-增城九州新塘项目前期定位报告-86PPT

九州新塘项目前期定位报告2019-04一座新城的荣耀！1九州新塘项目前期定位报告2019-041目录第一部分：地块初判第二部分：市场环境分析第三部分：项目机会判断第四部分：分项目物业类型研究及定位方向建议2目录第一部分：地块初判第二部分：市场环境分析第三部分：项目机第一部分：地块初判3第一部分：地块初判3新塘镇位处增城南部重镇——新塘项目位置新塘镇是以民营经济为主导的经济强镇，工业总产值占增城市60%，从传统的牛仔服装制造行业，逐步向汽车制造等高新科技含量的产业发展；五镇（原新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西）合一后，全镇总面积280平方公里，总人口39万人，其中常驻户籍人口218283人。4新塘镇位处增城南部重镇——新塘项目位置新塘镇是以民营经济为主位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。城市家园二期体育花园顺欣广场现代城市广场新都盛世名门东方名都新康花园新塘新世界凤凰城位处新塘新的发展区域、临广深公路，通达性、昭示性佳距离解放北商圈10分钟步行距离；距离汇创新都会名店城5分钟步行距离金泽花园二期本项目地块项目位置5位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。城市家园二期体育花一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场占地面积：61850.6㎡建筑面积：250000㎡容积率：4.04其中：住宅、公寓建筑面积22500㎡商业面积：14500㎡办公面积：5000㎡社区健康中心面积：5000㎡会所建筑面积：500㎡二期用地：原为厂区宿舍占地面积：29058.6㎡建筑面积：108000㎡其中：住宅建筑面积：99000㎡商业面积：9000㎡总占地面积：90909.2㎡总建筑面积：358000㎡总容积率：3.94建筑密度：30.8%备注：本方案为2019年3月31日提供之方案（以下同）项目经济指标本项目是中等规模的综合型小区6一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场二期用地：原为厂区宿一期用地主要是厂房、办公楼、足球场西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系列的制衣工场北面围墙与外边平房、村屋有约7米的高差。外围环境比较脏乱东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍南面临107国道（广深公路），两面主要是牛仔制衣工场与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化西面紧靠城市家园二期在建项目北南西东项目四至项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大7一期用地主要是厂房、办公楼、足球场西面与新塘世贸中心一路之隔园林绿化310m293m150m一期地块原为厂区、运动场、办公楼，拆迁成本低,，启动容易；一期地块保留原厂区“院中园”地块（约1.5万㎡），具备良好的绿化环境西边道路尚在规划中，北面临村屋、平房，如作临街商业，价值较低；南面临广深公路，昭示性好，临街1-3层作集中式商业，有一定机会65m218m园林绿化园林绿化园林绿化一期地块分析一期启动容易，住宅部分具良好的绿化资源；商业部分受道路通达性及周边环境影响，价值短时间内未能实现8园林绿化310m293m150m一期地块原为厂区、运动场、办区域优势明显位于新塘的新兴发展区昭示性明显位于广深公路主干道旁商业价值短期内未能充分体现项目西面、北面外围暂时是村屋、工厂、形成商业氛围需要一定改造时间及成本以住宅为主的综合物业物业类型包括住宅、办公、商业等物业一期住宅物业启动相对容易主要是厂房，拆迁赔偿容易处理住宅物业园林具有优势原来旧厂房园林绿化率高，在新规划内基本可以保留原花园绿化地块初判9区域优势明显位于新塘的新兴发展区昭示性明显位于广深公路主干道第二部分：市场环境分析10第二部分：市场环境分析10增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％全市经济运行情况良好，GDP水平逐年上升，年均增长接近14%2019年，增城人均GDP达31202元，折合3880美元。数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告增城宏观经济11增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％全市经济运行情按照世界银行经济发展理论判断，增城2019年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于平稳发展阶段。根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，增城宏观经济增长接近14％，房地产业处于高速发展阶段！萎缩停滞稳定发展高速发展4％5％8％14％增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展启动发展平稳发展减缓发展800400080003880年增长率：人均GDP（美元）增城房地产发展阶段12按照世界银行经济发展理论判断，增城2019年人均GDP达38增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米数据来源：增城市信息中心增城房地产13增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升阶段初始期启动期发展期时间02年以前02～04年05年至今阶段特征推售项目少，市场竞争小出现大型、配套齐全的小区；产品多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。该阶段卖环境和规模。市场平均价格：2000-2200推售项目逐渐增多品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；产品链逐渐丰富，舒适户型开始出现投资型小户型（城市家园）悄然面市，试探市场并获得成功。住宅市场平均价格：2200-2700市场供应放量，竞争激烈产品链丰富、完善户型创新开始出现城市中心北移，房地产市场逐步出现分化，形成老城区、新城区、城郊三大竞争板块。市场平均价格：2800-3500写字楼、步行街商业、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富在售项目汇美新村、海日中心新康花园新塘新世界碧桂园凤凰城、翡翠绿洲富雅名居、新康花园新塘新世界、亚太新城金泽花园（一期）城市家园（一期）碧桂园凤凰城、翡翠绿洲新塘新世界、金泽花园（二期）体育花园、现代城城市家园（二期）东方名都、新都盛世名门客户情况取消福利分房，客户多为首次置业为主。产业发展带动，外来客户增加经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份首次置业的客户逐步呈现换房需求外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户客户层丰富，投资型客户纷纷涌现新塘房地产14新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升阶段初始期启动期发展阶段进入高速发展期物业类型物业类型日益丰富产品链高、中、低端产品链日益完善供应与竞争市场供应放量，竞争激烈价格价格逐步走高客户外来人口不断增多，客户资源丰富且逐步出现客户细分新塘房地产发展阶段小结15发展阶段进入高速发展期物业类型物业类型日益丰富产品链高、中、第三部分：项目机会判断16第三部分：项目机会判断16项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，具有“多城辐射效应”项目所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的核心地区；项目周边围绕着珠三角核心城市，广州市、东莞市、深圳市。深圳东莞广州40分钟40分钟60分钟分类名称距离公路广园东快速干线经过市区广深公路（107国道）经过市区广深高速离市区约4KM广汕公路（324国道）离市区约10KM铁路广九铁路火车站位于市区广州城市列车（广深四线）车站位于市区航空广州国际机场约30分钟深圳黄田国际机场

约40分钟水路广州黄埔港

约15KM新塘港位于市区项目机遇17项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，具新塘五镇合一，定位未来广州的卫星城五镇合一，新塘定位为未来广州卫星城。未来规划新塘镇人口达50万。罗岗区黄埔区永和宁西沙埔仙村新塘项目机遇18新塘五镇合一，定位未来广州的卫星城五镇合一，新塘定位为未来广都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永和两镇，总面积约2300平方公里；南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南地区，面积约780平方公里；花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约960平方公里；增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇，面积约1600平方公里；从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约2000平方公里。新塘被纳入广州市五大片区中的都会区，与广州联系更紧密项目机遇资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要19都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为新塘响应东进战略，成为经济产业承接地资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要南拓北优东进：传统产业向黄埔——新塘转移；东翼产业发展带形成西联南拓、北优、东进、西联东进：以广州珠江新城和天河中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔——新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带项目机遇20新塘响应东进战略，成为经济产业承接地资料来源：广州城市建设总产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充重点企业名称所属行业位置备注广州本田有限公司第二工厂汽车永和占地1500亩，总投资28.46亿元,首期年生产规模12万辆，将于06年6月试产五羊—本田（摩托）广州有限公司摩托车永和占地面积480亩，总投资1.95亿元，年生产规模100万辆，已全面投产豪进工业园摩托车塘美占地300亩广州提爱思汽车内饰系统有限公司汽车内饰新塘全年计划将实现产值17亿元增城市广英服装有限公司牛仔服装沙埔占地面积272亩，总投资2.5亿元，计划年产值8亿元创兴集团牛仔服装永和工业产值实现约10亿元左右增城市新塘环保工业园旺隆热电有限公司能源西洲占地面积2100多亩，总投资15亿元，计划年产值10亿元中新塑料厂化工中新05年实现工业产值约6亿元牛仔汽车摩托三大支柱产业占全镇工农业产值的74.5%，从业人员达12.7万多人，目前全镇有牛仔服装及配套企业２０００多家，从业人员８万多人。鼓励汽车工业快速成长全力抓好广州东部（增城）汽车产业基地建设，做大做强汽车、摩托车及其零部件产业。全力抓好广州本田二厂建设，加快建设和完善相关配套设施，确保项目如期建成投产（资料来源：增城市十一五计划）项目机遇21产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充重点企业名称所属行碧桂园凤凰城紫云山庄翡翠绿州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售在售潜在顺欣广场新都盛世名门城西郊区板块新塘本地客户、开发区年轻客户属于封闭型市场金泽一期中心区板块客户群主要是新塘本地客户属于封闭型市场广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户属于开放型市场项目威胁本项目位于新塘中心区板块，该板块的房地产市场属于封闭型市场22碧桂园凤凰城紫云翡翠新康新塘现金泽城市家体育亚太金色东方封闭型市场特点

由于受空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成“封闭市场”，它在营销上存在以下特点：镇区内有少数几个比较固定的发展商；开发的产品以区内消化为主，客户来源单一；发展商与客户之间形成很少受外界信息影响的互相依存和制约的关系。23封闭型市场特点由于受空间地理或经济外向程度、交通通达潜在的大盘将分流部分新塘客户大盘云集增城，作为区域性的指标楼盘，客户层面会辐射到广州、新塘、东莞、香港等地。项目威胁金地荔湖城，占地5000亩，预计06年10月推出恒大中新项目占地约430亩和黄荔城项目占地约3000亩新世界陈家林项目占地约27万m2碧桂园凤凰城，占地10000亩，后续新货东方名都，占地18万m2，06年下半年推出24潜在的大盘将分流部分新塘客户大盘云集增城，作为区域性的指标楼机遇大于威胁区域市场环境利好，新塘经济不断发展新塘卫星城定位拉近与广州城区的距离制造加工业发达，产业结构不断壮大带来人口增长威胁：机遇：项目所处中心区板块属于封闭型市场，市场吸聚力不足，客户会被周边大盘分流。项目威胁25机遇大于威胁区域市场环境利好，新塘经济不断发展威胁：机遇：项第四部分：分项目物业类型研究及定位方向建议26第四部分：分项目物业类型研究26住宅市场分析商业市场分析酒店市场分析住宅市场分析27住宅市场分析商业市场分析酒店市场分析住宅市场分析27碧桂园凤凰城紫云山庄翡翠绿州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售在售潜在顺欣广场新都盛世名门城西郊区板块新塘本地客户、开发区客户金泽一期中心区板块客户群主要是新塘本地客户广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户住宅市场住宅项目大致分为三大板块28碧桂园凤凰城紫云翡翠新康新塘现金泽城市家体育亚太金色东方住宅市场板块特征版块区域特征（优劣势）目前开发项目特性代表项目广园东北部板块优良自然环境广园快速路、107国道在旁，交通便捷外部生活配套严重不足人口密度低品牌大盘扎堆，区域板块炒作。吸引广州等外区客户以自然山水资源为依托，开发中高档低密度常住及度假物业产品有平层洋房、TH、独立别墅对内部配套依赖较高凤凰城（在售）翡翠绿洲（在售）紫云山庄（在售）金地项目（未推）东方名都（未推）城西郊区板块位处新塘及开发区纽带中央周边环境较差，配套不足人口密度较低大规模中档生活小区区位因素，吸引部分开发区客户多层或小高层产品，部分带TH及独立别墅（指新康）对内部配套依赖较高新康花园（已售）新塘新世界（在售）华兴元会（潜在）中心区板块工业区密集，产业发达新区统一规划区域具有发展前景配套齐全，生活便利商业旺地中心交通便利人口密度较高空气质量不佳中高档普通商住物业中等占地规模注重园林打造客户群以新塘工作、本地客户为主，对周边配套依赖严重体育花园（在售）新都盛世名门（未推）城市家园二期（在售）现代城花园（在售）金泽花园一期（已售）金泽花园二期（未推）新塘广场（潜在）金色港湾（在售）本项目广园东北部板块以“大盘、山水天然资源”取胜，通过板块炒作，客户辐射范围广城西郊区板块以“性价比”取胜，吸引开发区及新塘本地人中心区板快，以“发展前景”+“成熟配套”取胜，主要本地客户消化29住宅市场板块特征版块区域特征（优劣势）目前开发项目特性代表项新塘住宅项目信息表价格区间项目占地面积容积率建筑类别总套数主力户型开盘时间起价均价大致销售速度销售率名称建筑面积面积区间入伙时间3000以下金色港湾约3万㎡3多层500套单间、一房、三房2019-1-12480元2600元套/月%10万㎡24-76㎡2019-12汇美体育花园3万㎡2.67小高层8002、3、4房2019-2-182600元2800元40套/月60%8万㎡81-161㎡2019-10顺欣广场150亩2.5多层、小高层约11002、3房2019-3.252380元2800元开盘卖120套60%约25万81-119㎡2019年底3000---4000新都盛世名门17万㎡2.29小高层一期336套3房、4房2019-52700元3500元套/月%约40万㎡120-170㎡2019年年底现代城市花园4.7㎡3.4高层一期约730套3房2019-5月3200元3300元套/月%16㎡103-134㎡2019年底金泽花园二期3万㎡5.11高层9473、4房2019-7/3300元套/月%15万㎡118-155㎡2019-6城市家园二期约7000㎡10高层约780套单房、1、2、3房2019-3-253000元3500元开盘卖约100套30%6.9万㎡30-100㎡2019年初亚太新城6.9㎡2.5多层约84套3、4房//3700元带装修20套/月80%17万㎡128-167㎡/新塘新世界425亩1.8多层第八期约300套2、3房2019-5-130003200带装修40套/月80%76-109㎡2019年底50万㎡个盘研究30新塘住宅项目信息表价格区间项目占地面积容积率建筑类别总新塘住宅项目信息表价格区间项目占地面积容积率建筑类别总套数主力户型开盘时间起价均价大致销售速度销售率名称建筑面积面积区间入伙时间4000---5000碧桂园凤凰城（洋房）10000万㎡多层、小高层洋房约500套2、3、4房2019.14000元凤岭苑：4500凤雅苑：400055套/月85%96-190㎡2019.8翡翠绿洲庄园豪宅6万㎡2.67小高层5923-6房2019-8-204200元4500元带装修30套/月约50%8万㎡130-500㎡2019-5-1东方名都18万㎡2.18高层约3000公寓3-4房2019-7/4000元毛坯公寓4500带扎//约50万㎡50㎡100-160㎡2019年底个盘研究31新塘住宅项目信息表价格区间项目占地面积容积率建筑类别总新塘镇内中心区板块，平均毛坯房价在2800-3500元/m2，个别楼盘接近4000元/m2。城西郊区板块均价在3200/m2带装修。广园东北部板块凭借自然资源、对广园东板块炒作，吸引广州部分的买家，洋房楼价在4000-4500/m2左右住宅价格形成新塘中心区及广园东板块两极发展，中心区价格低于广园东大盘价格分析32新塘镇内中心区板块，平均毛坯房价在2800-3500元/m2三房、四房是目前市场主流！以上统计楼盘选取：新都盛世名门、现代城市花园、城市家园2期、金泽花园2期、汇美体育花园、顺欣广场、东方名都（以下统计表格同，略）产品分析接近60％单位是3房、4房，其中3房带套房为主1房2房约30％33三房、四房是目前市场主流！以上统计楼盘选取：新都盛世名门、现三房户均面积：130平米，四房户均面积：155平米产品分析34三房户均面积：130平米，四房户均面积：155平米产品分析3产品出现跃式、错层等特色户型产品分析35产品出现跃式、错层等特色户型产品分析35入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势户型创新点新都盛世名门现代城市花园东方名都城市家园2期金泽花园（二期）汇美体育花园顺欣广场基本设计双阳台，客厅大阳台主卧带转角或落地凸窗√√√部分√√√梯户比一梯四户：63%一梯两户：37%二梯四户：50%二梯六户：50%四梯17户：37%二梯四户：56%二梯二户：7%二梯一户：4%四梯15户二梯六户：82%二梯四户：18%一梯四户：100%一梯四户：100%实用率83%-86％82%-84％约85％79%

87%-89%85％87%基础创新元素大客厅大卧室设计√√√√√部分卧房基本有凸窗√√√部分√√√跃式户型33%39%入户花园11%39%35%70%26%错层6米阳台19%其他创新元素错层62%叠加复式4%阳光电梯厅部分部分√√产品分析36入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势户型创新点新都盛市场经验值根据市场经验，将各户型划分为以下四个区间段140平米160平米主流型豪华型紧凑型舒适型4房3房2房100平米120平米环境市场140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米37市场经验值根据市场经验，将各户型划分为以下四个区间段140平户型主要以大户型与小户型两个方向三房户型跨度最大，主力户型正在从主流型向舒适型过渡，出现部分豪华型的三房四房户型全部集中在舒适豪华型中户型面积85-100m2的户型出现断层类别一房（公寓）二房三房四房市场面积区间（㎡）35-5050-8461-8585-10095-100100-135140-159140-160170-184主流区间（㎡）50-6070-85100-120140-160新塘市场典型产品面积分析市场典型项目产品面积分布图140平米160平米主流型豪华型紧凑型舒适型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米20252272180841869132403106产品分析38户型主要以大户型与小户型两个方向类别一房（公寓）二房三房四房区域内大户型个案汇美体育花园销售情况：2房、4房及销售较快。1月内部认购，2月18日公开发售推出约200套，消化了80%，剩余以北向3房为主。典型楼盘汇美体育花园发展商汇美集团地理位置新塘镇汇美新村汇景北路同金都路交界占地面积3万多㎡总建面积8万多㎡容积率——绿化率——组团形态中心园林，围合式设计楼型小高层均价（元/㎡）2800装修标准毛坯主力户型两房、三房、四房主力面积两房：81-89㎡24%三房：118-122㎡51%四房：146-161㎡25%39区域内大户型个案汇美体育花园销售情况：2房、4房及销售较快。区域内小户型个案城市家园二期典型楼盘城市家园二期发展商增城汇创实业有限公司地理位置广深公路与荔新公路交界处东北角规划情况2栋28层高层，4梯15户，共750套组团形态商住结合，1层商业，2层为停车场，、3层架空花园、之上为住宅楼型高层均价（元/㎡）3500装修标准毛坯主力户型小户型主力面积30-100㎡户型配比单间：34m2，7%1房：47-67m2，33%2房：61-96m2，40%3房：109-113m2，20%销售情况：公寓、1房、2房好卖，3房销售较慢。3月底内部认购，推出1栋约350套，消化了约1/3。40区域内小户型个案城市家园二期典型楼盘城市家园二期发展商增城汇小户型投资回报率高项目名称平均租金水平（元/月）城市家园一期一房：1000-1500；两房：1400-2000；

四房：2500-3000金泽花园一期二房：1500-1800；三房：1600-2200四房：2000-2400新康花园一房：700-1200；两房：1000-1600；

三房：1500-2300；四房：2000-2800区域小户型研究项目面积户型装修情况楼龄价格单方租金金泽花园一期1654房新装修2年2400/月15金泽花园一期1023房新装修2年1600/月16金泽花园一期1373房新装修2年2000/月15金泽花园一期1343房带家私家电2年2200/月16金泽花园一期732房带家私家电2年1800/月25城市家园一期501房带家私家电1年1500/月30片区租赁个案单方租金在15-30元/m2小户型的单方租金比大户型高按均价3500计算，区域户型投资回报率达5-10%；其中，小户型投资回报率达8～10％41小户型投资回报率高项目名称平均租金水平（元/月）城市家园一期东方名都错层复式公寓：262套预计06年10月入市未来区域市场目前仅有东方名都推出小户型酒店公寓区域小户型研究42东方名都未来区域市场目前仅有东方名都推出小户型酒店公寓区域小9栋6栋5栋3栋2栋1栋8栋7栋N错层复式公寓：262套户均面积：52平米预计推出价格：4000元/平米定位：酒店式公寓卧房2.1米卧室2.1米饭厅客厅饭厅客厅建筑结构形式东方名都“十·一”推出错层复式公寓，户均面积52平米，总价20万左右，定位为酒店式公寓特点：小户型（亮点是：错层、复式），精装修，提供酒店式服务区域小户型研究439栋6栋5栋3栋2栋1栋8栋7栋N错层复式公寓：262套卧房新塘中心区板块目前及未来住宅市场主力户型以3房、4房为主；3房集中在100-120m2的主流型区间，带套房。出现部分豪华型3房；4房集中在140-160m2的舒适型及豪华型产品；高档次、产品创新成为未来趋势；住宅市场分析小结大户型市场小户型市场中心板块内小户型以1房、2房销售速度快小户型的投资回报率高小户型未来推货量不大44新塘中心区板块目前及未来住宅市场主力户型以3房、4房为主；住各项目客户分析一览表项目名称客户群情况凤凰城新塘本地人、开发区客户、外地在新塘的生意人、少数东莞、深圳客户。翡翠绿洲周边科学城、天河CBD的高层管理人员。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。多次置业为主。新塘新世界一批经济实力相对不高的新塘本地客户、一部分开发区的新晋移民。新康花园开发区公务员、工薪白领及新塘本地居民现代城市花园开发公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。汇美体育花园周边做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白领城市家园一期周边小老板、企业白领、投资客。客户分析45各项目客户分析一览表项目名称客户群情况凤凰城新塘本地人、开发新塘客户为哑铃型结构新塘加工产业发达，私营企业占了比较大的比例产业结构以劳动力密集性的加工生产产业为主，中产白领比例较少客户分析低端白领、外来打工者公务员、中产白领私营老板企业主等高端客户46新塘客户为哑铃型结构新塘加工产业发达，私营企业占了比较大的比新塘客户可大致分为如下几类：本地或外地老板企业中高层管理者企业白领个体经营者政府及机关单位人员投资者客户分析47新塘客户可大致分为如下几类：本地或外地老板客户分析47客户特征自营生意（饮食、汽车贸易、摩托销售等）和办实业开厂（服装、漂染等）在本地拥有一定人脉资源拥有多处物业，自住或出租获利对新塘非常熟悉，地段情结浓有车价值观家庭人口较多，家庭观念重，注重子女教育精明，具有投资意识讲求享受、讲求体面追求与自身身份匹配的符号：如车、房子等等购房特征人口多，或追求舒适居住环境，会购买大户型：如别墅或大平层，也会考虑购买中、小户型进行投资追求舒适、安全的环境追求与自身身份相符的物业希望融入等级相同的圈子，体现身份感注重风水意向区域广园东一带环境良好、管理完善、配套齐全的项目新塘中心区环境较好的项目支付能力和支付意愿经济实力很强，能承受较高的楼价水平，支付意愿高制约购房因素周围环境、治安、物业管理服务、配套，同区居住人群对本项目关注度有一定关注，考虑投资客户沟通方向高形象、高品质、高调性的吻合客户气质现场成熟完美展示的打动新塘客户扫描：本地或外地老板级，需求面积200m2以上客户分析本项目契合度：★★★48客户特征自营生意（饮食、汽车贸易、摩托销售等）和办实业开厂（客户特征企业中高层管理人士：多为外地人，来新塘3～10年不等在本地企业里是中高层管理人士、技术人才地域性观念不强熟悉新塘环境价值观眼见为实；购房特征购买大户型部分考虑购买小户型投资群居性就近工作意向区域广园东凤凰城一带新塘中心区支付能力和支付意愿支付能力强制约购房因素交通便利程度、物业管理、小区环境等对本项目关注度关注度较高客户沟通方向园林地段价值品质感的营造完美展示新塘客户扫描：企业中高层管理人士，需求面积160-200m2客户分析本项目契合度：★★★★★49客户特征企业中高层管理人士：多为外地人，来新塘3～10年不等客户特征收入较为稳定工作忙碌事业处于上升期价值观讲求生活便利追求性价比购房特征选择靠近上下班地点居住场所追求群居购买中、小户型意向区域新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力一般制约购房因素价格、生活便利度、小区配套对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势产品性价比成熟便利、低生活成本新塘客户扫描：企业白领，需求面积70-80m2左右客户分析本项目契合度：★★50客户特征收入较为稳定价值观讲求生活便利购房特征选择靠近上下班客户特征个体经营者：本地为主，部分为外地人生活节奏较慢熟悉新塘环境价值观眼见为实；追求性价比购房特征购买中、大户型部分考虑购买小户型投资就近居住与亲友群居，方便照应意向区域新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素周边配套、生活环境、小区活动空间等对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势、升值潜力产品性价比成熟便利、园林、品质感新塘客户扫描：个体经营者，需求面积120-160m2左右客户分析本项目契合度：★★★★51客户特征个体经营者：本地为主，部分为外地人价值观眼见为实；购客户特征收入较高且稳定工作悠闲价值观讲求环境部分追求便利讲求生活圈子人口素质购房特征选择靠近上下班地点居住场所追求群居购买中、大户型意向区域新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素价格、生活环境、小区人口素质对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势、升值潜力产品性价比成熟便利、园林、品质感新塘客户扫描：政府及机关单位人员，需求面积120-160m2左右客户分析本项目契合度：★★★★52客户特征收入较高且稳定价值观讲求环境购房特征选择靠近上下班地客户特征在新塘有业务联系的东莞或深圳人有一定的经济实力投资意识强，尝试多种投资方式关注区域发展有一定的信息渠道和社会人脉资源价值观精明具有前瞻性购房特征购买多套收租获利重视回报率选择投资门槛较低的中小户型长线投资考虑购买具升值潜力的大户型短期转手意向区域不确定，但必须具有发展前景支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素价格、租赁市场情况对本项目关注度关注度一般客户沟通方向地段优势升值潜力新塘客户扫描：投资者，需求面积30-50m2左右客户分析本项目契合度：★★★53客户特征在新塘有业务联系的东莞或深圳人价值观精明购房特征购买新塘客户需求面积如下客户分析客户分类需求面积本地或外地老板200m2以上企业中高层管理者160-200m2企业白领70-80m2个体经营者120-160m2政府及机关单位人员120-160m2投资者30-50m254新塘客户需求面积如下客户分析客户分类需求面积本地或外地老板2产品以大户型为主，配合部分小户型市场典型项目产品面积分布图140平米160平米主流型豪华型紧凑型舒适型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米20252272180841869132403106产品定位发展商目标：定位为高档社区项目地块特征：中等规模占地，布局方正市场：大户型为发展趋势，小户型投资价值高，销售速度快客户：新塘客户为哑铃状结构大户型以市场豪华型为标准定位，中小户型以市场的主流型及舒适型定位55产品以大户型为主，配合部分小户型市场典型项目产品面积分布图1产品配比建议户型面积（㎡）套数比例1房（公寓）55～7020％2房85～9015％3房130～15030％4房160～17035％制造产品创新点

一梯两户、南北对流赠送入户花园空中院馆步入式飘窗台产品定位56产品配比建议户型面积（㎡）套数比例1房（公寓）55～7020九州国际公馆·一座新城的荣耀——彰显中心区位优势，拔高形象——突出产品，符合客户消费属性——主打国际公馆概念、以其为卖点——契合地块资源属性——主打中高层管理人员、公务员、专业市场老板住宅形象定位57九州国际公馆·一座新城的荣耀——彰显中心区位优势，拔高形住宅市场分析商业市场分析酒店、公寓市场分析商业市场分析58住宅市场分析商业市场分析酒店、公寓市场分析商业市场分析58街铺商业状况分析裙楼商业状况分析区域商业街状况分析有没有可超越的空间——推断街铺存在可超越的空间＿无主题规划裙楼对于开发商而言都是出租，回收慢，以来主力店引入，在商业价值不大，是欠缺商业效率商业街欠缺风情格调，休闲购物的氛围自身：临界面长，以街铺为主的商业业态，分析路的情况，分析周遍商业气氛，劣势．被广深切割，不能简单延伸城市广场，要突破性超越是否具备市场基础来自客户的声音＿目前商业业态未能满足其商业垢污需求要营造人聚性的商业尺度新塘第一摩尔街（ＭＡＬＬ）街铺商业状况分析集中式商业状况分析商业街状况分析新塘商业格局研究专业市场商业状况分析59街铺商业状况分析街铺商业状况分析集中式商业状况分析商业街状况解放北商业街区月租金情况：街头：250-300元/平米街中：200元/平米街尾：180-190元/平米解放北路是连接新塘新、旧中心区的南北主干道之一，汇聚了天和百货、通讯品牌、服装品牌、麦当劳等商家，沿线商铺全部满租。租金从180～300元/平米不等，是新塘目前租金水平最高的商业街解放北路是目前新塘成型最早、人气最旺的商业街，但其无统一规划和包装，特色不明显。经营业态以通信产品、服装为主，租金高达180～300元/平米/月。商业街状况分析60解放北商业街区解放北路是连接新塘新、旧中心区的南北主干道之一街铺商业状况分析主干道街铺：自发经营，缺乏整体协调港口大道群星西路解放北路新塘大道街铺是由于历史原因自发形成，主要满足周边原居民日常生活消费需要61街铺商业状况分析主干道街铺：自发经营，缺乏整体协调港口大道群各路段街铺情况路段街铺/商业业态经营状况租金情况港口大道书店、五金店、银行、茶叶、食店等满足周边原居民生活需要，人流量不大，经营状况一般原居民自有物业经营为主少有转手出租新业路日常生活用品零售店、餐饮、美容美发等人流量大，与港口一马路成为新塘“不夜街”。

街头：65元/平方米；街中：80元/平方米；街尾：60元/平方米

群星西路五金店，牛仔服装加工厂（下铺上厂）、通讯数码产品、货仓超市、银行等店铺密集，成行成市，多有固定客源了解租金水平新塘大道消防器材用品店、布艺、床上用品店、装饰材料、家私、家电、通讯产品街铺零散，大多经营状况一般，不少商铺转手招租。租金水平自解放北路向西逐渐递减靠近解放北、新客隆：80～100元/平米其他：40-60元/平米不等广深大道牛仔服装厂、五金店、针车器械店店铺不多，人流量少多有固定客源，营商环境较差，主要做熟客生意——街铺商业状况分析主干道街铺：人流量直接影响街铺租金水平62各路段街铺情况路段街铺/商业业态经营状况租金情况港口大道书店小区社区商业形态业态划铺面积特色租售模式价格经营状况新康花园外围商业街二手中介布艺、饮食小超市装修工程服装50平米80平米120平米南面七期街铺买一层送一层。（首层高3.5米，二层高2.6米，独立卫生间）可租可售租：35-45/月开业率为50％左右，人流量不大，基本以服务本社区业主为主。但二手街铺多，成行成市。售：5000单层8000（附送一层）金泽花园（一期）街铺饮食、家居装饰服装、鞋类等40-300平米不等——销售售：临街铺经营良好城市家园商业街通信数码产品、药店、服装店商业街：60-80平米面深比1：3.5左右，面宽约4~5米可租可售租：150-250业态构成基本延续解放北路的服装、通信产品等，但目前开业时间尚短，人气聚集需假以时日，目前街铺开业率仅30％，售：15000街铺商业状况分析小区街铺：以满足小区居民日常生活需要为主，经营状况可租可售，63小区社区商业形态业态划铺面积特色租售模式价格经营状况新康花园和生百货天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前新塘集中式商业的代表。是否依托或延续成熟的商业街或商圈是新塘集中式商业成功与否的关键之一，天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前较为成功的代表。失去了成熟的商业街的营商氛围的支撑，集中式商业人流量不能保证，经营效益也相对较低，和生百货就是其中例子。新客隆广场新都汇名店城天和百货集中式商业状况分析64和生百货天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前新塘集中式商商场建筑形式规模商家进驻情况经营方式经营状况天和百货（01年开业）裙楼商业三层商业（含夹层）层面积约6000平米首层：麦当劳、班尼路及其他服装、鞋类、数码产品夹层：书店、童装二层：超市开放式品牌专柜及店中店模式；天和百货以45元/平方米包租，其场内商家以营业额18-25%分成提点,保底价100元/平方米（首层）良好新客隆广场（02年开业）独立商业三层商业层面积约6000平米首层：肯德基、化妆品、服装品牌、首饰二层：大型超市三层：家电、鞋、服装以租为主，首层部分铺位出售，均价6800元/平方米（内部职工认购），返租后与二三层超市统一经营管理；街铺租价150元/平方米/月，其场内商家以营业额18-25%分成提点人流量大，经营良好新都汇名店城（05年开业）裙楼商业四层商业层面积约6000平米首层：麦当劳、六福珠宝、化妆品、数码产品二层：品牌服装三层：超市四层：规划中统一招商经营，开放式品牌专柜及店中店模式。利润分成模式。人流量一般，属于起步阶段和生百货（02年开业）裙楼商业三层商业层面积约6000平米首层：药店、银行、服装品牌二层：电脑城三层：国苑大酒楼开放式品牌专柜、店中店模式经营惨淡，人流量稀少集中式商业以“超市+店中店”形式经营，经营状况参差不齐集中式商业状况分析65商场建筑形式规模商家进驻情况经营方式经营状况天和百货裙楼商业摩配市场音响一条街街铺租价约38-45元/平米金福星电器广场月租金：30-50元/平米专业市场遍布新塘，但档次不高，经营状况不理想新塘国际牛仔城、音响一条街、摩配市场、电器广场等专业市场成为新塘另一种商业模式。针车器械一条街新城电器广场国际贸易中心展示中心月租金：街铺：150-250元/平米新塘国际牛仔城（往东）月租金：35-45元/平米专业市场商业状况分析66摩配市场音响一条街金福星电器广场专业市场遍布新塘，但档次不高新塘商业格局研究小结商业街：新塘虽已形成较为成熟的商业街——解放北路，但主题鲜明、格调统一、规划有序、统一管理的商业街仍是新塘的市场空白！街铺：新塘街铺为自发形成，散乱、无序，其业态主要因应足周边居民日常生活需要为主，经营状况参差不齐。整体协调、有序经营、业态丰富的街铺是街铺市场发展的方向！集中式商业：集中式对周边商业气氛，对自身能否引入主力店或龙头商家、经营管理是否完善等要求较高；此外，对于开发商而言，集中式销售压力较大，多为出租获利，其资金回收时间慢，难以在短时间内实现商业效率。增加附加值是社区街铺的发展趋势专业市场：受规模及产业构成变化的影响，专业市场发展日渐式微。市场呼吁：主题鲜明、规划有序、统一管理的商业街或街铺！67新塘商业格局研究小结商业街：新塘虽已形成较为成熟的商业街——地块条件剖析园林绿化310m293m150m园林绿化园林绿化本项目临街面长，一期经济指标中，商业部分占10000平米，结合项目短期回收资金的目标及项目地块临街面长的自身条件考虑，商业部分必然以出现街铺为主的商业形态！广深公路已在一定程度上切割了道路南北两旁的商业气氛，解放北浓郁商业氛围短时间内难以实现有效辐射！本项目必须依靠自身条件营造人聚性的商业尺度！项目地块周边以村屋、厂房为主，规划路尚未开通，不具备良好的营商气氛！如果单靠延续城市广场临街铺是不足以实行突破性超越、获取较好的经济利润。本项目必须制造超越片区的特色商业模式，才能突破取胜！村屋、厂房广深大道村屋一种倡导“人聚性”商业尺度的商业模式必然催生！68地块条件剖析园林绿化310m293m150m园林绿化园林绿化基本的生活需要会在新塘买，去新客隆啦，还算比较齐全；如买大件商品或高档货当然去广州啦，我就常去天河城那边。——新塘汽车城老板娘（王女士）新塘没什么好逛的，是那么几个大商店商品有些保障，其他都不敢买，怕买到假冒货。——新塘某私人诊所医师（谈先生）最喜欢去解放路啦，我爱看数码产品，女朋友又可以逛服装店，累了可以去麦当劳坐坐。——某工厂工人我们一家一般去解放路啊、新客隆等地方，东西齐全嘛。偶然也去趟广州或东莞。新塘要是有象天河城等大型购物娱乐中心就好了。——新塘本地原居民客户对主题式商业街、休闲娱乐购物一体大型MALL的需求在本地无法得到满足，大量客户外流消费！新塘消费者访谈富有特色的主题商业街、舒适休闲娱乐于一体的商业模式具备一定的市场基础！69基本的生活需要会在新塘买，去新客隆啦，还算比较齐全；如买大件商业定位建议新塘“摩尔街”第一70商业定位建议新塘“摩尔街”第一70①②③商业规划初步建议打造业态特色鲜明、商业功能有机组合的街区MALL①、②商业街区：主题风情购物街，营造舒适、休闲的购物街区③街铺：社区商业业态，保障楼盘住户生活的便利性，同时辐射周边居住群④集中式商业：首层广场街铺，裙楼为康体娱乐休闲中心，结合社区商业中心、会所等公建设施。④71①②③商业规划初步建议打造业态特色鲜明、商业功能有机组合的街体验式骑楼式风情街区72体验式骑楼式风情街区72活力西班牙动感、活力四射小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值73活力西班牙动感、活力四射73体验式风情街区

潮流阵地（赢取眼球效应）北面规划路与汇创商业街打通，以潮流阵地为主题，延续汇创商业氛围！时尚纽约74体验式风情街区潮流阵地（赢取眼球效应）时尚纽约74休闲浪漫情怀以别具特色的异国风情体现休闲浪漫的生活情致浪漫巴黎75休闲浪漫情怀浪漫巴黎75超高商业附加值5米层高街铺，可自搭阁楼，增加街铺附加值76超高商业附加值5米层高街铺，可自搭阁楼，增加街铺附加值76减少处集中商业着力打造临广深大道裙楼商业部分77减少处集中商业77集中商业全城首创2楼街铺化二层大铺有一楼大堂和直通电梯，提高了二层铺位的使用价值和形象档次78集中商业全城首创2楼街铺化二层大铺有一楼大堂和直通电梯，提高住宅市场分析商业市场分析酒店市场分析酒店市场分析79住宅市场分析商业市场分析酒店市场分析酒店市场分析79酒店市场分析广深大道高档星级酒店聚集广深大道，小酒店、旅馆零星分布于新塘中心区准四星准四星四星准四星朗豪酒店永欣酒店新明酒店柏丽酒店汇景酒店凤凰城酒店四星中兴酒店准四星准四星四星准四星朗豪酒店永欣酒店新明酒店柏丽酒店汇景酒店凤凰城酒店四星中兴酒店顺欣酒店汇创酒店80酒店市场分析广深大道高档星级酒店聚集广深大道，小酒店、旅馆零项目名称星级房间数量标准双人房平均出租率主要租客简要评述折后新明酒店——约6016850~60％低端商务客成熟经营档次偏低聚福大酒店准四星13028870％左右商务客户为主，主要举办会议、聚餐等活动。05年九月开业，新塘酒店新军凯旋门大酒店准四星11028070％左右进行商务会议的客户，及洽谈生意的商人。商务会议、休闲消费的场所新好景大酒店准四星3224870％左右娱乐消费的散客娱乐消遣场所的代表太阳城大酒店四星20022880％以上旅游定点酒店，一般作开年会、讲座、展览等活动，以团体客户为主。酒店个案分析81项目名称星级房间数量标准双人房平均出租率主要租客简要评述折后酒店市场现状分析新塘酒店市场结构不完整，四星及以下档次的酒店较齐全，五星级酒店属目前市场的空白。新塘因其区位优势及产业带动，本地酒店主要以商务型酒店定位。本地酒店面对的客源为产业带来的各类层次的商务客。其中，高档星级酒店客户以集团、组织的活动、会议团体客户及商务散客为主；中、低档酒店或旅馆以低端商务客或散客为主。商务客主要选择高端和熟悉的宾馆酒店，本地人和商贩主要选择临近老城区和价格相对便宜的宾馆酒店；而散客的分布没有太多规律，主要根据个人经济状况选择酒店居住。82酒店市场现状分析新塘酒店市场结构不完整，四星及以下档次的酒店广深大道两旁的准四星及四星娱乐、休闲、餐饮等配套齐全，总体经营良好；且其配套设施成为入住客户、本地老板消费应酬的主要场所本地酒店平均入住率为70%左右，四星级酒店入住率更高市场缺乏由知名酒店管理集团管理的星级酒店。酒店市场现状分析83广深大道两旁的准四星及四星娱乐、休闲、餐饮等配套齐全，总体经新塘酒店业发展swot分析优势位处珠三角“黄金走廊”新塘镇产业发展迅猛，商务交流日益频繁劣势缺乏知名、专业酒店管理集团运营操作，经营模式比较僵化环境或旅游资源的缺乏制约本地酒店向旅游型等多级发展大型酒店附近未形成完整商业氛围，对周边带动作用有限机会发达、便捷的交通运输条件日益发展的产业带和物流基地高速发展的房地产业五星级酒店的市场空白威胁目前同级别酒店的竞争日益加剧未来酒店供应量呈持续增长趋势新塘酒店业发展SWOT分析由知名酒店管理集团运营、具规模，上档次的星级酒店，在当地市场有一定的客户需求及市场空间84新塘酒店业发展优势位处珠三角“黄金走廊”新塘镇劣势缺乏知名、本项目酒店方向的判断研判方向星级酒店要求本项目判断区域位于城市中心、机场或度村附近本项目位于新塘中心地带位置城市中心地带的商业区、金融区、办公区等的主要街道处人流量大，以靠近十字路口为佳位于星级酒店林立的广深公路，昭示性强交通交通便利性好，最好多种交通工具均能抵达有停车场，不易堵车交通辐射能力较强临近公交车站点交通通达性好配套周围生活硬件配套设施齐全供电供水有保障周边生活配套及商业气氛暂未齐全收益形式长期收益，保留优质物业与快速实现资金回笼目标背离现金流硬件设施、配套设施要求高，前期投入大，积压资金多不利于实现现金流的正常运转，对开发商的资金能力要求极高运营能力需要较强运营能力要求过高基于对项目目标及酒店软硬件的要求的理解和判断，本项目不适宜建造酒店。本项目建造酒店在一定程度上能提升项目形象、品牌，但酒店开发属于长期收益，其收益主要依靠长期的经营收入，因此对酒店经营管理要求较高；对开发商而言，酒店开发成本远高于住宅开发，对开发商资金的占用较大，这与快速实现资金回笼、启动新项目的目标相背离。85本项目酒店方向的判断研判方向星级酒店要求本项目判断区域位于城TheEnd.预祝项目开发圆满成功，谢谢！86TheEnd.预祝项目开发圆满成功，谢谢！86淡市营销成功案例

——东莞万江·风临美丽湾世联研究案例淡市营销成功案例

——东莞万江·风临美丽湾世联研究案例[关键字]：淡市营销降价[案例简介]：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。[案例适用范围]：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。88[关键字]：[案例简介]：[案例适用范围]：88项目基本情况介绍区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）规划总用地：68,679㎡总建筑面积：138,731㎡住宅建筑面积：89,323㎡容积率：1.5总套数：989停车位：87619栋9-18层小高层组成项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。未推售单位：407套89项目基本情况介绍区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一项目入市背景9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。东莞市场万江市场项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套）剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。项目情况90项目入市背景9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城项目销售成果4.21-4.274.28-5.45.5-5.115.12-5.185.19-5.255.26-6.23778412116144月25日，价格调整通过，开始销售。

截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）

截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）91项目销售成果4.21-4.274.28-5.45.5-5.项目成功的关键举措降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。降价的准备降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。降价的配合92项目成功的关键举措降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好TheEnd93TheEnd93九州新塘项目前期定位报告2019-04一座新城的荣耀！94九州新塘项目前期定位报告2019-041目录第一部分：地块初判第二部分：市场环境分析第三部分：项目机会判断第四部分：分项目物业类型研究及定位方向建议95目录第一部分：地块初判第二部分：市场环境分析第三部分：项目机第一部分：地块初判96第一部分：地块初判3新塘镇位处增城南部重镇——新塘项目位置新塘镇是以民营经济为主导的经济强镇，工业总产值占增城市60%，从传统的牛仔服装制造行业，逐步向汽车制造等高新科技含量的产业发展；五镇（原新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西）合一后，全镇总面积280平方公里，总人口39万人，其中常驻户籍人口218283人。97新塘镇位处增城南部重镇——新塘项目位置新塘镇是以民营经济为主位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。城市家园二期体育花园顺欣广场现代城市广场新都盛世名门东方名都新康花园新塘新世界凤凰城位处新塘新的发展区域、临广深公路，通达性、昭示性佳距离解放北商圈10分钟步行距离；距离汇创新都会名店城5分钟步行距离金泽花园二期本项目地块项目位置98位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。城市家园二期体育花一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场占地面积：61850.6㎡建筑面积：250000㎡容积率：4.04其中：住宅、公寓建筑面积22500㎡商业面积：14500㎡办公面积：5000㎡社区健康中心面积：5000㎡会所建筑面积：500㎡二期用地：原为厂区宿舍占地面积：29058.6㎡建筑面积：108000㎡其中：住宅建筑面积：99000㎡商业面积：9000㎡总占地面积：90909.2㎡总建筑面积：358000㎡总容积率：3.94建筑密度：30.8%备注：本方案为2019年3月31日提供之方案（以下同）项目经济指标本项目是中等规模的综合型小区99一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场二期用地：原为厂区宿一期用地主要是厂房、办公楼、足球场西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系列的制衣工场北面围墙与外边平房、村屋有约7米的高差。外围环境比较脏乱东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍南面临107国道（广深公路），两面主要是牛仔制衣工场与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化西面紧靠城市家园二期在建项目北南西东项目四至项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大100一期用地主要是厂房、办公楼、足球场西面与新塘世贸中心一路之隔园林绿化310m293m150m一期地块原为厂区、运动场、办公楼，拆迁成本低,，启动容易；一期地块保留原厂区“院中园”地块（约1.5万㎡），具备良好的绿化环境西边道路尚在规划中，北面临村屋、平房，如作临街商业，价值较低；南面临广深公路，昭示性好，临街1-3层作集中式商业，有一定机会65m218m园林绿化园林绿化园林绿化一期地块分析一期启动容易，住宅部分具良好的绿化资源；商业部分受道路通达性及周边环境影响，价值短时间内未能实现101园林绿化310m293m150m一期地块原为厂区、运动场、办区域优势明显位于新塘的新兴发展区昭示性明显位于广深公路主干道旁商业价值短期内未能充分体现项目西面、北面外围暂时是村屋、工厂、形成商业氛围需要一定改造时间及成本以住宅为主的综合物业物业类型包括住宅、办公、商业等物业一期住宅物业启动相对容易主要是厂房，拆迁赔偿容易处理住宅物业园林具有优势原来旧厂房园林绿化率高，在新规划内基本可以保留原花园绿化地块初判102区域优势明显位于新塘的新兴发展区昭示性明显位于广深公路主干道第二部分：市场环境分析103第二部分：市场环境分析10增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％全市经济运行情况良好，GDP水平逐年上升，年均增长接近14%2019年，增城人均GDP达31202元，折合3880美元。数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告增城宏观经济104增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％全市经济运行情按照世界银行经济发展理论判断，增城2019年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于平稳发展阶段。根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，增城宏观经济增长接近14％，房地产业处于高速发展阶段！萎缩停滞稳定发展高速发展4％5％8％14％增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展启动发展平稳发展减缓发展800400080003880年增长率：人均GDP（美元）增城房地产发展阶段105按照世界银行经济发展理论判断，增城2019年人均GDP达38增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米数据来源：增城市信息中心增城房地产106增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升阶段初始期启动期发展期时间02年以前02～04年05年至今阶段特征推售项目少，市场竞争小出现大型、配套齐全的小区；产品多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。该阶段卖环境和规模。市场平均价格：2000-2200推售项目逐渐增多品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；产品链逐渐丰富，舒适户型开始出现投资型小户型（城市家园）悄然面市，试探市场并获得成功。住宅市场平均价格：2200-2700市场供应放量，竞争激烈产品链丰富、完善户型创新开始出现城市中心北移，房地产市场逐步出现分化，形成老城区、新城区、城郊三大竞争板块。市场平均价格：2800-3500写字楼、步行街商业、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富在售项目汇美新村、海日中心新康花园新塘新世界碧桂园凤凰城、翡翠绿洲富雅名居、新康花园新塘新世界、亚太新城金泽花园（一期）城市家园（一期）碧桂园凤凰城、翡翠绿洲新塘新世界、金泽花园（二期）体育花园、现代城城市家园（二期）东方名都、新都盛世名门客户情况取消福利分房，客户多为首次置业为主。产业发展带动，外来客户增加经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份首次置业的客户逐步呈现换房需求外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户客户层丰富，投资型客户纷纷涌现新塘房地产107新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升阶段初始期启动期发展阶段进入高速发展期物业类型物业类型日益丰富产品链高、中、低端产品链日益完善供应与竞争市场供应放量，竞争激烈价格价格逐步走高客户外来人口不断增多，客户资源丰富且逐步出现客户细分新塘房地产发展阶段小结108发展阶段进入高速发展期物业类型物业类型日益丰富产品链高、中、第三部分：项目机会判断109第三部分：项目机会判断16项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，具有“多城辐射效应”项目所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的核心地区；项目周边围绕着珠三角核心城市，广州市、东莞市、深圳市。深圳东莞广州40分钟40分钟60分钟分类名称距离公路广园东快速干线经过市区广深公路（107国道）经过市区广深高速离市区约4KM广汕公路（324国道）离市区约10KM铁路广九铁路火车站位于市区广州城市列车（广深四线）车站位于市区航空广州国际机场约30分钟深圳黄田国际机场

约40分钟水路广州黄埔港

约15KM新塘港位于市区项目机遇110项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，具新塘五镇合一，定位未来广州的卫星城五镇合一，新塘定位为未来广州卫星城。未来规划新塘镇人口达50万。罗岗区黄埔区永和宁西沙埔仙村新塘项目机遇111新塘五镇合一，定位未来广州的卫星城五镇合一，新塘定位为未来广都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永和两镇，总面积约2300平方公里；南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南地区，面积约780平方公里；花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约960平方公里；