商业中心项目商铺划分与租售方式建议报告

xx项目商铺划分与租售方式建议2012.7目录一、项目基本情况及竞争项目分析二、项目租售价格预测与模式建议三、项目一层商铺划分与动线建议一、项目基本情况及竞争项目分析项目区位：xx县镇兴路与栗园路西南交界口交通情况：项目北临镇兴路，为双向四车道，是xx城市主干道，有公交线路10余条。项目地形：总体呈三角扇形，东宽西南窄，东南面呈圆弧形。项目组成：总建筑面积31996平方米，规划建筑主体4层，地上商业面积：24407平方米，地下：7589平方米。其中家乐福：17000平方米，影城：3000平方米，ShoppingMall：4407㎡。1、项目基本情况本案县政府镇兴路栗园路传统老城区核心商圈城市向东发展新兴商圈缺乏核心商业传统老城区以步行街、华润苏果、苏宁电器为核心向四周辐射，商业发展成熟，人口密度较高，是xx核心商圈；受制于可供开发的土地较少，核心商圈后期发展潜力较小，商业已通过镇兴路、栗园路、宝塔路逐渐向东溢出，项目所处的新兴区域，随着城市向东发展的战略，周边小区的入住率提升以及企事业单位的搬迁潜力较大，但现阶段商业布局较为分散，商业氛围不足，缺乏核心商业；2、区域商业分布官溪河

xx县现有华润苏果两家较大的超市，操作模式为：用较低租金承租物业，将多余面积划分为店铺，内铺按照营业额18%抽成，沿街商铺可抽成可租赁，租金4.5元/平米/天，已无空铺，经与商家了解，沿街商铺转租费已达10万。3、竞争物业典型个案分析本项目1200m750m天河路店北漪路店租金：2.5元/㎡/天售价：18000元/㎡租金：3.5元/㎡/天售价：22000元/㎡租金：1.1元/㎡/天售价：20000元/㎡租金：4.5元/㎡/天售价：25000元/㎡租金：4.5元/㎡/天售价：18000元/㎡

该项目目前主要由华润苏果、肯德基、苏宁电器三大品牌商承租，目前经营状况均较好。项目北侧、西侧所有沿街门面早前已全部出售。（2009年售价10000元/㎡）北侧一、二、三、四层约18000㎡已租给“华润苏果超市”（18000㎡，租金400万元/年，约0.6元/㎡/天），华润苏果其中将一楼内部商铺分租给50家左右的个体经营，租金为4.5元/㎡，其中含“肯德基”向华润苏果承租的350㎡一层商业（350㎡，80万/年，约6元/㎡/天）；二、三楼为超市卖场8000㎡；四楼为仓库。南侧一、二楼部分租给苏宁电器（约2000㎡，租金80万元/年，约1.1元/㎡/天）3、竞争物业典型个案分析——华润苏果天河路店（8000㎡）北侧商铺华润苏果3、竞争物业典型个案分析——华润苏果天河路店（8000㎡）肯德基苏宁电器中国最大的房地产知识分享平台房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约100万份，包含万科、龙湖、世联、中原、易居、风火等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括房地产企业管理、房地产管理工具、房地产研究报告、房地产前期策划、房地产营销策划、房地产广告推广、房地产销售、商业地产、旅游地产、产业地产、住宅操盘、工程管理、房地产基础知识等多个栏。【2012-2013房地产营销策划大全】畅销9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量资料全新呈现！中国唯一9年来每月更新最新资料！中国唯一提供在线预览阅读的房地产知识产品！VIP会员超值送！地产人必备资料库3、竞争物业典型个案分析——华润苏果天河路店（8000㎡）入口内铺手扶梯天河路店苏果超市只有一个出入口，手扶梯安置在最远的南侧，盘活整体内铺，内铺格局多为大开间，短进深的格局，面积在50—60㎡之间。外铺（与超市不连通）该项目基本情情况：该项目是华润润苏果继天河河路店开业经经营生意火爆爆之后所承租租经营的，主主要为城市东东部的社区提提供服务，北北漪路小区较较多，人流相相对密集，且且诸多企事业业单位在此办办公，如国税税局等，开业业后经营良好好，其沿街商商铺租金已达达4元/㎡/天，已无空铺铺出售出租。。3、竞争物业典典型个案分析析——华润苏果北漪漪路店（4000㎡）苏果内铺沿街商铺3、竞争物业典典型个案分析析——华润苏果北漪漪路店（4000㎡）沿街商铺苏果内部总结：1、项目处于城城市主要交通通“动脉”交交汇处，人流流相对稳定，，区位优势明明显；2、xx县近几几年经济发展展迅速，拥有有三家上市企企业，人群消消费能力强；；3、xx县人群群节假日休闲闲习惯较为单单一，周末假假日逛逛超市市是一家人主主要的休闲方方式；4、城市大型超超市综合体较较少，呈现华华润苏果一家家独大的格局局；5、从华润苏果果的运营模式式看，以低价价承租，引进进肯德基等次次主力店，带带动了周边商商铺的租金、、售价大幅度度上扬，将周周边商铺转租租，模式较为为成功，已经经被当地商铺铺投资者所接接受；6、城市向东发发展的趋势已已经形成，众众多企事业机机关单位已经经向城市东部部搬迁，未来来发展潜力较较好；7、目前该区域域商业格局较较为分散，商商业氛围还不不如天河路华华润苏果，但但在与xx县县众多投资客客的接触中了了解到，xx投资客群，，对该区域的的未来商业发发展前景有较较强的信心和和投资欲望。。二、项目租售售价格预测与与模式建议1、天河路华润润苏果商铺业业态划分与租租金水平华润苏果天河河路店的现租租金水平：肯德基等沿街街位置最好的的商铺价格5—6元/平米/天，华润苏果内内铺因手扶梯梯做强制动线线，极大的共共享了苏果的的客流，因此此内铺价格较较为平均，达达到4.5元/平米/天，周边商业不不与商场连通通，租金最低低为2.5元/平米/天。规划业态楼层位置预估租金（元/平米/天）平均铺位面积（平米）品牌商家为主（金店、手机、眼镜店）华润苏果主入口内铺4.5—680—100内铺（以品牌服饰、精品店为主）内铺4-540—60以餐饮为主西边独立商铺2.550—100华润苏苏果主主入口口手扶梯梯不与华华润苏苏果连连通2.5元/平米/天5—6元/平米/天4—5元/平米/天4—5元/平米/天肯德基基店品牌服服饰精品店店保健药品等等品牌服饰眼镜店或金店精品饰品等屈臣氏化妆品、手表、手机机、服饰、皮具用品等等规划业态楼层位置租金（元/平米/天）平均铺位面积（平米）品牌商家为主沿镇兴路街铺5-6150—200内铺（服饰、化妆品、手机等）内铺4-530—40餐饮或次主力店沿栗园路街铺3—3.510—300家乐福从华润苏果果天河路店店周边商铺铺业态判断断：租金承受力力较高的主主要为：金金店、眼镜镜店、品牌牌服饰等，，其次为：外外贸服饰、、化妆品、、箱包、精精品店等，，位置最不佳佳的安排餐餐饮等目的的性较强的的业态，根据以上业业态租金承承受能力强强弱以及项项目位置优优良度，初步判定定项目业态态划分如下下：服饰餐饮注：以上价价格以建筑筑面积计价价，租赁期期内可设置置每年递增增3-5%。2、本项目商商场初步业业态规划与与租金预判判预估本案平平均租金：：4—4.5元/平米/天位置较差位置中等位置最佳3、商铺售价价预判第一种模式式：市场参参照定价—参照同类型型可比商业业物业的平平均售价水水平面积45㎡以天河路华华润苏果对对面商铺为为例：天河食品店店，面积约约45㎡，09年售价10000元/㎡，12年售价22000元，现总价达99万本项目店铺铺多为30㎡左右的面积积，那么本本项目可承承受单价约约为：33000元/㎡天河食品店店第二种模式式：投资收收益定价—根据租金倒倒推售价根据预估平平均租金4.5元/平米/天，年租金金递增率3%推算,15年收回成本本，投资收收益率6.7%，预判项目目售价为：：4.5元/平米/天*365*（1+0.03）^（15-1）*15=36956元/㎡根据上述两两种方法，，预判项目目售价可达达：35000元/㎡3、商铺售价价预判根据测算，，一层商业业总建筑面面积为4407㎡㎡，如出租，则则一层商铺铺的年租金金收益约为为：4.5元/平米/天*365天*4407㎡㎡=723.8万如出售，一一层商铺回回笼资金为为：4407㎡㎡*35000元/㎡=15424.5万元根据一般综综合体的投投资模式来来看，自营营物业更多多的是为了了周边住宅宅投资升值值，提升住住宅投资溢溢价，而本本项目并无无住宅物业业，如自营营还需组建建运营团队队，对运营营能力有较较高要求且且年租金收收益将被摊摊薄，如出出售则资金回笼快快，风险较较小，短期期利润最大大化，因此建议项目采采用出售的的形式快速速回笼子资资金，减小小项目风险险。租售建议：：三、项目一一层商铺划划分与动线线建议1、面积不宜宜过大，总总价控制在在100万以内，建建议面积30—40㎡之间；2、充分利用用主力店优优势，尽量量让一层商商铺共享主主力店客群群人流，增增加商铺价价值；3、人流动线线符合消费费者习惯，，尽量将可可达回环率率控制在60%以上；4、避免出现盲盲区与视死角角问题，合理理分配人流商铺划分原则则：幸福蓝海版商商铺划分甲方提供修改改后的商铺划划分1、可达回环度度指标评测根据可达性回回环度评测可可以看出：甲甲方提供的修修改后的商铺铺划分在幸福福蓝海的版本本进行了优化化，减少了独独立中岛的数数量，商铺的的面积也控制制在30㎡左右，后期总总价可控，简简化了内部动动线，整体回回环度从48.9%提高到55.1%，但是跟60—80%的较好的动线线回环度项目目还有一定差差距。可达性回环度度=一次性走完的的最长回路长长度/平面总动线长长度*100%一层总动线长长度（红线+蓝线））=380M一次能能走完完最长长回路路长度度（红红线））=186M可达性性回环环度=48.9%一层总总动线线长度度（红红线+蓝线））=276M一次能能走完完最长长回路路长度度（红红线））=152M可达达性性回回环环度度=55.1%存在在问问题题：：主入入口口家家乐乐福福的的手手扶扶梯梯直直达达三三层层，，通通过过南南侧侧的的内内部部手手扶扶梯梯进进入入二二层层收收银银区区，，再再从从二二楼楼手手扶扶梯梯进进入入一一层层原原主主入入口口处处，，沃沃尔尔玛玛的的人人流流未未被被内内部部商商铺铺所所共共享享。。建议议：：将二二楼楼离离开开超超市市的的人人群群引引导导至至左左图图位位置置，，通通过过手手扶扶梯梯下下到到一一楼楼，，这这样样一一层层的的商商铺铺可可以以共共享享此此部部分分人人流流，，增增加加一一层层商商铺铺价价值值另外外，，是是否否可可以以将将一一楼楼家家乐乐福福手手扶扶梯梯向向西西移移动动，，这这样样空空出出位位置置可可以以划划为为对对栗栗园园路路的的沿沿街街商商铺铺，，增增加加项项目目收收益益。。一层层平平面面图图二楼楼扶扶梯梯位位置置从二二楼楼下下到到一一楼楼的的手手扶扶梯梯移移在在此此处处，，使使结结账账后后的的人人群群从从此此处处到到达达一一层层2、栗栗园园路路入入口口问问题题直达达三三楼楼家家乐乐福福存在在问问题题：：1、主主入入口口设设置置电电梯梯，，会会造造成成等等待待电电梯梯的的观观影影人人群群拥拥堵堵2、观观影影人人群群目目的的性性强强，，通通过过入入口口电电梯梯直直达达四四楼楼，，内内部部商商铺铺无无法法共共享享这这部部分分人人流流。。一般般来来说说，，看看电电影影的的人人群群有有着着较较强强目目的的性性，，随随机机性性较较弱弱，，幸幸福福蓝蓝海海不不存存在在像像普普通通店店铺铺一一样样招招揽揽人人流流的的问问题题，，对对于于影影城城的的宣宣传传主主要要通通过过户户外外的的楼楼梯梯广广告告等等方方式式招招揽揽人人气气。。建议：：将入口口处电电梯移移动到到一层层商铺铺的南南侧，，在入入口处处通过