房地产交易流程与合同30

房地地产产交交易易流流程程与与合合同同3.1案例例导导入入3.2房地地产产转转让让流流程程与与合合同同3.3房地地产产租租赁赁和和抵抵押押流流程程与与合合同同3.4房地地产产抵抵押押流流程程与与合合同同3.5实训训项项目目与与练练习习3.1案例例导导入入案例例1-1以非非正正规规手手续续购购买买房房屋屋之之后后【思考考与与讨讨论论】案例例1-2卖房房合合同同刚刚签签好好，，房房屋屋卖卖方方就就反反悔悔【思考考与与讨讨论论】3.2房地地产产转转让让流流程程与与合合同同3.2.1房地地产产转转让让的的基基本本概概念念房地地产产转转让让：：指指房房地地产产权权利利人人通通过过买买卖卖、、赠赠与与或或其其他他合合法法方方式式将将其其房房地地产产转转让让给给他他人人的的行行为为。。主要要包包括括下下列列三三种种：：1．以以房房地地产产作作价价入入股股或或者者作作为为合合作作条条件件与与他他人人成成立立企企业业法法人人，，房房地地产产权权属属发发生生变变更更；；2．以以房房地地产产抵抵债债，，房房地地产产权权属属发发生生转转移移；；3．因因企企业业被被收收购购、、兼兼并并或或合合并并，，房房地地产产权权属属随随之之转转移移；；3.2.2房地地产产买买卖卖的的基基本本流流程程3.2.2.1商品品房房预预售售流流程程第一一步步，，预预购购人人通通过过中中介介，，媒媒体体等等渠渠道道寻寻找找中中意意楼楼盘盘，，第二二步步，，预预购购人人查查询询该该楼楼盘盘的的基基本本情情况况；；第三三步步，，预预购购人人与与开开发发商商签签订订商商品品房房预预售售合合同同；；第四四步步，，办办理理预预售售合合同同文文本本登登记记备备案案；；第五五步步，，商商品品房房竣竣工工后后，，开开发发商商办办理理初初始始登登记记，，交交付付房房屋屋；；第六六步步，，与与开开发发商商签签订订房房屋屋交交接接书书；；第七七步步，，办办理理交交易易过过户户、、登登记记领领取取房房产产证证书书手手续续。。3.2.2.2商品品房房销销售售基基本本流流程程商品品房房销销售售的的一一般般流流程程：：第一一步步，，购购房房人人通通过过中中介介、、媒媒体体等等渠渠道道寻寻找找中中意意楼楼盘盘；；第二二步步，，购购房房人人查查询询该该楼楼盘盘的的基基本本情情况况；；第三三步步，，购购房房人人与与商商品品房房开开发发商商订订立立商商品品房房买买卖卖合合同同；；第四四步步，，交交易易过过户户登登记记。。3.2.2.3二手手房房屋屋买买卖卖基基本本流流程程二手手房房买买卖卖的的一一般般流流程程：：第一一步步，，购购房房人人或或卖卖房房人人通通过过中中介介、、媒媒体体等等渠渠道道寻寻找找交交易易对对象象；；第二二步步，，交交易易双双方方签签订订房房屋屋买买卖卖合合同同；；第三三步步，，办办理理产产权权转转移移登登记记过过户户手手续续。。房屋屋买买卖卖双双方方持持房房屋屋买买卖卖合合同同，，到到房房屋屋所所在在地地房房地地产产产产权权管管理理部部门门办办理理房房屋屋产产权权和和土土地地使使用用权权转转移移登登记记，，换换取取新新的的房房产产证证。。3.2.2.4房屋屋在在建建工工程程转转让让在建建工工程程转转让让的的一一般般流流程程为为：：第一一步步，，房房屋屋在在建建工工程程权权利利人人向向房房地地产产管管理理部部门门提提出出在在建建工工程程转转让让申申请请；；第二二步步，，房房地地产产管管理理部部门门对对申申请请进进行行审审核核、、批批复复；；第三三步步，，转转让让双双方方签签订订在在建建工工程程转转让让合合同同。。3.2.2.5已购购公公房房上上市市交交易易基基本本流流程程公房房：：也称称公公有有住住房房、、国国有有住住宅宅，，指指由由国国家家以以及及国国有有企企业业、、事事业业单单位位投投资资兴兴建建、、销销售售的的住住宅宅，，在在出出售售之之前前其其所所有有权权归归国国家家拥拥有有。。已购购公公房房上上市市交交易易基基本本流流程程：：第一一步步，，卖卖方方先先取取得得所所购购公公房房上上市市交交易易的的资资格格。。第二二步步，，买买卖卖双双方方达达成成交交易易协协议议，，签签订订买买卖卖合合同同。。第三三步步，，买买方方办办理理房房屋屋所所有有权权证证。。3.2.2.6已购购经经济济适适用用住住房房上上市市交交易易条条件件与与基基本本流流程程1、经经济济适适用用住住房房上上市市交交易易的的条条件件2、经经济济适适用用住住房房上上市市交交易易的的基基本本程程序序第一一步步，，卖卖方方先先取取得得所所购购经经济济适适用用住住房房上上市市交交易易的的资资格格。。第二二步步，，买买卖卖双双方方达达成成交交易易协协议议，，签签订订买买卖卖合合同同。。第三三步步，，买买方方办办理理房房屋屋所所有有权权证证。。3.2.3房地地产产交交换换的的基基本本流流程程第一一步步：：换换房房人人通通过过房房地地产产中中介介等等渠渠道道寻寻找找交交换换的的房房源源；；第二二步步：：交交换换双双方方签签订订公公（（私私））有有住住房房差差价价换换房房合合同同；；第三三步步：：到到房房地地产产登登记记机机构构进进行行换换房房合合同同登登记记备备案案和和审审核核；；第四四步步：：交交换换双双方方支支付付差差价价款款和和相相关关税税费费；；第五五步步：：产产权权交交易易过过户户或或办办理理公公房房租租赁赁变变更更手手续续，，领领取取房房地地产产权权证证或或公公房房租租赁赁证证。。3.2.4房地地产产赠赠与与的的基基本本流流程程1．生生前前赠赠与与基基本本流流程程第一一步步：：赠赠与与人人与与受受赠赠人人签签署署赠赠与与书书、、受受赠赠书书；；第二二步步：：赠赠与与双双方方持持赠赠与与书书、、受受赠赠书书到到公公证证机机关关进进行行公公证证。。赠赠与与书书、、受受赠赠书书经经公公证证机机关关公公证证后后有有效效；；第三三步步：：赠赠与与双双方方持持公公证证后后的的赠赠与与书书、、受受赠赠书书、、房房地地产产权权证证等等资资料料到到房房地地产产登登记记机机构构办办理理赠赠与与登登记记过过户户、、领领证证等等手手续续。。2．遗遗赠赠基基本本流流程程第一一步步：：房房地地产产权权利利人人生生前前订订立立遗遗嘱嘱，，承承诺诺将将其其自自有有的的房房地地产产在在其其死死后后全全部部或或部部分分赠赠送送给给受受赠赠人人，，此此遗遗嘱嘱也也须须经经公公证证机机关关公公证证后后才才生生效效；；第二二步步：：房房地地产产权权利利人人死死亡亡，，遗遗嘱嘱生生效效，，受受赠赠人人表表示示接接受受赠赠与与；；第三三步步：：受受赠赠人人持持有有关关合合法法文文件件到到房房地地产产登登记记机机构构办办理理过过户户登登记记领领证证手手续续。。3.2.5商品品房房买买卖卖合合同同商品品房房买买卖卖合合同同：：指开开发发商商销销售售自自己己所所开开发发的的商商品品房房时时，，与与购购房房者者签签订订的的买买卖卖合合同同。。商品品房房买买卖卖合合同同内内容容主要要条条款款：：1．合合同同双双方方当当事事人人的的姓姓名名或或名名称称、、住住所所、、联联系系方方式式等等；；2．转转让让房房地地产产的的坐坐落落、、面面积积、、预预售售许许可可证证、、设设施施状状况况等等基基本本情情况况；；3．计计价价方方式式及及价价款款；；4．付付款款方方式式及及期期限限；；5．面面积积差差异异处处理理方方式式；；6．交交付付期期限限；；7．违违约约责责任任；；8．规规划划、、设设计计变变更更的的约约定定；；9．交交接接、、产产权权登登记记的的约约定定；；10．争争议议解解决决处处理理办办法法；；11．相相关关附附件件及及补补充充条条款款；；12．当当事事人人约约定定的的其其他他条条款款。。3.2.6二手手房屋屋买买卖卖合合同同主要要条条款款有有：：1．买买卖卖房房地地产产当当事事人人的的姓姓名名或或名名称称、、依依据据；；2．买买卖卖房房地地产产的的坐坐落落、、地地点点、、面面积积；；3．房房屋屋的的平平面面图图、、结结构构、、建建筑筑质质量量、、装装饰饰标标准准以以及及附附属属设设施施，，配配套套设设施施等等情情况况；；4．买卖的的价格、、支付方方式和期期限；5．交付日日期；6．违约约责任任；7．争议议解决决处理理办法法；8．买卖卖双方方当事事人约约定的的其他他事项项。3.3房地产产租赁赁和抵抵押流流程与与合同同3.3.1房屋租租赁的的基本本流程程房屋租租赁：：实际际上是是房屋屋流通通的一一种特特殊形形式，，它是是通过过房屋屋出租租逐步步实现现房屋屋价值值，从从而使使出租租人得得到收收益回回报的的一种种房地地产交交易形形式主要有有：房房屋出出租和和房屋屋转租租两种种方式式3.3.1.1房屋出出租的的流程程一般流流程为为：第一步步，出出租方方或承承租方方通过过中介介等渠渠道寻寻找合合适的的承租租人或或出租租房源源。第二步步，签签订房房屋租租赁合合同时时，可可参照照示范范文本本，也也可由由租赁赁双方方自行行拟订订合同同。合合同中中特别别应明明确出出租房房屋的的用途途，不不得擅擅自改改变原原使用用用途途。第三步步，将将租赁赁合同同及相相关材材料到到租赁赁房屋屋所在在地的的房地地产登登记机机关申申请办办理房房屋租租赁合合同登登记备备案。。第四步步，领领取租租赁证证，缴缴纳相相关税税费。。3.3.1.2房屋转转租的的流程程房屋转转租的的基本本流程程为：：1．原承承租人人取得得原出出租人人的书书面同同意，，将其其原出出租的的房屋屋部分分或全全部再再出租租；2．原承承租人人与承承租人人签订订房屋屋转租租合同同；3．将转转租合合同和和原房房屋租租赁证证到记记房地地产登登记机机关办办理房房屋转转租合合同登登记备备案；；4．领取取经注注记盖盖章的的原房房屋租租赁证证，缴缴纳有有关税税费；；3.3.2房屋租租赁合合同房屋租租赁合合同指出租租人在在一定定期限限内将将房屋屋转移移给承承租人人的占占有、、使用用、收收益的的协议议。房屋租租赁合合同内内容房屋租租赁合合同主主要条条款：：1．当事事人姓姓名或或名称称及住住所；；2．房屋屋的坐坐落、、面积积、结结构、、附属属设施施及设设备状状况；；3．租赁赁用途途；4．交付付日期期；5．租赁赁期限限；6．租金金及支支付方方式和和期限限7．房屋屋的使使用要要求和和修缮缮责任任；8．返还还时房房屋的的状态态；9．违约约责任任；10．当事事人约约定的的其他他条款款。3.4房地产产抵押押流程程与合合同3.4.1房屋抵抵押的的基本本流程程房地产产抵押押：指债务务人或或第三三人以以不转转移占占有的的方式式向债债权人人提供供土地地使用用权、、房屋屋和房房屋期期权作作为债债权担担保的的法律律行为为。房地产产抵押押可以以分：：土地使使用权权抵押押建设工工程抵抵押预购商商品房房期权权抵押押现房抵抵押四四种类类型3.4.1.1土地使使用权权抵押押流程程土地使使用权权抵押押的一一般流流程为为：1、债务务合同同（主主合同同）依依法成成立，，为履履行债债务合合同，，抵押押人提提供其其依法法拥有有的土土地使使用权权作担担保。。2、抵押押人与与抵押押权人人签订订土地地使用用权抵抵押合合同（（从合合同）），将将依法法取得得的土土地使使用权权设定定抵押押。3、将抵抵押合合同、、债务务合同同及房房地产产权属属证书书等有有关资资料到到登记记机关关办理理抵押押登记记。4、领取取房地地产的的他项项权利利证明明及经经注记记的权权属证证书。。5、债务务履行行完毕毕，抵抵押双双方向向登记记机关关申请请办理理抵押押注销销手续续。3.4.1.2建设工工程抵抵押流流程建设工工程抵抵押的的一般般流程程是：：1、债务务合同同成立立，抵抵押人人提供供其合合法拥拥有的的在建建房屋屋及土土地使使用权权作担担保。。这还还需要要抵押押人符符合以以下条条件：：2、签订订抵押押合同同，将将在建建房屋屋及相相应的的土地地使用用权抵抵押，，当债债务不不能履履行时时，抵抵押权权人有有权依依法处处理抵抵押物物。3、持债债务合合同，，抵押押合同同及房房地产产权利利证书书，建建设工工程规规划许许可证证等有有关资资料到到登记记机关关办理理抵押押登记记。4、抵押押权人人保管管他项项权利利证明明，房房地产产权利利人领领取经经注记记的建建设工工程规规划许许可证证；5、债务务履行行完毕毕，抵抵押双双方持持注销销抵押押申请请书，，经注注记的的土地地使用用权证证，建建设工工程规规划许许可证证到房房地产产登记记机构构办理理注销销抵押押手续续。3.4.1.3预购商商品房房期权权抵押押流程程预购商商品房房期权权的基基本流流程是是：1、商品品房预预购人人与商商品房房开发发经营营企业业签订订商品品房预预购合合同，，并交交付部部分房房价款款；2、持商商品房房预售售合同同到房房地产产登记记机关关登记记备案案。3、抵押押权人人与抵抵押人人签订订抵押押合同同。4、，抵抵押双双方持持抵押押合同同及经经房地地产登登记机机构登登记备备案的的预售售合同同，到到房地地产登登记机机关办办理抵抵押登登记。。5、抵押押权人人保管管他项项权利利证明明，房房地产产权利利人领领取已已注记记的预预售合合同。。6、债务务履行行完毕毕或贷贷款已已清偿偿，抵抵押双双方持持注销销抵押押申请请书，，他项项权利利证明明及已已注记记的预预售合合同到到房地地产登登记机机关办办理注注销抵抵押登登记手手续。。3.4.1.4现房抵抵押流流程第一步步，债债务合合同成成立。。债务务人或或第三三人将将自己己依法法拥有有的房房地产产作担担保。。第二步步，签签订抵抵押合