房地产物业管理概论共40

物业管理概概论手机前小吃大家为什么么要选择读读物业管理理?大家觉得日日常生活中中的物业管管理到底是是什么?物业管理是是以什么形形式存在?在大家周围围有哪些物物业管理?物业管理跟跟房地产的的联系?房地产与物物业管理的的就业前景景如何第一章绪绪论论第一节物物业业管理的概概念与性质质一．物业管管理的概念念（一）物业业的含义物业:单元性的房房地产。具体是指已已建成并投投入使用的的各类房屋屋建筑及其其附属设施施、设备和和相关场地地。物业三要素素:房屋建筑、、设备、场场地物业包涵的的内容:

A、具有使用用功能的居居住和非居居住房屋B、相配套的的设施和市市政、公用用设施C、房屋实体体以及相连连的场地、、道路等D、有关可使使用的建筑筑物以及场场所E、有关的文文化、服务务物业的起源源A、起源于19世纪60年代的英国国B、20世纪50年代初由英英国传入香香港C、20世纪80年代由香港港传入大陆陆深圳沿海海地区不动产、房房地产、物物业的联系系与区别房地产：房地产是是指房屋、、房基地以以及附属土土地，其中中，包括土土地和房屋屋作为物质质形态的财财产和由此此形成的所所有权、使使用权、抵抵押权等财财产权益。。不动产：指土地以以及附着在在土地上的的人工构筑筑物和房屋屋等位置固固定，不可可移动的财财产。物业：指土地和和土地上的的构筑物、、建筑物形形式存在的的不动产和和相关财产产。不动产、房房地产、物物业的联系系与区别不动产（RealEstate）侧重于指指物质形态态房地产（Realestate，Property）物质形态态和权益并并重物业（Property）侧重于指指权益一般情况下下三者可以以通用，互互为替代。。不动产、房房地产、物物业的联系系与区别适用范围的的区别：房地产一一般在经济济学范畴使使用，用以以研究房屋屋及其连带带的土地的的生产、流流通、消费费和随之产产生的分配配关系；不不动产一般般在法律范范畴使用用用以研究该该类型的权权益特性和和连带的经经济法律关关系；物业业一般在房房屋消费领领域使用，，而且特指指在房地产产交易、售售后服务这这一阶段的的针对使用用功能而言言的房地产产，一般是是指具体的的房地产。。不动产、房房地产、物物业的联系系与区别称谓领域上上的区别：房地产一一般是广义义上对房屋屋的开发、、建设、销销售等方面面的统称，，是对房屋屋建筑物进进行描述时时最常使用用的概念；；不动产一一般在界定定法律财产产关系时使使用，其着着眼点是该该项财产实实物形态的的不可移动动性；物业业一般在描描述房地产产项目时使使用，是针针对具体房房屋建筑物物及其附着着物的使用用、管理、、服务而言言的概念。。“物业”、、“房地产产”用于指指物质形态态时具体区区别：其一，物业业一般用于于确指房地产则一一般用于泛泛指其二，物业业主要是指指已建成投投入使用的的房地产产产品。房地产往往往指生产、、流通、消消费整个过过程的房地产产品品(二)物业管理的的概念1、物业管理理的涵义:物业管理是是指业主组组成业主委委员会对其其物业的共共有部分和和共同事务务委托物业业管理公司司进行管理理的活动.2、物业管理理是一种集集管理、经营营、服务为一体的有有偿服务,是实行社会化、专专业化、企企业化、经经营型的社会服务务行业.物业管理与与传统房产产管理的区区别：传统的房产管理是计划经济济管理模式式下的行政政型福利性性的管理。。物业管理是市场经济济管理模式式下的开放放的经营服服务型的管管理，即企企业化、专专业化、社社会化的管管理。物业管理与与传统房产产管理的比比较二．物业管管理的性质质（一）物业业管理的性性质1．服务性提提供劳务服服务2．经营性提供有偿服务务3．专业性物物业管理本本身是社会分分工的产物有专门的组织织机构专业人员配备备专专业工具和和设备专专业公公司分包工作作4．受聘、受托托性物物业的的管理权来自自于物业的所所有权两两权权分离导致5.规范性成立、接管、、管理的规范范性6.统一性和综合合性7．中介性（二）优质服服务的关键因因素1．强调以业主（（使用人）为为中心（观念念上）2．建立基本的的服务行为标标准对每个员工负负责的具体领领域有一份简简明扼要的书书面工作描述述（做什么））有有一一份针对以员员工为基础的的行为准则（（怎么做）3．认同并嘉奖奖优秀员工（（激励机制上上）4．制定不断提高高服务质量的的策略（策略略及创新方面面）物业管理是以以服务为宗旨旨、以经营为为手段、以效效益为目的的的服务性行业业.第二节物物业管理的类类型和内容一．类型（一）按管理理性质分1．行政性管理理指公有房屋的的管理由政府府设立的管理理机构或单位位指派部门统统一管理，政政事企合一。。2．企业化管理理产权人聘用物物业管理专业业企业管理物物业（二）按产权权性质划分1．聘用（委托托）服务型物物业管理（A）聘用委托管管理产产权人—————→→物管企业———→物业提提供费用产产权人←——签约——→物管企业提提供供服务第一次委托：：开发商——→管理企业第二次委托：：业主委员会会———→物管企业开发商委托物物业管理企业业的两种方式式:自己组建管理理公司招招聘专业物业业公司2．自主经营型物业管理（（B）物业业主将物物业的经营与与管理同时交交由下属公司司去做。管理企业肩负负经营、管理理双重重任，，水平高低对对物业经营效效益影响大。。二者差别:产权上：A分散，B集中管理上：A侧重售后服务务B经营与管理并并重管理对象方面面：A居住物业为主主B商业物业为主主服务对象方面面：A居民为主B职业人群为主主二．物业管理理的内容（一）基本业业务1．房屋管理2．设施、设备备管理3．相关场地的的维护与管理理（二）专项业业务1．安全管理（（包括消防管管理）2．清洁卫生管管理3．绿化管理4．车辆管理5．能源管理（一）、（二二）业务属于于公共性、常常规性服务项项目。收费原则：保保本微利。（三）特色业业务指各种代办代代做业务→旨在方便住、、用户，受其其委托而提供供，如：代聘代做家政政服务代定代送牛奶奶、报纸代送儿童入园园上学代定代购车船船票（四）经营业业务为业主及其他他客户提供的的经营性服务务，如：室内内装潢；家电电维修；咨询；代租代代售；开小商场及其其他经营实体体。开展的目的：：谋求企业良好好的经济效益益第三节物物业管理的兴兴起与发展一．物业管理理的起源物业管理作为为一种不动产产管理的模式式起源于19世纪60年代的英国。。真正现代意义义上的物业管管理起源形成成于19世纪末20世纪初的美国国。1908年，由芝加哥哥摩天大楼的的所有者乔乔治A·霍尔特发起成成立了世界上上第一个物业业管理组织——芝加哥建筑物物管理人员组组织（ChicagoBuildingManagersOganization，CMBO）随后，成立全全美第一个业业主组织——“建筑物业主组组织”（BuildingOwersOrganization，BOO）。最后又成立了了“建筑物业业主与管理人人员协会”（（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）经过上百倍年年的发展，物物业管理的内内容也从传统统意义上的楼楼宇维修、养养护、清洁、、保安延伸至至：工程咨询监理理物业功能布局局与划分物业市场行情情调研预测目标客户群认认定物业保险、物物业租售推广广代理通讯及旅行安安排智能系统化服服务专门性社会保保障服务等方方面。第四节物业管理市场场的培育一．物业管理市场的概念（一）市场客客体物业管理劳务务服务包括：一般性服务特约服务经营性服务（二）市场主主体需求主体：业主、使用用人供给主体：物业管理服服务经营人协调主体：政府和行业业组织（三）市场环环境①专业法规政策策②相关的专门性性法律③管理契约或合合同④基本的社会经经济制度⑤人们对物业管管理的认识认认可程度态度、行业风风气等二．物业管理理市场的形成成（一）对物业业管理服务需需求的日益增增加*政府从社会管管理、社会效效益角度*开发企业从经经济效益、企企业长期生存存发展角度*业主从投资保保值、增值角角度*使用者从安全全、方便、生生活、工作、、经营等角度度（二）物业管管理的收益性性、专业性、、综合性、事事务性等使物物业管理的供供给成为可能能有需、有供，，二者广泛存存在→形成物业管理理市场三．物业管理理市场的管理理体制政府对物业管管理市场的管管理—宏观管理包括：行政管理法法规管管理1．制定物业管管理政策法规规明确管理范围