房地产项目投资分析

房地产项项目投资资分析第一讲绪绪论论第二讲项项目目投资策策划与投投资环环境评价价第三讲项项目目投资风风险第四讲项项目目控制第一讲绪绪论项目与项项目周期期房地产项项目（一）项项目与项项目周期期1.项项目目的定义义（1）项项目的本本质特征征是一系列列工作的的组合是一种必必须完成成的、临临时性的的、有限限的任务务过程具有特定定的目标标必定在一一定的约约束条件件下进行行必然消耗耗或占用用一定的的资源（2）项项目的定定义：在在一定的的约束条条件下，，具有明明确目标标的一次次性任务务或事项项。2、项目目的周期期（项目目寿命期期）项目从开开始到结结束的寿寿命周期期,是是项目工工作在时时序上的的安排。。项目周周期一般般划分为为三大阶阶段。（1）投投资前期期：从项项目设想想到项目目投资实实施前的的一段时时期，其其主要内内容有：：市场调查查、投投资机会会研究、、项目建建议投资方案案策划、、投资方方案可行行性研究究项目评估估、项目目决策（2）投投资实实施期：：项目投投资决策策后到项项目完成成交付使使用的一一段时期期，其主要要内容有有：项目设计计、施工工建设（（发包））管理设备采购购、安装装、竣工工验收市场推广广、市场场营销（3）经经营使用用期：从从项目交交付使用用到经济济寿命终终了（或或实现投投资回收收）后的的一段时时期，其主要要内容有有：生产经营营、设施施管理租赁经营营、物业业管理营销促销销（二）项项目管理理（1）项项目管理理的定义义：在项项目活动动过程中中，为实实现项目目目标而而运用知知识、技技能、工工具、技技术和经经验对项项目实施施的策划划、计划划、指挥挥、协调调和控制制过程。。（2）项目管理理的内涵涵DM-开发管理理DevelopmentManagementPM––项目管理理（建设设管理））ProjectManajementFM––设施管理理.物业业管理FacilityManagement项目前期期项目实施施期准备设计施工项目使用用期

运营商FM

开发商DMPM

设计方PM

承包商PM

供应商PM投资商DMPMFM施工阶段设计阶段工程建设监理

项目管理

项目全寿命管理使用阶段物业管理

项目建设的全过程管理决策阶段项目前期策划与管理项目构思思和设想想决策—开始实施施项目完成成—开始运营营报废—拆除运营阶段段实施阶段段决策阶段段项目管理理PM开发管理理DM物业管理理FM保修期(1-2年)DM、PM、FM和LM的时间范范围FMLMLM（三）房房地产项项目1、房地地产项目目的主要要类型（1）土土地：旧城区的的二次开开发.新新区开开发（2）住住宅按经营性性质分类类：销售售型住宅宅、租赁赁性住宅宅按建设标标准分类类：普通通住宅、、公寓式式住宅、、别墅（3）办办公楼宇宇（写字字楼）（4）旅旅店、酒酒楼、商商场（5）工工业厂房房、仓库库、停车车厂（6）休休闲物业业：健身身房、游游乐场、、活动中中心、剧剧院、电电影院、、网球场场、高尔尔夫球常常等（7）特特种物业业：车站站、码头头等2、房地地产项目目投资的的主要特特性（1）前前期策划划十分重重要（不不可移动动性）（2）与与法规关关系十分分密切（3）依依赖金融融的参与与与支持持（4）投投资周期期长，投投资风险险大（5）涉涉及面广广，投资资运作复复杂（6）制制约因素素多，入入世门槛槛高（7）与市场关关系极大大（8）与与环境关关系密切切第二讲项项目目投资策策划与投投资环境境评价策划与房房地产项项目策划划项目投资资方案投资环境境评价（一）策策划与房房地产项项目策划划1、策划划：为了了实现预预期的目目标，借借助科学学方法，，系统方方法和创创造性思思维，进进行环境境分析，，优化资资源配置置的调查查、研究究、分析析、创意意，设计计并制定定计划与与行动方方案的过过程。（1）策策划是一一个过程程（2）策策划是一一个创造造性的活活动（3）策策划是具具有前瞻瞻性的理理性行为为（4）策策划是对对未来事事件的系系统安排排（5）策策划是一一门艺术术2、项目目策划：：项目策策划是指指以项目目实施方方案为核核心的，，全面的的、综合合的调查查研究、、项目构构思、项项目创意意、计划划编制、、技术经经济分析析与效益益评价工工作。（1）立立足于市市场和环环境分析析（2）目目的在于于编制切切实可行行的项目目实施方方案（3）是是以方案案为核心心的反复复论证、、反复调调整、不不断优化化的过程程（4）灵灵魂在于于市场定定位与卖卖点设计计（5）生生命力是是创意、、构思3.房房地产项项目投资资策划①投投资机会会研究：：依据市市场信息息，寻找找投资机机会一般投资资机会研研究具体项目目投资机机会研究究②投投资方案案构思：：项目市市场定位位及方案案（初步步）计划划的创造造性活动动（消费费群体、、价格、、规划设设计要点点、配套套设施、、建筑风风格、卖卖点设计计、创意意设计等等等）。。③项项目规划划、目标标设计：：项目计计划经济济指标的的确定及及项目平平面、立立面的布布置和安安排。④投投资方案案策划：：项目投投资经营营方案、、开发建建设方案案、市场场营销方方案的计计划。⑤可可行性研研究：项项目规划划设计方方案、投投资经营营方案、、开发建建设方案案的技术术经济论论证及方方案调整整优化过过程。⑥评评价决策策：对项项目方案案及可行行性研究究结论所所作的评评价，对对项目投投资方案案作出决决策。（二）项项目投资资方案项目投资资方案：：由项目目规划设设计方案案、开发发建设方方案、投投资经营营方案构构成的关关于项目目计划体体系的具具体安排排。1.项项目投投资方案案体系项目规划划设计方方案项目开发发建设方方案项目投资资经营方方案（1）项项目规划划设计方方案项目规划划方案建筑设计计方案公建（配配套）设设施的单单项设计计方案（2）项项目开发发建设方方案拆迁安置置方案、、工程承承包及施施工方案案工程监理理方案、、工程进进度计划划工程质量量计划、、设备材材料计划划施工组织织计划、、项目控控制方案案（3）项项目投资资经营方方案项目投资资方案项目融资资方案项目经营营方案项目营销销方案2.项项目目投资计计划的编编制（（1）项项目投资资计划的的编制程程序计划平衡衡与调整整进度计划投资估算经营方案市场定位项目构思投资计划融资计划收益计划财务分析与评价营销计划招标计划监理计划施工计划质量计划市场分析析与研究究（2）常常用计划划编制方方法①网网络计计划法：：利用网网络关系系来描述述项目计计划内容容的一种种计划方方法。单代号网网络图：：由节点点表示活活动，节节点间带带箭头的的短线代代表活动动间的逻逻辑关系系双代号网网络图：：由节点点间带箭箭头的短短线代表表活动，，由节点点描述活活动间的的逻辑关关系。单代号网络图图：由节点表表示活动，节节点间带箭头头的短线代表表活动间的逻逻辑关系活活动：A、B、C、、D、E双代号网络图图：由节点间间带箭头的短短线代表活动动，由节点描描述活动间的的逻辑关系。。活活动：：AB、BC、、BD、DC、CE案例：某一工工程项目基础础施工

计划划图横道图图网络图图（三）项项目投资环境境评价1.投资环境境：拟投资地地区在一定时时期内所具有有的能决定和和制约项目投投资的各种外外部境况和条条件的总和。。（1）投资环环境要素的分分类按要素存在的的物质形态分分类：硬环境：影响响项目投资的的各种外部物物质条件软环境：影响响项目投资的的各种社会会经济文化条条件按要素存在的的范围分类:宏观投资环境境：国家、地地区投资环境境中观投资环境境：地区、行行业投资环境境微观投资环境境：地块周边边及地块投资资环境按要素的内容容分类:社会环境政政治环境法律环境自自然环境文化环境基基础设施施环境经济环境（二）房地产产项目投资环环境要素社会秩序硬硬件社会服务态态度社会信誉效效率1.社会政政治环境决策民主性社会制度管管理透明度行政效率廉洁性法规的完备性性2、法律环境境法法制制的稳定性执法的公正性性风俗习惯3、文化环境境价价值观念教育水准国民生产总值值国民经济国国民经济增长长率通货膨胀居民收入宏观经济环境境居居民消消费存存款款余额消费总额财政政策经济政策利利率产业政策市场吸纳量经济环境市市场供应量市场环境市市场购买力力市场价格同类楼盘分布布竞争同同类楼盘盘入市时间竞争者实力融资渠道资金融融资成本营销成本财务环境成成本税税费费同类项目社会会平均盈利水水平利润盈盈利水平人力土地资源环境原原材料料能源距商业中心距距离地理位置距距医院、学学校距离距机场、车站站距离地质地貌自然环境植植被被自然风光山山脉河流气候道路及交通能源环境基础设施环境境给给排水管管网通讯设施电力配备2.项项目投资环境境评价（1）评价原则则系统性原则比较性原则时效性原则定性分析与定定量分析相结结合的原则实事求是、尊尊重客观规律律的原则全面分析、突突出重点的原原则（2）常用评评价方法等级尺度法多因素和关键键因素评估法法综合评价法：：①评定主主要影响因素素②建立层层次结构模型型③由相对对重要性评价价建立判断矩矩阵④求解判判断矩阵特征向量：同同层间单权重重系数最大特征根：：一致性检验验指标（C、Z≤0.1）⑤由层间递归运运算确定各因因素组合权重重系数Wj⑥聘请专家对各各因素状况按按优、良、中中、差四级进进行分类判定定⑦按下式式进行各环境境因素计分统统计式中：：：评优优的百分比；；：：评中的的百分比：评良的百分分比；：：评差差的百比⑧按各因因素组合权重重系数及及统计计计分计计算项目投资资环境综合得得分。⑨按各项项目投资环境境综合得分进进行排序与评评价。第三讲项项目投资风险险项目投资风险险房地产项目投投资风险（一）项目投投资风险概述述1.投资资风险的定义义：项目投资资效果的实际际值偏离其期期望值的程度度。2.投资资风险的分类类：按投资对象的的差异分为：：①债券投投资风险②建设项项目投资风险险③股票投投资风险④房地产产项目投资风风险等按投资风险的的内涵分为经营风险：经经营战略、经经营策略带来来的风险财务风险：资资金、债务带带来的风险市场风虚：市市场供求关系系、市场需求求、资源条件件的风险政治风险：政政治局势、政政策风险社会风险：社社会稳定性、、社会矛盾、、社会评价、、社会关系带带来的风险等等等3.投投资风险的度度量投资风险的度度量有两重内内涵，其一是是风险危害的的程度，即风风险损失的大大小；其二是是风险发生的的概率，即风风险发生可能能性的大小。。因而，投资资风险的度量量分为风险损损失强度和投投资风险分布布两类。（1）投资风风险损失强度度：由于风险险的存在使投投资者可能遭遭受的最大损损失在直接投投资总额中所所占有的比例例。（2）投资风风险分布：由由于投资收益益率分布的离离散程度来描描述的风险发发生可能性大大小。式中：Q：投资收益率标标准偏差：状态i的发生概率：状态I的投资收益率率N：状态数：投资收益率率期望值V：投资收益率变变异系数（二）房地产产项目投资风风险房地产项目投投资风险因素素房地产项目投投资风险防范范房地产项目投投资风险控制制1.房房地产项目投投资风险因素素项目投资前期期风险：投资资计划实施工工前项目策划划与研究阶段段存在的风险险。规划设计方案案选址、市场定定位、方案决决策开开发经营方方案投资融资方案案营销方案项目开发建设设经营阶段风风险：项目正正式动工到交交付使用阶段段的风险。工期、成本、、质量、安全全、设备、材材料供应商、、承建商信誉誉、财务（资资金运作）、、合同管理、、项目营销等等。项目经营管理理及使用阶段段风险：项目目竣工交付使使用、业主入入住期间的风风险业主纠纷、安安全、卫生、、管理项目营销、租租赁经营2.房地产项目目投资风险防防范投资风险防范范的主要策略略是风险的回回避和转移投资风险回避避：对风险较较大的项目，，采取放弃原原则；或对风风险较大的方方案采取放弃弃的原则。投资风险转移移：采取一定