2011-估价师考试真题《房地产估价理论与方法》

2011年房地产估价理论与方法真题及答案一．单选题（每题1分）关于房地产估价误差的说法，错误的是（）判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较3000住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修费等费500003个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为（）A.49627B.57647C.65548D.65920关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是（D.确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的（）相互影响性

某人年初3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回800万元，当年通货膨率该商铺实际增值额为（ ）万元。A.610.00 B.619.05 C.650.00 D.761.90在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）挂牌底价C.竞买人可承受的最高价

在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是（建筑物重置成本和重建间的经济损失建筑安装工程造价和重建期间的经济损失建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失2年才可投入使用，与其类似的现房价格4500的年末收益为500价格为（）元／平方米。A.3439B.3473C.3508D.3608下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）朝向

影响某套住房的实物因素不包括（ ）A.装修

某宗房地产在现状下维续经营的价值50006508001年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现5万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价00160万元，1/91年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现5010区不适合拆除重建，根据上述材料，该房地产的最佳利用应是（）维持现状 .变用途 .新装修 新开发下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可会在一定区间波动时，应采用（ ）的估计值A.正常

B

D关于市场法的说法，错误的是（受C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化估价对象为一套建筑面90平方米的封闭阳台的成套住宅，其中研讨的水平投影面3米，选取的某可比实例为一套建筑面95平方米的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投面积4平方米，成交价格90万元，若该阳台封闭，成交价格92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（ ）A.83.51 B.85.26 C.85.36 D.87.16年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日114157000付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价1年来该地区房地产（）平方米。B.7003 C.7436 D.7670某年1月30100020%,元的汇率1月30日为6.59:1,月30日为6.46:（ ）。平方米平方米9月30130930于某可比实例卖方缴纳的税率由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价会 ).上升 .降 .变 .法确定500,预计560000（）万元。B.5546.94 C.5562.96 D.6772.850为67.59（）万元。。2/9A.313 B.329 C.417 D446某宗房地产收益期限35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别万元万元万元万元，报酬率该房地产的价为（ ）万元A.159.56 B.168.75 C..169.39 D.277.70540108之和为400元平方米，土地资本化率为（ ）。A.500 B.750 C.800 D.1000在成本法估价中，关于合理确定开发用地缺的途径的说法，正确的是（）开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径某写字楼的土地取得成800600720万元，销售税费为售价（万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位某钢混结构厂房的耐用年限601050工业用途的土地使用权，厂房建设期2地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（ ）。A.70.00% B.83.33% C.84.00% D.86.67%1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期053为( )A.1 B.1.5 C.2 D.2.5关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。C.假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时值38502年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出2850成后的房地产于建设初期的价值为万元。A.572.21 B.765.85 C.791.24 D.912.622006~201年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房211年的价3/9格为（ ）㎡。年份年份2006200720082009201038005000640078009000A.10300 B.10400 C.11165 D.1126525，临街深度为100，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（/元㎡。A.1920 B.2400 C.2560 D.3200800㎡，若城市规划部门批准将3000㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为（）万元。A.4000 B.5900 C.6800 D.7200明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）A估价委托人 .价利害关系人C承担估价项目的估价师D估价对象的权利人房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。Ａ房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系第三人Ｂ房屋征收部门、注册房产估价和无利害关系第三人Ｃ公证机关和无利害关系的第三人Ｄ人民法院和无利害关系的第三人（A估价资料归档的内容应包括估价中形成的所有保存价值的各种文字，图表，影像等资料B记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必修归档的内容之一C归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D（222号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分）下列房地产特性中，决定房地产需要专业的估价的特性有A独一无二 B寿命长久 C供给有限 D价值大 E保值增值下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有（）A某估价机构承受了该机构某股东财产的司法鉴定评估B某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D估价委托人杜估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要完成了估价E某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以估价师名义在估计报告上签字后提交估价报告3，房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然而然增加，会引起房地产自然增值的是（）4/9A房地产对本身进行投资改良BCDE建造成本增加关于投资价值和市场价值的说法，正确的有AB估价市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一半报酬率C评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E评估投资价值时，要求对未来净收益估价师客观的关于评估带租约房地产的说法，错误的是A合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值影响B抵押估价，转让估价应评估承租人权益的价值C在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值D房屋征收评估应评估无租约限制价值E、判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）临街状况C是否便于废料处理D是否接近大自然E是否便于产品和原材料运输、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）A用途DEA地役权设立的情况土地使用期限D容积率E临街状况、在求取净收益中，运营费用包括（A房地产持有环节的税收B房地产折旧费C房屋保险费D房地产抵押贷款还本付息额E为承租人提供的服务费、关于重新购建价格的说（）A重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出B重新购建价格相当于账面价值5/9重新购建价格是客观重新购建价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用价格、引起建筑物折旧的因素包括（）地震C单行道门窗的自然破损、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要A用途 B区位 C建筑规模 D建筑档次 E房地产开发出让13、长期趋势法可以用于（）推测、判断房地产的未来价格预测收益法中未来的租金、空置率等市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整E填补某些房地产历史价格资料的缺乏

容有)3002000.85倍，二层房地价值是三层1.2额的计算，正确的）Ａ．按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为３３．３％Ｂ．一层安房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额Ｃ．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为３７．３％Ｄ．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为４５．２％Ｅ．按土地价值分摊，三层占有的土地份额为３１．７％（）A.隐含估价对象的范围不同B.参数选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象三、判断题（每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告（）除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用关系时，应遵循合法原则、估价时点原则、（）一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。）甲、乙两块土地，甲地块容积率3000元价为假设其他条件相同，购买甲地块比乙地块更经济。税收是影响房地产价格制度的政策因素之一，在买方市场条件下，减少房地产开发环节的税（）6/91212.201年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办21年5月9日报市规划局批准变更容积率年9月1日市国土委托房地产估价机构评估需补交的土使用权出让金数额，则估计时点年10月10日和年5月9日。（ ）在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系，以及交易目的。）10010室内装饰装修年折旧费50万元，则采用收益年限为有限年的收益法公式估计时，计入年运营用的折旧费160万元。（ ）资本化率是一种将房地产的预期收益转化为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各的获利能力。（ ）某旧商业综合楼，装修改造完成后的租期年，承租人有两种装修改造方案；一是重新修但不改变用途，装修费180万元，每年净收益比装修前增50万元；二是装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增80万元。假设报酬率则承租人应该选择第二种方案。（ ）在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价而不是市场价值。（ ）采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用销售税费。（ ）长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变（）现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过估价确定的地价。（ ）估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不（）四．计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的要写出公式；仅有计算结果的而无计算过程的不得分。计算结果结果保留两位小数。）0年的租赁合同，约定的年租金为240100元每平方米，分两期投入，前半年均匀投入84030。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值（02010415平方米，规划容积率为，其中配建4800为150元每平方米，前期工程费，管理费分别为建安费16201年10月15日完成主体结构预计至建成尚1.50.5年再续建。当地房地产交易中，买房需要交纳的7000元每平方米，销售费用和销售税费分别为售价的和年10月15日的市场价值。7/9【答案】一、单项选择题1.B 2.C3.A4.A5.C6.C7.B 8.B 9.D 10.D 11.B 12.D13.B14.D15.D16.B17.A18.A19.A20.D21.B22.C23.B24.D25.A26.B27.D28.D29.D30.C31.A32.C33.C34.A35.B二、多项选择题AD 2.DE 3.BD 4.AB 5.ABC 6.BCE 7.ABC 8.ABD 9.ACE 10.CD11.ABCE 12.ACD 13.ABDE 14.ACD 15.ABE三．判断题1√ 2× 3√4√ 5√ 6× 7√ 8× 9√ 10× 11√12× 13× 14