资产评估课后练习题及参考答案(人大版)

精品---精品-----精品--精品第一章 导论一、练习题、术语解释（1）资产评估 （2）资产评估的时点性 （3）市场价值 （4）市场价值2、单项选择题资产评估的时点性是指以被评估资产在（ ）的实际状况，对资产值进行的评定估算。a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未不可辨认的资产是指（ 。a、没有物质形态因而无法辨认的资产b、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产资产评估价值取决于资产的（ 。a、原先的购买价格 b、生产成本 c、预期效用 d、评估基准日的用现状正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开一同等效用别墅的成本（包括利润。这体现了资产评估的（ 。a、贡献原则 b、客观原则 c、预期原则 d、替代原则下列不属于资产评估工作原则的是（ ）a、独立性 b、客观性 c、替代性 d、科学性在企业兼并时目标企（被兼并企业价值评估的最适用假设（ a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵房地产价值的评估适用于（ 。a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（ a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者c、前者必须等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（ ）a、市场性 b、公正性 c、咨询性 d、预测性某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（ ）万元a、500 b、300 c、280 d3、多项选择题资产评估行为涉及的经济行为包括（ ）a、产权转让 b、企业重组 c、资产抵押 d、资产纳税 e、停整顿资产评估的科学性原则是指（ ）a、选择适用的价值类型和方法 b、由包括科技专家组成的资产评估队伍c、制定科学的评估方案 d、以充分科学的事实为依据 e、遵循科学评估程序资产评估的公正性表现为（ ）a、资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。b、资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。c、资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值。d、资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。e评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提（ ）保持利用现状前提 b、转换用途前提 c、投资改造前d、新利用前提 e、上述四种情形的某种组合适用于资产评估的假设有（ a、继续使用假设 b、公开市场假设c、持续经营假设 d、清算假设 e、交易假设确定评估基准日的目的是（ ）a、确定评估对象的计价时间 b、将动态下的资产固定在某一时c、将动态下的资产固定在某一时期 d、确定评估机构的工作日e、遵循科学的评估程序4、问答题资产评估的基本要素有哪些？资产评估假设的具体内容是什么？资产评估的经济原则有哪些？二、参考答案1、资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的可以是将来的某一天。一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的价值、持续经营价值。2、（1）c（2）c（3）c（4）d（5）c（6）c（7）a（8）d（9）b（10）b3、（1）abcd（2）acde（3）ab（4）abcde（5）abde（6）ab4、资产评估的基本要素有哪些？资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。特定资产是待评估的对象。等，它是资产评估的依据。估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。评估程序是资产评估业务的工作步骤。评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。资产评估假设的具体内容是什么？开市场假设和清算假设。继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以开市场假设下的评估价值。资产评估的经济原则有哪些？原则、替代原则、预期收益原则、最佳（也称最高最佳）使用原则。确定。（或相近似（近成交的最可能价格。预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而获利能力越大，资产的价值就越高。（也称最高最佳（1）保持利用现（2）转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提（3）投资改造前提，即认为不转换用途但需要进行（4）重（5）上述四种情形的某种组合。第二章 资产评估的程序与基本方法一、练习题1、术语解释（1）复原重置成本（2）更新重置成本（3）实体性贬值（4）功能性贬值（5）经济性贬值（6）总使用年限（7）实际已使用年限（8）资产利用率（9）成新率 （10）成本法 （11）比较法 （12）收益2、单项选择题被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ ）万元。a、15 b、12.6 c、10 d、50用物价指数法估算的资产成本是资产的（ 。a、复原重置成本 b、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成c、更新重置成本 d、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（）元。a、145000 b、115000 c、152000 d、151800某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，年、1989年该120%、170%，则被评估资产的重置成本为（）万元。a、50 b、70.8 c、35.3、85某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（万元。a、200 b、250 c、300 d、350教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（、成本法 、收益法 c、市场比较法、残余法复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（。a、相同的原材料b、相同的建造技术标准c、资产的现时价格d、相同的设计运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考不同重置成本情况下，具有不同的（ 。、实体性贬值、经济性贬值 c、功能性贬值 d、资产利用率估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（。a、总经济使用年限b、总技术使用年限c、总物理寿命d、以上三个都可以某机器设备购建于1994年108小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（）年。、6b、7 c、8 d、7.5待评估资产为一栋层高为4米面积100建筑平方米的住宅其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（ ）元。a、160000b、150000c、10000d、400006台，估算其总重置成本为256台设备的历史总成本为30账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为（ ）万元a、357 b、448 c、400 、417预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元13万元、12万元14万元15万元假定该企业资产可以永续经营下去且从第6年起以后各年收益均为15万元折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（ ）万元。a、136 b、219 c、127 d、145某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（）0.5。a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在旧程度方面的差异为（ ）万元。a、2.5 b、5 c、7.5 d、10通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（ ）a、专利权 b、专用机器设备 c、通用设备 d、专有技在应用市场法时，一般应该选择（ ）参照物进行比较。a、3个或3个以上 2个或2个以上 c、1个或1个以上 d、4个或4个以3、多项选择题资产评估业务约定书的内容包括有（ 。a、评估范围 、评估目的 c、评估假设 、评估基准日 、评估工作日期重置成本的估算方法有（ ）a、物价指数法 、功能价值法 c、规模经济效益指数d、重置核算法 、观察法实体性贬值的估算方法有（ ）a、观察法 b、经济使用年限法 、使用年限法 、修复费用法 、成新率法功能性贬值包括（ ）a、超额投资性功能性贬值 b、超额运营性功能性贬值c、复原重置成本的功能性贬值 d、更新重置成本的功能性贬e、修复性功能性贬值估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（ ）a、维修费用 b、保险费用 、折旧费用 、资金成本 e、管理费用造成资产经济性贬值的主要原因有（ 。a、该项资产技术落后 b、该项资产生产的产品需求减c、社会劳动生产率提高 d、自然力作用加剧e、政府公布淘汰该类资产的时间表复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（a、相同的功能效用b、相同的建造技术标准、资产现时价格d、相同的设计 、相同的材料4、问答题资产评估应按照什么样的步骤进行？功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？5、计算题某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。二、参考答案1、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。断下降而引起的价值减少。相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。总使用年限是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。（负荷程度标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。（8）资产利用率表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率 =至评估基准资产的累计实际利用时间÷至评估基准日资产的累计法定利用时间。观察法、经济使用年限法、修复费用法等。成本法成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本cost或更新重置成本（replcementcost比较法也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）方法。2、（1）b（2）a（3）d（4）b（5）b（6）a（7）c（8）c（9）c（10）b（11）c（12）d（13）d（14）d（15）b（16）c 3、（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be 4、资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续①比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面。②确定净超额运营成本。净超额运算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平（组合等（平均）（β。因而可以将资产的期望回报率表示为：资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿×β=无风险利率+（资产平均回报率-无风险利率）×β本，用公式表示为：加权资本成本（折现率）=权益成本×权益比+负债成本×负债比如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去，则负债成本应为税后负债成本，因而可用公式表示为：加权资本成本=权益成本×权益比+税前负债成本×（1-所得税边际税率）×负债比5、[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）]×[1-1/（1+10%）5]/10%=91434（元）第三章 机器设备评估一、练习题1、单项选择题机器设备按其工程技术特点分类，不包括( )a．专用设备 b．通用设备 c．生产性设备 d．非标准设备成本法主要适用于评估( )a．可连续计量预期收益的设备 b．可正常变现的设c．可获得非正常变现价格的设备 d．续用、但无法预测未来收益的备机器设备重置成本中的直接费用包括( )a．各种管理费用 b．安装调试费用 c．人员培训费用 d．总体设赏用计算重置成本时，不应计入的费用是( )a．购建费用 b．维修费用 c．安装费用 d．总调试费用估测一台在用续用的设备的重置成本，首选方法是( )a.利用价格指数法 b．利用询价法询价再考虑其他费c．利用重置核算法 d．利用功能价值法物价指数法只能用于确定设备的( )。a．复原重量成本 b．更新重置成本 c．实体贬值 d．功能性值采用价格指数调整法评估进口设备所适用的价格指数是( )a．设备进口国零售商品价格指数 b．设备出口国生产资料价格指c．设备出口国综合价格指数 d．设备出口国零售商品价格指数机器设备的经济寿命是指( )。a．机器设备从使用到报废为止的时间b．机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间c．从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间d．机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时鉴定机器设备的实际已使用年限，不需考虑的因素是( )。a．技术进步因素 b．设备使用的日历天c．设备使用强度 d．设备的维修保养水运用修复费用法估测成新率适用于( )。a．所有机器设备b．具有特殊结构及可补偿性有形损耗的设备c．具有特殊结构及在技术上可修复的有形损耗的设d．具有特殊结构及不可补偿有形损耗的设备设备的技术寿命与( )有关。a.使用强度 b．使用时间 c．技术更新速度 d．维修保养水平运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了( )因素a．技术因素 b．功能因素 c．地域因素 d．时间因素被评估设备购建于1985年，账面价值为30000元，1990、1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该设备进行评估，假设从1985—1995年价格上升率为10％，该设备尚可使用年限为8年。评估时设备的加权投资年限为（）年a．10.5 b．9.5 c．8 d．8.5对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为( )a．更新重置成本 b．复原重置成本 c．完全重复成本 d．实际重置成本197810价指数为120％，1990年对该设备进行评估，当年定基物价指数为180％，则该台设备的重置全价为()万元。a．10b．18c．12d．15某设备的原始价值为5万元，当修理后才能正常使用，并且修理后所带的收益足以弥补修理费用。若修理费用为1万元，重置成本为4万元，则其成新率不会超过( )a．25％b．80％c．75％d．20％2、多项选择题在设备评估中，重置核算法主要适用于( )设备重置成本的估算a．通用 b．进口 c．非标 d．自制 e．了解市场行情设备评估的现场工作包括( )指导委托方填报评估表格 b．分析委托方的各种评估表格c．对设备进行技术鉴定 d．查明设备实物落实评估对e．确定设备的成新率机器设备的重置成本应包括()机器设备的日常维修费用 b．机器设备的购置费用c．设备操作人员的培训费用 d．设备的大修费用e.设备的技术改造费用构成机器设备重置成本的间接费用主要( )a．购建设备所发生的管理费用 b．购建设备所发生的运输费用c．购建设备所占用的资金成本 d．购建设备所发生的总体设计费e．购建设备所发生的安装费用影响机器设备物理寿命的因素有( )a．机器设备的使用强度 b．机器设备的维修保养水平c．同类设备的使用强度 d．机器设备的经济用途e．设备的自身质量进口设备的重置成本包括( )a．设备购置价格 b．设备运杂费c．设备进口关锐 d．银行手续费e．设备安装调试费用运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的基本参数( a．设备的总经济使用寿命 b．设备的技术水平c．设备的实际已使用时间 d．设备的负荷程度e．设备的剩余经济使用年限机器设备的经济寿命受下列因素影响( )a．物理性能 b．技术进步速度 c．设备生产产品的市场状d．设备使用人员的技术水平 e．设备配套情况设备成新率的估测通常采用( )进行。a．使用年限法 b．修复费用法 c．观测分析法 d．功能价值e．统计分析法安装周期很短的一般设备，其重置成本包括( )a．设备购置费 b．运输费用 c．利息费用 d．安装费设备的功能性贬值通常要表现为( )超额重置成本 b．超额投资成本 c．超额运营成本 d．超额更新本机器设备寿命按其性质可分为( )法定寿命 b．市场寿命 c．物理寿命 d．经济寿命 e．技寿命3、计算题某被评估的生产控制装置购建于19851001990年和199350000200001995198519901993年、1995110%125130%150%6该生产控制装置正常运行需要5412000元，所得税税率为33%，适用折现率为10上述调查资料，求待评估资产的价值。1995年61006月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用680评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组，该机组于1996年520日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2001年5月20日的价值。评估人员经过调1996年5月至2001年5月，该类设备1997102199810119999920002001年为102%；②Ⅰ型机组在2001年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的74万元左右；⑥折现率为10%。试评估确定该机组的市场价值。二、参考答案：1、b（9）a（10）b（11）c（12）d（15）d（16）c2、（1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3、（1）1）估算重置成本重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2）加权投资年限＝10×136.36÷144.67+5×6÷144.67+2×2.3÷144.67＝9.66年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元)5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5－4）×12000＝12000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000×（1－33%）＝8040（元）求和，以确定其功能性贬值额8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5万元6）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.5＝51.92(万元)(2)估算重置成本重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)估算加权投资年限加权投资年限＝4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×38.46%＝47.97(万元)5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000×12＝12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000×（1－33%）＝8040（元）求和，以确定其功能性贬值额8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5万元6）估算经济性贬值率经济性贬值率＝[1－（60%÷80%）X]×100%＝[1－（60%÷80%）0.7]×100%＝18.24%7)估算经济性贬值经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值)×经济性贬值率＝（124.72－47.97－3.5）×18.24%＝13.36(万元)8）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－47.97－3.5-13.36＝59.89(万元)(3)重置成本=100×(1+25%)=125(万元)实体有形损耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30%评估值=125×(1-30%)=87.5(万元)运用价格指数法评估I重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)实体有形损耗率=3/(3+7)×100%=30%功能性贬值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×4.8684=13.05万元评估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(万元)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为此方法是利用了第四章房地产价格评估一、练习题1（1）地产（2）房地产（3）不动产（4）基准地价 （5）标定地价（6）面地价2、单项选择题最佳使用是( )必须考虑的评估前提。地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。地理位置和交通条件 b.个别因素和市场转让条件c.容积率和覆盖率 d.特别利害关系和特殊动机假设开发法属于一种( )。加和法 b.积算法 c.类比法 d.倒算法某宗地年金收益额为8500元剩余使用年限为20年，假定折现率为其评估价值最有可能为( )元。a.85000 b.12631 c.72369 d.12369计算建筑期利息的工期应按( )计算。合同工期 b.额定工期 c.协商工期 d.实际工期待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％30.5％6.9％则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( )元a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是()元。a.61667 b.925000 c.789950 d.58041残余估价法属于()中的一种具体方法。收益法 b.成本法 c.市场法 d.功能价值法有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。a.1000 b.1500 c.2100 d.2800若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。C.

D.土地总价格建筑总面积某地产未来第一年纯收益为30万元假设该地产的使用年限为无限年期预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。a.205 b.429 c.633 d.690待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。a.110 b.61 c.80 d.49待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为()元。a.1000 b.12000 c.4000 d.200012714215l万元325%40%、35%，则被评估房地产的价值最接近()万元。a．140 b.157 c.141 d.14850003000450么土地的资本化率最接近于()。a.9％b.12.5％c.7.5％d.5％被评估建筑物历史建造成本为80万元，19972000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于()万元。a.86 b.87 c.90 d.85已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元建筑物的资本化率为10％该房地产的土地年纯收益最接近于( 万元。a.50 b.60 c.80 d.1003年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为该房地产的评估值最接近于( )万元。a.28 b.32 c.25 d.30被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( )a.0.9659 b.0.948 c.1.152 d.1.054运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。土地的非再生性 b.土地位置固定性c.土地用途广泛性 d.土地利用永续性某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为二年期贷款利率为三年期贷款利率为开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的问该土地每平方米应负担利息为( )元。a.51.75 b.30.75 c.89 d.71.25某砖混结构单层住宅宅基地2001203000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元／平方米，建筑物的年纯收益为()元。a.8600 b.8800 c.9000 d.1200020004000方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于()元／平方米。a.1728 b.1900 c.1500 d.1000元在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括()。房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的( )供求原则b.替代原则 c.最佳使用原则d.贡献原则(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为()a．100／115 b．85／100 c．115/100 (27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值近( )万元a．400 b．392 c．402 d．390某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为( )万元a．120 b．80 c．60 d．100某宗土地为1000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（ ）建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％近于（）万元a.77 b.146 c.116 d.1933、多项选择题影响地价的一般因素有( )。行政因素 b.区域因素 c.社会因素 d.经济因素 e.人因素影响地价的社会因素主要包括( )等几个方面。a.政治安定状况 b.社会治安程度 c.税收政策 d.房地产投机 e.交管制影响商业用地土地价格的区域因素有( )。a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限d.公有设施完善度 e.交通便捷度影响地价的个别因素主要有( )。位置因素 b.地形地质因素 c.面积因素d.地块形状因素 e.土地利用因素市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。繁华程度 b.交通状况 c.基础设施状况d.环境质量 e.土地使用年(6)评估建筑物需考虑的因素包括( )。a.产权 b.用途 c.建筑结构 d.建成时间 e.装修质量水平建筑物应在( )方面符合政府规定。a.建筑结构 b.建筑用途 c.容积率 d.覆盖率 e.外形计我国房地产评估的标的物一般包括( )。a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价 d.地价 e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产在选择参照物时应注意在( )方面与评估对保持一致。a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易时间（11）房地产评估遵循的原则有( )a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则 d.供求原则 e.贡献原4、计算分析题待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，702年，第一年60％40％1000专业费用为总建设费用的300010％。5，单价为1000/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8515l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?成交价格宗地成交价格宗地交易时间交易情容积剩余使用区域因个别因（元／平方况率年限素素待估地米）2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为330025％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，7％，不动产综合还原利率为15％。房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％12修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积50004，70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500/65%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨转售时卖方应缴纳的税费为售价的62001年10某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经800（为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为1820052110寿命为10年，已经使用8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。2001年3月12000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得1000元/22500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·面积为总建筑面积的3042001年9月1日10%。某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。(14)某在建工程开工于2002年3月12000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起501000元/22500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似702为3500/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该4%,市场利息率为10%,82002年9月1在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?二、参考答案1、即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。是指房屋及其附属物（关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（作物、已经播撒于土地中的种子等、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。志性宗地的价格。价除以容积率。2、（8）c（16）b（17）c （18）a（19）d （20）c（21）c （22）b（23）a(24)c(25)c (26)c(27)b (28)b (29)c(30)c3、(1)acde (2)abd(3)abce (4)abcde(5)abcd (6)abcde(7)bcd (8)acd4、计算题(9)acde (10)abd（11）abcde根据所给条件计算如下：预计住宅楼的买楼价的现值为：30002000110%2

29752066(元)总建筑费用现值为：100060%10000100040%10000

9190000(元)110%0.5 110%1.53)专业费用=9190000×6％=551400(元)4)租售费用及税金=29752066×5％=1487603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％=(地价×20％)+(9190000+551400)×20％=(地价×20％)+19482806)总地价=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元)根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。根据题意：该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851466(元)（4）

8 812% 81%

812%3110%

110%2

110%3

110%4812%4 15

1 1 110%5 10%1%66.75万元

110%5（5）P800115100106

1 1110%45

100100785.4元/平方米1 110 102 109 1

1110%50

101 100115 100 106P850

1 1110%45

100100812.8元/平方米2 111 101 112 1

1110%50

100 101115 100 106P760

1 1110%45

100100841.53元/平方米3 110 100 103 1

1110%40

100 98115 100 106P780

1 1110%45

100100881.93元/平方米4 110 100 100 1

1110%45

99 99PP

PP785.4812.8841.53881.93 P 1 2 3 4 830.41元/平方米4 4即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元余法求取地价。1）测算不动产总价①不动产建筑总面积：3200×2.5=8000(平方米)②不动产纯收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620000(元)③不动产收益年期=50-3=47(年) 1 不动产总价1620000/8%1 ④ 18%471970613元）2） 测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）3）计算利息利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000（元）计算利润利润=19706113×15%=2955917（元）测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917地价=6994224/1.21=5780350（元）单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）该房地产的年租金总收入为：1×7×12=84(万元)该房地产的年出租费用为：84×(5％+12％+6％)+0.3=19．62(万元)该房地产的年纯收益为：84-19.62=64.38(万元)该房地产的价格为：64.38×[1-1／(1+12％)10]／12％=64.38×5.6502=363.76(万元)(8)1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%）2.5=8667.8（万元）2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2/（1+10%）2/2=2891(万元)3)有关税费：8667.8×5%=433.4(万元)4)目标利润为:(地价+2891)×15%=15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价地价=4269.3(万元)(9)300×[1-1/(1+9%)3]/9%+p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=pp=3759.4(万元)(10)1)建筑部分的重置成本:800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元)2（1046.8-18）×8/50+18=182.6(万元)3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元)4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元)5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)(11)1)建筑物的价格:900×2000×(49-4)/49=1653061(元)2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]=1078638(元)3)房地产总价格:1653061+1078638=2731699(元)(12)1)预期完工后的楼价现值:80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]=2087.7(万元)2)在建工程的完工费用现值:2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)3)税费:购买价格×4%4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4%购买价格=784.8(万元)(13)1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米)23（180+120×1200×12×(1-20%)=345.6元)3）租约期满后每年的净租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元）4）345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元)(14)估计预期楼价（市场比较法）3500×（1+2%×1.5）×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米3573.27×2000×5=3573.27(万元)估计剩余建造费2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元)估计利息在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程价值+103.13(万元)估计利润及税费3573.27×(4%+8%)=428.79(万元)估计在建工程价值在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79在建工程价值=1449(万元)6)原产权人投入成本(1000+2500×45%)×2000×5=2125(万元)1449-2125=-676(万元)原产权人亏损大约676万元.第五章 无形资产评估一、练习题1（1）无形资产 （2）商2、单项选择题某企业的预期年收益额为320万元，该企业的各单项资产评估价值之和为1200万元，其中专利权价值为400万元，该企业所属行业的平均收益率为适用本金化率为10%，其商誉的评估值为（ ）万元。a、800 b、400 c、2000 d、2400某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）签定了一房屋租赁合同，原租200元/152000年1（尚未支付房租2000年1250元/月，折现率为10%。该租赁权的转让费接近（）元。a、1900 b、2000c、2400 d、12000下列公式能够成立的是（）a、销售收入分成率=销售利润分成率/销售利润率b、销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率c、销售利润分成率=销售收入分成率*销售利润率d、销售收入分成率=1-销售利润分成率某企业的预期年收益额为16万元，该企业各单项资产之和为60万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此为适用本金化率计算出的商誉价值为（）万元a、10 b、20c、30d、40510过专家估算，截止到评估基准日，其重置成本为1203年，则该项专利的评估价值为（）万元a、45 b、50 c、60 d、723051055万元，其直接成本为（）万元a、75 b、50c、65 d、20下列阐述中正确的为（ a、商誉是能够离开企业而单独存在的b、商标可以转让其使用权，但不能够转让其所有权c、商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权d、商誉是产品的标志对无形资产进行转让、投资评估的前提条件是无形资产（ ）a、可以确指b、附着于有形资产c、技术成熟度高 d、可带超额利润某企业两年前引进一项专有技术，重置成本为100万元，预计尚可使用年，该技术产品设计生产能力为年产1000件，现在准备将40%的生产能力转让出去，由于竞争对手的增加，使得该企业减少收益的现值为30万元。该技术让的最低收费额接近（ ）万元a、70 b、59 c、30 d、101预期某企业未来5年的净收益分别为13万元14万元11万元12万元15万元，第6年起的净收益保持在15万元左右。采用对各单项资产价值进行评估加总的方式确定企业价值为 90万元。折现率为10%。该企业的商誉价值为（ ）万元a、100 b、142 c、52 d、130某企业一项专利技术的法律保护期自1996年1月起201计其可带来超额利润的年限尚有10业使用5年，并从其年预期销售收入8000万元中分成15%作为转让收益。所税率为33%。折现率为10%。该技术的转让价值为（ ）万元a、3048 b、4940 c、5923 d、6845对于同一专利权来讲，其价值最高许可使用形式为（ ）a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、交互使用许可 d、独占用许可无形资产价值评估公式：n最低收费额+ k×R（1-T）/（1+r）i2 ii适用于无形资产转让价格的（ ）a、总付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付n无形资产评估值= k1×Ri（1-T）/（1+r）ii=1n=最低收费额+

i=1

k×R（1-T）/（1+r）i2 i上述公式中，k和k的关系是（ ）1 2a、k等于k b、k大于k c、k小于k d、不确定1 2 1 2 1 23、多项选择题专利权的许可使用形式有（ ）a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、交互使用许d、独占使用许可 e、次级使用许可专利权的转让形式有（ ）a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、特别使用许d、独占使用许可 e、全权转让无形资产转让价格的支付方式有（ ）a、总付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付无形资产的最低收费额包括（ a、卖方研究开发成本中应由买方摊还的部分b、卖方的机会成本 c、卖方的转让成本d、卖方分配到的经济租金 e、买方分配到的经济租4、问答题影响无形资产价值的因素有哪些？如何确定无形资产转让的最低收费额？5、计算题企业拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为800万件和400万件产品。该专利技术的开发成本为400万元，已经使用3影响，由于市场竞争使得产品销售额下降，减少净收入的现值为60万元。转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该80该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人44004该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为33价值。某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8510万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为25企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为14%，33%。试估算该商标许可使用权价值。甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90908575751033利的使用权转让费。二、参考答案1、商誉通常是指一个企业预期将来的利润超过同行业正常利润的超额利润的昂的士气等多种无形的“资产”因素综合造成的。2、（1）c（2）b 50×6+50×6×/5%=2000（3）b（4）b（5）a（6）c（7）c（8）d（9）b（10）c（11）a（12）d（13）d（14）b3（1）abcde （2）abde （3）abd 4、影响无形资产价值的因素主要有：①开发成本。虽然无形资产的开发成本较难界定，但这并不否定其对价值产生的影响。一般来说，技术复杂程度较高、③技术成熟程度。一项技术的开发程度越高，技术越成熟，运用该技术成果的风从而价值也就越低。无形资产转让的最低收费额取决于无形资产的开发成本和机会成本。开发成本是指重新研究和开发这项无形资产的现时成本，包括所需要投入的全部人（包括直接投入和间接投入，以及所投入资本应取得的正常报酬。无形资产的成本（支付给雇员的养老金、健康保险、人身保险及其他福利、管理和监督成本，以及公用可以看作是时间机会成本。5、（1）400×[3/（3+5）]×[400/（400+800）]+60+20=130（万元）（2）1）80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）]=9.96%求未来每年的预期利润额1、2（500-400）×20=2000（万元3、4（450-400）×20=1000（万元）5（430-400）×20=600（万元）3）求评估值：9.96%×（1-33%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3++1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5]=352.2（万元）（3）1）估算出该企业整体资产评估价值2）计算企业各单项资产价值单项有形资产评估值为600万估算出非专利技术评估值：100×(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=421.24(万元)评出商誉价值商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(万元)425（1-33%×[40×10（1+14%+45×10（1+14%+55×10（1+14%）3+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5]=295（万元）（5）{100×（1+500%）/[100×（1+500%）+3000×（1+15%）]}×（1-33%）×20×[（75-50）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5]=254.5(万元)第六章 金融资产和递延资产评估一、练习题、术语解释（1）金融资产 （2）股票的内在价格（3）股票的清算价格 （3）股票的场价格2、单项选择题4年一次性还本付息债券10000018%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为102%，被评估债券的价值为（）元a.137117 b.172000 c.118000 d.153380被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1万元,债券利率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。a.109b.116 c.122 d.154某被评估企业拥有A公司面值共9010%，评估人员通过调查了解到A公司每80%20%15。a.900000元 b.1000000元 c.750000元 d.600000元1997年144万元（假定这里不考虑货币时间价值1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元1999年6月30日，该公司帐薄上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自1997年以来没有发生变动，其转租的客观租金应为（ ）元a.15120 b.12150 c.20120 d.20220从资产评估的角度，递延资产属于一种（ 。待摊费用 b.预付费用 c.无形资产 d.固定资产上市公司股票的清算价格是( )。资产总额与总股数的比值 b.资产总额与流通股数的比值c.净资产与上市流通总股数的比值 d.净资产与总股数的比值被评估企业已经正常营业3年，长期待摊费用账面余额为120万元，其中包括固定资产大修理费85万元，办公室装修费15万元，产品销售部房租20万元。经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额，至评估基准日已经租用1年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额，则该长待摊费用的评估值为（ ）万元a、16 b、20 c、35 d、3、多项选择题债券具有以下特点（ 。a、债券的流动性 b、债券的安全性 c、债券的盈利性 d、投资风较小股票评估与股票的（ ）有关。a、内在价值 b、账面价值 c、市场价值 d、清算价格 e、票面格非上市债券的评估类型可以分为（ 。a、固定红利模型 b、红利增长模型c、每年支付利息，到期还本型 d、分段模型 e、到期后一次还本型金融资产评估是对被投资方（ 。a、投资品评估b、偿债能力评估c、获利能力评估d、变现能力评估e、全部资产评估（5）递延资产包括的项目有（。a、租入固定资产改良支出b、预付报刊杂志费c、开办费d、固定资产修理支出e、预提利息支出费用4、问答题股票的投资特点是什么？债券的投资特点是什么？简述金融资产的评估特点。普通股评估的常见四种模型是什么？5、计算题甲企业持有乙企业发行的优先股200股，每股面值500元，股息率为12%。当前的国库券市场利率为8%，乙企业的风险报酬率为2%。甲企业打算2先股的价值。评估机构于20021月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降年度2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计21537525%用作企20%年1月1日的评估值。二、参考答案1、金融资产是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的的长短，可以将它们划分为货币市场（1年以内）和资本市场的融资工具。是一种理论价值或模拟市场价值。它是根据评估人员通过对股票未来收益财务状况、管理水平以及获利风险等因素。指企业清算时每股股票所代表的真实价格。股票的清算价格取决于股票的价格一般小于账面价格。指证券市场上的股票交易价格。在发育完善的证券市场条件下，股票市场件下，股票的市场价格是否能代表其内在价值，应做具体分析和判断。2、（1）a 100000×（1+4×18%）/（1+12%）2=137117（元）（2）b（3）b 股利增长率=20%×15%=3% 900000×10%/（12%-3%）=1000000（元）（4）a [（40000/4）×1.5]+（240/2）=15120（元）（5）b （6）d 3、（1）ad （2）acd （3）ce （4）bc （5）acd4、股票是企业为筹集资金而发行的一种有价证券，它证明股票持有者对有：者作为抵押品、上市交易，这使股票的流动成为可行。的权力控制地位。④股票交易价格与股票面值的不一致性。股票的市场交易价格不仅受制于企业的经营状况，还受到国内及国外的经济、政治、社会、心理等多方面因素的影响，往往造成股票交易价格与股票面值的不一致。债券是社会各类经济主体为筹集资金，按照法定程序发行的，承诺在其投资特点有：小。的收益是比较稳定的。③流动性。在发行的债券中有相当部分是可流通债券，它们可随时到金融市场上流通变现。金融资产是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估所有权。金融资产的评估特点包含以下两层含义：从这个意义上讲，金融资产投资的评估实际上是对投资资本的评估。估除了参照股市行情外，主要是对被投资者的获利能力的评估。普通股价值评估通常按其股息收益趋势分为固定红利模型、红利增长模型、分段式模型、随机模型四种方法。评估值=预期下一年的红利额÷折现率或资本化率。的红利额/(折现率－股利增比率)。分段式模型是先按照评估目的把股票收益期分为两段，一段是能够被客观地几何随机模型引入了股利增长的随机概念。该模型假定预期股利为：R = R（1+g） 概率为 p t=1，2，……t+1 tR 概率为1pt则股票价格为：P=R（1+pg）/（r-pg）0递延资产又称递延费用，是企业会计核算中的一个科目。该科目核算及摊销期限在一年以上的费用。对其预期经济效益的评估。其次，评估递延资产，界定其评估范围非常重要。在具体评估递延资产时要递延资产评估的货币时间价值因素根据受益时间长短而定。一般情况下，一年内的不予考虑，超过一年时间的要根据具体内容、市场行情的变化趋势处理。5、（1）优先股的评估值=200×500×12%[1/（1+10%）+1/（1+10%）2+1/（1+10%）3]+200×500/（1+10%）3=162944（元）（2）1）10%×(1－2%)=9.8%9.8%×(1－2%)=9.6%新产品投产以前两年内股票收益现值为:收益现值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)2= 8.52+7.26=15.78(万元)新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和：股票收益现值之和=100×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44（万元）新产品投产后第三年起该股票收益现值为：由于从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×25%=5%所以从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值=100×1×15%×/（15%－5（1+15%）4 =85.76（万元）5）该股票评估值=15.78+18.44+85.76=119.98(万元)第七章流动资产评估一、练习题1（1）流动资产 （2）实物类流动资产 （3）债权类流动资产 （4）货币流动资产2、单项选择题评估流动资产时有时会考虑其( )a.经济性