商业地产基础知识培训讲义（开发尺度+发展模式+招商管理）51P

商业地产基础知识培训一、什么叫商业房地产？指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地产.二、商业房地产的类别划分1、按照开发形式进行分类2、按座落位置分3、按规模分4、按照投资价值分类5、按照商铺的位置形式分类1、按照开发形式进行分类（1）.商业街商铺;（2）.市场类商铺;（3）.社区商铺;（4）.住宅底层商铺;（5）.百货商场、购物中心商铺;（6）.商务楼、写字楼商铺;（7）.交通设施商铺2、按座落位置分（1）.市中心区商业;（2）.居住区附近及其他市区商业;（3）.交通枢纽附近商业;（4）.市郊商业3、按规模分（1）.大型—建筑面积过万平米；（2）.中型---分布广泛大型商业区的补充；（3）.小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。4、按照投资价值分类（1）.“都市型”商铺--绩优股；（2）.“社区型”商铺--潜力股；（3）.“便利型”商铺--冷门小盘股；（4）.专业街市商铺--高科技股；（5）.其他商铺--“一般股票”。

5、按照商铺的位置形式分类铺面房和铺位三、什么叫购物中心shoppingcenter(S．C)是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

四、什么叫MALL目前世界大型商业地产的顶级形态---可以定位为规模在10万㎡以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态.

五、什么叫超超市、分类怎怎样开架售货，集集中收款，采采取自选销售售方式,以销售生鲜商商品,食品和向顾客客提供日常必必须品为主要要目的的零售售业态.根据商品结构构的不同，可可以分为食品品超市和综合合超市。大大型超市—实际营业面积积6000㎡以上,满足顾客一次次性购齐的零零售业态.根据商品结构构,可以分为以经经营食品为主主的大型超市市和以经营日日用品为主的的大型超市.仓储会员店---以会员制为基基础,实行储销一体体,批零兼营,以提供有限服服务和低价商商品为主要特特征的零售业业态.六、步行街的的起源最初出现步行行街，是因为为城市膨胀，，尤其是汽车车的飞速发展展使人们在郊郊区居住成为为可能，由于于城市中心的的拥挤不堪和和生态环境的的恶化，人们们搬到郊区去去居住。政府府为了复活城城市中心的活活力和魅力以以及商业物态态，因此建了了步行街，使使得人们在城城市中心生活活也一样拥有有安静、繁荣荣而方便购物物、娱乐的场场地。步行街街始终是城市市本身魅力的的反映。七、专卖店、、便利店、连连锁店、百货货店专卖店(exclusiveshop):专门经营或授授权经营制造造商品牌和中中间商品牌的的零售业态。。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S):满足顾客便利利性需求为主主要目的的零零售业态百货店departmentstore(Dept．)：

在一个大大建筑物内，，根据不同商商品部门设销销售区，开展展各自的进货货、管理、运运营的零售业业态.连锁经营：一种商业连锁锁,即经营内容相相同、使用统统一店名的若若干个门店组组成一个联合合体,在同同一一个个总总部部的的管管理理和和规规划划下下进进行行专专业业化化分分工工,使复复杂杂的的商商业业活活动动简简单单化化,是一一种种实实现现规规模模效效益益的的经经营营组组织织形形式式。。八、、什什么么叫叫街街铺铺沿街街两两侧侧的的铺铺面面及及商商业业楼楼里里面面的的铺铺位位都都属属于于商商业业街街商商铺铺。。业态态？－－－以以什什么么方方式式卖卖九、、业业态态、、业业种种业种种？－－－卖卖什什么么十、、历历史史上上的的八八次次零零售售业业态态创创新新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物十、、零零售售业业态态手手风风琴琴定定律律综合合化化专业业化化杂货货店店1860年前前专业业店店1860年后后百货货店店1930年后后便利利店店1950年商业业街街20世纪纪60年代代时间间城市市化化背背景景下下的的商商业业地地产产城市市与与商商业业地地产产―――““城””与与““市市””商业业地地产产一一般般都都分分布布在在城城市市最最重重要要的的地地段段，，最最显显要要的的位位置置，，代代表表着着城城市市的的形形象象，，注注重重商商业业地地产产项项目目与与整整个个城城市市的的协协调调统统一一，，将将能能够够为为城城市市增增光光添添彩彩。。“城城市市””要要有有个个观观念念的的更更新新，，不不然然，，““城城””建建得得““美美仑仑美美奂奂””，，““市市””却却冷冷背背呆呆滞滞了了。。没有有““市市””的的““城城””，，怎怎么么还还叫叫““城城市市””？？十一一、、解解读读““城城””与与““市市””（（一一））从““城城””与与““市市””的的关关系系看看商商业业发发展展一是是要要特特别别重重视视城城市市发发展展的的趋趋向向，，去去抓抓住住商商业业发发展展的的机机遇遇；；一是是应应以以商商业业发发展展的的前前瞻瞻性性、、拉拉动动性性，，影影响响、、促促进进城城市市建建设设的的规规模模转转型型。。对对于于大大型型商商业业地地产产项项目目这这种种有有大大影影响响力力和和拉拉动动力力的的商商业业巨巨市市，，更更当当如如此此。。十一一、、解解读读““城城””与与““市市””（（二二））城市市化化背背景景下下的的商商业业地地产产城市市化化背背景景下下的的商商业业地地产产未来来的的商商业业地地产产人人才才，，－－－是是既既懂懂城市市运运营营又懂懂商业业规规律律和房地地产产运运作作的复复合合人人才才－－－要要站站在在城城市市、、地地产产与与商商业业之之间间，，为为商商业业地地产产项项目目开开展展包包括括商商业业前前期期定定位位、、营营销销方方案案、、出出售售出出租租的的完完善善的的服服务务流流程程，，明明白白应应该该建建多多大大的的商商业业，，商商业业业业态态是是如如何何搭搭配配的的，，实实现现商商业业与与城城市市、、与与房房地地产产最最有有价价值值的的对对接接，，充充分分实实现现城城市市与与商商业业、、商商业业与与房房地地产产的的市市场场联联动动。。十二二、、商商业业地地产产对对人人才才的的要要求求城市市化化背背景景下下的的商商业业地地产产研究究商商业业业业态态的的规规律律业态态的的变变化化研究究城城市市、、商商业业与与房房地地产产的的结结合合，，是是目目前前摆摆在在商商业业地地产产开开发发商商面面前前最最棘棘手手的的问问题题。。城市市化化背背景景下下商商业业与与地地产产的的对对接接商业业地地产产诱诱惑惑天河城城广场场样板板效应应天河城城广场场总投投资12亿元，，建筑筑面积积16万平方方米，，营业业面积积10万平方方米的的天河河城广广场成成为广广州少少有的的大型型高档档购物物中心心，每每天的的客流流平均均达到到30万人次次，2002年整个个购物物中心心的营营业额额达到到36亿元，，租金金收入入3亿多，，已成成为广广州最最繁华华的商商业中中心之之一。。十三、、商业业地产产的发发展态态势（（一））商业地地产研研究商业房房地产产的三三重利利诱惑惑：一重利利，商商业赢赢利和和物业业升值值；二重利利，提提升开开发企企业知知名度度，增增加股股票在在资本本市场场上的的吸引引力；；三重利利，以以物业业增值值和现现金流流吸引引银行行，增增加授授信额额度。。商业房房地产产魅力力如斯斯，各各路玩玩家纷纷纷下下水，，按需需各自自设计计不同同模式式。只只是地地产一一旦冠冠以““商业业”的的名头头，就就不再再是单单纯的的地产产项目目，房房地产产业迅迅速回回收资资金和和物业业经营营升值值成为为商业业地产产商的的万有有定律律。十三、、商业业地产产的发发展态态势（（二））中外商商业发发展规规模对对比分分析GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国中国零售总额占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同发达达国家家相比比，中中国商商业总总体规规模过过小，，大型型商业业所占占市场场份额额很小小。十三、、商业业地产产的发发展态态势（（三））中外连连锁商商店比比较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发达达国家家连锁锁商店店的阶阶段比比较，，可成成为商商业地地产决决策时时的重重要参参考十三、、商业业地产产的发发展态态势（（四））中外百百货商商店比比较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发达达国家家百货货商店店的阶阶段比比较，，可成成为商商业地地产决决策时时的重重要参参考十三、、商业业地产产的发发展态态势（（五））中外超超级市市场比比较国家创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－200（35年）2001年法国1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中国1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港30－40年大体相距30－40年大体相距30－40年同发达达国家家超级级市场场的阶阶段比比较，，可成成为商商业地地产决决策时时的重重要参参考十三、、商业业地产产的发发展态态势（（五））日本各各类型型购物物中心心比较较参考考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家十三、、商业业地产产的发发展态态势（（六））商业低低进入入壁垒垒的后后果在中国国，进进入市市场的的壁垒垒过低低使行行业中中的企企业规规模向向两极极发展展，大大企业业盲目目扩张张和小小企业业无节节制发发展，，导致致“低低市场场集中中度和和过度度竞争争”进入市场壁垒低产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低十三三、、商商业业地地产产的的发发展展态态势势（（七七））商业业地地产产研研究究总结结目目前前商商业业物物业业市市场场的的现现状状不不难难看看出出：：开开发发商商和和投投资资者者对对于于商商业业物物业业的的开开发发和和投投资资均均表表现现出出极极大大的的热热情情。。许许多多开开发发商商在在项项目目前前期期就就聘聘请请专专业业公公司司从从建建筑筑结结构构、、主主题题定定位位、、消消费费人人群群定定位位、、行行业业组组合合、、店店铺铺划划分分等等方方面面进进行行详详细细策策划划。。面面对对越越发发挑挑剔剔的的投投资资者者，，专专业业化化分分工工必必然然引引入入商商业业地地产产竞竞争争之之中中。。商业业地地产产的的发发展展与与成成熟熟，，意意味味着着消费费型型地地产产正正向向生生产产型型地地产产裂裂变变。商业业地地产产是是“三三高高产产品品””：高风风险险、、高高回回报报、、高高技技术术含含量量。。十四四、、商商业业地地产产市市场场发发展展条条件件（（一一））商业业地地产产研研究究国外外参参考考：：主要要判判断断元元素素：：人人均均GDP、城市市家家庭庭汽汽车车拥拥有有量量、、公公共共交交通通条条件件人均均GDP3000－4000美元元时时，，家家庭庭汽汽车车拥拥有有率率15－20％，，大大型型商商业业地地产产发发展展（（ShoppingMall）－－－－开始始发发展展人均均GDP10000美元元，，家家庭庭汽汽车车拥拥有有率率60％，，大大型型商商业业地地产产发发展展（（ShoppingMall）－－－－成熟熟发发展展十四四、、ShoppingMall发展展条条件件（（二二））商业业地地产产研研究究亚洲洲及及国国内内（（含含香香港港、、新新加加坡坡等等））：：主要要判判断断元元素素：：人人均均GDP、城市市家家庭庭汽汽车车拥拥有有量量、、公公共共交交通通条条件件、、人人口口密密度度、、消消费费总总量量都市市型型大型型商商业业地地产产发发展展条条件件城市市人人均均GDP水平平达达到到2500美元元郊区区型型大型型商商业业地地产产发发展展条条件件城市市人人均均GDP水平平达达到到4000美元元、、公公路路发发展展极极为为充充分分、、城城市市家家庭庭汽汽车车拥拥有有率率达达15－20％十四四、、ShoppingMall发展展条条件件（（三三））商业业地地产产研研究究国内内之之所所以以与与欧欧美美发发展展大大型型商商业业地地产产发发展展的的GDP水平平有明明显显的的差差距距，，但但仍仍然然具具备备发发展展大大型型商商业业地地产产项项目目，，主主要要因因素素在在于于其其人口口密密度度远远远大大于于欧欧美美城城市市的的人人口口密密度度，，消费费总总量量决定定大大型型商商业业地地产产发发展展的的市市场场潜潜力力。。商业房地地产项目目开发的的基础条条件，是是项目所所面对核核心商圈圈的消费费总量，，因为它它体现了了核心商商务圈的的人口基基数，也也体现了了核心商商圈的能能力，也也包括了了GDP的水准。。十四、ShoppingMall发展条件件（四））商业地产产研究十五、商商业地产产开发定定位尺度（一）人均GDP业态发展情况1000美元百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代尺度一：：经济水水平在世界视视野里，，各种零零售业态态的出现现具有一一定的规规律性。。商业地产产研究尺度二：：交通状状况国外大型型商业地地产（ShoppingMall）的发展经经验告诉诉我们，，当一个个社会进进入到汽汽车时代代，才为为ShoppingMall的出现提提供了可可能。从从交通形形式上来来说，所所谓ShoppingMall，尤其是郊郊区的ShoppingMall，必须依托托于高速速公路和和城市的的环路，，这意味味着消费费者比较较依赖汽汽车。只只有当一一个城市市进入了汽车社会会，或者者说开始进入入汽车社会会，那么么ShoppingMall在一个城城市的建建设才能能真正的的发展起起来，否否则只能能是城市市型的购购物中心心。十五、商商业地产产开发定定位尺度（二）商业地产产研究尺度三：：依据城市市化进程程的国际际规律来来为大型型商业地地产项目目做出定定位世界城市市化过程程中，城城市商业业中心的的变迁有有其规律律性。我们把城城市的发发展分为为三个阶阶段，1、城市化化初级阶阶段：城城市化率率30%以下；2、城市化化初级阶阶段：城城市化率率70%以下；3、城市化化高级阶阶段：城城市化率率70%以上。十五、商商业地产产开发定定位尺度（三）商业地产产研究城市商业业中心将将根据城城市化的的进程而而发生变变化。从从这个规规律性来来看，依依据城市市化发展展水平来来发展大大型商业业地产是是很好的的选择。。初级阶段段城市化率率30%以下商业向城城市的几何中心心聚集零售行业业的特征征：－－向心聚集集中级阶段段城市化率率70%以下零售行业业的特征征：－－离心分散散商业向城城市的几何中心心发展高级阶段段城市化率率70%以上零售行业业的特征征：－－离心聚集集商业离开开城市的的几何中中心，向向郊区聚集集十五、商商业地产产开发定定位尺度（三）商业地产产研究这是一种种主体性性购物中中心，它它是以某某一大型型商业业业态为主主体再辅辅以其他他的一些些商业业业态和服服务业态态。主体体性购物物中心又又分两种种，一是是以大型型超市为为主体，，它的竞竞争优势势是，能能够进入入居民社社区，能能够弥补补大型超超市在商商品线上上的不足足，并可可通过出出租场地地增加附附属的一一些商业业业态和和服务业业态，既既可降低低经营成成本又可可增强对对社区的的服务功功能；二二是以大大型百货货商店为为主体的的购物中中心，往往往成为为中心城城区的商商业中心心，但一一般很难难在社区区里生存存。十六、购购物中心心的分类类——ShoppingCenter商业地产产研究这种模式式购物中中心是综综合性和和超大型型的，与与主体性性购物中中心不同同的是，，这种购购物中心心里的商商业形态态是以三三种商业业业态为为鼎足之之势，即即百货店店、超市市和许多多专业专专卖店，，再辅以以餐饮娱娱乐业的的店铺，，它可以以涵盖所所有零售售业和服服务业的的内容。。购物中中心已经经不是一一种商业业业态，，而是一一种商业业的组织织模式，，甚至于于已经作作为城市市整体规规划中的的一种基基本构成成，与机机场、公公园、体体育中心心等城市市设施类类似。十六、购购物中心心的分类类——ShoppingMall商业地产产研究即城市广广场，与与ShoppingMall不同的是是，Citymall并不限于于购物以以及配套套的餐饮饮、休闲闲、娱乐乐等，还还将旅游游、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐理念组组建成动动静相宜宜、具备备基本城城市功能能的联合合体。与与ShoppingMall相比，更更加全面面的Citymall更适合城市人人多方面的需需求十六、购物中中心的分类——Citymall商业空间步行行化购物中心是商商店群的组合合，为了协调调商店与商店店、商店与购购物者之间的的联系，往往往通过一条线线性街道来串串联商店和组组织人流，基基于安全考虑虑，街道完全全排除车辆，，实现步行化化。商业空间室内内化室内化是利用用屋顶的覆盖盖功能，将步步行商业活动动引入室内，，并通过人工工环境控制，，减少恶劣的的自然条件对对步行活动的的影响，创造造舒适的环境境，这正是购购物中心建筑筑追求的目标标。公共空间社会会化与百货商店和和超级市场不不同的是，购购物中心把纯纯粹的零售商商业活动场所所开辟成商业业活动和社会会活动相结合合的场所。十六、MALL的建筑特征商业地产研究究经营大型商业业地产要着重重考虑两方面面的问题，一一是前期的规规划，二是后后期的商业运运营管理。建设模式投资模式设计模式管理模式十七、商业地地产的发展模模式商业地产是开开发商、投资资者和经营者者三合一的有有机整体，是是一个不可中中断的链条。。商业地产研究究十八、建设模模式、投资模模式建设模式改建新建如：明发商业广场、SM、世贸商城等如：上海豫园商场、上海新天地、厦门富山诚达、闽南印象等投资模式银行贷款外资上海迪美购物中心、中旅商场等商业地产研究究十九、设计模模式、管理模模式设计模式管理模式合作管理（瑞景商业广场）委托国外机构管理（美国环球发展管理公司）自行组建管理公司（SM、名汇）输入管理（大摩世贸商城等）商业地产研究究二十、商业地地产项目开发发三阶段开发过程三阶阶段第一阶段－－－整体策划布布局第二阶段－－－推广和招商商第三阶段－－－后期经营管管理。商业地产研究究二一、后期经经营管理商业地产项目目重在后期经经营管理。商家也会选择择好的开发商商，有些拥有有很长经营历历史的商家，，一旦发现适适合的商业项项目就会想方方设法进场。。找到客户不不等于就能完完成招商。开开发商要有一一个懂得商家家需求的团队队，包括客户户关系管理内内容。怎么让这个商商场可持续发发展？这是是在后期经营营中很重要的的内容。当然然物业经营管管理是最基本本的，对于物物业经营管理理必须要高标标准。危机管管理对商场相相对更重要，，这种场所的的公众性非常常突出，任何何一个意外可可能对这个商商场形成致命命的影响。商业地产研究究－－商业街街二二、世界一一流商业街的的六个关键影影响因素1、丰富的历史是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。2、独特的建筑和商业格局有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。3、多元化的商业功能具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能4、知名的骨干商户具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石5、便捷的公共设施和愉悦的环境配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等6、牢固的政企合作关系有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系商业地产研究究－－商业街街世界一流的商商业街具有三三大特征：全全球声誉、密密集的客流量量和可靠的收收入。二三、世界一一流商业街的的三大特征特