上海长宁区滨谷广场商业中心项目考察总结

上海长宁区滨谷广场商业中心项目考察总结第一页，共25页。一、项目核心借鉴点二、开发背景(1)地段区位(2)经济指标(3)商业环境三、三大策略

(1)商业定位

(2)商业规划与经营(3)建筑规划第二页，共25页。一、项目核心借鉴点1、掌握不同区域社区型商业的各种特点；2、了解掌握政府区域规划及发展要点；3、专业系统性的商业整体定位；4、符合实操的业态组合及品牌搭配；5、人性化的动线设计及合理的面积分割；6、开幕初期优惠的商务条件及政府的扶持政策；7、符合项目各阶段有效的企划活动。第三页，共25页。“大虹桥商务区”该区域战略正紧锣密鼓地筹备中,涉及长宁、闵行、嘉定及青浦四区，共86.3平方公里范围，其建成将带动上海中心城外围及西部区域的崛起。徐家汇商圈南京西路商圈淮海路商圈中山公园商圈3.4Km6.7Km8.2Km6.6Km9.0Km虹桥交通枢纽作为大虹桥商务区的核心交通枢纽，将成为上海链接长三角及全国的关键性功能节点。本项目位于上海中心城区西部，距虹桥交通枢纽及虹桥机场约20分钟车程，是大虹桥商务区链接市中心的重要节点。本案二、开发背景——地段与区位第四页，共25页。轨道交通二号线威宁路展上盖，零距离连接；距虹桥机场20分钟车程，具备临空门户优势；古北路桥、威宁路桥横跨苏州河，便利了长宁普陀两区的互动。距南京西路中心位置20分钟车程；距内环高架8分钟车程；距中环线3分钟车程。二、开发背景——地段与区位第五页，共25页。基本信息地址：上海市长宁区天山路/威宁路发展商/营运方：上海市长宁房地产经营有限公司，交通：地铁二号线威宁路展，公交71、72、74、114、158、808等项目体量一期：33475.05平米二期：约30000平米项目工程节点项目整体动工2009年年初项目一期交房2010年12月项目一期开业：2011年年初项目二期动工：2011年项目整体定位综合型生活广场（零售、餐饮、休闲、娱乐）二、开发背景——经济指标第六页，共25页。地铁人流动线地面人流动线地铁上盖的便利性，与轨道交通二号线2、4号口直通威宁路桥连接着普陀办公商务区的便利性四面住宅人流到达率便利性二、开发背景——经济指标第七页，共25页。1、项目广场设置宽约24的空间停车90泊2、威宁路沿线路边停车3、项目与天山星城间空地停车40泊4、交通银行门口35泊共计：约165辆以上停车位二期规划前方广场增加90泊二期地下车库230泊新增共计：320停车位二、开发背景——经济指标第八页，共25页。一、二期占地总面积25132m2一期总建筑面积33475.05m2一期建筑高度27.9m容积率2.32一期建筑密度41.4%技术指标二、开发背景——经济指标第九页，共25页。本项目位于天山路仙霞路商业圈内，西郊百联商圈辐射范围的边缘；基于本项目处于长宁区重点发展商业点的中重要位置；寻求差异化优势、形成项目独特商业定位是本项目的最大亮点。长宁区现有主要商圈：1、中山公园商圈集商务、购物、休闲、娱乐文化和居住等功能为一体的上海市级商业中心2、虹桥商圈集商业、餐饮、休闲、娱乐文化等多功能为一体的虹桥涉外贸易中心在建商业中心：1、曹家渡商圈体验型定位的社区型商业中心2、天山路商业街与虹桥涉外贸易中心服务功能匹配的休闲约了、购物中心3、定西路商业街休闲、小餐饮为主的商业街4、仙霞路商业街东段（古北路至延安西路）商务配套性高端商业街西段（芙蓉江路-威宁路）休闲娱乐街5、黄金称道与古北高档住宅相匹配的现代商业街二、开发背景——周边商业环境第十页，共25页。住宅酒店办公1、项目周边有大量中高端住宅项目，入住率高，居民有一定的消费水准2、本项目交通便捷、容易积聚仙霞路及延安西路沿线商务人群3、长宁区五星期以上酒店众多，酒店住客也将成为本项目的潜在消费群体天山路沿线住宅仁恒河滨花园天山河畔花园海逸公寓天山中华园天山星城绿康公寓天山新苑元丰天山花园魏宁花苑仙霞路沿线住宅新城花园星霞地仙霞大郡景博花园绿地公寓延安西路沿线住宅翡翠花园公寓东方金门花园东湖名苑天山路沿线办公楼长房国际新虹桥捷运大厦下下路沿线办公楼上海丽晶大厦嘉麒大厦虹桥上海城国贸中心世茂中心新虹桥大厦延安西路沿线办公楼仲盛金融中心龙峰大厦华融国际大厦中澳万众商务大厦延安西路沿线酒店上海千禧鸥大酒店虹桥宾馆银河宾馆太平洋喜来登扬子江虹桥别墅区檀宫西郊别墅明苑别墅柏仕晶舍文华别墅满庭芳万国别墅二、开发背景——周边商业环境第十一页，共25页。项目所在区域内，中高端住宅楼盘云集，其中不乏仁恒置业及凯德置业的地标性住宅。预计周边中高端社区人口为5万人左右，为本项目提供了具备较强购买力的消费者。序号名称体量（万/m2）套数1仁恒河滨花园3219462天山河畔花园2721713御庭酒店式公寓2.93784天山华庭8.810285海逸公寓115206天山颐景园1612417元丰天山花苑1211168天山大厦0.3079409宝地新品1.3310010天台家园12-11光华大厦1.428312天山星城20126013泰荣苑2.66-计147，37910083二、开发背景——周边商业环境第十二页，共25页。时尚化传统化高端三、三大策略——项目商业定位目的性消费随机性消费大众第十三页，共25页。三、三大策略——商业规划与经营第十四页，共25页。一层平面图住食行/娱育/乐衣三、三大策略——商业规划与经营第十五页，共25页。住食行/娱育/乐衣二层平面图三、三大策略——商业规划与经营第十六页，共25页。住食行/娱育/乐衣三层平面图三、三大策略——商业规划与经营第十七页，共25页。住食行/娱育/乐衣四层平面图三、三大策略——商业规划与经营第十八页，共25页。住食行/娱育/乐衣创意宝贝五层平面图三、三大策略——商业规划与经营第十九页，共25页。住食行/娱育/乐衣纯K派对六层平面图三、三大策略——商业规划与经营第二十页，共25页。1、充分的了解周边消费者的消费需求，引入生活配套、休闲娱乐也太；2、抓住区域内尚无类似项目的市场空白点，星城区域商业市场的独特亮点；业态比重三、三大策略——商业规划与经营第二十一页，共25页。注：以上根据使用面积计算。楼层租金报价（/天/平米）1F12.00（目前部分小面积转租达18元/平米）2F8.003F6.004F5.005F3.00物业管理费：3