《房地产项目管理》第十章物业管理的介入与项目后评价

第十章

物业管理的介入与项目后评价内容提要1.物业管理的内涵和发展2.物业管理在房地产开发全过程的参与3.前期物业管理的模式选择4.房地产项目各阶段后评价的内容10.1

物业管理的内涵广义的物业管理：是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学的技术方法和管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业的所有者或者使用者提供有效周到的服务。强调涉及整个物业寿命期的管理与服务狭义的物业管理：是指专业组织或者机构，受业主委托，按照合同或者契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建成物业及企业主或者住户进行管理和服务。10.1.1物业管理的基本概念10.1.2物业管理的内容根据不同物业间的特点，可以将物业管理的内容分为以下几点：1.管理方面的内容（1）物业开发建设的协调与管理；（2）公共设施及设备的运行管理；（3）产权、产籍及业主、使用者管理（4）绿化、卫生的管理；（5）车辆、道路、停车的管理；（6）房屋租赁方面的管理；（7)物业装修的管理。2.服务方面的内容(1)房屋及其附属设施的维护；(2)绿化环境卫生方面的服务；(3)消防安全方面的服务；(4)委托性的服务。3.服务方面的内容(1)房屋及其附属设施的维护；(2)绿化环境卫生方面的服务；(3)消防安全方面的服务；(4)委托性的服务。4.按服务方式还可划分为（1）基本服务类（2）专项业务类（3）特色服务类（4）经营业务类10.1.3物业管理的类型1.按物业的使用类型分类：住宅类；工业厂房类；写字楼类；商业楼及其他物业管理类型。2.按物业经济性质划分：

收益性的物业管理—目的：确保物业的的正常使用。

非收益性的物业管理—目的：确保物业能给业主创造最佳经营

效益。

10.1.4物业管理的宗旨和特征

（1）提供专业化的服务，营造安居乐业、和谐整洁的环境（2）提供科学化的管理，提升物业的保值与增值功能

（1）物业管理的专业化：（2）物业管理的社会化：（3）物业管理的市场化：

1.物业管理的宗旨2.物业管理的特征

10.2

物业管理在房地产开发全过程的参与10.2.1物业管理各阶段的服务内容前期阶段的服务内容：（1）从物业管理的角度出发，就房地产项目的结构设计和功能配置提出专业化的意见和建议；（2）制定物业管理工作内容和工作范围；（3）参与工程监理；（4）参与设备的采购；（5）参与接管验收工作。后期阶段的管理服务内容：（1）楼宇及设备的维修保养；（2）保安服务；（3）清洁服务；（4）绿化环境服务；（5）财务管理；（6）客户关系管理。

10.2.2物业管理前期介入的必要性前期介入的优点—是企业树立品牌形象的需要。（1）提升物业管理企业的专业形象；（2）优化房地产项目的形象；（3）加强房地产项目的了解；（4）便于部署日后的管理工作；（5）促进房地产项目的销售活动；10.2.3物业管理前期介入的工作内容

1.立项决策阶段： 2.规划设计阶段:

3.施工安装阶段:

4.竣工验收阶段: 5.交接和用户入住阶段：10.2.4交接和用户入户的相关工作（1）物业的交接的一般程序资料的交接

物业的接管验收核实原始材料办理入户手续最后建立入户档案。

（2）物业的接管验收

意义：办理完交接手续后，就标志着正式进入前期物业管理阶段，直接关系到物业管理工作能否正常顺利开展。工作：明确责任，并注意审查接受的图纸资料档案。（3）物业接管验收与竣工验收的区别验收目的不同：接管验收是以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验； 验收条件不同：接管验收的首要条件是竣工验收合格，交接对象不同：管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业。（4）用户入伙程序

10.3

前期物业管理的模式选择10.3.1

确定物业管理的服务标准1.项目的功能定位根据项目的不同功能定位确定物业管理的定位和服务如：住宅小区、写字楼2.物业管理的档次取决于项目的档次高低。

普通住宅类

中等住宅项目

高档的项目10.3.2

选择合适的物业管理企业1.物业管理企业可选择模式

目前存在三种物业管理方式：

开发建设单位自己建设、自己管理；企事业单位自管房；建管分离、聘任物业管理公司。

目前状况是，大部分地产公司是自己组建和管理运营物业管理公司。两种主要的模式：

（1）万科模式：市场化程度较低、以发展商为主的物业；

（2）中海模式：发展商支持下的半市场化物业。2.房地产开发商自建物业管理公司的利弊利：(1)有利于后期的物业管理。(2)可促进开发商售房，具有经营优势。(3)具有沟通优势。(4)可降低物业公司的成本。(5)相对于其他物业管理公司具有人才优势。(6)具有信息优势，(7)资源可以充分利用，做到资源、利益共享。弊：(1)不能产生竞争理念，使得企业在市场竞争中应有的危机感淡薄，依赖性却越来越强。(2)容易形成行业垄断。(3)不利于物业公司在市场中求生存、求发展，培养竞争能力的提高。(4)若缺乏自律意识，或在经营发生困难时，将最终损害业主的切身利益。10.4房地产项目各阶段后评价的内容

10.4.1

房地产项目后评价1.房地产项目后评价的概念是指对已经完成的项目的目的、执行过程、效益、作用和影响所做的系统客观的分析，通过项目活动实践的检查总结，确定项目预期的目标是否达到，项目活动规划是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现。2.房地产项目后评价的时点和种类3.房地产项目后评价的范围、任务和目的范围：依据项目周期的划分，包括项目前期决策、工程准备、建设实施、竣工投产等方面的评价。任务：由独立的咨询机构或者专家对项目执行全过程每一个阶段的实施和管理进行定量和定性的分析。目的：

（1）反馈信息，调整相关政策、计划、进度、改进或完善在建项目。

（2）增强项目实施的社会透明度和管理部门的责任心，提高投资管理水平。

（3）通过经验教训的反馈，调整和完善投资政策和发展规划，提高决策水平，改进未来的投资计划和管理，增加投资效益。

10.4.2项目投资机会选择与决策分析阶段的后评价1.项目可行性研究的后评价

(1)项目所作市场预测是否正确。项目是否按照预定的内容和规模建设。(2)分析项目的技术状况。

(3)原材料、辅助材料、燃料和动力的供应地、供应数量和质量选择是否正确；

(4)配套设施、基础条件是否正确合理；

(5)投资估算、资金筹集和融资方案是否可行、合理。

(6)分析项目财务分析和国民经济评价的基础数据。2.项目评估的后评价效益分析：分析项目的财务经济效益指标及社会效益指标，鉴定项目评估的质量。风险分析：包括风险识别、风险预测和风险对策，关键是市场风险和信用风险。3.项目决策的后评价(1)决策过程分析(2)决策内容评价分析(3)决策方法分析

10.2.3

项目前期阶段的后评价

1.对勘察设计的评价

（1）评价勘察设计单位的选定方式和程序、能力和资信情况；

（2）评价勘测工作质量进行评价；

（3）对项目设计方案的评价；

（4）对项目设计水平的评价。2.对投资融资方案的评价

主要分析项目的投资结构、融资模式、资金选择、项目担保和风险管理等。

3.对招投标工作的评价

对招投标工作的后评价，包括招投标的公开性、公平性、和公正性的评价；

4.开工准备的后评价

（1）项目组织机构（项目法人）的建立;

（2）选择项目代理单位及代理人；

（3）选择项目施工单位和工程咨询服务；

（4）土地征购及拆迁安置工作；

（5）按照批准的施工组织设计方案；

（6）工程进度计划和资金使用计划的编制;

（7）编制并报批开工报告。10.2.4

建设实施阶段的后评价

包括项目的合同执行情况分析、资金来源及使用情况分析与评价和工程实施及管理等。1.合同执行情况的分析评价（1）要评价合同依据的法律规范和程序等；（2）分析合同的履行情况和违约责任及其原因。2.项目资金使用的分析评价（1）资金来源对比分析。（2）分析和评价资金供应是否适时适度。（3）分析项目所需流动资金的供应及运用状况。（4）分析评价资金来源是否正当。

3.工程实施及管理评价

项目实施管理评价主要是对工程的造价、质量和进度进行分析评价，工程管理评价是指管理者对工程三项指标的控制能力及结果的分析。

（1）工程造价控制的分析评价：概算执行情况分析是关键环节；（2）工程质量控制的分析评价：主要是分析实际工程质量指标和设计或合同文本规定存在差异；

（3）工程进度控制的分析评价：评价项目进度变化已经或可能对项目投资、整体目标和效益影响的作用和影响。

4.项目竣工验收后评价1.项目完工评价。

主要内容有：(1)是否根据设计招聘人员及岗位培训；(2)是否组织强有力的生产管理机构；(3)是否组织生产物资供应；(4)是否组织生产备件和生活用具；(5)是否组织生产前推销准备；(6)竣工验收和交付使用。

2.建设项目投产运营前准备工作的评价。

主要内容有：(1)评价生产经营组织(2)评价经营战略(3)评价产品市场开发(4)评价员工招聘与培训(5)评价技术应用与消化(6)评价生产管理

5.运营阶段的后评价

它主要是分析评估生产技术和经营管理系统能否保证产品质量、提高经济效益、有无开拓市场，并根据市场需求及时调整产品结构的能力。

6.项目的技术经济后评价

包括对原先所作的技术选择、财务分析、经济评价的结论重新进行审视。1.项目技术后评价

主要是对工