房地产整合营销方案（共86）

雅居乐清水湾湾项目整合营销方案案海南雅居乐售售楼部目录A市场篇总体特征海南前景度假市场B定位篇项目分析价值体系项目定位C整合执行篇如何整合重要节点阶段执行PARTA市场趋势篇总体特征海南前景度假市场海南发展趋势势1关键词：一省两地：新新兴工业省（（西部）、热热带高效农业业基地（中部部）、热带海海岛休闲度假假胜地（东部部）博鳌论坛：亚亚洲论坛永久久性会址，高高端国际会议议每年有近百百场，博鳌VIP国际商务机场场现正兴建国际旅游岛：：08年国务院函复复通过，内容容有免签证时时间30天，直航海南南-台湾,国际航线60条等自由贸易区：：条件逐步成成熟，将涉及及自由投资、、自由贸易、、自由旅游、、自由购物、、自由留学等等内容，已签签批四处免税税店亚洲国家联合合会：由博鳌鳌论坛和亚洲洲合作对话等等为基础组建建，未来秘书书处选择设在在博鳌。海南发展趋势势2之于本项目：：清水湾项目是是海南“一省省两地”定位位中“热带海海岛休闲度假假胜地”的重重要组成部分分，意义重大大。清水湾项目站站在海南未来来发展趋势的的高度，建立立在海南与亚亚洲、世界对对话的平台之之上。随着亚洲论坛坛、国际旅游游岛、自由贸贸易区等利好好政策的逐步步成熟和落实实，清水湾项项目将发挥更更大的样板式式作用。度假市场趋势势1旅游业是海南南的支柱产业业，空气清新新、气候适宜宜、蓝天、大大海和热带雨雨林同在的美美丽休闲胜地地，为海南带带来每年1600万游客的人气气，创造巨大大经济效益。。旅游客源结构构发生变化。。高端游客和和海外游客增增速快于国内内游客。譬如如06年，俄罗斯游游客比2005年增长190％，韩国游客客增长80％，日本游客客增长50％。同时，进入海海南开发旅游游度假地产的的发展商渐多多，香港保利利集团、上海海家化集团、、美国泰威集集团、新加坡坡星狮集团、、新世界、华华润、中粮集集团、富力地地产等，海南南地产进入一一个新阶段。。阿尔卑斯山度假市场趋势势2东海岸是海南南的最佳旅游游度假带。海海棠湾将被打打造成国家海海岸，香水湾湾定位为珍珠珠海岸，亚龙龙湾、三亚湾湾相对成熟，，清水湾蓄势势待发。海南对外促销销口号为““海南岛：热热带中国”，，将建成国际际旅游岛。之于度假地产产，三亚认同同度始终最高高，其它区域域虽有不错的的旅游资源，，但仍未为众众人所知。海南旅游度假假地产，其外外销性非常明明显，外销区区域也在逐步步扩大。小结对于越来越开开放和发展的的中国，对于于喧嚣浮躁充充满压迫感的的都市，旅游游度假、休闲闲养生成为一一大趋势，这这为海南地产产市场外销提提供了广阔的的空间。清水水湾开发时，，时值海南建建省20周年，对海南南是一个新开开始，对雅居居乐也是一次次新里程。就目前而言，，度假物业市市场真正得到到认同的只有有三亚，而其其成功之道除除了得天独厚厚的资源优势势外，区域定定位的清晰与与成功推广也也是关键，很很有借鉴意义义。一方面消费者者日益认同海海南度假物业业的优越，另另一方面诸多多品牌发展商商陆续进入，，机遇与挑战战并存。总体而言，海海南旅游地产产远未发展成成熟，尤其是是具综合优势势的复合型旅旅游地产更是是稀缺，另一一方面，旅游游地产的开发发模式和推广广策略比较雷雷同。PARTB定位篇项目分析价值体系项目定位项目分析价值体系项目定位项目基本情况况区位：背山面海，北北靠九所岭森森林公园，南南临陵水湾，，属于热带海海滨旅游圈，，即大三亚旅旅游圈的陵水水境内，紧邻邻高速路的英英州出口占地：15000亩，总投资130亿交通：①海南东线高速速公路，从英英州镇和新村村镇出入口可可直接到达本本区块；②海榆省道从地地块北侧东西西穿越；③东环城际高速速铁路（海口口－三亚，09年竣工后两地地只需80分钟车程）途途径本项目；；④距三亚市区和和三亚凤凰机机场仅40分钟，距海口口2.5个小时，离广广州60分钟飞行时间间。主要物业类型型：独立别墅、联联排别墅、小小高层、酒店店式公寓配套设施：高尔夫球场、、五星级国际际酒店，会所所、学校、大大型商业街、、游艇码头等等主要景观资源源：12公里海岸线、、沙滩、海景景、山景、湖湖景、中央公公园、园林景景观等项目优势S雅居乐品牌优优势：香港上上市公司/12城53盘/广东地产五虎虎/广东资信20强/世界建筑视野野/构筑未来地标标/远见心建共共建未来项目规模优势势/成片整体规划划/12公里海岸线/景观丰富而稀稀缺/产品丰富多样样/酒店、高尔夫夫等高端配套套设施完善/温泉等交通便捷/到达各著名旅旅游景点便利利/先进物业服务务/国际规划设计计团队/国际酒店管理理团队SWOT分析项目劣势W当地旅游业尚尚属起步阶段段，旅游基础础设施薄弱。。而雅居乐初初次涉及海南南旅游地产市市场，开发、、管理经验不不具优势。陵水当地落后后经济环境制制约，尚需较较多外力，本本地可利用资资源不足；良良好海滩资源源短期内尚难难以充分体现现。当地人文环境境落后，文化化底蕴不够，，项目赖以发发展的人文条条件要重新打打造。周围环境如农农田、养殖用用地、防护林林等现状景观观太差，原生生植被种类不不丰富。SWOT分析项目机会O海南良好未来来发展趋势，，建省20周年，清水湾湾项目启动正正是最好时机机。十一五重点工工程，有政策策和相关部门门大力协助。。旅游及其旅游游地产市场现现正兴起，大大有可图。另另一方面，当当前旅游地产产整体开发水水平较低，抓抓住时机，可可赢得先发优优势。东环铁路、国国际旅游岛、、国家级别海海岸等诸多利利好，项目可可整合利用资资源空间较大大。集团全国发展展，各地项目目资源较丰富富，可利用机机会较多。SWOT分析项目威胁T随着东海岸开开发升温，地地产巨头纷纷纷涌入，部分分项目陆续启启动，未来竞竞争激烈。香水湾、亚龙龙湾等项目抢抢先启动，占占得先机。清清水湾项目工工程和推广需需加快。三亚已深入人人心，相反陵陵水无论认可可度还是知名名度都偏低。。初次涉足旅游游地产，清水水湾整体开发发的系统性和和可持续性都都会遇到诸多多意想不到的的问题。SWOT分析核心思考问题题1：如何使区域板板块迅速得到到认同，复合合资源最大价价值化？核心思考问题题2：项目的核心竞竞争力是什么么，在此基础础上，如何形形成项目富有有穿透力的差差异化传播？？优势S劣势W机会O威胁T借势而出树立立标杆避重就轻淡化化劣势化解威胁脱颖颖而出整合优势储蓄蓄能量项目核心竞争争力排序如下下：1）一线优质海海湾，12公里海岸线2）复合性稀缺缺：海景+五星级酒店+高尔夫+温泉3）离三亚机场场仅40分钟车程项目核心竞争争力概括：大三亚罕有至至大规模六星星级度假湾区区定位要素洞察察↗市场纵览宏观上，海南南旅游市场方方兴未艾，资资源性地产空空间较大，但但诉求方向过过于雷同，差差异化不强，，且太局限于于海南本身。。定位同样缺乏乏高度，且差差异化不强，，相应未来开开发市场前景景虽然乐观但但市场细化不不够，市场容容量远未激发发出来。项目分析价值体系项目定位世界代表性滨滨海旅游度假假区美国夏威夷群群岛泰国普吉岛印尼巴厘岛西班牙阳光海海岸塞班岛站在巨人肩膀膀上可以看得得更远，师夷夷之长技以制制夷。面向全全球市场，参参与国际竞争争，或巧妙借借势，比肩世世界代表滨海海区，是清水水湾项目应具具的国际视野野。他山之石，可可以攻玉著名旅游度假假区的天下大大势

以世界界的眼光，聚聚焦清水湾比弗利山庄新西兰·霍克湾印尼巴厘岛澳大利亚黄金金海岸浅水湾长岛戛纳阳光海岸夏威夷普吉迪拜对手略览雅居乐清水湾湾城市的格调的万科浪琴湾东方巴哈马香水湾1号鲁能三亚湾自然的品牌的亚龙湾公主郡郡半山半岛项目定位要素素洞察↗项目分析价值体系项目定位时代海岸大三亚市场品品牌竞争现状状亚龙湾香水湾三亚湾海棠湾自然资源优势势类似，需求求同质化1、高端过高，，低端很差，，没照顾到中中端及中高端端主体客层2、简单度假型型供给,不能满足中高高端客户的精精神层面消费上中高端端选择面小，，消费力流失失区域市场细分分不够,整体推广质素素较低目前无整体素素质优秀均衡衡的项目出现现清水湾但随着各大品品牌的相继进进入，市场竞竞争将变得激激烈，区域市市场将在两三年内进进入一个新的的竞争平台。。中国旅游地产产品牌项目竞竞争占位分析析深圳华侨城－－－花园中建建造城市成都芙蓉古城城－－中国传传统民居大成成鲁能三亚湾－－－滨海旅游游地产先行者者广州东方夏湾湾拿－－拉丁丁风情小镇南宁嘉和城－－－欧洲城邦邦，一世悠然然每一个成功的的项目，都有有自己独特的的品牌占位。。定位要素洞察察↗客群分析核心大城市雅居乐各地项项目所在地本项目东北海南珠三角港澳澳中国二线城市市俄罗斯、日韩韩目标客户区域域构成示意项目分析价值体系项目定位定位要素洞察察↗主力客户群基基本指数1、人群构成：：私营企业主主、工商界人人士、高级专专业人士A、城市上层阶阶层，私营企企业主、外资资企业高管B、行业精英，，如教授、医医生、律师、、会计师等2、年龄结构：：35－55岁之间，以中中青年为主。。3、文化层次：：高文化学历，，高端客户中中部分有国外外留学经历4、经济基础：：可使用储蓄在在100万元元以以上上，，有有持持续续稳稳定定收收入入来来源源5、置置业业状状况况：：他们们大大多多属属于于二二次次或或者者多多次次置置业业。。他们们的的度假假居居住住理理想想优越越的的自然然环环境境或稀稀缺缺资资源源交通通畅畅达达完善善配配套套与物物业业管管理理优秀秀的的建筑筑品品质质高素素质质的的居住住氛氛围围可接接受受的的合理理价价格格值得得信信赖赖的的发展展商商品品牌牌第一一类类主力力客客户户第二二类类外围围客客户户第三三类类远距距客客户户各区区域域客客户户消消费费需需求求分分析析核心心城城市市：：上上海海、、广广州州、、北北京京等等大大城城市市，，有有效效消消费费力力充充足足，，有有意意置置业业或或投投资资海海南南；；消消费费力力分分流流明明显显，，由由于于争争夺夺这这批批客客户户的的对对手手太太多多，，导导致致竞竞争争异异常常激激烈烈雅居居乐乐高高端端业业主主：：品品牌牌忠忠诚诚度度高高，，2.5次置置业业潜潜在在主主体体，，老老客客户户的的财财富富积积累累明明显显，，且且对对雅雅居居乐乐品品牌牌认认同同度度相相对对较较高高二线线城城市市：：其其对对海海南南旅旅游游地地产产市市场场较较为为关关注注，，但但选选择择范范围围较较多多，，预预计计未未来来，，本本项项目目也也会会吸吸纳纳不不少少本本类类客客户户，，将将消消费费洋洋房房为为主主东北北：：因因东东北北天天气气寒寒冷冷，，秋秋冬冬季季节节来来海海南南过过冬冬的的客客户户量量不不少少，，合合适适的的产产品品可可满满足足其其过过冬冬和和度度假假的的需需求求珠三三角角、、港港澳澳：：有有一一定定比比例例倾倾向向于于置置业业海海南南，，侧侧重重于于度度假假及及投投资资海口口、、三三亚亚：：城城市市中中上上班班，，周周末末渡渡假假为为辅辅（（以以5+2形式式为为主主））来海海南南旅旅游游较较多多的的国国际际客客户户：：俄俄罗罗斯斯、、日日韩韩等等其它它：：预预计计项项目目将将吸吸纳纳少少部部分分与与东东海海岸岸各各项项目目有有业业务务联联系系的的生生意意人人来来此此置置业业主力力客客户户外围围客客户户远距距客客户户精耕耕细细作作内拉拉外外推推资源源借借助助前期期重重点点消消化化雅雅居居乐乐高高端端业业主主和和核核心心城城市市，，为为项项目目后后续续推推广广搭搭建建核核心心客客户户平平台台依靠靠区区域域影影响响力力和和外外围围推推广广拉拉力力带带动动，，以以及及与与珠珠三三角角品品牌牌攻攻势势合合力力夹夹击击对本本土土与与其其它它各各地地客客户户主主要要借借助助其其它它可可利利用用销销售售资资源源与与品品牌牌战战略略以以及及区区域域影影响响力力等等进进行行综综合合带带动动各区区域域客客户户推推广广策策略略指指引引项目目分分析析价值值体体系系项目目定定位位小结结综合合项项目目的的SWOT分析析和和地地块块要要素素分分析析，，本本项项目目是是一一个个多多元元丰丰富富、、系系统统复复合合开开发发的的泛泛地地产产项项目目。。针对对竞竞争争对对手手的的分分析析，，本本项项目目关关键键在在于于如如何何取取得得竞竞争争先先发发优优势势和和建建立立核核心心竞竞争争力力。。本项项目目客客户户群群的的选选取取应应有有的的放放矢矢，，循循序序渐渐进进；；重重点点市市场场精精耕耕细细作作；；次次级级市市场场推推拉拉结结合合；；其其它它市市场场以以借借助助外外力力为为主主。。基于于项项目目丰丰富富的的内内在在价价值值，，在在推推广广和和销销售售中中，，需需要要一一个个具具延延展展性性、、包包容容性性、、科科学学性性的的概概念念来来包包装装。。概概念念之之下下的的综综合合价价值值体体系系是是项项目目推推广广的的基基础础，，如如何何提提炼炼也也是是关关键键。。规划：1.5万亩热带滨海新城环境：自然环境之上的设计建筑：热带风情的现代主义社区：滨海新城的功能配套风格：度假、热带、人文（热带中国，自然休闲，配套成城）未来国际滨海新城度假最佳体验的融和现代MIXCITY现代的自然热带、人文交融区位：东海岸旅游度假胜地东海岸的核心地段自然的,休闲的,城市的项目目价价值值屋屋价值体系项目分析项目定位1、区区位位价价值值东海海岸岸顺应应中中国国建建设设““国国家家海海岸岸””的的目目标标，，借借势势三三亚亚，，打造造海海南南““旅旅游游度度假假休休闲闲胜胜地地””的的标标杆杆性性项项目目2、规规划划价价值值1.5万亩亩至至大大规规模模国国际际滨滨海海热热带带风风情情旅旅游游度度假假湾湾区区大品品牌牌大大盘盘时时代代的的杰杰作作国际际顶顶尖尖设设计计团团队队联联袂袂世界界著著名名酒酒店店联联手手开开创创3、景景观观设设计计价价值值自然然之之上上的的设设计计沙滩滩、、海海洋洋、、空空气气、、阳阳光光、、温温泉泉、、椰椰林林………与自自然然和和谐谐共共生生，，让让自自然然最最自自然然的的存存在在项目目价价值值体体系系分分解解4、社社区区高高端端配配套套价价值值滨海海新新城城的的功功能能形形态态高尔尔夫夫、、星星级级酒酒店店等等高高尚尚元元素素商业业街街等等现现代代城城市市功功能能配配套套5、社社区区风风格格价价值值热带带风风情情的的现现代代主主义义热带带中中的的现现代代、、丰丰富富不是是东东方方，，也也不不是是欧欧式式，，是是具具热热带带风风情情的的国国际际化化现现代代社社区区人文文情情调调与与居居住住氛氛围围6、物物业业管管理理价价值值品牌牌物物业业管管理理机机构构集约约、、复复合合功功能能服服务务个性性化化品品牌牌物物业业管管理理内内容容价值值体体系系包包装装高端端居居住住价值值联联盟盟四季季如如春春会所所流动动景景观观水体体系系18洞国国际际高尔尔夫夫球球场场国际际双双语语幼学学区区大管管家家总督督制制物物管管滨海海风风情情商业业街街白金金五星星级级酒酒店店落荫荫木栈栈道道国宾宾级级高尔尔夫夫大大宅宅全体体系系室内内精精装装生态态商务务区区贵族族游艇艇会会12公里里纯美美海海岸岸线线山地地体体育育运动动公公园园10国风风情情温泉泉谷谷对位位并并塑塑造造消消费费者者价价值值观观和客群精神层面心有灵犀项目目定定位位项目目分分析析价值值体体系系定位位依依据据与与标标尺尺富有穿透力与竞争对手明显区隔富有感召力和创意空间案名名雅居居乐乐·清水水湾湾案名名诠诠释释雅居居乐乐·清水水湾湾1、包包容容性性强强，，能能涵涵含含所所有有的的度度假假形形态态；；2、清清水水两两个个字字喻喻意意美美好好，，湾湾则则展展示示海海的的最最美美一一面面；；3、香香港港清清水水湾湾同同样样蜚蜚声声海海外外，，可可予予以以借借势势。。项目目整整体体定定位位全球球度度假假胜胜地地的的中中国国样样板板整体体定定位位诠诠释释1、最最好好的的定定位位就就是是占占位位，，占占据据独独特特的的位位置置，，竞竞争争对对手无无法法复复制制；；2、与与全全球球度度假假胜胜地地比比肩肩，，巧巧妙妙借借势势迅迅速速提提高高项项目目整整体档档次次；；3、““中中国国样样板板””则则是是独独特特的的差差异异化化传传播播，，成成功功高高端端占位位，，同同时时揭揭示示了了项项目目所所有有构构成成元元素素的的高高标标准准。。全球球度度假假胜胜地地的的中中国国样样板板自然然的的奢奢华华的的滨滨海海新新城城这是是一一个个以以度度假假城城市市湾湾区区为为功功能能蓝蓝本本的的现现代代生生活活社社区区，，有有美美好好的的自自然然：：12公里里海海岸岸线线，，乳乳细细的的嫩嫩沙沙，，清清新新的的空空气气，，幽幽静静的的湖湖水水，，环环抱抱连连绵绵的的青青山山，，椰椰风风海海韵韵等等；；更更有有复复合合的的高高端端生生活活元元素素：：高高尔尔夫夫、、星星级级酒酒店店群群、、温温泉泉等等。。全球球度度假假胜胜地地的的中中国国样样板板都市市的的、、生生活活的的滨滨海海新新城城这里里，，更更有有自自然然之之上上的的新新城城市市生生活活形形态态，，大大到到你你在在普普通通社社区区中中看看不不到到的的电电影影院院、、海海洋洋体体验验展展览览馆馆、、横横街街窄窄巷巷式式的的商商业业街街区区、、集集中中广广场场式式的的商商业业中中心心，，小小到到供供应应新新鲜鲜蔬蔬菜菜水水果果的的超超市市，，你你最最喜喜欢欢的的书书店店咖咖啡啡馆馆，，和和邻邻居居、、朋朋友友经经常常聚聚餐餐的的粤粤菜菜馆馆；；加加上上更更加加成成熟熟完完善善的的教教育育、、银银行行、、医医疗疗等等基基础础配配套套，，不不逊逊于于中中心心城城市市的的都都会会湾湾区区生生活活在在此此与与自自然然和和谐谐的的融融汇汇在在一一起起人文的的滨滨海新新城这里，，有和和你品品位相相近，，志同同道合合的邻邻居，，你们们可以以从一一次清清晨碰碰面的的问候候，一一次高高尔夫夫球场场上的的交锋锋进而而成为为亲近近默契契的朋朋友，，时间间久了了，你你会发发现这这样的的邻居居越来来越多多……全球度度假胜胜地的的中国国样板板首期产产品定定位雅居乐乐清水水湾首首期高高尔夫夫别墅墅三亚之之上，，国际际海居居首期产产品定定位诠诠释1、前面面有言言，只只有三三亚具具备真真正的的认可可度与与知名名度，，陵水水相对对太弱弱，如如捆绑绑三亚亚，可可迅速速被认认可。。2、但又又绝非非简单单的捆捆绑，，“三三亚之之上””一语语双关关，之之上意意指比比三亚亚更为为优胜胜，高高起点点规划划决定定其发发展将将在三三亚之之上；；二者者就地地理位位置版版图而而言，，本项项目也也是在在三亚亚上面面；除除此，，还有有居上上城的的意境境，锁锁定社社会上上层人人士。。3、国际际海居居则与与全球球度假假胜地地相呼呼应，，依海海而居居为具具有国国际化化视野野财智智上层层所梦梦想，，直指指比肩肩全球球的湾湾区物物业。。东海岸岸，自自然中中的现现代新新城市市案名项目整整体定定位首期住住宅产产品定定位区位关关键词词三亚之之上，，国际际海居居雅居乐乐·清水湾湾小结：：项目目定位位体系系项目定定位项目分分析价值体体系国际度度假胜胜地的的中国国样板板PARTC整合执执行篇篇如何整整合重要节节点阶段执执行媒介广广告投投放：：以高高端和和主流流媒介介为主主公关及及活动动策划划：与与政府府联动动、轰轰动性性高端端活动动现场包包装体体系：：体验验空间间，情情景营营销、、指示示系统统等新闻炒炒作：：利用用主流流媒介介掌握握话语语权DM或其它它特殊殊传播播手段段1、五大大推广广手段段5大推广广手段段，统统合在在2条线索索之下下：整体性性线索索：全球度度假胜胜地的的中国国样板板纯产品品线索索：三亚之之上，，国际际海居居如何整整合重要节节点阶段执执行2、两大大线索索雅居乐乐地产产品牌牌、清清水湾湾项目目品牌牌、每每个阶阶段产产品推推广主主题在每个个节点点，重重点各各不同同，但但彼此此又联联系紧紧密。。报纸纸电视视户外外杂志泛目标标客户户本土主主流报报纸机场、、高速目标客客群分众营营销主体客客户大城市市主主流报报纸主要竞竞争对对手现场活动动海南电电视台台翡翠、、凤凰强烈指指引直效公公关体验营营销高端杂杂志小众媒媒介DM如何整整合重要节节点阶段执执行3、推广广途径径整合合重要节节点如何整整合阶段执执行整体推推广节节点阶阶段球场兴兴建景观大大道修修建A03区A05区示范范区打打造；；09区动工工，具具备一一定参参观条条件销售中中心启启用高尔夫夫球场场、景景观大大道、、示范范区基基本完完成09区初具具雏形形，海海滩情情景初初现6.19.110.111.1集团品品牌与与项目目品牌牌无缝缝链接接期集团品品牌导入期期项目品品牌树立与与销售售推广广期项目内部认认购期期开盘暨暨项目目强销期期工程节节点推广阶阶段销售节节点11月29:开盘日日7.112.11.1蓄客黄黄金周周两个最最重要要节点点——所有营营销工工作以以及工工程等等配套套工作作全部部围绕绕此而而展开开十月一一日：：蓄客客黄金金周：：达到到部分分开放放条件件，开开始全全面蓄蓄客，，甚至至内部部登记记认购购。——根据：：1、全年年仅一一次黄黄金周周，积积蓄下下来的的旅游游度假假热情情会得得到全全面释释放，，海南南无疑疑是其其中重重要的的旅游游地；；2、大部分分买家只只会睇一一二次楼楼，错过过就很难难再吸引引他前来来；3、竞争对对手大力力推广，，截留客客源必不不可少；；4、开盘时时点较晚晚，为保保证开盘盘效果，，须有一一定时间间提前消消化买家家。十一月二二十九日日：盛大大开盘日日——根据：1、确保销销售确认认有一定定时间去去完成；；2、春节将将近，再再晚则邀邀请各方方嘉宾会会有难度度；3、刚好留留一个月月全面冲冲刺全年年销售目目标任务务；4、冬季自自然是最最好开盘盘时节。。7月[清水湾]营销推广广实操性性部署6月8月12月9月11月10月区域核心心价值炒作作雅居乐品品牌整合传播播推广要素素配合要素素6月7月1.与主流媒媒介联系系沟通共共同炒作作区域板块概念念2.与政府捆捆绑，参参与其组组织的省省外海南南推介活活动1.策划“发发现海南南之美””活动，，组织主主流媒体体参观报报导及炒炒作本项项目。2.联合政府府，策划划清水湾湾区域推推介会1.户外广告告与主流流媒介报报导相结结合，打打造本土土影响力力。2.与政府活活动联动动，成为为海南旅旅游地产产的代名名词。3.通过各种种途径在在全国逐逐步推广广区域品品牌。1.与主流媒媒介的公公关工作作推进2.现场具备备一定的的参观条条件3.区域与现现场指示示系统建建立、临临时接待待处启用用4.商业街开开始与目目标商家家进行接接洽，招招募商家家（餐饮饮、娱乐场所所为主））阶段执行行如何整合合重要节点点6—7月关键策略略运用1：”地热热运动””区域价价值炒作作经过一轮轮雅居乐乐品牌内内涵的市市场灌输输及宣传传，将关关注点引引向项目目所在的的区域板板块，与政府和和主流媒媒体联动动，共同同炒作板板块，重新定定义海南南旅游地地产市场场。从宏观区区域发展展炒作到到项目资资源展示示，形成成一套系系统的区区域概念念用于市市场洗脑脑。与此相配配合的活活动策划划有：海南清水湾区区域推介介会时间:七月中下下旬雅居乐清清水湾，，全球度假假胜地的的中国样板板！[清水湾]营销推广广实操性性部署6—7月以度假区区运营商商的角度度，联动动政府，，政府到到哪里推推广海南南，项目目就到哪哪里，另另外政府府其它重重要活动动，有选选择参与与，从而而巧妙成为为海南旅旅游地产产的代名名词，高调唱唱响区域域未来发发展方向向、战略略构思，，同时给予市场场充分信信心，瞬瞬间加强强区域认认同度。。关键策略略运用2：与政府府同行,成为海南南旅游地地产的代代名词关键策略略运用3：联同全全国权威威媒介,掌握旅游游地产至至高话语语权建立以主主流媒体体的记者者为主的的核心记记者团，，通过其其作为发发布途径径阵地，，建立与与媒体长长期稳定定的关系系，传播播区域与与项目。。同时策划划“发现现海南之之美”考考察活动动，组织织专题报报导。[清水湾]营销推广广实操性性部署6—7月针对海南南项目，，前期阶阶段应采采用“大大户外树树立大品品牌”的的策略，，尽快树树立品牌牌地位和和影响力力，同时时考虑到到本地人人易影响响外地客客户以及及客源大大部分为为外省客客户的特特征，相相应采取取投放下下述基本本点达到到重点全全面覆盖盖的策略略。具体体选址：：1）三亚机机场和海海口机场场内及其其沿线；；2）东线高高速沿线线重要路路段：项项目出入入口、博博鏊出入入口、海海口上东线入入口、东东线三亚亚端头、、全段跨跨桥栏广广告3）亚龙湾湾必经之之道；4）三亚市市区和海海口市区区黄金地地段5）目标群群体出现现较多的的场所：：大东海海、三亚亚湾、凤凤凰岛、、机场专线巴巴士等关键策略略运用4：户外广广告利用用[清水湾]营销推广广实操性性部署6—7月主要媒体运用：

报纸新闻主题报道（区域炒作）省内户外广告（品牌传播）现场指示系统网络广告主要推广活动：“热带中国，东方清水湾”海南清水湾推介会“发现海南之美”主流媒体海南行参展政府组织的岛外推介活动

特殊媒体广告发布杂志广告内部刊物[清水湾]营销推广广实操性性部署[清水湾]营销推广广实操性性部署6月7月8月12月11月项目整体体推广客户发动动与蓄客客推广要素素其它配合合要素8月、9月10月1、对项目目展开全全面整合合推广，，重点为为广告媒媒介投放放、公关关活动和和新闻炒炒作。2、有针对性性地展开开小众圈圈层营销销。3、注重公公司品牌牌与项目目品牌的的联动。。1、宣传推广广逐步升升温，全全面向准准客户推推介产品品，并抓抓住黄金金周时机机伺机开开始诚意意认筹。。2.、配合下下述多种种蓄客手手段进行行相应的的广告投投放与推推广。手段一：：整合高高端收入入客户资资源；手手段二：：整合集集团业主主资源；；手段三三；整合合内部员员工和雅雅地会资资源；手手段四：：整合各各兄弟项项目客户户资源；；手段五五：专业业机构分分销；手手段六：：整合目目标客户户消费终终端；手手段七：：利用外外展点与与巡展；；手段八八：全员员营销与与泛销售售；手段段九：直直效营销销或团购购；手段段十：各各会员组组织或消消费俱乐乐部DM；手段十十一：与与高尔夫夫销售互互动三亚等外外展点建建立；项目具备备一定的的参观条条件；现场指示示系统建建立；项目道路路和示范范区初具具雏形；；销售中心心投入启启用；物业管理理形象建建立；9月10月8—10月关键策略略运用1：借势三三亚东风风前面有言言，海南南只有三三亚具备备真正的的认可度度与知名名度，陵陵水相对对太弱，，如捆绑绑三亚，，可迅速速被认可可。但又又绝非简简单的捆捆绑，以以“三亚亚之上””的姿态态进行宣宣传推广广。相应，抓抓住十一一黄金周周，通过过在三亚亚设立外外展点，，积极参参与三亚亚的一些些城市推推广活动动，一方方面打好好三亚牌牌，另一一方面，，通过与与目标消消费群的的近距离离接触，，提前锁锁定相关关目标消消费群。。清水湾首首期高尔尔夫别墅墅三亚之上上，国际际海居[清水湾]营销推广广实操性性部署8—10月将本项目目定义为为奢侈品品，创新新思维，，不参与与普通房房展，参参与上海海、北京京、深圳圳、温州州等地的的奢侈品品展，建建立品牌牌影响力力，与高高端客群群亲密接接触；另另一方面面，在重重点城市市高端客客群出现现较多的的场所进进行巡展展，同样样达成上上述目标标。关键策略略运用2：参展奢奢侈品展展与巡展展——影响世界界豪宅版版图之作作关键策略略运用3：与各大大旅行社社组织全全国准客客户赴海海南:梦想之旅旅联合各大大旅行社社精选客客户欢乐乐海南行行，顺带带参观清清水湾，，让目标标消费群群对清水水湾海湾湾的高品品质感有有一个直直观的感感受，从从而激发发其置业业梦想。。更重要的的是，通通过梦想想之旅，，与准客客户进行行近距离离的接触触交流，，提前获获取项目目反聩信信息，同同时预知知其诚意意程度，，发展认认购诚意意较高的的客户，，从而为为公开发发售奠定定良好基基础。[清水湾]营销推广广实操性性部署8—10月一方面昭昭示项目目的高端端配置，，扩大高高端居住住价值联联盟影响响力，为为清水湾湾国际海海居形象象做好铺铺垫。另一方面面以旅艇艇会做为为其中最最大亮点点，联同同其它高高端配置置展开圈圈层营销销。关键策略略运用4：高尚元素素品牌合合作战略略启动仪仪式暨游游艇会成成立发布布会关键策略略运用5：海上风风水讲座座[清水湾]营销推广广实操性性部署考虑到不不少上层层人士迷迷信风水水的习俗俗，请为为区域所所周知的的风水命命理专家家进行独独特的海海居讨论论与海上上风水讲讲座，以以表现本本项目区区域的稀稀缺和风风水宜居居性，从从而促进进销售。。[清水湾]营销推广广实操性性部署关键策略略运用6：创新销销售模式式:多元化多多渠道蓄蓄客与内内部登记记认购基于项目目体量较较大，但但首次开开盘，针针对的又又是国内内分散的的细分市市场，在在人力时时间都有有所欠缺缺的情况况下，宜宜整合各各种销售售渠道和和资源。。其中尤尤以整合合高端收收入客户户资源、、集团业业主资源源、内部部员工和和中心人人物资源源、结合合直效营营销或团团购及DM为重，同同时适当当委托专专业机构构分销。。重点——1、向每个个业主发发放海南南度假手手册暨清清水湾介介绍（附附相应的的优惠政政策）；；2、鼓励中心人人物组织团队队前来参观购购买（给予一一定的活动经经费及介绍费费）；3、员工（尤其其是行政级））加大购买优优惠幅度；员员工介绍购买买加大奖励幅幅度；——对相关合作公公司进行推介介及发动；4、团购定向销销售：给予有有吸引力的团团购优惠政策策；5、与高尔夫销销售联动，采采取联合促销销政策；6、与高端渠道道、消费俱乐乐部等组织进进行互相优惠惠；7、分销资源的的利用：酌情情酌地委托专专业营销机构构进行分销及及推广；上述每项销售售措施具体执执行方案待确确定后再详细细制订。8—10月[清水湾]营销推广实操操性部署关键策略运用用7：外地销售网网络的搭建本项目需创造造市场，要在在很短时间内内搭建全国销销售网络，难难度不小。具具体设想如下下：1、主要目标城城市：北京、、上海、哈尔尔滨、成都、、太原、香港港；2、次级目标城城市：南京、、西安、重庆庆、广州、佛佛山、中山、、长沙、武汉汉；3、主打城市策策略例举：上上海：在公司司项目处建立立外展点；媒媒介投放以报报广和高端杂杂志为主；针针对目标圈层层展开分众活活动营销和DM；注重媒体新新闻炒作；可可考虑与上海海中原的合作作；以上海为为基地，利用用其中心幅射射力，对江浙浙目标市场进进行渗透。北京：参展顶顶尖奢侈品展展；媒介投放放以报广和高高端杂志为主主；针对目标标圈层展开分分众活动营销销和DM；注重媒体新新闻炒作；与与高端俱乐部部等组织展开开合作；以北北京为基地，，利用其中心心幅射力，对对天津及河北北市场进行渗渗透。哈尔滨：在中中心设立外展展点；媒介投投放以报广和和高端杂志为为主；针对目目标圈层展开开分众活动营营销和DM；注重媒体新新闻炒作；以以此为基地，，对东北市场场进行渗透。。4、次级目标市市场策略：充充分利用兄弟弟项目资源；；结合媒体投投放和新闻炒炒作以及圈展展活动与DM；适度考虑利利用其它分销销资源。5、总体而言:尽快搭建起国国内销售网络络，建立样板板市场，摸索索出一套成熟熟的新市场拓拓展模式。8—10月国际顶级私人人奢移品展主题：国际顶顶级私人物品品展地点：上海、、北京、深圳圳、温州等地地目的：扩大高高端影响和蓄蓄客要点：联合奢奢侈品牌，面面向高端圈层层高尚元素品牌牌合作战略启启动仪式暨游游艇会成立发发布会主题：一次前前所未有的领领袖品牌峰会会地点：星级酒酒店会所目的：扩大高高端居住价值值联盟影响力力，为清水湾湾国际形象建建立做好铺垫垫。操作要点：高尔夫球场、、酒店、游艇艇会、温泉谷谷等高端居住住价值联盟，，形成圈层文文化。每个成员皆有有自己的logo和旗帜，类似似宝马旗舰店店外的旗帜一一样，放置于于项目外8—10月主要媒体运用用：主流影响报纸纸分众传媒现场指示系统统网络广告主要推广活动动：雅居乐“梦想想之旅”参展国际顶级级私人奢侈品品展高尚元素品牌牌合作战略启启动仪式暨游艇会成立立发布会海上风水讲座座小众高端媒体体广告发布杂志广告内部刊物户外广告机场展示点[清水湾]营销推广实操操性部署[清水湾]营销推广实操操性部署清水湾内部认购推广广及盛大开盘推广要素蓄客手段11月手段一：整合合高端收入客客户资源；手手段二：整合合集团业主资资源；手段三三；整合内部部员工和雅地地会资源；手手段四：整合合各兄弟项目目客户资源；；手段五：专专业机构分销销；手段六：：整合目标客客户消费终端端；手段七：：利用外展点点与巡展；手手段八：全员员营销与泛销销售；手段九九：直效营销销或团购；手手段十：各会会员组织或消消费俱乐部DM；手段十一：：与高尔夫会会籍销售互动动1、各报纸媒体体、电视、短短信、户外均均开始传播内内部登记认购购信息。2、针对目标客客群展开分众众活动营销，，令市场逐步升升温。3、提前筹划开开盘活动，令令全面整合推推广于开盘日日达到沸点，，确保开盘满堂红，，并创新开盘盘模式。6月11月12月8月9月10月7月1、现场情景景示范区充分分展现；高尔尔夫球场可挥挥杆；海边可可通达2、高端物业业管理形象完完美展示3、商业街包包装元素展现现4、接客穿梭梭巴士运行其它配合要素素[清水湾]营销推广实操操性部署关键策略运用用1：全所未有开开盘仪式：建建立开盘分点点充分积聚市场场效能之后，，采用集中式销销售充分引爆爆市场，释放放前阶段所有有积聚的市场场能量，在此此刻实现高效效应、高效率率、高业绩的的“三高”目目标。[清水湾]的项目品牌、、口碑在这一一刻将迅速蔓蔓延整个国内内市场。针对客群大多多为岛外人士士，部分再来来海南不便，，可创新开盘盘仪式，在重重点目标市场场搞开盘分仪仪式，与清水水湾现场开盘盘活动联动，，形成全国各各地共庆本项项目开盘的壮壮举。11月[清水湾]营销推广实操操性部署关键策略运用用2：开盘前提前前消化客户基于项目首期期推货量较大大，针对的又又是国内分散散的诸多市场场，不少客户户前来要看天天时，且开盘盘人力资源有有所欠缺，同同时为确保开开盘业绩，故故在开盘前采采取各种推广广及蓄客手段段，并尽可能能审时度势利利用好的时节节，灵活应变变，随时提前前消化客户。。11月关键策略运用用3：私人演唱会会、凤凰国际际财经论坛随着目标客群群越来越清晰晰，同时为提提前消化客户户，此阶段在在开盘前宜采采取富有针对对性的分众活活动营销，展展开圈层营销销，伺机展开开内部认购，，提前锁定目目标客群。[清水湾]营销推广实操操性部署关键策略运用用4：“产品制高点点”策略在开盘前通过过公关争取项项目获得类似似“全国十十大豪宅”、、国际“度假假区规划金奖奖”等国内甚甚至国际上的的顶级奖项，，凭借头上光光环，进一步步提升项目形形象。11月关键策略运用用5：直效营销的的充分利用直效营销模式式是一种针对对性极强的““点对点”或或“点对面””的营销模式式，能直接产产生营销绩效效，具有小投投入高收效的的特性，是以以环环紧扣的的人脉传播为为渠道的实务务推广模式。。所以应贯穿穿整个营销期期。11月主要媒体运用：

主流影响报纸分众传媒现场指示系统网络广告主要推广活动：XXX私人演唱会凤凰国际财经论坛盛大开盘活动

小众高端媒体广告发布杂志广告/内部刊物短信广告户外广告[清水湾]营销推广实操操性部署[清水湾]营销推广实操操性部署加推强销期推广要素其它配合要素素12月1、保持推广广力度，进一一步锁定主要要目标区域进进行推广2、顺势加推推，不断引发发销售小高潮潮3、针对已成成交展开圈层层活动，经营营好业主，争争取其进一步步介绍客户资资源6月12月10月8月11月9月7月1、现场情景景示范区有一一定升级；2、接客穿梭巴巴士运行3、针对主要目目标市场客群群予以针对性性的现场文化化元素包装新的蓄客途径径开盘后迅速进进行全面销售售总结分析，，进一步清晰晰目标市场和和有效推广渠渠道，进行新新一轮针对性性蓄客[清水湾]营销推广实操操性部署开盘后随着市市场的不断认认可，不断受受市场追捧，，价格走势开始始逐步实现拉拉升，利用受受众的羊群效效应，配合新新单元的分批批少量不断频频繁加推，保保持有新货冲冲击市场，造造成价越升，，盘越火的保保持旺销的局局面。同时让首批买买家感受到产产品的即时增增值，使其增增加自身的优优越心理，加加大口碑传播播效应。关键策略运用用1：稳步拉升，，机动推货，，迅速撇脂12月关键策略运用用2：新一轮蓄客客推广基于本项目货货量巨大，相相当一部分市市场要靠创造造和激发，形形成持续旺销销，且抓住海海南冬天销售售旺季时机，，在内部认购购和开盘后须须第一时间总总结分析，厘厘清最有效的的客群及相应应推广途径，，立马进行新新一轮针对性性推广，展开开新一轮蓄客客。12月关键策略运用3：国际海居文化节火爆开盘后，宜趁势追击，借势更上一层楼，利用海南冬季游客火爆的特点，适时加推货量，以国际海居文化节等活动为契机，最大限度地集中目标客群，达到集中推售的新一轮销售目标。

清水湾，国际海居生活典范！[清水湾]营销推广实操操性部署12月主要媒体运用：

主流影响报纸分众传媒现场指示系统网络广告主要推广活动：国际海居文化节

小众高端媒体广告发布杂志广告/内部刊物短信广告户外广告[清水湾]营销推广实操操性部署附1：媒介投放构构思媒介整体沟通通策略强调圈层营销销与分众营销销及高端路径径开拓，以奢奢侈品、航空空、高尔夫、、经济类顶级级传媒作为突突破点。强调系统性、、组合性，讲讲究各类媒体体的组合传播播、以及方式式上的针对性性。强调运用的差差异度与创造造性，在媒体体的选择、应应用上突出差差异化，有创创造性的制定定出新的传播播方式。大众的少而精精与小众的持持续性攻坚和和推广联动。。①报纸类a、全国类报纸纸：使用原则：选选择1－2个全国性财经经类媒体或大大城市主流传传媒，在项目目发售前夕，，针对高端商商务人群，强强势推出形象象宣传广告，，增强价值认认同度，营造造项目的高端端形象。建议例举：财财经类：《经济观察报》《21世纪经济报道道》主流传媒：《北京青年报》《新民晚报》《广州日报》《参考消息》b、本区域报纸纸：使用原则：选选择目标消费费人群阅读率率最高的本地地报纸媒体，，作为本地形形象和影响力力建立及重要要媒介手段贯贯穿全年。使用建议：第第一选择：《海南日报》②杂志类使用原则：选择全国性高高端商务杂志志，与报纸媒媒体一起进行行强势推出形形象宣传广告告，增强价值值认同度，营营造项目的高高端形象，建建立起全国性性的品牌知名名度，吸引分分众客群。使用建议：《南方航空》《东方航空》《高尔夫》《新地产》《三联生活周刊刊》《中国企业家》③直邮（DM）与小众传媒媒使用原则：面向会员组织织及消费俱乐乐部等各种客客群消费途径径，通过短信信、DM和小众传媒等等方式进行传传播，在短时时期内密集介介绍产品，让让其进一步了了解产品。使用建议：根据不同节点点，在不同阶阶段分别设计计制作不同的的DM和小众形象稿稿，使信息的的点对点传播播更具针对性性、实效性。。同时，可以以将DM和小众传媒增增加投放至其其它目标场所所。④电视类使用原则：在项目认购及及销售期适当当选择本地电电视台以及香香港电视台、、凤凰卫视进进行短期高密密度播出，迅迅速建立项目目形象及传达达细节主张。。使用建议：第一选择：凤凤凰卫视翡翡翠台第二选择：海海南电视台；；个别大城市市本地电视台台⑤户外类使用原则：长期投放户外外大牌，冲击击力强，塑造造品牌形象，，提示目标群群。另外，缩缩短户外广告告画面的更换换时间，使户户外及时有效效的跟随品牌牌推广和销售售节奏。⑥网络类使用原则：在门户网站投投放网络广告告，与软文或或新闻配合投投放；使用百度关键键字搜索服务务，让清水湾湾项目成为搜搜索前几名