某房地产价格报告课件

谨呈：江苏国信地产

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11.20[2010]-GW-48徐州“国信上城”价格报告谨呈：江苏国信地产版权声明：2010.11.20[2010项目位于徐州市新城区，隶属淮海经济区核心位置，未来政府规划存在重大利好国信·上城双核心之一：徐州正在朝着“双核心”的城市架构方向发展。新城区定位于政务中心和高档住宅区，老城区定位于淮海经济区商业中心。城市向南、向东：实施“东进、南扩”，疏解老城，优化功能；城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。报告前言1-关于项目2项目位于徐州市新城区，隶属淮海经济区核心位置，未来政府规划存项目为总建65余万平米的规模大盘，首期开发7#-3地块，产品以叠加别墅和花园洋房为主。总建筑面积：45万m2住宅总建筑面积：65万m2容积率：1.2绿地率：38.1%

总居住户数建筑密度车位配比国信·上城是国信地产在徐州继龙湖世家项目之后的又一全新力作，产品强力升级，致力于引领徐州中高端产品市场。

7-3（总建14.3万）叠加：5.2万洋房：3.6万公寓：5.6万一期开发7-3地块，1#-44#楼，建筑面积约14.3万方。其中洋房15栋、叠加24栋、5栋高层。首批推出1-22#，3项目为总建65余万平米的规模大盘，首期开发7#-3地块，产品营销节点产品升级，形象高端入市较晚，展示有限推广不足，节奏加快年底推盘，回现压力工装到位，沙盘到位网络释放讯息，邀请客户上门参观徐州秋季住博会首次亮相，成功拔高调性，积累800余组客户；同时体验中心装修完毕算价升级开盘前，多次摸排客户，检验诚意度并测试价格。盛大开盘，首批入市选房方式待定10月1日10月25日11月5-7日12月中旬业务员到位，正式接待客户销售物料并未到位，接待处也未装修，只是业务员到位，做简单的介绍、登记11月下旬12月上旬4营销节点产品升级，形象高端工装到位，沙盘到位徐州秋季住博会算开盘目标沟通开发商目标品牌目标：在国信双城中承担着树立标杆、打造国信高端品牌的使命和任务，为国信在徐州下一步的发展奠定好稳固的基础；速度目标：完成集团的销售目标，实现2010年不低于3.2亿元的总销额。

报告前言2-关于目标稳妥销售3.75万方的基础之上，最大化物业价值5开盘目标沟通开发商目标报告前言2稳妥销售3.75万方的基础之报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划市场分析产品分析客户分析6报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表2010年宏观政策出台密集，以“4.15与9.29”两个重要节点，为史上最严调控宏观大势？72010年宏观政策出台密集，以“4.15与9.29”两个重要限购令——限购政策对于高端投资需求进行直接限制和打压，高端客户进入观望背景：2010.9.29国家有关部委出台对房价过高、上涨过快的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数表现：自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则，主要集中限购、限贷上，而且还有其它城市将陆续会出台相关细则宏观大势广州调控细则5条厦门调控细则5条深圳调控细则2条上海调控细则12条杭州调控细则22条南京调控细则5条温州、宁波调控细则北京调控细则5条天津限购令海口、三亚限购令大连限购令8限购令——限购政策对于高端投资需求进行直接限制和打压，高端客宏观大势限贷令——二套房政策认房又认贷，将对改善性需求进入门槛提高，增加改善购房者的实际购买压力和心理负担认房认贷＋对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在要买房的城市房屋登记系统(也包括预售合同的登记备案系统)当中，其家庭已登记有一套及以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房借款人已经利用过贷款购买过一套及以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房；9宏观大势限贷令——二套房政策认房又认贷，将对改善性需求进入门加息影响——随着通胀压力和人民币外部升值压力愈加明显，中国即将进入加息周期对抗内外压力，对于刚需客户同样打击宏观大势10加息影响——随着通胀压力和人民币外部升值压力愈加明显，中国即政策影响1——在前期调控措施与加息的叠加效应下，购房者的购房成本明显增加宏观大势限购限贷加息、加税全国“一刀切”：

•首套：首付3成以上；

•2套：首付5成以上；

•3套：停止贷款•商业贷款、公积金贷款月供增加；从10月1日起，对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房，减按1%征收契税。其余不予优惠自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则，主要集中限购11政策影响1——在前期调控措施与加息的叠加效应下，购房者的购房政策影响1——首限购、限贷、加息等综合影响，市场各部分购买群体均受到购买影响，市场需求受打压宏观大势受限贷影响首付增加、契税增加、月供增加受限购、限贷影响，部分高端投资客观望或者推迟购买决定12政策影响1——首限购、限贷、加息等综合影响，市场各部分购买群9.29政策后的表现——十大重点一线城市成交指数环比下降比较明显,二十大重点城市成交指数环比上涨宏观大势数据来源：中国房地产信息研究中心139.29政策后的表现——十大重点一线城市成交指数环比下降比较徐州政策——10月开始进一步规范商品房预售行为，并执行住宅契税新政，提高二套房契税

徐州市场徐州市政策表现一:徐州市政策表现二:14徐州政策——10月开始进一步规范商品房预售行为，并执行住宅契徐州市场——供求比创下新低0.36，有可能属于赶搭契税调整政策末班车的现象徐州市场历史上徐州05-08年一直处于供过于状态，存在较大的市场存量压力；09年在全国市场爆发情况下，徐州市场出现少有的供不应求；10年恢复供求平衡状态，市场需求旺盛；15徐州市场——供求比创下新低0.36，有可能属于赶搭契税调整政宏观市场：受到有史以来最严厉的政策调控，一线市场成交量萎缩明显；徐州市场：尚处于上升期，受政策干扰后的恢复能力强。但也不可避免的将存在转淡的风险。16宏观市场：受到有史以来最严厉的政策调控，一线市场成交量萎缩明首先着眼于整体区域市场，徐州市场住宅均价大致分为如下四级，本项目所在的新城区位于第二级别。项目分级一级（老城区繁华地段、云龙湖强势资源）龙商天骄翠湖御景风尚自由城晋合世家二级（新城区大龙湖资源、市政府规划利好）国信龙湖世家绿地商务城三级（铜山新区、城东工业园区）国基城邦加州玫瑰园四级（北区、开发节奏减缓）九里景秀*本项目目前处于二级区域位置区域市场6500及以上4500-55004500-5500新城区5200-58004500以下17首先着眼于整体区域市场，徐州市场住宅均价大致分为如下四级，本新城区7大开发商8大项目，产品类型与本案无正面冲突，但大多在10年底11年初集中推盘，客户分流竞争激烈。区域市场10.810.910.1010.116月起连续每月少推多开，10年底主推商住楼11月、12月连续推出小高层、高层，约300余套16.4万㎡，一期14栋高层小高层年后推出10.6一期第一批次7栋高层小高层11月售罄，后续仍有二批次推出，且有联排别墅项目2栋高层及联排、独栋（149-230㎡）12月推出

10月份二期开盘11月仍有4栋200余套小高层放量11年3月推出多层,叠加产品★10.710.1211.111.211.3世联介入徐州市场本案营销介入、销售筹备期本案蓄客开盘期国信上城，12月中下旬3.75万㎡洋房、别墅推盘在售待售绿地商务城中铁建未来城汉源国际华城中茵龙湖国际国信龙湖世家国信上城恒基雍景新城维维龙湖湾18新城区7大开发商8大项目，产品类型与本案无正面冲突，但大多在新城区近期开盘的各大项目产品以高层小高层为主，均价普遍在5300-5800元之间，价格提升存在天花板。区域市场区位楼盘名称产品类型最近一批开盘时间最近均价（元/㎡）最近去化速度（套/月）折扣折后价格新城区绿地商务城高层、小高层10.115700-5800130无5600中铁建未来城高层10.1153002002万抵4万5100汉源国际华城多层、小高层10.11530020097折4900国信龙湖世家高层10.115700-5800180一次性付款98折5760区域楼盘名称高层均价（元/㎡）花园洋房均价（元/㎡）联排别墅价格（元/㎡）洋房/高层系数比别墅/高层系数比新城区汉源国际华城5300——9000——1.70铜山新区加州玫瑰园5300（周边）5780——1.09泉山区鑫苑景园73009500——1.30——区域内同类产品较少，放眼徐州市场，对比其它项目别墅/高层系数比，以期对本项目定价有所参考19新城区近期开盘的各大项目产品以高层小高层为主，均价普遍在53区域竞争市场：年底区域市场整体竞争加剧，本项目需要加快推盘节奏，尽量按时进入市场。洋房产品、叠加别墅均属区域稀缺产品，但涉及到客户分流，定价需参考高层项目的单价总价及其它项目的相关系数比。20区域竞争市场：20报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划市场分析产品分析客户分析21报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表本项目首批主力两房面临相对激烈的竞争，主力大三房竞争主要来自美林、晋合

一房二房小三房大三房四房五房复式总航天双城面积段-92128142-144165-167-183-239

套数-1102613654-16342融科天城2组团面积段-82-92101-125131---

套数-6312333---219万科金色家园1期面积段71-7883-93-131-135---

套数26217-60---303武汉天地面积段-102-113139.15-239.54---套数-

-----美林公馆面积段61-6486-91101-128132-159----套数1568133130---346鑫城国际面积段

92-97111-125

--149（复式）-套数-60

---

东立国际面积段-86-88-124-128---

套数-72-72---144黄埔东宫面积段50-64104-120105-166----

套数80168168----416顶绣晶城面积段-90-93112-115135---

套数-30025050---600晋合世家面积段-93-147、160176-212237-

套数-56-11216856-392

目前销售率融科天城2组团80%万科金色家园一期23%武汉天地1组团100%美林公馆40%鑫城国际一期2组团40%东立国际50%黄埔东宫0顶绣晶城80%晋合世家50%目前在售楼盘销售率盘点参考：22本项目首批主力两房面临相对激烈的竞争，主力大三房竞争主要来自一期三栋楼产品类似，板式结构，一梯三户128142144167N1098929223一期三栋楼产品类似，板式结构，一梯三户12814214416两房——优势不明显。方正、卧室全南向设计，但客厅仅1.4米采光，且过90平米万科金色家园89平米两房万科金色90余平创新两房首层二层鑫城国际89平米两房←优：赠送双层大露台劣：暗卫、暗厨，客厅靠露台采光。←优：双阳台劣：不方正，暗卫，干湿不分区←优：创新、南北通透，大阳台、双卫劣：暗卫、厨房通过阳台采光92平米24两房——优势不明显。方正、卧室全南向设计，但客厅仅1.4米采大三房——优势明显。户型方正，南北通透；主卧套房并有步入式更衣间，次卧带更衣间晋合世家147平米大三房↑优：南北通透，厨房较大，主卧套房劣：干湿不分区，次卧太小，142-144平米25大三房——优势明显。户型方正，南北通透；主卧套房并有步入式更产品分析：本项目主力两房优势不明显；主力大三房产品优势明显，存在一定的竞争力。26产品分析：26产品细分。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵明星产品包装，旗帜！四房+小三80套——具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。高端客户关注、可实现高市场价值。现金牛产品利润主力二房+大三246套成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：婴儿产品培育、转化楼王复式16套——需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。目前客户需求较低、热卖带动、展示到位后可实现较高市场价值。27产品细分。高市场高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划市场分析产品分析客户分析28报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表客户积累情况通过两次活动，截至11月9已经积累办卡客户1300余批。10月1-3日香格里拉活动，梳理老客户办卡555批。10月20-23日售楼处开放活动，梳理新老客户办卡870批。29客户积累情况通过两次活动，截至11月9已经积累办卡客户130客户以武汉本地人为主，主要分布在周边区域、汉口中心区域及徐东片区，其中汉口中心区域价格承受力较强客户占31%目前积累的新客户与之前的客户在来源区域上不存在明显的变化，仍以武汉本地客户为主，占约96%的比例；外地客户主要集中在湖北省内其他地区、深圳、港澳台。武汉客户中，汉口客户79%，武昌客户占10%，汉阳客户占3%，周边区域2%。汉口客户中，二七片区的客户占到40%以上；其次为江汉区和江岸区各占15%左右；另外武昌区域的徐东片区的客户也占相对较高的比例，约7%。31%的客户有较强的支付能力30客户以武汉本地人为主，主要分布在周边区域、汉口中心区域及徐东以自住为主的首次换房客为主，投资客户比例较少目前拥有房产数量：本次置业目的：31以自住为主的首次换房客为主，投资客户比例较少目前拥有房产数量客户明显得表现为需求小面积产品，大面积需求量不足，尤以大三房主力户型需求户型：10号二房小三大三四房复式

92m2128142-144165-167183-239供应量110261365416需求量806325117391332客户明显得表现为需求小面积产品，大面积需求量不足，尤以大三房客户关注敏感点主要在区域发展潜力、目前周边配套状况、项目自身素质及开发商品牌四大方面区域潜力周边配套状况自身素质开发商品牌﹥﹥﹥33客户关注敏感点主要在区域发展潜力、目前周边配套状况、项目自身分析小结武汉市场：武汉整体市场尚处于上升期，受政策干扰后的恢复能力强。但也不可避免的将存在转淡的风险。竞争市场：跳出二级项目的价格区间将存在风险。明年上半年区域市场整体竞争加剧，需要加快推盘节奏。产品分析：本项目主力两房优势不明显；主力大三房产品优势明显，存在一定的竞争力。客户市场：自住客户为主，但客户需求明显偏小。34分析小结武汉市场：武汉整体市场尚处于上升期，受政策干扰后的恢报告目录1234报告的前提价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划35报告目录1234报告的前提价格策略指导核心均价的推导价格表制价格策略树立价格标杆：通过明星产品叠加别墅和花园洋房的价格标杆作用，树立项目新城区的标杆形象；预留价格上涨空间：为后续价格拉升提供可能，并为可能带来的市场转向预留项目操作空间；整体价格策略：平开高走的定价策略；36价格策略树立价格标杆：通过明星产品叠加别墅和花园洋房的价格标平开高走的策略之下利用价格杠杆实现目标内部价格关系处理洋房2、3楼，叠加上叠价格杠杆针对产品的大类别、具体产品比较分别发挥作用：正向标杆：稀缺洋房1楼及叠下别墅为价格标杆，总体平开但需要建立高价标杆，为顺利实现开盘目标之后的提价实现引导基础。明星标杆，立挺高价现金牛产品，走量洋房1楼、叠加下叠37平开高走的策略之下利用价格杠杆实现目标内部价格关系处理洋房2报告目录1234报告的前提价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划定价方法核心均价的比准及确定38报告目录1234报告的前提价格策略指导核心均价的推导价格表制定价思路推导1、市场比较法确定小高层正常售价2、内部比较确定洋房价格3、市场比较法确定叠加售价3、经验比值确定叠加价格2、经验值确定洋房价格洋房价格推导叠加价格推导39定价思路推导1、市场比较法确定小高层正常售价2、内部比较确定1、小高层定价401、小高层定价40本项目国信龙湖世家绿地商务城中茵龙湖国际恒基雍景新城上海建工中铁龙域中央总建面62万方45万方200万方25万方50万方20万方63万方容积率1.21.51.922.161.261.252.08建筑类别洋房叠加、小高、高层7月：小高层高层下半年：双拼联排高层下半年：小高层预计十月份：多层叠加小高层下半年小高层多层别墅高层小高建筑风格现代现代现代简约欧式古典现代简约现代简约现代简约占地面积42万方50.7万方105万方16万方63.3万方16万方28.6万方工程阶段——二期已经打桩部分别墅已经封顶一期2011年底上房1A期高档住宅已全面动工09年6月打第一根工程桩定销房：多数高层已经封顶推售时间11月底推出洋房、叠加7月初推2期小高层高层6月30日三期开盘下半年推小高层推房日期未定下半年推出别墅小高层6月推出高层小高层均价（元）——预计550055005000————预计5000以上选择国信龙湖世家、绿地商务城、中茵龙湖国际作为重点竞品公寓产品41本项目国信绿地中茵恒基上海建工中铁总建面62万方45万方20公寓产品1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2）和项目距离的远近

2８项比准指标：片区优势：周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线/公交路线本体素质：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/园林效果/公共部分品质/售楼部、销售通道/建筑外观/样板房展示项目品牌：发展商和承建商品牌、前期推广形象物业管理：物业管理品牌/收费运用市场比较进行均价确定42公寓产品1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成产公寓产品原则：区位特征类同目标客户相似推售时机接近产品竞争国信龙湖世家40%比较项目绿地商务城国信龙湖世家中茵龙湖国际区位特征（30%）★★★★★★★★★★★目标客户相似(35%)★★★★★★★★★★★★推售时机(5%)★★★★★★★★★产品竞争(30%)★★★★★★★★★★★★一期均价推导：确定项目主要竞争对手为绿地商务城、中茵龙湖国际、国信龙湖世家中茵龙湖国际30%绿地商务城30%确定权重：43公寓产品原则：国信龙湖世家40%比较项目绿地商务城国信龙湖世公寓产品

竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

国信龙湖世家竞争楼盘3：

中茵龙湖国际本项目比准均价实收价格550055005000比价系数（具体见打分表）0.9581.0031.0555比准均价526955175278权重30%40%30%

比准值1581220715835371通过市场比较，得出公寓静态均价：

5370元/平方米44公寓产品竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

国信龙湖世家2、洋房定价452、洋房定价45洋房产品定价说明1、内部比较定价2、经验比值定价3、综合因素定价利用洋房与小高层产品进行产品对比分析，得出洋房产品的竞争力和参考价格按照洋房产品和公寓产品的经验值确定一个参考价格46洋房产品定价说明1、内部比较定价2、经验比值定价3、综合因素洋房产品

产品类型附加值舒适度综合评判小高层（以主力A3为例）小高层产品14.1%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房形态高于小高层洋房整体附加值比例43%高于小高层的14.1%近30%户型尺度上二者没有明显区别洋房一层洋房产品112%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房二层、三层洋房产品6%—9%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房四层洋房产品46%客厅开间4.5米，主卧开间3.9综合评估，洋房物业形态及附加值上的明显优势可比小高层高出20%左右：

内部比较定价47洋房产品产品类型附加值舒适度综合评判小高层小高层产品14.洋房产品洋房产品经验上比公寓产品价格高出15%—30%：

经验值定价

上市时间洋房公寓比值=叠加价格/公寓价格天悦华景在售530048001.1048洋房产品洋房产品经验上比公寓产品价格高出15%—30%：经洋房产品综合评估，本项目洋房静态价格取18%的价格增值：

5370×1.18=6336元/平方米综合定价内部比较定价洋房物业形态及附加值上的明显优势可比小高层高出20%左右1经验值定价洋房产品经验上比公寓产品价格高出15%—30%249洋房产品综合评估，本项目洋房静态价格取18%的价格增值：综3、叠加定价503、叠加定价50叠加产品1、市场比较定价2、经验比值定价3、综合因素定价利用绿地商务城、世茂东都叠加别墅进行市场打分按照叠加别墅和公寓产品的经验值确定一个参考价格定价说明楼盘叠加别墅均价绿地商务城（二手）7000左右世茂东都（二手）7500-900051叠加产品1、市场比较定价2、经验比值定价3、综合因素定价利用叠加产品

竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

世茂东都本项目比准均价实收价格70008250比价系数（具体见打分表）1.02950.921比准均价72077598权重60%40%

比准值432430397363通过市场比较，得出叠加静态均价：

7363元/平方米市场比较定价52叠加产品竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

世茂东都本项叠加产品

上市时间叠加别墅普通公寓比值=叠加价格/公寓价格世茂东都08-11（一期）5500-62008250380062001.541.33绿地商务城08-09（一期）目前二手价格49807000397053001.251.32按照经验值叠加别墅与公寓价格在1.4-1.6倍之间，参考上表1.25-1.54范围，本项目取1.35：

5370×1.35＝7250元/平方米经验值定价53叠加产品上市时间叠加别墅普通公寓比值=叠加价格/公寓价格世叠加产品综合评估，本项目叠加别墅静态价格：

7250元/平方米综合定价市场比较法定价7363元/平方米1经验值定价7250元/平方米254叠加产品综合评估，本项目叠加别墅静态价格：综合定价市场比较报告目录1234报告的前提价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划价格表制作方法影响价格的因素和权重平面调差竖向调差特殊单位调整价格表试算价格表验证

55报告目录1234报告的前提价格策略指导核心均价的推导价格表制价格表制作方法

精确致导——

精确制定影响价格的因素和权重，户户爬楼打分；高成低就——

稀缺单位价格一步到位，确保价值最大化；主力走量户型合理价格确保销售速度；价格合成——

结合房号推售安排及销售目标将分批推售的房号进行价格调整，利用价格杠杆实现销控。56价格表制作方法

精确致导——56分户价格表形成工具P=基准价+平面调差+竖向调差+特殊调差57分户价格表形成工具P=基准价+平面调差+竖向调差+平面调差：影响价格的因素和权重景观35%朝向5%面积/户型30%采光5%通风10%噪音15%权重设置的基本原则是客户购买时的关注度及产品本身差异度。由销售代表、销售经理、策划打分共13人打分修正得到。58平面调差：影响价格的因素和权重景观35%朝向5%面积/户型3平面调差：原始平面调差布局1098534126792平两房128平三房144平三房165平四房85796159711951740883779132507011558109117402156137712991714142913771403675174021561377129916361169103996159759平面调差：原始平面调差布局1098534126792平两房1平面调差：平面调差最后形成由于在目前市场之下，客户需求转向小面积，根据算价之后最后一轮客户需求情况进行修正调差。修正方向：90平米继续提高单价128平米三房破格提高单价继续拉平大三房价格60平面调差：平面调差最后形成由于在目前市场之下，客户需求转向小竖向调差

10#9#8#6F越过商业32F竖向调差原则：小层差原则，确保高、中、低楼层消化均衡；对景观或视野变化较大的个别层实现大层差，形成对比，引导消化。因武汉市场高层项目取得预售的工程条件为1/2层高，所以竖向调差根据市场经验估算：区域市场高层产品调差一般在20~40元/平米。区域市场一般越过15层会有价格差异。25F景观变化不明显10401022-25F景观变化不明显104010402015F过渡区景观园区景观部分江景15F过渡区景观15F过渡区景观30F30F22-25F景观变化不明显202061竖向调差

10#9#8#6F越过商业32F竖向调差原则：综合折扣率武汉市场一般开盘折扣优惠为：98、99折，本项目建议参考市场设置取99折优惠。并同时保证前期入会客户享受相应的积分优惠。具体折扣等待11月18日活动举办，客户最后积分之后进行统计核算。62综合折扣率武汉市场一般开盘折扣优惠为：98、99折，本项目建待所有营销环节完整经历后，会对价格最终修正。均价的最终确定，有赖于与客户博弈环节。本项目价格的最终确定需要再经历最重要的三个营销环节：客户需求适当引导客户看房（清水房即可）算价客户诚意升级预销控63待所有营销环节完整经历后，会对价格最终修正。均价的最终确定，Theend，Thanks！64Theend，Thanks！64Action1：立体式营销手段超常规手段，实现短期内快速储客！4月24日-5月20日，现场排卡仅43张，如何完成30套开盘目标？——储客加速！加速！再加速！！集中轰炸1有效牵引2做足现场365Action1：立体式营销手段超常规手段，实现短期内快速储客路演+派单大小户外拦截高频度、大量数据库短信投放网络覆盖暖场活动报纸加速储客“集中轰炸”秘笈1：集中轰炸短信——最具性价比的媒体形式！储客期间累计短信发送约200万条,累计有效进线499组，占整体进线87%，上门178组，占整体成交18套户外——聚焦拦截主干路段+核心竞品周边拦截，聚焦城市主流客群，更好实现项目间借力路演、派单——一对一攻破甄选与项目匹配度最高的万科老社区（新城、水晶城、霞光道5号、金色家园），路演、派单，配合上门拜访报纸——营造视觉冲击主流媒体投放，面向大众客群，扩大项目影响力活动——迅速聚会人气每周1-2场暖场活动，日到访40-50组网络——扩大辐射面硬广投放、论坛灌水、软文时时更新，多途径传递项目声音66路演+派单大小户外拦截高频度、大量数据库短信投放网络覆盖暖场超常规营销操作要点1、推广诉求点统一，把握客户敏感点2、高频度暖场活动，嫁接大量资源客户3、高端数据资源导入，持续高端客户经营好别墅在万科——南区首开、万科城市别墅、350万起、实景示范区呈现与招行、中行、网络、万奇思红酒、华耐美家强强联合5.1-5.3朗润嘉年华及奔驰车展5.15朗润园5月业主生日会5.22朗润名流会之红酒品鉴会5.29朗润名流会之初夏体验5.30居室风水探源通过合作方、世联平台等途径，导入数据资源：天津高端项目近期来电天津汽车保险名录部分高端社区业主名录等67超常规营销操作要点1、推广诉求点统一，把握客户敏感点好别墅谨呈：江苏国信地产

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11.20[2010]-GW-48徐州“国信上城”价格报告谨呈：江苏国信地产版权声明：2010.11.20[2010项目位于徐州市新城区，隶属淮海经济区核心位置，未来政府规划存在重大利好国信·上城双核心之一：徐州正在朝着“双核心”的城市架构方向发展。新城区定位于政务中心和高档住宅区，老城区定位于淮海经济区商业中心。城市向南、向东：实施“东进、南扩”，疏解老城，优化功能；城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。报告前言1-关于项目69项目位于徐州市新城区，隶属淮海经济区核心位置，未来政府规划存项目为总建65余万平米的规模大盘，首期开发7#-3地块，产品以叠加别墅和花园洋房为主。总建筑面积：45万m2住宅总建筑面积：65万m2容积率：1.2绿地率：38.1%

总居住户数建筑密度车位配比国信·上城是国信地产在徐州继龙湖世家项目之后的又一全新力作，产品强力升级，致力于引领徐州中高端产品市场。

7-3（总建14.3万）叠加：5.2万洋房：3.6万公寓：5.6万一期开发7-3地块，1#-44#楼，建筑面积约14.3万方。其中洋房15栋、叠加24栋、5栋高层。首批推出1-22#，70项目为总建65余万平米的规模大盘，首期开发7#-3地块，产品营销节点产品升级，形象高端入市较晚，展示有限推广不足，节奏加快年底推盘，回现压力工装到位，沙盘到位网络释放讯息，邀请客户上门参观徐州秋季住博会首次亮相，成功拔高调性，积累800余组客户；同时体验中心装修完毕算价升级开盘前，多次摸排客户，检验诚意度并测试价格。盛大开盘，首批入市选房方式待定10月1日10月25日11月5-7日12月中旬业务员到位，正式接待客户销售物料并未到位，接待处也未装修，只是业务员到位，做简单的介绍、登记11月下旬12月上旬71营销节点产品升级，形象高端工装到位，沙盘到位徐州秋季住博会算开盘目标沟通开发商目标品牌目标：在国信双城中承担着树立标杆、打造国信高端品牌的使命和任务，为国信在徐州下一步的发展奠定好稳固的基础；速度目标：完成集团的销售目标，实现2010年不低于3.2亿元的总销额。

报告前言2-关于目标稳妥销售3.75万方的基础之上，最大化物业价值72开盘目标沟通开发商目标报告前言2稳妥销售3.75万方的基础之报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划市场分析产品分析客户分析73报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表2010年宏观政策出台密集，以“4.15与9.29”两个重要节点，为史上最严调控宏观大势？742010年宏观政策出台密集，以“4.15与9.29”两个重要限购令——限购政策对于高端投资需求进行直接限制和打压，高端客户进入观望背景：2010.9.29国家有关部委出台对房价过高、上涨过快的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数表现：自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则，主要集中限购、限贷上，而且还有其它城市将陆续会出台相关细则宏观大势广州调控细则5条厦门调控细则5条深圳调控细则2条上海调控细则12条杭州调控细则22条南京调控细则5条温州、宁波调控细则北京调控细则5条天津限购令海口、三亚限购令大连限购令75限购令——限购政策对于高端投资需求进行直接限制和打压，高端客宏观大势限贷令——二套房政策认房又认贷，将对改善性需求进入门槛提高，增加改善购房者的实际购买压力和心理负担认房认贷＋对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在要买房的城市房屋登记系统(也包括预售合同的登记备案系统)当中，其家庭已登记有一套及以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房借款人已经利用过贷款购买过一套及以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房；76宏观大势限贷令——二套房政策认房又认贷，将对改善性需求进入门加息影响——随着通胀压力和人民币外部升值压力愈加明显，中国即将进入加息周期对抗内外压力，对于刚需客户同样打击宏观大势77加息影响——随着通胀压力和人民币外部升值压力愈加明显，中国即政策影响1——在前期调控措施与加息的叠加效应下，购房者的购房成本明显增加宏观大势限购限贷加息、加税全国“一刀切”：

•首套：首付3成以上；

•2套：首付5成以上；

•3套：停止贷款•商业贷款、公积金贷款月供增加；从10月1日起，对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房，减按1%征收契税。其余不予优惠自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则，主要集中限购78政策影响1——在前期调控措施与加息的叠加效应下，购房者的购房政策影响1——首限购、限贷、加息等综合影响，市场各部分购买群体均受到购买影响，市场需求受打压宏观大势受限贷影响首付增加、契税增加、月供增加受限购、限贷影响，部分高端投资客观望或者推迟购买决定79政策影响1——首限购、限贷、加息等综合影响，市场各部分购买群9.29政策后的表现——十大重点一线城市成交指数环比下降比较明显,二十大重点城市成交指数环比上涨宏观大势数据来源：中国房地产信息研究中心809.29政策后的表现——十大重点一线城市成交指数环比下降比较徐州政策——10月开始进一步规范商品房预售行为，并执行住宅契税新政，提高二套房契税

徐州市场徐州市政策表现一:徐州市政策表现二:81徐州政策——10月开始进一步规范商品房预售行为，并执行住宅契徐州市场——供求比创下新低0.36，有可能属于赶搭契税调整政策末班车的现象徐州市场历史上徐州05-08年一直处于供过于状态，存在较大的市场存量压力；09年在全国市场爆发情况下，徐州市场出现少有的供不应求；10年恢复供求平衡状态，市场需求旺盛；82徐州市场——供求比创下新低0.36，有可能属于赶搭契税调整政宏观市场：受到有史以来最严厉的政策调控，一线市场成交量萎缩明显；徐州市场：尚处于上升期，受政策干扰后的恢复能力强。但也不可避免的将存在转淡的风险。83宏观市场：受到有史以来最严厉的政策调控，一线市场成交量萎缩明首先着眼于整体区域市场，徐州市场住宅均价大致分为如下四级，本项目所在的新城区位于第二级别。项目分级一级（老城区繁华地段、云龙湖强势资源）龙商天骄翠湖御景风尚自由城晋合世家二级（新城区大龙湖资源、市政府规划利好）国信龙湖世家绿地商务城三级（铜山新区、城东工业园区）国基城邦加州玫瑰园四级（北区、开发节奏减缓）九里景秀*本项目目前处于二级区域位置区域市场6500及以上4500-55004500-5500新城区5200-58004500以下84首先着眼于整体区域市场，徐州市场住宅均价大致分为如下四级，本新城区7大开发商8大项目，产品类型与本案无正面冲突，但大多在10年底11年初集中推盘，客户分流竞争激烈。区域市场10.810.910.1010.116月起连续每月少推多开，10年底主推商住楼11月、12月连续推出小高层、高层，约300余套16.4万㎡，一期14栋高层小高层年后推出10.6一期第一批次7栋高层小高层11月售罄，后续仍有二批次推出，且有联排别墅项目2栋高层及联排、独栋（149-230㎡）12月推出

10月份二期开盘11月仍有4栋200余套小高层放量11年3月推出多层,叠加产品★10.710.1211.111.211.3世联介入徐州市场本案营销介入、销售筹备期本案蓄客开盘期国信上城，12月中下旬3.75万㎡洋房、别墅推盘在售待售绿地商务城中铁建未来城汉源国际华城中茵龙湖国际国信龙湖世家国信上城恒基雍景新城维维龙湖湾85新城区7大开发商8大项目，产品类型与本案无正面冲突，但大多在新城区近期开盘的各大项目产品以高层小高层为主，均价普遍在5300-5800元之间，价格提升存在天花板。区域市场区位楼盘名称产品类型最近一批开盘时间最近均价（元/㎡）最近去化速度（套/月）折扣折后价格新城区绿地商务城高层、小高层10.115700-5800130无5600中铁建未来城高层10.1153002002万抵4万5100汉源国际华城多层、小高层10.11530020097折4900国信龙湖世家高层10.115700-5800180一次性付款98折5760区域楼盘名称高层均价（元/㎡）花园洋房均价（元/㎡）联排别墅价格（元/㎡）洋房/高层系数比别墅/高层系数比新城区汉源国际华城5300——9000——1.70铜山新区加州玫瑰园5300（周边）5780——1.09泉山区鑫苑景园73009500——1.30——区域内同类产品较少，放眼徐州市场，对比其它项目别墅/高层系数比，以期对本项目定价有所参考86新城区近期开盘的各大项目产品以高层小高层为主，均价普遍在53区域竞争市场：年底区域市场整体竞争加剧，本项目需要加快推盘节奏，尽量按时进入市场。洋房产品、叠加别墅均属区域稀缺产品，但涉及到客户分流，定价需参考高层项目的单价总价及其它项目的相关系数比。87区域竞争市场：20报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划市场分析产品分析客户分析88报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表本项目首批主力两房面临相对激烈的竞争，主力大三房竞争主要来自美林、晋合

一房二房小三房大三房四房五房复式总航天双城面积段-92128142-144165-167-183-239

套数-1102613654-16342融科天城2组团面积段-82-92101-125131---

套数-6312333---219万科金色家园1期面积段71-7883-93-131-135---

套数26217-60---303武汉天地面积段-102-113139.15-239.54---套数-

-----美林公馆面积段61-6486-91101-128132-159----套数1568133130---346鑫城国际面积段

92-97111-125

--149（复式）-套数-60

---

东立国际面积段-86-88-124-128---

套数-72-72---144黄埔东宫面积段50-64104-120105-166----

套数80168168----416顶绣晶城面积段-90-93112-115135---

套数-30025050---600晋合世家面积段-93-147、160176-212237-

套数-56-11216856-392

目前销售率融科天城2组团80%万科金色家园一期23%武汉天地1组团100%美林公馆40%鑫城国际一期2组团40%东立国际50%黄埔东宫0顶绣晶城80%晋合世家50%目前在售楼盘销售率盘点参考：89本项目首批主力两房面临相对激烈的竞争，主力大三房竞争主要来自一期三栋楼产品类似，板式结构，一梯三户128142144167N1098929290一期三栋楼产品类似，板式结构，一梯三户12814214416两房——优势不明显。方正、卧室全南向设计，但客厅仅1.4米采光，且过90平米万科金色家园89平米两房万科金色90余平创新两房首层二层鑫城国际89平米两房←优：赠送双层大露台劣：暗卫、暗厨，客厅靠露台采光。←优：双阳台劣：不方正，暗卫，干湿不分区←优：创新、南北通透，大阳台、双卫劣：暗卫、厨房通过阳台采光92平米91两房——优势不明显。方正、卧室全南向设计，但客厅仅1.4米采大三房——优势明显。户型方正，南北通透；主卧套房并有步入式更衣间，次卧带更衣间晋合世家147平米大三房↑优：南北通透，厨房较大，主卧套房劣：干湿不分区，次卧太小，142-144平米92大三房——优势明显。户型方正，南北通透；主卧套房并有步入式更产品分析：本项目主力两房优势不明显；主力大三房产品优势明显，存在一定的竞争力。93产品分析：26产品细分。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵明星产品包装，旗帜！四房+小三80套——具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。高端客户关注、可实现高市场价值。现金牛产品利润主力二房+大三246套成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：婴儿产品培育、转化楼王复式16套——需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。目前客户需求较低、热卖带动、展示到位后可实现较高市场价值。94产品细分。高市场高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划市场分析产品分析客户分析95报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表客户积累情况通过两次活动，截至11月9已经积累办卡客户1300余批。10月1-3日香格里拉活动，梳理老客户办卡555批。10月20-23日售楼处开放活动，梳理新老客户办卡870批。96客户积累情况通过两次活动，截至11月9已经积累办卡客户130客户以武汉本地人为主，主要分布在周边区域、汉口中心区域及徐东片区，其中汉口中心区域价格承受力较强客户占31%目前积累的新客户与之前的客户在来源区域上不存在明显的变化，仍以武汉本地客户为主，占约96%的比例；外地客户主要集中在湖北省内其他地区、深圳、港澳台。武汉客户中，汉口客户79%，武昌客户占10%，汉阳客户占3%，周边区域2%。汉口客户中，二七片区的客户占到40%以上；其次为江汉区和江岸区各占15%左右；另外武昌区域的徐东片区的客户也占相对较高的比例，约7%。31%的客户有较强的支付能力97客户以武汉本地人为主，主要分布在周边区域、汉口中心区域及徐东以自住为主的首次换房客为主，投资客户比例较少目前拥有房产数量：本次置业目的：98以自住为主的首次换房客为主，投资客户比例较少目前拥有房产数量客户明显得表现为需求小面积产品，大面积需求量不足，尤以大三房主力户型需求户型：10号二房小三大三四房复式

92m2128142-144165-167183-239供应量110261365416需求量806325117391399客户明显得表现为需求小面积产品，大面积需求量不足，尤以大三房客户关注敏感点主要在区域发展潜力、目前周边配套状况、项目自身素质及开发商品牌四大方面区域潜力周边配套状况自身素质开发商品牌﹥﹥﹥100客户关注敏感点主要在区域发展潜力、目前周边配套状况、项目自身分析小结武汉市场：武汉整体市场尚处于上升期，受政策干扰后的恢复能力强。但也不可避免的将存在转淡的风险。竞争市场：跳出二级项目的价格区间将存在风险。明年上半年区域市场整体竞争加剧，需要加快推盘节奏。产品分析：本项目主力两房优势不明显；主力大三房产品优势明显，存在一定的竞争力。客户市场：自住客户为主，但客户需求明显偏小。101分析小结武汉市场：武汉整体市场尚处于上升期，受政策干扰后的恢报告目录1234报告的前提价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划102报告目录1234报告的前提价格策略指导核心均价的推导价格表制价格策略树立价格标杆：通过明星产品叠加别墅和花园洋房的价格标杆作用，树立项目新城区的标杆形象；预留价格上涨空间：为后续价格拉升提供可能，并为可能带来的市场转向预留项目操作空间；整体价格策略：平开高走的定价策略；103价格策略树立价格标杆：通过明星产品叠加别墅和花园洋房的价格标平开高走的策略之下利用价格杠杆实现目标内部价格关系处理洋房2、3楼，叠加上叠价格杠杆针对产品的大类别、具体产品比较分别发挥作用：正向标杆：稀缺洋房1楼及叠下别墅为价格标杆，总体平开但需要建立高价标杆，为顺利实现开盘目标之后的提价实现引导基础。明星标杆，立挺高价现金牛产品，走量洋房1楼、叠加下叠104平开高走的策略之下利用价格杠杆实现目标内部价格关系处理洋房2报告目录1234报告的前提价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划定价方法核心均价的比准及确定105报告目录1234报告的前提价格策略指导核心均价的推导价格表制定价思路推导1、市场比较法确定小高层正常售价2、内部比较确定洋房价格3、市场比较法确定叠加售价3、经验比值确定叠加价格2、经验值确定洋房价格洋房价格推导叠加价格推导106定价思路推导1、市场比较法确定小高层正常售价2、内部比较确定1、小高层定价1071、小高层定价40本项目国信龙湖世家绿地商务城中茵龙湖国际恒基雍景新城上海建工中铁龙域中央总建面62万方45万方200万方25万方50万方20万方63万方容积率1.21.51.922.161.261.252.08建筑类别洋房叠加、小高、高层7月：小高层高层下半年：双拼联排高层下半年：小高层预计十月份：多层叠加小高层下半年小高层多层别墅高层小高建筑风格现代现代现代简约欧式古典现代简约现代简约现代简约占地面积42万方50.7万方105万方16万方63.3万方16万方28.6万方工程阶段——二期已经打桩部分别墅已经封顶一期2011年底上房1A期高档住宅已全面动工09年6月打第一根工程桩定销房：多数高层已经封顶推售时间11月底推出洋房、叠加7月初推2期小高层高层6月30日三期开盘下半年推小高层推房日期未定下半年推出别墅小高层6月推出高层小高层均价（元）——预计550055005000————预计5000以上选择国信龙湖世家、绿地商务城、中茵龙湖国际作为重点竞品公寓产品108本项目国信绿地中茵恒基上海建工中铁总建面62万方45万方20公寓产品1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2）和项目距离的远近

2８项比准指标：片区优势：周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线/公交路线本体素质：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/园林效果/公共部分品质/售楼部、销售通道/建筑外观/样板房展示项目品牌：发展商和承建商品牌、前期推广形象物业管理：物业管理品牌/收费运用市场比较进行均价确定109公寓产品1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成产公寓产品原则：区位特征类同目标客户相似推售时机接近产品竞争国信龙湖世家40%比较项目绿地商务城国信龙湖世家中茵龙湖国际区位特征（30%）★★★★★★★★★★★目标客户相似(35%)★★★★★★★★★★★★推售时机(5%)★★★★★★★★★产品竞争(30%)★★★★★★★★★★★★一期均价推导：确定项目主要竞争对手为绿地商务城、中茵龙湖国际、国信龙湖世家中茵龙湖国际30%绿地商务城30%确定权重：110公寓产品原则：国信龙湖世家40%比较项目绿地商务城国信龙湖世公寓产品

竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

国信龙湖世家竞争楼盘3：

中茵龙湖国际本项目比准均价实收价格550055005000比价系数（具体见打分表）0.9581.0031.0555比准均价526955175278权重30%40%30%

比准值1581220715835371通过市场比较，得出公寓静态均价：

5370元/平方米111公寓产品竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

国信龙湖世家2、洋房定价1122、洋房定价45洋房产品定价说明1、内部比较定价2、经验比值定价3、综合因素定价利用洋房与小高层产品进行产品对比分析，得出洋房产品的竞争力和参考价格按照洋房产品和公寓产品的经验值确定一个参考价格113洋房产品定价说明1、内部比较定价2、经验比值定价3、综合因素洋房产品

产品类型附加值舒适度综合评判小高层（以主力A3为例）小高层产品14.1%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房形态高于小高层洋房整体附加值比例43%高于小高层的14.1%近30%户型尺度上二者没有明显区别洋房一层洋房产品112%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房二层、三层洋房产品6%—9%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房四层洋房产品46%客厅开间4.5米，主卧开间3.9综合评估，洋房物业形态及附加值上的明显优势可比小高层高出20%左右：

内部比较定价114洋房产品产品类型附加值舒适度综合评判小高层小高层产品14.洋房产品洋房产品经验上比公寓产品价格高出15%—30%：

经验值定价

上市时间洋房公寓比值=叠加价格/公寓价格天悦华景在售530048001.10115洋房产品洋房产品经验上比公寓产品价格高出15%—30%：经洋房产品综合评估，本项目洋房静态价格取18%的价格增值：

5370×1.18=6336元/平方米综合定价内部比较定价洋房物业形态及附加值上的明显优势可比小高层高出20%左右1经验值定价洋房产品经验上比公寓产品价格高出15%—30%2116洋房产品综合评估，本项目洋房静态价格取18%的价格增值：综3、叠加定价1173、叠加定价50叠加产品1、市场比较定价2、经验比值定价3、综合因素定价利用绿地商务城、世茂东都叠加别墅进行市场打分按照叠加别墅和公寓产品的经验值确定一个参考价格定价说明楼盘叠加别墅均价绿地商务城（二手）7000左右世茂东都（二手）7500-9000118叠加产品1、市场比较定价2、经验比值定价3、综合因素定价利用叠加产品

竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

世茂东都本项目比准均价实收价格70008250比价系数（具体见打分表）1.02950.921比准均价72077598权重60%40%

比准值432430397363通过市场比较，得出叠加静态均价：

7363元/平方米市场比较定价119叠加产品竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

世茂东都本项叠加产品

上市时间叠加别墅普通公寓比值=叠加价格/公寓价格世茂东都08-11（一期）5500-62008250380062001.541.33绿地商务城08-09（一期）目前二手价格49807000397053001.251.32按