项目目标成本编制作业指引

1、项目目标成本编制作业指引编号：ZGFZ-WI-PR016版号：A/0页码：第11页 共11页PAGE PAGE 11项目目标成成本编制制作业指指引编制:日期:审核:日期:批准:日期:修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的的为明确项目目目标成成本的编编制程序序和编制制方法，明明确项目目实施过过程中的的动态成成本和责责任成本本体系控控制，明明确项目目完成后后的成本本总结工工作，达达到目标标成本指指导实际际工作的的目的，特特制定本本文件。2. 适用用范围适用于公司司项目工工程项目目立项阶阶段到设设计管理理阶段过过程中有有关活动动的管理理3. 术语语和定义义3.1 目标成成本：目目

2、标成本本是公司司基于市市场状况况，并结结合公司司的经营营计划，根根据预期期售价和和目标利利润进行行预先确确定的，经经过努力力所要实实现的成成本指标标。应体体现集团团“以经济济合理性性最大的的成本提提升产品品的竞争争力，并并形成行行业成本本优势”的成本本管理宗宗旨。3.2 成本本测算表表：是是反应项项目的总总目标成成本和分分项目标标成本的的金额。建建设项目目的总目目标成本本是建设设项目成成本的控控制线，由由各分项项目标成成本组成成。各分分项目标标成本包包括各专专业工程程造价指指标及各各种费用用指标。3.3目目标成本本控制指指导书：是对各各项目费费用的责责任部门门及其主主要职责责的说明明，包括括控

3、制内内容、控控制要点点和手段段，需要要注意的的已完工工程的失失败教训训。职责研发部负责准确提提供各类类规划指标标，提供供必要的的装饰标标准及工工程做法法(即建建造标准准)。在项目进行行的各个个阶段与与成控部部门沟通通规划指指标、结结构指标标、部品品等数据据的变化化情况。对设计图纸纸的出图图时间及及图纸质质量负责责。负责按照成成本指标标组织园园林建及及绿化设设计，确确保低于于成本指指标。成控管理部部负责收集充充足的资资料、足足够的经经验数据据来支撑撑测算。在立项阶段段完成新新项目的的成本、财财务指标标分析。根据其他部部门提供供的项目目产品定定位、规规划指标标和建造造标准等等基本信信息进行行成本测

4、测算；并并及时与与相关部部门进行行信息沟沟通，根根据实际际情况的的变化调调整目标标成本，主主持确定定目标成成本。负责在各项项设计任任务书编编制前将将成本测测算指标标反馈研研发部。在施工图设设计完成成后，成成控管理理部与各各部门共共同制订订阶段性性目标成成本，并并通过公公司管理理层的审审核，并并按要求求编制目目标成本本控制指指导书。工程管理部部提供施工节节点计划划等信息息，主持持讨论材材料的甲甲供方式式。与研发部、成成控管理理部、项项目部一一起对施施工图进进行评审审。负责施工图图结构指指标等方方面的审审核。审审核结构构方案、基基础方案案、设备备方案的的选择，进进行优化化。4.4 营销公公司4.5

5、.11 按集集团要求求完成相相关工作作和文件件。4.5.22提供产产品定位位、开发发销售计计划、样样板间费费用回收收比例等等测算必必要信息息，并与与研发、成成控及时时沟通。4.5 财务务部4.5.11 提供供宗地信信息，负负责组织织编制可可行性研研究报告告4.5.22 提供供土地价价款等测测算必要要信息。工作程序5.1 项目论论证阶段段5.1.11财务管管理部组组织可可行性研研究报告告的编编写，负负责为成成本测算算提供宗宗地信息息、地价价及支付付方式等等信息；营销公公司提供供产品定定位、销销售计划划、预测测收入等等信息；研发部部提供规规划指标标等。5.1.22 成控控管理部部综合各各方面信信息

6、，进进行成本本测算和和财务指指标分析析。5.1.33 完成成的成本本、财务务测算作作为可可行性研研究报告告的一一部分，由由财务管管理部汇汇总。5.2 项目策策划阶段段5.2.11概念设设计阶段段在概念设计计阶段，根根据可可行性研研究报告告，以以及营销销、研发发、成控控、工程程、财务务等相关关部门互互动讨论论确定的的项目定定位，成成控管理理部完成成“项目定定位阶段段的全成成本测算算”，确定定各项费费用的计计划金额额，包括括设计、报报建、环环境配套套、营销销费等，并并向各费费用的负负责部门门交底达达成一致致，作为为各部门门的工作作目标。 其中主主体建安安费以研研发部编编制的建建设项目目综合经经济技

7、术术指标表表为依依据，在在五个工工作日内内完成，并并根据测测算基础础，提出出实施方方案设计计阶段的的成本控控制目标标、措施施或建议议，形成成方案案设计阶阶段的成成本控制制建议，以以此指导导实施方方案的造造价控制制。5.3 设设计管理理阶段5.3.11 实实施方案案阶段实施方案确确定后五五个工作作日内，对对成本本测算表表进行行细化和和修订。根根据各相相关部门门的工作作现状和和计划，对对研发、报报建、营营销等费费用进行行分析或或修正。建建安费的的控制在在主要材材料设备备选型确确定后，需需增加主主要材料料设备的的目标成成本分析析。结合合设计院院的承诺诺明确各各产品类类型的限限额设计计指标（如如钢筋、

8、砼砼含量等等），形形成施施工图设设计阶段段的成本本控制建建议，作作为设设计任务务指导书书的一一部分发发给设计计院作为为施工图图设计阶阶段造价价控制的的依据。5.3.22 施施工图阶阶段施工图完成成后十五五个工作作日内，对对成本本测算表表全面面进行细细化和修修订，作作为最终终的目标标成本。并并按已完完工程的的经验和和“中庚责责任成本本体系”的要求求，编制制正式的的目标标成本控控制指导导书（含含责任成成本指标标），并并以此指指导招标标、施工工、采购购等业务务活动中中的成本本费用使使用与管管理。5.3.33 目目标成本本确定后后5.3.33.1最最终确定定的成成本测算算表和和目标标成本指指导书报报公

9、司管管理层审审核签发发。5.3.33.2各各阶段的的成本测测算的相相关资料料（成本本测算表表、目标标成本控控制指导导书）在在定稿后后即时上上报集团团财务管管理部成成本审算算中心，相相关数据据录入成成本管理理软件。5.3.33.3目目标成本本的修订订：施工图确定定后的测测算稿为为最终目目标成本本，除规规划条件件、政府府政策、市市场环境境有重大大改变外外不得修修订。一一般改变变作为正正常的成成本动态态变化在在项目目动态成成本月评评估中中反映即即可。在工程施工工和销售售过程中中，如果果售价、成成本发生生较大变变化时（对对利润影影响达22），应应对目标标成本进进行修订订，并报报公司总总经理批批准，同同

10、时上报报集团财财务管理理部成本本审算中中心备案案。6 对成成本测算算表和和目标标成本指指导书的的编制要要求6.1 成成本测算算表的的编制6.1.11目标成成本测算算须应用用集团统统一测算算表格（见见附件），并并体现量量价分离离的原则则。6.1.22目标成成本的制制订以项项目的规规划指标标、建造造标准以以及各部部门共同同确定的的销售交交楼标准准为基础础，成本本测算表表必须附附详细的的产品建建造标准准及部品品标准（施施工图预预算阶段段）说明明书。6.1.33成本测测算表中中各成本本项目的的工程量量，应根根据已竣竣工的相相似工程程的结算算分析得得出的关关联系数数，由项项目规划划的基本本指标（如如建筑

11、面面积、基基底面积积、户数数、单元元等）推推算得出出，如按按“窗地比比”推算门门窗面积积，按基基底面积积推算屋屋面面积积。施工工图预算算完成后后成本本测算表表中的的工程量量，应是是按图实实际计算算的结果果。6.1.44成本测测算表中中的单价价应根据据产品定定位、交交楼标准准、图纸纸要求按按当地工工程造价价计算依依据、市市场行情情计算得得出，如如是参照照已结算算工程的的单价，需需注明参参考数据据的来源源和依据据。6.1.55产品定定位和目目标成本本测算是是一个互互动的决决策过程程，需要要研发、营营销、工工程、成成控反复复沟通，标标准是“满足品品质要求求的性价价比最大大化”。在本本过程中中可使用用

12、价值功功能分析析法得到到最优的的方案。6.1.66施工图图预算完完成后成成本测算算表中中的材料料设备，对对其品质质应有准准确的描描述，且且应与楼楼盘的定定位相适适应，能能提供品品牌和图图片说明明为最佳佳。6.1.77投资分分析和实实施方案案阶段的的成本测测算的量量价分析析标准不不明确时时，可以以根据已已结算工工程的经经验直接接填写可可售面积积单方成成本或总总金额，但但需注明明参考依依据。6.1.88各阶段段的成本本测算应应有明显显的可对对比性，即即后阶段段的测算算与原测测算不一一致的地地方应有有充分的的依据和和说明，原原则上偏偏差不应应太大。6.2目目标成本本控制指指导书的的编制要要求6.2.

13、11目标标成本控控制指导导书是是目标成成本管理理的指导导性文件件，与设设计任务务管理指指导书、工工程管理理指导书书等，互互相补充充，共同同构成项项目经营营指导书书内容。6.2.22目标成成本控制制指导书书的制定定，应按按照中中庚集团团责任成成本管理理体系要要求，明明确成本本发生各各阶段的的控制内内容、控控制原则则、责任任部门等等。6.2.33目标标成本控控制指导导书应应包含以以下内容容：项目概概况：总总规划指指标，分分期规划划指标，工工程概况况，入伙伙时间。地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。开发前期准备费用控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。主体建安、社区管网、配套设施

14、费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。园林环境工程及样板间、后勤服务、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。开发间接费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。（各成本项目的具体控制指标详中庚责任成本管理体系指引）6.2.44营销费费的控制制包括开开发间接接费中的的“营销设设施建造造费”和期间间费用中中的“销售费费用”。“营销设设施建造造费”额度的的确定及及实施过过程，均均需要研研发、营营销部门门的密切切配合，兼兼顾效果果与成本本的平衡衡；特别别是卖场场和样板板间装修修，在总总额确定定后，由由研发部部负主要要控制责责任，并并将样板板房装修修费用的的销售收收回率作作为成本本控制的的考核指指标之一一。“销售费费用”应结合合推盘计计划，于于项目定定位完成成后制定定投放时时间和费费用额度度计划。6.2.55目标标成本控控制指导导书由由成控管管理部负负责编写写，初稿稿完成后后反馈到到研发、