新形势下房地产投融资策略分析课件

新形势下房地产投融资策略分析

秦虹住房和城乡建设部政策研究中心主任新形势下房地产投融资策略分析

秦虹住房和城乡建设部政策研究目录一、新形势解读二、新形势下房地产投融资策略分析目录一、新形势解读二、新形势下房地产投融资策略分析一、新形势解读一、新形势解读（一）经济增速下滑经济增长和房地产市场的增长几乎同步以市场经济为主导的美国房地产市场政府管制相对严格的德国房地产市场中国的房地产市场（一）经济增速下滑经济增长和房地产市场的增长几乎同步以市场经观点：中国经济由过去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增长速度，根据这一增速的变化可以得出房地产的增速也会下移。观点：中国经济由过去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增长（二）城镇化持续，房地产市场分化趋势明显城镇化持续意味着农民进城还会每年以一个百分点左右的速度增加；同时，大量的中小城市人口在向大城市流动，导致目前中国房地产市场分化的格局。（二）城镇化持续，房地产市场分化趋势明显城镇化持续意味着农民（三）金融改革利率市场化整体利率水平上升银行贷款的利率上升1.利率市场化（三）金融改革利率市场化整体利率水平上升银行贷款的利率上升1用好增量管住货币，不再放新的刺激性政策。政府的资金或贷款政策更多用于政府支持行业，房地产业获得银行贷款难度加大。盘活存量资本市场会有更多的改革举措出台。2.用好增量，盘活存量用好增量管住货币，不再放新的刺激性政策。政府的资金或贷款政策二、新形势下房地产投融资策略分析二、新形势下房地产投融资策略分析（一）融资1.房地产企业应重视直接融资现在传统的房地产企业的资金来源60%、70%左右是来自于银行贷款，这种间接融资的格局。未来随着金融改革，盘活存量的改革前提下，利率市场化的政策环境下，房地产企业要考虑未来如何通过直接融资，来扩大融资的规模。（一）融资1.房地产企业应重视直接融资现在传统的房地产企业的公募市场的投资私募市场的融资银行贷款成熟房地产市场的资金来源我国房地产市场的资金来源银行贷款私募公募公募市场的投资私募市场的融资银行贷款成熟房地产市场的资金来源观点未来的发展，无论公募还是私募，占有比例都会持续提高；我们开发企业在未来融资的角度上需要重点关注的就是直接融资。随着劳动成本、土地成本、建材成本的上升，竞争的加剧，考验企业的核心竞争力的一个重要方面就是融资能力。观点未来的发展，无论公募还是私募，占有比例都会持续提高；我们2.直接融资面临的机会机构投资人举例：随着险资规模扩大，随着未来政策的宽松，为实现资金安全和保值的需求，险资一定会投资房地产企业。高净值人群在资产配置方面，一定会考虑房地产。而在现在政府对住宅抑制投机和投资需要限购、限贷这些政策，没有放松不改变的情况下，我认为下一步的新型的证券化的投资，它的直接投资，它的证券化投资的需求，都是非常强大的，那么这对房地产企业的直接融资呢，带来很好的投资人的这种机会，投资人机会。而在现在政府对住宅抑制投机和投资需要限购、限贷这些政策，没有放松不改变的情况下，我认为下一步的新型的证券化的投资，它的直接投资，它的证券化投资的需求，都是非常强大的，那么这对房地产企业的直接融资呢，带来很好的投资人的这种机会，投资人机会。2.直接融资面临的机会机构投资人举例：随着险资规模扩大，随着观点在政府抑制住房投机需求的政策没有放松的情况下，下一步的新型证券化投资、直接融资的需求较强，会对房地产企业的直接融资带来很好的投资人机会。观点在政府抑制住房投机需求的政策没有放松的情况下，下一步的新（二）投资1.投资面临的机会观点：把握结构性机会，实现多元化投资组合。过去：趋势性机会中国住房制度改革所释放的住房红利。中国过去10年两位数以上的高增长速度。中国过去10年大规模的、高质量的，年轻劳动力进城的城镇化。现在：结构性机会（二）投资1.投资面临的机会过去：趋势性机会中国住房制度改革2.投资要点关注高速交通网的建设；注意双升级所带来的优质商务地产和具有资源优势的旅游地产的创新发展；双升级指产业机构升级和服务结构的升级。老龄化趋势下的服务社区的开发。2.投资要点关注高速交通网的建设；注意双升级所带来的优质商务观点寻找符合发展趋势的结构性机会。实现多元化投资组合。规避单一化投资风险。观点寻找符合发展趋势的结构性机会。实现多元化投资组合。规避单（三）风险1.投资多元化区域和产品类型的投资的多元化，是防范风险的一个可选策略，只有多元化才能够规避风险。（三）风险1.投资多元化区域和产品类型的投资的多元化，是防范2.创新如何提高产品的丰富度，如何在经营模式上，以及未来的产品定位上，提出一些创新性的理念，是规避我们的产品走向顶峰所面临风险的重点。2.创新如何提高产品的丰富度，如何在经营模式上，以及未来的产3.微观层面投资风险的割礼

无论是从融资、投资，以及风险的角度来讲，未来的房地产市场的外部环境，对我们内在的要求，都和过去的10年有所不同，值得我们有所改变。至于改变，总体的要求是我们要把握好大势，做好未来发展的趋势判断；然后，审慎的做好我们的投资选择，采取谨慎的投资策略。3.微观层面投资风险的割礼无论是从融资、投资，以及风险的角度新形势下房地产投融资策略分析

秦虹住房和城乡建设部政策研究中心主任新形势下房地产投融资策略分析

秦虹住房和城乡建设部政策研究目录一、新形势解读二、新形势下房地产投融资策略分析目录一、新形势解读二、新形势下房地产投融资策略分析一、新形势解读一、新形势解读（一）经济增速下滑经济增长和房地产市场的增长几乎同步以市场经济为主导的美国房地产市场政府管制相对严格的德国房地产市场中国的房地产市场（一）经济增速下滑经济增长和房地产市场的增长几乎同步以市场经观点：中国经济由过去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增长速度，根据这一增速的变化可以得出房地产的增速也会下移。观点：中国经济由过去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增长（二）城镇化持续，房地产市场分化趋势明显城镇化持续意味着农民进城还会每年以一个百分点左右的速度增加；同时，大量的中小城市人口在向大城市流动，导致目前中国房地产市场分化的格局。（二）城镇化持续，房地产市场分化趋势明显城镇化持续意味着农民（三）金融改革利率市场化整体利率水平上升银行贷款的利率上升1.利率市场化（三）金融改革利率市场化整体利率水平上升银行贷款的利率上升1用好增量管住货币，不再放新的刺激性政策。政府的资金或贷款政策更多用于政府支持行业，房地产业获得银行贷款难度加大。盘活存量资本市场会有更多的改革举措出台。2.用好增量，盘活存量用好增量管住货币，不再放新的刺激性政策。政府的资金或贷款政策二、新形势下房地产投融资策略分析二、新形势下房地产投融资策略分析（一）融资1.房地产企业应重视直接融资现在传统的房地产企业的资金来源60%、70%左右是来自于银行贷款，这种间接融资的格局。未来随着金融改革，盘活存量的改革前提下，利率市场化的政策环境下，房地产企业要考虑未来如何通过直接融资，来扩大融资的规模。（一）融资1.房地产企业应重视直接融资现在传统的房地产企业的公募市场的投资私募市场的融资银行贷款成熟房地产市场的资金来源我国房地产市场的资金来源银行贷款私募公募公募市场的投资私募市场的融资银行贷款成熟房地产市场的资金来源观点未来的发展，无论公募还是私募，占有比例都会持续提高；我们开发企业在未来融资的角度上需要重点关注的就是直接融资。随着劳动成本、土地成本、建材成本的上升，竞争的加剧，考验企业的核心竞争力的一个重要方面就是融资能力。观点未来的发展，无论公募还是私募，占有比例都会持续提高；我们2.直接融资面临的机会机构投资人举例：随着险资规模扩大，随着未来政策的宽松，为实现资金安全和保值的需求，险资一定会投资房地产企业。高净值人群在资产配置方面，一定会考虑房地产。而在现在政府对住宅抑制投机和投资需要限购、限贷这些政策，没有放松不改变的情况下，我认为下一步的新型的证券化的投资，它的直接投资，它的证券化投资的需求，都是非常强大的，那么这对房地产企业的直接融资呢，带来很好的投资人的这种机会，投资人机会。而在现在政府对住宅抑制投机和投资需要限购、限贷这些政策，没有放松不改变的情况下，我认为下一步的新型的证券化的投资，它的直接投资，它的证券化投资的需求，都是非常强大的，那么这对房地产企业的直接融资呢，带来很好的投资人的这种机会，投资人机会。2.直接融资面临的机会机构投资人举例：随着险资规模扩大，随着观点在政府抑制住房投机需求的政策没有放松的情况下，下一步的新型证券化投资、直接融资的需求较强，会对房地产企业的直接融资带来很好的投资人机会。观点在政府抑制住房投机需求的政策没有放松的情况下，下一步的新（二）投资1.投资面临的机会观点：把握结构性机会，实现多元化投资组合。过去：趋势性机会中国住房制度改革所释放的住房红利。中国过去10年两位数以上的高增长速度。中国过去10年大规模的、高质量的，年轻劳动力进城的城镇化。现在：结构性机会（二）投资1.投资面临的机会过去：趋势性机会中国住房制度改革2.投资要点关注高速交通网的建设；注意双升级所带来的优质商务地产和具有资源优势的旅游地产的创新发展；双升级指产业机构升级和服务结构的升级。老龄化趋势下的服务社区的开发。2.投资要点关注高速交通网的建设；注意双升级所带来的优质商务观点寻找符合发展趋势的结构性机会。实现多元化投资组合。规避单一化投资风险。观点寻找符合发展趋势的结构性机会。实现多元化投资组合。规避单（三）风险1.投资多元化区域和产品类型的投资的多元化，是防范风险的一个可选策略，只有多元化才能够规避风险。（三）风险1.投资多元化区域和产品类型的投资的多元化，是防范2.创新如何提高产品的丰富度，如何在经营模式上，以及未来的产品定位上，提出一些创新性的理念，是规避