5房地产开发项目风险与不确定性分析

第五五章章房房地地产产开开发发项项目目风风险险与与不不确确定定性性分分析析第一一节节房房地地产产开开发发项项目目风风险险第二二节节盈亏亏平平衡衡分分析析和敏敏感感性性分分析析第三三节节房房地地产产开开发发项项目目风风险险分分析析第一一节节房房地地产产开开发发项项目目风风险险概概述述一、、房房地地产产开开发发风风险险是指指在在房房地地产产开开发发过过程程中中出出现现的的，，可可能能导导致致投投资资损损失失乃乃至至投投资资失失败败的的各各种种因因素素发发生生的的可可能能性性，，以以及及风风险险因因素素一一旦旦发发生生给给房房地地产产开开发发活活动动和和预预期期目目标标造造成成的的损损失失程程度度。。二、房地地产开发发风险识识别房地产投投资的风风险主要要体现在在投入资金金的安全全性、期望收益益的可靠靠性、投资项目目的变现现性和资产管理理的复杂杂性四个方面面。把风险划划分为对对市场内内所有投投资项目目均产生生影响、、投资者者无法控控制的系统风险险和仅对市市场内个个别项目目产生影影响，投投资者可可以控制制的个别风险险。系统风险险称为不可可分散风风险或市市场风险险，即个个别投资资风险中中无法在在投资组组合内部部被分散散、抵消消的那一一部分风风险。系统风险通货膨胀风险险市场供求风险险周期风险变现风险利率风险政策风险政治风险或然损失风险险1、通货膨胀风风险又称为购买力力风险，是指指投资完成后后所收回的资资金与初始投投入资金相比比，购买力降降低给投资者者带来的风险险。2、市场供求风风险是指投资者所所在地区房地地产市场供求求关系的变化化给投资者带带来的风险。。市场供供求关系房房地地产价格的变变动具体变现为租租金收入的变变化和房地产产价值的变化化。3、周期风险是指房地产市市场的周期波波动给投资者者带来的风险险。房地产市场的的周期波动主主要分为：复复苏与增长阶阶段、繁荣（（波峰）阶段段、危机与与衰退阶段、、萧条（波谷谷）阶段四个个阶段。当房地产市场场从繁荣阶段段进入危机与与衰退阶段，，进而进入萧萧条阶段时，，房地产市场场将出现持续续时间较长的的房地产价格格下降，交易易锐减，新开开发建设规模模缩小等情况况，给房地产产投资者造成成损失。4、变现风险是指急于将商商品兑换为现现金时由于折折价而导致资资金损失的风风险。房地产属于非非货币财产，，具有独一无无二、价值量量大的特征，，销售过程复复杂，其拥有有者很难在短短时期内将房房地产兑换成成现金。因此此，当投资者者由于偿债或或其他原因急急于将房地产产兑换为现金金时，就有可可能使投资者者蒙受折价损损失。5、利率风险利率会对房地地产投资产生生以下影响：一是导致房地地产实际价值值折损，利用用升高的利率率对现金流折折现，会使投投资项目的财财务净现值减减少，甚至出出现负值；二是会加大投投资者的债务务负担，导致致还贷困难。。利率升高还可可以抑制房地地产市场上的的需求数量，，从而导致房房地产价格下下降。6、政策风险政府有关房房地产投资资的土地供供给政策、、税费政策策、住房政政策、价格格政策、金金融政策、、环境保护护政策等，，均对房地地产投资者者收益目标标的实现产产生巨大影影响，从而而给投资者者带来风险险。7、政治风险险政治风险主主要由政变变、战争、、经济制裁裁、罢工、、骚乱等因因素造成。。政治风险一一旦发生，，不仅会直直接给建筑筑物造成损损害，而且且会引起一一系列其他他风险，是是房地产投投资中危害害最大的一一种风险。。8、或然损失失风险或然损失风风险：是指指火灾、风风灾或其他他偶然发生生的自然灾灾害引起的的置业投资资损失。非系统风险险多来自于企企业内部以以及合作者者，主要包包括融资风风险、项目目策划风险险、管理风风险、合同同纠纷风险险、建筑技技术风险等等。也称称为个别风风险。房地产开发发项目风险险的规律性性特征：在在住宅、写写字楼、商商业用房和和工业厂房房之间的比比较中，风险是呈现现一种递增增趋势。其中的不不确定性越越强，风险险变越大。。一般住宅项目的风险险较低。第二节房房地产项目目不不确定性分分析如果你或者者你的家人人要投资房房地产，而而要投资的的房地产不不仅要考虑虑居住需要要，而且要要考虑以后后的收益，，是否会毫毫不犹豫的的进入房地地产市场呢呢？如果不不是，主要要的困难在在哪里？如果你是一一个房地产产开发商，，你拿项目目进行开发发建设的顾顾虑是什么么？假设房地产项目目的不确定定性分析，，就是考察建设投投资、经营营成本、项项目售价（（租金）、、销售量等等因素变化化时，对项目经济评评价指标产生的的影响。不确定分析析是房地产产开发项目目和置业项项目经济评评价的重要要组成部分分，对项目目投资决策策的成败有有着重要的的影响。房地产开发发投资主要要的不确定定性因素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积房地产置业业投资主要要的不确定定性因素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素房地产开发发项目不确确定性分析析方法包括括盈亏平衡分分析和敏感感性分析。一、房地产产开发项目目的盈亏平平衡分析二、敏感性性分析一、房地产产开发项目目盈亏平衡衡分析盈亏平衡分分析是在项项目达到设设计生产能能力的条件件下，通过过盈亏亏平平衡衡点点（BreakEvenPoint）分分析析项目目成成本本与收益益的平平衡衡关关系系。。在在这这一一点点上上，，销销售售或或经经营营收收入入等等于于总总成成本本费费用用，，正正好好盈盈亏亏平平衡衡。。盈亏亏平平衡衡分分析析主主要要分分为为线性性盈盈亏亏平平衡衡分分析析和非非线线性性盈盈亏亏平平衡衡分分析析两两种种。。房地地产产项项目目的的盈盈亏亏平平衡衡分分析析主要要是是分分析析计计算算一一个个或或多多个个风风险险因因素素变变化化而而使使房房地地产产项项目目达达到到利润润为为零零时的的盈亏亏平平衡衡点点。利润润B=销售售收收入入R-总成成本本C其中：：销售售收入入R=PQ销（1-αα-ββ）式中：：P—单位商商品平平均售售价（（单位位：元元/平方米米）Q销—开发商商品实实际销销售量量，假假设项项目开开发后后均可可全部部售出出，则则Q开=Q销α—销售税税金率率β—销售佣金率率其中：总成本C=F+VQ开式中：F—固定成本。。是指在总总成本中，，不直接随随产品产量量变动而变变动的成本本费用，如如土地费用用等。V—单位变动成成本。是是指在总成成本中，随随产品产量量变动而成成比例变动动的成本费费用。如房房屋开发中中的建筑安安装工程费费Q开—房地产商品品实际开发发量代入公式得得到：B=PQ销（1-α-ββ）-（F+VQ开）盈亏平衡图QQ0费用、收入F固定成本BEP销售收入R=PQ销（1-α-β）总成本=F+VQ开V可变成本亏损盈利当B=0时，其中Q0——项目的盈亏亏平衡点开开发量如果项目的的设计或计计划开发量量为Q设，则项目风风险率为r：B=PQ销（1-α-ββ）-（F+VQ开）风险率r反映项目目由于外外界条件件变化的的风险程程度。风险率r值越大，，项目的的风险程程度越大大。项目风险险率参考考值r值<70%70%~75%75%~85%85%~90%>90%风险状况安全较安全不很安全要谨慎危险例题：某某开发商商拟在一一块土地地上进行行住宅开开发，该该项目规规划总建建筑面积积20000平方米，，土地投投入等固定成本本为3500万元，建筑安装装工程费费为1450元/平方米。。项目销售价格格为4200元/平方米，，销售税金金率为7%（税金包包括营业业税、城城市建设设维护税税、教育育费附加加、防洪洪基金和和土地增增值税等等）。假假设项目目开发后后均可全全部售出出，销售佣金金提取率率为1.5%，试计算该该项目的的盈亏平平衡点，，并判断断风险程程度。解：已知知：销售售价格P=4200元/平方米固定成本本F=3500万元可变成本本V=1450元/平方米Q开=Q销=20000平方米销售税金率α=7%销售佣金率β=1.5%当利润B=0时，=14625.99平方米则=73.13%<75%，则该项目较较安全，具有有较强的抗风风险能力。练习课本P132———7题二、房地产开开发项目的敏敏感性分析单因素敏感性性分析多因素敏感性性分析第三节房地地产开发项目目风险分析风险定义风险是指在一一定条件下和和一定时期内内可能发生的的各种结果的的变动程度。。风险是指投资资的实际收益益与期望的或或要求的收益益的偏差。所谓风险，在在经济活动中中包括两方面面的内容：其其一，遭受经经济损失；其其二，实际所所获得的收益益小于预期收收益（希望获获得的收益））之差。一、不不确定定性分分析与与风险险分析析的的区别别和联联系（一））风险险和不不确定定性是是两个个不完完全相相同但但有密密切相相关的的概念念。1．不不确确定定性性是是风风险险的的起起因因2．不不确确定定性性与与风风险险相相伴伴而而生生3．不不确确定定性性与与风风险险的的概概念念不不完完全全相相同同（二二））区区别别通过过不不确确定定性性分分析析可可以以找找出出影影响响项项目目效效益益的的敏敏感感因因素素，，确确定定敏敏感感程程度度，，但但不不知知这这种种不不确确定定性性因因素素发发生生的的可可能能性性及及影影响响程程度度，，因因而而不不能能代代替替风风险险分分析析。。通过风险险分析可可以得到到不确定定因素发发生的可可能性以以及给项项目带来来经济损损失的程程度。一、不确确定性分分析与风风险分析析

的区区别和联联系二、房地产开开发项目目

风险险分析的的方法1、专家调调查法2、层次分分析法3、概率分分析方法法4、蒙特卡卡洛分析析方法1、专家调调查法专家调查查法是凭凭借专家家的经验验对项目目各类风风险因素素及其风风险程度度作出定定性估计计。主要形式式是将多多位专家家对项目目风险因因素、风风险发生生的可能能性及风风险对项项目的影影响程度度进行评评定，将将多位专专家的经经验集中中起来形形成分析析结论。。课本P123—专家调查查表2、层次分分析法3、概率分分析法(1)概率的确确定方法法客观概率率估计是根据大大量的试试验数据据，用统统计的方方法计算算某一风风险因素素发生的的可能性性，它是是不以人人的主观观意志为为转移的的客观存存在的概概率，因因此得出出的结论论是较为为准确的的。客观观概率的的计算需需要足够够多的试试验数据据作支持持。主观概率率估计是当某些些事件缺缺乏历史史统计资资料时，，由决策策人自己己或借助助于咨询询机构或或专家凭凭经验进进行估计计得出的的。实际际上，主主观概率率也是人人们在所所掌握的的大量信信息或长长期经验验积累的的基础上上，进行行合理的的逻辑推推理、判判断、综综合而形形成的，，并非纯纯主管的的随意猜猜想。项目开发发前期的的风险估估计最常常用的方方式是由由专家或或决策者者对事件件出现的的可能性性做出主观估计计。（2）概率分分析的步步骤列出需要要考虑的的风险因因素，如如投资、、成本、、销售价价格等；；设想这些风风险因素可可能发生的的状态，确确定主要的的不确定性性因素；分别确定各各种状态的的发生概率率，各种状状态的发生生概率之和和等于1；分别求出各各种风险因因素发生变变化时，方方案净现金金流量各状状态发生的的概率和相相应状态下下的净现值值NPV（j）；求方案净现现值的期望望值（均值值）E(NPV)；其中Pj—第j种状态出现现的概率；；k—可能出现的的状态数。。求出方案净净现值非负负的累积概概率；对概率分析析结果做说说明。例：结合课课本P120中房地产开开发项目的的各项数据据，根据经经验和预测测，开发成成本和销售售收入是需需要分析的的两个主要要不确定性性因素，开开发商对净净现值的最最低要求为为2000万元，试计计算项目的的财务净现现值的期望望值、财务务净现值大大于等于零零的概率和和净现值大大于2000万元的累积积概率。解：确定了开发成本和和销售收入入为需要分析析的两个不不确定性因因素，请十十位专家学学者采用特特尔菲法预预测两个因因素发生变变化的概率率：概率 变幅变动因素-10%0+10%销售收入0.30.30.4开发成本0.30.40.3列出本项目目的净现金金流序列的的全部可能能状态共计计9种，然后分分别计算出出各个状态态下的概率