某地产项目营销方案课件

某地产项目营销方案课件去一个区域做工作，应该从解读这个城市开始序言如何把一个偏僻的地段，做出一个市场热点的项目，是我们今天主要的话题从市场中找到切入点，找到适合项目发展的途径从产品中找差异，从产品中挖掘亮点，是营销的职责去一个区域做工作，应该从解读这个城市开始序言如何把一个偏僻的项目背景：铁西区域未得到广泛认可，地产开发缓慢，目标地块深入厂区，无临街主干道，销售抗性较大；对于此，我们需要找到项目面临的核心问题：项目全案在新乡房地产市场处于如何竞争态势？项目的核心卖点是什么，如何最大限度为项目增加产品附加值？项目能卖多少钱？我们采取什么样的价格策略能卖的更贵一点？项目如何能够实现快速销售，同时保障项目的品牌？项目核心问题项目背景：铁西区域未得到广泛认可，地产开发缓慢，目标地块深入终极追求：终极追求：某地产项目营销方案课件新乡基本信息：人口：全市572万人，市区110万人面积：全市8629平方公里，市区422平方公里交通：有京广铁路和太石铁路支柱产业：医药、化工、机械、纺织、造纸为主知名企业较多，如新飞、华兰生物、白鹭集团等GDP：1181.45亿元（2010）人均可支配收入：15752元（2010）房地产：年投资总额117.6亿元，年销售面积360.5万平方米（2010）发展方向：城区向东（新区）、向南（向郑州）重点发展新乡基本信息：人口：全市572万人，市区110万人新乡城市发展概况：新乡市发展以工业为主导，电器制造、生物制药、机械制造为支柱产业，三大产业协调发展，拉动城市经济。城市经济增长率位列全省18个地市中上游，同时工业主导城市发展。新乡市城市规划方向主体方向为城市东、南部，相应软硬件逐步完善。新乡城市发展概况：新乡市发展以工业为主导，电器制造、生物制药区域市场地产概况：新乡房价在全国中东部地级城市范围内价格都属于较低位置，未来房价看涨。新乡市重点工业企业的布局为城市经济发展提供长期的动力，同时企业的壮大，必然带来大批拥有稳定经济收入的市民，为城市房地产发展带来一定得需求。新乡地产发展已经较为成熟，全国一线品牌房地产开发公司进入，必然为该城市的城市建设、经济发展和房地产发展带来全新的局面，未来房地产市场发展潜力巨大；但与此同时，将会带来更为激烈的竞争。区域市场地产概况：解读城市发展规划：构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成“一城三区、五星环绕”的城镇空间布局形态。“一城三区”指城镇密集区的第一圈层，是区域城镇发展的核心部分，一城(新乡中心城区)三区(凤泉区、小店工业园区、小冀工贸园区)五星(辉县市、卫辉市、获嘉县、原阳县、延津县5个卫星城)环绕、长垣为副中心城市、50个建制镇的城市化总体布局。规划布局：一城三区，五星环绕解读城市发展规划：构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成“解读城市发展规划：城市发展方向：“东移南扩”未来城市南部和东部将成为热点区域。发展方向：居住人口从老城区向东和向南方向疏散，行政机关东移，教育产业带向东南移动，这都表明在未来城市将会逐渐呈现出“东移南扩”的局面。解读城市发展规划：城市发展方向：“东移南扩”未来城市南部和东近期新乡地产放量概况：2011上半年新乡地产数据概况：商品房销售量：成交面积108.17万平米，成交套数9440套，成交金额36.56亿，其中住宅96.52万平，成交金额30.09亿元。商品房销售均价情况：商品住房均价3555元，环比增长10.30%，同比增长16.43%（不包含别墅、保障住房）商品房投放量：上半年城区预售面积149.53万平，环比增长8.28%、同比增长6.34%，其中住宅累计批准预售125.68万平，预售套数10244套。商品房可售面积及供销对比：城区可售面积249.24万平米，套数21244套，其中住宅164.26万平米，套数13394套，上半年城区住宅供销比为1.30:1近期新乡地产放量概况：2011上半年新乡地产数据概况：商品房竞品项目分析：九鼎美庐占地面积4万平方米，总建筑面积12万平方米，是集高档住宅、底层商业为一体的规模物业。九鼎美庐的建筑从传统的怀旧风格蜕变为功能主义的干净线条，关注技术细节产生的建筑效果。两梯两户、两梯三户、两梯四户的薄板设计，使得居室通风采光良好，全明户型比例大大提高。80平米全南向两居，97-105平米精致三居，137-141平米舒适三居，160平米全景四居，配以双开子母三防门，2.9米层高，彩色塑钢窗，双层中空玻璃，市政集中供暖、燃气入户，无障碍坡道、精装大堂、高档电梯、全封闭智能化物业管理等等。商业立面简洁大气，突出时代感和商业特征。内部均为大空间框架结构，外立面采用了玻璃幕墙、金属百叶和穿孔金属板等材料的装饰，极具吸引力。九鼎美庐：项目概况竞品项目分析：九鼎美庐占地面积4万平方米，总建筑面积12万平项目优劣势分析：优势周边生活配套健全，学校、公交线路、邮政、银行、通讯网店等密布周边户型大小适中，舒适度较高，全明户型占有比例大，易于销售。工程进度快，多栋楼宇已建筑封顶转入装修阶段。项目处于老城区，目前均价3400，价格较低，性价比适中。劣势小区占地较小，社区内配套、绿化不足。楼间距较小，部分区域户型采光不足与铁路大动脉京广线仅150余米，噪音空气污染与噪音污染可想而知。目前负面影响较多，尤以工程质量、承诺不兑现、附加收款居多。项目优劣势分析：优势星湖嘉苑项目规划用地117亩，建筑面积16万平方米，主要由19栋多层和8栋11层小高层公寓(共27栋建筑)组成，高达40%的绿化率，秀美的江南风情，铸就了铁西区的超大美景社区。社区配套建设有社区服务中心、业主会所、养老院、社区医疗中心、超市及各类运动场、停车场等，各种配套以及生活设施十分完备。无论从建筑品质、生活配套、景观环境、升值潜力等各个方面，星湖嘉苑都将成为铁西精品楼盘。按照总公司“统筹规划、精心建设、全面管理、综合服务”的项目开发思路，星湖嘉苑项目规划设计确立了不单纯追求概念、形式，而是追求建筑背后人性的开发原则，注重对社区居民的人文关怀，致力于改善居民的生活质量。考虑到未来的城市框架及社会、经济的发展趋势，星湖嘉苑确立了要将本项目打造成为我市京广铁路以西区域内“精品楼盘”的项目定位及战略目标，满足铁西人民长期以来对提升居住品质的需求。星湖嘉苑：项目概况星湖嘉苑项目规划用地117亩，建筑面积16万平方米，主要由1项目优劣势分析：优势铁西第一大盘，西区规模优势较为明显目前价格为3200，北部高层均价2950，价格具有竞争力。容积率1.85在老城区难能可贵，易于小区舒适度的提升。社区配套建设有社区服务中心、业主会所、养老院、社区医疗中心、超市及各类运动场、停车场等，各种配套以及生活设施十分完备。劣势以“江南风情”为营销述求点，但规划及设计不足以支撑。项目地理位置较差，处于老城区西北角，属经济发展较缓区域。目前处于二期未开盘状态，不确定因素较多，路北区域工程进度缓慢。项目优劣势分析：优势新乡地产关键词：量价齐升再创新高投销比理想自住投资需求高涨新乡地产关键词：量价齐升某地产项目营销方案课件本地块，总占地约30亩，容积率为3.0，总建筑面积约5.6万平米，目前规划建设为17层高层住宅建筑，地块南距宏力大道300米，北距北环路700米，西距西华大道1000米，项目基础数据：本案项目周边概况：本地块，总占地约30亩，容积率为3.0，总建筑面积约5.6万项目SWOT分析：Strength优势分析Weakness劣势分析项目地价便宜，项目成本较低，可操作性高周边竞品项目极少，便于项目营销展开。处于铁西价值洼地，便于引导市场销售。项目地块方正，土地利用价值高。项目位于宏力大道于、北环路、西华大道之间，未邻主干道，交通通达性较差。项目周边为平房区、煤场等设施杂乱，居住环境较差。处于新乡城区西北部，属经济欠发展区域，周边客户购买力弱。目前新乡以“向南向东”为主发展方向，铁西非政府近期发展方向，客户购买意向较差。项目SWOT分析：Strength优势分析Weakness劣项目SWOT分析：Opportunity机会分析Threat威胁分析未来市政规划建设路的西延，将大大改善项目交通环境。目前建筑规划未实施，便于项目未来调性炒作及项目附加值的实施。新乡地产进入良性发展阶段，铁西进入政府规划视线，未来项目趋势良好。铁西区域地产开发处于新乡主力客户视觉盲区，项目未来推广难度较大。目前项目为酿造厂驻地，拆迁的不可预见性。近期政策对房地产行业打压的不可预见性。周边煤场等因素制约性。项目SWOT分析：Opportunity机会分析Threat项目启示录：客户对该区（即铁西区域）住宅产品认同度不高，本项目将面临较大的压力。因此，对于营销，我们不能一味的只想着营销一种产品，也不能守株待兔式的等待客源过来。对于小高层，潜在供应量多，未来竞争压力大，且与市场上项目在产品、卖点呈现同质化，面临实则不高端的客群，如何开拓客群实现蔚来城高价值？如果仅卖我们的产品，卖我们的户型，我们将陷入与周边项目进行艰难的博弈漩涡。项目启示录：客户对该区（即铁西区域）住宅产品认同度不高，本项某地产项目营销方案课件某地产项目营销方案课件某地产项目营销方案课件国内知名青年时尚社区：北京“空间·蒙太奇”上海“新天地88”深圳“东门168”北京“当代万国城”北京“GOGO新世代”北京“炫特区”北京“私摩空间”北京“迷你立方板”小户型大型社区：当代万国城60万平米、迷你立方板15万平米、后现代城60万平米北京“凤蝶独立”济南“青年居易”国内知名青年时尚社区：北京“空间·蒙太奇”上海“新天地88”蔚来城——青年时尚社区概念支持：地块较小：不适宜做大概念项目，营销以快产快销为主位置较偏：项目位居铁西，属于欠发展区域，不适宜做大户型的中高端产品客户支撑：项目总建面约为5.6万平，如果将客户群专注于铁西，销售将受很大制约，所以将青年时尚社区的概念引入，将客户定位于新乡首次置业的青年主力军，更加利于销售回款。蔚来城——青年时尚社区概念支持：地块较小：不适宜做大概念项目市场定位：占领铁西中端市场，以时尚概念、生活品质向高端市场挺进区域定位：立足铁西，覆盖新乡全市主力客户群定位：以自主为主的城市中产阶层功能定位：青年社区—时尚生活—一站式生活圈建筑风格定位：现代简约风格，时尚跳跃的外观色彩市场定位：占领铁西中端市场，以时尚概念、生活品质向高端市场挺某地产项目营销方案课件备选案名：美域新天地壹品新筑BOBO自由城花溪铂寓

江山赋SOLO蒙太奇（SOLO为英文单词，含义为独奏、单独、单独飞行。）备选案名：美域新天地如何建立、深化“青年城”这一定位仅仅有了这个概念远远不够，关键是我们如何深化、挖掘，让青年社区、时尚生活圈成为我们社区的专属名词。就如上海公馆的海派风格、恒大雅苑的水系园林。需要考虑的问题：1、青年时尚社区的概念，如何延展？2、精英阶层的定义如何划分客户群?3、项目的推广对这一概念如何嫁接和不断深化？如何建立、深化“青年城”这一定位仅仅有了这个概念远远不够，关青年时尚社区的概念，如何延展青年时尚社区的概念，如何延展精英阶层的定义如何划分客户群?首先需要明确的是，“蔚来城”青年时尚社区的概念与传统小户型社区的概念有所偏差，它不同于以往第一代小户型社区（独栋、城市核心地段）、第二代小户型社区（几栋、大社区内的小区域），它属于一个创新型社区的概念，属于中型独立社区的范畴，减少一居室的比重，以两居、小三居作为主力户型，所以它的客户群也与以往小户型社区发生了偏差，客户面增宽户型位居市场主流多个细分市场积蓄少收入高、追求个性化生活的精英阶层企事业单位、工作稳定收入较少的企事业白领阶层周边老城区居民的二次置业者35岁以下，父母代买的有刚性需求的青年置业者精英阶层的定义如何划分客户群?首先需要明确的是，“蔚来城”青项目的推广对这一概念如何嫁接和不断深化？建立标准个性塑造概念炒作社区植入青年社区生活概念导入、未来格调畅想、同质化社区生活的倡导建筑设计植入、社区园林植入、社区小品植入，体验式营销、寻求口碑效应挖掘目前新乡地产项目营销差异化、塑造项目个性阶段性推广阶段，提出新乡青年时尚生活社区几大标准，强势输出自己的声音项目的推广对这一概念如何嫁接和不断深化？建立标准个性塑造概念某地产项目营销方案课件古典欧陆风格建筑立面风格分析：特点说明：庄重严肃、大气重视细节、注重材质人工匠意高配套景观环境复杂外装饰造价高现代欧陆风格特点说明：庄重严肃、大气重视比例、注重材质人工匠意高配套景观环境自由外装饰造价高古典欧陆风格建筑立面风格分析：特点说明：现代欧陆风格特点说明仿传统中式风格建筑立面风格分析：特点说明：民居个性强烈、中式元素、配套中式园林景观、建材单纯少变化、内部空间搭配效果低、高层建筑效果不易显现现代中式风格特点说明：造型简洁、景观空间自由、抽象概念、材料单纯配套景观环境自由外装饰造价适中仿传统中式风格建筑立面风格分析：特点说明：现代中式风格特点说现代简约风格建筑立面风格分析：特点说明：总体简洁大方、形随机能反应，外立面无装饰元素，反应现代生活注重内部机能、弱化形式效果，运用相对简单材质，建筑开口简洁，屋顶少繁琐装饰效果，以颜色及体量为主要效果。现代简约风格建筑立面风格分析：特点说明：什么是适宜我们的建筑风格？工程造价偏低年轻态的客户群时尚的生活态度时代感强烈造型简洁线条鲜明色彩大胆时尚功能完善实用国内成功青年型社区的必备共同点现代简约风格什么是适宜我们的建筑风格？工程造价偏低年轻态的客户群时尚的生外立面意向图外立面意向图外立面意向图外立面意向图外立面意向图外立面意向图北方地区小高层、高层户型总结户型建议：小高层户型：节约空间、人性化体现、视野宽阔、生活更加便捷。小高层户型风水：

好户型宜“格局方正、分区合理”，不缺角，尽量避免异型；

不宜开门见厨房、餐厅，或户门正对厨房门（有退财之象）；

房子忌直冲，入户门不能正对卫生间门、或对阳台、窗户；

厨房不能设在楼座西北角和西方；

厨房、卫生间不能设置在户型中央（室内中心十字线上）；

楼梯、电梯不能设在室内中心（一梯一户、跃层户型需注意）；

室内不能有三门相对的情况，或出现两门相对咬合交错；

不能出现横梁压顶（入户见横梁或床、沙发顶有梁）现象；

门窗大小和个数比例要合理（一间房不可有三个以上门窗）；

主卧不能有超过两面的落地玻璃门窗，主卧卫的门不能对床北方地区小高层、高层户型总结户型建议：小高层户型：节约空间、高层户型：强调可赠空间、户型实用性、视野宽阔、通风条件好高层户型设计原则：

要注重户型均好性，强调户户视野景观通透性，通风采光条件良好。

户型分配，以景观条件最好的方位布置客厅和主卧，依次排列为原则。

标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性，不能只考虑面积大小，厅与卧房避免有异型空间。

跃层式及大户型除方正、实用的原则外，还应充分考虑空间的可利用性，户型设计应有特点，不应只是简单面积的增大。

部分顶部跃层式和高层住宅可考虑“空中花园”（20～30m2左右），另外，产品设计中通过平层、夹层、小跃式的空间设计，使室内产生流动，视觉上层次更富于变化，可赠面积也更多。

通过产品结构的变化，强调入户花园、重视露台，以实现可赠面积的功能化。高层户型：强调可赠空间、户型实用性、视野宽阔、通新乡热销楼盘共同点南北通透、多向采光客厅、餐厅在合理的尺度内要求尽量方正大气，客厅景观朝向较为重要（可以接受非南向客厅）标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性、减少异形空间的出现跃层及大户型在整个小区中占有一定比例一层与地下室的跃层处理拥有单独的入口玄关南向阳光房及大面积景观阳台等弹性空间的赠送入户花园和室内花园的半赠送空间利用错层为每户赠送大面积的露台拥有飘窗新乡热销楼盘共同点南北通透、多向采光户型配比建议1、建议做5-7种户型，不易太少，户型选择度低，很容易造成某一户型滞销，户型多样，易于满足客户的不同需求及喜好。2、两室的面积段应该在70-80平米,抢占市场先机。3、三室的户型应该集中在85-110平米，市场上的主流户型应该占到最大的份额，其中客户对于卫生间的要求不严格，一卫与两卫并存。一卫的面积应该在95平米左右，两卫的面积在100平米左右。4、户型面积的相应缩小，有助于在总价有优势的情况下拉快销售速度。5、楼层设计以一梯三户、两梯三户、两梯四户为主。户型配比建议1、建议做5-7种户型，不易太少，户型选择度低，户型面积段占比备注二房一厅一卫55-70平米25%紧凑两房二房二厅一卫70-80平米30%舒适两房三房二厅一卫80-95平米25%紧凑三房三房二厅二卫95-105平米10%舒适三房三房二厅二卫105-115平米7%主流三房一房一厅一卫35-45平米3%公寓（以弥补楼层空间为主）户型面积段占比备注二房一厅一卫55-70平米25%紧凑两房二户型设计提示：一梯三户户型设计提示：一梯三户一梯三户（2）一梯三户（2）两梯三户两梯三户偷面积(高附加值）建议：如果您开发的房子90平米的看上去像100多平米的，客户肯定会“一见倾心”！如果您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”，客户当然会“怦然心动”！特别是当前“90平米”政策限制下，按常规户型设计，产品差异化将很难体现，如何在竞争中取得优势，偷面积成了众多开发商的选择。偷面积(高附加值）建议：如果您开发的房子90平米的看上去像露台送面积方面(一)低台凸窗和落地凸窗其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。露台送面积方面(一)低台凸窗和落地凸窗其主要的技巧是把带窗（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁为了“偷”面积，故意将虚线为可打掉的假梁虚线为可打掉的假梁（三）超大入户花园和大阳台由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。（三）超大入户花园和大阳台由于入户花园和阳台只计一半建筑面积（四）送夹层夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。（四）送夹层夹层的层高低于2.2米，可以不计算该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三（五）层高做大，变成挑高房源这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。（五）层高做大，变成挑高房源这是很多小户型采用的方法，挑高5（六）花架花台的赠送面积这是目前大城市刚兴起的一种新做法，优势明显，不在“禁偷令”范围影响内，是目前较为实用的一种方式。缺点：增加部分建筑成本，花架花台的后期施工水平要求较高。成功的案例“顺鑫花语”赠送面积：电梯厅+南北花架+花台开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，安装窗户，业主无需再费力费神，就可以多得到很大面积。（六）花架花台的赠送面积这是目前大城市刚兴起的一种新做法，优如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不（七）大露台面积赠送研究大露台，指的是近年来深圳住宅商品中的错层阳台（两层高阳台）。而建筑术语上的“阳台”指有顶盖的不封闭阳台，“露台”指没有顶盖的不封闭阳台。市场上所讲的大露台，实际上是错层阳台，或两层挑高阳台。（七）大露台面积赠送研究大露台，指的是近年来深圳住宅商品中的花架花台赠送适宜“蔚来城”的高附加值方法：错层露台面积赠送低台凸窗和落地凸窗面积赠送花架花台赠送适宜“蔚来城”的高附加值方法：错层露台面积赠送低某地产项目营销方案课件项目营销探讨建立产品标准的策略新乡市场上小户型的发展脉络比较明显，但却缺乏独立的小户型社区，目前正是明确新一代小户型的标准的最好时机，以与大社区中的零散小户型相区别，强调蔚来城的项目优势。小户型项目的地段策略，主要在于描述蔚来城项目所在板块近几年的发展历史，以后得发展趋势，板块的成熟度，板块的规划，以及板块适合居住的特征等。依据新乡房产市场和项目自身特点，在档次定位中以中档为主，必须注意价格尤其是总价的适中性，购买小户型项目的客户群体对价格相当敏感。小户型的主要功能是居住，这是诸多项目的共同特征。因此应该在此基础上寻找细分因素，在产品户型本身下功夫，进一步细化。当然作为规模较大的小户型项目在进一步细化时，一定要注意包容性的设计。地段策略档次定位策略功能定位策略项目营销探讨建立产品标准的策略新乡市场上小户型的发展脉络比较个性塑造策略小户型的购买群体，35岁以内客户占有很大的比重，与此相吻合，一定要强调项目的个性。个性鲜明的项目并不会将与其价值观不相符的客户排除在外，这是因为，一方面鲜明的个性会引起更多客户的兴趣，另一方面个性并非是客户购买决策的因素，客户购买时会综合考虑诸多利益点。小户型的购买群体对价格相当敏感，应该特别注意控制总价，仔细研究首付款、月供款、入住成本。由于市场近期变化较多，建议蔚来城项目分期开盘，甚至采取独栋开盘的方式，首次开盘的价格坚持保守原则，为应对市场变化留下空间。国家一方面进行宏观调控，一方面鼓励发展中小户型。因此可以抓住鼓励政策这一点进行炒作，将其放大放大再放大，减小宏观调控的负面作用，增加消费者的购买信心。价格策略如何减小宏观调控的负面作用个性塑造策略小户型的购买群体，35岁以内客户占有很大的比重，项目营销原则推盘节奏原则：市场饥饿、小幅推量、多批次开盘、保持市场关注度价格策略原则：价格跟随、低价入市、节节走高、销售承诺逐一兑现、物业升值不断显现销售策略原则：行销+坐销相结合，项目营销原则推盘节奏原则：项目营销手段促销政策可能会取得一定程度的、阶段性的效果，不要寄希望于通过促销政策取得非常明显的效果；如果要取得较好的效果，势必加大促销力度，这是以牺牲利润为代价的，必须找到销售速度和利润率的平衡点；促销手段应该多样化，不断的以新的手法刺激市场。团购：前期开展认购活动时，可组织三十人以上的团购，给予一定折扣。认购优惠：在不明显违背国家政策法规的情况下，可以将认购预缴费的认缴额度加大，并分为数个档次，直接与优惠幅度挂钩。老带新优惠：针对客群特点，推行老客带新客给予一定优惠的营销活动，扩大连带面，形成免费宣传。项目营销手段促销政策可能会取得一定程度的、阶段性的效果，不要项目（青年社区）战略标杆营销节点生活期待场——蓄势与蓄客产品观摩场——揭幕期待与调动欲望集中热卖场——期待释放与集中卖货项目（青年社区）战略标杆营销节点生活期待场——蓄势与蓄客形象目标——新乡首席青年时尚社区、铁西区域最值得期待的大盘蓄客目标——500组意向客户生活期待场——蓄势与蓄客形象目标——新乡首席青年时尚社区、铁西区域最值得期待的大盘生展卖包装：“城市精英，商品生活”主题展卖——外卖场、地盘包装户外：在西马路至项目段设置氛围包装，在宏力大道设置标杆户外——区域地王（区域内的户外、道旗或灯箱等形式的导引）交通导入型户外：在西马路与宏力大道路口及宏力大道路口处设置导示型户外广告新闻软宣：主流平面、网络、专业杂志（舆论环境的创造：区域预热、标杆期待）平面广告：建立品质标杆的形象预期道具：一本结合产品预告的考究生活读本、一部考究的精彩预告片、精致的概念沙盘系列城市精英的约会：网络、短信邀客营销动作蓄客动作500本“城市精英护照”——预约证：标价，含折扣或增值购房销售团队：一支形象考究的高销团队展卖包装：“城市精英，商品生活”主题展卖——外卖场、地盘包装形象目标——兑现期待，确立标杆蓄客目标——坚定信心、强化购买欲望，冲量1000组意向产品观摩场——揭幕期待与调动欲望形象目标——兑现期待，确立标杆产品观摩场——揭幕期待与调动欲观摩包装：售楼处（精心的材料展示）、时尚小品、样板间（精品户型、精英考究的生活）、考究的现场服务产品揭幕：精致的产品展示、丰富的产品推介会人气护航：多渠道的看房团，不间歇地人气输送新闻软宣：最频繁最广泛的曝光，新闻/访谈/软文/专家评论广告：揭幕“青年时尚生活”，体验邀约（平面、户外、网络、短信的同步集中）道具：规划沙盘、产品楼书、户型图（除常规户型功能外，含设计效果示意图）营销动作销售动作流程化现场接待、深度意向沟通（楼座、房型、楼层、朝向）、价格测试营销动作销售动作流程化现场接待、深度意向沟通（楼座、房型、楼目标：分批开盘，销售总量70%集中热卖场——期待释放与集中卖货开盘方式：根据蓄客情况分楼座分批开盘、集中摇号选房、价格适度上扬广告：开盘、热销、答谢（平面、户外、网络、短信的同步集中）新闻软宣：热销、标杆续盘：保障签约，同时补量或期待后期产品或客户答谢营销动作目标：分批开盘，销售总量70%集中热卖场——期待释放与集中卖推广实施过程中的几点思考：做好销控计划表；户外广告、围挡等的政府公关；工程配合进度；目标消费群体的梳理与收集；后期营销推广工作的细化执行；封顶、交楼、节点等的炒作；老业主的充分利用；媒体的充分利用；

……推广实施过程中的几点思考：做好销控计划表；某地产项目营销方案课件

11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。

12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。

13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。

14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。

15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!

16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。

17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。

18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。

19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。

20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。

1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。

2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。

3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。

4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。

6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。

7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。

8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。

9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。

10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。

11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。

13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。

14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过......但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。

15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。

16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。

17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。

18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。

19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。

20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，75某地产项目营销方案课件去一个区域做工作，应该从解读这个城市开始序言如何把一个偏僻的地段，做出一个市场热点的项目，是我们今天主要的话题从市场中找到切入点，找到适合项目发展的途径从产品中找差异，从产品中挖掘亮点，是营销的职责去一个区域做工作，应该从解读这个城市开始序言如何把一个偏僻的项目背景：铁西区域未得到广泛认可，地产开发缓慢，目标地块深入厂区，无临街主干道，销售抗性较大；对于此，我们需要找到项目面临的核心问题：项目全案在新乡房地产市场处于如何竞争态势？项目的核心卖点是什么，如何最大限度为项目增加产品附加值？项目能卖多少钱？我们采取什么样的价格策略能卖的更贵一点？项目如何能够实现快速销售，同时保障项目的品牌？项目核心问题项目背景：铁西区域未得到广泛认可，地产开发缓慢，目标地块深入终极追求：终极追求：某地产项目营销方案课件新乡基本信息：人口：全市572万人，市区110万人面积：全市8629平方公里，市区422平方公里交通：有京广铁路和太石铁路支柱产业：医药、化工、机械、纺织、造纸为主知名企业较多，如新飞、华兰生物、白鹭集团等GDP：1181.45亿元（2010）人均可支配收入：15752元（2010）房地产：年投资总额117.6亿元，年销售面积360.5万平方米（2010）发展方向：城区向东（新区）、向南（向郑州）重点发展新乡基本信息：人口：全市572万人，市区110万人新乡城市发展概况：新乡市发展以工业为主导，电器制造、生物制药、机械制造为支柱产业，三大产业协调发展，拉动城市经济。城市经济增长率位列全省18个地市中上游，同时工业主导城市发展。新乡市城市规划方向主体方向为城市东、南部，相应软硬件逐步完善。新乡城市发展概况：新乡市发展以工业为主导，电器制造、生物制药区域市场地产概况：新乡房价在全国中东部地级城市范围内价格都属于较低位置，未来房价看涨。新乡市重点工业企业的布局为城市经济发展提供长期的动力，同时企业的壮大，必然带来大批拥有稳定经济收入的市民，为城市房地产发展带来一定得需求。新乡地产发展已经较为成熟，全国一线品牌房地产开发公司进入，必然为该城市的城市建设、经济发展和房地产发展带来全新的局面，未来房地产市场发展潜力巨大；但与此同时，将会带来更为激烈的竞争。区域市场地产概况：解读城市发展规划：构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成“一城三区、五星环绕”的城镇空间布局形态。“一城三区”指城镇密集区的第一圈层，是区域城镇发展的核心部分，一城(新乡中心城区)三区(凤泉区、小店工业园区、小冀工贸园区)五星(辉县市、卫辉市、获嘉县、原阳县、延津县5个卫星城)环绕、长垣为副中心城市、50个建制镇的城市化总体布局。规划布局：一城三区，五星环绕解读城市发展规划：构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成“解读城市发展规划：城市发展方向：“东移南扩”未来城市南部和东部将成为热点区域。发展方向：居住人口从老城区向东和向南方向疏散，行政机关东移，教育产业带向东南移动，这都表明在未来城市将会逐渐呈现出“东移南扩”的局面。解读城市发展规划：城市发展方向：“东移南扩”未来城市南部和东近期新乡地产放量概况：2011上半年新乡地产数据概况：商品房销售量：成交面积108.17万平米，成交套数9440套，成交金额36.56亿，其中住宅96.52万平，成交金额30.09亿元。商品房销售均价情况：商品住房均价3555元，环比增长10.30%，同比增长16.43%（不包含别墅、保障住房）商品房投放量：上半年城区预售面积149.53万平，环比增长8.28%、同比增长6.34%，其中住宅累计批准预售125.68万平，预售套数10244套。商品房可售面积及供销对比：城区可售面积249.24万平米，套数21244套，其中住宅164.26万平米，套数13394套，上半年城区住宅供销比为1.30:1近期新乡地产放量概况：2011上半年新乡地产数据概况：商品房竞品项目分析：九鼎美庐占地面积4万平方米，总建筑面积12万平方米，是集高档住宅、底层商业为一体的规模物业。九鼎美庐的建筑从传统的怀旧风格蜕变为功能主义的干净线条，关注技术细节产生的建筑效果。两梯两户、两梯三户、两梯四户的薄板设计，使得居室通风采光良好，全明户型比例大大提高。80平米全南向两居，97-105平米精致三居，137-141平米舒适三居，160平米全景四居，配以双开子母三防门，2.9米层高，彩色塑钢窗，双层中空玻璃，市政集中供暖、燃气入户，无障碍坡道、精装大堂、高档电梯、全封闭智能化物业管理等等。商业立面简洁大气，突出时代感和商业特征。内部均为大空间框架结构，外立面采用了玻璃幕墙、金属百叶和穿孔金属板等材料的装饰，极具吸引力。九鼎美庐：项目概况竞品项目分析：九鼎美庐占地面积4万平方米，总建筑面积12万平项目优劣势分析：优势周边生活配套健全，学校、公交线路、邮政、银行、通讯网店等密布周边户型大小适中，舒适度较高，全明户型占有比例大，易于销售。工程进度快，多栋楼宇已建筑封顶转入装修阶段。项目处于老城区，目前均价3400，价格较低，性价比适中。劣势小区占地较小，社区内配套、绿化不足。楼间距较小，部分区域户型采光不足与铁路大动脉京广线仅150余米，噪音空气污染与噪音污染可想而知。目前负面影响较多，尤以工程质量、承诺不兑现、附加收款居多。项目优劣势分析：优势星湖嘉苑项目规划用地117亩，建筑面积16万平方米，主要由19栋多层和8栋11层小高层公寓(共27栋建筑)组成，高达40%的绿化率，秀美的江南风情，铸就了铁西区的超大美景社区。社区配套建设有社区服务中心、业主会所、养老院、社区医疗中心、超市及各类运动场、停车场等，各种配套以及生活设施十分完备。无论从建筑品质、生活配套、景观环境、升值潜力等各个方面，星湖嘉苑都将成为铁西精品楼盘。按照总公司“统筹规划、精心建设、全面管理、综合服务”的项目开发思路，星湖嘉苑项目规划设计确立了不单纯追求概念、形式，而是追求建筑背后人性的开发原则，注重对社区居民的人文关怀，致力于改善居民的生活质量。考虑到未来的城市框架及社会、经济的发展趋势，星湖嘉苑确立了要将本项目打造成为我市京广铁路以西区域内“精品楼盘”的项目定位及战略目标，满足铁西人民长期以来对提升居住品质的需求。星湖嘉苑：项目概况星湖嘉苑项目规划用地117亩，建筑面积16万平方米，主要由1项目优劣势分析：优势铁西第一大盘，西区规模优势较为明显目前价格为3200，北部高层均价2950，价格具有竞争力。容积率1.85在老城区难能可贵，易于小区舒适度的提升。社区配套建设有社区服务中心、业主会所、养老院、社区医疗中心、超市及各类运动场、停车场等，各种配套以及生活设施十分完备。劣势以“江南风情”为营销述求点，但规划及设计不足以支撑。项目地理位置较差，处于老城区西北角，属经济发展较缓区域。目前处于二期未开盘状态，不确定因素较多，路北区域工程进度缓慢。项目优劣势分析：优势新乡地产关键词：量价齐升再创新高投销比理想自住投资需求高涨新乡地产关键词：量价齐升某地产项目营销方案课件本地块，总占地约30亩，容积率为3.0，总建筑面积约5.6万平米，目前规划建设为17层高层住宅建筑，地块南距宏力大道300米，北距北环路700米，西距西华大道1000米，项目基础数据：本案项目周边概况：本地块，总占地约30亩，容积率为3.0，总建筑面积约5.6万项目SWOT分析：Strength优势分析Weakness劣势分析项目地价便宜，项目成本较低，可操作性高周边竞品项目极少，便于项目营销展开。处于铁西价值洼地，便于引导市场销售。项目地块方正，土地利用价值高。项目位于宏力大道于、北环路、西华大道之间，未邻主干道，交通通达性较差。项目周边为平房区、煤场等设施杂乱，居住环境较差。处于新乡城区西北部，属经济欠发展区域，周边客户购买力弱。目前新乡以“向南向东”为主发展方向，铁西非政府近期发展方向，客户购买意向较差。项目SWOT分析：Strength优势分析Weakness劣项目SWOT分析：Opportunity机会分析Threat威胁分析未来市政规划建设路的西延，将大大改善项目交通环境。目前建筑规划未实施，便于项目未来调性炒作及项目附加值的实施。新乡地产进入良性发展阶段，铁西进入政府规划视线，未来项目趋势良好。铁西区域地产开发处于新乡主力客户视觉盲区，项目未来推广难度较大。目前项目为酿造厂驻地，拆迁的不可预见性。近期政策对房地产行业打压的不可预见性。周边煤场等因素制约性。项目SWOT分析：Opportunity机会分析Threat项目启示录：客户对该区（即铁西区域）住宅产品认同度不高，本项目将面临较大的压力。因此，对于营销，我们不能一味的只想着营销一种产品，也不能守株待兔式的等待客源过来。对于小高层，潜在供应量多，未来竞争压力大，且与市场上项目在产品、卖点呈现同质化，面临实则不高端的客群，如何开拓客群实现蔚来城高价值？如果仅卖我们的产品，卖我们的户型，我们将陷入与周边项目进行艰难的博弈漩涡。项目启示录：客户对该区（即铁西区域）住宅产品认同度不高，本项某地产项目营销方案课件某地产项目营销方案课件某地产项目营销方案课件国内知名青年时尚社区：北京“空间·蒙太奇”上海“新天地88”深圳“东门168”北京“当代万国城”北京“GOGO新世代”北京“炫特区”北京“私摩空间”北京“迷你立方板”小户型大型社区：当代万国城60万平米、迷你立方板15万平米、后现代城60万平米北京“凤蝶独立”济南“青年居易”国内知名青年时尚社区：北京“空间·蒙太奇”上海“新天地88”蔚来城——青年时尚社区概念支持：地块较小：不适宜做大概念项目，营销以快产快销为主位置较偏：项目位居铁西，属于欠发展区域，不适宜做大户型的中高端产品客户支撑：项目总建面约为5.6万平，如果将客户群专注于铁西，销售将受很大制约，所以将青年时尚社区的概念引入，将客户定位于新乡首次置业的青年主力军，更加利于销售回款。蔚来城——青年时尚社区概念支持：地块较小：不适宜做大概念项目市场定位：占领铁西中端市场，以时尚概念、生活品质向高端市场挺进区域定位：立足铁西，覆盖新乡全市主力客户群定位：以自主为主的城市中产阶层功能定位：青年社区—时尚生活—一站式生活圈建筑风格定位：现代简约风格，时尚跳跃的外观色彩市场定位：占领铁西中端市场，以时尚概念、生活品质向高端市场挺某地产项目营销方案课件备选案名：美域新天地壹品新筑BOBO自由城花溪铂寓

江山赋SOLO蒙太奇（SOLO为英文单词，含义为独奏、单独、单独飞行。）备选案名：美域新天地如何建立、深化“青年城”这一定位仅仅有了这个概念远远不够，关键是我们如何深化、挖掘，让青年社区、时尚生活圈成为我们社区的专属名词。就如上海公馆的海派风格、恒大雅苑的水系园林。需要考虑的问题：1、青年时尚社区的概念，如何延展？2、精英阶层的定义如何划分客户群?3、项目的推广对这一概念如何嫁接和不断深化？如何建立、深化“青年城”这一定位仅仅有了这个概念远远不够，关青年时尚社区的概念，如何延展青年时尚社区的概念，如何延展精英阶层的定义如何划分客户群?首先需要明确的是，“蔚来城”青年时尚社区的概念与传统小户型社区的概念有所偏差，它不同于以往第一代小户型社区（独栋、城市核心地段）、第二代小户型社区（几栋、大社区内的小区域），它属于一个创新型社区的概念，属于中型独立社区的范畴，减少一居室的比重，以两居、小三居作为主力户型，所以它的客户群也与以往小户型社区发生了偏差，客户面增宽户型位居市场主流多个细分市场积蓄少收入高、追求个性化生活的精英阶层企事业单位、工作稳定收入较少的企事业白领阶层周边老城区居民的二次置业者35岁以下，父母代买的有刚性需求的青年置业者精英阶层的定义如何划分客户群?首先需要明确的是，“蔚来城”青项目的推广对这一概念如何嫁接和不断深化？建立标准个性塑造概念炒作社区植入青年社区生活概念导入、未来格调畅想、同质化社区生活的倡导建筑设计植入、社区园林植入、社区小品植入，体验式营销、寻求口碑效应挖掘目前新乡地产项目营销差异化、塑造项目个性阶段性推广阶段，提出新乡青年时尚生活社区几大标准，强势输出自己的声音项目的推广对这一概念如何嫁接和不断深化？建立标准个性塑造概念某地产项目营销方案课件古典欧陆风格建筑立面风格分析：特点说明：庄重严肃、大气重视细节、注重材质人工匠意高配套景观环境复杂外装饰造价高现代欧陆风格特点说明：庄重严肃、大气重视比例、注重材质人工匠意高配套景观环境自由外装饰造价高古典欧陆风格建筑立面风格分析：特点说明：现代欧陆风格特点说明仿传统中式风格建筑立面风格分析：特点说明：民居个性强烈、中式元素、配套中式园林景观、建材单纯少变化、内部空间搭配效果低、高层建筑效果不易显现现代中式风格特点说明：造型简洁、景观空间自由、抽象概念、材料单纯配套景观环境自由外装饰造价适中仿传统中式风格建筑立面风格分析：特点说明：现代中式风格特点说现代简约风格建筑立面风格分析：特点说明：总体简洁大方、形随机能反应，外立面无装饰元素，反应现代生活注重内部机能、弱化形式效果，运用相对简单材质，建筑开口简洁，屋顶少繁琐装饰效果，以颜色及体量为主要效果。现代简约风格建筑立面风格分析：特点说明：什么是适宜我们的建筑风格？工程造价偏低年轻态的客户群时尚的生活态度时代感强烈造型简洁线条鲜明色彩大胆时尚功能完善实用国内成功青年型社区的必备共同点现代简约风格什么是适宜我们的建筑风格？工程造价偏低年轻态的客户群时尚的生外立面意向图外立面意向图外立面意向图外立面意向图外立面意向图外立面意向图北方地区小高层、高层户型总结户型建议：小高层户型：节约空间、人性化体现、视野宽阔、生活更加便捷。小高层户型风水：

好户型宜“格局方正、分区合理”，不缺角，尽量避免异型；

不宜开门见厨房、餐厅，或户门正对厨房门（有退财之象）；

房子忌直冲，入户门不能正对卫生间门、或对阳台、窗户；

厨房不能设在楼座西北角和西方；

厨房、卫生间不能设置在户型中央（室内中心十字线上）；

楼梯、电梯不能设在室内中心（一梯一户、跃层户型需注意）；

室内不能有三门相对的情况，或出现两门相对咬合交错；

不能出现横梁压顶（入户见横梁或床、沙发顶有梁）现象；

门窗大小和个数比例要合理（一间房不可有三个以上门窗）；

主卧不能有超过两面的落地玻璃门窗，主卧卫的门不能对床北方地区小高层、高层户型总结户型建议：小高层户型：节约空间、高层户型：强调可赠空间、户型实用性、视野宽阔、通风条件好高层户型设计原则：

要注重户型均好性，强调户户视野景观通透性，通风采光条件良好。

户型分配，以景观条件最好的方位布置客厅和主卧，依次排列为原则。

标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性，不能只考虑面积大小，厅与卧房避免有异型空间。

跃层式及大户型除方正、实用的原则外，还应充分考虑空间的可利用性，户型设计应有特点，不应只是简单面积的增大。

部分顶部跃层式和高层住宅可考虑“空中花园”（20～30m2左右），另外，产品设计中通过平层、夹层、小跃式的空间设计，使室内产生流动，视觉上层次更富于变化，可赠面积也更多。

通过产品结构的变化，强调入户花园、重视露台，以实现可赠面积的功能化。高层户型：强调可赠空间、户型实用性、视野宽阔、通新乡热销楼盘共同点南北通透、多向采光客厅、餐厅在合理的尺度内要求尽量方正大气，客厅景观朝向较为重要（可以接受非南向客厅）标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性、减少异形空间的出现跃层及大户型在整个小区中占有一定比例一层与地下室的跃层处理拥有单独的入口玄关南向阳光房及大面积景观阳台等弹性空间的赠送入户花园和室内花园的半赠送空间利用错层为每户赠送大面积的露台拥有飘窗新乡热销楼盘共同点南北通透、多向采光户型配比建议1、建议做5-7种户型，不易太少，户型选择度低，很容易造成某一户型滞销，户型多样，易于满足客户的不同需求及喜好。2、两室的面积段应该在70-80平米,抢占市场先机。3、三室的户型应该集中在85-110平米，市场上的主流户型应该占到最大的份额，其中客户对于卫生间的要求不严格，一卫与两卫并存。一卫的面积应该在95平米左右，两卫的面积在100平米左右。4、户型面积的相应缩小，有助于在总价有优势的情况下拉快销售速度。5、楼层设计以一梯三户、两梯三户、两梯四户为主。户型配比建议1、建议做5-7种户型，不易太少，户型选择度低，户型面积段占比备注二房一厅一卫55-70平米25%紧凑两房二房二厅一卫70-80平米30%舒适两房三房二厅一卫80-95平米25%紧凑三房三房二厅二卫95-105平米10%舒适三房三房二厅二卫105-115平米7%主流三房一房一厅一卫35-45平米3%公寓（以弥补楼层空间为主）户型面积段占比备注二房一厅一卫55-70平米25%紧凑两房二户型设计提示：一梯三户户型设计提示：一梯三户一梯三户（2）一梯三户（2）两梯三户两梯三户偷面积(高附加值）建议：如果您开发的房子90平米的看上去像100多平米的，客户肯定会“一见倾心”！如果您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”，客户当然会“怦然心动”！特别是当前“90平米”政策限制下，按常规户型设计，产品差异化将很难体现，如何在竞争中取得优势，偷面积成了众多开发商的选择。偷面积(高附加值）建议：如果您开发的房子90平米的看上去像露台送面积方面(一)低台凸窗和落地凸窗其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。露台送面积方面(一)低台凸窗和落地凸窗其主要的技巧是把带窗（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁为了“偷”面积，故意将虚线为可打掉的假梁虚线为可打掉的假梁（三）超大入户花园和大阳台由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。（三）超大入户花园和大阳台由于入户花园和阳台只计一半建筑面积（四）送夹层夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。（四）送夹层夹层的层高低于2.2米，可以不计算该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三（五）层高做大，变成挑高房源这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。（五）层高做大，变成挑高房源这是很多小户型采用的方法，挑高5（六）花架花台的赠送面积这是目前大城市刚兴起的一种新做法，优势明显，不在“禁偷令”范围影响内，是目前较为实用的一种方式。缺点：增加部分建筑成本，花架花台的后期施工水平要求较高。成功的案例“顺鑫花语”赠送面积：电梯厅+南北花架+花台开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，安装窗户，业主无需再费力费神，就可以多得到很大面积。（六）花架花台的赠送面积这是目前大城市刚兴起的一种新做法，优如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不（七）大露台面积赠送研究大露台，指的是近年来深圳住宅商品中的错层阳台（两层高阳台）。而建筑术语上的“阳台”指有顶盖的不封闭阳台，“露台”指没有顶盖的不封闭阳台。市场上所讲的大露台，实际上是错层阳台，或两层挑高阳台。（七）大露台面积赠送研究大露台，指的是近年来深圳住宅商品中的花架花台赠送适宜“蔚来城”的高附加值方法：错层露台面积赠送低台凸窗和落地凸窗面积赠送花架花台赠送适宜“蔚来城”的高附加值方法：错层露台面积赠送低某地产项目营销方案课件项目营销探讨建立产品标准的策略新乡市场上小户型的发展脉络比较明显，但却缺乏独立的小户型社区，目前正是明确新一代小户型的标准的最好时机，以与大社区中的零散小户型相区别，强调蔚来城的项目优势。小户型项目的地段策略，主要在于描述蔚来城项目所在板块近几年的发展历史，以后得发展趋势，板块的成熟度，板块的规划，以及板块适合居住的特征等。依据新乡房产市场和项目自身特点，在档次定位中以中档为主，必须注意价格尤其是总价的适中性，购买小户型项目的客户群体对价格相当敏感。小户型的主要功能是居住，这是诸多项目的共同特征。因此应该在此基础上寻找细分因素，在产品户型本身下功夫，进一步细化。当然作为规模较大的小户型项目在进一步细化时，一定要注意包容性的设计。地段策略档次定位策略功能定位策略项目营销探讨建立产品标准的策略新乡市场上小户型的发展脉络比较个性塑造策略小户型的购买群体，35岁以内客户占有很大的比重，与此相吻合，一定要强调项目的个性。个性鲜明的项目并不会将与其价值观不相符的客户排除在外，这是因为，一方面鲜明的个性会引起更多客户的兴趣，另一方面个性并非是客户购买决策的因素，客户购买时会综合考虑诸多利益点。小户型的购买群体对价格相当敏感，应该特别注意控制总价，仔细研究首付款、月供款、入住成本。由于市场近期变化较多，建议蔚来城项目分期开盘，甚至采取独栋开盘的方式，首次开盘的价格坚持保守原则，为应对市场变化留下空间。国家一方面进行宏观调控，一方面鼓励发展中小户型。因此可以抓住鼓励政策这一点进行炒作，将其放大放大再放大，减小宏观调控的负面作用，增加消费者的购买信心。价格策略如何减小宏观调控的负面作用个性塑造策略小户型的购买群体，35岁以内客户占有很大的比重，项目营销原则推盘节奏原则：市场饥饿、小幅推量、多批次开盘、保持市场关注度价格策略原则：价格跟随、低价入市、节节走高、销售承诺逐一兑现、物业升值不断显现销售策略原则：行销+坐销相结合，项目营销原则推盘节奏原则：项目营销手段促销政策可能会取得一定程度的、阶段性的效果，不要寄希望于通过促销政策取得非常明显的效果；如果要取得较好的效果，势必加大促销力度，这是以牺牲利润为代价的，必须找到销售速度和利润率的平衡点；促销手段应该多样化，不断的以新的手法刺激市场。团购：前期开展认购活动时，可组织三十人以上的团购，给予一定折扣。认购优惠：在不明显违背国家政策法规的情况下，可以将认购预缴费的认缴额度加大，并分为数个档次，直接与优惠幅度挂钩。老带新优惠：针对客群特点，推行老客带新客给予一定优惠的营销活动，扩大连带面，形成免费宣传。项目营销手段促销政策可能会取得一定程度的、阶段性的效果，不要项目（青年社区）战略标杆营销节点生活期待场——蓄势与蓄客产品观摩场——揭幕期待与调动欲望集中热卖场——期待释放与集中卖货项目（青年社区）战略标杆营销节点生活期待场——蓄势与蓄客形象目标——新乡首席青年时尚社区、铁西区域最值得期待的大盘蓄客目标——500组意向客户生活期待场——蓄势与蓄客形象目标——新乡首席青年时尚社区、铁西区域最值得期待的大盘生展卖包装：“城市精英，商品生活”主题展卖——外卖场、地盘包装户外：在西马路至项目段设置氛围包装，在宏力大道设置标杆户外——区域地王（区域内的户外、道旗或灯箱等形式的导引）交通导入型户外：在西马路与宏力大道路口及宏力大道路口处设置导示型户外广告新闻软宣：主流平面、网络、专业杂志（舆论环境的创造：区域预热、标杆期待）平面广告：建