【地铁类】海伦路地铁上盖项目

谨呈：嘉业地产它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产本思路项目定位经济测算 项目背景价值分析项目定位经济测算上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产项目背景及属性界定3都市圈纽约大都上海海伦路地铁上盖项目都市圈纽约大都上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产世世界六大都市圈线五大湖大五大湖大都市圈东东京大都据国际权威机构预测，20年后，长三角制造业占全球比重，有可能达到8%左右，高于目前东京圈制造业占世界比重的1倍ChangjiangDelta●Thesixthmetropolitanregion上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产北京、天津成为一个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的产业功能城市的轴向扩散带动中小城即扩散阶段。以香港为核心，深圳为代言人，周边城市形成产业分工，并特色性方向环渤海京津翼地区环渤海京津翼地区长江三角州地区珠江三角州地区长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点——轴——网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产商务区的组成部分之项目位于虹口区中心区域。虹口区是上海中央商务区组成部分之一。是宝山区和杨浦区通向市中心的必经之途誉为“风水宝地”。全区面积23.5平方公里，年末户籍人口78.9万人，辖十区内交通便捷，内环线和中环线横贯区域，轨道交通3、虹口区正在建设中的虹口足球场综合交通枢纽将成为上海东北部最大的地铁和公交换乘中心22.5公里人民广场A地A地块项目指标功能定位：综合性商业、酒店、办公、社区文化项目，通过地上、地下一体化设计，促进功能集聚，提升人气和开B地块项目指标E地块项目指标上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产标BACDC、D地块保留原貌进行改造上海海伦路地铁上盖项目上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产——性质多样，同时具有办公、商业、酒店式公寓、五宅A：办公、商业、酒店B：办公、商业C：五星级酒店D：历史保护建筑E：住宅用地，规划为高端住宅北临刑家桥北路、天水路；南靠新嘉路；西临长春路；东靠同嘉路和胡家桥路EEBACD上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产析上海海伦路地铁上盖项目嘉上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产从纽约的洛克菲勒大厦到日本的六本木，从日本的汐留到香港的元方，旧城改造催生了一种独特的引领城市精神、资源共生、聚合增值的地产模式：都市综合体未来的都市综合体的特点是对区域经济有标识性、对城市中心有强化作用、代表城市的形象、功能多样、信息交流便捷等A地A地块项目指标功能定位：综合性商业、酒店、办公、社区文化项目，通过地上、地下一体化设计，促进功能集聚，提升人气和开B地块项目指标E地块项目指标上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产标BACDC、D地块保留原貌进行改造海伦路南上海海伦路地铁上盖项目海伦路南上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产项目位于四平路以东、天水路以南、同嘉路以西、海伦路以北四平路是上海市区东北角南北向的主要城市干道，是人民广场中心区通往虹口区、杨浦区的要道，交通通达性非常好海伦路目前比较狭窄，级别也不高。但规划中将拓宽至35-40米，并连接西宝兴路和浦地银城路，成为一条区域性交通干道其他次干道交通承载能力较弱，但适合区域小尺寸的风貌特征世界第六大都市圈的核心城市世界第六大都市圈的核心城市居住片区内邻近顶级商务商业圈地铁上盖项目边具备一定的历史文化氛围大规模城市综合体项目开发上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产——世界第六大都市圈核心城市，城市中心成熟居住区务区，地铁上盖，具备一定的历史文化氛围，大规模高容积率城市综合体项目属性诠释属性位于长三角经济发达区口位于长三角核心龙头城市口虹口属于上海市中心商务区中高端人群积聚口周边中高端社区集中口距市中心5分钟车程口处于虹口区中心位置项目属性口地铁四号线和八号线交汇口河景资源口靠近成熟的市级商圈，南京路商圈和四川北路商圈口项目内有历史保留建筑口城市主要干道在区域内穿过口容积率3.99综合业态项目口商业、写字楼、公寓、酒店总建筑面积大口约50多万方，市中心罕见树立品牌战略，将本项目打造成为上海东北部的区域顶级商务中心以及独具特色的综合体树立品牌战略，将本项目打造成为上海东北部的区域顶级商务中心以及独具特色的综合体标的框架下，追目利润最大化上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产解世联对目标的理解 Ⅰ Ⅱ利润：价值最大化Ⅲ项项目核心目标123上123上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产题核心问题——子命题——增值风险可控风险可控前提下的价值最大化和短期现金流的结合，如何持续增值上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产价价值分析上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产虹口区：上海中央商务区组成部分之一。是宝山区和杨浦区通向市中心的必经之途黄浦区：位于上海市中心，与浦东一江之隔，将依托一区三带深度拓展城区功能，加速发展现代服务业闸北区：中心城区北部代服务业发展为突破口，全力推动生产性服务业发展杨浦区：位于上海市北部，西北隅与江苏省太仓为邻陀宁汇浦口区卢浦湾上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产外滩航运中心，附近还有南京东路和火车站项目位置北外滩人民广场上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产业街道街北外滩和四川北路犹如虹口新世纪发展的舒展两翼。2001年，虹口抓住机遇，做出了“突出重点，发展两翼”的战略部署，北外滩和四川北路由此成为带动虹口实现跨越式发展的有力抓手。上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产在海伦路站交汇，势必迅速促进该地区的发展十号线和四号线海伦路的站点设立给区域带来了重大的契机，形成一个大型交通枢纽，成为各个区域和虹口的连接此处交通枢纽具有较好的可达性，将成为上海东北部居民出行的一大换乘中心，同时也是其他区域居民去往四川北路商业中心的入口，也是附近居民出行的主要出入口交汇站点海伦路站运运营中的四号线在建中的十号线洋虹桥公寓 洋虹桥公寓 鑫城苑上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产展潜力有限顺顺新小区 上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产，交通通达性非常良区域周边有三条主要干道：四平路、四川北路、海宁路、海伦路。其中四平路作为连接东北角和市中心的快速路纵穿基地。是区域内重要的交通干道，也是本项项目紧临四川北路，是市民进入四川北路商业区的重要入口海伦路目前比较狭窄，级别也不高。但规划中将拓宽至35-40米，并连接西宝兴路和浦地银城路，成为一条区域性交通干道上海的城市结构由“单中心”向“多中心上海的城市结构由“单中心”向“多中心”转变，除传统市中心外形成了徐家汇、花木、五角场、真如四大城市副中心区域商业格局也由传统的“四街四城”向多层级商业中心转换，由核心层、外围层和边缘层组成核心层主要由城市核心区域黄浦、静安和卢湾组成；外围层由中心市区的外围地带上的商业区域组成； 上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产如副中心传统中心区副中心 徐家汇副中心上海海伦路地铁上盖项目上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产商圈，此商四川北路商圈是一条历史悠以本区客流为主，低收入人群占比较高零售商业缺乏区分度，同质化现象严重沿路形成了虹口体育场商业、中信泰富虹口商场、海宁路海泰路商业川北路交叉口四个商业结点交通价值商业价值上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产交通价值商业价值上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产析——项目同时具备突出的区域价值、交通价值和商业价虹口是中心商务区之一外滩航运中心项目位于靠近黄浦区的虹口嘉兴路街道，东西两翼分别为北外滩轨道交通四号线和十号线在项目地海伦路站交汇项目周边有多条城市主干道，交通通达性良好虹口区正在建设中的虹口足球场综合交通枢纽将成为上海东北部最大的地铁和公交换乘中心项目位于上海商业格局中的外围层之四川北路商圈四川北路商圈历史悠久但现状没落，同质化现象严重在传统的城市中心和五角场副中心缺乏一个区域级的商业中心科技派创意园上海海伦路地铁上盖项目嘉科技派创意园上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产从第六大都市圈的角度看项目，综合体和特定元素的结合更会产生核聚变项目区域为上海核心辐射区集城市属性和大规模开放综合体于一身的最高价值区上海核心辐射区最时尚繁华的大规模综合体项目奢侈品奢侈品上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产品解读学的角度品在全球拥有庞大的忠实客户，发展中的中国对上海海伦路地铁上盖项目嘉上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产支撑体系——奢侈品为核心，历史建筑以及文化外延是来的效应为第二圈层，与各种物业形成功体系上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产项项目定位州海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了上海2001~2007年GDP16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%14000120001000080006000400020004.0%2.0%0.0%上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产泰泰州南通舟山杭州扬州嘉兴镇江兴6.0%02001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年中国加入WTO2008年北京奥运会2010年上海世博会国际重大赛事举办美国次级债危机将使中国出口额大滑提高准备金率提升人民币汇率加强限外政策上海海伦路地铁上盖项目美国次级债危机将使中国出口额大滑提高准备金率提升人民币汇率加强限外政策上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产几年影响上海商业地产市场走势的重要因素使美国经济提前进济进入全面衰退，美联使美国经济提前进短期影响：人民币升值预期进一步加强，奥运会、世博会利好因素，将进一步吸引外资投向中国市场，其中仍在快速发展的上海商业地产市场无疑是新一轮外资流入重要目标。长期影响：人民币升值和美国进口需求下降，必将影响中国的出口制造业，这对于出口依赖度较高的中国经济来说必将受到较大打击，尤其是作为世界制造基地的长三角都市圈，继而动摇上海商业地产市场快速发展的基础。上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产楼的投资回报诱人资加快收购步伐将扩大短期写字楼需求国外房地产市场不景气、人民房地产业的高回报写字楼的投资回报更诱人。京和上海以8%并列首位，高于哥、多伦多等地1个百分点，而巴黎、悉尼、我国港等城市收益率只有4%-5%。升，目前人民币汇率中间价的水平，而去年3月份汇率在中国投资，即使投资收益也将因为人民币升值而获得可观的收益。这就是人民币为什么让外资趋之若鹜的原项目名称购金额桥上海城爱尔兰财富控股集团6亿人民币荷兰某家基金公司4.5亿元人民币博大厦亿元人民币旭国际广场国未来资产德国基金机构广场香港资本策略与天安中国成立合资公司万顺昌、时富金融、南洋集团等三家香港上市公4.2亿元人民币海大厦香港资本策略投资与世界著名投资银行雷曼兄弟4.5亿元人民币德国基金SEB与新加坡太平星金昌摩尔大厦雅居乐地产证大五道口广场南楼上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产性将对上海第三产世博会作为集经济、社会、文化、科技于一身的大型综合性国际展览对主办国和举办地的经济具有极大的推动作用和影响，这种推动和影响主要通过“世博经济”来体现。1、多元性——从参与世博经济的对象看，不仅举办城市本身参与其中，而且周边区域和整个国家，甚至世界各国和相关国际组织都有不同程度的参与；从参与世博经济的要素看，不仅有劳动力、资本、土地等有形要素，而且涉及管理、技术、信息等无形要素，具有多要素流动与配置的特点。2、阶段性——在世博会的筹办、举办和会后各个不同阶段，世博会对经济的影响具有不同的特点。在筹办阶段，经济影响主要表现在大规模投资对经济的拉动；在举办阶段，主要表现在迅猛增长的旅游、会展和消费对经济的拉动；在会后阶段，则主要表现在投资与消费需求的回落和场馆设施的后续利用对经济的影响。3、带动性——世博经济作为一个开放的系统，其影响波及周边地区乃全国，能够对地区和全国经济的发展起到一定的刺激作用，促进举办城市与周边区域形成紧密联系的经济带，提升整个区域的发展水平和竞争力。，对工业和建筑业的推动次之，而对农业等第一产业的影响和推动相对较小。5、长效性——世博经济对经济的推动和影响作用通常会在会后延续5~10年，其收益具有长期性、综合性和潜在性的特点。上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产第三产业为主导的经济发展阶段，商业地产将得到快速发展;将扩大短期写字楼需求上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产CBD正逐渐形成，多数分布租赁型写字楼海甲级写字楼总供应量约为416.3万平方米，主要分布在卢湾区淮海中路东段、黄浦区人民广场区域、静安区南京西路、徐汇区淮海中路西段及徐家汇、长宁区虹桥区域、浦东新区业城、虹口区北外滩区域甲级写字楼的聚集效应也正在逐步形成。长宁黄浦浦东徐汇虹口静安卢湾闸北核心核心CBD次核心CBD北外滩长寿路人民广场中山公园竹园虹桥开发区徐家汇上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产销售型写字楼——单价在20000元/平以上的在售项目主要集中在区和虹口区，总体数量少于30个序号物业名称售价(元/平方米)1安创展中心2安国际广场3恒利国际大厦0000，现0045旭辉世纪商务67-260008铭德国际广场9厦金海岸大厦骏丰国际财富创智天地9084761352静安区1顶级配置，设备多采用知名品1入住企业行业影响力大，实力雄厚1顶级配置，设备多采用1顶级配置，设备多采用知名品1入住企业行业影响力大，实力雄厚1顶级配置，设备多采用知名品1入住企业行业影响力大，实力雄厚8上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产上海商务层级——上海商务板块按租金可以划分为四个层级，南京西路为第一物业档次平均租金区间淮海中路徐家汇虹桥开虹桥开发区北外滩户认知度较低4-5.5上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产根据上海滩最时尚繁华的奢侈综合体项目的原则，随着虹口上海滩奢华甲级写字楼上海的城市结构由“单中心”向“多中心上海的城市结构由“单中心”向“多中心”转变，除传统市中心外形成了徐家汇、花木、五角场、真如四大城市副中心区域商业格局也由传统的“四街四城”向多层级商业中心转换，由核心层、外围层和边缘层组成核心层主要由城市核心区域黄浦、静安和卢湾组成；外围层由中心市区的外围地带上的商业区域组成； 上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产如副中心传统中心区副中心 徐家汇副中心上海海伦路地铁上盖项目上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产商圈，此商四川北路商圈是一条历史悠以本区客流为主，低收入人群占比较高零售商业缺乏区分度，同质化现象严重沿路形成了虹口体育场商业、中信泰富虹口商场、海宁路海泰路商业川北路交叉口四个商业结点上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产根据上海滩最时尚繁华的奢侈综合体的原则，随着虹口区整中心和五角场副中心之间的空缺并跳脱市场，将商业定义为——上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产式公寓——酒店式公寓分为酒店式服务型公寓和酒店式销售酒店式服务型公寓 (含公寓式服务酒店)酒店式销售型公寓上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产式公寓——酒店式服务型公寓分为长租型和短租型，酒店销公寓既以居住为主的高档公寓，以销售为主，后期基本服务含酒店服务酒店式服务公寓概念最早起源于20世纪70年代的欧在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。在酒店式公寓上海启始于90年代，2003年发展达到高峰，据戴德梁行统计，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。上海商城是最早出现服务式公寓。多建于2000年后，面积在200M2以上，市场性质类似于豪华住宅，销售后并不聘请酒店管理公司进行管理，仅由高端物管公司提供服务，日常服务内不包含酒店服务(如一周二次室内清洁等)。上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产店式销售型公寓——通常对地段要求相对较低，各区域价格多项目名称址楼层状况均价(元/M2)静安紫苑50M211号套M君御豪庭36000(毛坯)达安河畔雅苑95M2静安豪景寓峰鼎园嘉浜路9弄花园M2仁恒河滨城上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产店式销售型公寓——销售型公寓的客户特征与本项目周边契合酒店式服务公寓的客户中长租客以外籍人士为主，短租中大陆的商务客也很多；外籍客户有群居的特性，特别是长租市场。以徐汇港汇花园为例，其中日本人占了60%以上；古北的维也纳广场日本人占了90%以上；还有浦东的东京花苑，客户基本都是日本人；静安镇宁路的爱俪轩公寓60%以上是香港人；长租金在4万元/月以上的客户，对于区位要求不高，多以追求品质为主。档次客户特征长租金1万元/月以下较小的港台公司管理者，外省驻沪公司人员。长租金1-2万元/月-4万元员，以欧洲和美洲居多，他们大多为高层管理人员，享受很高的住房补贴消费能力极强；还有国内著名公司的驻沪人员，大多为公司的决策者和领导者，享受良好的福利待遇。酒店式销售型公寓档次客户特征别为41.7%和40.8%。其余为国外客户。上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产店式公寓定位——根据上海滩最时尚繁华的奢侈综合体项目的原则，随着虹口将酒店式上海滩超五星级酒店式公寓上上海海伦路地铁上盖项目嘉业地产自身的功能组成和新上海的历史建筑根据区位、建筑形式、集聚人群和开发主体等差异分为三种再生模式苏州