PPT成都住宅楼项目开发策略（60P）

——产品定位暨第一阶段成果汇报产品定位思路项目自身状况分析产品定位市场条件分析竞争环境分析规划及建筑设计气质特点指导操作方式确立企业愿景硬件设施配套1项目自身状况分析■地处城南——成都高尚生活区■紧邻川大江安校区■用地规模较大，适宜高品味开发

2市场条件分析■众多区域购房客户——院校、企业■90㎡以上的高品质、大户产品成为市场稀缺■地块周边均是较为成熟的居住社区，并形成了一定的商业氛围

3竞争环境分析■区域现有直接竞争压力弱■周边项目将相继面市，后市压力大■以“只攻击区域市场”和“快速上市”作为主要的抗竞争手段4企业愿景■安全回笼项目投资■要求正常的回报率■以项目品牌打造企业品牌定位

欧洲大学城根据前期大量的市调数据和环境分析，依托项目自身所处的地理位置优势，我们认为：的建筑尺度与人文气质非常适合本项目，可作为整体开发理念和产品定位思路。一、对大学城的理解1中国■若干大学集中的新开发区——缺乏有机的联系2国外■城市与大学浑然一体——资源共享，结合紧密1有重要的大学■众多的特定人群——高知阶层（教师、学生）二、大学城的特质2特定的文文化消费费和需求求■活跃的文文化消费费■个性性化商业业消费3特定的硬硬件设施施■建筑——有设计感感、历史史感、文文化感■空间间尺度——比较亲和和、比较较紧凑4环境氛围围■环境——安静、休休闲、亲亲近自自然■生活活气息——宁静、恬恬适5文化艺术术资源丰丰富■文化资源源——图书馆、、电影院院■艺术术资源——美术馆、、剧院、、音乐厅厅（音乐乐广场））■公共艺术术——雕塑、壁画、、建筑小品参考图片海德堡咖啡广广场广场附近的街街道小型博物馆小镇建筑参考图片小镇露天广场场小镇建筑参考图片小镇商业咖啡小店参考图片剑桥水岸临河而居参考图片牛津街道古韵海德堡参考图片俯看海德堡牛津一隅参考图片小镇概貌小镇概貌参考图片小镇景观小镇景观参考图片小品雕塑参考图片参考图片参考图片建筑风格设计计建议参考图片参考图片参考图片参考图片参考图片参考图片三、本项目的的产品方向人文艺术知识识之城根据以上调查查分析，本项项目的产品研研发方向可定定为：1功能区域划分分■沿河景观绿化化带及休闲（（主题）商业业区■欧洲文化化小镇■高知花园园住宅■校园经济济配套服务区区校园经济配套套服务区高知花园住宅宅欧洲文化小镇镇沿河景观绿化化带及休闲商商业区功能区域划分分示意图2住宅产品类型型划分建筑形态房型层高（m）单套面积（㎡）结构形式套内布局配比（％）其他4+1电梯花园洋房4房、3卫以上3.2～3.5180～240板式带复式15一梯两户6+1电梯洋房3～4房2～3卫3.0～3.2140～180板式带复式25一梯两户11层电梯复式公寓2～3房2卫2.9～3.0100～130板式带复式30一梯两户16层板式电梯公寓2～3房1～2卫2.9～3.090～120板式平层15一梯两户16层投资型小户型公寓标间2.8～2.930～60板式通廊式154梯16户或6梯18户3商业产品类型型划分■滨河独栋休闲闲商业别墅■欧洲文化化小镇个性商商业街区■校园经济济及社区配套套服务商业4公建设施■泛会所■小广场■运动设施施——街头运动区域域（滑板、街街头篮球、自自行车）■健身房第二部分目目标市市场定位与分分析我们的客户在在哪里，都喜喜欢些什么市场支撑第二部分1住宅部分根据前期的市市场调查分析析，本项目有有以下5个主要客户来来源：1）区域内各各大型院校及及科研企事业业单位人员2）区域内追追求品质生活活的换房者3）对“城南南居住”具有有强烈认同感感的高收入者者4）发展商系系统内部的购购房者5）第一居所所置业的知识识白领2商业部分■滨河独栋休闲闲商业别墅——品牌餐饮■欧洲文化化小镇个性商商业街区——特色店、文化化商业、个性性原创店■校园经济济及社区配套套服务商业——中型超市、小小型电影院、、快餐店、药药店等3商业后期经营营性活动■小众艺术节■中小型文文化专题演出出■定向招商商引进■相关文化化资源导入第五部分营营销策策划卖房子，更是是出售一种生生活方式指标控制及产产品风格控制制第三部分一、项目规划划指标控制1容积率的选择择容积率楼面地价（元/㎡）1.617701.815702.014202.21290■楼面地价一般般控制在销售售价格的1/3左右■按现有的的规划条件和和产品定位，，容积率太高高会对产品品品质造成影响响■考虑规划划局审核时的的变化因素因此，建议容容积率控制在在1.8～2.0之间。2建筑与商业面面积配比住宅部分85％～90％商业部分10～15％二、产品风格格控制项目特质决定定了其产品绝绝非市场中的的泛泛之辈，，高品质的人人文居住社区区将是项目产产品研发的必必然选择：■欧洲现代代与传统建筑筑元素相结合合■富含高科技的建建筑■智能化建建筑——这已成为建筑筑发展的趋势势，市场的必必然需求1产品定位研发发2、关于建筑的的摆放问题●围合建建筑的外围单单位，接受度度低，高品房房冲击价格困困难；因此，行列式式、底层架空空的规划布局局，将增强项项目均好性，，避免冲击价价格高峰的高高难度，并给给予中央景观观支持。同时，以由南南至北、由低低到高的顺序序摆放建筑，，既保证天际际线的美观，，也能利用高高层建筑有效效降低外围主主要道路所产产生的噪音污污染，利于营营造舒适恬静静的居家生活活氛围。3、关于建筑风风格●川西风、、欧陆风并不不符合本项目目沉稳、内敛敛的社区气质质；以北欧现代风风格，结合科科技化的建筑筑材料和智能能化配套设施施，将能体现现项目独有的的气质和品质质感。4、关于景观、、环境●消费者对景景观、环境为为产品第一敏敏感度，是产产品营造的重重要指向；●区域消费者者非常接受通通透式景观；；●消费者对人人工水景（湖湖泊、喷泉、、小溪）敏感感度呈下降趋趋势，但区域内对水景应应用较少；●环境在预售售期间的渲染染和功能的可可说性非常重重要。充分利用沿江江安河50米宽绿化带，，设计大景观观，文化景观观，建议整个个开发先从河河滨公园的设设计与建设入入手（成都置置信丽都花园园有先例），，邀请区域知知名艺术家、、雕塑家、建建筑师共同参参与打造一处处高品味的艺艺术公园而非非一个简单的的沿河绿化带带，并且设置置长距离的户户外木甲板休休闲栈道，拉拉开其商业环环境与周边商商业项目的差差距，吸引较较为高端的大大城南消费人人群。其未来来对于沿河的的高端主题商商业及整个社社区的销售的的现场情景拉拉动将产生难难以估量的推推动力。5、关于朝向●顾客对朝朝向较敏感；；并随客群年年龄增加而递递增、随产品品品质的增加而递减减；●顾客对东东西向有30~40％的接受率，，但有3~5％的价格衰减减；●顾客对全全北向房接受受率极低；需需找寻特殊的的客群（如廉廉价房、投资资客等）因此，住宅尽尽量以南北向向摆放，但全全北向单位需需要摆放投资资型产品。6、关于住宅室室内的空间变变化●消费者对对跃层/复式（特别是是小跃层/复式）有极高高的接受度；；●供给方面面，受成本和和公摊限制，，一般跃层主主要为大面积积和楼宇顶层；●空间变化化和私家园林林应合理结合合；因此，在严格格控制成本和和公摊的前提提下，可多做做复式，附加加花园，化减减小高层电梯梯公寓销售压压力。7、关于私家园园林景观●有入户户回廊、空中中花园、屋顶顶花园、一层层花园、私家家架空花园等形式；●私家园园林是户型和和景观的结合合，有足够的的消费敏感度度；●私家园园林的形式复复杂多变，结结合空间变化化，可形成品品种繁多的新产品；●通过大大进深设计，，可化减成本本过高的压力力；●目前消消费者对1层花园、屋顶顶花园有广泛泛的接受度。。对入户花园、空中花园园有一定的认认知度。因此，以私家家园林作为产产品的重要附附加方向，中中品以上的住住宅单位，凡凡有景观支持持的，都应将将景观阳台调调整为空中花花园。8、关于阳台●常规1200～1800阳台并无任何何兴奋点；●一步式（（900）阳台成本极极为低廉，作作为物业附加加赠送对促销销非常有利；●景观阳台台调整为空中中花园（L型、2100～3300、反梁）有足足够的兴奋度，成成本有限；因此，可考虑虑放弃全部常常规阳台。●低端消消费者对外配配套敏感，而而高端消费者者对内配套敏敏感；●业主并并没有会所消消费习惯，成成都住宅小区区会所普遍经经营惨淡；●销售面面需要对会所所有一定的说说法；因此，设计中中，对公建的的体量尽可能能的“减少到到趋于0”，可引入泛会会所概念，或或改变形式，，与环境结合合等。9、关于于配套套和公公建1、外观观：采用现现代欧欧洲（（新德德式、、荷兰兰或西西班牙牙）低低密度度住宅宅的流流行设设计风风格，，小高高层部部分采采用现现代简简约主主义结结合科科技派派风格格。2、色彩彩：采用现现代欧欧洲建建筑风风格,简约、、时尚尚、低低调，，用材材精良良；外外观色色调采采用较较为高高雅深深色调调，例例如：：深咖咖啡、、深驼驼色、、赭石石色等等；增增加环环保技技术及及高新新材料料的应应用，，增增强建建筑的的历史史感。。3、细节节：空调外外机位位应统统一从从设计计角度度进行行美化化及隐隐蔽，，入户户区域域可考考虑采采用沿沿海比比较流流行的的入户户花园园设计计，大大户型型及顶顶层复复式均均可考考虑大大露台台及屋屋顶花花园，，酒店店式公公寓或或11层电梯梯公寓寓可考考虑将将传统统电梯梯改为为观光光电梯梯，避避免沉沉闷的的同时时大幅幅提升升项目目的品品质感感。三、具具体指指标1建筑1、外墙墙材料料：外墙建建议以以质量量较好好的涂涂料为为主，，不同同部位位的色色彩及及喷涂涂工艺艺应有有所不不同以以形成成较为为丰富富的表表面肌肌理效效果，，建议议部分分结合合石材材、面面砖、、木质质材料料的搭搭配，，以期期形成成丰富富的立立面风风格，，小高高层可可适当当采用用金属属型材材作为为结构构材料料，可可运用用屋顶顶飘板板等手手法丰丰富建建筑风风格。。2、建筑筑部品品：建议入入户门门采用用高质质量金金属防防盗门门，采采用塑塑钢门门窗，，3、弱电电：有线电电视光光缆入入户，，电话话IDD接口，，宽带带接入入10M入户材料及及装修修标准准21、绿地地：景观设设计建建议采采用现现代欧欧洲流流行的的自然然派设设计手手法，，形成成统一一的、、一体体化的的绿地地系统统，建建议部部分楼楼体底底层架架空以以保证证绿地地及景景观的的整体体性、、连续续性。。2、水景景：根据对对整体体投资资规模模及日日后运运营成成本的的控制制，不不建议议设计计大面面积的的水景景，建建议在在水景景设计计中强强调相相对集集中性性、多多运用用活水水，注注意水水系的