商业综合体、购物中心工程部工作手册

-.z.安徽北城世纪金源购物中心工作手册工程部目录第一节：组织机构、人员职责1、工程部人员架构……………………4工程部经理岗位职责………………1-2页工程部副经理岗位职责……………3页工程师的岗位职责…………………4页工程部主管岗位职责………………5页工程部领班岗位职责………………6页上下压值班岗位职责………………7页空调运行工岗位职责………………8页锅炉工岗位职责……………………9页泵房管理人员工作职责……………10页水、电维修工岗位职责…………11-12页空调维修工岗位职责………………13页消防维修岗位职责…………………14页电梯组岗位职责……………………15页管钳工岗位职责……………………16页BA报修值班人员职责………………17页二次装修管理人员岗位职责………18页工程部质检人员岗位职责…………19页仓管岗位职责………………20页工程部宿舍值班人员职责…………21页二期值班员职责……………………22页第二节：规章制度、规定1、配电房管理制度……………………122、发电机房管理制度…………………133、水泵房管理制度……………………144、电梯机房管理制度…………………145、空调机房管理制度…………………146、风机房管理制度……………………157、工程部交接班制度…………………158、工程部外委维修制度………………169、供水管理规定………………………1610、电梯平安管理规定………………1711、电梯纵使保养规定………………1812、室内维修管理规定………………1913、工程部平安工作制度……………2114、设备编号规定……………………2215、设备分类代码……………………2316、值班室钥匙管理规定……………24第三节：工作规程1、设备管理控制规程…………………242、供配电设备〔设施〕维修保养规程………………263、供配电设备〔设施〕运行管理规程………………284、柴油发电机操作规程………………315、机电值班工作规程…………………316、机电人员平安操作规程……………327、机电维修工作规程…………………338、机电突发事故的应急措施…………349、临时用电管理规定…………………3510、电梯平安操作规程………………3611、电梯故障困人挽救程序…………3712、给、排水设备〔设施〕管理规定………………3813、给、排水设备〔设施〕检查保养规程…………3914、水泵定期保养规程………………4115、空调系统设备运行管理规程……………………4216、空调系统设备保养管理规程……………………4517、空调系统设备维修管理规程……………………4618、消防设备维修保养规程…………4719、火警火灾应急处理规程…………4820、电气线路防火平安标准…………49第四章：工作表格维修工作单………………………有偿效劳单…………………机油设备合帐…………………设备故障/事故报告单……………设备〔设施〕一览表……………工程部运行班〔上下压室〕交接班表………工程部运行班〔空调〕交接班表…………………工程部维修班交接班表……………低压配电运行记录表〔1〕……………低压配电运行记录表〔2〕…………高压配电运行记录表……………中央空调运行记录表……………高压设备倒闸操作票……………柴油发电机组巡检记录表………设备设施交接验收表……………对外委托维修申请表……………夜班总值巡检记事表……………二次装修管理流程图……………装修申请表……………装修验收表……………装修整改通知书……………装修承诺书/委托书……………临时动火申请表……………装修人员登记表……………装修期间加班申请表……………装修使用电梯申请表……………装修临时用水用电供给申请表………………施工物品〔工具〕放行登记表…………………个人工具领用登记表……………公用设备仪器、工具一览表………工具借用登记表……………第一节：组织机构、人员职责〔组织架构图〕工程部人员架构图〔共58人〕经理〔1人〕副经理〔1人〕运行主管〔1人〕维修主管〔1人〕空调主管〔1人〕弱电领班1人设备运行领班1人空调维修领班1人装饰领班1人维修领班1人空调运行领班1人消防维修3人弱电维修3人水电维修8人装饰维修5人电梯维护2人BA运行3人锅炉运行维修3人空调运行维修4人经理〔1人〕副经理〔1人〕运行主管〔1人〕维修主管〔1人〕空调主管〔1人〕弱电领班1人设备运行领班1人空调维修领班1人装饰领班1人维修领班1人空调运行领班1人消防维修3人弱电维修3人水电维修8人装饰维修5人电梯维护2人BA运行3人锅炉运行维修3人空调运行维修4人空调维修8人高压运行6人资料管理1人工程部职责范围：工程部负责整个购物中心及塔楼的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯、消防等设备系统的运行管理及设备维修保养，负责装修、设施的维修工作，对业主、租户提供维保效劳及装修工程的监视管理工作。工程部管辖范围如下：1、负责购物中心及塔楼电气系统、电梯、空调系统、给排水系统及采暖系统等运行管理、设备维护、保养及故障检修。

2、负责购物中心及塔楼设备管理、安管监控设备、通讯网、公共播送设备、消防监控及各种设备和五金构件等的维修保养和故障检修。

3、负责购物中心及塔楼内公共设施、装饰灯具等的维修、保养工作。

4、负责购物中心及塔楼内各系统的完善改造、设施更新和小项增改工程施工。

5、负责购物中心及塔楼土建构造方面例如渗漏水等的修理。

6、对购物中心及塔楼业主、租户二次装修工程负责监视管理工作。

7、为购物中心及塔楼业主、租户提供有偿效劳。8、配合个部门完成各项临时事故的应急处理。强电专业职责范围：

1、负责购物中心及塔楼电力系统的运行管理。

2、负责购物中心所有上下压配电柜、变压器、等电气及监视控制设备的维修保养及故障检修。

3、负责购物中心及塔楼管理设备、安管监控设备、消防监控、车库管理及水泵、排污设备等电器设备的电源供给及电源故障检修。

4、负责购物中心及塔楼公共区所有照明设备的电源供给和电源故障检修。

5、负责购物中心及塔楼所有电梯及电动扶梯的电源供给及电源故障检修。

6、负责向购物中心及塔楼各业主、租户提供有关电力设施的有偿效劳。

弱电专业职责范围：

1、负责购物中心及塔楼闭路电视、播送、、卫星天线、无线通讯网的监察及故障检修。

2、负责向购物中心及塔楼各业主、租户提供有关弱电及设备的有偿效劳。

空调专业职责范围：

1、负责购物中心空调机组、新风系统、排风系统的运行管理。

2、负责购物中心所有空调、通风设备的维护保养检修。

3、负责购物中心空调机组的维护保养和故障检修。

4、负责向购物中心租户提供有偿效劳。

给排水专业职责范围：

1、负责购物中心及塔楼供水系统、排水系统的运行管理及上述系统设备〔包括水泵、管道、阀门及附属设备〕的维护保养和故障检修。

2、负责购物中心及塔楼所有公共区域内卫生洁具的维修保养。

3、负责向购物中心及塔楼业主、租户提供有偿效劳。

装修专业职责范围：

1、负责购物中心及塔楼公共区域的根底设施的修复和维护。

2、负责购物中心及塔楼公共区域的墙壁、地面、天花、玻璃等各种装饰的修复。

3、负责购物中心及塔楼公共区域的金属构件的油漆翻新。

4、负责购物中心及塔楼公共建筑的土建构造方面例如渗漏水等的修理。

5、负责购物中心及塔楼公共区域防火门及木门的修复。

6、负责购物中心及塔楼公共区域玻璃门、地弹簧的维修保养及五金配件的修理。

7、负责购物中心及塔楼公共区域的建筑设施的监察、保养、维修、更新及改造。

8、负责向购物中心及塔楼各业主、租户提供装修方面的有偿效劳。

电梯专业职责范围：

1、负责购物中心及塔楼所有直升梯及扶梯的日常运行管理。

2、负责购物中心及塔楼电梯机房内各电气柜的清洁保养。

3、负责购物中心及塔楼电梯机房内各机械设备的日常维护、保养及故障检修。

4、负责购物中心及塔楼所有电梯及电扶梯之附属设备的维修保养和故障检修。

5、负责购物中心及塔楼各电梯井道、机房及电扶梯的机头之清理工作。

6、负责购物中心及塔楼各电梯轿箱照明，紧急，、外呼梯按键，楼层指示器的巡查及故障维修。

7、负责购物中心及塔楼所有电梯年检工作。

消防专业职责范围：

1、负责购物中心及塔楼的消防自动报警系统的维护及检修。

2、负责购物中心及塔楼的消防喷淋系统、消防栓系统的管理及系统设备〔包括消防泵、稳压泵、管道、阀门及附属设备〕的维护保养和故障检修。

3、负责购物中心及塔楼防排烟风机、正压送风机等设备及附属设备的维护保养检修。

4、负责购物中心所有消防卷帘门的维护保养。

BA监控职责范围：

1、负责购物中心及塔楼的公共照明的监控执行工作。

2、负责购物中心及塔楼的新风机组的监控执行工作。

3、负责购物中心及塔楼的污水泵运行的监控工作。

4、负责接听客户及前台的报修及排修。

5、统计各专业每月维修单元数，及表格的制作。

第二节：规章制度、规定配电房管理制度配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班。未经管理处经理、部门主管的许可，非工作人员不得入内。值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和平安考前须知。值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。经常保持配电房地面及设备外表无尘。配电房设备的倒闸操作由值班员单独进展，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。因故需停*局部负荷时，应提前一天向使用该局部负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应急、口头通知或播送向用户解释。经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。值班员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。发电机房管理制度发电机房门平时应上锁，钥匙由低压房值班员管理，未经许可，非工作人员严禁入内。低压房值班员必须熟悉发电机的根本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合要求，柴油箱中的储藏油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。发电机定期空载试运行。平时应将发电机置于自动起动状态。发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油、漏水现象应及时处理。加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。水泵房管理制度值班人员应对水泵房进展日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常起动。泵房每星期由分管负责人清扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气应用不锈钢网，以防杂物掉入水池中。按照水泵保养要求定期对其进展维修保养。保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。电梯机房管理制度每周对机房进展一次全面清洁，保证机房和设备外表无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆入杂物。保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过400C。保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。机房门窗应完好并上锁，未经部门经理、允许，制止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。"电梯困人救援规程"和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。按规定定期对机房内设施和设备进展维修保养。每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。空调机房管理制度空调机房平时应上锁，钥匙由值班空调工保管，未经许可，制止非工作人员入内。保持机房内良好的通风和照明。空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。每周对主、副机和机房进展一次清洁，并做好设备房的灭鼠工作。每半年对主、副机进展一次全面检查保养，确保机组的良好运行。风机房管理制度风机房必须保持整洁，不得堆放杂物。风机房内任何设备未经允许不得移动位置。风机房平时应上锁，不能让非工作人员进入，如需参观要有工作人员陪同下才可进入风机房。风机房应保持通风良好，有足够的照明。平时应注意风机滤网是否有堵塞，如有此情况应立刻清洗风机滤网。应定时检测控制线路。工程部交接班制度接班人员应提前到达岗位，做好接班准备工作。包括：①查看上班工作记录，听取上班工作人员工作情况介绍，交接设备运行表。②检查设备运行是否良好。③检查仪表工具有否缺失，并在交接班本上签名。④查看当天公告是否有特别任务或安排。以下情况不得交班离岗：接班人未到岗位。接班人有醉酒现象或其它神智不清而经领班或工程师同意的接班人尚未到达。设备故障影响运行时，交班人应加班与接班人员全力排除故障后，方可交班离岗。交班人员未清理好值班室卫生。工程部外委维修管理制度凡需外委施工的工程工程统一由工程部负责发包。外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考察后定标。外委工程工程纳入工程部年度检修方案管理范围，经经理室批准后执行。外委工程工程的质量监视由工程部主任负责，由专业工程师和分管班组领班具体执行，由工程部经理和专业工程师负责质量验收工作。外委工程工程的预、结算由工程部负责审查。外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同经报物业公司总经理室审查，批准后由物业总经理负责签约。合同的执行和管理由工程部负责。供水管理规定1、目的加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。2、内容水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格前方能供水，并将检验结果存档。定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。尽量保障对商户供水的连续性，假设确需短时停水，应提前出示通告通知商户停水时间，以便商户作好准备。遇突发性事故导致停水，应用播送向商户作出解释。二次给水管理规定二次供水由指定的给排水维修工负责管理。给排水维修工负责水池〔水箱〕的管理工作，要求每个水池〔水箱〕，包括地下和楼顶的都须构造完整，加盖，加锁，水口干净并申办二次供水卫生合格证。新建、扩建和改建，二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进展设计和竣工验收。二次供水清洗、消毒机电人员，须持安康证、培训证并经卫生防疫站认可。水箱管理规定水箱设施由专人负责设备维护保养。水箱间钥匙由专人保管，其他人不得私自使用。每天进展巡视，发现设备、水质问题及时与医务室联系。做好日常巡视记录。水箱每半年与卫生防疫站联系消毒一次。水箱中的水质每年检验两次。负责人及巡视人员每年进展安康体检，合格者准予上岗。电梯平安管理规定电梯的功能发挥及故障率的降低，主要依靠平时经常性的维修保养与管理。管理是维修保养的监视付予实施的保证，因此为获得电梯高质量的效劳，必须设有专门管理电梯的部门，对电梯实行全面管理。电梯的全面管理包括有关人员和设备的两方面管理。对司机、维修保养人员，应负责编制提高技术水平的培训方案并予以付诸实现，定期考评有关人员的应知应会，制定有关人员的岗位责任制并监视实施；对设备应进展经常性平安检查，负责承受当地政府部门规定的平安检查工作，制定设备修理方案等。承受当地政府规定的定期平安检查。机房必须设锁，经常检查，防止闲人进入。在明显处放置抢闸板手及盘车手轮，并记牌标明。但凡停顿开关操作装置就是红色，并标明"停顿〞字样加以识别；报警开关按钮应是黄色，并标明以钟形符号加以识别，红、黄两色不应用于其它按钮。在轿厢中应设置平安使用说明铭牌，在通往机房和隔音层门或活地板的外面，应标明"电梯曳引机—危险！未经许可，制止入内"，"谨防坠落—重新关好活地板门〞的醒目字句。当同一机房内设有数台曳引机时，各主开关及照明开关，均应设置各开关所对应的电梯编号。电梯机房内或曳引机旁，应设有详细的说明，当电梯万一发生故障时，应遵循操作规程去做。在曳引机上靠近盘车手轮处，应明显标出轿厢运行方向，在排除故障时使用的紧急电气操作按钮上或其旁亦应标出相应的运行方向。在机房起重吊钩上应标明最大允许载荷。在井道检修门近旁应设有"电梯井道—危险，未经许可，制止入内〞的醒目字句。应使有关人员熟知使用紧急开起层门的钥匙，并妥善保管好，为防止紧急情况发生时管理人员不在，应将该钥匙与机房门钥匙放置在明显的箱内，交由专业人员管理。载货电梯应严格管理，勿搭乘人员。电梯假设因故停顿使用超过一周时，在其重新使用之前，必须进展详细的检查。对电梯进展检查和修理的记录，应详细注明日期，并将检验及检修报告及观察记录存档保管。因当地政府规定变更，须加装或更改设备时，应与制造厂或有关单位联系后再进展改造。●电梯维修保养平安规定1、职责电梯保养单位进展维修保养工作时参照本平安规定；维修班班电梯工进展维修保养工作时按照本规定执行；2、内容电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停顿使用的告示牌。在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进展各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在顶门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的平安开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带平安帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。操作时应由主持和助手协同进展，并保持随时互相照应。操作时如果需轿内人员配合进展，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的平安电压。电梯维修保养考前须知：A非维修保养人员不得擅自进展维修作业，维修保养时应慎重小心。B工作完毕后要装回平安罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。C离去前撤除加上的临时短路线，电梯检查正常前方可使用。室内维修管理规定1、目的以"业主至上，效劳第一〞的宗旨为商户排忧解难，收费合理，业主满意。2、适用范围业主〔租户〕的室内保修、有偿效劳、房屋本体公共设施的日常维修养护。内容1〕保养〔1〕保修原则：工程部组织，建筑施工单位维修，维修费用从建筑施工单位保修款〔保证金〕中支付。〔2〕保修范围：凡室内土建、水、电、装修、安装工程均属保修内容，但由业主〔租户〕在使用、装修过程中自己造成的损坏和隐患；易损易耗物品非质量原因的损耗不属保修范围。〔3〕保修期限：与开发建立单位交接验收之日起一年内，个别工程保修期超过一年的按有关规定执行。〔4〕在保修期内发现问题，由工程部催促施工单位三天内维修好，如不能及时保修，工程部按保修协议〔规定〕进展处理，如了现重大质量问题要上报公司分管领导。〔5〕通知施工单位的保修要填写"保修通知单〞，管理公司代为保修的要填"工作单〞。2〕有偿效劳〔1〕工作规程图示：业主申请客户中心维修登记出有偿效劳单给工程部维修工程部派工上门检查出示工作牌现场查看向业主报价客户中心收费工程部维修业主验收征求业主同意由业主向管理处申请；客户中心值班人员填写"维修登记表〞；客户中心值班人员填写"有偿效劳工作单〞，并且将此单交给工程部派工；维修工带上"有偿效劳工作单〞并准备好维修工具上门检查，首先应向业主出示工作牌，使用上门维修的礼貌用语，查看现场后，根据"有偿效劳收费标准〞向业主报价，业主不直接向维修工交费，而是到客户中心前台交费后进展维修；维修过程中必须遵守操作规程，注意平安；维修完毕，请业主验收，对于业主不留意之处应尽力完善，验收后请业主在"有偿效劳工作单〞上写下意见，并签名；有偿效劳单一式四份，工程部、客户中心、财务部、业主各留一份；〔2〕维修原则：业主自愿、收费合理、满足要求。4、考前须知1〕为业主提供的维修效劳严格遵守"有偿效劳收费标准〞的规定。2〕被派维修人员不得向业主收取现金。工程部平安工作制度工程部全体员工必须加强平安意识，贯彻平安第一、预防为主的方针，确保平安生产，同时要求严格执行管理公司规定的治安管理制度，协同保安部门认真做好大厦生产设备，特别是动力、电力系统平安生产工作和防火防盗工作。实行谁主管谁负责的平安责任制：工程部的平安工作由工程部主任负责；正、副经理负责各系统范围内的平安工作。领班负责该班管辖范围的平安工作。严格执行操作规程，严禁违章作业。工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系平安带及戴平安帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌。带电作业必须穿平安靴，戴平安手套，使用合格的平安工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线。在转动设备上工作时，严禁戴手套，防止卷入机内。女性作业者，有长发及长辫者要戴平安帽，将长发及长辫藏在帽内。工作需要动火时，要办理动火证。进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业按电气平安管理制度规定执行。未经工程部经理/副经理批准，外来人员〔包括参观学习、探亲访友、施工人员〕制止进入配电房、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入。各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和保安部，并负责保护现场。定期进展平安大检查，各班组每月进展一次，工程部每季度组织一次，全大厦性的平安大检查由公司决定。不准随意配制机电、配电房、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，翻开水池盖必须经当值领班或经理批准。班组工具、材料要有专人管理，要登记台账，携带工具离开大厦工作，要填写"放行证〞，由班组长审查，报部门经理批准才能放行。易燃材料、油料要存放在指定的平安地点，不行随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。工作时不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用〔除火警外〕，要经保安部门批准。发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统，事故照明、排烟机等消防设施用电。设备编号规定设备编号内容包括新有小区〔大厦〕机电设施，设备，用"设施、设备清单"以表格形式分列出来。"设施、设备清单"内容包括系统分类、设备编号、设备名称、设备型号规格、主要参数和安装位置。系统分类及排列顺序为：供配电——给排水——电梯——空调——消防——、电视、网络——防盗对讲——电视监控——车辆管理设备——办公等固定资产设备—。每一系统又以如下排列顺序进展分类：供配电系统：高压配电柜——变压器——低压配电柜——发电机——楼层配电柜——控制柜；给排水系统地下蓄水池——生活水泵系统——供水箱——减压阀——潜水泵；电梯：消防电梯——客梯——货梯——扶梯；空调：空调主机——冷却水泵——冷却水塔——冷冻水泵——风柜；消防系统主控柜——模拟柜——联动控制柜——消防水泵——喷洒泵——〔排烟、正压送风〕风机——防火卷帘门；电视网络：——电视——电脑——网络设备；防盗对讲：主机——分配器；电视监控：控制器——电视机——摄像镜头；车辆管理设备：汽车道闸等——收费软件；办公等固定资产设备：属固定资产，由公司办公室建帐，在此手册中不列入。设备编号方法为：设备代码/设备位置——编号顺序，如：*B/M——*B——M——001——安装位置应写明设备的具体位置，如消防泵的安装位置为"地下室水泵房〞。设备分类代码高压配电柜GPG 消防电梯*T变压器B客梯KT柴油发电机G货梯HT低压配电柜DPG 中央空调ZK消防控制柜*KG扶梯FT生活给水泵GB空调柜机GK消防泵*B空调水塔ST喷洒泵SB风机FJ潜水泵QB防火卷帘门JLM补压泵BP公共天线T*空调水泵KB防盗对讲DJ阀门FM汽车道闸DZ水池SC游泳池设备YY水箱S*值班室钥匙管理规定钥匙须有条理地放置在钥匙箱内，并标识清楚不能乱放。钥匙使用完毕后应立即放回钥匙箱的原来位置，不得随意乱放或调乱。钥匙不得外借，如有外人须开锁，则应由值班人员负责开锁。交班前要清点钥匙是否齐全，以便下一班能顺利地工作。钥匙如有遗失，应立即上报，领出备用钥匙，以免延误工作。第三节：工作规程设备管理控制程序1、目的通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保证完好状态，满足效劳的要求。2、适用范围适用于公司物业管理权限内的公共设备。3、职责1〕建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理公司有关人员负责移交使用时的验收。2〕管理公司工程部经理负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购方案编制。3〕管理公司工程部对各自责任区内的设备进展维修、保养及运行操作，并做好标及记录。4、工作程序1〕接收设备的验收〔1〕设备的接收与验收，由公司经理组织有关人员与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。〔2〕设备接收时按照设备出厂说明书及有关国家标准、标准进展验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承接商负责整改。2〕设备的标识、建账和资料管理〔1〕设备的标识所有设备实现单机悬挂"设备卡"，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况。〔2〕设备的建账工程部经理负责建立"机电设备台账"，台账内容包括：设备名称、统一编号、型号、生厂厂家、技术资料、保养人等；管理公司经理每半年审核一次"机电设备检查保养方案表"、"机电设备维修保养记录表"。机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案〔以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归主机一体建档〕。重大设备资料原件由管理公司统一保管，工程部持设备复印件。〔3〕设备资料的归档每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养方案表、设备维修保养记录表及说明书、合格证等。工程部经理集中保存"维修单"、"设备对外委托维修单"、"机电设备检查保养方案表"。〔4〕设备资料的管理所有的设备资料，集中存放于工程部并标识清楚；资料对所有资料的记录进展指导检查保证资料记录和使用的完好性。〔5〕设备的编号设备序号设备名称缩写部门代码设备序号设备名称缩写部门代码3〕设备的运行设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确保责任人。对应不同的设备，制定"运行管理规程〞，由工程部机电人员遵照执行，并做好相应的运行记录。4〕设备的维修〔1〕发现设备损坏，工程部经理要组织人员进展维修，对于重大维修，工程部经理应在现场进展指导。〔2〕解决不了的故障需要外委维修的，工程部经理应填写"设备对外委托维修审请单"，经管理公司总经理审核后进展，维修完毕，机电人员需要对设备进展检测，合格前方可验收。〔3〕所有设备的维修按单机记录在"机电设备维修保养记录表"。5〕设备的保养机电人员依"机电设备检查保养方案表"的安排，对应"设备检查保养表"的要求进展检查，并将结果按单机记录于"机电设备检查保养记录表"中。6〕设备及零星部件的采购，按楼宇正常运作或维修的需要，由工程部经理填写"请购单"，经管理公司总经理审核后进展采购。7〕采购采购人员按照"请购单"的规格要求，在确认所购产品、规格符合要求，且有产品合格证，价格合理的情况下方可付款提货手续。8〕验证对新购置的产品，由工程部经理会同工程机电人员进展验证，对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验收完毕，仓管员办理入库建账手续。9〕设备库存的管理备件的管理，应做好记录，存放地点必须相对集中，保持枯燥、贴上标签。10〕设备的报废或损坏无法修复，无法继续使用时，由工程部经理确认，提交管理处总经理审核，方可报废并除账。供配电设备〔设施〕维修保养规程1、目的通过对供配电设备〔设施〕的管理，使所有供配电设备〔设施〕在使用中保持完好状态，满足效劳的要求。2、适用范围适用于公司物业管理权限内的供配电设备〔设施〕。3、职责1〕建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理公司有关人员负责移交使用时的验收。2〕管理公司工程部经理负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购方案编制。3〕管理公司工程部对各自责任区内的设备进展维修、保养及运行操作，并做好标及记录。4、工作程序1〕低压配电柜设备由机电维修电工负责维修保养，高压柜、变压器申请外委修理，机电维修电工负责对高压柜、变压器外部环境的保养、清洁。2〕电工按"低压电房保养方案"、"高压电房保养方案"、"低压设备查保养方案"要求进展维修保养，并将维修保养情况记录于"维修记录表"，零部件更换及大修情况同进记录于"机电设备台帐"。3〕维修保养过程中应遵守平安操作程序、停电管理工作程序。〔1〕在配电总盘和母线上进展维修或保养时，必须按以下步骤进展：停电验电装设接地线悬挂标示牌和装设遮栏〔2〕在带电的电流互感器二次回路上工作时，不得将回路的永久接地点断开，并应站在绝缘垫上，使用绝缘工具，设专人监护。〔3〕在电容器上工作，必须先断开电源，放电并接地前方可工作。〔4〕在低压设备上必须进展带电工作时，要经过领导批准，并要有专人监护，工作时要穿长袖衣服，戴绝缘手套，使用有绝缘柄的工具，并站在绝缘垫上进展，邻近相带电局部和接地金属局部应用绝缘板隔开，严禁使用锉刀、钢尺等进展工作。〔5〕每次维修或保养完毕时，必须清点所带工具、零件，以防遗失和留在设备内造成事故。4〕供配电设备故障维修一般不超过8小时，假设在8小时内无法解决重要部位的故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司领导；5〕在深夜发生的，不影响商户工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可由早班机电维修电工进展维修。6〕工程师提供工作指导及检查监视。7〕主管经理每年12月制定下年度保养方案表并按运行情况制定中修、大修方案。5、相关文件供配电设备〔设施〕运行管理规程1、目的通过对供配电设备〔设施〕的管理，使所有供配电设备〔设施〕在使用中保证完好状态，满足效劳的要求。2、适用范围适用于公司物业管理权限内的供配电设备〔设施〕。3、职责1〕工程部经理负责审核"供配电设备检查保养方案表"及中修、大修方案；组织有关人员对机电设备房及设备进展周检、月检；因工程维修等原因停电，提前24小时通知有关用户。2〕运行领班负责设备的技术资料、档案的管理；负责零星设备的配件、材料采购方案的编制，外委修理的联系工作；每年12月制定下一年度"供配电设备检查保养方案表"，并按运行情况制定中修、大修方案；对配电设备维修保养提供工作指导和检查监视；负责编制供配电设备台账，设备卡。3〕管理公司工程部运行人员对各自责任区内的设备进展维修、保养及运行操作，并做好标及记录。4、工作程序1〕机电运行值班工作程序〔1〕每班必须清洁值班室，保持配电室良好的卫生环境。〔2〕对上下压配电设备每2小时巡检一次，并将巡检结果记录于"上下压配电设备巡检记录"。〔3〕每2小时记录一次上下压配电运行数据〔环境温度、湿度、功率因数、电流、电压、有功电量、无功电量〕于"高压配电运行记录"和"低压配电运行记录"，同时检查运行状况。〔4〕当供配电设备发生异常及时报告主管经理，通知维修电工迅速处理，做好有关记录。〔5〕"市电〞停电〔大厦〕，应急电源自投带负荷运行中，对柴油发电机组进展监视、记录。〔6〕按要求配合维修电工进展维修保养。〔7〕交接班要求。a〕接班人员ⅰ认真听取交班人员的值班和设备运行报告；ⅱ查看上一班的"机电运行交接班记录"、"高压配电运行记录"、"低压配电运行记录"及"上下压配电设备巡检记录"；ⅲ检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在"机电运行交接班记录"上签名。b〕以下情况之一的不准交接班ⅰ上一班运行情况未交待清楚，记录不标准，配电室、值班室不清洁；ⅱ接班人未到岗，交班人不准下班；ⅳ接班人醉洒或接班人不具备值班能力的，交接班人不准下班；ⅴ严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班；ⅵ假设交接班过程中发生故障，应停顿交接班，由交班人负责处理事故，接班人协助。8〕夜班总值班工作流程2〕配电室管理工作程序〔1〕配电室内机电设备由机电运行值班电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，按时抄填上下压配电运行记录，监视电气设备的运行状况，严禁不合理的超负荷运行。〔2〕非工作人员未经主领班或工程部经理许可不得进入配电室，批准进入者应有值班人员陪同。〔3〕室内应保持良好通风及照明，门窗应开关灵活。消防设施完善，配电室内制止吸烟。〔4〕保持配电室清洁卫生，地面、墙面、门窗、设备无积尘、无水渍、无油渍。〔5〕不得擅自更改配电室机电设备线路及器材。3〕平安操作工作程序〔1〕机电运行值班电工应严格按照操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行。〔2〕进展配电柜检修时，应填写"配电柜检修工作票"，经领班及工程部经理批准后，方可进展。〔3〕全部停电或部份停电时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂"有人工作，制止合闸〞的标示牌，并拆掉操作电源保险。〔4〕严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认平安后才可进展。〔5〕自动空气开关跳开或熔断时，应查明原因再进展恢复，必要时允许试送电一次。〔6〕操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套、绝缘鞋、工作帽。〔7〕电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。〔8〕不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4〕停电管理工作程序因工程维修等原因停电，应由领班提交停电告，经工程部经理及公司领导批准后，通知客户中心，由客户中心填写"停电通知书〞，提前24小时通知商户。因突然事故停电，应在1小时内联系有关部门及人员处理，并在恢复供电后24小时内向有关商户作出解释。5、节能运行标准1〕必须按照国家"三电〞的规定和供电部门下达的指标，实行方案用电。2〕设置好专职机构或专人负责用电管理工作。3〕根据用户〔租户〕用电容量、性质和负荷，作合理的分配。4〕采用有效的节电光源实行节能用电。5〕供用双方按规定，执行方案用电的权利、义务和经济责任。6〕检查节约用电的执行情况及效果，相对作出修改方案，到达最大节能效果。6、相关文件柴油发电机操作规程1、目的保证柴油发电机运行，能随时启动，并在30秒内送电。2、适用范围商场及地下室消防及应急照明3、职责值班电工负责发电机运行操作，巡回检查；值班电工负责发电机维护、保养，检修；运行领班负责发电机的管理，制定维修方案，整顿值班电工和维修工的工作；工程部经理负责全面管理工作，决定重大事项和奖惩。工程程序柴油发电机是保证在紧急状态下供电的应急电源装置，应在30秒内快速起动，因此必须保证处于完好状态，严格执行运行管理规程；本运行管理规程包括柴油发电机主机，冷却水系统，供油系统以及排烟、降温消毒系统管理；遵守操作规程，在检查和维护保养设备时，先断开电源，严禁带电作业；发电机接地电阻不能大于1Ω，负载输出线必须良好，结实，仪表准确；机房执行严格管理制度，非值班人员严禁内进，严格执行交接班制度，填写发电机运行记录，保证机房整洁，枯燥无积水、油迹，通风良好，灭火器材足够；值班人员必须严格训练，考核合格，才能上岗；值班人员美班最少巡检2次，填写巡检记录表，发现问题及时处理；发电机30秒内发电后，送电前应检查，转换，？锁数量良好，确认无误后送电；运行领班有发电机管理权，并对发电机运行，维护保养，检修负责。机电值班工作规程1、目的保证大楼内所有机电设备正常工作。2、适用范围大楼内所有机电设备。3、职责机电值班人员负责设备巡检，记录，维修保养工作，运行领班监视指导，工程经理协调全面工作。4、工作程序1〕机电值班人员要经常留意各机电设备在运行中状况，如有异常情况应及时处理，一时难以解决的问题，应及时向领导报告。2〕加强业务学习，全面熟悉所管辖范围内各种平安操作规程，提高工作高利率和质量。3〕机电值班员必须按时上下班，做到不迟到，不早退。4〕经常巡视催促，制止一切不按平安操作及违章作业者。5〕做好值班记录，做好交接班工作。5、相关文件机电人员平安操作规程1、目的保证大楼内所有机电设备正常运作。2、适用范围大楼内所有机电设备。3、职责机电人员负责设备操作、记录、维修保养工作；运行领班负责监视指导，工程经理负责全面协调工作。4、工作程序1〕机电人员工在安装、维修机电设备之前，应了解、熟悉本机电设备的构造和性能。在机器完全停顿以前，不准进展修理工作。2〕电气设备的金属外壳均有良好的接地装置，使用中不准靠近或接触任何有电设备的带电局部。3〕制止在运行中清扫、擦拭和润滑机器的旋转和移动局部，以及把手伸入栅栏内。4〕应防止异物进入机电设备内，并勿让腐蚀性液体溅到机上，以防出现危险。5〕遇有机电设备着火时，应立即将有关设备的电源切断，然后进展救火。5、停、送电操作规定1〕正常情况下的倒闸操作〔1〕工程部提前两天书面通知运行班停、送电范围〔包括变压器报停，启用〕。〔2〕运行班接到通知后，一天内完成以下工作：a.立即通知供配电专业人员接到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；b.假设不可行〔不合安规〕应立即汇报情况，并说明原因；c.假设可行，则应明确停、送电时间、范围，填好操作票后，由相关领导审批，同时将停、送电情况书面通知客户中心。〔3〕客户中心接到通知后，提前一天贴了停电通知以告之业主。〔4〕倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要，可将发电机操作开关置于停机位置。〔5〕确定时间，在监护人的临护下，操作人员按操作票进展倒闸操作。〔6〕倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置。〔7〕做好各项相关记录。〔8〕紧急状态下的倒闸操作a.发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员有权立即进展全部或局部负荷停电操作：根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关。b.停电后立即通知管理处和有关维修人员，维修人员到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因前方可恢复局部或全部供电。对损坏局部应尽快修复，以恢复正常供电，消防中心值班员应通过消防播送对停电原因进展解释。c.做好各种记录，重大事故应立即报告上级领导。6、相关文件机电维修工作规程1、目的保证大楼内所有机电设备正常运作。2、适用范围大楼内所有机电设备。3、职责维修工负责设备维修工程，维修领班负责监视指导工作，工程经理负责全面协调工作。4、工作程序1〕工作安排与承受领班布置工作进展分工，如暂时没有安排，维修人员应对责任区内机房设备进展清洁和维修保养，随时听从领班的工作安排。2〕维修户内电器设备给排水设施〔1〕维修人员接到维修命令后10分钟内准备好工具袋，带上必备工具及针对维修工程的备用零配件假设干，干净毛巾，干净工作手套，塑料袋。〔2〕身着干净工装和工作手套、佩带工作牌，持维修单按门铃〔敲门〕。待用户开门先说"您好〞，然后礼貌客气地询问是否需要维修，待用户首肯后再进屋维修。〔3〕在维修时，应尽量减少维修活动面积，保持户内清洁，严禁高声喧哗、游荡。〔4〕维修完毕请用户试用，将所有维修垃圾装入塑料袋带走，并将所维修的部件和周围环境清洁干净。〔5〕用户验收后，请用户在维修单上签字，交付"第一联〞与用户。〔6〕维修人员将签好的"维修单〞交给主管工程师，由其转"第二联〞给客户中心，"第三联〞给财务部，第四联交业主。3〕维修机电设备〔设施〕〔1〕维修人员接到维修指令后10分钟内准备好必备工具、零配件，穿戴好工作服、鞋、手套，在运行值班人员配合下进展维修保养，工作完毕后要作好有关记录，并做到工完清场。〔2〕维修人员在接到紧急故障抢修指令后，要迅速赶到现场，听从经理安排。5、电气维修规定1〕维修人员接到维修指令后，10分钟内准备好必备工具到达现场。2〕穿整洁工装，带工作手套，配带工作牌，持维修单按门铃〔敲门〕。3〕询问是否需要维修，经业主首肯后才可入内维修。4〕维修时尽量保持环境安静，严禁高声喧哗。5〕维修完毕要将所有维修垃圾装入塑料袋带走，并将所有维修部件及周围环境抹干净。6〕最后，请业主试用、验收后请业主在"维修单〞上签名，并交付"第一联〞给客户中心。6、相关文件机电突发事故的应急措施1、目的确保发生突发事件或异常情况时，能迅速果断进展处理，防止事故扩大，保护大楼物业设备平安。2、适用范围适用于大楼各种物业设备〔包括电力、给排水、中央空调、电梯〕的突发事故或异常情况〕3、职责值班电工负责物业设备突发事故时应急处理，各技术人员负责设备的平安运行，巡视检查，异常情况报告，发现问题立刻处理，运行及维护领班现场监视处理。4、工作程序1〕对机电设备发生事故时，要保持冷静，进展认真分析后，按有关规程和平安制度操作，不得违章操作。2〕当机电设备发现有人触电时，应立即切断设备电源，使触电人脱离电源，并进展急救，如在高空工作，抢救时必须注意平安，防止高空坠落。3〕当机电设备因电气着火时，应立即将有关设备的电源切断，然后进展救火，对可能带电的电气设备以及发电机、电机等，应使用干式灭火器、二氧化碳或1211灭火器灭火，制止用泡沫式灭火器和水灭火。4〕当机械局部有夹伤人时，如是带电设备，应立即切断电源才进展急救。5、相关文件临时用电管理规程1、目的保障大楼标准用电、平安用电。2、适用范围大楼商场及地下室各项装修范围。3、职责二次装修管理人员负责临时用电的监管、巡查、纠正等。维修领班负责临电申请的审批、验收工作。4、工作程序1〕临时线最长不超过七天期限。2〕如用户需用临时电，必须向工程部申请，经领导批准后由工程部电工指定的开关接线。3〕安装临时线必须安装漏电保护装置。4〕所有电气设备、金属外壳须有良好接地线装置。5〕放在地面上的临时线应加可靠的保护，如胶皮线、橡套电缆；应在过路处设有硬质的套管保护，管口要装护圈，以防割破电线。6〕用户引接插座电源时，应采用三线插头，严禁用电线直接插入插座内。5、相关文件电梯平安操作规程1、目的保障电梯正常运行。2、适用范围大楼内客梯、货梯、自动扶梯。3、职责中控室负责运行监管，电梯工负责运行管理，技术档案整理，日常维护，检查、监视工作。维修领班全面负责工作及协调各方面、重大事情上报经理。4、工作程序电梯的操纵方法有两种，有司机或无司机。大局部乘客电梯具有可随时转换为有或无司机操纵的功能，大局部货梯是有司机操作的。1〕无司机状况时，乘客使用电梯的正确方法：揿按外召唤按钮，上楼揿按上方向按钮，轿厢到达时，楼层方向指示即显示轿厢的运行方向，乘客判断欲往方向正确后进入轿厢，注意门扇的关闭，层门在开启数秒后即自动关闭，因此勿在层门口与轿厢门口对接处逗留，进入轿厢后，揿按欲往层站的选层按钮，假设要厢门立即关闭，可揿按关门按钮，由轿厢层楼位置指示灯显示抵达层站，待轿厢门开起后即可离去。2〕什么状况时，司机使用电梯的平安操作规程：〔1〕司机在首层层门口按钮盒上用钥匙按通电源观察层站指示器显示的轿厢位置，待层门自动开起后进入轿厢，如为手动开、关层门，则司机用机械钥匙开起层门后，应特别注意轿厢是否确实在本层站方可进入轿厢，然后开起照明、电源开关。〔2〕清洁轿厢内、轿门及乘客可见局部环境卫生后，操纵电梯上、下行驶至少一次，视无异常现象方可接待乘客。〔3〕司机应控制运载能力，不应超过电梯的额定载重量或乘载人数，应阻止将乘客电梯经常作为载货电梯使用，绝对不允许装运易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，则需经管理部门批准，并采用平安保护措施后，在有专人监视下方可装运。〔4〕如司机因特殊情况需离开轿厢时，将轿厢停于基站，断开轿厢内电源开关，确认层门完全关闭严密前方可离去，绝不允许委托乘客或其他人员来代替司机操纵电梯。〔5〕司机不允许以检修、急停按钮作为正常行驶、起动的消除召唤信号，更不允许用检修速度在层、轿门升起情况下行驶，同时，不允许开起轿厢顶板、平安门，不允许以检修速度来装运超长物件行驶。〔6〕司机应随时劝告乘客勿依靠轿厢门。〔7〕司机应阻止轿厢顶部放置杂物，并要求载荷应尽可能稳妥地放置在轿厢中间或均匀放置。〔8〕因平层准确度不能满足运输货物要求时，司机可利用平层或点动平层。〔9〕司机在行驶时不得突然换向，如遇紧急情况，则应先将轿厢完全停顿后，再换向起动。〔10〕不允许司机以手动轿厢门的起、闭作为电梯的起动或停顿功能使用。〔11〕当电梯发生任何异常现象或故障时，司机应立即揿按急停、警铃按钮，并应保持镇静，同时劝阻乘客切勿企图逃出轿厢，或擅自开起平安门，并利用对讲机或报警系统与大厦内管理部门联系求援，抚慰乘客，再已采取求援行动。〔12〕电梯使用完毕后，司机应将轿厢停于基站，并将操纵盒上的开关全部断开，关闭好层门。如为自动开、关系统，则在层门口处用钥匙关闭电源，待层门自动关闭前方可离去。5、相关文件电梯故障困人救援程序1、目的当电梯发生故障或停电时，帮助人员解困逃生。2、适用范围大楼内客梯、货梯、扶手梯。3、职责电梯工或有相应经历的值班电工负责故障挽救工作，严重的上报领班或经理，同时通知电梯保养部门或厂家及时处理。4、工作程序凡遇电梯故障，应首先通知电梯工，如电梯工超过5分钟仍未到达，则机电部经过培训之救援人员可根据不同情况，依以下步骤先行释放被困乘客：1〕轿箱停于接近电梯口的位置：〔1〕确定轿箱所在位置〔根据楼层灯指示或小心开启外门观察〕；〔2〕关闭机房电源开关；〔3〕用专用外门钥匙开启外门；〔4〕用人力开启轿厢门〔要慢、用力不要过大〕；〔5〕协助乘客离开轿厢；〔6〕重新将外门关好〔人在厅门外不能用手翻开为止〕2〕轿厢停于远离电梯口的位置时：〔1〕利用或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关状态，则应先行将其完全关闭；〔2〕进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；〔3〕撤除电机之轴端盖〔如有〕，安上旋柄座及旋柄；〔4〕救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口。〔5〕确认刹车制动无误，放开盘车手轮。〔6〕然后按照上述"一〞中所列步骤救出乘客。4．3遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。4．4此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。5．0相关文件给排水设备〔设施〕管理规程1、目的确保给排水设备正常工作，保证生活用水和消防用水正常供排。2、适用范围大楼给排水设备。3、职责1〕维修班负责：〔1〕给排水设备〔设施〕的综合管理，包括技术资料、档案的收集，保管，负责零星设备配件，材料的采购方案的编制、外委修理的联系工作。〔2〕对给排水维修保养提供工作指导及检查监视。〔3〕每年12月制订下一年度"给排水设备〔设施〕检查保养方案表"，并按运行情况制定中修、大修方案。2〕物业公司经理：〔1〕负责组织人员进展周检、月检。〔2〕审核"给排水设备维修记录表"、"给排水设备维修管理制度"中修、大修方案。4、工作程序1〕电工班负责给排水设备24小时运行的操作、监控、巡视记录。在给排水设备启动时观察电流、电压、水压，并倾听有无异响，并记录于"泵房运行日志"。水泵房每周清扫一次，机组每周清洗一次，设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。2〕给排水维修工按"给排水设备检查保养方案表"和"给排水设备〔设施〕检查保养表"要求进展维修保养，协助外委维修工程。3〕严格执行"水泵房管理制度"、"给排水设备维修管理制度"、"给排水设备检查保养规程"、"给排水设备操作规程"。4〕因工作维修等原因停水，由给排水维修工填写"停水通知单"经工程部经理、物业公司经理批准后交大厦客户中心，由客户中心提前24小时通知用户，因突发事件停机、停水，在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供水后24小时向用作出解释。5、相关文件给排水设备〔设施〕检查保养规程1、目的保证给排水设备操作正确，运作正常。2、适用范围大楼内的给排水设备。3、职责值班电工负责给排水设备操作、监控、记录、保养，异常情况及时上报。4、工作程序1〕给排水设备检查保养由给排水维修工负责。2〕工程部主任每年12月制订下年度的"给排水设备检查保养方案"。3〕给排水维修工程按"给排水设备检查保养方案"、"给排水设备检查保养表"要求工作，并将检查保养情况，零部件更换记录在班组工作日志上。4〕工程部经理提供工作指导及检查监视。5〕给排水设备〔设施〕检查保养表序号检查保养工程保养内容〔含使用材料周期01自动供水设备水泵机组外观清洁擦洗、除污半月压力表指示不正常、更换不定期电机主回路、控制回路测试、检查紧固半年水泵如渗漏，更换盘根填料不定期机械润滑加0#黄油半年02管道如渗漏，补漏；如锈蚀，除锈、刷漆不定期阀门如漏水，紧固螺丝；如锈蚀，防锈、润滑不定期5、给排水系统故障处理方法1〕供水泵出现故障时，值班机电工应马上启用备用泵，然后立即通知给排水维修工及时维修。2〕供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班机电工立即关闭阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。3〕给排水设备故障一般不超过8小时，假设在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。4〕但凡夜间发生的，不影响住户生活、工作的，不会产生严重后果的给排水设备〔设施〕故障，可以由早班机电维修工进展维修。5〕给排水维修工按"给排水设备检查保养方案表"要求，并将维修保养情况记录于"给排水设备维修记录表"、"给排水设备保养记录表"，零部件更换及大修同时记录于"机电设备台账"。6、相关文件水泵定期保养规程目的确保水泵始终处于良好的运行或备用状态适用范围所有大厦安装的生活水泵，消防泵，喷洒泵，补压泵，排污泵，潜水泵，空调水泵3、职责由机电安装维修工程部维修组负责。4、内容1〕生活水泵和空调系统每周进展一次一般性检查保养，每半年进展一次全面保养。2〕消防水泵和喷洒泵每两月、补压泵每三月进展一次试运行，运行时间10~15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进展一次全面保养。3〕排污泵，潜水泵每半年进展一次全面保养。4〕水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。5〕泵体的保养：〔1〕检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向批示明确清晰、外观整洁、油漆完好。〔2〕补充润滑油，假设油质变色，有杂质，应予以更换。〔3〕检查盘根密封情况，假设有漏水应增加或更换石棉绳填料。〔4〕联轴器的联接螺丝和橡胶垫假设有损坏应予更换。〔5〕紧固机座螺丝并做防锈处理。〔6〕生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进展清洗或更换。6〕电机的保养：〔1〕外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。〔2〕拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于兆欧。0〔3〕电机接线盒内三相导线及连接片应结实严密。7〕相关阀门、管道及附件的保养：〔1〕各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。〔2〕单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。〔3〕压力表指示准确，表盘清晰。〔4〕管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。〔5〕点动判断水泵转向是否正确，假设有误应予更正。8〕控制柜的保养：〔1〕断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停顿按钮动作应灵活可靠。〔2〕检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。〔3〕清洁控制柜内外灰尘。〔4〕合上总电源，检查电源指示应正常。a.保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。b.观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。5、相关文件及记录水泵月保养记录；水泵电机半年保养记录。空调系统设备运行管理规程1、目的确保中央空调系统设备正常工作，保证大楼空调良好运行。2、适用范围大楼内中央空调系统设备。3、职责制冷工负责空调设备操作、监控、记录、清洁，异常故障报告和维修保养。运行领班负责管理、监视操作和维修工作，经理负责运行、审批有关重大事务，协调各方面工作。4、工作程序1〕管理人员工作程序〔1〕空调维修工空调机房内机电设备由空调维修工负责操作、监控记录，应在空调设备〔设施〕启动时观察电流、温度、压力大小，并倾听有无异响，并记录于"空调运行记录表"、"空调水泵运行记录"。空调维修工负责编制空调设备〔设施〕设备台账、设备卡。依据"空调检查保养方案表"，按时按"空调检查保养表"要求进展维修保养。空调机房每周清扫一次，机组每月清洁一次，地面墙壁设备无积尘、水渍、油渍。〔2〕运行领班a.运行领班负责空调设备的综合管理。包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购方案的编制、外委修理的联系工作。b.每年12月制订下一年度"空调检查保养方案表"，并按运行情况制订中修、大修方案。c.对空调设备维修保养提供工作指导及检查监视。(3)工程部经理a.进展周检、月检。每月最后一个星期对空调组织有关人员进展红旗机房设备检评。b.每半年审核"空调检查保养方案表"、"空调设备维修记录表"、"空调设备保养记录表"。2)空调运行时间工作程序每年5月~11月为空调运行期，特殊情况下按用户的需求确定空调的运行时间。3)空调机房工作程序〔1〕非工作人员进入空调机房须经运行领班或工程经理批准后，由空调维修工陪同，方能进入。〔2〕空调机房内机电设备由空调运行工负责操作，其他人不得擅自操作。〔3〕运行中假设出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机。〔4〕消防设备完备，严禁吸烟。〔5〕保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。〔6〕空调运行工应根据气温变化，及时调节空调负荷，以到达节能目的。〔7〕保持良好室内照明及通风，门窗开启灵活无破损。4〕停机工作程序因工程维修等原因停机，应由空调维修工填写"空调停机通知单"，经机电主管、管理处经理批准后，由大厦事务部提前24小时通知用户。因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供冷后24小时内向用户作出解释。5)制冷系统各设备的开、停机顺序要使冷水机组启动后正常工作，应当保证：(1)冷凝器散热良好。(2)蒸发器中冷水先循环流动。制冷系统各设备的开机顺序是：冷却塔风机开冷却水泵开冷冻水泵开〔延时1分钟后〕冷水机组开。制冷系统各设备的停机顺序是：冷水机组停冷却塔风机停冷却水泵停〔延时半小时后〕冷冻水泵停。6)制冷系统各设备的联锁平安保护制冷系统各设备的联锁平安保护，在电路设计上应保证：(1)如果冷却塔风机、冷却水泵和冷冻水泵没有先启动，冷水机组就不能启动；(2)冷冻水泵启动后，应延时1分钟左右〔具体参见产品样本〕，冷水机组才启动；(3)冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机三者中任一设备发生故障停机时，冷水机组应当能自动停机。7)制冷系统的运行监测总控制台应设置各个设备的手动控制按钮和显示各个设备正常运行和故障停机的红绿指示灯、警铃等。监测供电电路的电压、电流的仪表可设置在总控制台或配电屏上。5.相关文件空调系统设备维修管理规程1、目的保证中央空调系统设备操作正常。2、适用范围大楼内中央空调系统设备。3、职责制冷工负责维修保养，运行领班负责监视指导工程，经理负责全面协调。4、工作程序1〕设备运转中发现异常现象，应分析故障发生部位，找出原因，防止盲目拆解。2〕确定故障原因和部位必须拆解时，必须切断电源前方可进展。3〕维修时应采用专用工具，防止设备部件损坏，如电气局部应一人操作，一人在旁监护。4〕了解设备构造特点，维修拆解必须按步骤进展，边做边检视。5〕零部件应分类装好，有需要的部件应及时包扎或进展保护，不允许损坏零部件。6〕技术与理论结合，高效率地完成维修工作。5、相关文件空调系统设备保养管理规程1、目确实保系统平安正常地工作，保障空调设备系统具有良好的性能。2、范围公司管理的大厦空调设备，包括空调柜机，冷却水塔，冷却水泵，冷冻水泵，空调主机所有管线阀门。3、职责由机电安装维修部空调工负责。4、内容1〕月保养：〔1〕水系统的保养：a.检查冷却水塔冷却水是否清洁，假设不清洁应全部更换；b.清洗冷却水塔、塔盘。c.清洗冷却水管上的过滤器；d.在冷却水系统中参加缓蚀剂。e.检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。f.检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的外表。(2)盘管风机的保养：清洁过滤网、风机传动部位注油，检查电磁阀和温控开关。(3)水泵保养：见"水泵定期保养"。2)半年保养：(1)主机保养：主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次。机电安装维修部空调工检查合格后在保养记录上签字。(2)副机的保养：a.冷冻泵、冷却水泵保养见"水泵定期保养"。b.控制柜保养见"低压配电柜、控制柜保养"c.电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。3)冷却塔：(1)风叶螺柱紧固，检查转动时是否振动，刮塔壁。(2)齿轮箱油位检查、补油。轴承温升检查补加润滑油。(3)布水器转动情况检查。(4)塔盘、塔体倾斜校正。4、管道系统：(1)阀门漏水检修，保温层修补。〔2〕冷却水管道加药除垢、除水藻。〔30冷冻水管道加药除水垢。5、相关文件及记录空调月保养记录空调半年保养记录消防设备维修保养规程1、目的保证大楼内消防设备的使用正常。2、适用范围大楼内所有消防系统设备。3、职责中控室负责设备巡检、监控、维修，电工负责维修保养工作。4、工作程序1〕消防报警系统〔1〕烟感探头测试每年1次；〔2〕报警盘清洁