标杆地地产集团-融资管理部-读懂金融机构房地产融资尽调V1

读懂金融机构房地产融资尽调融资管理部2019012323目录1借款用途还款来源借款主体融资和担保情况资产状况地产融资尽调七大模块12345抵质押物情况6外部风险事件74简单地来说，就是客户向我借钱，我不认识你，通过哪些维度来了解你呢。需要考察：

谁来借（借款主体）？

钱用来干什么（借款用途）？

怎么还钱（还款来源）？

在外面还有没有别的债务（融资和担保情况）？

身家如何（资产状况）？如果不归还，还有什么手段（抵质押物情况）？

有无重大不良记录？（外部风险事件）5

补充流动资金：比较虚。一般用于国企、央企房地产公司和政府融资平台。

归还金融机构借款：关注是到期还款还是提前还款，如果是提前还，是增量贷款还是其他机构抽贷。开发贷不能以归还前融为借款用途。

支付股权收购款：往往发生在重组并购中，一般是支付股权收购款的后几期，如为第一期，多少有空手套白狼之嫌，有理由怀疑客户的自身实力能否支撑高杠杆操作。评审一般会向客户要求提供项目三调报告：法律、财务、评估。

支付土地款：一般是主体资格较好但自有资金不充裕，或者临时头寸紧张。评审关注主体的信用级别是否足以冒险，毕竟若无抵押物，信用贷风险较大。在当前房地产调控的大背景下，持牌金融机构在表面上不能以此为用途，只能变通处理。

支付工程款：工程款垫付是地产项目常见的现象。通常我们会核实合同付款条件、工程进度及已付款项、对比工程现状，简易测算工程款缺口是否属实。

1.借款用途补充流动资金归还金融机构借款支付股权收购款支付土地款支付工程款6

其他金融机构融资：一般要求主体经营情况正常。抵押物的资产增值一般会自然引起跨行转贷，增加融资金额。虽然有去杠杆的政策，但评审通常还是认可这样的还款来源。如能明确核实，并能控制过程，这种短融贷款模式，俗称“过桥”。

项目销售回款：销售款通常是拿到预售证后，客户出售房屋的回款。关注销售回款上的银行开发贷对资金监管使用的要求，通常要求支付工程款，通过工程公司账户才能把资金转移出来。

股权对价：一般来说，出售股权方按合同要求可以收取股权款项。通常涉及三方监管账户，重点考察股权转让交易是否能如期达成。

分红款：属于客户投资回笼资金，需明确有无董事会决议，了解历史发放时间及金额能否覆盖贷款本金。

自有资金：比较虚，相当于无明确还款来源。一般很少见，实力雄厚、规模强大的国企、央企可能会有。2.还款来源金融机构融资项目销售款股权对价分红款自有资金7开发经验：比较初步了解客户的历史，以开发商业还是住宅为主，有无完整的开发过若干个项目，判断近三年的累计开发总建筑面积，以及土地储备情况。对房开商资质比较敏感，涉及后续贷款融资，432中的二级资质，至少股东要有二级资质。主营业务：近3年销售收入情况=销售面积*销售均价，对应销售类型，销售周期。主要用于判断经营现金流回笼速度，结合资产负债，判断经营现金流的健康状态。综合投资、融资，盘算整体现金流是否可控。核心项目：一般是现在及不远的未来产生现金流的项目。对此类项目的土地来源、出让金缴款核实出款及票据；总体投资额、已投资额、未付工程款比较关键，其中总体投资额与432中的30%自有资金出资挂钩，而已投资额占比需超25%才能转让，方便资产处置，未付工程款判断整体项目的处置空间价值，通常不良项目最好有50%的空间才能运作。

另外，规划可建、公建配套、区位、定位需要与周边的同类项目做比较，初步判断价格所处的区间，概算回笼资金。结合前期销售及回笼资金流向，判断能否覆盖贷款本金。同步了解项目负债及担保情况，了解除己方资金外，其他融资方的金额及条件。3.借款主体开发经验主营业务核心项目8整体融资金额：通常会要求企业提供征信报告，建议尽量1个月以内。贷款金额、类型；贷款期限、融资机构、付息情况；贷款类型，尤其关注信用贷款占比，对外担保情况，贷款是否有足值抵押。近期到期融资及还款安排：考察内容包括贷款类型、金额、近半年内的付息情况、还款来源安排等。每笔贷款对应的担保情况：尤其是近期到期贷款，可一定程度判断贷款续贷的可行性。理清相关抵质押物并与企业资产相印证。融资结构：主要是观察以银行融资为主，还是以信托或其他资金为主，判断其融资空间有无调整的可能性。总体融资成本：通常，银行、信托、券商、资产管理公司、民间的利率是不一样的，差别很大。银行一般6～8%，信托一般14～20%，券商6～8%，四大资产10～15%。

4.融资和担保情况整体融资金额近期到期融资及还款安排每笔贷款对应的担保情况融资结构总体融资成本9股票或股权。

一般来说更看重股票，尤其是流通股，利于变现。股权一般优先银行等易于被接受的质押押品。自持商品房。

商品房所处地区、类型（住宅和商业）、面积、价值、对应融资金额。

土地使用权土地所处区域、类型、面积、评估价值、对应融资金额、现状等。

在建工程

项目所处区域、建筑类型、规划面积、评估价值、对应融资金额、开发进度等。

5.整体资产状况股票或股权自持商品房土地使用权在建工程10商品房所处区域、周边环境、使用现状（涉及出租的需要了解租约合同）；面积、使用年限、评估价值、周边同类商品房的交易价格、成交活跃程度；对应融资情况；物业是否存在用途限制等。土地使用权土地历史溯源、权属人取得土地来源、开发限制条件、附随义务以及对赌税收条款；土地出让金缴纳情况、土地建设指标、当前现状；所处区域、周边环境、城市规划；周边同类土地交易活跃程度、交易价格、周边房产开发以及库存情况；土地开发计划、融资情况等。在建工程项目土地来源、土地成本、开发总成本、未付工程款；建设指标（是否存在增容、改变用途）、公建配套、开发进度、大确权条件（是否存在限制性条件）；建筑总包方情况、项目前期开发情况、工程款支付情况；可售面积、销售均价、市场定位、去化率；项目对应融资情况等。股权、债权和应收账款。这些都属于房地产企业的资产，都是可用于拿出来做增信手段的。特别是应收账款，可作为供应链、保理等创新型融资的重要手段。

6.抵质押物情况（增信措施）可抵押商品房可抵押土地使用权可抵押在建工程可质押债权可质押股权可质押应收账款117.外部风险事件购房纠纷工程款纠纷借款纠纷股东纠纷金融机构特别是银行，都有专门的舆情监测系统，有专人定期浏览查阅。手机软件：天眼查，启信宝，企查查，功能已经相当强大。12房地产企业尽职调查清单公司文件：1、公司营业执照正副本2、公司房地产开发资质证书3、公司章程4、公司历次股东会，董事会决议5、公司的银行开户证明和贷款卡6、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况7、公司历次的注册和增资的验资报告↑↑目的：确定目标企业的设立和合法存续、股东及其注册资本缴纳情况。13房地产企业尽职调查清单目标公司开发项目资质文件：

1、“一书二证”，指建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证；2、国有土地使用权证；3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同；4、发改委立项文件或可行性方案批复；5、施工许可证；6、预售许可证；7、房屋所有权证；8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复；9、项目扩初的批复；10、项目各类市政配套部门的征询意见；11、项目的方案文本、扩初文本或施工图；12、项目的地质勘探报告；13、项目的各类验收报告；14、项目面积测绘资料；15、项目环评、消防、卫生、等配套建设的审查文件。14房地产企业尽职调查清单审查项目公司合同：

1、土地出让合同；2、建设工程设计合同；3、景观设计及施工合同；4、勘探测绘合同；5、建设工程施工合同以及甲指分包合同；6、劳务分包合同；7、监理合同；8、相关设施采购合同；9、配套设施相关合同（涉及水、电、煤气、管道、通讯）；10、物业合同；11、营销策划合同；12、房屋预售合同；13、合同的履行进展变更情况，已付款、未付款的情况。↑↑目的：除了审核合同文本外，还需要审查以上合同的履行情况，以便判断合同履行中可能存在的法律风险和经济责任。15房地产企业尽职调查清单目标公司负债情况

1、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等；2、银行及非金融机构贷款的明细；3、对外担保的明细；

↑↑目的：确定主要债权是否实现、主要债务是否履行完毕，是否存在潜在的纠纷或其他重大法律风险。16房地产企业尽职调查清单目标公司组织结构和人力资源状况

1、公司章程

2、董事会、监事会、股东大会、职工代表大会、职工大会等关于董、监、高人员变动会议决议或会议记录

3、企业的雇佣人员的数额4、企业是否存在激励措施

5、企业劳动合同

↑↑目的：确定本次收购并购是否存在程序上的障碍。17房地产企业尽职调查清单目标企业纳税状况

1、国税与地税登记证、年度财务报表、最近3年的纳税申报表等文件资料

2、企业执行的税种、税率及是否享受