房地产项目定位与项目策划课件

项目定位与项目策划项目定位与项目策划一、自然属性定位市场定位客户定位产品定位二、推广定位客户定位形象定位主题定位目录三、项目策划1、住宅营销概念与逻辑营销布局营销，企划，广告，销售企划定位市场，客群，项目，定位企划推广现场，活动，道具，媒体2、营销执行营销方案执行模块营销硬件执行模块营销软件执行模块营销主体培训模块一、自然属性定位目录三、项目策划自然属性定位自然属性定位第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段房地产前期策划总体流程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段房地产前期策划总体流程2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位客观事实主观判断自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉地块资料主要包括：规划意见书及相关政府文件地块CAD图地块内外部情况既有规划方案自然属性定位——前期策划报告地块资料主要包括：规划意见书及相关政府文件地块CAD图地块内规划意见书及相关政府文件：地块真实的官方权威信息自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件：地块真实的官方权威信息自然属性定位9规划意见书及相关政府文件自然属性定位——前期策划报告9规划意见书及相关政府文件自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件地块的用地性质、面积指标、容积率、限高、建筑密度自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件地块的用地性质、面积指标、容积率、限规划意见书及相关政府文件是否含代征/代建的道路用地及绿化用地指标是否有政策房指标？限价房/廉租房/回迁房/回迁商业自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件是否含代征/代建的道路用地及绿化用地规划意见书及相关政府文件建筑红线退让距离及道路红线退让距离社区出入口方位设置要求与车位配比要求自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件建筑红线退让距离及道路红线退让距离社规划意见书及相关政府文件地块图：直观了解自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件地块图：直观了解自然属性定位——前期规划意见书及相关政府文件市政管线情况、采暖方式……自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件市政管线情况、采暖方式……自然属性定地块CAD图地块CAD图：产品设计的底稿，力求准确无误。开发商直接提供CAD图纸；由钉桩点坐标文件生成；用JPG图片大致勾勒生成。CAD格式文件钉桩点文件自然属性定位——前期策划报告地块CAD图地块CAD图：产品设计的底稿，力求准确无误。CA地块内部及周边情况地块内部及周边情况：现状及未来规划，尽可能用实景照片展示。内部：是否存在地势高差、原生植被、水系、温泉、工业遗存等？是否存在被污染后需要更换的土壤？外部：有利因素：景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等；社会资源，如重点中小学，大型医院，市政公园，体育场馆等；交通站点，如地铁/轻轨/BRT站点等。不利因素：噪声及粉尘污染，如市政主干道，铁路，工厂，专业市场，发电厂；心理负面影响，如高压线走廊，火葬场，坟地，破旧楼房等。自然属性定位——前期策划报告地块内部及周边情况地块内部及周边情况：现状及未来规划，尽可能案例：地块内部及周边情况西中中南北东自然属性定位——前期策划报告案例：地块内部及周边情况西中中南北东自然属性定位——前期策划既有规划方案某项目概念性总规方案开发商已有规划方案，需经纪公司提供建议及意见；综合体的公寓项目，要求对标准层进行分割，需开发商提供标准层图纸。某城市综合体项目公寓部分标准层设计图纸自然属性定位——前期策划报告既有规划方案某项目概念性总规方案开发商已有规划方案，需经纪公2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉当地政策规范项目所在省、市的最新的政策规范要求。建筑间距系数日照测算标准建筑宽高比与楼座排布相关的规范……自然属性定位——前期策划报告当地政策规范项目所在省、市的最新的政策规范要求。建筑日照建筑某当地政策规范“第九条”：住宅建筑高度在40米以上时，面宽不大于60米。“第十四条”：高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于1.2时，按遮挡建筑面宽确定建筑间距系数；在三环路以内地区，当建筑高度在40米以上时，建筑间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得小于40米；“第十七条”：沿城市主要道路一侧并列布置的高层住宅之间的建筑间距除满足本规定相对应的建筑间距要求外，不得小于30米。“第二十三条”：住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大寒日，有效日照时间带为上午8时至下午4时。“第二十五条”：新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日1小时。建筑宽高比建筑间距日照测算标准自然属性定位——前期策划报告某当地政策规范“第九条”：住宅建筑高度在40米以上时，面宽不当地政策规范项目所在省、市的最新的政策规范要求。层高阳台飘窗入户花园地下空间……与赠送面积相关的规范自然属性定位——前期策划报告当地政策规范项目所在省、市的最新的政策规范要求。层高阳台地下某当地政策规范赠送面积依据：中容积率、建筑面积等指标的补充解释二、住宅建筑层高不应大于3.6米。跃层式住宅起居室（厅）、低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。六、每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不应大于1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。七、飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。八、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于0.6米，且连续长度不应大于1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。九、除避让、对接市政公共地下空间外，建筑物地下室、半地下室的顶板面不应高于室外地坪1.0米；建筑物地下室、半地下室顶板面高于室外地坪大于1.0米时，按照该层水平投影面积计入容积率。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪部分按地上建筑的规定进行退距管理。自然属性定位——前期策划报告某当地政策规范赠送面积依据：中容积率、建筑面积等指标的补充解其它类型：楼座高度控制、土地使用年限、外立面要求等……根据住宅地块3.2的容积率及沈阳市相关日照和建筑间距的要求，估算平均层数30-35层能满足相关指标；根据抗震设防的要求及各结构形式高限的要求，本案住宅部分控制高度不超过120-130米；根据《高规》要求，100米以上的住宅，应设置避难层，而避难层的设置，会造成高层住宅的成本和公摊面积的增加；根据结构计算要求，建筑体越高，荷载要求就越高，钢筋用量增加、混凝土标号提高、构件截面尺寸加大，因此，在增加建安成本的同时，减小实际使用空间，即得房率会进一步降低；因此，建议本项目住宅高度控制在100米以内当地政策规范自然属性定位——前期策划报告其它类型：楼座高度控制、土地使用年限、外立面要求等……根据住2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉开发商诉求开发商诉求：项目目标、项目发展方向、期望均价、开工顺序、可突破的限制性规划条件等，通过项目招投标文件或与开发商沟通了解。最重要是项目目标：追求高利润还是回款速度？本项目的目标是什么？是迅速回收资金是利润最大化关键是大老板的想法自然属性定位——前期策划报告开发商诉求开发商诉求：项目目标、项目发展方向、期望均价、开工开发商诉求开发商对开工顺序常常有自己的考虑。ABCDE初步方案：开工顺序，由南向北最终方案：开工顺序，由北向南由南向北由北向南自然属性定位——前期策划报告开发商诉求开发商对开工顺序常常有自己的考虑。ABCDE初步方28开发商诉求开发商提出突破某些限规，如突破“90/70”限制、增大容积率、提高建筑限高、提高层高、提供周边学校入学资格等，一定要慎重考虑，确定其可实施性。自然属性定位——前期策划报告28开发商诉求开发商提出突破某些限规，如突破“90/70”限2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉市场调研|宏观市场宏观市场涉及城市层面的信息，如：GDP，房地产年度/季度/月度的成交量与成交均价自然属性定位——前期策划报告市场调研|宏观市场宏观市场涉及城市层面的信息，如：GDP，31市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价区域位置：主要是与市中心/商业区/商务区/政务区的通达性、路程距离及所需时间自然属性定位——前期策划报告31市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如32市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价区域成熟度：城市中心黄金区域/CBD/新兴居住区/未来规划利好区域/旅游度假区……自然属性定位——前期策划报告32市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价居民评价：即当地市民对项目所在区域的看法，如成都的西贵南富，北京的东富西贵，是否是传统豪宅区（北京朝阳公园，沈阳棋盘山、苏州金鸡湖）项目是要融入这个区域还是要跳出这个区域？自然属性定位——前期策划报告市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如：区市场调研|微观市场微观市场涉及直接竞品，如：竞品产品类型、建筑/园林风格、精装报价及标准、单盘年度/季度/月度消化量，现有存量，畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间等。自然属性定位——前期策划报告市场调研|微观市场微观市场涉及直接竞品，如：竞品产品类型、市场调研|微观市场微观市场涉及直接竞品，如：竞品产品类型，建筑/园林风格，精装报价及标准，单盘年度/季度/月度消化量，现有存量，畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间，客群等。自然属性定位——前期策划报告市场调研|微观市场微观市场涉及直接竞品，如：竞品产品类型，2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉项目定位|项目档次和居所用途项目档次和居所用途：指导户型及楼座标准层设计。高端中高端中端顶级第一居所第二居所商务公寓投资型度假养生……项目档次居所用途自然属性定位——前期策划报告项目定位|项目档次和居所用途项目档次和居所用途：指导户型及客群定位：目标客群的家庭收入、成员数量、房型需求、能承受的单价与总价等。项目定位|客群定位自然属性定位——前期策划报告客群定位：目标客群的家庭收入、成员数量、房型需求、能承受的单客群定位：鲜明地域特性的需求。例如：有些地方的客户对朝向的敏感度相对较低；有些地方的客户希望联排别墅的主卧能设在二层；有些客户客户偏好地中海式的建筑风格；项目定位|客群定位自然属性定位——前期策划报告客群定位：鲜明地域特性的需求。例如：项目定位|客群定位自然40产品类型与户型配比：最具指导意义，重中之重注意：建筑面积/实得面积?套数比/建面比?项目定位|产品类型与户型配比自然属性定位——前期策划报告40产品类型与户型配比：最具指导意义，重中之重注意：项目档次居所用途客群定位产品类型户型配比宏观市场中观市场微观市场小结产品策划基础资料规划意见书及相关政府文件地块CAD图地块内外部情况既有规划方案与楼座排布相关与赠送面积相关其它项目目标项目发展方向期望均价开工顺序……2、当地政策规范3、开发商诉求4、市场调研5、项目定位1、地块资料自然属性定位——前期策划报告项目档次小结产品策划基础资料规划意见书及相关政府文件与楼座排推广定位

做项目形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光、最富有诗意的东西提炼出来，予以人文化，带给人很多美好的向往，让人依恋的不仅仅是房子，更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想象。推广定位 做项目形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光、最富参考案例客户定位参考案例客户定位形象支撑要素——产品概念产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思。——Philips

kottle形象表现系统案名

Logo

标准色形象推广语推广定位—形象定位形象支撑要素——产品概念形象表现系统推广定位—形象定位即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是项目所特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值等三个层面进行提炼总结：地段：交通条件配套资源自然、人文景观未来规划远景

……产品：规模建筑风格园林特点户型特点价格新型建材、工艺

……附加值：开发商品牌物管品牌建筑设计公司品牌园林设计公司品牌承建商产品概念倡导的生活方式

……推广定位—主题定位项目卖点提炼即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产三城交汇处，一站式教育资源聚集丰腴资源1000亩、春天里风景住宅、商业，动静相容，繁花繁华相容平西湖、九里山、倚坡望湖，便捷交通，自然诗意栖居三城之心千亩规模湖岸坡地诗意住区推广定位—主题定位项目核心资源三城交汇处，一站式教育资源1000亩、春天里风景住宅、商业，原生台地景观园林，尽显参差错落美10米高落差瀑布，飞流直下，观光电梯爱车也能依山望湖，赏风景清新亮丽欧式建筑，真石漆立面，历久弥新倚坡望湖，独享自然好风光千亩城市综合体，纳藏万千资源推广定位—主题定位项目卖点提炼原生台地景观园林，尽显参差错落美10米高落差瀑布，飞流直下，三城之心，千亩湖岸坡地住区推广定位—项目定位描述三城之心，千亩湖岸坡地住区推广定位—项目定位描述生长在缓坡上的斑斓国度赋予项目以蓬勃的生命力，突显其难以复制的原生价值。以缓坡，取之内外双景观，对位九里的生态资源，也是对整体环境的形象指征。既体现了项目综合体物业规模与强大的包容性，又包含了区域生态特质，以及未来生活的温馨多彩。推广定位—slogan生长在缓坡上的斑斓国度赋予项目以蓬勃的生命力，以缓坡，取之内住宅营销企划基本概念与逻辑住宅营销企划基本概念与逻辑请问,您读到?请问,您读到?营销布局.企划定位.企划推广营销布局.企划定位.企划推广营销布局：营销.企划.广告.销售营销：立基于项目定位之上，先于企划与销售的，有关一个楼盘销售的，大策略。是青年住宅，还是酒店公寓；是速战速决，还是循序渐进；是集中引爆，还是细水长流；是稳中求胜，还是出奇制胜。这就是所谓大思路的问题，是我们做销售业务员出身的经理们，做文案策划出身的经理们，做市场产品出身的经理们，要努力攀登的，所谓建立坐标系与学会鸟瞰。井底之蛙？鸿鹄之志？营销布局：营销.企划.广告.销售营销：营销布局：营销.企划.广告.销售企画，策划，企划，是的，约定俗成的企划，都是这样。语录有云：企划解决“赶羊入圈”问题，销售解决“关门打狗”问题。众所周知，完成销售，看两个数字：来人量与成交率。而这两个数字，都与企划有关。企划工作，简言，可分为企划定位与企划推广。全案代理项目，采用的是1＋1模式，也就是企划经理＋销售经理配对模式。一个管赶人，一个管杀人。营销布局：营销.企划.广告.销售企画，策划，企划，是的，约定广告，房地产广告，狭义的广告，指的是创意，文案，美术与媒体，四位一体的结果。我们说的广告，更多时候是作为“广告企划”一起出现的，这个时候，广告被认为是一个支持部门的工作，也就是上面说的：以广告为中心的，企划定位与企划推广，那些事儿营销布局：营销.企划.广告.销售广告，房地产广告，狭义的广告，营销布局：营销.企划.广告.销销售：买卖东西的全过程，导入，蓄客，开盘，再蓄客，再开盘，持续，清盘。这是一个专业要求非常高的，系统活儿，门道甚多。这是整个营销环节最后的执行部门。凝聚力与执行力，是所有销售代理公司着重强调的两点。营销布局：营销.企划.广告.销售销售：营销布局：营销.企划.广告.销售营销布局.企划定位.企划推广营销布局.企划定位.企划推广企划定位：市场.客群.项目.定位宏观到微观，政策到民间，市场是企划定位的三大基础工作之一。无市场不地产，这是地产人成长观念。市调与踏街，是新人必修课教科书上，有许多关于市场细分的理论，坊间也有关于孤岛与鞋子的传说。市场，更多时候是营销企划人员的一个观念，营销，一定是从市场出发，不能是空中楼阁。同样的道理，市场一定是服务营销的，不是为数据好看。企划定位：市场.客群.项目.定位宏观到微观，政策到民间，市场消费者洞察，是许多公司常用的说法。这是许多广告公司自以为比代理公司做广告强的所在。书上有关此种言辞比比皆是，但是真正了解购房者心理的一定是全程营销公司。5W1H，是最简单与最常用的客群分析方法。而他们的媒体接触习惯，会成为企划推广部分建议的基础。客群精准定位，是市场细分之后的必然结果。了解楼盘所在城市的历史与文脉，是根本上洞察消费者的前提。企划定位：市场.客群.项目.定位消费者洞察，是许多公司常用的说法。企划定位：市场.客群.项目地块＋产品＝项目。是所谓不动产。企划定位的第三个立基点，就是项目本身。地块价值，更多从区域规划、交通、配套、文脉等方面考量；产品价值，则从规划、配套、建筑、景观、户型、建材、物业等方面分析。得出的结论是：这是一个，在哪里的？什么盘？一句话表达。企划定位：市场.客群.项目.定位地块＋产品＝项目。是所谓不动产。企划定位：市场.客群.项目.终于说到定位了，著名理论有说，关键在于定位。如果说，“在哪里的什么盘”，我们通常叫它物理定位；这里说的定位，是指从客群洞察出发的，“在哪里的什么盘”之上的情感定位。赋予项目文化(精神)价值，是企划给项目产品与地块之上的贡献，也是项目品牌价值的关键所在。这是解决“我是谁”的问题。接下来的部分，企划推广部分，解决的是“怎么办”的问题。企划定位：市场.客群.项目.定位终于说到定位了，著名理论有说，关键在于定位。企划定位：市场.营销布局.企划定位.企划推广营销布局.企划定位.企划推广企划推广：现场.活动.道具.媒体准确说叫展卖空间。通常包括工地现场售楼处、外场售楼处。现场部分：入口、停车场、售楼处、景观示范区、建筑示范区、样板房、指示系统、精神堡垒、道旗、工地围墙、现场看板等。外场常常选择地点为：酒店大堂、酒店会议室、同一品牌旗下物业会所、沿街商铺租赁、专设临时建筑、异地售楼处等。是否设外场，是个策略先导问题；在哪里，什么时候进驻，目的和用途，功能与设计，是随之而来的问题要用全面提升体验价值的高度来设计、制作与使用展卖空间。这其中当然还包括销售接待的流程与服务标准问题；整合传播问题。企划推广：现场.活动.道具.媒体准确说叫展卖空间。通常包括工少做广告，多做活动，是目前市场之下，我们常常说的话。活动，以目的论，简单分为两种：促销活动SP与公关活动PR。根据活动的对象，还可以分为：媒体活动、业内活动与客户活动。根据活动所处的营销阶段的时间，可以分为：前期活动，中期活动与后期活动。有个词语，叫千方百计，用来形容活动在恰当不过了。当然，更重要是实践积累，与第三方资源。请教他人，多看书，多思考企划推广：现场.活动.道具.媒体少做广告，多做活动，是目前市场之下，我们常常说的话。企划推广销售道具，销售物料，说法不一，意思近似。如果说营销是场战役，那么现场是阵地，道具是武器，

媒体是弹药。活动是革命统一战线！基本上，可以分为直接用的道具，和间接用的道具。直接用的有沙盘模型、多媒体系统、印刷品、礼品等等；间接用的道具有摄影照片、三维动画、效果图、家具配置图等等。说说印刷品吧，把它单独归类到文本营销的概念。基本上可分为书、报、刊、折、卡、拿来主义摆着看。企划推广：现场.活动.道具.媒体销售道具，销售物料，说法不一，意思近似。企划推广：现场.活动很多新入行的人，会将企划工作简单理解为仅仅是这一部分。媒体运作，大体可以分为，广告与非广告两大类。这也就是常常讲到的线上与线下之分。非广告，通常叫新闻炒作。媒体组合策略、媒体投放策略、广告策略、新闻炒作策略，这是做企划的人的基本功夫，哪怕是在纯粹广告公司也是。媒体分类：户外、报纸、杂志、电视、广播、网络与直效媒体(短信、直投)，大类齐了，其它细项就修行在各人了。花小钱？办大事？因地制宜？企划推广：现场.活动.道具.媒体很多新入行的人，会将企划工作简单理解为仅仅是这一部分。企划推住宅营销执行 作为一个职业的地产人，在部署周密的营销执行计划时，必须有面对一场战役一样的紧迫感与危机意识。住宅营销执行 作为一个职业的地产人，在部署周密的营销执行计划营销执行阐述Part1：营销方案执行模块Part2：营销硬件执行模块Part3：营销软件执行模块Part4：营销主体培训模块营销执行阐述Part1：营销方案执行模块营销阐述项目公开发售项目动工项目公开发售前2个月项目公开发售前5个月工作量

营销硬件执行模块营销方案执行模块

营销软件执行模块营销主体培训模块 时间营销阐述项目公开发售项目动工项目公开发售前2个月项目公开发售营销阐述Part

1：营销方案执行模块

项目整体营销策略制定

项目各阶段销售策略制定

项目整体推广策略制定

各阶段推广策略及造势活动制定各营销阶段工作一览表营销阐述Part1：营销方案执行模块各营销阶段工作一览表营销阐述Part

2：营销硬件执行模块Chapter

1

销售中心选址及功能建议

销售中心装修风格建议

样板房的选址、户型、风格建议

模型、效果图等销售道具设计房展会的设计制作营销阐述Part2：营销硬件执行模块Chapter1营销阐述Part

3：营销软件执行模块

销售文件准备

项目团队管理制度制定

项目培训内容及方式制定

项目人员考核制度制定相关法律法规文件准备营销阐述Part3：营销软件执行模块相关法律法规文件准备营销阐述Part

4：营销主体培训模块

销售人员筛选及考核

市场调研

销售技能培训

项目素质培训目标客户梳理营销阐述Part4：营销主体培训模块目标客户梳理营销方案模块.硬件执行.软件执行.培训模块营销方案模块.硬件执行.软件执行.培训模块本阶段的营销工作重点：通过对项目内/外部环境的分析，制定项目销售节点，并根据销售节点制定相应的推广策略、推售策略、价格策略、开盘销售方案及各阶段详细工作安排；Part

1：营销方案执行模块本阶段的营销工作重点：通过对项目内/外部环境的分析，制定项目Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块Part

1：营销方案执行模块Part1：营销方案执行模块营销方案模块.硬件执行.软件执行.培训模块营销方案模块.硬件执行.软件执行.培训模块Part2：硬件执行模块Part

2：营销硬件执行模块Chapter

1

销售中心选址及功能建议

销售中心装修风格建议

样板房的选址、户型、风格建议

模型、效果图等销售道具设计房展会的设计制作Part2：硬件执行模块Part2：营销硬件执行模块ChPart2：硬件执行模块Part2：硬件执行模块Part2：硬件执行模块Part2：硬件执行模块Part2：硬件执行模块Part2：硬件执行模块Part2：硬件执行模块Part2：硬件执行模块Part2：硬件执行模块Part2：硬件执行模块营销方案模块.硬件执行.软件执行.培训模块营销方案模块.硬件执行.软件执行.培训模块Part3：软件执行模块Part

3：营销软件执行模块

销售文件准备

项目团队管理制度制定

项目培训内容及方式制定

项目人员考核制度制定相关法律法规文件准备Part3：软件执行模块Part3：营销软件执行模块相Part3：软件执行模块Part3：软件执行模块Part3：软件执行模块Part3：软件执行模块Part3：软件执行模块Part3：软件执行模块Part3：软件执行模块Part3：软件执行模块Part3：软件执行模块Part3：软件执行模块营销方案模块.硬件执行.软件执行.培训模块营销方案模块.硬件执行.软件执行.培训模块Part4：主体培训模块Part

4：营销主体培训模块

销售人员筛选及考核

市场调研

销售技能培训

项目素质培训目标客户梳理Part4：主体培训模块Part4：营销主体培训模块目标Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块Part4：主体培训模块执行准备工作执行准备工作谢谢聆听！End谢谢聆听！End项目定位与项目策划项目定位与项目策划一、自然属性定位市场定位客户定位产品定位二、推广定位客户定位形象定位主题定位目录三、项目策划1、住宅营销概念与逻辑营销布局营销，企划，广告，销售企划定位市场，客群，项目，定位企划推广现场，活动，道具，媒体2、营销执行营销方案执行模块营销硬件执行模块营销软件执行模块营销主体培训模块一、自然属性定位目录三、项目策划自然属性定位自然属性定位第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段房地产前期策划总体流程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段房地产前期策划总体流程2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位客观事实主观判断自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉地块资料主要包括：规划意见书及相关政府文件地块CAD图地块内外部情况既有规划方案自然属性定位——前期策划报告地块资料主要包括：规划意见书及相关政府文件地块CAD图地块内规划意见书及相关政府文件：地块真实的官方权威信息自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件：地块真实的官方权威信息自然属性定位144规划意见书及相关政府文件自然属性定位——前期策划报告9规划意见书及相关政府文件自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件地块的用地性质、面积指标、容积率、限高、建筑密度自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件地块的用地性质、面积指标、容积率、限规划意见书及相关政府文件是否含代征/代建的道路用地及绿化用地指标是否有政策房指标？限价房/廉租房/回迁房/回迁商业自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件是否含代征/代建的道路用地及绿化用地规划意见书及相关政府文件建筑红线退让距离及道路红线退让距离社区出入口方位设置要求与车位配比要求自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件建筑红线退让距离及道路红线退让距离社规划意见书及相关政府文件地块图：直观了解自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件地块图：直观了解自然属性定位——前期规划意见书及相关政府文件市政管线情况、采暖方式……自然属性定位——前期策划报告规划意见书及相关政府文件市政管线情况、采暖方式……自然属性定地块CAD图地块CAD图：产品设计的底稿，力求准确无误。开发商直接提供CAD图纸；由钉桩点坐标文件生成；用JPG图片大致勾勒生成。CAD格式文件钉桩点文件自然属性定位——前期策划报告地块CAD图地块CAD图：产品设计的底稿，力求准确无误。CA地块内部及周边情况地块内部及周边情况：现状及未来规划，尽可能用实景照片展示。内部：是否存在地势高差、原生植被、水系、温泉、工业遗存等？是否存在被污染后需要更换的土壤？外部：有利因素：景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等；社会资源，如重点中小学，大型医院，市政公园，体育场馆等；交通站点，如地铁/轻轨/BRT站点等。不利因素：噪声及粉尘污染，如市政主干道，铁路，工厂，专业市场，发电厂；心理负面影响，如高压线走廊，火葬场，坟地，破旧楼房等。自然属性定位——前期策划报告地块内部及周边情况地块内部及周边情况：现状及未来规划，尽可能案例：地块内部及周边情况西中中南北东自然属性定位——前期策划报告案例：地块内部及周边情况西中中南北东自然属性定位——前期策划既有规划方案某项目概念性总规方案开发商已有规划方案，需经纪公司提供建议及意见；综合体的公寓项目，要求对标准层进行分割，需开发商提供标准层图纸。某城市综合体项目公寓部分标准层设计图纸自然属性定位——前期策划报告既有规划方案某项目概念性总规方案开发商已有规划方案，需经纪公2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉当地政策规范项目所在省、市的最新的政策规范要求。建筑间距系数日照测算标准建筑宽高比与楼座排布相关的规范……自然属性定位——前期策划报告当地政策规范项目所在省、市的最新的政策规范要求。建筑日照建筑某当地政策规范“第九条”：住宅建筑高度在40米以上时，面宽不大于60米。“第十四条”：高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于1.2时，按遮挡建筑面宽确定建筑间距系数；在三环路以内地区，当建筑高度在40米以上时，建筑间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得小于40米；“第十七条”：沿城市主要道路一侧并列布置的高层住宅之间的建筑间距除满足本规定相对应的建筑间距要求外，不得小于30米。“第二十三条”：住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大寒日，有效日照时间带为上午8时至下午4时。“第二十五条”：新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日1小时。建筑宽高比建筑间距日照测算标准自然属性定位——前期策划报告某当地政策规范“第九条”：住宅建筑高度在40米以上时，面宽不当地政策规范项目所在省、市的最新的政策规范要求。层高阳台飘窗入户花园地下空间……与赠送面积相关的规范自然属性定位——前期策划报告当地政策规范项目所在省、市的最新的政策规范要求。层高阳台地下某当地政策规范赠送面积依据：中容积率、建筑面积等指标的补充解释二、住宅建筑层高不应大于3.6米。跃层式住宅起居室（厅）、低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。六、每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不应大于1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。七、飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。八、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于0.6米，且连续长度不应大于1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。九、除避让、对接市政公共地下空间外，建筑物地下室、半地下室的顶板面不应高于室外地坪1.0米；建筑物地下室、半地下室顶板面高于室外地坪大于1.0米时，按照该层水平投影面积计入容积率。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪部分按地上建筑的规定进行退距管理。自然属性定位——前期策划报告某当地政策规范赠送面积依据：中容积率、建筑面积等指标的补充解其它类型：楼座高度控制、土地使用年限、外立面要求等……根据住宅地块3.2的容积率及沈阳市相关日照和建筑间距的要求，估算平均层数30-35层能满足相关指标；根据抗震设防的要求及各结构形式高限的要求，本案住宅部分控制高度不超过120-130米；根据《高规》要求，100米以上的住宅，应设置避难层，而避难层的设置，会造成高层住宅的成本和公摊面积的增加；根据结构计算要求，建筑体越高，荷载要求就越高，钢筋用量增加、混凝土标号提高、构件截面尺寸加大，因此，在增加建安成本的同时，减小实际使用空间，即得房率会进一步降低；因此，建议本项目住宅高度控制在100米以内当地政策规范自然属性定位——前期策划报告其它类型：楼座高度控制、土地使用年限、外立面要求等……根据住2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉开发商诉求开发商诉求：项目目标、项目发展方向、期望均价、开工顺序、可突破的限制性规划条件等，通过项目招投标文件或与开发商沟通了解。最重要是项目目标：追求高利润还是回款速度？本项目的目标是什么？是迅速回收资金是利润最大化关键是大老板的想法自然属性定位——前期策划报告开发商诉求开发商诉求：项目目标、项目发展方向、期望均价、开工开发商诉求开发商对开工顺序常常有自己的考虑。ABCDE初步方案：开工顺序，由南向北最终方案：开工顺序，由北向南由南向北由北向南自然属性定位——前期策划报告开发商诉求开发商对开工顺序常常有自己的考虑。ABCDE初步方163开发商诉求开发商提出突破某些限规，如突破“90/70”限制、增大容积率、提高建筑限高、提高层高、提供周边学校入学资格等，一定要慎重考虑，确定其可实施性。自然属性定位——前期策划报告28开发商诉求开发商提出突破某些限规，如突破“90/70”限2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉市场调研|宏观市场宏观市场涉及城市层面的信息，如：GDP，房地产年度/季度/月度的成交量与成交均价自然属性定位——前期策划报告市场调研|宏观市场宏观市场涉及城市层面的信息，如：GDP，166市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价区域位置：主要是与市中心/商业区/商务区/政务区的通达性、路程距离及所需时间自然属性定位——前期策划报告31市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如167市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价区域成熟度：城市中心黄金区域/CBD/新兴居住区/未来规划利好区域/旅游度假区……自然属性定位——前期策划报告32市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价居民评价：即当地市民对项目所在区域的看法，如成都的西贵南富，北京的东富西贵，是否是传统豪宅区（北京朝阳公园，沈阳棋盘山、苏州金鸡湖）项目是要融入这个区域还是要跳出这个区域？自然属性定位——前期策划报告市场调研|中观市场中观市场涉及区域及板块层面的信息，如：区市场调研|微观市场微观市场涉及直接竞品，如：竞品产品类型、建筑/园林风格、精装报价及标准、单盘年度/季度/月度消化量，现有存量，畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间等。自然属性定位——前期策划报告市场调研|微观市场微观市场涉及直接竞品，如：竞品产品类型、市场调研|微观市场微观市场涉及直接竞品，如：竞品产品类型，建筑/园林风格，精装报价及标准，单盘年度/季度/月度消化量，现有存量，畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间，客群等。自然属性定位——前期策划报告市场调研|微观市场微观市场涉及直接竞品，如：竞品产品类型，2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位自然属性定位——前期策划报告2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉项目定位|项目档次和居所用途项目档次和居所用途：指导户型及楼座标准层设计。高端中高端中端顶级第一居所第二居所商务公寓投资型度假养生……项目档次居所用途自然属性定位——前期策划报告项目定位|项目档次和居所用途项目档次和居所用途：指导户型及客群定位：目标客群的家庭收入、成员数量、房型需求、能承受的单价与总价等。项目定位|客群定位自然属性定位——前期策划报告客群定位：目标客群的家庭收入、成员数量、房型需求、能承受的单客群定位：鲜明地域特性的需求。例如：有些地方的客户对朝向的敏感度相对较低；有些地方的客户希望联排别墅的主卧能设在二层；有些客户客户偏好地中海式的建筑风格；项目定位|客群定位自然属性定位——前期策划报告客群定位：鲜明地域特性的需求。例如：项目定位|客群定位自然175产品类型与户型配比：最具指导意义，重中之重注意：建筑面积/实得面积?套数比/建面比?项目定位|产品类型与户型配比自然属性定位——前期策划报告40产品类型与户型配比：最具指导意义，重中之重注意：项目档次居所用途客群定位产品类型户型配比宏观市场中观市场微观市场小结产品策划基础资料规划意见书及相关政府文件地块CAD图地块内外部情况既有规划方案与楼座排布相关与赠送面积相关其它项目目标项目发展方向期望均价开工顺序……2、当地政策规范3、开发商诉求4、市场调研5、项目定位1、地块资料自然属性定位——前期策划报告项目档次小结产品策划基础资料规划意见书及相关政府文件与楼座排推广定位

做项目形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光、最富有诗意的东西提炼出来，予以人文化，带给人很多美好的向往，让人依恋的不仅仅是房子，更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想象。推广定位 做项目形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光、最富参考案例客户定位参考案例客户定位形象支撑要素——产品概念产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思。——Philips

kottle形象表现系统案名

Logo

标准色形象推广语推广定位—形象定位形象支撑要素——产品概念形象表现系统推广定位—形象定位即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是项目所特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值等三个层面进行提炼总结：地段：交通条件配套资源自然、人文景观未来规划远景

……产品：规模建筑风格园林特点户型特点价格新型建材、工艺

……附加值：开发商品牌物管品牌建筑设计公司品牌园林设计公司品牌承建商产品概念倡导的生活方式

……推广定位—主题定位项目卖点提炼即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产三城交汇处，一站式教育资源聚集丰腴资源1000亩、春天里风景住宅、商业，动静相容，繁花繁华相容平西湖、九里山、倚坡望湖，便捷交通，自然诗意栖居三城之心千亩规模湖岸坡地诗意住区推广定位—主题定位项目核心资源三城交汇处，一站式教育资源1000亩、春天里风景住宅、商业，原生台地景观园林，尽显参差错落美10米高落差瀑布，飞流直下，观光电梯爱车也能依山望湖，赏风景清新亮丽欧式建筑，真石漆立面，历久弥新倚坡望湖，独享自然好风光千亩城市综合体，纳藏万千资源推广定位—主题定位项目卖点提炼原生台地景观园林，尽显参差错落美10米高落差瀑布，飞流直下，三城之心，千亩湖岸坡地住区推广定位—项目定位描述三城之心，千亩湖岸坡地住区推广定位—项目定位描述生长在缓坡上的斑斓国度赋予项目以蓬勃的生命力，突显其难以复制的原生价值。以缓坡，取之内外双景观，对位九里的生态资源，也是对整体环境的形象指征。既体现了项目综合体物业规模与强大的包容性，又包含了区域生态特质，以及未来生活的温馨多彩。推广定位—slogan生长在缓坡上的斑斓国度赋予项目以蓬勃的生命力，以缓坡，取之内住宅营销企划基本概念与逻辑住宅营销企划基本概念与逻辑请问,您读到?请问,您读到?营销布局.企划定位.企划推广营销布局.企划定位.企划推广营销布局：营销.企划.广告.销售营销：立基于项目定位之上，先于企划与销售的，有关一个楼盘销售的，大策略。是青年住宅，还是酒店公寓；是速战速决，还是循序渐进；是集中引爆，还是细水长流；是稳中求胜，还是出奇制胜。这就是所谓大思路的问题，是我们做销售业务员出身的经理们，做文案策划出身的经理们，做市场产品出身的经理们，要努力攀登的，所谓建立坐标系与学会鸟瞰。井底之蛙？鸿鹄之志？营销布局：营销.企划.广告.销售营销：营销布局：营销.企划.广告.销售企画，策划，企划，是的，约定俗成的企划，都是这样。语录有云：企划解决“赶羊入圈”问题，销售解决“关门打狗”问题。众所周知，完成销售，看两个数字：来人量与成交率。而这两个数字，都与企划有关。企划工作，简言，可分为企划定位与企划推广。全案代理项目，采用的是1＋1模式，也就是企划经理＋销售经理配对模式。一个管赶人，一个管杀人。营销布局：营销.企划.广告.销售企画，策划，企划，是的，约定广告，房地产广告，狭义的广告，指的是创意，文案，美术与媒体，四位一体的结果。我们说的广告，更多时候是作为“广告企划”一起出现的，这个时候，广告被认为是一个支持部门的工作，也就是上面说的：以广告为中心的，企划定位与企划推广，那些事儿营销布局：营销.企划.广告.销售广告，房地产广告，狭义的广告，营销布局：营销.企划.广告.销销售：买卖东西的全过程，导入，蓄客，开盘，再蓄客，再开盘，持续，清盘。这是一个专业要求非常高的，系统活儿，门道甚多。这是整个营销环节最后的执行部门。凝聚力与执行力，是所有销售代理公司着重强调的两点。营销布局：营销.企划.广告.销售销售：营销布局：营销.企划.广告.销售营销布局.企划定位.企划推广营销布局.企划定位.企划推广企划定位：市场.客群.项目.定位宏观到微观，政策到民间，市场是企划定位的三大基础工作之一。无市场不地产，这是地产人成长观念。市调与踏街，是新人必修课教科书上，有许多关于市场细分的理论，坊间也有关于孤岛与鞋子的传说。市场，更多时候是营销企划人员的一个观念，营销，一定是从市场出发，不能是空中楼阁。同样的道理，市场一定是服务营销的，不是为数据好看。企划定位：市场.客群.项目.定位宏观到微观，政策到民间，市场消费者洞察，是许多公司常用的说法。这是许多广告公司自以为比代理公司做广告强的所在。书上有关此种言辞比比皆是，但是真正了解购房者心理的一定是全程营销公司。5W1H，是最简单与最常用的客群分析方法。而他们的媒体接触习惯，会成为企划推广部分建议的基础。客群精准定位，是市场细分之后的必然结果。了解楼盘所在城市的历史与文脉，是根本上洞察消费者的前提。企划定位：市场.客群.项目.定位消费者洞察，是许多公司常用的说法。企划定位：市场.客群.项目地块＋产品＝项目。是所谓不动产。企划定位的第三个立基点，就是项目本身。地块价值，更多从区域规划、交通、配套、文脉等方面考量；产品价值，则从规划、配套、建筑、景观、户型、建材、物业等方面分析。得出的结论是：这是一个，在哪里的？什么盘？一句话表达。企划定位：市场.客群.项目.定位地块＋产品＝项目。是所谓不动产。企划定位：市场.客群.项目.终于说到定位了，著名理论有说，关键在于定位。如果说，“在哪里的什么盘”，我们通常叫它物理定位；这里说的定位，是指从客群洞察出发的，“在哪里的什么盘”之上的情感定位。赋予项目文化(精神)价值，是企划给项目产品与地块之上的贡献，也是项目品牌价值的关键所在。这是解决“我是谁”的问题。接下来的部分，企划推广部分，解决的是“怎么办”的问题。企划定位：市场.客群.项目.定位终于说到定位了，著名理论有说，关键在于定位。企划定位：市场.营销布局.企划定位.企划推广营销布局.企划定位.企划推广企划推广：现场.活动.道具.媒体准确说叫展卖空间。通常包括工地现场售楼处、外场售楼处。现场部分：入口、停车场、售楼处、景观示范区、建筑示范区、样板房、指示系统、精神堡垒、道旗、工地围墙、现场看板等。外场常常选择地点为：酒店大堂、酒店会议室、同一品牌旗下物业会所、沿街商铺租赁、专设临时建筑、异地售楼处等。是否设外场，是个策略先导问题；在哪里，什么时候进驻，目的和用途，功能与设计，是随之而来的问题要用全面提升体验价值的高度来设计、制作与使用展卖空间。这其中当然还包括销售接待的流程与服务标准问题；整合传播问题。企划推广：现场.活动.道具.媒体准确说叫展卖空间。通常包括工少做广告，多做活动，是目前市场之下，我们常常说的话。活动，以目的论，简单分为两种：促销活动SP与公关活动PR。根据活动的对象，还可以分为：媒体活动、业内活动与客户活动。根据活动所处的营销阶段的时间，可以分为：前期活动，中期活动与后期活动。有个词语，叫千方百计，用来形容活动在恰当不过了。当然，更重要是实践积累，与第三方资源。请教他人，多看书，多思考企划推广：现场.活动.道具.媒体少做广告，多做活动，是目前市场之下，我们常常说的话。企划推广销售道具，销售物料，说法不一，意思近似。如果说营销是场战役，那么现场是阵地，道具是武器，

媒体是弹药。活动是革命统一战线！基本上，可以分为直接用的道具，和间接用的道具。直接用的有沙盘模型、多媒体系统、印刷品、礼品等等；间接用的道具有摄影照片、三维动画、效果图、家具配置图等等。说说印刷品吧，把它单独归类到文本营销的概念。基本上可分为书、报、刊、折、卡、拿来主义摆着看。企划推广：现场.活动.道具.媒体销售道具，销售物料，说法不一，意思近似。企划推广：现场.活动很多新入行的人，会将企划工作简单理解为仅仅是这一部分。媒体运作，大体可以分为，广告与非广告两大类。这也就是常常讲到的线上与线下之分。非广告，通常叫新闻炒作。媒体组合策略、媒体投放策略、广告策略、新闻炒作策略，这是做企划的人的基本功夫，哪怕是在纯粹广告公司也是。媒体分类：户外、报纸、杂志、电视、广播、网络与直效媒体(短信、直投)，大类齐了，其它细项就修行在各人了。花小钱？办大事？因地制宜？企划推广：现场.活动.道具.媒体很多新入行的人，会将企划工作简单理解为仅仅是这一部分。企划推住宅营销执行 作为一个职业的地产人，在部署周密的营销执行计划时，必须有面对一场战役一样的紧迫感与危机意识。住宅营销执行 作为一个职业的地产人，在部署周密的营销执行计划营销执行阐述Part1：营销方案执行模块Part2：营销硬件执行模块Part3：营销软件执行模块Part4：营销主体培训模块营销执行阐述Part1：营销方案执行模块营销阐述项目公开发售项目动工项目公开发售前2个月项目公开发售前5个月工作量

营销硬件执行模块营销方案执行模块

营销软件执行模块营销主体培训模块 时间营销阐述项目公开发售项目动工项目公开发售前2个月项目公开发售营销阐述Part

1：营销方案执行模块

项目整体营销策略制定

项目各阶段销售策略制定

项目整体推广策略制定

各阶段推广策略及造势活动制定各营销阶段工作一览表营销阐述Part1：营销方案执行模块各营销阶段工作一览表营销阐述Part

2：营销硬件执行模块Chapter

1

销售中心选址及功能建议

销售中心装修风格建议

样板房的选址、户型、风格建议

模型、效果图等销售道具设计房展会的设计制作营销阐述Part2：营销硬件执行模块Chapter1营销阐述Part

3：营销软件执行模块

销售文件准备

项目团队管理制度制定

项目培训内容及方式制定

项目人员考核制度制定相关法律法规文件准