海南旅游与养老综合体发展趋势-以东方花梨湾总体策划为例PAPER

海南度假旅游与休闲养老综合体发展趋势――――以东方花梨湾总体策划为例杨宝民作者介绍,深圳新摩尔商业管理有限公司总经理,清华大学房地产总裁班教授2013年12月4日星期三摘要度假旅游已经成为我国旅游的主要方向,度假旅游面临最严峻的挑战是大量投资能否盈利。大连万达集团联合四家公司在长白山投资了100亿元,大规模进入度假旅游市场。单一的度假旅游项目依靠门票收入依赖程度越深说明运营管理水平越低。借鉴夏威夷度假旅游经验,作者结合养老产业的研究成果,提出了度假旅游与休闲养老联动发展的模式,受到业界的重视。作者提出了一种高雅的休闲环境,同时服务游客和养老顾客两种顾客的思想。“东方·花梨湾”是作者指导的度假旅游与休闲养老地产项目,位于海南省东方市区频海地段，海域面宽近一公里，项目占地面积36.7万平方米，建成总规模为80万平方米，目前为东方市最大的综合性地产项目。

“东方·花梨湾”项目面临湛蓝无际、碧波万顷的北部湾蓝色海域，经开发商的精雕细琢，势必会以其优良的品质、得天独厚的优越环境与旅游胜地北美夏威夷同一纬度的优势，腾空出世、显露出卓尔不群的超凡品质。

“东方·花梨湾”因所在地盛产奇珍海南黄花梨故得名。“东方·花梨湾”项目由海南东方东方房地产公司投资开发建设。

“东方·花梨湾”项目，将会是一座在湛蓝海湾的怀抱里，建设具有热带风情胜景的风格独特的海景别墅、间插有面海远眺、面面观海的海景高层的住宅小区。本项目还包括音乐主题五星酒店和渔人码头商业街区配套,让您体验北部湾渔场的海洋文化特色。应海南东方龙城房地产开发有限公司邀请，深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民先生带领助手花费一周时间到三亚和东方市现场调研，提出了如下建议：项目总体定位建议好的旅游地产项目标准

第一

有独占性资源和知名度

第二具有较大客流量

第三

具有较好的交通条件

第四

开发用地景观环境好，适合开发建设“东方·花梨湾”完全符合以上要求．海南拥有我国热带度假旅游最佳自然条件,适合发展度假旅游。55-75岁之间的老人大部分身体健康,生活能够自理,完全可以通过交换式休闲养老,一年四季在自己喜欢的休闲养老项目中居住生活。休闲养老主要是中高收入家庭的老人,他们是消费能力最强的老年群体。结合东方花梨湾项目的实际情况,我们采用一种度假旅游环境，两种顾客(游客和休闲养老顾客)的思想指导海南旅游地产项目定位。让一种环境服务更多的消费人群,提高度假旅游和休闲养老设施利用率,增加项目的利润回报。建议东方花梨湾项目总体定位为旅游度假与养生综合体产品组合:音乐主题文化酒店+度假养生公寓和别墅产品+免税商品等休闲商业我们深知顾客需要的不是一间房子，而是需要一种高雅的度假与娱乐休闲环境。在北方和南方大多数城市发生严重雾霾的时候，我们才突然明白，海南洁净的空气和碧海蓝天是多么重要，我们需要呼吁海南要更好保护生态环境，让海南作为国际旅游岛成为世界度假人群的后花园。2楼3,电影院,4楼黄花梨博物馆一二,楼免税商品三楼楼体育休闲中心海洋文化餐厅别墅形态:婚纱摄影中医养生医院免税商品化妆品,服装2楼3,电影院,4楼黄花梨博物馆一二,楼免税商品三楼楼体育休闲中心海洋文化餐厅别墅形态:婚纱摄影中医养生医院免税商品化妆品,服装水上表演舞台餐饮,音乐酒吧,咖啡厅一楼超市建议做成音乐主题酒店,带动更多金领和白领前来度假,一种高雅的滨海度假环境,容纳两种顾客群体,度假旅客和高收入养老群体。程杰建议滨海配套婚纱摄影基地，在餐饮酒吧街区配备不同音乐风格咖啡厅。对于免税商品部分如果一下不能进驻，可以考虑引进奥特莱斯品牌店进驻。世界主题音乐酒店如果你是个音乐狂，那就带着你的吉他，入住这些世界上以音乐为主题的著名酒店套房，相信在那里，你一定可以释放对音乐的全部热情。“披头士”乐团就诞生在，利物浦HardDay'sNighthotel的这间名为“麦卡尼”的酒店套房。在价格较高的“列侬”套房中配备着一架钢琴和些“披头士”乐团的艺术藏品。这是伦敦，坎伯兰酒店的“吉米·亨德里克斯”套房。孟菲斯“猫王”主题酒店中，坐落着田纳西州非常著名的游泳池。布赖顿码头，HotelPelirocco酒店，以英国“性手枪”乐队为主题的套房。以摇滚音乐为主题的硬石酒店亚洲第一家以摇滚音乐为主题的HardRockHotel落户美丽的巴厘岛，占地3公顷，有418间客房。所有房间，都提供互动式影音娱乐系统；酒店内展出音乐文物、音乐家手稿、老唱片封面、歌唱家用过的服饰，处处有音乐的影子，俨然是一座音乐博物馆。真正人性化的酒店不仅是提供给人睡觉的栖息之地，更能与人达到心灵上的相通。迄今为止，遍布全球各大旅游胜地的十家硬石酒店早已名声赫赫。巴厘岛的明珠在全球赫赫有名的十家硬石酒店中，尽管HardRockHotelsbali已经不像刚开业时带给人们那么多的惊喜和震撼，但对于那些如我一般热爱音乐并有些怀旧情结的人来说，似乎对它有着莫名的偏爱，更何况，还有风景秀丽的巴厘岛为它的魅力“添砖加瓦”。硬石酒店外观和客房硬石集团独到的选址眼光向来青睐全球旅游胜地，这才有了HardRockHotelsBali。1998年它在世界知名旅游岛屿太平洋上的巴厘岛落户，成为亚洲第一家最典型化的摇滚音乐酒店。酒店位于巴厘岛最热闹的海滩区，总占地3公顷，有418间客房。酒店大门外那个20多米的大电吉他既是HardRockHotel的显著标志，也俨然是酒店的形象代言人。策划滨海乡村音乐主题文化酒店,举办东方乡村音乐节。可以借鉴美国乡村音乐节和拉斯维加斯相关主题文化酒店。二、项目商业规划建议本项目商业定位海南岛渔人码头,包括一流的文化表演,新鲜的北部湾海鲜和一流的音乐主题文化酒店。3万平方米业态类别面积备注餐饮东北特色中餐2000平方米可以放在二期海鲜超市和餐厅8000平方米一期引进业态,突出北部湾渔场文化特色,自选海鲜市场规模建议在2000平方米,以活鲜为主,以渔民生活体验和销售结合品牌服饰和化妆品(免税商品为主)3000平方米二期引进业态超市(中档偏上)5000平方米一期重点和肉类,蔬菜和水果基地建立直接供应协议,可以先开设2000平方米精品超市,稳步扩充到5000平方米电影院2000平方米滨海区域性电影院咖啡厅和酒吧3000平方米花梨博物馆3000健身中心2000中西结合医院(含中医健康养生方向)2000填补东方医疗水平低下空白,培养中医护理人才吸引广州海鲜超市和黄沙水产品市场的成功经验,今后稳步引进进口海鲜,供应高端酒店。商业风险控制措施1.产品充分考虑客户需求定制,特别是二期要征求更多消费者意见。2.部分商业采用别墅形态建设,避免过剩时候能够转化为度假产品销售。3.从降低销售风险角度,推动区域城市设计和湿地公园建设,加速城市化进程和城市面貌改观,对滨海景观进行改造和提升,突出海南东方西部海景特色。首先建议花梨湾海边防风林内外增加椰子树和棕榈树以及槟榔树,形成海南热带风情,其次是打开景观廊道,种草皮覆盖沙滩。建议适当的时机规划好游艇码头,形成度假特色。四、项目赢利模式设计取得合理销售利润加速做好东方花梨湾体验式环境,会所尽早建成,按照五星酒店标准进行观出,要初步具备客户接待能力。本项目要最大限度做好销售,重点向大庆油田和长春第一汽车制造厂轿车分厂职工推销和定制,反映其诉求。目前,大庆油田等职工主要去山东和辽宁形成购买养老住房,海南气候条件更优,需要营造更好的文化氛围,吸引他们形成乡情纽带。刘庶明研究员在看过项目后,提出结合东方市人才引进计划,共同打造东方慧苑,将花梨湾部分产品作为高级人才别墅和公寓。如果项目形成较好的度假文化氛围,可以向北京等大城市通过清华大学房地产总裁班等宣传推销定制度假产品。建议做好花梨湾假日生活刊物,向潜在消费者赠送。刊物内容包括世界各国休假圣地,休假文章,健康知识,世界养生养老经验,中国养生文化,海南养老特点,对读者形成较强的吸引力。花梨湾假日生活刊物建议聘请一流地