房地产设计管理经验总结

设计管理的的一些技术术方面的经经验总结设计管理设计管理的的目的是为为解决设计计、绘图、、施工中的的常见问题题，提高设设计施工质质量，减少少不必要的的损失，不不犯以往工工程犯过的的错误，从从而使整体体造价控制制在最经济济的范围内内的技术管管理。在这这里我就结结合我以前前进行设计计管理工作作的经验以以及我所了了解到的知知识，在这这里做以总总结，以便便自己或其其他同仁们们在以后进进行其它项项目设计管管理时少犯犯类似的错错误。下面面我分专业业介绍设计计管理工作作中在技术术方面应该该注意的事事项：设计管理第一章总总图专业业1、总体规划划（1）是否满足足消防规范范：是否设设有消防通通道、消防防登高面。。（2）是否考虑虑封闭管理理：设计小小区或组团团围墙、泳泳池有否方方便管理的的入口，需需要管理的的其他物业业有否考虑虑封闭管理理的需要。。(3)动静态交通通组织合理理，通达性性好，对居居住不造成成干扰。(4)有否考虑无无障碍设计计，各内容容应满足规规范或业主主认可。安安全性考虑虑：水景、、泳池边界界有否护栏栏或绿化处处理，平台台临界边的的护栏是否否满足规范范及安全要要求。2、标高(1)室内外标高高不得有误误，注意与与周围道路路及环境的的关系。总总图与单体体室外标高高必须协调调。(2)道路标高坡坡向与雨水水进水口位位置相符，，道路面层层标高设计计时应向雨雨水进水口口方向找坡坡0．5—1％，并在施施工时多加加注意。(3)避免园路井井盖高低和和有遗漏，，园路、窨窨井要统一一标高。3、消防(1)总图中应做做好消防车车道及消防防车登高面面设计，注注意人车分分流，当消消防车道下下面为地下下室时，结结构应考虑虑消防车荷荷载。(2)消防车道的的坡度：登登高面≯1％，其它处处≯7％(3)各管线检查查口设于绿绿化中，当当消防路或或消防登高高面要求过过宽影响环环境景观时时，可采用用部分绿化化遮盖措施施。4、附属用房房(1)管理用房应应设在小区区显著位置置(如入口附近近)。(2)垃圾站应设设在住宅(区)的下风向和和较隐蔽处处，其面积积不宜小于于6m2，与住宅距距离不宜小小于10m，外部与道道路相连，，垃圾站地地面及内壁壁宜贴光滑滑、易清洁洁材料，并并配置给排排水设施。。(3)水泵房、变变电站、垃垃圾站、箱箱变、地下下人防、围围墙、煤气气调压站等设设计应一并并考虑。须须结合环境境布置，不不能影响美美观。5、室外环境境(1)场地竖向设设计和建筑筑间距，满满足排水及及防火间距距、日照间间距、各工工程管道占占地宽度等等的设计要要求。(2)室外工程如如雨水管井井过多而影影响路面美美观，可采采用雨水盲盲沟排水方方式，上用用卵石装饰饰，雨水或或雨水管排排入盲沟内内，统一排排入市政管管网(本方法主要要适用多层层住宅)。(3)散水做法：：埋入地下下200mm，上设绿化化（应结合合工程实际际情况）。。(4)室外庭院设设置在地下下室顶板上上，当覆土土层较厚时时要充分考考虑其重量量，花池排排水可通过过带有微孔孔的PVC管外包土工工布排入最最近的雨水水井，或事事先在地下下室顶板上上预留排水水孔，但应应做好防水水处理。(5)室外泳池：：a、深水池1．2—1．4m；b、按摩池0．75-0．8m；C、儿童嬉水水池0．6-0．8m。埋地设计计的游泳池池应设管沟沟或柔性套套管，以免免因沉降而而造成水管管破裂和检检修困难。。(6)化粪池、下下水道位置置距建筑主主体不能太太近，否则则维修开挖挖时会导致致建筑沉降降，且维护护成本高。。6、小轿车、、摩托车、、自行车存存放：(1)摩托车、自自行车存放放数量应针针对居住对对象统筹考考虑，中低低档小区摩摩托车、自自行车车库库(棚)面积要满足足使用要求求。(2)小轿车、摩摩托车、自自行车应满满足各自停停车、倒车车尺寸要求求及车行道道、回车场场等规范的的规定。7、道路(1)小区内道路路设计要一一次到位，，后加时易易引起客户户纠纷。(2)园区内的道道路应考虑虑搬家车辆辆能够进出出(3)避免小区园园路出现横横向裂缝——砼园路施工工应每隔4-6m留伸缩缝。。(4)避免道路砼砼半角偶出出现裂缝、、窨井周边边砼出现裂裂缝——应加设防裂裂钢筋和角角偶钢筋。。(5)机动车道上上的排水沟沟沟盖板要要选用带胶胶边的铸铁铁或其它产产品，不采采用水泥盖盖板，以免免车开过后后噪音大，，易破裂。。设计管理第二章建建筑专业业一、单元户户型设计1、单元户型型基本设计计要求(1)所有管线能能暗埋的一一定以最经经济的方式式暗埋，并并明确暗埋埋方式。(2)地面排水口口及地漏应应考虑住户户安装及美美观的要求求，标明水水平及垂直直方向定位位尺寸，以以使各标段段做法统一一，地漏不不能设于一一开门就容容易看到处处。(3)所有上人露露台、屋顶顶污、废水水透气管不不能立于空空间当中影影响露台使使用，应于于下层辅助助用房顶拐拐弯并合并并至靠墙或或柱边位置置伸出屋面面至最顶层层女儿墙高高度。(4)所有雨水管管不能明露露，应结合合冷凝水管管或阳台排排水管布置置于凹角内内，并注意意与空调孔孔洞的关系系，位置要要协调，并并应画出雨雨水管、冷冷凝水管、、阳台排水水管、地漏漏之间的定定位详图。。底层平面面须表示雨雨水管。(5)所有开关插插座整齐、、美观，并并标明与轴轴线间距离离及安装高高度，并与与家具布置置相结合，，符合人的的行为模式式。(6)在施工图出出图前，设设计单位与与我们房地地产设计管管理部门应应相互沟通通，就项目目施工图设设计中所设设计到的相相关工程做做法达成共共识，并在在总说明中中注明。(7)门窗表数量量及形式不不得有误，，且门窗立立面形式须须与平面编编号相符。。厂家出具具的门窗等等详图及数数量统计须须设计院盖盖章确认。。(8)应严格把好好质量关，，各种管线线、设备箱箱、留洞、、结构、家家具布置、、插座位置置等务必以以最美观的的方式相互互协调，不不发生矛盾盾，平面图图与系统图图务必相吻吻合。(9)务必包括所所有钢结构构及预埋件件的设计。。(10)保证购房合合同中建筑筑墨线图及及承重墙体体平面图为为多次修改改后的最终终成果。设计管理设计管理(11)所有关于建建筑面积的的计算要精精确，并随随设计的加加深不断核核算直至最最终成果。。建筑面积积计算应严严格按照当当地有关部部门的相关关规定，避避免与竣工工实测面积积有2％误差。(12)小高层及高高层必须提提供日照分分析图，并并满足规范范要求。(13)伸缩缝立面面盖板材料料应采用1．2mm厚的铝合金金盖板，不不做晒衣架架，勒脚处处与上部墙墙面平，暗暗踢脚做法法应标明。。(14)窗户设计时时既要考虑虑外观整体体形象，又又要考虑业业主在室内内的感觉。。要考虑安安装纱窗，，窗外有空空调外机，，且外机无无法从别处处放出去时时，窗户的的分格形式式应保证外外机能从窗窗户处放出出去。(15)屋面雨水管管的设置尽尽量隐蔽，，不能直接接暴露于立立面墙上，，只能设于于平面凹槽槽内或阴角角处。单向向排水屋面面宽度宜控控制在9m（主坡向））及12m（天沟坡或或调节坡））。(16)阳台排水应应设地漏，，地漏位置置建筑专业业要结合雨雨水管，宜宜靠近外墙墙、阳台角角端设置，，不宜设在在门口，阳阳台地面应应向地漏找找坡，并标标明排水坡坡度。(17)露台层应设设一处台阶阶通至露台台，充分利利用建筑立立面退台的的小屋面做做室外活动动场所。(18)屋项排水不不能先经露露台再排至至雨水管，，必须直接接排至雨水水管。(19)烟道升出上上人屋面应应考虑对立立面及建筑筑形象的影影响，烟道道如非设于于外墙部位位，一定要要升至最顶顶层女儿墙墙。(20)厨房内水煤煤立管布置置尽量集中中，以不影影响业主有有效台面使使用面积。。设计管理(21)客厅沙发应应有利于向向外景观最最佳的视线线位置布置置。(22)所有留洞管管材须标明明材质及颜颜色。(23)设计说明中中必须标明明公用上人人屋顶及私私家露台的的面层及屋屋面做法(24)设计说明中中必须标明明：楼梯栏栏杆及残疾疾人扶手、、阳台栏杆杆、空调百百叶及网眼眼板、铝合合金门窗及及配件、外外墙贴面、、涂料、单单元门及进进户门、锁锁、雨棚、、开关插座座、住户配配电箱、灯灯具、智能能化设备箱箱、钢结构构、玻璃构构件、围墙墙栏杆等所所有影响感感观的建筑筑构件必须须提前(要留足可能能多次反复复的时间)确认小样后后方可大量量进货和施施工。(25)空调与阳台台必须有明明确分隔，，以避免客客户投诉。。(26)上层使用的的下水支管管不能暴露露于下层别别户的非厨厨卫用房内内。(27)门窗详图中中务必注明明：窗户的的分格尺寸寸及构造保保证空调外外机能从相相应窗户处处放出去。。(28)设计说明中中应标明：：A、厨房、卫卫生间、阳阳台、楼电电梯间降板板的相关尺尺寸。B、卫生间排排风冒、空空调洞室内内与室外墙墙上加护套套。刷同相相邻墙面颜颜色涂料。。C、带电梯的的单独封闭闭楼梯间、、楼梯间休休息平台、、入户平台台、梯段等等公用部位位均应根据据交户标准准的要求注注明装修做做法。D、相邻两房房间的空调调洞在同一一标高的垂垂直空调板板，应标明明在上一层层空调板上上，在远离离地漏侧靠靠墙处，加加一个φ100PVc空调洞套管管，以安装装室内外空空调机连接接管。E、中空玻璃璃的使用部部位、中空空玻璃的玻玻璃厚度及及中空间距距。(29)若卫生间设设计安装普普通浴缸，，则窗台高高度不能小小于500mm；若卫生间间设计安装装按摩浴缸缸，则窗台台高度不能能小于600mm；若要安装装三角按摩摩浴缸，则则窗台高度度不能小于于700mm。设计管理2、单元入口口及楼梯间间(1)单元入口门门洞尺寸不不宜小于1500××2300mm，且设闭门门器，单元元门应符合合技防办要要求，入口口顶应设雨雨蓬，大堂堂顶一定做做有组织排排水，切忌忌水舌排水水。(2)各种管线(包括水平支支管)能暗埋的一一定暗埋，，消防栓等等不能暗装装的应设于于楼段下较较隐蔽处，，大堂内不不能看到管管线和消防防栓。(3)高层住宅楼楼梯消火栓栓明设在休休息平台处处时，休息息平台宽度度应比正常常宽度加宽宽200，同时设计计时应注意意消火栓上上皮与梁的的关系。(4)楼梯采用简简洁、美观观、造价较较低的硬木木扶手及栏栏杆形式。。室外用钢钢管扶手及及栏杆。(5)单元入口处处不能看到到煤气管，，煤气管的的走向，应应尽量减少少煤气管的的户内长度度，所有立立管应设在在墙角，不不影响台面面有效使用用宽度，中中高挡项目目应设管道道井。注意意各种管线线不发生冲冲突，立管管不遮挡排排气洞口，，不影响开开窗，且排排气洞口注注意与热水水器位置相相结合布置置。(6)消火栓宜采采用内嵌式式，不宜设设在厅、卧卧室的墙面面并避免正正对户门设设置，消防防栓的安装装一定要符符合规范，，要易于操操作不能设设于楼梯跑跑侧墙上，，并保证人人员正常安安全疏散宽宽度，消防防栓应有出出屋面试验验栓。(7)给水调频泵泵的减压筏筏安装角度度：要面向向便于装门门及维修方方向，并不不得妨碍其其它设备的的使用。(8)消防管、给给水管及其其他线槽，，如有转弯弯部分绝不不能出现在在楼梯间上上第一跑顶顶上等显眼眼的视线范范围中。楼楼梯休息平平台顶如有有水平支管管或线槽最最好是先出出平台顶再再弯进室内内，以保证证休息平台台处净高及及美观。(9)电缆井位置置一定要设设在楼梯梯梯段下或室室外，非住住户必经之之地。(10)电梯的控制制面板按钮钮留洞宜设设置在两电电梯门洞连连接墙体的的中心位置置，以利于于电梯门套套的安装。。单台电梯梯控制按钮钮留洞宜设设于电梯门门套宽度中中心位置。。(11)首层入户大大堂墙面应应采用可擦擦洗材料，，应从使用用及美观角角度统筹安安排布告栏栏及其专用用照明、牛牛奶箱、信信报箱等设设施。(12)玄关内考虑虑衣帽镜、、柜设置空空间，250~300mm进深，1100~1500mm宽，并避免免与户配电电箱、对讲讲机发生冲冲突，户配配电箱所龛龛入墙面可可适当加宽宽为120mm。设计管理3、电梯厅(1)消防电梯井井底应设排排水设施，，排水井容容量不应小小于2m3，且不宜布布置在电梯梯井内，而而应布置在在临近消防防电梯的地地方，并用用暗管连接接，如地下下室兼人防防时，应注注意排水井井应设在染染毒区。如如无特别要要求，消防防电梯不下下地下室。。(2)电梯在人防防清洁区内内使用时应应设前室且且前室门为为防护密闭闭门。(3)电梯厅旁的的水表房、、垃圾房、、配电间等等应设门槛槛，有水房房间应设地地漏；电梯梯门口应做做1％反坡，防防止梯井进进水。靠门门一侧可比比外侧高15—20mm。(4)电梯间宜自自然采光通通风，否则则应考虑通通风抽湿设设施。(5)电梯井道不不宜与起居居厅、居室室贴临，必必须贴临时时电梯井道道应为隔音音墙体，且且速度大于于2．5m／s井道上部应应设高度大大于1m的隔声层，，隔声层设设800×800mm进出口。(6)速度大于2m/s的电梯应在在井道底部部和顶部设设置带百页页窗的通气气孔不小于于600X600mm。(7)不应在电梯梯机房顶板板上直接设设置水箱或或在机房内内直接穿越越水管，蒸蒸汽管和烟烟道。机房房屋顶用于于吊装设备备的梁位置置及梁上吊吊环是否正正确。(8)电梯按钮预预留孔位置置和高度使使用要尽量量方便，预预留孔的尺尺寸可比要要求四周均均宽出25mm。(9)电梯选型时时应考虑轿轿箱内的装装修荷载，，适当加大大电梯最大大载重量。。(10)机房设备应应有满足设设备尺寸要要求的进出出口。(11)机房温度控控制所需通通风及空调调设备的预预留洞、电电气管线、、插座是否否有。设计管理4、厨房(1)橱柜布置应应遵循洗、、切、炒的的流线，以以间距800mm为宜，炉灶灶应避开窗窗口设置，，并考虑两两人同时操操作可能，，橱柜进深深大于560mm，长度在2000~3000mm之间。吊柜柜进深350mm，净高不小小于500mm。电气插座座应避免靠靠近水盆、、灶具，并并结合家具具布置。(2)冰箱位宽度度不小于650mm，若考虑美美式大冰箱箱尺寸应为为800mm。注意冰箱箱门的开启启方便及冰冰箱散热。。高档物业业可以结合合橱柜做暗暗藏式冰箱箱位。洗衣衣机位不小小于600X600mm。厨房仅在在布置有洗洗水机时，，设置地漏漏，地漏位位于洗衣机机出水口一一侧，并避避免离橱柜柜太近。宜宜采用能防防止溢流和和干涸的专专用地漏。。(3)厨房应设排排烟道，烟烟道产品应应过关，避避免住户间间互相串味味。烟道忌忌单风道设设计，烟道道本身尺寸寸过小，而而止逆阀深深入井道尺尺寸过大，，排烟净空空很小，造造成排烟不不畅。烟道道的倒烟现现象，应从从烟道种类类(单烟道、双双烟道)、烟道止逆逆阀的选择择、烟道尺尺寸给予考考虑。高层排烟道道应采用““主一次一一主”变压压式烟道，，且防止串串烟串味，，应采用单单双层分别别排风系统统，高层排排烟道排风风口应有防防火止回阀阀，加工厂厂应随烟道道统一供应应。(4)热水水器器宜宜设设在在厨厨房房，，避避免免设设在在卫卫生生间间内内，，应应采采用用强强排排式式，，排排风风孔孔φ120mm，中中距距地地2500mm，走走于于吊吊顶顶内内。。注注意意热热水水器器定定位位，，热热水水器器与与用用水水点点管管道道不不应应过过长长，，注注意意预预留留安安装装空空间间和和电电源源插插座座，，热热水水管管(铝塑塑管管)埋墙墙时时容容易易被被射射钉钉枪枪打打穿穿，，与与之之相相连连卫卫生生间间安安装装毛毛巾巾杆杆等等配配件件时时应应注注意意：：尽尽量量沿沿墙墙角角敷敷设设。。(5)热水水器器通通常常可可安安排排于于生生活活阳阳台台处处，，以以利利于于废废气气排排放放，，若若采采用用封封闭闭阳阳台台，，通通常常需需考考虑虑排排气气管管的的布布置置。。(6)厨房房吊吊柜柜设设置置时时应应注注意意避避免免挡挡窗窗。。吊吊顶顶下下皮皮应应高高于于窗窗洞洞上上皮皮50。(7)洗菜菜盆盆、、洗洗手手盆盆建建议议采采用用底底出出水水供供水水方方式式。。(8)煤气气管管的的走走向向，，尽尽量量减减少少煤煤气气管管的的户户内内长长度度，，所所有有立立管管应应设设在在墙墙角角，，不不影影响响台台面面有有效效使使用用宽宽度度，，中中高高挡挡项项目目应应设设管管道道井井。。注注意意各各种种管管线线不不发发生生冲冲突突，，立立管管不不遮遮挡挡排排气气洞洞口口，，不不影影响响开开窗窗，，且且排排气气洞洞口口注注意意与与热热水水器器位位置置相相结结合合布布置置。。(9)插座座距距离离燃燃气气管管道道应应保保证证有有300mm以上上的的距距离离，，特特别别是是洗洗衣衣机机插插座座和和热热水水器器插插座座容容易易相相碰碰，，如如遇遇此此情情况况，，洗洗衣衣机机插插座座可可降降低低到到1．2m。设计计管管理理5、卫卫生生间间(1)当两两户户卫卫生生间间位位于于凹凹槽槽相相对对布布置置时时，，窗窗因因对对视视可可采采用用磨磨砂砂玻玻璃璃或或错错位位布布置置。。(2)有上上下下水水的的洁洁具具应应考考虑虑噪噪音音对对卧卧室室的的影影响响(如坐坐便便器器)，尽尽量量避避开开卧卧室室墙墙面面布布置置。。(3)室内内器器具具布布置置时时应应结结合合用用户户基基本本使使用用要要求求来来设设置置，，如如：：精精装装修修房房主主人人卫卫生生间间台台面面宽宽度度560~600mm，长长度度不不小小于于900mm，高高度度850mm；台台盆盆镜镜面面宽宽度度同同台台面面长长度度且且高高于于台台面面300，台台面面于于淋淋浴浴间间或或浴浴缸缸相相交交处处倒倒园园角角，，毛毛巾巾架架设设于于靠靠墙墙一一侧侧，，距距地地1300mm。坐坐便便器器净净宽宽宜宜为为900mm，最最小小净净宽宽不不小小于于850mm，淋淋浴浴间间净净宽宽900~1000mm，淋淋浴浴开开关关距距地地1000~1200mm，淋淋浴浴喷喷头头由由距距地地1680~1880mm上下下推推拉拉杆杆固固定定，，地地漏漏位位于于淋淋浴浴头头下下部部居居中中，，并并距距墙墙400mm。浴浴缸缸尺尺寸寸宜宜采采用用750××1700mm，档档次次较较高高时时可可考考虑虑增增加加浴浴缸缸平平台台尺尺寸寸。。边边设设φ20mm不锈锈钢钢浴浴帘帘杆杆，，毛毛巾巾架架下下边边距距地地900mm。考考虑虑设设置置洗洗拖拖水水头头距距地地500mm。大大单单位位及及复复式式单单位位安安装装电电话话接接口口。。(4)卫生生间间结结构构宜宜沉沉板板不不小小于于70mm。四四周周连连系系梁梁上上作作200mm高C20细石石砼砼挡挡水水墙墙。。(5)卫生生间间的的下下层层为为卧卧室室或或餐餐厅厅等等部部位位时时，，结结构构应应降降低低楼楼板板标标高高，，卫卫生生器器具具排排水水方方式式为为侧侧排排，，防防水水等等级级宜宜升升高高。。(6)卫生生间间内内避避免免有有梁梁穿穿过过，，有有梁梁穿穿过过时时应应注注意意卫卫生生器器具具楼楼面面留留孔孔与与梁梁的的关关系系，，注注意意避避免免坐坐便便器器正正下下方方是是大大梁梁，，无无法法居居中中安安装装。。各各种种管管线线不不相相冲冲突突，，立立管管不不遮遮挡挡排排气气洞洞口口，，不不影影响响开开窗窗。。卫卫生生间间内内不不设设热热水水器器。。卫卫生生间间排排气气扇扇宜宜为为吸吸顶顶式式，，吊吊项项下下皮皮应应高高于于窗窗洞洞上上皮皮50mm。(7)大户型主主卫生间间宜洗、、浴分间间设，洁洁具设施施要与户户型档次次相匹配配，应考考虑浴缸缸、大便便器和洗洗脸盆设设置位置置，公用用卫生间间一般将将浴缸改改为淋浴浴房，应应设管道道井；卫卫生间的的上、下下水立管管不得在在室内露露明。当当洗衣机机与洗脸脸台合设设于一室室时，应应认真核核实洗脸脸台宽度度尺寸是是否足够够，洗衣衣机位不不小于600×600mm，并宜宜采用用能防防止溢溢流和和干涸涸的专专用地地漏。。(8)毛胚房房大便便器的的下水水口距距墙按按300mm坑距，，考虑虑留洞洞和安安装管管道。。(9)毛胚房房卫生生间地地面应应有2％坡度度坡向向地漏漏，装装修房房应有有0．2％坡度度坡向向地漏漏。(10)尽可能能不设设暗厕厕，暗暗厕应应设通通风道道，其其位置置应避避免靠靠近给给水管管及设设在门门后。。设计管管理6、阳台台及露露台(1)非封闭闭阳台台地面面应比比室内内最少少低50mm，如有有困难难以及及顶层层露台台的门门应设设门槛槛。(2)阳台充充分考考虑晾晾衣遮遮雨设设计，，不设设晒衣衣架。。(3)开敞阳阳台天天花涂涂料部部分应应为外外墙涂涂料，，顶层层阳台台应设设雨棚棚。若若外墙墙装饰饰材料料为涂涂料时时，阳阳台踏踏脚需需做反反坡，，以防防止对对墙面面的污污染。。(4)当洗衣衣机位位于阳阳台时时，洗洗衣污污水不不应直直接排排到雨雨水管管内，，应设设防止止溢流流和干干涸的的专用用排水水地漏漏，阳阳台栏栏板要要考虑虑洗衣衣机位位的摆摆放，，避免免镂空空。(5)阳台排排水应应设地地漏，，地漏漏位置置建筑筑专业业要结结合雨雨水管管，宜宜靠近近外墙墙、阳阳台角角端设设置，，不宜宜设在在门口口，阳阳台地地面应应向地地漏找找坡，，并标标明排排水坡坡度。。(6)考虑室室内镶镶地板板的高高度，，阳台台门下下门框框高度度不应应小于于50mm，其它它镶地地砖等等则不不应小小于30mm，避免免使室室内完完成面面高于于门框框，影影响美美观且且不防防水。。(7)出露台台处可可考虑虑反梁梁处理理，通通过调调整屋屋面找找坡，，减少少出露露台处处的高高差，，若露露台底底层功功能容容许，，可考考虑降降板处处理；；花池池需考考虑底底板与与平台台完成成面的的高差差，并并需有有防水水和排排水处处理。。设计管管理7、门(1)公共部部位常常闭防防火门门应保保证开开启方方向满满足规规范中中疏散散要求求并安安装隐隐式闭闭门器器，防防火门门可作作子母母门。。(2)门跺尺尺寸不不小于于50mm。(3)铝合金金弹簧簧门高高低差差应留留在地地弹簧簧外侧侧，注注意室室内铺铺地应应延伸伸至地地弹簧簧外侧侧。8、窗(1)凸窗窗窗台高高宜400~450mm，进深深500mm。(2)距地900mm高以下下应为为固定定窗扇扇，且且低于于900mm高窗台台应设设900mm高窗护护拦或或夹胶胶安全全玻璃璃(窗外为为阳台台或平平台时时不受受此限限制)。(3)窗型设设计时时不应应仅考考虑外外观整整体形形象，，还应应考虑虑室内内通风风，开开启扇扇面积积不小小于房房间地地板面面积的的1／20，且与与门位位置形形成对对流。。厨房房开启启扇不不得小小于0．6㎡，凸凸窗不不应采采用较较特殊殊、拼拼接过过多的的窗型型。(4)位于转转角处处的窗窗(阳台门门)应避免免视线线干扰扰。(5)窗户设设计时时既要要考虑虑外观观整体体形象象，又又要考考虑业业主在在室内内的感感觉。。要考考虑安安装纱纱窗，，窗外外有空空调外外机，，且外外机无无法从从别处处放出出去时时，窗窗户的的分格格形式式应保保证外外机能能从窗窗户处处放出出去。。设计管管理9、空调调：(1)空调洞洞口与与空调调室内内机安安装在在同一一个平平面上上时，，空调调插座座位置置设计计在洞洞口斜斜上方方，离离开空空调室室内机机位置置，与与洞口口水平平及垂垂直方方向净净距各各150mm；空调调洞口口与空空调安安装不不在同同一个个平面面上时时，空空调插插座设设计在在与空空调室室内机机同一一个平平面上上，空空调插插座离离开墙墙边150mm。忌空空调管管穿别别的房房间，，应直直接出出外。。(2)采用分分体式式空调调，空空调室室内机机应与与家具具一起起布置置并表表示，，避免免对床床直吹吹。(3)空调室室外机机位净净尺寸寸1000××550××900mm(长×深×高)；双机机平行行摆放放时1800××550××900mm，柜机机的室室外机机位1100××550××900mm。(4)采用分分体式式空调调，墙墙面预预留φ75(双机φ100)PVC套管，，管中中距地地2100mm，向外外倾斜斜100mm，面积积大的的起居居厅应应考虑虑柜机机，管管中距距地200mm。(5)空调外外机板板宜翻翻起50mm，采用用有组组织排排水，，板上上设地地漏并并标明明坡度度。(6)空调室室外机机位应应考虑虑便于于安装装及维维修的的可能能性，，靠近近窗洞洞口设设置，，尽量量避免免设于于无窗窗山墙墙，不不便于于空调调外机机的安安装。。空调调室外外机位位应考考虑窗窗的开开启方方向。。空调调位设设于凹凹槽内内时需需考虑虑对窗窗槽内内的影影响，，距离离过近近而对对吹的的两室室外机机需相相互错错位。。空调调外机机不宜宜设于于封闭闭阳台台内。。(7)空调室室外机机安装装可采采用相相临凸凸窗间间放置置，梁梁下挑挑板放放置，，阳台台或平平层挑挑板放放置等等几种种方式式。根根据立立面效效果决决定，，同一一位置置安装装两台台空调调室外外机时时，在在平面面相同同位置置不同同标高高处分分别挑挑板垂垂直立立体安安装。。相邻邻两房房间的的空调调洞在在同一一标高高的垂垂直空空调板板，应应标明明在上上一层层空调调板上上，在在远离离地漏漏侧靠靠墙处处，加加一个个φ100PVC空调洞洞套管管，以以安装装室内内外空空调机机连接接管。。设计管管理二、公公共空空间(一)地下室室1、地下下室建建筑与与结构构要求求：(1)备用发发电机机房的的排烟烟通道道是否否考虑虑隔热热设计计，有有无安安装预预留孔孔洞。。(2)人防分分区布布置要要满足足平时时和战战时的的要求求，各各种管管线布布置不不应对对人防防门的的开关关有影影响，，人防防门前前开门门范围围内的的垫块块应确确保在在战时时能快快速移移开，，使人人防门门能及及时关关闭。。(3)人防地地下室室设备备用房房应有有一定定数量量的从从基础础内引引出的的钢筋筋头，，便于于战时时设备备接地地使用用。(4)底层地地下室室地面面应设设置150~200mm宽的排排水沟沟，间间距不不大于于12m，沟坡坡度不不小于于0.5％；地地面向向排水水沟找找0.5％坡度度；超超过二二层的的地下下室应应设计计滤水水层。。排水水沟不不应跨跨越防防火分分区或或人防防防护护单元元。(5)首层地地面应应注意意预留留大型型设备备吊装装孔洞洞。(6)出入口口及采采光窗窗、井井应结结合地地面环环境做做好设设计。。(7)地下室室顶板板上环环境做做法应应与结结构沟沟通，，计算算荷载载。(8)务必保保证不不得出出现渗渗漏水水情况况。2、地下下室管管道竖竖向定定位原原则：：(1)保证主主要通通道的的净高高2．2m以上，，局部部非主主要通通道的的高度度可适适当降降低，，但不不得小小于2．0m。(2)由于成成本控控制，，地下下室层层高较较低，，给水水、消消防和和喷淋淋的干干管可可穿梁梁安装装位于于最高高，喷喷淋支支管沿沿侧墙墙安装装，高高度不不做限限制。。(3)给水、、消防防和喷喷淋的的干管管可考考虑沿沿侧墙墙安装装，高高度不不做限限制。。(4)风管在在有梁梁的地地方绕绕梁安安装，，以提提高安安装高高度。。(5)防火卷卷帘的的喷洒洒应使使用独独立的的喷淋淋系统统。3、地下下室的的留洞洞：(1)管道穿穿越地地下室室的外外墙必必须预预留防防水套套管。。(2)管道穿穿越地地下室室的顶顶板，，如位位置在在室外外时必必须预预留防防水套套管。。(3)电缆穿穿地下下室外外墙应应做特特殊处处理，，直接接埋管管的方方法在在下雨雨时会会灌水水。(4)地下室室防排排烟洞洞口、、柴油油发电电机排排烟洞洞口应应特别别注意意，这这些洞洞口较较大且且在结结构图图上容容易遗遗漏。。(5)干管穿穿越地地下室室梁的的留洞洞在水水平方方向应应考虑虑留有有较大大的富富裕，，以避避免施施工误误差，，使管管道安安装困困难，，甚至至留洞洞报废废的情情况。。(6)穿梁的的位置置是否否对梁梁受力力不利利，是是否有有加强强处理理措施施。(7)地下室室的留留洞在在施工工前，，各专专业应应汇总总校对对，以以防止止遗漏漏。设计管管理4、地下下室设设备房房：(1)变配电电房、、水泵泵房、、柴油油发电电机房房不宜宜放在在较低低位置置，以以免万万一发发生事事故会会被水水淹。。(2)变配电电房如如在地地下室室应考考虑局局部的的抬高高(3)水泵房房内的的配电电柜不不宜和和水泵泵地坪坪一个个标高高，配配电设设备应应抬高高，以以免被被水淹淹，配配电设设备可可考虑虑放在在单独独房间间，有有门通通往泵泵房即即可。。(4)水泵房房的排排水首首先应应考虑虑能自自然直直接排排出(少量集水可可排入其他他地方)，这样万一一泵房发生生意外有水水时，泵房房的集水可可排到大地地下室，以以免泵房立立即被淹，，同时考虑虑设置水泵泵排水，排排水集坑应应设置水位位报警装置置。(5)发电机房应应考虑给排排水，一般般应设置排排水地漏，，设置环保保除尘的给给排水、洗洗手池，排排水应首先先考虑能自自然排到地地下室的集集水坑内，，但不能排排到电梯集集坑内。(6)配电房的电电缆沟由于于多种原因因容易进水水，应考虑虑增设排水水集坑采用用水泵进行行排水。(7)层高设计：：应保证管管道下净高高2．4m；计算净高高时须预留留100mm的设备管道道安装量。。5、人防：(1)人防的洗消消间应设置置防暴地漏漏，施工时时应特别注注意，应委委托专业公公司予埋或或指导。(2)人防的洗消消间等通道道应设置防防暴门铃，，施工时应应注意。(3)穿越人防外外墙的管道道，在人防防一侧必须须安装防暴暴阀门，穿穿越人防分分区墙的管管道应在两两侧增加防防暴阀门。。(4)穿越人防分分区的电缆缆桥架应进进行封堵处处理，电缆缆周遍应用用防火棉封封堵，穿越越人防外墙墙的电缆应应按规范进进行处理。。(5)人防工程的的防暴电井井不应遗漏漏。(6)地下室排水水沟穿越人人防的分区区墙时必须须做特殊处处理。如：：在两侧增增装阀门。。(7)必须考虑防防火门和人人防门的关关系，两种种门不宜共共用一个门门洞，以免免出现混乱乱。(8)DN100mm以上的管道道不应穿越越人防顶板板，如必须须穿越时，，应在穿越越处做变径径处理。(9)排水PVC管道不得穿穿越人防顶顶板和外墙墙。(10)应注意人防防门与结构构水电的关关系，避免免相碰，使使人防门打打不开。(11)应注意防排排烟等通风风系统与人人防的关系系。设计管理6、地下室排排水：(1)地下室车库库坡道起止止处应设置置两条雨水水排水沟，，上面的雨雨水沟的排排水应考虑虑直接排向向室外的雨雨水井。(2)集坑的排水水泵应进行行自动化监监控处理，，将信号引引至控制室室。(3)地下室的排排水篦下应应设计安装装橡胶皮条条。(4)地下室水泵泵的配电箱箱不宜采用用通用锁，，不利管理理。7、地下室消消防：(1)防火卷帘的的喷洒应使使用独立的的喷淋系统统。(2)地下室插孔孔电话的位位置应考虑虑与防火门门、人防门门等的关系系，避免出出现使用困困难的现象象。(3)应注意防火火卷帘门与与梁柱的关关系，尽量量抬高安装装高度。(4)人防区的排排烟处的防防火门必须须考虑密闭闭性，不能能采用一般般的防火门门，应考虑虑增加密封封橡胶，否否则难以通通过验收。。(5)卷帘门上宜宜安装声光光报警装置置。8、地下车库库及汽车坡坡道：(1)车库净高应应为2．4m，计算净高高时一定要要预留100mm的设备管道道安装量。。(2)设备管道应应避免穿越越防火分区区，分隔防防火单元的的防火卷帘帘门高度不不应小于2．2m，经常开启启的防火卷卷帘门宜采采用轻质产产品。(3)地下车库应应设计给排排水，以便便清洁。(4)坡道出入口口高度不小小于2．4m高，具体设设计时应重重点注意梁梁的高度和和避免设备备管道穿过过，计算净净高时应预预留100mm的施工误差差量及考虑虑坡道横坡坡的高度。。(5)坡道坡度是是否合理，，坡道地面面构造应采采取防滑及及溶冰措施施，应设照照明。(6)坡道出入口口处及坡道道结束处应应设置截水水沟；沟盖盖板要选用用带胶边耐耐轮压的金金属隔栅盖盖板，而不不应采用水水泥盖板；；排水沟不不应直接接接入市政管管道，以免免管道的水水倒流。(7)车库照明设设计应采用用区域控制制，否则照照度过大造造成浪费。。(8)兼作人防的的地下车库库，入口处处防护密闭闭门要设计计合理；通通过防护单单元隔墙的的通道要满满足汽车方方便进出。。设计管理(二)屋顶、女儿儿墙、屋顶顶栏杆(1)屋面雨水管管的设置尽尽量隐蔽，，不能直接接暴露于立立面墙上，，只能设于于平面凹槽槽内或阴角角处。小面面积凹廊或或阳台可采采用直径50排水管，单单向排水屋屋面宽度宜宜控制在9m（主坡向））或12m（天沟坡或或调节坡））。(2)屋顶楼梯间间或水箱间间应设计铁铁爬梯。(3)屋顶花池泄泄水管不能能直接排向向屋顶花园园地面，否否则会影响响使用。(4)平屋面与立立墙或立墙墙窗台处的的防水层翻翻起高度不不宜小于300mm。(5)种植屋面应应设置人行行通道，四四周设围护护墙及泄水水管、排水水沟，并严严防泄水孔孔堵塞；屋屋顶绿化应应考虑喷灌灌设施。(6)当屋面被防防火墙隔开开时，应两两侧分别排排水，不得得在防火墙墙上开洞设设排水孔道道。(7)上人露台烟烟道高度应应与顶层女女儿墙平，，污废水透透气管应在在下层顶棚棚合并拐弯弯至柱子或或墙角等不不现眼凹槽槽处，高度度同顶层女女儿墙平。。(8)屋顶花园水水电管线尽尽量暗装，，水电接口口位置应靠靠近业主活活动区域尽尽量符合常常人使用心心理及功能能需要，如如方便业主主浇灌植物物及照明等等。插座应应用防水插插座。(9)是否要设泛泛光照明。。(三)裙房商铺：：(1)底商餐厅对对外公共厨厨房应设通通至屋顶排排烟道；如如前期设计计时底商未未定性，应应在平面适适当位置考考虑设置集集中排烟道道。(2)底商应设集集中供冷，，前期设计计时可将平平面适当分分区分段设设置，如条条件限制而而采用分体体空调，设设计时应在在隐蔽位置置考虑空调调机位，避避免靠近住住宅入口。。(3)底商应设专专用的货运运通道，当当流量大的的商业服务务空间与商商住楼住户户大堂临近近时，商业业用房的货货运出入口口宜设在地地下室或与与大堂入口口异向布置置，避免人人、货流交交叉，减少少交通安全全隐患。(四)会所：(1)大型会所宜宜设计厨房房，以便开开展商务会会议或业主主租用聚会会。(2)会所功能设设置应根据据使用者的的组成考虑虑，应突出出特点以提提高利用率率。设计管理(五)管道井、设设备表箱：：(1)管道竖井宜宜在每层靠靠公共走道道一侧设不不小于600×1200mm检修门(高层为丙级级防火门)或可拆卸的的500×500mm壁板检查口口。(2)采光井底层层应设维修修及清洁人人员专用出出入通道。。(3)消火栓宜采采用内嵌式式，不宜设设在厅、卧卧室的墙面面并避免正正对户门设设置，消防防栓的安装装一定要符符合规范，，要易于操操作不能设设于楼梯跑跑侧墙上，，并保证人人员正常安安全疏散宽宽度，消防防栓应有出出屋面试验验栓。(4)给水调频泵泵的减压筏筏安装角度度：要面向向便于装门门及维修方方向，并不不得妨碍其其它设备的的使用。(5)消防管、给给水管及其其他线槽，，如有转弯弯部分绝不不能出现在在楼梯间上上第一跑顶顶上等显眼眼的视线范范围中。楼楼梯休息平平台顶如有有水平支管管或线槽最最好是先出出平台顶再再弯进室内内，以保证证休息平台台处净高及及美观。(6)电缆井位置置一定要设设在楼梯梯梯段下或室室外，非住住户必经之之地。(7)建筑专业统统一协调设设备专业管管线和设备备位置、计计量方式，，特别要注注意设备箱箱与构造柱柱、结构梁梁的关系。。应在平面面放大图和和剖面图上上表示出设设备箱门的的位置。(8)人防地下室室清洁区内内的空调送送风井应设设进深不小小于900mm的集气室，，且集气室室与风井之之间设密闭闭门、防护护密闭门双双扇门。(六)设备用房：：(1)高层每层应应设垃圾间间且垃圾间间设有清洁洁用水龙头头、地漏，，地面及墙墙面为光滑滑、易清洁洁材料。(2)水表房、垃垃圾房、配配电间等应应设门槛。。有水房间间应设地漏漏，并标明明排水坡度度。(3)当稳压装置置设在住户户顶板上时时，应在屋屋顶层或吊吊顶内设隔隔音材料，，减少低频频噪音的干干扰。(4)屋顶正正压送送风风风机应应选用用低噪噪音的的型号号，供供应商商业用用房空空调主机应应避免免噪音音和热热气等等对相相邻住住户的的干扰扰。设计管管理第三章章结结构构专业业1、设计计原则则(1)结构设设计需需满足足国家家及地地方省省现行行结构构设计计规范范强制制性条条文的的要求求，确确保结结构设设计技技术先先进、、安全全可靠靠，顺顺利通通过政政府部部门的的检查查和审审图单单位的的审查查；(2)结构设设计需需满足足建筑筑功能能要求求，结结构布布置、、结构构构件件尺寸寸要与与建筑筑使用用功能能相适适应，，避免免竖向向构件件局部部突出出影响响使用用、水水平构构件影影响净净高等等。(3)结构设设计需需经济济合理理，结结构体体系受受力明明确、、传力力简捷捷，做做到精精心设设计、、不断断优化化，结结构造造价和和含钢钢量控控制在在要求求范围围之内内；(4)结构设设计需需保证证产品品的质质量，，避免免由于于设计计原因因造成成开裂裂、渗渗水、、不均均匀沉沉降等等质量量通病病的发发生：：(5)结构图图纸需需满足足规范范规定定的深深度要要求。。2、设计计荷载载(1)设计荷荷载需需精确确计算算，荷荷载取取值严严格按按照荷荷载规规范，，不得得任意意降低低或提提高，，如遇遇特殊殊情况况要调调整荷荷载取取值，，需征征得委委托方方同意意；(2)二次装装修楼楼面荷荷载标标准值值应给给出限限定，，并在在图纸纸注明明二次次装修修时不不得超超过限限定值值；(3)墙体材材料的的自重重应结结合工工程当当地材材料供供应情情况指指定墙墙体材材料的的容重重及抗抗压强强度的的限定定值；；(4)室内地地下室室顶板板考虑虑施工工时临临时堆堆放材材料或或作临临时工工场的的荷载载，并并在图图纸中中说明明，荷荷载值值取5kN／㎡，，此荷荷载为为临时时荷载载标准准值，，不与与使用用活荷荷载及及二次次装修修荷载载同时时考虑虑；(5)地下停停车库库顶板板覆土土荷载载按实实计算算，活活荷载载考虑虑5kN／㎡，，如为为行车车道则则按行行车荷荷载考考虑，，不要要过大大或过过小的的取值值；(6)遇特殊殊荷载载取值值需同同委托托方商商量确确定；；(7)验证每每平方方米建建筑面面积的的总荷荷载是是否合合理，，并告告知委委托方方。设计管管理3、基础础设计计(1)基础设设计应应依据据地方方省地地基基基础设设计规规范和和地方方省地地基处处理技技术规规范，，本照照安全全、经经济、、便于于施工工的原原则确确定设设计方方案；；(2)结构设设计人人员需需认真真查阅阅地质质勘察察报告告，分分析地地质参参数，，研究究工程程地质质特点点和有有利不不利因因数，，提出出分析析意见见；(3)低层住住宅优优先考考虑天天然地地基，，多层层住宅宅优先先考虑虑沉降降控制制复合合桩基基：低低层住住宅考考虑打打桩，，多层层住宅宅考虑虑纯桩桩基时时，需需进行行技术术经济济比较较，并并经委委托方方确认认；(4)需要打打桩时时，需需进行行桩型型、桩桩径、、桩长长多方方案比比较，，不同同单体体，不不同地地质可可选用用不同同桩型型，地地基土土对桩桩的支支承能能力尽尽量接接近桩桩身结结构强强度；；(5)单桩竖竖向承承载力力的确确定，，以静静载荷荷试验验结果果为依依据，，在进进行桩桩的静静载荷荷试验验前，，按地地质报报告参参数估估算，，出桩桩位布布置图图或施施工图图的桩桩位图图。但但在未未沉桩桩前、、若甲甲方如如已有有单桩桩竖向向承载载力静静载的的试验验报告告、且且要求求以报报告值值调正正桩位位图时时、请请设计计单位位要配配合甲甲方做做好桩桩位图图的调调正工工作；；(6)桩的布布置，，优先先考虑虑轴线线布桩桩，并并作优优化比比较，，总桩桩数确确定后后应征征询委委托方方意见见；(7)合理选选择基基础粱粱的断断面，，建议议采用用倒T型截面面，不不宜用用矩形形和方方形截截面，，并控控制基基础梁梁的截截面尺尺寸和和配筋筋，在在安全全的前前提下下尽可可能的的节约约；(8)地下室室底板板选用用平板板式或或梁板板式，，需作作技术术经济济比较较确定定，应应按板板的抗抗冲切切、抗抗剪承承载力力综合合确定定板的的厚度度，计计算板板的配配筋；；(9)避免地地下室室设变变形缝缝，确确需设设缝时时，应应明确确实施施细则则及注注意事事项，，若用用橡胶胶止水水带应应明确确止水水带道道数。。(10)局部软软弱土土层及及暗塘塘暗浜浜等，，可采采用换换土、、桩基基或其其他方方法处处理，，处理理方法法需经经过技技术经经济指指标分分析后后择优优采用用：(11)要求设设计单单位根根据地地质报报告，，结合合工程程情况况，预预留一一定的的沉降降量，，个别别特殊殊设计计方案案，设设计单单位可可以对对沉降降量及及沉降降差作作更严严格控控制，，但应应通报报甲方方。(12)设计单单位相相关专专业人人员需需和勘勘察单单位一一同参参加基基坑验验槽，，检验验地基基土及及设讨讨标高高是否否符合合设计计要求求。对对基坑坑回填填土需需提出出施工工质量量要求求。设计管管理4、上部部结构构设计计(1)一般低低层住住宅、、多层层住宅宅优先先考虑虑砌体体承重重结构构，高高层住住宅优优先考考虑带带部分分短肢肢的一一般剪剪力墙墙结构构，特特殊情情况应应同委委托方方共同同商讨讨新的的结构构方案案或设设计院院提出出新的的方案案请委委托方方确认认。(2)砌体承承重结结构抗抗震构构造柱柱和圈圈梁的的设置置需满满足规规范要要求，，但不不应任任意增增加构构造柱柱和圈圈粱的的数量量、截截面和和配筋筋；(3)剪力墙墙结构构的剪剪力墙墙布置置需优优化，，结构构布置置宦规规则、、对称称，严严格控控制结结构的的扭转转变形形，按按一般般装饰饰要求求控制制层间间位移移，在在满足足规范范的前前提下下尽量量减少少墙的的数量量，减减少墙墙、暗暗柱、、连梁梁的配配筋，，并应应按计计算结结果和和构造造要求求分段段配筋筋；(4)外挑挑阳阳台台优优先先考考虑虑梁梁板板式式结结构构受受力力体体系系；；(5)在墙墙(承重重墙墙，，分分隔隔墙墙)的上上下下在在不不影影响响美美观观及及使使用用的的情情况况下下尽尽可可能能设设梁梁、、门门窗窗的的上上帽帽头头上上一一般般也也应应设设梁梁。。(6)不宜宜在在卧卧室室和和厅厅的的上上部部顶顶棚棚设设梁梁(上翻翻梁梁除除外外)，确确保保净净空空高高度度。。若若结结