30000万元元，贷款款利率为为4%，在在项目的的第一年年投入，采采用每年年等额还还本付息息法；短短期贷款款120000万万元，贷贷款利率率5%从从项目第第一年开开始每年年投入330000万元，第第二年偿偿还本金金，分44年连续续投入。按按年计息息，利息息总额为为7866万元，当当年利息息即可用用转让土土地的收收入予以以偿还。具具体计算算见附表表1、33。由于本项目目自身所所具的特特殊性，不不能将其其视为普普通的项项目、产产品一类类的固定定

44、资产投投资，而而只能看看作是一一种流动动资金的的经营，同同时在这这种情况况下，很很难确切切地将资资金投入入与经营营成本相相互严格格地分离离，因此此在计算算中采取取了将资资金投入入与经营营成本相相结合的的方式来来进行规规划。综综上所述述，本园园区总投投资为4495886万元元，建设设期长期期贷款利利息为4450万万元。园区开发资资金来源源为：自自有资金金345586万万元，银银行借款款150000万万元，其其中五年年期长期期借款330000万元，一一年期短短期借款款120000万万元。自自有资金金中包括括来自项项目本身身的收益益再投入入。具体体计算见见附表55。财务评价1.收入估估算园区在整个个

45、开发计计算期内内，除第第一年进进行开发发投入无无土地转转让收入入外，以以后每年年项目陆陆续开始始投入运运营，产产生现金金流入。因因此，园园区的收收入是伴伴随开发发运营的的进行而而逐步产产生的。本本园区项项目的运运营收入入主要为为土地使使用权转转让而获获得的收收益，另另外还需需要进行行运营税税金的估估算。A. 土地地使用权权转让收收入园区经第一一年投入入资金进进行开发发整理后后，第二二年就可可以开始始部分投投入运营营转让，产产生现金金收入。实实际土地地转让数数随运营营时期的的进行而而呈加速速递增的的趋势，此此报告中中为简化化计算过过程采用用从第二二年开始始每年转转让12200亩亩，分五五年销售售

46、完。获获得的收收入还可可在支付付银行借借款利息息及本金金后投入入到下一一年的开开发建设设中去，实实现土地地的滚动动开发。各各年土地地使用权权转让收收入见附附表3。基基准投资资回报率率按各年年总投资资及运营营税金的的10%来计算算。B. 运营营税金估估算园区土地在在运营过过程中取取得转让让收入，根根据国家家有关税税法规定定，应缴缴纳转让让营业税税和土地地增值税税。其他他诸如印印花税、契契税和一一些附加加税等小小税种数数额不大大，对经经济评价价指标影影响甚微微，为简简化计算算，略去去不计。根据营业税税法规定定，转让让土地使使用权应应当执行行税率55%的营营业税。而而根据所所得税暂暂行条例例规定，本

47、本园区进进行的土土地使用用权转让让应按西西藏税务务规定115%缴缴纳所得得税。根据上述估估计和测测算，本本园区运运营总收收入为11200000万万元。运运营所需需缴纳的的税金总总额为1170443.55万元，其其中转让让营业税税60000万元元，所得得税1110433.5万万元。运营收入及及税金估估算见附附表3。2.成本估估算本园区总成成本费用用是指园园区内各各项土地地运营过过程中产产生的全全部成本本和费用用，包括括生产成成本、管管理费用用和销售售费用、财财务费用用等项。计计得总成成本费用用为4995866万元。3.利润估估算根据总成本本费用值值与运营营收入及及税金估估算表，编编制园区区损益表

48、表。测算算后得土土地转让让后利润润总额为为736623万万元，缴缴纳所得得税总额额110043.5万元元，税后后利润6625779.66万元。其其中所得得税按产产出收入入扣除资资金投入入、借款款利息和和运营税税金后的的余额的的15%缴纳。具具体情况况见附表表3。4.财务盈盈利能力力分析根据国家计计委和建建设部联联合发布布的建建设项目目经济评评价参数数与方法法(119933)中有有关参数数的制定定原则和和方法，本本园区项项目设定定财务基基准收益益率为iic=110%。FIRRR和FNNPV根据全部投投资财务务现金流流量表(见基本本报表11)，由由下列公公式和计计算式分分别计算算所得税税前和所所得

49、税后后的财务务盈利能能力指标标。经计算，缴缴纳所得得税前：全部投资财财务内部部收益率率：FIIRR=1166.400%全部投资财财务净现现值：FFNPVV=4004866.677万元缴纳所得税税后：全部投资财财务内部部收益率率：FIIRR=1000.222%全部投资财财务净现现值：FFNPVV=3332499.788万元利润率投资利润率率=利润润总额/总投资资*1000%=1266.200%投资利税率率=利税税总额/总投资资*1000%=1488.488%园区税后利利润总额额625579.6万元元，利税税总额7736223万元元，园区区总投资资为4995866万元，5.财务清清偿能力力分析本项

50、目长期期借款共共30000万元元，贷款款期5年年，贷款款利率44%。短短期借款款120000元元，贷款款期一年年，贷款款利率55%，分分4年投投入。用用于偿还还借款的的资金来来源主要要为土地地运营转转让后获获得的收收益。为分析借款款偿还情情况，编编制借款款还本付付息估算算表(见见附表33)。据据表计算算，园区区项目在在整个计计算期内内，利润润总额为为736623万万元，缴缴纳所得得税1110433.5万万元。可可以得出出，项目目满足银银行借款款条件，并并具有较较为确定定的偿债债能力。6.财务不不确定性性分析因无法确定定项目的的固定成成本和可可变成本本，本报报告仅对对财务不不确定性性进行财财务敏

51、感感性分析析，选择择投资费费用、经经营费用用和收入入三个较较为直接接、现实实的因素素进行敏敏感性分分析，以以考虑其其对财务务内部收收益率(FIRRR)、累累计净现现值、投投资回收收期的影影响程度度。分析析结果见见附表66。5.3评价价结论本项目财务务评价全全部投资资财务内内部收益益率，税税前1116.440%，税税后1000.222%，远远远大于于设定的的财务基基准收益益率100%；全全部投资资财务净净现值税税前4004866.677万元，税税后3332499.788万元，均均大于零零；投资资利润率率1266.200%，投投资利税税率1448.448%。同同时，项项目满足足银行的的借还款款要求

52、，能能够较好好地利用用银行借借款和自自身收益益产出实实现土地地的滚动动开发，正正常进行行运作。综上所述，本本产业园园区从经经济上看看财务效效益可行行，经济济效益高高，社会会效益显显著，是是不可多多得的高高收益项项目。建议综合以上内内容，我我们对天天路公司司的建议议如下：天路说服政政府高度度认同柳柳吾新区区开发的的战略意意义是新新区开发发成功的的关键。天天路公司司必须与与政府进进行充分分的沟通通，使政政府认识识到柳吾吾新区开开发不同同于一般般的房地地产开发发项目，而而是建设设二十一一世纪新新拉萨的的历史性性契机，是是西藏走走向开放放和实现现现代化化的形象象代表，因因而给予予足够的的重视和和支持。

53、政府投入的的基础设设施建设设是柳吾吾新区开开发的前前提，天天路要与与政府密密切沟通通，确保保基础设设施建设设按时保保质完成成。柳吾吾新区的的地理位位置使得得柳吾大大桥的建建成通车车是整个个新区开开发的前前提，同同时沿江江景观带带、主要要道路、供供水、供供电、供供暖等重重要基础础设施的的建设对对新区的的开发成成功至关关重要，这这些都需需要天路路与政府府保持密密切的沟沟通，来来确保工工程的质质量和速速度。政府动员相相关单位位迁入新新区，是是新区确确保形成成规划定定位的基基础，也也是稳定定发展和和繁荣的的基础，天天路要与与政府密密切沟通通，确保保政府采采取实际际行动。不不论柳吾吾新区北北组团核核心区

54、最最终的功功能定位位是行政政办公中中心，中中央商务务区，还还是科教教文化中中心（具具体内容容请参见见本文附附件），都都需要拉拉萨相关关重要单单位迁入入新区才才能实现现，这不不仅需要要新区开开发商努努力创造造良好的的条件，更更需要市市政府采采取实际际行动对对相关单单位进行行动员，政政府可以以采取行行政指令令、限制制在城区区的相关关建设批批地、确确保城区区与新区区的地价价差、对对新区的的相关产产业给予予税收优优惠等措措施来支支持相关关单位的的迁入。所所有这些些措施都都需要天天路公司司的争取取才能实实现。本项目最大大的风险险在于政政府政策策延续性性上，天天路公司司必须始始终保持持与政府府的协调调，回

55、避避政策风风险。政政府是否否始终支支持新区区的开发发，始终终支持天天路公司司在新区区开发中中的主导导作用，构构成了本本项目的的最大风风险。考考虑到本本项目将将持续相相当长的的一个时时期，政政府政策策是否能能够保持持延续性性是天路路公司需需要面对对的一个个重要问问题，需需要天路路公司自自始至终终保持与与政府的的协调。开发公司的的组织模模式要照照顾到各各方的利利益，得得到各方方特别是是政府的的充分理理解与支支持，这这需要天天路公司司做大量量的说服服工作。由由于新区区开发影影响巨大大并且存存在潜在在的高收收益，必必将为各各方所关关注，因因此开发发公司的的组建必必须非常常慎重，其其组建要要得到政政府的

56、充充分理解解与支持持。开发公司在在融资方方面可以以利用国国家西部部大开发发的优惠惠政策争争取有利利的融资资条件，同同时在宣宣传上要要充分借借用政府府资源。鉴鉴于柳吾吾新区开开发对拉拉萨建设设的重要要意义，新新区开发发可以努努力争取取开发银银行和世世界银行行的优惠惠利息贷贷款，同同时借用用政府资资源，通通过西藏藏建设成成就展等等多种渠渠道进行行宣传。附件一：柳柳吾新区区区域功功能定位位分析柳吾新区北北组团的的区域特特点及对对区域功功能定位位的影响响区位交通柳吾新区北北组团位位于拉萨萨河南，与与拉萨市市老城隔隔河相望望，由于于与拉萨萨市中心心直线距距离很近近，地理理位置十十分优越越，具有有极大的的

57、发展潜潜力。长期以来，该该地区交交通条件件十分恶恶劣，仅仅有一条条砂土路路经拉萨萨一桥与与市建成成区相连连，并且且路面狭狭窄，这这极大的的限制了了该地区区的发展展。随着着柳吾大大桥在未未来几年年内的开开通，该该地区与与市中心心的交通通条件将将大为改改善，区区位优势势将得到到充分发发挥，具具备了发发展成为为拉萨未未来城市市副中心心的条件件和可能能。 铁路客运站站的建设设也将带带动该地地区的起起飞。青青藏铁路路的通车车，将大大大降低低内地人人员进藏藏的“门槛”，使作作为客运运枢纽的的柳吾地地区北组组团成为为拉萨乃乃至整个个西藏地地区重要要的客流流周转中中心，及及西藏与与内地、与与世界联联系的桥桥梁

58、。这这必将使使得柳吾吾新区，特特别是北北组团区区域，成成为未来来拉萨城城市发展展的关键键区域之之一。自然环境柳吾新区北北组团平平均海拔拔36440米，属属藏南原原温带半半干旱气气候区。该该地区位位于拉萨萨河与周周边山体体围成的的山坳里里，区内内的地貌貌有山地地、山谷谷地带、河河谷地带带、河流流及河漫漫滩，由由于该地地区背山山面河，地地形多样样，自然然风光十十分优美美。由于西藏的的高寒干干旱气候候特征，植植物遭破破坏后很很难恢复复，高原原生态系系统极其其脆弱。因因此，柳柳吾新区区的生态态环境敏敏感度和和环境保保护压力力都比较较大。规划条件柳吾新区北北组团面面积约99平方公公里，预预计实际际可由天

59、天路公司司进行商商业化开开发的土地44平方公公里左右右，约660000亩开发发用地。由于过去受受到交通通条件的的限制，柳柳吾新区区的发展展比较落落后，新新区基本本没有进进行过城城市开发发建设，同同时新区区内人口口较少，仅仅有2223户，约约12000人左左右。新新区的未未开发现现状和稀稀少的人人口，避避免了老老城保护护等诸多多地产开开发所必必须解决决的难题题，同时时极大的的减少了了区域开开发和人人口动迁迁的成本本。新区与拉萨萨老城相相对隔离离的地理理位置，使使得新区区开发可可以相对对回避拉拉萨老城城建设中中因保护护需要而而对建筑筑风格、体体量和高高度的限限制，这这使得新新区完全全可以在在一个高

60、高起点、现现代化和和相对自自由的条条件下进进行城市市规划。区域特点对对区域功功能定位位的影响响综合前面的的分析，柳柳吾新区区北组团团具有优优越的地地理位置置和良好好的开发发条件，为为区域的的功能定定位提供供了广泛泛的选择择。柳吾新区北北组团的的区位优优势，为为该地区区发展行行政办公公、商贸贸、住宅宅产业和和综合服服务设施施提供了了可能。而而铁路客客运枢纽纽所带来来的人流流，为该该地区发发展以旅旅游服务务设施为为代表的的综合服服务设施施提供了了可能。此此外，该该地区也也具备发发展工业业、仓储储业、文文化教育育产业等等诸多二二、三产产业的基基础条件件。需要特别注注意的是是，在上上述广泛泛的产业业选