房地产交易法律制度（附案例）

房地产交易法法律制度10/27/20221本讲教学内容容一、房地产开开发与房地产产交易二、房地产转转让法律制度度三、商品房预预售法律制度度四、房地产按按揭法律问题题五、房屋租赁赁法律制度10/27/20222一、房地产开开发与房地产产交易（一）房地产产开发概述房地产开发，，是指在依法法取得国有土土地使用权的的土地上进行行基础设施、、房屋建设的的行为。1.取得建设用地地使用权，是是房地产开发发的前提条件件。2.房地产开发包包括如下两种种行为：10/27/20223（1）土地开发（（或再开发）），即进行基基础设施建设设。①土地开发，，也称“三通通一平”或““七通一平””，把生地变变成熟地；P176②土地再开发，，即对城区原原有土地进行行改造。（2）房屋开发，，即进行房屋屋建设，包括括住宅、工业业厂房、商业业楼宇、办公公用房和其他他专门用房的的开发。10/27/20224房地产开发的的特点1、综合性强，，涉及面广。。2、工程量大，，综合成本高高，建设工期期长。3、建设项目种种类繁多。4、与银行关系系密切。10/27/20225房地产开发的的内容p1791.规划设计。2.征地拆迁。3.施工组织。4.竣工验收。5.经营管理。10/27/20226房地产开发的的基本原则p1791、严格执行城城市规划；2、经济效益、、社会效益、、环境效益三三统一；3、综合开发、、配套建设：：统筹安排配配套基础设施施，先地下、、后地上（如如楼房与车库库）。4、按约开发土土地：按合同同约定的用途途、约定的动动工期限开发发（防止炒卖卖地皮、利用用土地投机））。5、严格按标准准和规范设计计、施工，保保证开发产品品质量合格：：（1）开发项目的设设计、施工必必须符合标准准和规范；（（2）项目竣工验验收合格后方方可使用。6、鼓励开发、、建设居民住住宅。10/27/20227（二）房地产产交易概述1、房地产交易易的概念p224房地产交易，，是指以房地地产为商品而而进行的转让让、租赁、抵抵押等各种经经营活动的总总称。商品房成为““商品”必须须“五证”齐齐全：（1）《建设土地规划划许可证》；（2）《国有土地使用用证》；（3）《建设工程规划划许可证》；（4）《施工许可证》；（5）《房产证》。10/27/202282、房地产交易易的分类（1）地产交易。。地产交易在在我国迄今为为止仍限于城城镇国有土地地使用权的出出让、转让、、抵押等形式式。（2）房产交易。。房产交易的的形式主要有有房产买卖、、租赁、抵押押、交换、典典当、信托等等方式（既包包括了房产使使用权的转让让，也包括了了房产所有权权的交易）。。10/27/202293、房地产交易易的特性（1）标的物位置置固定性。房房地产不动，，双方运用所所有权证书和和使用权证书书及合同交易易。（2）房地连动。。房地产交易易存在着房与与地之间关系系的定性问题题。我国采用用了”房地连动”措措施，即二者者须一起转让让与抵押。（3）标的额大、、专业性强。。房地产价格格受多种因素素影响，市场场信息瞬息万万变，因此，，我国实行房房地产价格评评估制度，提提倡房地产中中介服务。10/27/202210（4）稀缺性。房房地产市场在在整体上是供供给稀缺的市市场。土地是是不可再生资资源，房产受受土地稀缺性性的限制，其其供给弹性较较小。（5）承接性。房房地产交易中中土地使用权权出让行为所所设定的权利利义务具有承承接性（如土土地使用年限限）。土地使使用权出让合合同对每一次次房地产交易易均具有约束束性（原则性性不能变更））。p226.10/27/2022114、房房地地产产交交易易必必须须遵遵守守的的原原则则p226——227（1）及及时时登登记记原原则则：：转转让让、、抵抵押押，，租租赁赁（（备备案案））（2）房房地地一一体体原原则则：：（3）房房地地产产交交易易价价格格由由国国家家实实施施管管理理：：（4）土土地地出出让让合合同同设设定定的的权权利利、、义义务务随随土土地地使使用用权权同同时时转转移移原原则则：：国国家家所所有有者者身身份份不不变变，，直直接接与与土土地地使使用用者者发发生生关关系系（5）不不得得损损害害土土地地及及房房产产经经济济效效益益原原则则，，即即效效益益不不可可损损原原则则10/27/2022125、我我国国城城市市房房地地产产市市场场运运作作三三阶阶段段第一一阶阶段段：：土土地地使使用用权权出出让让阶阶段段即一一级级市市场场阶阶段段，，活活动动发发生生在在地地产产市市场场，，即即由由政政府府通通过过拍拍卖卖、、招招标标和和协协议议等等方方式式，，向向房房地地产产开开发发商商提提供供国国有有土土地地使使用用权权。。10/27/202213第二二阶阶段段：：二二级级市市场场阶阶段段（（开开发发与与销销售售阶阶段段））在此此阶阶段段，，开开发发商商首首先先要要筹筹集集资资金金，，在在筹筹集集资资金金的的同同时时及及之之后后，，要要进进行行勘勘察察设设计计、、建建筑筑招招标标、、投投标标、、开开工工兴兴建建，，直直至至竣竣工工验验收收一一系系列列活活动动，，完完成成房房地地产产开开发发业业务务，，将将已已竣竣工工并并验验收收合合格格的的房房屋屋投投向向市市场场。。这时时房房地地产产运运作作由由开开发发进进入入销销售售阶阶段段，，并并通通常常有有金金融融机机构构与与律律师师行行业业的的介介入入。。在销销售售阶阶段段，，买买卖卖双双方方均均要要进进行行物物业业交交易易准准备备，，而而后后买买方方进进行行物物业业选选择择，，双双方方商商定定成成交交价价，，完完成成定定金金预预付付。。10/27/202214买方方可可向向银银行行申申请请购购房房贷贷款款，，银银行行委委托托物物业业评评估估机机构构提提供供正正式式估估价价报报告告而而后后决决定定是是否否给给予予贷贷款款。。如予予贷贷款款，，则则可可通通知知律律师师准准备备贷贷款款合合同同，，买买方方同同时时应应通通过过律律师师或或中中介介机机构构查查阅阅物物业业转转移移情情况况及及是是否否办办理理了了银银行行抵抵押押，，确确定定交交易易无无障障碍碍之之后后，，双双方方可可准准备备契契约约。。待合合同同正正式式签签订订、、缴缴清清首首期期付付款款，，买买方方取取得得房房产产钥钥匙匙，，正正式式接接收收物物业业。。但是是房房地地产产产产权权却却并并非非此此时时转转移移，，双双方方须须执执合合同同前前往往土土地地、、房房产产管管理理部部门门登登记记，，产产权权于于登登记记之之时时正正式式移移交交。。10/27/202215第三三阶阶段段：：房房地地产产交交易易阶阶段段即调调剂剂阶阶段段的的房房地地产产交交易易，，或或称称为为第第三三级级房房地地产产交交易易。。这一一阶阶段段房房地地产产交交易易主主要要方方式式为为再再转转让让、、抵抵押押、、租租赁赁。。在上上述述全全过过程程中中，，行行为为主主体体可可以以寻寻求求房房地地产产中中介介机机构构的的帮帮助助：：如向向房房地地产产咨咨询询机机构构咨咨询询有有关关政政策策、、法法律律、、价价格格情情况况；；向向房房地地产产价价格格评评估估机机构构委委托托评评估估房房价价地地价价；；向向房房地地产产经经纪纪机机构构寻寻求求洽洽谈谈协协议议、、交交易易对对手手等等房房地地产产交交易易服服务务。。需要要注注意意的的是是，，各各交交易易阶阶段段均均须须做做好好房房地地产产登登记记及及税税费费缴缴纳纳工工作作。。10/27/202216二、、房房地地产产转转让让法法律律制制度度（一一））房房地地产产转转让让概概述述1、概概念念房地地产产转转让让，，是是指指房房地地产产权权利利人人通通过过买买卖卖、、赠赠与与或或者者其其他他合合法法方方式式将将其其房房地地产产转转移移给给他他人人的的行行为为。。房地地产产转转让让的的本本质质特特点点：：房房地地产产转转让让是是将将房房产产所所有有权权或或地地产产使使用用权权转转移移给给他他人人的的行行为为，，一一旦旦转转让让行行为为成成立立，，则则原原产产权权人人的的一一切切权权利利均均由由新新产产权权人人享享有有，，原原产产权权人人丧丧失失原原权权利利。。（（以此此区区别别于于房房地地产产租租赁赁与与抵抵押押等等其其他他交交易易方方式式。。））10/27/2022172、特特点点（1）房房地地产产转转让让的的主主体体：：房房地地产产权权利利人人，，包包括括房房产产所所有有人人及及土土地地使使用用权权人人。。（2）房房地地产产转转让让的的客客体体：：房房屋屋的的所所有有权权以以及及该该房房屋屋所所占占用用范范围围内内的的土土地地使使用用权权。。房房地地一一体体（3）房房地地产产转转让让的的形形式式：：房房地地产产买买卖卖、、赠赠与与、、交交换换、、继继承承等等。。既既可可有有偿偿也也可可无无偿偿（（如如赠赠与与））。。10/27/202218（二二））房房地地产产转转让让行行为为的的有有效效条条件件1、主主体体具具有有合合法法资资格格p234.（1）自自然然人人主主体体。。（2）非非自自然然人人主主体体（（必必须须具具有有法法人人资资格格））。。2、客客体体符符合合法法律律要要求求不受受限限制制的的房房地地产产，，均均可可自自由由转转让让。。（1）禁禁止止买买卖卖的的房房地地产产：：①①以以出出让让方方式式取取得得的的土土地地使使用用权权不不符符合合法定定条条件件的，，其其房房地地产产不不得得买买卖卖。。10/27/202219必须须符符合合的的法法定定条条件件是是：：1、须须按按照照出出让让合合同同的的约约定定已已经经支支付付全全部部土土地地使使用用权权出出让让金金，，并并取取得得了了土土地地使使用用权权证证书书；；2、按按照照出出让让合合同同的的约约定定进进行行了了投投资资开开发发，，其其中中属属于于房房屋屋建建设设工工程程的的须须完完成成开开发发投投资资总总额额的的25%以上上；；属属于于成成片片开开发发土土地地的的，，形形成成工工业业用用地地或或者者其其他他建建设设用用地地条条件件；；3、转转让让时时房房屋屋已已经经建建成成的的，，还还应应当当持持有有房房屋屋所所有有权权证证书书。。10/27/202220（1）禁禁止止买买卖卖的的房房地地产产：：②以以划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，，转转让让房房地地产产时时须须报报有有批批准准权权的的人人民民政政府府审审批批，，否否则则不不得得转转让让。。③司司法法机机关关和和行行政政机机关关依依法法裁裁定定、、决决定定查查封封或或者者以以其其他他形形式式限限制制房房地地产产权权利利的的房房地地产产不不得得转转让让。。④依依法法收收回回土土地地使使用用权权的的房房地地产产不不得得转转让让。。根据据房房地地一一体体原原则则，，房房产产所所有有权权的的合合法法基基础础就就在在于于合合法法的的土土地地使使用用权权。。土土地地使使用用权权被被国国家家收收回回后后，，房房产产所所有有权权一一般般也也随随土土地地收收归归国国有有，，故故原原权权利利人人已已无无权权转转让让房房产产。。10/27/202221（1）禁止买卖的的房地产：⑤共有房地产产未经其他共共有人书面同同意不得转让让。⑥权属有争议议的房地产不不得转让。⑦未经依法登登记领取权属属证书的房地地产不得转让让。因无法确确定其合法的的权利人，故故禁止转让。。⑧除依人民法法院判决外，，在城市改造造规划实施范范围内，在国国家建设征收收土地范围内内的城市房屋屋，禁止转让让，但禁止期期限不得超过过1年；⑨寺庙、道观观房地产产权权一般归宗教教团体所有，，不得转让。。10/27/202222（2）受到买卖限限制的房地产产：①机关、团体体、部队、企企事业单位不不得购买或变变相购买城市市私有房屋，，如因特殊需需要必须购买买，须经县以以上人民政府府批准。②经济适用住住房，购房人人拥有有限产产权。——购买经济适用用住房不满5年，不得直接接上市交易。。购房人确需需转让的，由由政府回购。。——购买经济适用用住房满5年，购房人上上市转让的，，应按照届时时同地段普通通商品住房与与经济适用住住房差价的一一定比例向政政府交纳土地地收益等相关关价款，政府府可优先回购购。——购房人也可以以按照政府所所定的标准向向政府交纳土土地收益等相相关价款后，，取得完全产产权。10/27/202223（2）受到买卖限限制的房地产产：③单位集资建建房的产权关关系按照经济济适用住房的的有关规定执执行。④“买卖不不破租赁”。。房屋所有人人出卖租出的的城市私有房房屋的，须在在合理期限之之前通知承租租人，在同等等条件下，承承租人有优先先购买权；出出租人未按此此规定出卖房房屋，承租人人可以请求人人民法院宣告告该房屋买卖卖行为无效；；私有房屋在在租赁期内，，因买卖、赠赠与或者继承承发生房屋产产权转移的，，原租赁合同同对承租人和和新房主继续续有效。10/27/202224（2）受到买卖限限制的房地产产：⑤城市私房共共有人出卖共共有房屋的，，在同等条件件下，共有人人有优先购买买权。⑥公有旧房出出售时，原住住户有优先购购买权；职工工购买旧房居居住或经营一一定时期后（（5年），允许其其出售，但原原出售单位有有优先购买权权。10/27/2022253、形式要件房地产的转让让必须订立书书面合同，并并须由当事人人到房地产管管理部门办理理权属登记手手续，领取房房地产权属证证书之后，其其行为方才有有效。4、双方的意思思表示必须真真实非欺诈、胁迫迫的手段或乘乘人之危必须出于善意意。恶意串通通损害国家、、集体及第三三人利益的行行为，以合法法形式掩盖非非法目的的房房屋转让行为为无效。5、房地产转让让不得违反政政策、法律和和社会公德。。10/27/202226（三）房地产产买卖（销售售）合同的主主要内容1、标的房地产买卖合合同的标的就就是房地产。。房地产合同必必须订清房地地产坐落位置置、部位、类类型、结构、、房屋朝向、、门牌号码等等。房屋附属设施施是否一同转转让也应注明明。根据《城市房地产管管理法》的规定，合同同中应当载明明土地使用权权取得的方式式。10/27/2022272、数量即房地产的面面积与数量。。合同中关于于数量的约定定必须明确，，应使用明确确量词，而不不应笼统称几几房几室等。。如注明面积，，应明确是建建筑面积，还还是实际使用用面积，同时时还须明确公公用面积的摊摊销等。3、价款这是受让人取取得房地产产产权所付的代代价，是房地地产买卖合同同必备的条款款。由于我国国实行房地产产价格评估制制度及房地产产成交申报制制度，所以，，合同当事人人应如实填报报房地产价款款。（事例：一房二二价。）10/27/2022284、履行期限即债务人实际际负担其债务务的期限，包包括房产何时时交付、价款款何时交付及及何时履行过过户登记手续续等内容。5、履约方式指价款的交付付方式以及房房地产交付方方式。前者如一次性性付款或是分分期付款；后者包括房屋屋及其附属设设施的验收、、接管，过户户手续的办理理，有关税费费的交纳，房房地产权利证证书的领取。。10/27/2022296、违约责任当事人违反房房地产合同规规定，不履行行或不完全履履行合同规定定的义务，必必须承担违约约责任。具体体承担责任的的方式有支付付违约金、赔赔偿损失；有有定金约定的的执行定金罚罚则。（交付定金的的一方违约，，无权要求返返还定金；接接受定金的一一方违约，应应该双倍返还还定金）10/27/202230（四）房地产产转让程序1、申请由房屋所有人人或代理人向向房管部门递递交要求买卖卖房屋的申请请书并附上有有关证明。如果代理进行行房屋买卖，，还应附具所所有人的正式式委托书。有关证明是指指土地使用权权证、房屋产产权证、共有有人的证明、、身份证明、、预售房产的的有关证明等等。10/27/2022312、签订买卖合合同买卖双方经协协商一致，签签订房屋买卖卖合同或契约约。3、评估价格房管部门接到到卖房人的申申请后，应对对相关材料进进行审查，并并安排测量和和评估。10/27/2022324、缴纳契税税和补交地地价房屋买卖必必须由买方方向税务机机关缴纳契契税（税率率为房屋买买价的6%）。对无偿划拨拨土地的房房屋买卖（（不包括房房地产开发发新建的商商品房），，出卖人必必须缴纳土土地收益金金给房地产产管理部门门。10/27/2022335、登记发证证房屋买卖双双方持合法法证件（如如产权证明明书、纳税税证明、买买卖合同、、土地使用用权证、身身份证、工工作证或户户籍簿及有有关批件等等），到房房屋所在地地房产管理理部门进行行产权登记记，办理过过户手续。。并应到土土地管理部部门办理土土地使用权权变更登记记，换取土土地使用权权证。注：我国有有些地方（（如深圳））由于撤销销了房地产产管理局，，故房屋买买卖只需到到规划国土土局办理产产权登记过过户手续，，并且不需需分别领房房屋所有权权证和土地地使用权证证，只需领领一个《房地产证》即可。10/27/202234（五）已购购公房和经经济适用房房转让的法法律制度1、概念已购公房和和经济适用用房，是指指城镇职工工依据国家家和县级以以上地方政政府有关城城镇住房制制度改革政政策规定，，按照成本本价（或标标准价）购购买的公有有住房，或或者按照地地方政府指指导价购买买的经济适适用住房。。从该概念中中可以看出出，已购公公房和经济济适用房均均是在国家家提供补贴贴的前提下下成交的，，故成交价价格一般低低于市场价价。10/27/2022352、已购公房房和经济适适用房禁止止转让的情情形（1）以低于房房改政策规规定的价格格购买且没没有按照规规定补足房房价款的。。（在转让时时，原购买买人应补足足房价款，，将国家承承担的房价价款归还后后，才能转转让。）（2）住房面积积超过省、、自治区、、直辖市人人民政府规规定的控制制标准，或或者违反规规定利用公公款超标准准装修，且且超标部分分未按照规规定退回或或者补足房房价款及装装修费用的的。（3）处于户籍籍冻结地区区并已列入入拆迁公告告范围内的的。（4）上市出售售后形成新新的住房困困难的。（5）擅自改变变房屋使用用性质的。。10/27/2022363、收益分配配城镇职工以以成本价或或者标准价价购买公房房和经济适适用房，法法律效果是是不同的。。以成本价购购买房屋的的，购房人人能够取得得完整的房房屋所有权权以标准价购购买公房或或者经济适适用房的，，有可能形形成购房人人与单位共共同拥有房房屋的情形形。因此不同情情况下，房房屋出售之之后的收益益分配不同同：（1）在城镇职职工以成本本价购买公公房和经济济适用房，，且职工取取得完整所所有权的情情况下，职职工出售房房屋并缴纳纳税费和土土地收益后后，所得收收益归个人人所有。10/27/202237（2）城镇职工工以标准价价购买公房房或经济适适用房时，，房屋产权权由职工与与单位共同同享有。若职工在出出售房屋之之前，已经经按照成本本价补足房房价款，出出售房屋后后缴纳税费费和土地收收益后，所所得收益应应当完全归归职工所有有。（此时，单位位已经通过过职工补足足的房价款款得到补偿偿。）若职工并未未补足房价价款即将房房屋出售，，则所得收收益应当在在其与单位位之间按照照产权比例例进行分配配，单位所所得的房价价款实质仍仍为职工补补足的房价价款部分。。若此时原单单位已经撤撤销，则其其应当所得得部分由房房地产交易易管理部门门代收后，，纳入地方方住房基金金专户管理理。10/27/202238课堂练习题题一、判断题题1、房地产开发发包括两种种行为：土土地开发和和再开发。。2、房地产开发发应当统筹筹安排配套套基础设施施，先地上上、后地下下。3、商品房成为为“商品””必须“五五证”齐全全。4、房产交易既既包括房产产使用权的的转让，也也包括房产产所有权的的交易。5、权属有争议议的房地产产不得转让让。10/27/202239二、选择题题1、以下说法法哪些是不不正确的？？（））A、房地产转转让必须是是有偿的。。B、房地产转转让的客体体是房屋的的使用权以以及该房屋屋所占用范范围内的土土地使用权权。C、购买经济济适用住房房不满5年，不得直直接上市交交易。D、以低于房房改政策规规定的价格格购买且没没有按照规规定补足房房价款的公公房，禁止止转让。10/27/2022402、根根据据我我国国《城市市房房地地产产管管理理法法》的规规定定，，该该法法所所称称的的房房地地产产交交易易包包括括哪哪些些内内容容？？A、房房地地产产转转让让B、房房地地产产抵抵押押C、房房地地产产开开发发D、房房屋屋租租赁赁10/27/202241参考考答答案案一、、判判断断题题1、错错。。2、错错。。3、对对。。4、对对。。5、对对。。二、、选选择择题题答：：1、AB；2、ABD。10/27/202242三、、商商品品房房预预售售法法律律制制度度（一一））商商品品房房预预售售的的概概念念商品品房房，，是是指指由由房房地地产产开开发发公公司司综综合合开开发发，，建建成成后后出出售售的的住住宅宅、、商商业业用用房房以以及及其其他他建建筑筑物物。。商品品房房预预售售，，又又被被称称为为““卖卖楼楼花花”，是是指指房房地地产产开开发发商商将将建建设设中中的的商商品品房房预预先先出出售售给给承承购购人人，，由由承承购购人人根根据据预预售售合合同同支支付付房房款款并并在在房房屋屋竣竣工工验验收收合合格格后后取取得得房房屋屋所所有有权权的的房房屋屋买买卖卖形形式式。。10/27/202243商品品房房预预售售的的涵涵义义：：1、预预售售房房屋屋买买卖卖行行为为的的标标的的物物是是订订约约时时尚尚在在施施工工中中的的商商品品房房，，即即期期房房。。2、楼楼花花本本身身可可以以自自由由转转让让。。3、商商品品房房预预售售领领域域具具有有较较强强的的国国家家干干预预性性。。10/27/202244（二二））商商品品房房预预售售的的条条件件1、预预售售方方应应当当符符合合法法律律规规定定的的资格格条条件件，否否则则不不能能从从事事商商品品房房预预售售活活动动。。2、工程程建建设设已已基基本本落落实实。3、有有商商品品房房预预售售方方案案。。预预售售方方案案应应当当说说明明预预售售商商品品房房的的位位置置、、面面积积、、竣竣工工交交付付日日期期等等内内容容，，并并应应当当附附预预售售商商品品房房分分层层平平面面图图。。4、按按提提供供预预售售的的商商品品房房计计算算，，投投入入开开发发建建设设的的资资金金达达到到工工程程建建设设总总投投资资25%以上上，，并并已已经经确确定定施施工工进进度度和和开开工工、、竣竣工工交交付付日日期期。。5、向向县县级级以以上上人人民民政政府府房房产产管管理理部部门门办办理理预预售售登登记记，，取取得得商商品品房房预预售售许许可可证证明明。。10/27/202245预售售方方应应当当具具备备以以下下条条件件：：(1)预售售方方一一般般为为商商品品房房的的开开发发企企业业；；(2)有自自己己的的名名称称和和组组织织机机构构；；(3)有固固定定的的经经营营场场所所；；(4)有符符合合国国务务院院规规定定的的注注册册资资本本：：有有100万元元以以上上的的注注册册资资本本（（过低低）；；(5)有足足够够的的专专业业技技术术人人员员：：有有4名以以上上持持有有资资格格证证书书的的房房地地产产专专业业、、建建筑筑工工程程专专业业的的专专职职技技术术人人员员，，2名以以上上持持有有资资格格证证书书的的专专职职会会计计人人员员；；(6)法律律、、行行政政法法规规规规定定的的其其他他条条件件。。10/27/202246工程建设设已基本本落实(1)要有合法法取得土土地使用用权的证证明文件件（办理理土地使使用审批批手续，，已交付付全部土土地使用用权出让让金并取取得土地使用用权证书书）；(2)要获得建建筑物规规划设计计方案的的批准文文件，持持有建设工程程规划许许可证；(3)已获得得施工许许可证证，有施施工合合同以以及有有关施施工进进度的的说明明；(4)要做好好建造造房屋屋的场场地准准备工工作，，即所所谓““七通通一平平"。10/27/202247（三））商品品房预预售合合同的的法律律问题题1、商品品房预预售许许可问问题商品房房预售售，预预售方方首先先应取取得商商品房房预售售许可可证明明。出卖人人（预预售方方）未未取得得商品品房预预售许许可证证明，，与买买受人人订立立的商商品房房预售售合同同，应应当认认定无无效。。但是在在起诉诉前取取得商商品房房预售售许可可证明明的，，可以以认定定有效效。10/27/2022482、商品品房预预售合合同登登记备备案问问题登记备备案的的时间间限定定在合合同签签订之之日起起的30日内（（但登记记备案案手续续不是是合同同生效效的要要件，，当事人人有约约定的的，从从其约约定。。）（注：：还有有签订订认购购书的的问题题，““一房房二卖卖”问问题。。）《物权法法》规定了了不动动产的的预告告登记记制度度：当当事人人签订订买卖卖房屋屋或者者其他他不动动产物物权的的协议议，为为保障障将来来实现现物权权，按按照约约定可可以向向登记记机构构申请请预告告登记记。预预告登登记后后，未未经预预告登登记的的权利利人同同意，，处分分该不不动产产的，，不发发生物物权效效力。。10/27/2022493、商品品房预预售合合同对对标的的的约约定问问题为了预预防纠纠纷，，合同同中应应载明明预售售商品品房的的基本本情况况，具具体包包括：：——房屋坐坐落位位置——建筑面面积（（及其其分摊摊面积积）——土地使使用权权证号号——土地使使用权权取得得方式式（出出让或或是划划拨））——土地使使用性性质——商品房房预售售许可可证号号——建筑工工程规规划许许可证证号——房屋结结构、、质量量、竣竣工交交付日日期、、装修修标准准、所所购房房屋平平面图图等。。10/27/202250案例：：商品品房预预售合合同纠纠纷案案2003年10月10日付某某诉至至法院院称，，其购购买位位于海海淀区区复兴兴路甲甲×号××园××号房屋屋并和和金建建公司司签订订了商商品房房预售售契约约，约约定交交付房房屋日日期为为2001年12月28日。签签定合合同后后，付付某依依照合合同约约定，，将全全部购购房款款1219735元交付付金建建公司司。但但金建建公司司未能能按期期交付付房屋屋。经经催促促后，，金建建公司司带原原告验验收房房屋，，得知知其购购买的的房屋屋处在在管道道比较较集中中的设设备层层，房房屋内内多处处分布布有管管道，，付某某为此此找金金建公公司协协商，，要求求对所所购房房屋进进行吊吊顶装装饰，，遭到到金建建公司司多次次拒绝绝后其其终于于同意意，但但要求求原告告在拿拿钥匙匙前必必须将将2001年12月28日至今今的物物业费费交给给物业业公司司。10/27/202251原告认认为，，金建建公司司故意意隐瞒瞒该房房屋处处于设设备层层这一一事实实，交交付的的房屋屋与样样板间间严重重不一一致，，严重重侵犯犯了原原告知知情权权。该房屋屋内公公用管管道和和阀门门占用用了房房屋的的一定定空间间，致致房间间内可可使用用空间间减少少，可可利用用高度度降低低，居居住环环境变变差。。（该该房最最低空空间只只有2.31米。））诉讼请请求：：金建建公司司为所所购房房屋安安装吊吊顶；；如果果金建建公司司不同同意吊吊顶，，则要要求金金建公公司给给付吊吊顶费费用2万元；；金建建公司司承担担逾期期交房房的损损失，，参照照合同同约定定的违违约金金数额额，要要求金金建公公司赔赔偿78342元，并并支付付该房房自2001年12月28日至交交付房房屋之之日期期间的的物业业管理理费；；由金金建公公司承承担本本案诉诉讼费费。10/27/2022524、在建建房屋屋的抵抵押问问题现实中中，开开发商商为获获得工工程资资金，，往往往将在在建的的房屋屋抵押押给银银行。。这就就给预预购人人的房房屋所所有权权埋下下了隐隐患，，一旦旦开发发企业业无法法偿还还贷款款，银银行有有权将将房屋屋拍卖卖并优优先受受偿。。还有，，现实实中也也有的的开发发商将将已预预售的的商品品房再再出售售（即前前述的的“一一房二二卖””）。。预售人人应当当保证证预购购人对对房屋屋的所所有权权应当当是完完整的的，不不应当当因第第三人人对该该房屋屋享有有权利利而遭遭受任任何阻阻碍。。10/27/202253若第三人对对房屋享有有的权利对对预购人的的房屋所有有权造成损损害，预售售人应当承承担法律责责任。（买受人可可以请求解解除合同、、返还已付付购房款及及利息、赔赔偿损失，，并可以请请求出卖人人承担不超超过已付购购房款一倍倍的赔偿责责任。）10/27/2022545、商品房预预售中的专专款专用问问题预售方通过过预售商品品房获得资资金，必须须全部用于于商品房的的建设，不不能挪作他他用。现实中，由由于缺乏监监督机制，，导致该规规定并不能能真正实现现。预售人人通过预售售获得资金金后，并没没有任何机机构对资金金的用途进进行监督，，这就导致致预售人可可以任意使使用该款项项。因此，，有必要确确定一个监监督机构，，对预售所所得资金的的使用进行行监督，真真正实现专专款专用。。10/27/202255（四）商品品房预售的的程序1、房地产开开发商向房房地产管理理部门提出出商品房预预售许可证证申请；进行商品房房预售，应应当向承购购人出示《商品房预售售许可证》。售楼广告告和说明书书必须载明明《商品房预售售许可证》的批准文号号。未取得得《商品房预售售许可证》的，不得进进行商品房房预售。2、申请获得得批准之后后，预售单单位方可将将楼盘向社社会出售，，方可与承承购者签订订商品房预预售合同。。3、办理商品品房预售合合同登记备备案手续。。4、房地产交交付。10/27/202256（五）预售售商品房的的再转让1、概述预售商品房房再转让，，又称“炒炒楼花”，，是指商品品房预售合合同签订之之后，承购购人将尚未未竣工的预预售房屋再再行转让给给他人。“炒楼花””是否合合法?10/27/202257“炒楼花””是否合合法？目前，我国国法律对该该行为尚无无明确规定定。一直存在争论。因为承购人人在签约之之后并未得得到真正的的房屋所有有权，其转转让的只是是将来取得得房屋所有有权的期待待权利，吸吸引炒作者者行为的是是“楼花””价格上涨涨时的高额额利润，因因此，炒楼楼花最终可可发展成为为极具投机机性的行为为。10/27/2022582、预售商品品房再转让让行为的性性质预售商品房房再转让行行为是典型型的合同转转让行为，，必须遵守守《合同法》有关合同转转让条款的的规定。相关法律规规定：（1）关于合同同转让：《民法通则》关于禁止通通过合同转转让牟利的的规定，《合同法》已不再采纳纳。（2）对于债权权转让，《合同法》采取通知生生效原则；；而对于债债务转让，，则规定须须经债权人人同意。（3）商品房预预售合同的的再转让，，既可能是是债权让与与也可能是是债务承担担，还可能能是合同的的概括承受受。法律法规应应该禁止预预售合同权权利及全部部义务的让让与：这种让与即即意味着承承购人签订订预售合同同后，未支支付任何房房款即将合合同转让出出去。这种种行为投机机性极大，，属典型的的空买空卖卖。10/27/2022593、预售商品品房再转让让的条件（1）须签订再再转让合同同（2）依照《合同法》关于合同转转让的规定定（3）须发生在在承购人取取得房屋所所有权之前前（4）预售合同同须合法有有效10/27/202260案例分析：：“一房二二卖”某房地产开开发公司（（以下简称称A公司）在某某市商业街街开发了一一幢商品楼楼，售价4000元/㎡。某甲选中中了其中一一套三居室室，双方签签订了购房房合同并于于2004年2月1日办理了付付款交房的的手续，并并约定1年之内办理理所有权证证书。某甲因公需需要出国1年，为了方方便房屋的的维护，某某甲在2004年2月18日将房屋钥钥匙交给A公司下属的的物业处保保管。3月份以后，，该市的楼楼价大幅上上涨，商品品房供不应应求。3月5日，A公司售楼人人员某乙从从物业处取取走了某甲甲房屋钥匙匙，打开房房门让购房房者参观选选购。该房房屋被某丙丙看中，某某乙以A公司名义与与某丙签订订了购房合合同，双方方于3月30日办理了交交房付款手手续，并随随即办理了了过户登记记手续。10/27/202261某甲于2005年5月回国后发发现本属于于自己的房房屋被他人人居住，十十分气愤，，手持购房房合同要求求某丙腾退退房屋，遭遭到某丙拒拒绝。某甲甲找到A公司交涉，，A公司负责人人表示“一一房二卖””的确是自自己的工作作人员所为为，向某甲甲道歉并表表示愿意按按照合同约约定返还某某甲的全部部购房款及及利息，但但拒绝某甲甲要求返还还房屋的请请求。根据上述案案例，请回回答以下问问题：10/27/202262（1）A公司与某甲甲的购房合合同是否有有效？（2）A公司与某丙丙的购房合合同是否有有效？为什什么？（3）A公司拒绝某某甲要求返返还房屋的的请求，是是否成立？？该房屋的的所有权应应当归谁？？为什么？？（4）A公司应对某某甲承担什什么法律责责任？为什什么？（5）为避免A公司“一房房二卖”的的现象，某某甲在签订订购房合同同时可以采采用我国房房地产法规规定的哪项项法律制度度？10/27/202263四、房地产产按揭法律律问题（一）概述述按揭最早起起源于英国国，即英美美法中的Mortgage，它是英国国普通法中中的一种以以转移担保保物所有权权于债权人人为特定物物的担保制制度。按揭揭是Mortgage的粤语音译译，并由香香港传入内内地。p262房地产按揭揭，是指购购房者向银银行贷款来来支付房款款，并就所所购房屋为为贷款设定定担保的行行为。目前，我国国内地尚无无明确规范范按揭制度度的法律或或行政法规规。仅有一一部部门规规章，即中中国人民银银行《个人住房贷贷款管理办办法》，效力等级级低。我国内地的的房地产按按揭包括现现房按揭及及楼花按揭揭（期房按按揭）。10/27/202264（二）现房房按揭现房按揭是是指购房者者以所购现现房向贷款款银行设定定物的担保保，在还款款期限届满满而购房者者不能返还还贷款时，，贷款银行行得以行使使抵押权而而使其债权权获实现的的融资购房房方式。现房按揭过过程：第一步：由由银行代为为交付约定定数额的房房款；第二步：开开发商与购购房人办理理产权过户户手续；第三步：购购房者与银银行办理产产权抵押登登记，该房房产证经背背书记载抵抵押事项后后，交银行行保管。（出卖人为为规避风险险，也不能能把房产证证交由购房房人保管。。一般是：：在原《房屋所有权权证》上作他项权权利记载后后，由抵押押人收执（（中介或购购房者），，并向抵押押权人（银银行）颁发发《房屋他项权权证》。）10/27/202265现房按揭揭的三个个法律关关系（1）购房者者与银行行之间的的借贷法法律关系系；（2）购房者者与开发发商之间间的买卖卖法律关关系；（3）购房者者与贷款款银行间间的担保保法律关关系（具具有从属属性）。。10/27/202266（三）楼楼花按揭揭的概念念及法律律特征所谓的楼楼花按揭揭，是指指银行、、预购人人、开发发商在商商品房预预售中共共同参加加的一种种融资活活动，即即由预购购人依约约向开发发商支付付部分房房款，其其余房款款以银行行贷款垫垫付，同同时预购购人就房房屋所有有权的请请求权（（期权））设定担担保，并并于房屋屋建成后后在该房房屋上设设定抵押押权而替替代原担担保的融融资购房房方式。。10/27/202267楼花按揭揭的两个个阶段第一阶段段（质押押担保））：预购购人依其其与开发发商签订订的《商品房预预售合同同》交付首期期房款后后，与银银行办理理按揭贷贷款手续续，签订订《房地产按按揭贷款款协议》，以所贷贷款项垫垫付剩余余房款。。其后，预预购人在在《商品房预预售合同同》上背书设设定担保保（实质质上是质质押担保保）并将将该背书书事项于于房管部部门备案案，然后后将合同同之影印印件交由由贷款银银行保有有。第二阶段段（抵押押担保））：房屋屋竣工后后，由开开发商协协助预购购人去当当地房地地产主管管部门办办理产权权过户手手续，以以便购房房人及时时取得《土地使用用权证书书》和《房屋产权权证书》，并与银银行办理理房屋抵抵押手续续。这两种不不同的担担保方式式以房屋屋竣工、、办理产产权过户户登记为为界。10/27/202268楼花按揭揭具有如如下特征征：1、是一种种要式法法律行为为。楼花按揭揭中涉及及的法律律关系错错综复杂杂，应当当以书面面形式来来明确当当事人之之间的权权利义务务关系。。2、须登记记备案。。商品房预预售合同同应采取取书面形形式，并并报县级级以上民民政房产产管理部部门和土土地管理理部门登登记备案案。3、既有诺诺成性的的法律行行为，又又有实践践性的法法律行为为。开发商与与预购人人签订《商品房预预售合同同》具有诺成成性。第第一阶段段的担保保方式实实为质押押担保，，预购人人在担保保贷款时时，须转转移债权权证书（（商品房房预售合合同）的的占有。。10/27/202269五、房屋屋租赁法法律制度度（一）房房屋租赁赁的概念念及法律律特征1、房屋租租赁的概概念房屋租赁赁，是指指出租人人将房屋屋出租给给承租人人使用，，由承租租人向出出租人支支付租金金的行为为。房屋租赁赁可以看看做是出出租人有有期限地地出让房房屋的使使用权、、占有权权、收益益权，换换回承租租人支付付的代价价，即租租金。10/27/2022702、房屋租租赁的法法律特征征（1）出租人人必须对对房屋具具有处分分权。除除房屋所所有人之之外，还还存在其其他几种种情况：：①房屋的的经营管管理人。。②房屋所所有人委委托的代代理人，，如房屋屋租赁中中介机构构。③经出租租人同意意的承租租人。（2）房屋的的所有权权与使用用权、占占有权等等权能发发生分离离。10/27/202271（3）房屋租赁是是双务、有偿偿、要式的民民事法律行为为。出租人与承租租人互享权利利，互负义务务；房屋租赁不同同于房屋借用用；房屋租赁当事事人应在签订订房屋租赁合合同之后30日内，办理登登记备案手续续。（4）出租行为是是有期限的，，受租期限制制。根据我国《合同法》的规定，租赁赁期限最长不不能超过20年。（5）房屋租赁的的标的物具有有特定性。租赁房屋属于于特定物，而而不是种类物物。10/27/202272（二）房屋租租赁的分类1、按租赁房屋屋的所有权性性质分类，可可将房屋租赁赁分为公房租租赁与私房租租赁两类。公房即公有房房屋，又可分分为自管公房房与直管公房房。自管公房房是国家授权权的单位自行行管理的房屋屋，主要是全全民所有制单单位管理的房房屋；直管房房屋是指由国国家授权的部部门（主要指指各级政府房房地产行政主主管部门），，直接管理的的公有房屋。。而私房租赁则则是指出租人人为公民个人人的房屋出租租形式。私房房主要指位于于城镇的私有有房屋。10/27/202273对于农村的私私房出租，我我国没有特别别法方面的规规定，主要通通过民法、合合同法等进行行调整。对于公房租赁赁与私房租赁赁，我国法律律对之规定有有所不同。总的来说，公公房租赁尤其其是公房住宅宅租赁具有较较强的社会福福利性（如廉廉租房具有住住房保障的性性质），国国家法律和政政策对其干预预较多。10/27/2022742、房屋租赁按按住房的使用用性质可分为为：住宅用房房租赁（以居居住生活为目目的的房屋））与非住宅用用房租赁（即即从事生产经经营活动的房房屋）两类。。以营利为目的的、房屋所有有权人将划拨拨方式取得使使用权的国有有土地上建成成的房屋出租租的，应当将将租金中所含含土地收益上上缴国家。10/27/202275（三）房屋租租赁关系的成成立1、房屋租赁的的禁止性规定定下列房屋不得得出租：（1）未依法取得得所有权证的的；（2）司法机关和和行政机关依依法裁定、决决定查封或者者以其他形式式限制房地产产权利的；（（3）共有房屋未未取得共有人人同意的；（（4）权属有争议议的；（5）属于违法建建筑的；（6）不符合安全全标准的；（（7）已抵押，未未经抵押权人人同意的；（（8）不符合公安安、环保、卫卫生等主管部部门有关规定定的；（9）其他情形。。p270对于第(1)种及第(7)种情况，有学学者提出不同同意见。10/27/2022762、房屋屋租赁赁必须须签订订书面面合同同房屋租租赁，，当事事人应应签订订书面面租赁赁合同同，但但是当当事人人只有有口头头合同同的，，并不不当然然无效效。出租人人采取取口头头方式式订立立房屋屋租赁赁合同同，承承租人人亦履履行主主要合合同义义务，，则房房屋租租赁合合同可可以成成立。。对于于没有有约定定租期期且租租期长长于6个月的的，为为不定定期租租赁。。10/27/202277签订《房地产产租赁赁合同同》应该注注意的的几个个问题题（1）出租租人必必须合合法；；（2）明确确租赁赁用途途。租租赁用用途一一旦定定明，，则承承租人人不得得擅自自改变变用途途，尤尤其不不得用用房屋屋从事事非法法活动动；（3）明确确租赁赁期限限。（（时间间不宜宜过长长）承租人人有下下列行行为之之一的的，出出租人人可以以终止止租赁赁合同同：①将承承租的的房屋屋擅自自转租租的；；②擅自自转让让、转转借他他人或或擅自自调换换使用用的；；10/27/202278③将承承租的的房屋屋擅自自拆改改结构构或擅擅自改改变房房屋用用途的的；④拖欠欠房屋屋租金金累计计6个月以以上或或违反反租赁赁合同同约定定的租租金缴缴纳条条款的的；⑤公有有住宅宅用房房无正正当理理由闲闲置6个月以以上的的；⑥利用用承租租房屋屋进行行非法法活动动的；；⑦故意意损坏坏承租租房屋屋的；；⑧擅自自买卖卖公有有房屋屋使用用权的的；⑨法律律、法法规规规定其其他可可以收收回的的。10/27/202279（4）明确确修缮缮责任任。《合同法法》第220条规定定：““出租租人应应当履履行租租赁物物的维维修义义务，，但当当事人人另有有约定定的除除外。。”（5）转租租的规规定。。承租租人不不得擅擅自转转租；；经出出租人人同意意的转转租，，应该该签订订转租租协议议或在在原合合同上上约定定转租租条款款。10/27/2022803、房地地产租租赁合合同的的登记记备案案制度度房屋租租赁双双方签签订房房屋租租赁合合同之之后，，应向向房地地产管管理部部门登登记备备案（（不是房房屋租租赁关关系成成立的的必要要条件件）。由于房房屋租租赁关关系属属于债债权，，没