《资产评估》完整版详解课后习题及答案-第三章资产评估的基本方法

PAGEPAGE2第三章资产评估的基本方法采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（A）。资本化率越高，收益现值越低资本化率越高，收益现值越高资产未来收益期对收益现值没有影响资本化率和收益现值无关0某资产可永续使用，年收益10万元，本金化率为10%,则评估值为（CA. 10万元B.61.446万元C.100万元D.25.937万元0折现率本质上是（A）A.报酬率C.超额收益率

期望投资报酬率B.无风险D.风险报酬率1003的临街外墙粉刷了本公司的广告，外墙粉刷费用5万元。若近期房产价格平稳，则公司转让该房产的转让价格应为（A）。A. 100万元B.103万元 C.105万元 D.108万元33个以上参照物的目的是（C）。A.C.排除参照物个别交易的偶然性

使参照物具有可比性 B.便于计D.避免张冠李戴P,R,(B)。A.P-RB.R-PC.P4-RD.无法确定下列关于运用物价指数法估测设备重宜成本的说法中，正确的是（D）一般应采用综合物价指数对进口设备应采用国内物价指数所得到的重宜成本一般反映更新重置成本所得到的重置成本一般反映复原重置成本运用物价指数法评估机器设备的重置成本，该重巻成本中仅仅考虑了（D）对设备价值的影响。地域因素A.实际成本C.个别成本

功能因素D.时间因素构成资产重置成本的耗费应当是资产的（B ）。B. 社会或行业平均成本D.加权平均成本设备成新率是指（C）。A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.备重程成本的

设备有形损耗率与1的差率D.设备现实状态与设耗是随时间呈（C）关系变化的。A.指数 B.代数 C.线性D.递减这种贬值属于（B）。A.功能性贬值B.经济性贬值C.实体性贬值D.非评估考虑因素当设备岀现（C）情形时，评估师在进行评估时需要考虑其是否存在经济性贬值。C.平相对落后资产评估中的基本方法是指（D）。

维修费用上升市场竞争加剧导致使用率持续下降D.技术水A.—种具体方法C.一条评估思路

B.多种评估方法的集合D.一条评估思路与实现该思路的各种评估方法的总称教堂、学校、专用机器设备、大部分无形资产等资产的价值评估，一般不适宜选用C）。A.成本法B.收益法 C.市场法D.淸算价格法从理论上讲，同一资产的重置成本、现行市价及收益现值具有（C）关系。A.独立 并列C.替代 等同二、多项选择题应用市场法进行资产评估必须具备的前提条件有（ABCE）。需要有一个充分发育、活跃的资产市场必须具有足够数量的参照物可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数市场上必须有与被评估资产相同或相类似的全新资产市场上的参照物与被评估资产的功能相同或相似运用市场法评估任何单项资产都应考虑的可比因索有（ABCD）。A.资产的功能B.市场条件C.交易条件D.资产的实体特征和质量 E.资产所处的地理位置从理论上讲，折现率的基本组成因素包括（BCD）。A.超额报酬率 B.无风险报酬率C.风险报酬率 D.通货膨胀率E.平均报酬率运用收益法涉及的基本要素或参数包括（BCE）。A.被评估资产的实际收益 B.被评估资产的预期收益C.折现率或资本化率 D.被评估资产的折旧年限E.被评估资产的预期获利年限在正常情况下，运用收益法评估资产价值时，资产的收益额应该是资产的（BE）。A.历史收益额 B.未来预期收益额 C.现实收益额D.实际收益额 E.客观收益额从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括（ABCD）。A.资产的重置成本 B.资产的有形损耗C.资产的功能性贬值 D.资产的经济性贬E.资产的获利年限—般情况下，资产的实体性贬值的估测方法通常有（ABC）。A.使用年限法 B.修复费用法C.观察法 D.统计分析E. 价格指数法设备的功能性贬值通常表现为被评估设备出现了（AC）。A.超额投资成本 B.超额重置成本C.超额运营成本 D.超额更新成本 E.超额经济成本机器设备的经济性贬值通常与（AB）有关。C.技术进步

D.设备保养

E.设备使用年限—般情况下，重置成本的估测方法有（ABE）。C.市价比较法

价格指数法D.收益折现法 E.功能价值法资产评估方法的选取取决于（ABDE）。A.评估的价值类型C.评估人员的个人专长

B.评估对象的状况D.可收集利用的资料E.评估目的对经过技术改造的设备进行评估，应根据技术改造的程度适当（BD）C.减少其总使用年限三、判断题

增加其总使用年限D.减少英实际使用年限E.减少英名义使用年限1收益现值是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。（V）折现率与本金化率从本质上讲是没有区别的。（V）运用市场途径评估时，为了减少评估人员的工作量，一般只要求选择一个参照物采用成本途径进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧是样的。（X）。对于一项科学技术进步较快的资产,采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算重置成本高。 （V）折算成现值的比率。（V）应当选择两种以上评估方法，评建估算被估资产价值。（V）四、计算题120015001000试计算评估对象的评估值。M解：资产评估价值二参照物成交价格x

j估［細八丁‘产丿参照物的生产能力=1500X1222=1250（万元）1200520万元、22万元、24万元、25万元和6~10271012010%,试计算评估对象的评估值。"）二解：被估资产价值=工一 +A一^ +A—台（1drfr（l

（l+r）n=20X0.9091+22X0.8264+24X0.7513+25X0.6830+26X0.6209+27X0.5645+27X0.5132+27X0.4241+27X0.3855+120X0.3855=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427（万元）3PAGEPAGE93被估企业预计未来 5年的预期收益分别为100万元、120万元.150万元.160万元和200元。假上折现率和资本化率均为10虬企业经营期永续。要求：试估测企业的整体6200评估对象的评估值。解：企业整体价值评估值=1414.82（万元）20172014150年进10%,专业人员勘察估算后认为，6年。又知目前市场上已出现功能更先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，2万元，该企业适用的企业所得税税率25%,10%,试计算评估对象的评估值。解：1996500（元33.33%76436（元65330（元1996500X（1-33.33%）-76436-65330=1189301（元）=119（）。2701083020480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用57600504008325%,假定折现率为10粮试计算评估对象的评估值。4800000（元资产的已使用年限=17.59（年）资产实体性损耗率二68.63%资产功能性贬值二120035（元0资产评估值二1385725（元）201791H的地产使用权价格，选取了、N两个参照地块交易、N5万元、6M地块的交易价格比正5%,N5%、N201671日、20171HH、、N进行评分，苴总分值分别为10090110,HN3030、408%,2016712017911%.、NH的初步评估值。H的评估值。解：根据以上资料，地块H的正常使用权价格估算过程如下：交易情况修正。参照地块M交易情况修正系数= 评估对象交易情况修正指数交易实例M交易情况修正指数100=100100-5 95N期曰修正。参照地块M期日修正系数二

评估对象交易情况修正指数N评估基准日物价指数

J00"Too交易实例M交易日物价指数100+14x1=UA"100一100参照地块N期日修正修正系数二 评估基准日物价指数交易实例N交易日物价指数100+8x1=108=100-100个別因素修正。MIIM个别因素总分值90N剩余使用年限修正。

评估对象个别因素总分值N

100=no地块H剩余使用年限修正指数二册产二翳詰—58地块M剩余使用年限修正唤需丄需春“签N5.925M

评佔对象剩余使用年限修正指数参照实例M剩余使用年限修正指数11.258_11.258N

评估对象剩余使用年限修正指数参照实例N剩余使用年限修正指数_11.258"11.925 =0.94406确泄初步评估值。初步评估值二交易实例成交价X交易情况修正系数X期日修正修正系数X个别因素修正系数X使用年限修正系数参照地块M初步评估值P1_v100v114v100 片一、=5XXXX1=6.6667（力兀）95 100 90参照地块N初步评估值P2=6X!22x—X—X0.94406=5.56137（万元）100100110确定最终评估值。P+P最终评估值~~=（6.6667+5.56137）三2=6.114（万元）2能力训练阅读本章开章引例《二手车交易市场中的一场讨论》，回答下列问题：答：资产评估三种方法的基本思路是：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的％种评估技术方法的总称。运用现行市场法的关键，是选取合适的参照物，并将其与被评估资产进行差异对比分析，并调整差异额，最终确定评估值。收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。运用收益现值法的关键，是要科学地确定预期收益、折现率和收益期限。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将苴从重巻成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。其基本评估公式为：资产评估价值二重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值。运用重巻成本法的关键，是科学合理虽:化重置成本和各项贬值。为简捷、合理地确定资产评估价值，评估人员必须注意区分各种评估方法的适用的前提条件，选择合适的资产评估方法，有效完成评估任务。李四、王七、陈六的思路他们分别符合评估的那种方法？答：李四的思路符合评估的收益法。王七的思路符合评估的市场法、陈六的思路符合评估的成本法。评估人员在选择资产评估方法时应考虑哪些因素？答：评估人员在选择资产评估方法时主要应考虑以下几个因素。评估方法的选择必须保证评估结果与评估目的在性质和逻辑上的一致。评估价值类型。资产评估价值类型说明“评估什么”，是对评估价值质的规左，具有排他性，对评估方法具有约束性。评估方法是解决“怎么评”的问题，是确定评估价值量的规泄，并具有多样性和替代性，且服务于估价标准。可搜集数拯和信息资料。评估方法的选择受可搜集的数据和信息资料的制约。每一种评估方法都需要有充分特定的数据资料作依据，进行分析、处理和转换。评估假设。每种资产评估方法都具有各■自适用的前提条件和一立的局限性，评估方法的选择，必须做到满足评估方法所要求的前提条件，保证运用每种评估途径和方法的过程中所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性。市场法、收益法、成本法这三种评估方法中，哪种方法最科学？答：市场法、收益法、成本法这三种评估方法都是合理的、科学的，三种评估方法各有其适用范圉。按照我国《资产评估准则一一基本准则》的规左，评估人员在而对一项具体的评估业务时，应优先考虑市场法，因为市场法最符合评估的市场理念——模拟市场评立估算资产的公允价值；苴次考虑收益法，根据资产的获利能力评定资产的价值：而收益法、市场法都有北应用的前提条件，当被估资产不能满足收益法、市场法的应用前提条件时，我们只能考虑成本法。成本法也是一种科学的评估方法，其评估结果是可信的，并且，凡是既不能满足市场法的应用前提条件，又不能满足收益法的应用前提条件的资产，只要满足成本法的应用前提条件，都可以考虑采用成本法。所以，我们不能简单的说哪种评估方法最科学，应该是三种评估方法都是科学的、合理的，其评估结果都是可信的，并可相互验证的，三种评估方法各有其适用范围。请你谈谈每种方法的适用前提条件。答：应用收益法必须具备以下三个前提条件：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。评估对象的预期收益必须能被较为合理地估测。这就要求被评估资产与英经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。同以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。被评估对象所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的，这是测算折现率或资本化率的率也可以相应降低。也是影响其价值和评估值的重要因素之一。采用市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：要有一个充分活跃的公开市场；三方而。①参照物与被估资产在功能上具有可比性。参照物与被估资产在功能上、用途上相同或相似，具有可比性。争状况等方而相同或相似。参照物与被估资产应处于同一区域市场。使有差别也应在一个适度的范围内，同时，两者