2022年中级会计师《会计实务》第四章重难点归纳

4章投资性房地产重点、难点讲解及典型例题一、投资性房地产的定义、特征和范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房工程内容1．已出租的建筑物特点：(1)以经营租赁方式出租；(2)企业对该建筑物拥有产(3)属于投资性房地产的工程2．已出租的土地使用权【2022年多项选择题】特点：(1)通过出让或转让方式取得；(2)以经营租赁方式出租。3．持有并准备增值后转让的土地使用权(不包括按照国家有关规定认定的闲置土地)【提示】已出租的投资性房地产租赁期届满．暂时空置但继续用干出租的，仍作为投资性房地产。【链接】母公司以经营租赁方式向子公司租出的房地产，确认为母公司的投资性房地产。但在编制合并财务报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。1．自用房地产(生产经营用)不属于投资性房地产的工程企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于间接为企业自身的生产经营效劳，具有自用的性质，不属于投资性房地产。2．作为存货的房地产(房地产开发公司开发的商品房)举例：房地产开发企业持有以备增值后出售的房屋、用于开发后出售的土地使用权。物或土地使用权4．持有并准备增值后转让的建筑物5．按照国家有关规定认定的闲置土地6．方案用于出租但尚未出租(或待出租)的土地使用权、建筑物或资本增用于赚取租金或资本增值的局部能单独计量和出售的，确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。需要根据具体出租且提供辅助效劳的建筑物提供效劳(如安保、日常维护等)在整个协议中为自用房地产(如自行经营的酒店客房)。情况判断的工程旅馆饭店假设将其拥有的旅馆饭店局部或全部出租，日出租的局部能够单独计量和出售的，出租的局部可以确认为投资性房地产。外购或自行建造房地产【2022年判断题】外购或建造活动完成(即到达预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值时，确认为投资性房地产；自用一段时间后改为出租或用于资本增值的，先确认为同定资产或无形资产等，自租赁期开始日或用于资本增值之日，再转为投资性房地产。【提示】投资性房地产的范围是学好这一章的前提，考生应予以关注。【题1·多项选择题以下各项，于资房产的〔 A．业有自经饭店B．企业以经营租赁方式租出的写字楼C．房地产开发企业正在开发的商品房D．非房地产开发企业持有拟增值后转让的土地使用权地产的定义。二、投资性房地产确实认、初始计量及后续支出项目内容确认应符合投资性房地产的定义，并同时满足以下条件：与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的本钱能够可靠地计量。初始计量以外购、自行建造等方式取得的投资性房地产。按照本钱进行汁量，其计量方法与“固定资产〞、“无形资产〞的计量方法根本相同。房地产只有在购入房地产(或自行建造开发完成)的同时开始对外出租或用于资本增值，才属于外购(或自行建造)的投资性房地产。本钱模式下，其入账价值记入“投资性房地产〞科目；公允价值模式下，其入账价值计入“投资性房地产—本钱〞科目。后续支出本化支出改扩建或装修时(完成后将来仍作为投资性房地产的)，仍作为投资性房地产核算，只不过要转入“投资性房地产—在建〞明细科目，并在该明细科目下归集改良或装修支出，完工后再转回到投资性房地产。注意比照，固定资产资本化后续支出通过“在建工程〞科目核算。再开发期间不计提折旧或摊销。用化支出计入当期损益(其他业务本钱)。2·202211100B．117元差费为0.3万元该资房产入账值〔 万A．100B．117D．100.5【答案】AD．100.5【答案】A【解析】支付的价款计入投资性房地产的本钱中，谈判费用和差旅费计入当期管理费用。【题满投资房产认件相关续发正确会计处是〔 〕。B．计入营业外支出C．计入其他业务B．计入营业外支出C．计入其他业务本钱D．计入资本公积【答案】C【解析】与投资性房地产有关的费用化后续支出．发生时计入当期损益，即其他业务本钱科目。三、投资性房地产的后续计量【提示】极少数情况下，采用公允价值模式计量的企业可以对首次取得的某项不能持续可靠取得公允价值的投资性房地产采用本钱模式计量直至处置，且假设无残值。(一)本钱模式计量与公允价值模式计量(一)本钱模式计量与公允价值模式计量计量模式核算原那么会计处理按固定资产(建筑物)或无形资产(土地使用权)的有关续计量；借；投资性房地产贷：银行存款等(月)计提折旧或摊销，记入“其他业务本钱〞科目；借：其他业务本钱贷：投资性房地产累计折旧(摊销)本钱模式计量借：银行存款等某些企业投资性房地产相关交易属于主营贷：其他业务收入业务的，通过“主营业务收入(或本钱)〞科目核算。减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备计量模式核算原那么会计处理以采用公允价值模式进行后续计量。公允价值模式计量明细科目。2．不计提折旧或摊销，也不计提减值准备。3．确认公允价值变动借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益(或做相反分录)处置时，“公允价值变动损益〞转入“其他业务本钱〞。4．确认租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入同时满足1．投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场；2．企业能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值做出合理的估计。的条件【提示】本钱计量模式和公允价值计量模式处理的区别，见下表：的条件工程本钱模式公允价值模式初始确认记入“投资性房地产〞折旧或摊销同“固定资产〞或“无形资产〞不计提折旧或摊销减值按减值准那么计提减值不计提减值公允价值变动不确认明细转换符合条件可转为公允价值模式不可转为本钱模式4·〔〕。A．企业只能采用本钱模式对投资性房地产进行后续计量靠取得，那么不得将其划分为投资性房地产更为公允价值模式，并作为会计政策变更处理为会计政策变更处理【答案】ABD(二)计量模式的变更原那么计量模式一经确定，不得随意变更变更方式公允价值模式→本钱模式不得变更本钱模式→公允价值模式作为会计政策变更处理，按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。【2022年单项选择题】价值)投资性房地产累计折旧(摊销)(已计提的折旧或摊销)投资性房地产减值准备(已计提的减值准备)贷：投资性房地产(账面余额)利润分配—未分配利润盈余公积〔A．投资性房地产的计量模式一经确定，不得变更【答案】C四、投资性房地产的转换和处置企业有确凿证据说明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。(一)转换日确实定四、投资性房地产的转换和处置企业有确凿证据说明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。(一)转换日确实定转换类型转换日投资性房地产开始自用房地产到达自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期作为存货或自用的房地产改为出租租赁期开始日自用土地使用权改用于资本增值自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期【提示】转换日【提示】转换日确实定可以与投资性房地产的范围结合起来理解。(二)转换的会计处理1．转换原那么2．具体处理(1)本钱模式下的转换：对应结转，不确认损益投资性房地产→自用房地产借：固定资产(无形资产)投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧(累计摊销)固定资产(无形资产)减值准备非投资性房地产→投资性房地产①自用房地产转换为投资性房地产②作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产：累计折旧(累计摊销)存货跌价准备固定资产：(无形资产)减值准备货：开发产品(存货账面余额)贷：固定资产(无形资产)投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备(2)公允价值模式下的转换：公允价值与账面价值差额的处理是关键投资性房地产→自用房地产形资产)(公允价值)贷：投资性房地产—本钱—公允价值变动(或借记)公允价值变动损益(或借记)①公允价值小于原账面价值②公允价值大于原账面价值【2022、2022年单项选择题】借：投资性房地产—本钱借：投资性房地产—本钱累计折旧(累计摊销)累计折旧(累计摊销)固定资产(无形资产)减值准备(存货跌价固定资产(无形资产)减值准备准备)(存货跌价准备)公允价值变动损益贷：固定资产(无形资产、开发产品)贷：固定资产(无形资产、开发产品)资本公积—其他资本公积的差额转入“其他业务本钱〞科目。地产，换其允值大账价的额影响报工程是〔 〕。A．资本公积B．营业外收入C．(三)投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，(三)投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。处理要点本钱模式下公允价值模式下①借：银行存款①借：银行存款入本钱投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：其他业务收入②借：其他业务本钱③将累计公允价值变动转出借：公允价值变动损益贷：其他业务本钱(或做相反分录)④将转换日计入资本公积的金额转出借：资本公积—其他资本公积贷：其他业务本钱20×8114003020×8123142020×91231的公价为410元年1月1日华出售建物售价410万元处时影响益金合是〔 万。A．0B．10C．20D．30【答案】A410410－10)－公10=0。后者那么要看所有相关损益类科目金额的变动。本章小结本章应重点掌握投资性房地产的范围、两种计量模式及其转换、