湖北大型住宅区项目前期整体规划定位与物业发展建议（ppt共112P）

xxxx县项目前期整体规划定位与物业发展建议2011.5第一部分项目属性定位及核心问题界定区域属性之区位规划：本项目所在地块为三大板块交叉地带，项目地块区域价值定位较为模糊。xx城市外扩，建成多组团城市，市区由老城区、城东新城、工业园区、南部物流园组成，采取“建设将以一个中心，两条主轴和五个功能区为重要发展节点”布局；项目所在南区为老城区、城东新城以及工业园区较差边缘地带。因此，政府对项目所在区域的规划定位较为模糊。城东新城老城区工业园区物流区行政区本案区域属性之交通：区域的通达性较好，离市中心有一定的距离，消费者的心理认知度较低本区域距离市中心的车程距离约为5分钟车程；消费者对本区域的认知度较低，心理距离远；区域内缺乏成熟的商业配套，而本项目周边区域商业配套还处在低级、低档的阶段；本案工业园城东新区老城区区域属性之配套：本项目辐射5分钟车程的交通圈内，规划有大批行政、

商贸、居住生活配套，远期可观。项目所在区域行政、商贸、居住等配套规划体量大；南区聚集了大量的生意人群，经调研得知，该生意人多为省内其他地市人，也有少数外省人；本项目处在城北产业业带的核心位置，随着工业园区产能、产量以及产业大军的不断增加，未来本项目将辐射整个工业园区产业带的置业人群。本案项目属性之基本情况：规模较大、容积率较高，外部资源优越地块基本技术指标：规模：233176㎡（使用权面积）；容积率：2.2-2.5；限制条件：高≤24米；地块内部无任何自然资源；地块内部存在拆迁问题：地块外部有大面积湖泊资源；地块属性之四至：项目无紧邻主干交通、通达性和昭示性较差。主干道路道路道路规划道路规划道路规划道路商品房地块工业地块地块紧邻区域主干道几乎没有，虽有较多临街面，但相对通达性和昭示性较差；由于项目三边林路，所以本项目在规划时需要考虑多向的相邻关系；同时由于北向工业地块。因此，北向相邻或退让将是项目考虑重点。考虑到本项目周边的相邻建筑关系，在规划时重点考虑动向、北向住宅的退距问题商品房地块——城市板块交叉边缘、大规模、高容积率的开发项目

工业地块——是与本案住宅地块相邻的工业项目项目属性界定：扩张中的城市项目属性：地块233176㎡使用面积，规模较大；政府规定2.2-2.5；高容积率新城市化规划中，其城市化在加强；新城市多元功能已经明确；板块交叉边缘区域处在城市板块交叉边缘，属于自然发展带，距离市中心5分钟车程，但消费者的心理认知度较低；大规模工业地块与住宅地块相邻限制条件较多区域属性：本案规划发展核心问题什么样的规划可以使项目发展实现最大价值？基于对项目属性的界定，我们认为项目应该解决的核心问题是：规划统筹上需要考虑——工业地块在布局、形体以及形象上不影响住宅项目整体品质工业地块项目临主干道，而且是住宅项目住户出入项目必经之地，同时减少工业对住宅项目的影响是两个地块之间需要解决的核心问题。规划技术上需要考虑——“2.5的容积率与建筑、产品之间的矛盾若开发普通住宅产品，将面临梯户比过高，品质下降或无法满足容积的问题；若开发住宅+公寓类产品，规划上可以解决，但牵扯是否有足够需求支撑的问题；项目需要回归到市场找到问题的本源，因此我们必须明确：未来市场大势在哪里？项目所在的区域价值应该如何挖掘？在产品上本项目有哪些机会点可以挖掘？在xx城市市、、经经济济发发展展及及市市场场角角度度看看，，本本案案未未来来发发展展的的机机会会在在于于：：如何何使使本本案案具具备备特特色色可可持持续续发发展展的的差差异异化化项项目目形形象象？？我们们在在思思考考，，有有没没有有一一种种操操作作思思路路……符合本本案大大规模模、高高容积积率、、高品品质项项目的的发展展模式式同同时使使项目目可具具备可可持续续发展展性差差异化化形象象基础础模式1：豪宅宅元素素模式式——高形象象、高高品质质、突突破成成本价价值衡衡量体体系模式2：产品品创新新模式式——全新的的产品品创新新方式式、附附送超超额价价值模式3：功能能转换换模式式——采用高高容积积率的的公寓寓产品品分摊摊地价价，实实现合合理价价格模式4：高科科技模模式——采用高高科技技战略略提升升项目目价值值溢价模式约束条件本项目拟合度豪宅模式较强的城市价值或者稀缺的自然资源；本案有较好的湖景资源，但xx不缺湖景产品创新模式无较强的约束条件本项目可在此方向寻求突破；功能转换模式适宜的区位、交通、配套，周边具备成熟的商务办公或者商业氛围；本项目为纯住宅用地，且周边不具备成熟的商务办公或者商业氛围；高科技模式高科技技术整合利用能力、资金保障、高端客户群；本案所在城市，不具备大量的高端先锋客户群，且开发商选择此种模式投入成本较大；豪宅模模式下下的产产品创创新将将是项项目成成功的的可行行性方方向那么，，项目目在现现有基基础之之上如如何创创新？？第二部部分项目整整体形形象定定位策策略思思路一个大大胆的的假设设：在本案案出现现之前前！如果，，xx没有豪豪宅！！？换句话话说：：这位位本案案发展展提供供了一一个契契机！！这是我我们看看到这这块土土地时时的第第一印印象。这是我我们介介入这这块土土地开开发、、营销销、策策划时时的项项目愿愿景。我们不不禁要要问，，这是是一个个可以以完成成的任任务吗吗？光荣与与梦想想…….本案成成为xx首个豪豪宅，，并成成功营营销，，需从三三个方方面来来考量量：A：是否否具有有豪宅宅的价价值支支撑？？B：xx现有市市场上上真的的没有有豪宅宅吗？？C：xx有没有有豪宅宅的市市场需需求？？下面我我们就就从这这三个个层面面来分分析：：首先，，我们们看看看本案的的核心心价值值，是是否能能够支支撑起起项目目成为为豪宅宅的形形象基基础天生尊尊贵的的本案案，具具有成成为豪豪宅的的条件件和潜潜力地处xx新城规规划核核心区区域未来城城市先先进配配套可可期优越的的自然然环境境资源源极具想想象力力的地地块条条件天生尊尊贵的的本案案就此此可以以成为为豪宅宅吗？？似乎每每个方方面的的素质质都不不错！！我们先来看看什么才是豪宅？A：资源源型豪豪宅：：具有有江、、湖、、河、、海、、山等等不可可复制制资源源，可可以称称为豪豪宅参考案案例：：万科科·17英里绿绿城·北京御御园豪宅支支撑卖卖点：：一线线海景景资源源+三山五五园的的皇家家文脉脉B：地段段型豪豪宅：：具有有市中中心不不可复复制的的地段段，可可以称称为豪豪宅参考案案例：：杭州州·昆仑公公馆，，上海海·翠湖天天地豪宅卖卖点支支撑：：杭州州武林林广场场核心心+上海新新天地地概念念板块块核心心C：产品品型豪豪宅：：以独独特的的园林林景观观、建建筑风风格、、户型型设计计、精精装修修、科科技智智能等等产品品特点点，制制造区区域内内不可可复制制的豪豪宅参考案案例：：杭州州·蓝色钱钱江，，杭州州·东方润润园，，北北京京·紫御府府，，杭杭州州·梧桐公公寓豪宅支支撑卖卖点：：精装装修豪豪宅+智能能科科技技豪豪宅宅+皇家家园园林林豪豪宅宅+ARTDECO艺术术豪豪宅宅D：文文化化型型豪豪宅宅：：以以特特有有的的地地域域文文化化、、历历史史文文脉脉、、软软性性服服务务为为背背景景的的豪豪宅宅参考考案案例例：：杭杭州州·武林林府府，，绿绿城城·北京京御御园园，，杭杭州州凯凯德德·龙湾湾，，杭杭州州·和家家园园豪宅宅支支撑撑卖卖点点：：三三山山五五园园的的皇皇家家文文脉脉+杭州州武武林林广广场场的的发发源源文文脉脉+运河河文文化化+管家家服服务务本案成为豪宅的价值要素是否不可替代的价值？地处xx规划核心地段，未来市中心土地越来越少，寸土寸金地处城市中心边缘，区域价值具有发展性，但不具备唯一的绝对吸引力距市中心5分钟路程城市很小任何地方离城市都很近马蹄湖湖景资源在xx，水景资源相对丰富，不具有唯一性近万方规模项目可塑性强具有规划上的创新性，目前xx市区没有享受市中心成熟的配套xx市中心楼盘共有价值，非项目独有，具有可替代性便利的交通配套、教育配套豪宅宅要要素素对对比比可可以以看看出出，，本本案案每每一一项项豪豪宅宅的的价价值值要要素素都都不不具具备备绝绝对对价价值值！！是的的，，每每个个方方面面的的价价值值要要素素都都不不错错！！但是是，，每每个个潜潜在在的的卖卖点点都都可可被被替替代代！！因此此，，本本案案成成为为豪豪宅宅的的价价值值支支撑撑还还不不够够！！本案案要要成成为为豪豪宅宅，，有有着着以以下下几几方方面面的的限限制制：：A：高高层层产产品品如如何何做做豪豪宅宅，，并并能能够够与与多多层层、、花花园园洋洋房房、、别别墅墅产产品品竞竞争争？？B：未未来来市市中中心心楼楼盘盘供供应应相相对对多多，，区区域域可可替替代代性性强强，，如如何何超超越越同同区区域域楼楼盘盘？？C：湖湖景景资资源源不不具具备备独独特特性性，，如如何何打打造造特特色色？？D：项项目目地地块块、、规规模模较较大大，，如如何何长长期期保保持持大大盘盘影影响响力力？？现有有价价值值，，还还不不足足支支撑撑豪豪宅宅的的开开发发定定位位！！可可以以通通过过产产品品创创新新提提升升。。重要要的的是是：：xx到底底能能不不能能建建豪豪宅宅？？xx是否否具具有有豪豪宅宅的的需需求求市市场场？？通过过对对市市场场的的了了解解，，我我们们可可以以清清晰晰的的看看到到一一个个结结果果：：在xx，目目前前：：没没有有正正真真意意义义上上的的豪豪宅宅！！可惜惜了了，，拥拥有有如如此此大大规规模模、、丰丰富富的的山山、、湖湖资资源源的的xx却没没有有一一个个豪豪宅宅的的出出现现。。一个个问问题题！！———为什什么么，，xx拥有有如如此此好好的的湖湖景景资资源源，，却却没没有有一一个个楼楼盘盘在在xx打造造一一个个鼎鼎级级豪豪宅宅，，而而仅仅仅仅做做了了一一些些所所谓谓的的类类中中高高端端资资源源型型的的产产品品？？答案案只只有有一一个个：：xx还缺缺少少足足够够的的豪豪宅宅需需求求基基础础虽然然，，xx近年年来来经经济济不不断断走走强强，，民民间间富富裕裕家家庭庭和和人人群群越越来来越越多多，，存存在在一一定定的的““高高端端客客群群””！！但作作为为一一个个正正在在转转型型发发展展县县城城，，xx经济济整整体体发发展展水水平平，，以以及及民民间间富富裕裕程程度度也也有有限限，，当当前前主主力力购购房房者者还还是是集集中中在在企企事事业业单单位位、、政政府府部部门门以以及及中中小小企企业业主主和和部部分分商商贸贸人人士士。此外外，，xx人虽虽然然消消费费欲欲非非常常强强，，但但xx人还还是是比比较较务务实实的的，，更更注注重重居居住住的的舒舒适适、、品品质质和和性性价价比比，，而而对对于于鼎鼎级级豪豪宅宅的的消消费费观观念念还还不不成成熟熟。。虽然然xx现在在没没有有真真正正做做豪豪宅宅的的项项目目，，同同时时本本案案，，也也不不适适合合做做鼎鼎级级豪豪宅宅！！那么么，，就就这这样样将将本案案打造造成成一一个个平平庸庸的的产产品品吗吗？？答案案同同样样是是：：NO！不做做鼎鼎级级豪豪宅宅，，是是因因为为考考虑虑市市场场风风险险的的因因素素。。但但，，这这并并不不意意味味着着浪浪费费本本案案天天生生优优越越的的资资源源价价值值。。本案案不不做做鼎鼎级级豪豪宅宅，，但但却却有有成成为为““xx楼盘盘的的新新标标杆杆””的的潜潜力力和和价价值值。。换个个思思路路，，我我们们提提出出这这样样的的项项目目定定位位和和开开发发策策略略：：“新新豪豪宅宅””价价值值典典范范这是是本本案案在在xx市场场最最为为可可行行的的开开发发之之路路！！新奢侈品豪宅传统奢侈品豪宅客群价格价值内涵附加值配套户型生活节能环保智能科技技术物业服务全层次人群高于普通住宅，但可支付品质优良，注重细节，高性价比注重情感营造，强调文化与艺术品位以文化内涵和服务提升要求成熟，可居住性强有大有小强调邻里交流，注重园林景观的参与比较重视喜欢高科技带来的新体验注重服务的周到，但对物业费有限定鼎级富豪只有少数人可支付质量鼎级重点在稀缺性强调稀缺资源一般，可居性不强普遍要求大户型，体现奢侈强调园林景观的私秘，邻里关系远一般强调智能科技的实用安全性强调私人体验，不在意物业费———————————豪宅宅的的享享受受，，非非豪豪宅宅的的价价格格———————————新奢奢侈侈品品豪豪宅宅，，卖卖的的不不仅仅是是产产品品！！而是是一一种种““生生活活方方式式””，，一一种种““文文化化品品味味””！！新奢奢侈侈品品豪豪宅宅，，卖卖的的不不仅仅是是资资源源！！而是是一一种种““细细节节””，，一一种种““服服务务和和享享受受””！！看看看下下面面几几个个例例子子……水与水的的差别！！——MP4和IPOD的差异——微型车和和MINI的差别！！——他们都是是新奢侈侈品的典典型表现现”新奢侈侈，就在在于细节节、以及及品质和和价值背背后的文文化内涵涵“新奢奢侈品永永远基于于情感需需求之上上，消费费者对此此类产品品所倾注注的情感感远远胜胜于其他他产品……对他们的的购买者者有一种种显而易易见的情情感感召召力。””新奢侈品品，已成为当当今城市市中产的的一种普普遍消费费潮流，，涵盖食品品、服装装、汽车车、电器器、旅游游……等各品类类：看一看新新奢侈品品理念在在地产项项目中成成功运用用的一个经经典案例例杭州·公元沐桥目前价格：3万/平米项目劣势：所在杭州之江风景区，豪宅聚集。项目自身规模小，外部没有可以媲美的环境资源，四周农居点多但事实是：它已经成为杭州楼市中非豪宅项目中最贵的楼盘。为什么会成功？——巧妙引入“美国公寓”这一概念，通过产品细节，以独特的“美国中产生活”方式，强烈的吸引了一大批对美国文化渴望的当代城市新中产人群，提升项目价值。他们：收入和财财富的增增长：使使他们花花在优质质物品上上的财富富比以往往任何时时候都多多；生活费用用的降低低：各种种大型零零售店带带给他们们生活费费用的结结余；女性力量量的兴盛盛：女性性工作使使“犒赏赏自己””成为现现实；事实上，，“中产产者”是是主要的的“新奢奢侈品消消费者””家庭结构构的变化化：多数数呈现““421””家庭结构构，家庭庭经济实实力比较较强；消费观念念的成熟熟：他们们更加精精明和老老练，同同时“尽尽情消费费”不再再成为道道德舆论论的压力。。他们购买买产品时时，首先先考虑的的是：产产品品质质基础上上的价值值内涵！！在这些中中产者身身上，已已不可避避免的具具有“新新奢侈情情怀”新奢侈主主义——基于他们们对产品品价值和和品位的的高度认认同包括人文价值+历史价值+工艺价值+标签价值+圈层价值+……因此，我们们将本案的的目标客群群主力锁定定在：城市市中产者人人群！这也是我们们提出“新新奢侈品豪豪宅”定位位的客群依依据。审视未来本本案的客群群，他们是是xx最懂生活或或对未来生生活有着较较强欲望的的人，他们们是xx的“中坚影响力力阶层”。产品战略定定位：新奢奢侈品豪宅宅—非豪宅高端端公寓产品客群定定位：新中中产者阶层层—非富豪中坚坚人群基于这两个个核心定位位，本案在整体将如如何定位？？如何塑造造产品价值值内涵？产品规规划设计如如何突围？？基于上述分分析，我们们提出针对对本案两个个核心发展展战略定位位：一、项目形形象定位及及价值内涵涵分析正如我们上上述策略，，本案的竞竞争策略是是：不说自己是是最好的，，但可以说说自己是最最独特的！！本案将提供供什么样的的独特生活活方式？我们必须赋赋予项目不不可复制的的独特品位位和人文内内涵价值。。地段可以相相似，建筑筑可以复制制，但生活活、文化内内涵是无法法复制的！！我们提出本本案差异化化形象定位位：重定义，xx生活高度城市上游·湖湾地中海海·大隐于市的的上层官邸邸这一生活主主题，在xx此前从未有有！并且在概念念和生活内内涵上，非非常贴切项项目的价值值特点，并并符合当代代中国新城城市居民的的居住情节节A：这一形形象定位，，匹配城市市中产者““大隐于市市最为贵””心理城市中心区区的日益发发展，让““优美、生态态、安静、、开阔”的居住环环境，成为为一种“奢奢华”！如果说住在在城市中心心是一种““优越”，那么，，“大隐于于市”则是是一种“奢华”从”优越““到”奢华华“，是本本案超越同同区域楼盘盘必须思考考的出发点点。万源汇聚的的都市桃花花源！——城市中心的的价值+自然僧台的的环境价值值=本案自然不不同！——在城市中心心，私藏自自然！本案虽然位位于市中心心，但与闹闹市区保持持一定距离离，并且咫咫尺湖湾，，可以说是““左右繁华华，山湖为为伴”，是是一处非常常“安静、、生态”的的“都市桃花源源。官邸文化的的引入：达达官贵人居居住的场所所。无论中国传传统，还是是欧洲王室室，自古以以来，官邸邸作为私家家享有的院院落宅邸，，代表者一一种“身份份、荣耀””！而院落深深深、安静平平和的官邸邸生活，千千百年来，，是每个中中国人心中中的至高生生活理想而官邸，也也正是承载载“大隐于于市”生活活的最佳形形态。此外，官邸邸概念的提提出，也是是对本案地地域价值，，和政务区区传统文化化内涵的挖挖掘与体现现。而“静隐官官邸”！——则提出：在城市的喧喧嚣中，静静是一种奢奢华，一种种品位，一一种境界！！本案生活方方式：大隐于市市·低调奢华这一定位，，赋予项目目极为鲜明明的文化内内涵和生活活内涵，拉拉开了与同同区域楼盘盘的竞争，，超越地段段价值之上上！以独特的居居住文化来来塑造楼盘盘，向城市市中产说话话，有品，，有味，独独一无二，，开创xx楼盘文化营营销新模式式！本案，在xx，贩卖一种种高端生活活方式！B：城市上游游！——对项目地地域文化内内涵的全新新理解和提提升在xx，城市文化化中：长江与山湖是两大核心心。长江文化，，代表这座座城市的视视野与胸襟襟；山湖文化，，代表这座座城市的内内涵与底蕴蕴；犹如西湖之之于杭州，，山湖是xx的”城市人人文之根““。——当然，山湖湖，向“xx新城市”发发展也是xx城市不断提提升的价值值所在。“城市上游游”，我们们认为，这这是本案必必须嫁接和和注入的””地域文化化内涵“。。城市上游，，万源汇聚聚的都市桃桃源！——从“地域文文化+客群心理+项目生活方方式”三三个方面，推推导和赋予予项目全新新的价值内内涵！本案如何让让将”城市市核心地段段“上升到到“不可替替代”的““资源优势势“地位。。以”城市上上游“代替替”城市中中央“，是是对项目市市中心地段段价值的进进一步提升升，拉近了了和城市中中心的关系系。同时，，也避免了了“城市中中央”太泛泛指向性不不强的问题题。本案不仅提提供市中心心的生活，，更提供一一种“左右繁华，，大隐于市市”的生活境界界。城市上游，，都市桃源源，是本案豪宅宅支撑的““地域文化化价值”！！进退繁华，，大隐于市市，是本案豪宅宅支撑的““生活文文化价值”！至此，我们们找到了本本案成为新新奢侈品豪豪宅的两大大独有价值值内涵支撑撑！A：大隐于市市的生活方方式！——一个阶层的的奢华（产产品居住价价值创新））B：城市上游游的都市桃桃源！——一座城市的的珍藏（项项目地脉价价值创新））接下来，我我们要考虑虑的就是：：如何在产产品完成对对定位的支支持，以真真正提升本本案超越市市场的竞争争力！第三部分项目建筑规规划以及整整体发展相相关建议在：可实现+大效益+有效果+成本可控的的基基本原则上上在项目整体体形象定位位基础之上上，可以从以下下五方面，进行“产品差异化化价值”创新的突突围！规划创新园林创新建筑创新户型创新细节创新BCDEA基于形象定定位的产品品规划建议议：规划总体策策略“大隐于市市的上层官官邸”的项项目气质，，要求我们们打造一个个“都市闹闹区里的安安静社区””！这需要从规规划、园林林两方面进进行优化，，打造“主题鲜明、、优美如画画”的社区园园林，在xx现有楼市竞竞争体系中中，也是最最容易“实实现”，成成本可控，，但最易于“出出彩，和让让客户震撼撼和为项目目加分”的重要策策略。——优美景观是是豪宅的另另一件美丽丽外衣！！所以，规划划布局创新新，园林的的主题化打打造，是项项目成功的的重要突破破方向！》》》规划上提出出：“一湾六院”概念繁华深处，，院落重重重，溪流潺潺潺，一种种跃上心头头的生活情情趣，呈现现眼前。这这是地块激激发我们的的情思，这这是本案卓卓然于世的的人文气质质。院落，这一一极富中国国意境的居居住理念，，可以作为为本案独有有的产品概概念，支撑撑“大隐于于市的官邸邸”，相得得益彰！院落式的布布局，是一一种基于中中国璀璨文文化传统的的“至高生生活”方式式。以“院落””的布局的的概念，在在xx城市化日益益发展的背背景下，通通过院落式式布局以其其特有的““私密、均好好、开阔、、安静”的优点，，构建一种种全新的都都市生活方方式。一、规划创创新重要的是：：院落布布局具有宽宽广而深厚厚的价值和和文化内涵涵，符合本本案打造新新奢侈品豪豪宅的战略略构想：》》》提出了一种种“院落友友居”，的的生活方式式，营造出出一种“邻邻里友好””的社区氛氛围，这是是城市中心心日益缺少少的一种品品质；》》》xx具有久远的的历史，城城市人文积积淀深厚，，徽文化在在此源远流流长，“院院落文化””具有强大大的“内在在情结”，，具有“本本土化”的的人文魅力力》》》“院落文化””，在xx现有楼市竞竞争中，独独树一帜，，气质和特特色非常明明显，在项项目形象和和文化内涵涵的塑造和和提升上，，具有非常常大的优势势。》》》项目规模较较大，通过过”一湾六六院“的产产品概念创创新，不仅仅突出了项项目环境优优势，也将将多特色的的规模优势势整合为一一个有机体体。所以，我们们在项目的的规划布局局上，建议议在现有基基础上，进进一步强化化“院落感感”的空间间设计形态态。N布局思路一一：工业地地块商业模模式布局，，工业与住住宅融合而而统一项目北侧工工业地块整整体建筑以以商业地产产规划模式式进行整体体规划，同同时加入旅旅游地产中中正对外围围硬质铺装装、景观等进行行特色化设设计，使得得工地地块块整体设计计在不影响响住宅地块块的同时，，与住宅地地块设计规规划相融合合。布局思路二二：住宅地地块院落式式的布局，，进一步强强化项目组组团布局基基础之上““院落感””的空间设设计形态。。规划划总总图图》》》》》建筑筑风风格格的的参参考考对于于本本案案的的建建筑筑风风格格我我们们认认为为应应做做到到一一定定的的可可识识别别性性和和差差异异性性，，同时时兼兼顾顾建建筑筑风风格格的的长长期期可可流流传传性性，，主要要通通过过如如下下几几点点体体现现：：A、建建筑筑风风格格符符合合项项目目整整体体形形象象价价值值定定位位；；B、建建筑筑风风格格需需紧紧贴贴xx人的的居居住住习习性性和和审审美美观观，，特特别别要要符符合合我我们们的的目目标标消消费费人人群群的的品品位位；；C、建建筑筑风风格格可可通通过过空空间间和和材材质质应应用用的的变变化化，，从从使使用用角角度度和和感感官官角角度度给给人人以以强强有有力力的的视视觉觉冲冲击击。。二、、建建筑筑创创新新建筑筑风风格格建建议议：源自自西西班班牙牙的精精湛湛技技术术与与工工艺艺的的考考究究建议议项项目目汲汲取取欧欧洲洲历历史史文文化化髓髓，，彰彰显显典典雅雅主主义义建建筑筑品品质质，，并并以以欧欧洲洲工工业业设设计计艺艺术术与与制制造造工工艺艺的的完完美美结结合合共共襄襄xx千年年建建筑筑文文脉脉，，创创造造出出独独一一无无二二的的现现代代建建筑筑体体，，谱谱写写一一部部城城市市符符号号传传世世经经典典。。选择择理理由由：：A、西西班班牙牙深深厚厚的的文文化化基基础础可可以以在项项目目建建筑筑及及营营销销中中进进行行嫁嫁接接；；B、西西班班牙牙建建筑筑在在国国内内外外具具有有较较强的的知知名名度度；；C、西西班班牙牙建建筑筑的的可可实实现现性性较较强强；；D、西西班班牙牙建建筑筑风风格格符符合合本本案案本本案形形象象构构想想，，建建筑筑造造型型符符合合中中国国人对对建建筑筑传传统统认认知知。。建筑筑类类型型建建议议：：高高层层为为主主体体其其他他建筑筑形形态态有有序序布布局局在兼兼顾顾项项目目容容积积等等技技术术要要求求，，以以及及社社区整整体体档档次次、、品品质质以以及及居居住住感感受受和和舒舒适度度，，从从城城市市的的角角度度、、高高层层的的视视野野、、居住住的的梦梦想想甄甄选选而而出出。。城市排屋高层公寓社区商业社区内街商业为什什么么选选择择高高层层为为主主体体：：有效效解解决决2.5容积积率率与与建建筑筑体体量量之之间的的矛矛盾盾；；为什什么么不不选选择择部部分分高高层层、、部部分分多多层层？？选择择部部分分多多层层会会使使项项目目密密度度加加大大，，同时时缩缩小小了了楼楼间间距距，，在在一一定定程程度度上会会降降低低项项目目整整体体品品质质。。三、、规规划划创创新新针对对园园林林景景观观建建议议：：引入入地地中中海海风风情情园园林林特特色色进进行行项项目目整整体体园园林林景景观观打打造造！！充分分运运用用小小品品元元素素，，水水景景、、雕雕塑塑等等典典雅雅相相映映，，水水池池、、喷喷泉泉、、日日光光草草坪坪、、亲亲水水廊廊岸岸等等错错落落有致致，，旖旖旎旎掩掩映映记记忆忆中中明明媚媚的的欧欧洲洲风风光光，，其其主主要要营营造造一一种种体体现现欧欧式式尊尊贵贵的的生生活活格格调调和和方方式。。感感觉觉是是那那样样贵贵气气，，却却又又非非常常的的自自然然清清新新。。使使住住家家生生活活游游憩憩于于与与居居所所相相伴伴的的美美好好、、优优雅的的园园林林景景观观中中，，是是一一种种心心性性的的调调养养，，更更体体现现一一种种与与事事业业、、成成就就相相匹匹配配的的尊尊荣荣和和身身份份。。选择择理理由由：：综合合考考虑虑江江南南园园林林、、中中式式皇皇家家园园林林、、东东南南亚亚园园林林以以及及地地中中海海四四类类园园林林特特色色、、造造价价以以及及和和项项目目形形象象构构想想的的匹匹配配度度之之后后。。着重重建建议议采采用用地地中中海海风风情情园园林林进进行行项项目目园园林林打打造造。。地中中海海园园林林的的成成功功应应用用案案例例这是是基基于于我我们们对对项项目目定定位位价价值值的的理理解解，，以以及及项项目目组组团团院院落落布布局局为为基基础础提提出出的的概概念念！！那么，如如何打造造“静院院”，我我们提出出几个相相关的园园林设计计建议：：我们针对对本案园园林景观观规划，，我们提提出一个个特色主主题：xx首个‘静静院落””主题题园林》》》6大主题景景观庭院院，每个个庭院设设置不同同的景观观主题依据6大院落布布局特色色，设置置“6大主题景观观庭院””的创新新手法，，根据每个庭院院位置的的不同，，分别布布置不同的景观观，使得得每个组组团庭院院都形成“独有有的识别别性”在在保证景景观均好的前提提下，形形成“院院院相连连，院院不同””的“公公园式园园林景观观”！！——一个家，，六种风风景！波西塔诺诺波特菲诺诺蒙顿阳光光法雅乐园园穆尔西亚亚白鹭溜波波》》》四级“静静”化园园林体系系设计引入：室外灰空空间设设计理理念设计“外围街区区式高大大乔木围围护空间间》》》入口台地地挡景过过渡空间间》》》组团院落落进入园园林空间间》》》全架空层层设计的四级空空间，层层层过度度，层层层过滤，，从而提提升社区区居住静静指数一级静化化园林系系统：沿街面采采取内街街区形式式，以景景观带为为分割，，将城市市交通干干道和小小区分离离！一级静化化园林系系统二级静化化园林系系统：入口及中中轴景观观台地挡挡景过渡渡空间（（台高堆堆坡式主主入口，，营造私私秘感，，内外形形成遮挡挡，配合合现有水水景设计计）引进“凸凸”型景景观设计计手法，，形成中中间”人人行景观道高，，两边车车行道路路低的割割据，减减少主入入口的人车干扰扰二级静化化园林系系统台阶式气气派小区区入口方方式，回回家，便便是荣耀耀的开始始！三级静化化园林空空间：组团院落落空间设设计，采采取“档档景”手手法，通通过：景景观连廊廊一定程程度上增增加组团团的可识识别性，，与私秘秘性！此外，在在人车分分流的基基础上，，最大可可能的减减少组团团内的人人行干扰扰，采取取“隐路路于景，，葡萄枝枝串联””的手法法，尽可可能减少少进入单单元门庭庭的人行行路线长长度。第一个方方面就是是：现有有的社区区内部道道路组织织系统，，过于浪浪费，不不够合理理，并破破坏了各各个组团团园林的的完整性性和安静静指数！！所以，，建议尽尽量缩短短业主抵抵达单元元的行走走路线，，并通过过与架空空层的结结合，尽尽量将主主行人行行道路设设计在边边缘，然然后通过过“景观观小径””串联起起来“，，取消一一些不必必要的主主行道路路设计。。具体举例例如下：：举例如：：三级静化化园林系系统四级静化化园林体体系：高高层全架架空，提升升业项目目整体景景观和居居住价值。。架空层易易于园林林景观相相融合，，是小区园林景景观的延延伸，在在架空层层设置廊架、花花池，修修筑水池池，与墙墙面、柱子结合合，造景景门、景景墙，防防止趣味性雕塑塑，配置置多种园园林植物物，形成各宗丰丰富多彩彩的特色色园林，，是居民居住的的舒适度度及观赏赏度大为为增加。。》》》景观车库库入口+阳光车库库设计针对小区区车库入入口或半半地下车车库，建建议采用用景观、、挡、盖盖、遮的的形式减减少车库库入口对对局部景景观的影影响，从从而扩大大景观面面。》》》沿河景观观带充分分设计充分增加加可以欣欣赏河景景的景观观平台，，最大化化利用河河景资源源，是景景观上必必须重点点考虑的的细节！！D：户型亮亮点创新新建议基于我们们对xx市场的楼楼盘供应应研究，，和预判判！本案案产品户户型建议议以多样样、丰富富、特色色的形式式进行供供应，具具体户型型亮点创创新建议议如下：：一是：90—110平米小复复式户型型，作为为前期创创新产品品；二是：部部分可以以适度考考虑做LOFT产品，或或者X户型产品品，以拉拉开与市市场普通通单身公公寓的差差别，提提升价格格空间；；三是：引引入“平平层官邸邸、空中中院馆””概念，，打造““奢华舒舒适的拳拳头产品品”；四是：三三房房型型设计两两类：90—110平米小三三房，和和120——135大三房，，增加这这类产品品的实用用率；五是：3米层高。。平层公公寓层高高提升到到3米层高，，提升项项目内部部空间舒舒适度；；》》》户型类别一：平层约90—110平米面积段建议建议亮点：经济实用3房设计，巧妙利用设计技术手法，丰富延展空间，提升室内观景平台，增加赠送空间，提升空间利用率和功能价值。89M2三房一步飘窗3+X户型空间》》》3+X户型：平层约90—110平米面积积段建议议建议亮点点：经济实用用3房设计，，巧妙利利用设计计技术手手法，丰丰富延展展空间，，提升室室内观景景平台，，增加赠赠送空间间，提升升空间利利用率和和功能价价值。建议亮点点：89平米。虽然标准准层一梯梯设计有有3-6户，类似似塔楼的的建筑布布局，但但多窗体体（飘窗窗、阳台台、入户户花园、、功能阳阳台等））的设计计，有效效了弥补补了室内内空气对对流不畅畅的弊端端。而这这其中功功能阳台台、入户户花园只只计算一一半面积积，飘窗窗不算面面积。建议亮点点：89㎡。2房2厅2卫，2个卫生间间、动静静分区、、大量的的附送面面积等等等都是户户型的较较大优势势。附送面积积主要包包括：两两个卧室室、客厅厅均有较较大的飘飘窗，附附送一个个双层挑挑高阳台台（5.8米）、一一个大阳阳台+花池，以以及厨房房外的生生活阳台台。其他相关关户型鉴鉴赏错式挑高楼台2+X空间设计建议亮点：90平方米户型最多可以做出170平方米空间，可以自由分隔，或南向四房、或舒适五房。此外，还可享受跃层挑空、前庭后院、南北通透和一梯两户等系列排屋和别墅式居住体验。时尚豪华型经典舒适型浪漫奢华型户型演绎》》》户型类别二：复式90—110平米面积段建议跃层88平米（使使用面积积）建议亮点点：使用面积积88㎡，跃层设设计，功功能分区区合理，，客厅带带中空，，别墅级级享受。。》》》户型类别别三：120——135平米舒适适3房建议建议亮点点：三阳台设设计，保保证居家家的通透透、观景景平台多多样。建议亮点点：约132㎡㎡南北双阳阳台弧形飘窗窗设计空间尺度度感强。。建议亮点点：约132㎡㎡4房设计大开间短短进深，，双卧朝朝南（可通过过调整设设计为三房增加加空间尺尺度感和和舒适性性）建议亮点点：4房设计，，一梯一一户独门门式设计计，类别别墅公共共入户电电梯厅空空间私密密性强，，有如私私家所有有。三阳阳台设计计保证居居家质量量和空间间感。（（可通过过调整设设计为三三房，增增加空间间尺度感感和舒适适性）》》》》户型类类别四四：150—180平米平平层官官邸建议亮亮点：：采取帕帕拉迪迪奥宫宫廷对对称的的空间间营造造手法法！尺尺度开开阔、、均衡衡对称称，沉沉稳大大气！！双入入户门门杭州绿绿城蓝蓝色钱钱江豪豪宅营营造手手法参参考！！建议亮亮点：：169平米，，4房设计计，两两梯两两户，，三房房朝南南设计计，三三阳台台设计计，功功能分分区合合理，，空间间舒适适性强强。建议亮亮点：：160平米，，4房设计计大开间间短进进深设计的的一大大亮点点是多多功能能房偏偏居客客厅一一隅，，强调调了居居住功功能分分区的的合理理性。。》》》》户型类类别五五：185—200平米空空中院院馆建议亮亮点：：通过露露台形形式在在空中中实现现挑高高花园园：对对内院院落的的空间间塑造造和对对外景景观的的引入入空间间设计计室该该户型型的设设计亮亮点。。错式挑高空中庭院式露台示意图建议亮点点：205米大开间间客厅外外接宽景景阳台；；主卧4.5米开间，，双走入入式衣柜柜设计建议亮点点：入户花园园设计，，双入户户方式；；注重主主人休息息区域的的舒适型型，通过过改造可可设计独独特的南南向卫生生间。空中院馆馆180平米空中院馆馆180-200平米，参参考案例例B：物业管管理建议议真正的豪豪宅生活活，不仅仅体现在在产品硬硬件上的的奢华！！更重要的的是：软软性的服服务。——越是成熟熟的高端端客户越越看重社社区物业业的服务务质量和和水平。。根据我们们在对豪豪宅业主主居住访访谈中，，近九成成的业主主提到了了“富个性”、“讲究独特设计感感”、“标榜量身身订造的的贴心服服务”等需求求。下面我们们看一组组统计分分析：国内8大豪宅物业管理研究区域楼盘名称物业类型物业管理上海檀宫别墅物业管理顾问StarkeyInternational,USA杭州金色海岸别墅戴德梁行杭州东方润园高层公寓南都管家北京丽宫别墅金钥匙物业杭州丽晶城高层公寓世邦魏理仕广东香蜜湖1号高层公寓+别墅中海管家物业上海新华路1号多层、小高层世邦魏理仕上海汤臣一品戴德梁行要真正打打造成xx豪宅级社社区，本本案的物物管服务务应当区区别现有有的物管管服务，要要领先市市场，形形成亮点点，赢得得高端客客户的认认同。我们建议议：引入英式式管家服服务模式式英式管家家服务是是西方贵贵族高贵贵奢华生生活的标标志，在在欧洲大大约有六六、七百百年的悠久历史史，几乎乎成为家家政服务务领域的的经典名名词。最最初只有有英国和和法国的的王室家庭或世世袭的贵贵族和有有爵位的的名门才才有资格格正式雇雇佣，随随着时间间的推移移，英式管家服服务不再再是王亲亲贵族的的专利，，有钱人人被允许许聘任英英式管家家。到了了如今，英式式管家服服务已经经成为西西方富豪豪日常生生活不可可或缺的的一部分分。这是基于于以下考考虑：》》》通过我们们的了解解，在xx：物业管管理的服服务，是是当前所所有楼盘盘的短板，没有有受到足足够重视视。服务口碑碑较好的的是新湖湖物业、、伟星物物业，但但其服务务水平和和内容也也和其它它物业差差不多，，只是服服务的规规范度高一一些，并并没有多多大特色色。》》》xx人对物业业服务的的水平要要求越来来越高，，需要更更好、更更优、更更贴身的的服务内容容》》》xx现有楼盘盘多为本本地物业业公司，，还没有有真正意意义上的的“国际际级物业业服务公司””。引入入“英式式管家服服务”，，是一种种新鲜的的生活理理念和引引进，也也是一个个亮点两点补充充建议：：》》》引如英式式管家服服务可可行操操作模式式：xx现有的物物业收费费不高！！如果长期期聘请世世界级物物公司，，势必造造成物业业管理费费用高企企的局面面，这也也不符合合xx人的心理理习惯。。——最好的办办法是：：一是：聘聘请仲量联行行、世世邦魏理理仕等国际知知名的物物业服务务公司，，作为物物业前期期顾问，，2年后等培培养好成成熟的物物业管理理团队，，和体系系后，可可以由盐盐业自身身物业公司司接手二是：选选派公司司物业服服务高级级人才，，前往荷荷兰“国国际管家家学院””进修学学习。这两点，，都可以以实现““提升楼楼盘价值值，从而而推动楼楼盘价格格上涨””的营销销卖点。。C：智能科科技豪宅宅配套建建议本案要要打造造一个““大隐于于市的上上层官邸邸”，延延伸两点点内涵：：一是：如如何打造造“静界界豪宅””居住的安安静，在在上述园园林景观观的建议议基础上上，更应应通过““社区安安防、隔隔音材料料、科技技技术””打造一一个“心心静、内内部空间间静、园园林景观观静”三三重境界界！二是：如如何打造造“净界界豪宅””居住环境境的纯净净，除了了园林环环境的生生态健康康外，更更应注重重社区生生活的软软环境的的纯净，，譬如：：室内居居住空气气的纯净净、饮用用水的纯纯净等等等。这两点，，可以通通过“智智能、科科技”的的卓越配配置来实实现。这这也是本本案赢得得市场的的创新卖卖点。具具体，在在结合成成本的基基础上，，我们建建议在保保证基础础的智能能科技配配套和xx现有高端端楼盘水水平相当当外，可可以增加加以下几几个细节节方面的的智能、、科技亮亮点配置置：》》》降噪隔音音系统——安静□同同层给排排水系统统技术——全防臭横横排地漏漏、同