房地产经营与管理 第7章 房地产交易经营课件

第7章房地产交易经营房地产经营与管理第7章房地产交易经营课件1内容摘要房地产企业是靠交易经营来实现投资回报的。房地产买卖是房地产经济的重要组成部分，在调剂房屋余缺、满足人们生产和生活需要、推动人类社会进步和经济的发展等方面起着相当重要的作用。本章主要介绍房地产买卖经营程序与营销策划、售后服务、房屋租赁经营程序、房屋抵押程序及其他交易方式等内容。内容摘要房地产企业是靠交易经营来实现投资回报的。房地产买卖是2学习目标通过本章的学习，学生应在理论知识方面能够熟悉房屋租赁和抵押的程序；熟悉房地产售后服务——物业管理程序；掌握房屋租赁经营与程序；掌握房屋买卖经营程序与营销策划；了解房地产其他经营方式。在技能方面能够做一般楼盘的简单营销策划；能够按程序办理有关房地产交易手续。学习目标通过本章的学习，学生应在理论知识方面能够熟悉房屋租赁37.1房地产买卖经营程序与营销策划7.1.1房地产买卖经营及运作1.房地产买卖经营的概念房地产买卖经营，是指房地产的产权人将产权以有偿出让的方式转移给买房人的一种交易活动。2.买卖的房屋种类①商品房。②经济适用房。③微利房。④安居房。⑤平价房。⑥集资房。⑦公房。⑧私房。7.1房地产买卖经营程序与营销策划4房地产买卖经营及运作3.房地产买卖条件（1）商品房现售条件①具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件③持有建设工程规划许可证和施工许可证。④已通过竣工验收。⑤拆迁安置已经落实。⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。房地产买卖经营及运作3.房地产买卖条件5房地产买卖经营及运作⑦物业管理方案已经落实。（2）商品房预售条件①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。②持有建设工程规划许可证。③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进程和竣工交付日期。④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。房地产买卖经营及运作⑦物业管理方案已经落实。6房地产买卖经营及运作（3）私房买卖条件出卖的房屋必须是产权清楚并自用有余。私房买卖，应按照《城市私有房屋管理条例》和有关的规定办理。房地产买卖经营及运作（3）私房买卖条件7房地产买卖经营及运作（4）已购公有住房和经济适用房进入市场买卖条件已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用房可以进入市场买卖，包括：按成本价、标准价及按标准价优惠购买的公有住房；按成本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。房地产买卖经营及运作（4）已购公有住房和经济适用房进入市场买8房地产买卖经营及运作4.房地产买卖经营的原则①平等自愿。②协商一致。③公平合理。④履行法定手续。5.房地产买卖交易的程序（1）商品房买卖的程序①签订认购书。商品房销售工作开始后，开发商或代理商通常会设立售楼处，经过宣传广告，购房人得到信息后，到售楼处签订认购书，并缴纳定金，销售方应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人。房地产买卖经营及运作4.房地产买卖经营的原则9房地产买卖经营及运作

卖方，即开发商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话；买方，即认购方名称或者姓名、地址、电话、身份证件及号码；指定律师所名称、地址、电话。认购物业。房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价。付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。房地产买卖经营及运作卖方，即开发商名称、地址、电话；销10房地产买卖经营及运作认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、账户、签约地点等。当购房人签订认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以使其清楚下一环节及签约的有关内容。《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件。房地产买卖经营及运作认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签11房地产买卖经营及运作《签约须知》的主要内容包括：签约地点；购房者（个人、公司）应带有关身份证件、公司文件等；购房者若委托他人签约，有关委托书的说明；有关付款凭证的说明；缴纳有关的税费说明——印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税和有关公证费等；房地产买卖经营及运作《签约须知》的主要内容包括：12房地产买卖经营及运作②签订买卖契约签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。目前，我国商品房买卖契约大都采用由当地房地产管理部门印制的格式合同。房地产买卖经营及运作②签订买卖契约13房地产买卖经营及运作买卖合同的内容：•买主姓名、联系地址、电话及签约日期；

•房屋所在地理位置、地形图及产籍号；

•定金支付情况及最后达成的物业成交价格；•卖方提供产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明；•规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等；房地产买卖经营及运作买卖合同的内容：14房地产买卖经营及运作•付款方式；•规定产权过户的交接日期；•附加条款；

•买卖双方签字。③进行合同公证或认证属外销商品房的，应进行合同公证或认证；属内销商品房的，根据买卖当事人约定进行合同公证。房地产买卖经营及运作•付款方式；15房地产买卖经营及运作④办理买卖过户手续买卖双方到房地产交易管理所办理商品房买卖过户手续，申报买卖成交价格。⑤缴纳税费买卖双方根据规定缴纳契税、交易手续费、营业税和土地增值税等。⑥办证办理房地产产权登记，购房人领取房地产产权证书。房地产买卖经营及运作④办理买卖过户手续16房地产买卖经营及运作（2）商品房预售程序①申领《商品房预售许可证》。商品房具备预售条件后，房地产开发经营企业需预售商品房的，应向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，申领《商品房预售许可证》。在申领时，应提交的有关资料和证件有：开发经营企业的《营业执照》；

建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件；

工程施工进度计划；房地产买卖经营及运作（2）商品房预售程序17房地产买卖经营及运作应提交的有关资料和证件投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；

商品房预售方案。售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应附有商品房预售总平面图；需向境外预售商品房的，应同时提交允许向境外销售的批准文件。房地产买卖经营及运作应提交的有关资料和证件18房地产买卖经营及运作②审核发证。房地产管理部门接到房地产开发经营企业的申报资料后，应在10日内查验其提交的证件和资料，并到现场查勘，对符合预售条件的，发给《商品房预售许可证》③预售宣传。④洽谈签约预售合同应包括以下主要内容：买卖双方的名称、地址；

房地产买卖经营及运作②审核发证。19房地产买卖经营及运作楼房面积、朝向，面积应注明建筑面积、使用面积，还应具备平面图；土地使用年限；楼房的用途；楼房实际价格；付款办法；交楼日期；

违约的责任；

纠纷处理办法。房地产买卖经营及运作楼房面积、朝向，面积应注明建筑面积、使用20房地产买卖经营及运作⑤付款。付款方式通常有3种：一次付清；建设期内分期付款，一般分为3～4期，通常首期付款数额较多，最后一期在入住时付清；银行按揭方式。⑥交楼。在楼房竣工之后，开发商随即办理房地产总登记，然后在30日内，买方获得书面通知，前往签订《房产转让合同》，办理公证。此后，买卖双方向房地产权登记处办理转名登记，并换领《房地产证》。房地产买卖经营及运作⑤付款。付款方式通常有3种：21房地产买卖经营及运作（3）私房买卖程序①订立买卖契约。②接受房地产交易管理部门的审查。③立契。④缴纳税费。⑤办理产权转移过户手续。房地产买卖经营及运作（3）私房买卖程序22房地产买卖经营及运作(4)个人购买的公房上市交易程序①入市审核批准。②签订《房屋买卖合同》，送区、县房地产交易管理部门审核。③办理交易过户手续。交清全部税费后或保证金后，办理交易过户手续。④办理产权证书。办理过户手续后，向区、县房地产登记处申请变更登记，领取房地产权证。⑤保证金退还。房地产买卖经营及运作(4)个人购买的公房上市交易程序237.1.2营销策划1.房地产营销与促销营销不仅包括产品生产过程之前的市场调研、机会研究、可行性分析、市场定位等经济活动，还包括产品进入流通领域后的销售、定价、服务、广告等经济活动。促销，就是对消费者或使用者传递产品和企业信息，把企业的产品推向市场，向客户进行报道、宣传、说明的一系列活动。7.1.2营销策划1.房地产营销与促销24营销策划2.房地产销售价格（1）房地产定价原则①供需状况。②替代性。③收益递减。④竞争性。此外，还要考虑贡献原则、适合原则和预期性原则。营销策划2.房地产销售价格25营销策划（2）房地产定价方法①成本加成定价法。②竞争价格定价法。③加权平均数定价法。④心理感受定价法。营销策划（2）房地产定价方法26营销策划3.房地产营销策划（1）房地产营销策划的概念营销策划是一种运用智慧与策略对营销活动的全面规划，它是项目营销管理的核心，其主要目的在于制定项目营销的对策、拟定项目营销计划、促进与保障项目营销活动的正常进行。营销策划的前提条件：第一，设立企业的营销目标，即企业欲达到的理想目标；第二，要研究企业所处的营销环境和营销状况。营销策划3.房地产营销策划27营销策划（2）房地产营销策划的原则①营销策划必须从客户和市场需要出发。②始终保持整体营销的观念。③营销策划与销售紧密呼应。（3）房地产营销策划的特点①“以人为本”。②房地产营销是各种理念的复合。③策略和手段是营销的生命。营销策划（2）房地产营销策划的原则28营销策划（4）营销计划营销计划是指导项目营销活动的纲领性文件。任何一项房地产开发经营活动都需要有一个详细的营销计划。房地产营销计划是其营销策划的组成部分，主要内容应包括：计划概要、市场现状、机会与问题、营销目标、营销策略、营销方案、财务报表、控制等。营销策划（4）营销计划297.2售后服务：物业管理7.2.1物业管理与房地产销售的联系房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。房地产企业与顾客共同努力，帮助顾客更好地购买及做好售后服务，双方共同寻找合作机会。无可挑剔的物业管理要求做到：①服务态度热情；②服务设备完好；③服务技能娴熟；④服务项目齐全；⑤服务方式灵活；⑥服务程序规范；⑦服务收费合理；⑧服务制度健全；⑨服务效率高。7.2售后服务：物业管理7.2.1物业管理与房地产销售的307.2.2物业管理的概念物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，按照社会化、专业化原则进行管理。7.2.2物业管理的概念物业管理，是指业主通过选聘物业服务31物业管理的概念物业管理具有以下特征：①对管辖范围内的建筑物、附属物、设备、卫生、绿化、道路、治安等实施全方位的维修、养护及专业化的和统一的管理和多方面的综合服务；②物业管理公司实施企业化、专业化、社会化、经营型的有偿服务；物业管理的概念物业管理具有以下特征：32物业管理的特征③由业主选择物业管理公司，并通过与物业管理公司签订合同，确定和维系业主与物业管理公司的关系，建立物业管理市场化的经营管理体制和竞争机制；④物业管理公司实施依法经营和管理的制度，业主自治与专业管理相结合，是物业管理适应市场经济和法制社会的管理模式。物业管理的特征③由业主选择物业管理公司，并通过与物业管理公337.2.3物业管理价格物业管理价格也就是物业管理服务收费。根据该办法规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。7.2.3物业管理价格物业管理价格也就是物业管理服务收费。34物业管理价格住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：①管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；③绿化管理费；④清洁卫生费；⑤保安费；⑥办公费；⑦物业管理单位固定资产折旧费；⑧法定税费。其中，第②⑥项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。物业管理价格住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：①357.2.4物业管理的程序与内容1.物业管理的早期介入物业管理早期介入的工作内容主要包括以下六大方面。①接洽物业管理业务。②建立联络关系。③勘察工程建设现场。④设计管理模式。⑤建立服务系统。⑥办理移交接管事宜。7.2.4物业管理的程序与内容1.物业管理的早期介入36物业管理的程序与内容2.物业的接管验收（1）接管验收的作用接管验收对物业管理具有十分重要的作用，其主要体现在以下几个方面：①明确交接双方的责、权、利；②确保物业的使用安全和正常的使用功能；③为实施专业化、社会化、现代化物业管理创造条件；④提高物业的综合效益；⑤促进建设项目的及时投产，发挥投资效益，总结建设经验；⑥维护和保障业主的利益。物业管理的程序与内容2.物业的接管验收37物业管理的程序与内容（2）接管验收的内容接管验收的内容有以下几个方面：①物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作；②物业管理企业既应从今后物业维护、保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益；③接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加以补齐、整修，直至完全合格；物业管理的程序与内容（2）接管验收的内容38物业管理的程序与内容④落实物业的保修事宜，根据建筑工程保修的有关规定，物业由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金或由物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用；⑤开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料；⑥物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权及政府赋予的有关权利；⑦接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。物业管理的程序与内容④落实物业的保修事宜，根据建筑工程保修39物业管理的程序与内容3.房屋交付所谓“交付”，就是把房屋交给购房者（业主），业主领取钥匙，接房入住。楼宇交付的程序与工作如下。（1）购房者（业主）的工作其工作主要有5项：①察看房屋、设备及设施；②按时办理收房手续，及时付清房款及有关费用；③仔细阅读“住户手册”，弄清楚管理单位的有关规定、收费情况和入住应办理的手续；④签订“管理协议”，遵守各项管理制度；⑤办理装修申请手续。物业管理的程序与内容3.房屋交付40物业管理的程序与内容（2）物业管理公司的工作主要有以下几项：①清洁卫生；②制定管理制度；③移交物业；④加强治安和服务质量；⑤保持道路畅通；⑥装修报审。（3）签订契约主要是签署《公共契约》或《入住契约》，契约应符合政府颁发的管理办法，以保证其合法有效性。物业管理的程序与内容（2）物业管理公司的工作主要有以下几项：41物业管理的程序与内容4.物业的综合管理物业在竣工验收并投入使用后，物业管理公司要按照《物业管理合同》和《公共契约》的规定，为住户提供全方位的服务，对物业实施专业化管理。物业管理的宗旨是服务，寓管理于服务之中，在服务中体现管理。为了更好地完成物业管理，必须依据国家通行的物业服务准则，建立一个有明确任务、职责、权限和相互协作、相互促进的全面质量管理体系并严格履行，以保证物业管理工作的高质量、上档次。物业管理的程序与内容4.物业的综合管理427.3房屋租赁经营与程序7.3.1房屋租赁经营概述1.房屋租赁的概念房屋租赁是指出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。在这种行为发生过程中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者放弃或让出一定时期的房屋使用权。7.3房屋租赁经营与程序7.3.1房屋租赁经营概述43

房屋租赁经营概述

房屋租赁的个特点①出租人必须对房屋具有处分权，如房屋所有人、经营管理人、委托代理人、典权人、经出租人同意的承租人等，出租人才具有出租的行为能力。②房地产租赁的对象物是特定的房屋，而不是种类物。出租人应按照合同约定向承租人交付房屋，该房屋必须符合合同约定，出租人不能以其他房屋代替。租期届满，承租人须返还原房，不得以他房替代。

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房屋租赁的个特点44

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③租赁关系体现了产权关系运动的具体形态，体现了租赁双方各自享有相应的权利和承担的义务。一方面是指承租人不取得房屋的所有权，只享有对房屋的占有与使用权等，并且必须以支付租金为代价，另一方面，房屋所有人不丧失所有权，他只向承租人转移了一定时间内的房屋使用权与占腥ā

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③租赁关系体现了产权关系运动的具体形态45

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④房地产租赁不受出租房屋所有权转移的影响。在房地产租赁期间，如发生出租房屋的所有权转移，原租赁合同确立起来的租赁关系仍然有效。⑤出租行为是有期限即受租期限制的。承租人对房屋的占有、使用与收益权利只在租期内有效。根据我国《合同法》的规定，租赁期限最长不能超过20年，超过20年的部分无效。

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④房地产租赁不受出租房屋所有权转移的影46

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2.租赁双方的权利和义务（1）出租方的权利①房屋出租方有依照合同约定，按期向承租人收取租金的权利，并随着房屋条件和房地产市场内在因素的变化，对租金有权进行调整。承租人不按约定支付租金的，出租人有权向其加收违约金，承租人无正当理由拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权解除合同。

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2.租赁双方的权利和义务47

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②出租方有监督承租方爱护使用房屋的权利。出租人监督的内容主要包括：监督承租人是否按合同约定的用途和方式使用房屋；监督承租人是否将承租的房屋擅自转租、转让、转借或擅自调换使用；监督承租人是否利用承租房屋进行违法活动；监督承租人是否有故意损坏承租房屋的行为，如是否乱搭乱盖违章建筑、是否损坏房屋的附属设备。出租人发现承租人有上述行为的，有权依法制止，要求其将房屋恢复原状，并有权终止合同，收回房屋。若因此遭受损失的，则有权要求承租人给予赔偿。

房屋租赁经营概述

②出租方有监督承租方爱护使用房屋的权利48房屋租赁经营概述③出租方有依法收回出租房屋的权利。租赁期满，出租方有权收回出租的房屋；如果承租方违反租赁合同的规定，擅自转租、转借、交换房屋，出租方可终止租约，收回出租房屋。④出租方有向用户宣传贯彻执行国家房屋政策的权利，有权制止承租方违反国家和地方政府有关房屋管理规定的行为。⑤因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止租赁合同。房屋租赁经营概述③出租方有依法收回出租房屋的权利。租赁期满49房屋租赁经营概述（2）出租方的义务①出租方有保障承租人合法使用房屋的义务。按约交付房屋，并使之达到合同约定的使用状况。②房屋出租方有对房屋装修设备进行正常维修保养，并保障承租人安全使用房屋的义务。③依靠住户管好房屋，调解用户纠纷的义务。④在没有特殊约定的情况下，出租人应当承担依法纳税的义务。⑤接受监督、倾听意见，不断改进工作的义务。房屋租赁经营概述（2）出租方的义务50房屋租赁经营概述（3）承租方的权利①承租方在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合法收益。②承租方有要求保障房屋安全、保证其有效使用房屋及其附属设备及居住安全的权利。若租赁合同中没有特殊约定，则房屋的修缮责任归于出租人。当房屋出现质量瑕疵，影响承租人的使用时，出租人应当予以修缮。房屋租赁经营概述（3）承租方的权利51房屋租赁经营概述③承租方有对房屋承租的优先续租权，即租期届满时，出租人继续租房的，承租人在同等条件下有权优先承租。需要注意的是，对于该权利，我国法律法规并没有明文规定，因此，承租人享有优先承租权的先决条件是双方对此有明确的约定。④承租方有对房屋承租的优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人有权在同等条件下优先购买。房屋租赁经营概述③承租方有对房屋承租的优先续租权，即租期届52房屋租赁经营概述（4）承租方的义务①承租方有按期缴纳租金的义务。②承租方对所使用的房屋设备有爱护使用、妥善保管的义务。③承租方应信守租赁合同，依约使用房屋。④非经出租人许可承租人不得将房屋转租，租赁期终止后承租人应将原房退还出租人。房屋租赁经营概述（4）承租方的义务53房屋租赁经营概述3.房屋出租的条件房屋所有权人将房屋出租时，应具备以下条件：①有合法的产权证明或相关证明；②共有产权必须提交共有人同意的证明；③将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；④将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；⑤租赁的房屋能正常使用；⑥已购公有住房具备以下条件，可出租：已取得房屋所有权证；如是所有权共有的房屋，已取得其他共有人同意；已设定抵押的房屋，已取得抵押权人的同意。房屋租赁经营概述3.房屋出租的条件54房屋租赁经营概述4.房屋租赁的基本原则①所有权和使用权分离。②权利、义务相一致。③合理商定房屋租金。房屋租赁经营概述4.房屋租赁的基本原则557.3.2房屋租赁的程序及相关知识1.房屋租赁的程序①登记申请。②租赁双方订立租赁契约。③房屋租赁双方持房屋租赁契约及有关的证件，到房屋所在地房地产交易所申请办理租赁手续。④房地产交易管理部门对双方当事人和房屋情况进行审查。⑤到房屋产权管理部门办理房屋租赁登记。7.3.2房屋租赁的程序及相关知识1.房屋租赁的程序56房屋租赁的程序及相关知识2.房屋租赁价格（1）房屋租赁价格的理论构成房屋租赁价格即房产租金，是指房屋在保持原有产权关系不变的前提下，对房产及相应地产的使用权分期买卖的价格，是房屋承租人为取得一定时期内对房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的对价。现代社会，房屋租金的表现形式是货币。房屋租赁的程序及相关知识2.房屋租赁价格57房屋租赁的程序及相关知识（2）房屋租赁价格形式房屋租赁价格为市场经济体制的成熟程度所制约，没有全部市场化，有多种价格形式。①低租金，又称准成本租金，由折旧费、维修费和管理费3项要素构成的租金。②成本租金，是由折旧费、维修费、管理费、利息、税费5项要素构成的租金。③商品租金，是8项要素构成的租金。④福利租金，是极低水平的、严重违背价值规律的一种租金形式，是我国曾经长期推行的一种租金形式。房屋租赁的程序及相关知识（2）房屋租赁价格形式58房屋租赁的程序及相关知识3.租赁合同房屋租赁的双方当事人应遵循合法、平等互利、协商一致等原则，经协商一致后签订书面租赁合同。下面用租赁合同范本介绍房屋租赁合同的具体格式和内容。房屋租赁合同范本见课本第253-254页。房屋租赁的程序及相关知识3.租赁合同59房屋租赁的程序及相关知识4.房屋租赁关系的终止下列法律事实的发生引起房屋租赁关系终止：①租赁合同期满；②房屋遇不可抗力、意外事故、人为因素而损毁；③当事人协议解约；④出现法定解约事实，当事人一方解除合同；⑤其他情况，如房屋被征用及公房租赁中承租人死亡而无同居亲属继承等。房屋租赁的程序及相关知识4.房屋租赁关系的终止607.4房屋抵押7.4.1房屋抵押的概念及法律特征房屋抵押，是指抵押人以其合法的房屋，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是将房屋提供给抵押权人作为本人或第三人履行债务担保的法人、其他经济组织或者公民，在债务关系中是债务人或担保人；抵押权人是债权人，是接受以房屋作为偿还债务担保的法人、其他经济组织或公民。7.4房屋抵押7.4.1房屋抵押的概念及法律特征61房屋抵押的概念及法律特征1.抵押标的物能够用来抵押的房屋主要有下面几种类型：①抵押人所有的房屋和其他地上固着物；②抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上固着物；③以依法取得的国有土地上的房屋抵押时，该房屋占用的国有土地使用权同时抵押。房屋抵押的概念及法律特征1.抵押标的物62房屋抵押的概念及法律特征2.房屋抵押的特征①抵押人是房屋所有者和土地使用权的受让方，对房屋具有处分权。②抵押权从属于它所担保的主债权，即房屋的从属性。房屋抵押权以主债权的存在为前提；房屋抵押权随同主债权的处分而发生转移变化，房屋抵押权人将其债权转移他人时不能自己保留房屋抵押权；抵押权因主债权消失而消失。房屋抵押的概念及法律特征2.房屋抵押的特征63房屋抵押的概念及法律特征③房屋抵押期间，抵押人保留对房屋的占有权，具有实际控制和使用该房屋的权利。④在房屋抵押期间，抵押人将其转让他人，抵押权人仍可对抵押房屋行使抵押权。⑤负有主债务履行义务的一方不履行债务时，房屋抵押权人可直接行使抵押权，处置抵押房屋，从所得房屋价款中优先得到受偿。房屋抵押的概念及法律特征③房屋抵押期间，抵押人保留对房屋的占64房屋抵押的概念及法律特征⑥房屋抵押的标的具有复杂性。作为房屋抵押标的的不动产，是抵押人拥有所有权的房屋，即房屋及其他建筑物、林木、果园等土地固着物。⑦房屋抵押是要式抵押，房屋抵押的要式性首先表现在抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。房屋抵押的设定，可以由抵押人和抵押权人单独订立抵押合同，也可以在原债权文书中写明，无论采取哪种方式，都必须采取书面形式。房屋抵押的概念及法律特征⑥房屋抵押的标的具有复杂性。作为房657.4.2房屋抵押程序及其他1.房屋抵押的程序首先，抵押人和抵押权人签订房屋抵押合同。在抵押合同中，双方就抵押房屋所担保的债权种类、金额及担保的期限等事项进行约定。抵押人和抵押权人自签订抵押合同起30天内到房屋产权管理部门办理房屋抵押登记。7.4.2房屋抵押程序及其他1.房屋抵押的程序66房屋抵押程序及其他办理抵押登记时应持有以下文件：①抵押合同；②抵押当事人的身份证明或法人资格证明；③土地使用权出让合同或转让合同；④《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；⑤以期房作抵押的，要提交生效的预售预购房屋合同；房屋抵押程序及其他办理抵押登记时应持有以下文件：67房屋抵押程序及其他⑥处分房屋需经其上级权力机构批准的，还要提交上级权力机构的批准证明；2.房屋抵押权设定的条件（1）抵押权设定的形式要件双方当事人首先应当签订书面合同，并到房屋管理部门履行登记手续，具备了这两个形式要件，房屋抵押权才能有效建立并受到法律保护。房屋抵押程序及其他⑥处分房屋需经其上级权力机构批准的，还要68房屋抵押程序及其他（2）房屋抵押权设定的限制条件①抵押人的条件。首先，如果房屋抵押是自然人：必须是完全民事行为能力人，必须是房屋的所有人或使用人。一方面必须是持有合法房屋所有权证或使用权证，或者已订立房屋预购合同并支付了部分房款的人；另一方面，抵押人除拥有作为抵押的房屋外，还应有一定的基本生活条件，这主要是为了保证抵押的现实性和执行性。房屋抵押程序及其他（2）房屋抵押权设定的限制条件69房屋抵押程序及其他其次，如果房产抵押人是法人，则要求：必须具有工商行政管理部门颁发的营业执照并由法定代表人出具证明；必须是房屋的所有人或使用人。“使用人”在这里目前主要指全民所有制企业，因为对全民所有制企业的房产而言，其产权归国家所有，但企业依法享有经营管理权和一定的处分权，其抵押关系比较特殊。房屋抵押程序及其他其次，如果房产抵押人是法人，则要求：必须具70房屋抵押程序及其他②抵押权人的条件。抵押权人一般指债权人，随着债务形式的变化，债权人主要是贷款者，贷款者只能是具有发放贷款资格和贷款能力的国家金融机构和其他金融机构。在我国，有发放抵押贷款资格的承担者必须是具有法人资格的国内金融机构，不允许外国金融机构、组织或个人插手参与我国不动产的交易。房屋抵押程序及其他②抵押权人的条件。71房屋抵押程序及其他③抵押物的条件。作为抵押物的房屋，必须是抵押人（包括债务人或第三人）拥有所有权或使用权的房屋，且这些权利能由抵押人所支配。否则，抵押人无权在标的物上设定抵押权。同时，现行法规还规定了一些禁止设定抵押权的房屋，主要包括以下几种：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体及其他社会公益性的房产；所有权、使用权不明或有争议的房屋；依法被查封、扣押、监管的房产；依法不得抵押的其他房屋。房屋抵押程序及其他③抵押物的条件。72房屋抵押程序及其他3.房屋抵押人和抵押权人的权利与义务（1）房屋抵押人的权利①占有、使用、收益和处分房屋的权利。房屋抵押具有价值性，即是房屋的交换价值而非使用价值向抵押权人提供债权担保，因此，除合同有相反规定外，抵押人仍享有对抵押的房屋的占有、使用、收益和处分权。但抵押人行使这些权利必须以不影响抵押权为前提，其行使处分权时尤其受到拗。房屋抵押程序及其他3.房屋抵押人和抵押权人的权利与义务73房屋抵押程序及其他②在同一房屋上设定数个抵押权的权利。为了保护房屋抵押人的利益，最大限度地发挥房屋的经济效益，法律允许抵押人在同一房屋上设定数个抵押权。抵押人以已设定抵押权的房屋再次抵押的，必须是该房屋的价值大于其所担保的债权，且抵押人只能就房屋的价值超出其所担保债权的余额部分再次抵押，否则其行为无效。房屋抵押程序及其他②在同一房屋上设定数个抵押权的权利。为了74房屋抵押程序及其他（2）房屋抵押人的义务①保持房屋完整的义务。由于抵押人仍继续占有抵押的房屋，因此，抵押人有义务采取各种必要措施对该房屋进行妥善保管，以防止其交换价值的降低。②保证房屋抵押权的实现。在债务人不能履行债务时，抵押人有义务协助抵押权人处分抵押的房屋，并从拍卖的价金中优先受偿。房屋抵押程序及其他（2）房屋抵押人的义务75房屋抵押程序及其他③当抵押房屋灭失时，提供其他财产作为抵押的义务。若抵押房屋因自然灾害等客观原因灭失时，抵押权人的债权就丧失了担保标的物，抵押人应当另行提供可以设定抵押权的房产，用于保证债务的履行。若房屋灭失是由于第三人过错所致，则抵押权人可以就第三人的赔偿优先受偿。房屋抵押程序及其他③当抵押房屋灭失时，提供其他财产作为抵押76房屋抵押程序及其他（3）房屋抵押权人的权利①排除妨害的权利。当抵押人或其他人的行为有可能造成抵押房屋价值减少时，抵押权人有权要求侵害人停止侵害。如果是需要抵押人恢复抵押的房屋的价值，则抵押权人有权要求抵押人恢复抵押的房屋的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。②物上代位权。当抵押的房屋由于其他人的过失毁损或灭失，抵押权人有权就第三人的侵权赔偿金或保险赔偿金优先受偿。如果抵押人怠于行使自己的权利，不向第三人或保险公司索赔，则抵押权人有权直接向第三人或保险公司索赔。房屋抵押程序及其他（3）房屋抵押权人的权利77房屋抵押程序及其他③追偿权。房屋抵押权作为一种物权具有追及性，因此，在债务到期不能履行时，抵押权人有权追及到标的物的所在，就其交换价值使债权得以清偿。一方面，抵押人转让抵押房屋之前，应当提前清偿债务，或就转让房产所得的价款，向与抵押权人约定的第三人提存；另一方面，抵押人转让抵押的房屋所得的价款不足以清偿抵押权人的债权的，抵押权人仍对抵押的房屋拥有抵押权。房屋抵押程序及其他③追偿权。房屋抵押权作为一种物权具有追及78房屋抵押程序及其他④优先受偿权。在抵押实现时，抵押权人有就抵押的房屋拍卖所得价金优先受偿的权利。这一权利是房屋抵押权设定的目的，因此是房屋抵押权人最重要的权利。房屋抵押权人的优先受偿权表现在：首先，其优先于其他普通债权人受偿；其次，其优先于后设定抵押权的其他债权人受偿。⑤处分抵押权的权利。抵押权人有权对其抵押权进行处分，如抛弃或转让。但抵押权人转让其抵押权时，必须与债权一同转让，否则无效。房屋抵押程序及其他④优先受偿权。在抵押实现时，抵押权人有就79房屋抵押程序及其他（4）房屋抵押权人的义务①不得干涉房屋抵押人正当地对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。②在债务人清偿债务后，抵押权人负有尽快解除房屋抵押，并到登记机关办理注销登记的义务。③抵押实现后，抵押权人负有将清偿其债权所余价款归还抵押人的义务。房屋抵押程序及其他（4）房屋抵押权人的义务80房屋抵押程序及其他4.房屋抵押权的实现（1）房屋抵押权实现的条件：①债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；③抵押人被依法宣告解散或者破产的；④抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房屋的；⑤抵押合同约定的其他情况。房屋抵押程序及其他4.房屋抵押权的实现81房屋抵押程序及其他（2）房屋抵押权实现的方式一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖等，当事人可以通过协商选择采取哪种方式实现抵押权，若协商不能达成一致，抵押权人可以向法院提起诉讼，请求法院帮助实现抵押权。房屋抵押程序及其他（2）房屋抵押权实现的方式82房屋抵押程序及其他（3）实现抵押权所得金额的分配处分抵押房屋后的所得金额，应依下列顺序分配：①支付处分抵押房屋的费用；②扣除抵押房屋应交纳的税款；③偿还抵押权人本息及支付违约金；④清偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；⑤剩余金额交还抵押人。处分抵押房屋所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。房屋抵押程序及其他（3）实现抵押权所得金额的分配83房屋抵押程序及其他5.房屋抵押权的消灭①因债务履行而消灭。房屋抵押合同从属于债务合同，债务合同为房屋抵押合同的主合同。因此，房屋抵押合同的效力随主合同的消灭而消灭。当主合同由于债务履行而消灭时，房屋抵押权也自然消灭。②因房屋抵押权实现而消灭。③因抵押的房屋灭失且无替代物而消灭。由于房屋抵押权具有物上代位性，因此，当房屋灭失时，如果有赔偿金或保险金等，房屋抵押权及该赔偿金或保险金等，并不消灭。只有当房屋灭失且没有替代物时，房屋抵押权方消灭。④抵押的房屋归抵押权人所有而消灭。房屋抵押程序及其他5.房屋抵押权的消灭847.5其他交易经营7.5.1房产互换1.房屋所有权互换房屋所有权互换是指换房双方各自均拥有所换房屋的产权，当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换。房屋互换的程序①换房申请。房屋互换可以由换房者自找对象，也可以向换房部门提出换房申请。7.5其他交易经营7.5.1房产互换85

房产互换

②换房审批。换房人提交居民身份证、户口证明；如有房屋租赁关系，应出示房屋租赁合同、出租人同意互换的证件；如是公房，要提供工作单位的证明，向负责换房部门办理换房登记。房产管理部门对房屋产权及来源审查无疑义，出租房屋的承租者无欠租、无损坏房屋设备、无违法行为，房管部门审核批准换房，通知各方当事人。

房产互换

②换房审批。换房人提交居民身份证、户口证明；86

房产互换

③互换房价格评估。互换房实行等价交换原则，如发生房屋互换价值不等，房屋价值低的一方以货币等经济形式对房屋价值高的一方给予补偿。④签订换房协议。房屋互换双方签订《换房协议》，如有互换房屋价差款，则签订《房地产买卖合同》。⑤房地产过户。到房地产管理部门办理过户手续并获取产权证明，办理换房搬迁。

房产互换

③互换房价格评估。互换房实行等价交换原则，如87

房产互换

2.房屋使用权的互换房屋使用权互换是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只发生使用权互换，产权仍归原房主所有。

房产互换

2.房屋使用权的互换887.5.2土地使用权的出租1.土地使用权出租的含义土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物给承租人使用，承租人按时支付租金的行为。土地使用权出租，是土地使用权者将一定时期的土地使用权有偿转移，期满后收回土地使用权。出租期间，作为出租方的土地使用权受让方与作为出让方的国家之间的权利、义务关系不变。7.5.2土地使用权的出租1.土地使用权出租的含义89土地使用权的出租2.土地使用权出租的条件出租的土地使用权，必须是国家有偿出让的土地使用权；必须按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发和利用；出租人应按规定办理出租登记；出租人与承租人签订租赁合同。土地使用权的出租2.土地使用权出租的条件907.5.3土地使用权的抵押1.土地使用权抵押的含义土地使用权的抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，也就是债权人对享有土地使用权的债务人或第三人的土地不转移占有，继续由债务人或第三人使用收益，在债务人不履行债务时，处分土地使用权，并且从处分土地使用权所得价款中优先受偿。债权人的这种权利就是抵押权。7.5.3土地使用权的抵押1.土地使用权抵押的含义91土地使用权的抵押2.抵押权的处分抵押权的内容限于抵押物的变卖价款优先受清偿而不是取得抵押的土地使用权。抵押人到期没有履行债务或者在抵押期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的约定处分抵押的土地使用权。处分抵押的土地使用权所得价款，抵押权人有优先受偿权，只有有剩余货币，无抵押权的债权人才能受清偿。土地使用权的抵押2.抵押权的处分92复习思考题1.什么是房地产营销策划？房地产营销策划的原则是什么？2.房地产营销计划包括哪些内容？3.简述物业管理的程序与内容。4.房屋租赁中出租人的权利和义务分别有哪些？5.房屋租赁中承租人的权利和义务分别有哪些？复习思考题1.什么是房地产营销策划？房地产营销策划的原则是什93复习思考题6.房屋抵押权如何实现？7.房屋租赁的特点是什么？8.商品房出售的条件有哪些？复习思考题6.房屋抵押权如何实现？94案例分析题见课本第261页。案例分析题见课本第261页。95实训练习题1.你的朋友小王想租赁某小区一单元性房产，请你帮他写一份有关房屋租赁的合同。2.假如你是一名房屋销售人员，如何与顾客签订房屋出售协议？实训练习题1.你的朋友小王想租赁某小区一单元性房产，请你帮他96第7章房地产交易经营房地产经营与管理第7章房地产交易经营课件97内容摘要房地产企业是靠交易经营来实现投资回报的。房地产买卖是房地产经济的重要组成部分，在调剂房屋余缺、满足人们生产和生活需要、推动人类社会进步和经济的发展等方面起着相当重要的作用。本章主要介绍房地产买卖经营程序与营销策划、售后服务、房屋租赁经营程序、房屋抵押程序及其他交易方式等内容。内容摘要房地产企业是靠交易经营来实现投资回报的。房地产买卖是98学习目标通过本章的学习，学生应在理论知识方面能够熟悉房屋租赁和抵押的程序；熟悉房地产售后服务——物业管理程序；掌握房屋租赁经营与程序；掌握房屋买卖经营程序与营销策划；了解房地产其他经营方式。在技能方面能够做一般楼盘的简单营销策划；能够按程序办理有关房地产交易手续。学习目标通过本章的学习，学生应在理论知识方面能够熟悉房屋租赁997.1房地产买卖经营程序与营销策划7.1.1房地产买卖经营及运作1.房地产买卖经营的概念房地产买卖经营，是指房地产的产权人将产权以有偿出让的方式转移给买房人的一种交易活动。2.买卖的房屋种类①商品房。②经济适用房。③微利房。④安居房。⑤平价房。⑥集资房。⑦公房。⑧私房。7.1房地产买卖经营程序与营销策划100房地产买卖经营及运作3.房地产买卖条件（1）商品房现售条件①具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件③持有建设工程规划许可证和施工许可证。④已通过竣工验收。⑤拆迁安置已经落实。⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。房地产买卖经营及运作3.房地产买卖条件101房地产买卖经营及运作⑦物业管理方案已经落实。（2）商品房预售条件①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。②持有建设工程规划许可证。③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进程和竣工交付日期。④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。房地产买卖经营及运作⑦物业管理方案已经落实。102房地产买卖经营及运作（3）私房买卖条件出卖的房屋必须是产权清楚并自用有余。私房买卖，应按照《城市私有房屋管理条例》和有关的规定办理。房地产买卖经营及运作（3）私房买卖条件103房地产买卖经营及运作（4）已购公有住房和经济适用房进入市场买卖条件已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用房可以进入市场买卖，包括：按成本价、标准价及按标准价优惠购买的公有住房；按成本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。房地产买卖经营及运作（4）已购公有住房和经济适用房进入市场买104房地产买卖经营及运作4.房地产买卖经营的原则①平等自愿。②协商一致。③公平合理。④履行法定手续。5.房地产买卖交易的程序（1）商品房买卖的程序①签订认购书。商品房销售工作开始后，开发商或代理商通常会设立售楼处，经过宣传广告，购房人得到信息后，到售楼处签订认购书，并缴纳定金，销售方应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人。房地产买卖经营及运作4.房地产买卖经营的原则105房地产买卖经营及运作

卖方，即开发商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话；买方，即认购方名称或者姓名、地址、电话、身份证件及号码；指定律师所名称、地址、电话。认购物业。房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价。付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。房地产买卖经营及运作卖方，即开发商名称、地址、电话；销106房地产买卖经营及运作认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、账户、签约地点等。当购房人签订认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以使其清楚下一环节及签约的有关内容。《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件。房地产买卖经营及运作认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签107房地产买卖经营及运作《签约须知》的主要内容包括：签约地点；购房者（个人、公司）应带有关身份证件、公司文件等；购房者若委托他人签约，有关委托书的说明；有关付款凭证的说明；缴纳有关的税费说明——印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税和有关公证费等；房地产买卖经营及运作《签约须知》的主要内容包括：108房地产买卖经营及运作②签订买卖契约签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。目前，我国商品房买卖契约大都采用由当地房地产管理部门印制的格式合同。房地产买卖经营及运作②签订买卖契约109房地产买卖经营及运作买卖合同的内容：•买主姓名、联系地址、电话及签约日期；

•房屋所在地理位置、地形图及产籍号；

•定金支付情况及最后达成的物业成交价格；•卖方提供产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明；•规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等；房地产买卖经营及运作买卖合同的内容：110房地产买卖经营及运作•付款方式；•规定产权过户的交接日期；•附加条款；

•买卖双方签字。③进行合同公证或认证属外销商品房的，应进行合同公证或认证；属内销商品房的，根据买卖当事人约定进行合同公证。房地产买卖经营及运作•付款方式；111房地产买卖经营及运作④办理买卖过户手续买卖双方到房地产交易管理所办理商品房买卖过户手续，申报买卖成交价格。⑤缴纳税费买卖双方根据规定缴纳契税、交易手续费、营业税和土地增值税等。⑥办证办理房地产产权登记，购房人领取房地产产权证书。房地产买卖经营及运作④办理买卖过户手续112房地产买卖经营及运作（2）商品房预售程序①申领《商品房预售许可证》。商品房具备预售条件后，房地产开发经营企业需预售商品房的，应向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，申领《商品房预售许可证》。在申领时，应提交的有关资料和证件有：开发经营企业的《营业执照》；

建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件；

工程施工进度计划；房地产买卖经营及运作（2）商品房预售程序113房地产买卖经营及运作应提交的有关资料和证件投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；

商品房预售方案。售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应附有商品房预售总平面图；需向境外预售商品房的，应同时提交允许向境外销售的批准文件。房地产买卖经营及运作应提交的有关资料和证件114房地产买卖经营及运作②审核发证。房地产管理部门接到房地产开发经营企业的申报资料后，应在10日内查验其提交的证件和资料，并到现场查勘，对符合预售条件的，发给《商品房预售许可证》③预售宣传。④洽谈签约预售合同应包括以下主要内容：买卖双方的名称、地址；

房地产买卖经营及运作②审核发证。115房地产买卖经营及运作楼房面积、朝向，面积应注明建筑面积、使用面积，还应具备平面图；土地使用年限；楼房的用途；楼房实际价格；付款办法；交楼日期；

违约的责任；

纠纷处理办法。房地产买卖经营及运作楼房面积、朝向，面积应注明建筑面积、使用116房地产买卖经营及运作⑤付款。付款方式通常有3种：一次付清；建设期内分期付款，一般分为3～4期，通常首期付款数额较多，最后一期在入住时付清；银行按揭方式。⑥交楼。在楼房竣工之后，开发商随即办理房地产总登记，然后在30日内，买方获得书面通知，前往签订《房产转让合同》，办理公证。此后，买卖双方向房地产权登记处办理转名登记，并换领《房地产证》。房地产买卖经营及运作⑤付款。付款方式通常有3种：117房地产买卖经营及运作（3）私房买卖程序①订立买卖契约。②接受房地产交易管理部门的审查。③立契。④缴纳税费。⑤办理产权转移过户手续。房地产买卖经营及运作（3）私房买卖程序118房地产买卖经营及运作(4)个人购买的公房上市交易程序①入市审核批准。②签订《房屋买卖合同》，送区、县房地产交易管理部门审核。③办理交易过户手续。交清全部税费后或保证金后，办理交易过户手续。④办理产权证书。办理过户手续后，向区、县房地产登记处申请变更登记，领取房地产权证。⑤保证金退还。房地产买卖经营及运作(4)个人购买的公房上市交易程序1197.1.2营销策划1.房地产营销与促销营销不仅包括产品生产过程之前的市场调研、机会研究、可行性分析、市场定位等经济活动，还包括产品进入流通领域后的销售、定价、服务、广告等经济活动。促销，就是对消费者或使用者传递产品和企业信息，把企业的产品推向市场，向客户进行报道、宣传、说明的一系列活动。7.1.2营销策划1.房地产营销与促销120营销策划2.房地产销售价格（1）房地产定价原则①供需状况。②替代性。③收益递减。④竞争性。此外，还要考虑贡献原则、适合原则和预期性原则。营销策划2.房地产销售价格121营销策划（2）房地产定价方法①成本加成定价法。②竞争价格定价法。③加权平均数定价法。④心理感受定价法。营销策划（2）房地产定价方法122营销策划3.房地产营销策划（1）房地产营销策划的概念营销策划是一种运用智慧与策略对营销活动的全面规划，它是项目营销管理的核心，其主要目的在于制定项目营销的对策、拟定项目营销计划、促进与保障项目营销活动的正常进行。营销策划的前提条件：第一，设立企业的营销目标，即企业欲达到的理想目标；第二，要研究企业所处的营销环境和营销状况。营销策划3.房地产营销策划123营销策划（2）房地产营销策划的原则①营销策划必须从客户和市场需要出发。②始终保持整体营销的观念。③营销策划与销售紧密呼应。（3）房地产营销策划的特点①“以人为本”。②房地产营销是各种理念的复合。③策略和手段是营销的生命。营销策划（2）房地产营销策划的原则124营销策划（4）营销计划营销计划是指导项目营销活动的纲领性文件。任何一项房地产开发经营活动都需要有一个详细的营销计划。房地产营销计划是其营销策划的组成部分，主要内容应包括：计划概要、市场现状、机会与问题、营销目标、营销策略、营销方案、财务报表、控制等。营销策划（4）营销计划1257.2售后服务：物业管理7.2.1物业管理与房地产销售的联系房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。房地产企业与顾客共同努力，帮助顾客更好地购买及做好售后服务，双方共同寻找合作机会。无可挑剔的物业管理要求做到：①服务态度热情；②服务设备完好；③服务技能娴熟；④服务项目齐全；⑤服务方式灵活；⑥服务程序规范；⑦服务收费合理；⑧服务制度健全；⑨服务效率高。7.2售后服务：物业管理7.2.1物业管理与房地产销售的1267.2.2物业管理的概念物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，按照社会化、专业化原则进行管理。7.2.2物业管理的概念物业管理，是指业主通过选聘物业服务127物业管理的概念物业管理具有以下特征：①对管辖范围内的建筑物、附属物、设备、卫生、绿化、道路、治安等实施全方位的维修、养护及专业化的和统一的管理和多方面的综合服务；②物业管理公司实施企业化、专业化、社会化、经营型的有偿服务；物业管理的概念物业管理具有以下特征：128物业管理的特征③由业主选择物业管理公司，并通过与物业管理公司签订合同，确定和维系业主与物业管理公司的关系，建立物业管理市场化的经营管理体制和竞争机制；④物业管理公司实施依法经营和管理的制度，业主自治与专业管理相结合，是物业管理适应市场经济和法制社会的管理模式。物业管理的特征③由业主选择物业管理公司，并通过与物业管理公1297.2.3物业管理价格物业管理价格也就是物业管理服务收费。根据该办法规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。7.2.3物业管理价格物业管理价格也就是物业管理服务收费。130物业管理价格住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：①管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；③绿化管理费；④清洁卫生费；⑤保安费；⑥办公费；⑦物业管理单位固定资产折旧费；⑧法定税费。其中，第②⑥项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。物业管理价格住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：①1317.2.4物业管理的程序与内容1.物业管理的早期介入物业管理早期介入的工作内容主要包括以下六大方面。①接洽物业管理业务。②建立联络关系。③勘察工程建设现场。④设计管理模式。⑤建立服务系统。⑥办理移交接管事宜。7.2.4物业管理的程序与内容1.物业管理的早期介入132物业管理的程序与内容2.物业的接管验收（1）接管验收的作用接管验收对物业管理具有十分重要的作用，其主要体现在以下几个方面：①明确交接双方的责、权、利；②确保物业的使用安全和正常的使用功能；③为实施专业化、社会化、现代化物业管理创造条件；④提高物业的综合效益；⑤促进建设项目的及时投产，发挥投资效益，总结建设经验；⑥维护和保障业主的利益。物业管理的程序与内容2.物业的接管验收133物业管理的程序与内容（2）接管验收的内容接管验收的内容有以下几个方面：①物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作；②物业管理企业既应从今后物业维护、保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益；③接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加以补齐、整修，直至完全合格；物业管理的程序与内容（2）接管验收的内容134物业管理的程序与内容④落实物业的保修事宜，根据建筑工程保修的有关规定，物业由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金或由物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用；⑤开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料；⑥物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权及政府赋予的有关权利；⑦接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。物业管理的程序与内容④落实物业的保修事宜，根据建筑工程保修135物业管理的程序与内容3.房屋交付所谓“交付”，就是把房屋交给购房者（业主），业主领取钥匙，接房入住。楼宇交付的程序与工作如下。（1）购房者（业主）的工作其工作主要有5项：①察看房屋、设备及设施；②按时办理收房手续，及时付清房款及有关费用；③仔细阅读“住户手册”，弄清楚管理单位的有关规定、收费情况和入住应办理的手续；④签订“管理协议”，遵守各项管理制度；⑤办理装修申请手续。物业管理的程序与内容3.房屋交付136物业管理的程序与内容（2）物业管理公司的工作主要有以下几项：①清洁卫生；②制定管理制度；③移交物业；④加强治安和服务质量；⑤保持道路畅通；⑥装修报审。（3）签订契约主要是签署《公共契约》或《入住契约》，契约应符合政府颁发的管理办法，以保证其合法有效性。物业管理的程序与内容（2）物业管理公司的工作主要有以下几项：137物业管理的程序与内容4.物业的综合管理物业在竣工验收并投入使用后，物业管理公司要按照《物业管理合同》和《公共契约》的规定，为住户提供全方位的服务，对物业实施专业化管理。物业管理的宗旨是服务，寓管理于服务之中，在服务中体现管理。为了更好地完成物业管理，必须依据国家通行的物业服务准则，建立一个有明确任务、职责、权限和相互协作、相互促进的全面质量管理体系并严格履行，以保证物业管理工作的高质量、上档次。物业管理的程序与内容4.物业的综合管理1387.3房屋租赁经营与程序7.3.1房屋租赁经营概述1.房屋租赁的概念房屋租赁是指出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。在这种行为发生过程中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者放弃或让出一定时期的房屋使用权。7.3房屋租赁经营与程序7.3.1房屋租赁经营概述139

房屋租赁经营概述

房屋租赁的个特点①出租人必须对房屋具有处分权，如房屋所有人、经营管理人、委托代理人、典权人、经出租人同意的承租人等，出租人才具有出租的行为能力。②房地产租赁的对象物是特定的房屋，而不是种类物。出租人应按照合同约定向承租人交付房屋，该房屋必须符合合同约定，出租人不能以其他房屋代替。租期届满，承租人须返还原房，不得以他房替代。

房屋租赁经营概述

房屋租赁的个特点140

房屋租赁经营概述

③租赁关系体现了产权关系运动的具体形态，体现了租赁双方各自享有相应的权利和承担的义务。一方面是指承租人不取得房屋的所有权，只享有对房屋的占有与使用权等，并且必须以支付租金为代价，另一方面，房屋所有人不丧失所有权，他只向承租人转移了一定时间内的房屋使用权与占腥ā

房屋租赁经营概述

③租赁关系体现了产权关系运动的具体形态141

房屋租赁经营概述

④房地产租赁不受出租房屋所有权转移的影响。在房地产租赁期间，如发生出租房屋的所有权转移，原租赁合同确立起来的租赁关系仍然有效。⑤出租行为是有期限即受租期限制的。承租人对房屋的占有、使用与收益权利只在租期内有效。根据我国《合同法》的规定，租赁期限最长不能超过20年，超过20年的部分无效。

房屋租赁经营概述

④房地产租赁不受出租房屋所有权转移的影142

房屋租赁经营概述

2.租赁双方的权利和义务（1）出租方的权利①房屋出租方有依照合同约定，按期向承租人收取租金的权利，并随着房屋条件和房地产市场内在因素的变化，对租金有权进行调整。承租人不按约定支付租金的，出租人有权向其加收违约金，承租人无正当理由拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权解除合同。

房屋租赁经营概述

2.租赁双方的权利和义务143

房屋租赁经营概述

②出租方有监督承租方爱护使用房屋的权利。出租人监督的内容主要包括：监督承租人是否按合同约定的用途和方式使用房屋；监督承租人是否将承租的房屋擅自转租、转让、转借或擅自调换使用；监督承租人是否利用承租房屋进行违法活动；监督承租人是否有故意损坏承租房屋的行为，如是否乱搭乱盖违章建筑、是否损坏房屋的附属设备。出租人发现承租人有上述行为的，有权依法制止，要求其将房屋恢复原状，并有权终止合同，收回房屋。若因此遭受损失的，则有权要求承租人给予赔偿。

房屋租赁经营概述

②出租方有监督承租方爱护使用房屋的权利144房屋租赁经营概述③出租方有依法收回出租房屋的权利。租赁期满，出租方有权收回出租的房屋；如果承租方违反租赁合同的规定，擅自转租、转借、交换房屋，出租方可终止租约，收回出租房屋。④出租方有向用户宣传贯彻执行国家房屋政策的权利，有权制止承租方违反国家和地方政府有关房屋管理规定的行为。⑤因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止租赁合同。房屋租赁经营概述③出租方有依法收回出租房屋的权利。租赁期满145房屋租赁经营概述（2）出租方的义务①出租方有保障承租人合法使用房屋的义务。按约交付房屋，并使之达到合同约定的使用状况。②房屋出租方有对房屋装修设备进行正常维修保养，并保障承租人安全使用房屋的义务。③依靠住户管好房屋，调解用户纠纷的义务。④在没有特殊约定的情况下，出租人应当承担依法纳税的义务。⑤接受监督、倾听意见，不断改进工作的义务。房屋租赁经营概述（2）出租方的义务146房屋租赁经营概述（3）承租方的权利①承租方在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合法收益。②承租方有要求保障房屋安全、保证其有效使用房屋及其附属设备及居住安全的权利。若租赁合同中没有特殊约定，则房屋的修缮责任归于出租人。当房屋出现质量瑕疵，影响承租人的使用时，出租人应当予以修缮。房屋租赁经营概述（3）承租方的权利147房屋租赁经营概述③承租方有对房屋承租的优先续租权，即租期届满时，出租人继续租房的，承租人在同等条件下有权优先承租。需要注意的是，对于该权利，我国法律法规并没有明文规定，因此，承租人享有优先承租权的先决条件是双方对此有明确的约定。④承租方有对房屋承租的优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人有权在同等条件下优先购买。房屋租赁经营概述③承租方有对房屋承租的优先续租权，即租期届148房屋租赁经营概述（4）承租方的义务①承租方有按期缴纳租金的义务。②承租方对所使用的房屋设备有爱护使用、妥善保管的义务。③承租方应信守租赁合同，依约使用房屋。④非经出租人许可承租人不得将房屋转租，租赁期终止后承租人应将原房退还出租人。房屋租赁经营概述（4）承租方的义务149房屋租赁经营概述3.房屋出租的条件房屋所有权人将房屋出租时，应具备以下条件：①有合法的产权证明或相关证明；②共有产权必须提交共有人同意的证明；③将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；④将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；⑤租赁的房屋能正常使用；⑥已购公有住房具备以下条件，可出租：已取得房屋所有权证；如是所有权共有的房屋，已取得其他共有人同意；已设定抵押的房屋，已取得抵押权人的同意。房屋租赁经营概述3.房屋出租的条件150房屋租赁经营概述4.房屋租赁的基本原则①所有权和使用权分离。②权利、义务相一致。③合理商定房屋租金。房屋租赁经营概述4.房屋租赁的基本原则1517.3.2房屋租赁的程序及相关知识1.房屋租赁的程序①登记申请。②租赁双方订立租赁契约。③房屋租赁双方持房屋租赁契约及有关的证件，到房屋所在地房地产交易所申请办理租赁手续。④房地产交易管理部门对双方当事人和房屋情况进行审查。⑤到房屋产权管理部门办理房屋租赁登记。7.3.2房屋租赁的程序及相关知识1.房屋租赁的程序152房屋租赁的程序及相关知识2.房屋租赁价格（1）房屋租赁价格的理论构成房屋租赁价格即房产租金，是指房屋在保持原有产权关系不变的前提下，对房产及相应地产的使用权分期买卖的价格，是房屋承租人为取得一定时期内对房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的对价。现代社会，房屋租金的表现形式是货币。房屋租赁的程序及相关知识2.房屋租赁价格153房屋租赁的程序及相关知识（2）房屋