郑州上街嘉韵登封路项目定位报告

【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】谨呈：

河南嘉韵置业有限公司上街嘉韵登封路项目定位报告河南恒辉房地产顾问有限公司2014年02月18日唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】2013年10月，在政策的战略指导下，郑州市十三届人大常委会第三十九次会议上正式提出“郑上新区”概念。随着和昌、建业等知名的品牌开发商进入上街，项目周边龙都国际和亚星江南小镇等项目的加速开发，本项目面临的市场压力和政策压力剧增。群雄逐鹿，如何能在区域市场竞争当中脱颖而出？保证项目品牌形象与现金回流的共同提升，是我们要深思熟虑的问题……2014年在嘉韵置业5月底前回款1亿元的阶段性目标下，我们严谨审视登封路项目，对项目前期的定位进行梳理，以推动项目开发进程。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】问题一：上街区房地产市场格局？问题二：嘉韵登封路项目的发展战略？问题三：嘉韵登封路项目的产品规划建议？唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域发展环境市场格局目标客户研究项目本体条件研究企业发展战略物业建议唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议区域概况上街区房地产市场格局本项目主要竞争物业分析目标市场客户研究市场研判结论唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议区域概况上街区房地产市场格局本项目主要竞争物业分析目标市场客户研究市场研判结论唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

1

走进上街大郑州30分钟生活圈，四条线路直通上街上街区位于郑州市西部，是郑州市6个行政区之一，总面积64.7平方公里，总人口13.45万人。上街素有“铝都”之称，是全国铝工业产业聚集地和技术发源地郑州卫星城、铝都、工业型城区科学大道郑上1路轻轨1号线中原西路唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

2

政策规划郑州卫星城，郑西崛起的“桥头堡”上街区位于郑州市西部，距离省会38公里，位于郑洛工业走廊的黄金分割点。是郑州的卫星城区，可与郑州实现无缝对接唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

2

政策规划郑州卫星城，郑西崛起的“桥头堡”郑西新区——遵循“宜居西城、生态西城”的发展战略，为上街的发展提供了新的机遇郑西新区规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市、上街区，此时发展郑西新区，作为郑州建设中原经济区核心城市目标的新平台浮出水面。郑州提出“一心两翼”城市发展建设思路，将以中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展。郑西新区，既有郑州发展新引擎的价值定位，又有区域中心城市的功能补位之义，更有平衡郑州东西发展之现实需求。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

3

城市定位郑上新区，郑西宜居职教城中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城河南省职业教育发展核心区省部共建职业教育综合改革实验区唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

3

城市定位郑上新区，郑西宜居职教城2013年10月底一场政策的春风吹向郑州西部郑州市十三届人大常委会第三十九次会议上正式提出“郑上新区”概念并拟将上街组团、荥阳组团及宜居健康城组团纳入郑上新区规划版图几经波折，“郑上新区”终被认可唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

4

区域交通30分钟到达郑州市区，未来郑州城区与上街联动更强

公路：国道310、省道104、郑上路、连霍高速、中原路、工业路、安阳路、洛宁路等连接内外、便捷通达

铁路：陇海铁路穿城而过，并设有客货三等中间站上街火车站，货运可迅即到达郑州铁路、航空、公路口岸

航空：距新郑国际机场仅40分钟车程，北部通用航空实验区的建设将大大改善区域航运交通

轻轨：郑洛城际轻轨拟建线路沿陇海铁路通过上街，建成后将大大缩短郑州至上街连通时间唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

5

区域规划中间开花，两翼齐飞，致力于打造宜居、宜教、宜企、宜游的宜居职教城依托北部航空基地，大力发展运动休闲产业中部打造职教城、奥林匹克广场，为北部南部提供配套服务五云山度假区依托南部山地、黄土高坡，大力发展旅游、户外拓展等产业唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

5

产业布局郑上新区产业布局强调三大产业协调发展·中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区·国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心·河南省经济社会发展的核心增长极被河南省“十一五”装备制造业发展规划列为重点产业集聚区的郑州上街产业集聚区，目前已有54家企业入驻；前不久，投资10亿元的河南863科技创业园项目、投资3亿元的省重点河南华泰特种电缆二期扩建项目、投资1.5亿元的市重点郑州华兴煤机液压支架配件项目等5个大项目集中奠基，总投资17亿元，把产业集聚发展推向一个新境界。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

6

配套资源教育资源全力打造中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城，建成河南省职业教育发展核心区，省部共建职业教育综合改革实验区；郑州宜居职教城位于上街区西南部，规划面积40平方公里，计划总投资395亿元，重点发展高等职业教育，分批引入30余所国内外职业院校，师生规模达到20万人，建成集教学、科研、生产为一体的综合型城市功能组团。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

6

配套资源生态资源利用南部五云山建设五云山山地生态公园，全力打造中原地区最具规模和特色的山地休闲运动公园五云山山地生态公园集有机农业、观光旅游、休闲运动于一体，拟规划包括有机农场、观光果园、玫瑰主题婚庆园、骑士庄园、山地自行车运动、山地素质拓展、山地越野、球类运动等项目，拟将五云山打造成郑州近郊休闲养生、运动体验的最佳场所，打造五云山特有的庄园体系唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况

7

发展展望明日的郑上新区，今日的郑东新区前十年郑东

这十年郑西“郑上新区”经过几年的时间终于落实未来给郑州带来的变化，可能是革命性的十年来，郑东新区的剧变令郑州人乃至整个河南人民“万万没想到”。从未来路以东的一片荒地，到如今以中央商务区、高铁商圈、省政府等为核心的“富人区”。不得不承认，政策的导向是片区发展的最直接因素唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域概况小结郑州市西，距离市中心38公里，郑州卫星城。规划中的区位规划交通未来郑上新区，郑州向西发展的前沿阵地“宜居职教城”：核心区概念性规划布局结构“一城三区”，融入大郑州、承接大郑州交通优势凸显。立体交通体系，国道310、中原路等多条线路实现与郑州市区及航空港无缝衔接唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】区域内规划产业集聚区，产业支撑力强劲。重点发展有色金属冶炼、机械、化工、电子等产业产业教育生态河南省职业教育发展核心区省部共建职业教育综合改革实验区丰富的旅游资源。地文景观类（旗山佳景），地域风光类（五云山）、古迹建筑类（镇国宝塔）等唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目

录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议区域概况上街区房地产市场格局本项目主要竞争物业分析目标市场客户研究市场研判结论唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】1市场格局土地市场上街区可开发用地整理——上街区房产市场近几年发展较为迅速，特别是一些龙头企业入驻，极大地提升了上街的区域竞争力。目前上街区用地较为紧张，主要有以下几种类型可利用土地：镇区内村庄进行综合改造，统筹能够满足房地产开发支配的村民安置用地、商品开发村庄改造用地，挖掘可利用土地旧区改造镇区内房至质量较差的居住小区进行改造，挖掘可利用土地工业置换镇区内规划搬迁的工业用地，进行土地置换，挖掘可利用土地储量土地镇区规划区范围内除村庄改造外，未占用的土地唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】1市场格局土地市场面积（亩）土地使

土地级

成交价格

单价土地使用

容积率

容积率

建筑面积

约定开工时约定竣工时

合同签订时项目位置土地用途用年限别(万元)

（万元/亩）

权人下限上限

（万㎡）间间间金华路东侧其他普通商品住房用地河南德宝置业有限公司78510410050570二级4234928551868554645457635812.531.117.020.820.111.71.22014-9-30

2017-6-302013-11-1老郑上路北侧郑州建业住宅建设有限公司锦江路北侧金屏路东侧其他普通商品住房用地7070707070二级二级二级一级一级111112014-9-27

2017-9-26

2013-10-152014-9-27

2017-9-26

2013-10-152014-9-27

2017-9-26

2013-10-152014-9-26

2016-12-31

2013-10-9郑州建业住宅建设有限公司漓江路南侧金华路西侧其他普通商品住房用地533郑州建业住宅建设有限公司漓江路南侧金屏路以东其他普通商品住房用地683中心路南侧洛宁路东侧其他普通商品住房用地河南九嘉置业有限公司923.54许昌路以南孟津路以西其他普通商品住房用地河南华宸置业有限公司1002013-12-52016-6-52013-8-202013-8-9河南中鹏航空俱乐部有限公司安阳路北侧骊山路西侧67商务金融用地40四级16452511.56.72013-11-15

2015-11-14郑州市上街区森海置业有限公司金华路以东许昌路北侧其他普通商品住房用地3070二级128042136.12014-1-31

2016-7-302013-2-182013年上街区土地成交5706亩，其中商品房1269亩，商务金融116亩，土地成交量大唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】1市场格局土地市场未来供应——据不完全统计，未来1-2年内上街区市场仍将有288.7万㎡体量投入，市场竞争压力大占地面积总建面项目名称河南盈盛置业（亩）154385.3（万㎡）河南上拓置业郑西联盟新城24017.116.4河南上拓置业有限公司河南宝煜82.3河南盈盛置业有限公司森海置业郑西联盟新城49.25.6森海置业有限公司46.69.6合计1806.4288.7唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】2市场格局商品房市场房地产投资总额近年快速增长，房地产投资比重逐渐攀升，房地产发展动力十足数据来源：上街区市统计年鉴、统计公报数据来源：上街区市统计年鉴、统计公报

上街区房地产投资总额逐年增长，2013年达到38.7亿元，年均增速高达64%，而郑州市年均增速为30%左右，上街区房地产投资市场火爆，未来发展空间较大；

房地产投资/固定资产投资的比重曲折上涨，从2006年的9.81%，到2013年高达49.68%，房地产投资比重增速逐渐加重，市场发展迅速。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】2市场格局商品房市场2013年施工面积达193.3万方，为近六年来最高值，房地产市场发展良好

上街区总施工面积呈现逐年递增的趋势，年增长率平均在15%以上，其中2013年总施工面积环比增长62%；

施工面积在2013年达到最大值，住宅开发面积近年来呈现增长趋势，该区域房地产市场发展情况较好。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】2市场格局商品房市场上街区商品住房月均销售3.39万㎡，去化能力一般，但销售均价不断上涨

2013年商品住房销售面积均高于去年同期水平，但仍处于较低水平，其中2012年12月销售面积达到14.16万㎡则是年底集中备案导致。

商品住房销售价格曲折中上涨，显示较强的市场支撑。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】3市场格局成交统计上街区2013年主力楼盘全年成交统计销售面积（m²）均价（元/㎡）套均面积（㎡）项目名称开发企业产品类型销售总金额（元）销售套数江南小镇理想名城亚星置业志强置业瑞昌置业德宝置业上拓置业多层（电梯）、别墅、高层3535569122538789792635768911037057409757823085554.6667427.145687.5926763.624288.55885729504271233413337655769387540179792多层（电梯）、高层和昌·都汇广场德宝·城墅高层多层高层7099中央名邸104盛世新城正兴翡翠城嘉盛·溪畔美域河南申颐置业正兴置业多层高层80710003656258006127377930628.8117939.2818424.59253151168263536583326121119110广银置业多层、小高层、高层龙都国际汇泽国际城九嘉置业泰瑞置业四方汇泽住宅、洋房、小高层、高层多层、高层56032248530869625132532818080.6913968.5417495.3616714516330993800293410896107正兴置业(翡翠华庭)正兴置业高层4468082216053.47164278398龙吟世家润佳置业建业多层（电梯）、小高层多层、小高层、高层406261873040674711442.696404.28995135504748116126建业森林半岛总计唯一官网：1556064628400159.2139833721105唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】3市场格局成交统计要点提炼：1.上街区商品房市场2013年成交量40万㎡；2.上街区商品房市场2013年成交套数约4000余套；3.上街区商品房市场2013年全年成交均价保持在3700元/㎡；注：本数据仅针对市场部分主流项目做出统计分析；唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】4市场格局住宅市场2007年-2013年成交面积及价格走势年份2007年14.4619702008年9.362009年15.1223802010年19.7424462011年24.7828332012年26.42013年47.6成交面积

（万㎡）成交均价（元/㎡）183132683578住宅需求逐渐增加，房价逐年上涨唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】4市场格局住宅市场2013年月成交情况分析类型1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积（万㎡）3.81.62.83.13.32.84.23.54.74.84.14.1成交均价（元/㎡）3279323036463723352034293658

3670

3489355436623729全年房地产市场成交量略有波动，总体市场价格呈上涨趋势唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】4市场格局住宅市场要点提炼：1.上街区住宅市场成交量逐年提升，在2013年达到最高；2.住宅价格逐年上升，整个市场呈现量价齐增趋势；3.全年市场均价略有波动，但稳中有升；4.全年成交高峰集中在年尾及金秋时期，这对项目的入市时机选择提供了准确的市场参考；5.全年成交高峰期，楼市均价在金秋（降）与年尾（升）较大反差；唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】5市场格局商业市场抽样项目商业销售情况商铺可售套数总面积（㎡）去化套数去化面积（㎡）面积去化比例一拖二单独一层单独二层一拖三23846073483.465713.554463.992505208249——12947.355524.892579.35—85%97%57%—二拖三3837.671117.41——单独三层4135.812%合计18118121.0815211187.3961%唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】5市场格局商业市场上街区房地产市场2013年开发企业数据总统计本年度施工面积本年度累计名称其中新其中竣竣工面积（㎡）305057.5销售情况（万元、㎡）开工面积（㎡）面积套数3601729金额住宅非住宅合计403005.1336910.36439915.49373771.5749920.32423691.89136930.3534856.83171787.1857355.91362413.414330唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】5市场格局商业市场要点提炼：1.上街区商业市场单独一层商铺较易去化，其次为单独二层商铺；2.商业产品一拖三、二拖三类型极难去化，销售情况不理想；3.上街2013年商业市场成交量在5万㎡左右，已施工待售的商业体量积压严重；预计2014年商业竞争态势益趋激烈；唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】6市场格局市场库存上街区房地产市场2013年开发企业数据总统计待售面积滞销面积（㎡）积压面积名称面积套数2835991面积套数面积套数87住宅332958.3146501.856736.9838960.485602188742.9非住宅58182.13218合计479460.1382695697.4677866925.03305唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】6市场格局市场库存要点提炼：1.上街区商品房市场开发量日益增多，个别项目滞销、积压严重；2.上街房地产商业市场投放量逐渐增多，投资市场即将呈现饱和状态；3.预计2014年将有不少体量的积压产品投放入市场；唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】7市场格局市场预测从近期供应成交量来看，上街市场逐步扩容未来一段时间内，市场将保持年均40~60万㎡的市场容量预计2014年上街区供应量在50万㎡以上，潜在供应288.7万㎡唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目

录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议区域概况郑州市低密度房地产市场格局本项目主要竞争物业分析目标市场客户研究市场研判结论唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】7市场格局项目分布据统计，市场上在售项目有27个之多，市场竞争呈现白热化…正兴翡翠城龙吟世家德宝城墅济源路颐和美丽园鸿盛新城翡翠华庭合昌都汇广场亚星盛世广场玉林溪苑溪畔美域汇泽国际城建业森林半岛逸湖名居亚星江南小镇发乐福国际大理想名道城本案泰瑞龙都国际唯一官网：郑西联盟新城唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商品房【官竞方正品版市】

场主流项目房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】市场综述区域内项目规模一般，容积率主要在3以下项目名称占地面积（亩）建筑面积容积率4.62.71.72.22.997绿化率（%）交房标准毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯和昌都汇广场嘉盛溪畔美域汇泽国际20038住宅30商业103040713100143272.39.340德宝城墅2735泰瑞·龙都国际中央名邸54.315.430.5%41亚星江南小镇颐和美丽园正兴翡翠华庭华宸·林溪苑申颐·鸿盛新城建业森林半岛龙吟世家36594602.22.91.72.41.79240204170.62510423.540496153200５０２０３０30301.730唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】1【官方正版】抽样调研理想名城房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目定位基础信息主力户型首席生态养生大盘规划户数：3600户规划面积：15万平米建筑面积：36万平米车位数：475个容积率：住宅2.3绿化率：40%物业费：住宅:1.15/平米/月2室2厅1卫，91.46平米

3室2厅1卫，133.01平米1.行政新区：区政府、工商局、税务局等市政云集，显赫之地；2.升值重地：上街、荥阳、郑州三城桥头堡，财脉荟萃，价值厚重；3.双气社区：暖气、天然气入户，冬暖夏凉好房子，营造优裕生活家；4.精铸品质：框架结构，高等级抗震，精心选材，严格施工，比肩一流房企5.贴心物业：志强物业，一流模式，贴心服务，上街首屈一指的物业服务；6.生态圈层：远离厂区，临近左照公园，人民广场，清润生态，佑护健康；7.低密大盘：超低容积率，超宽楼间距，阳光社区，户户观景，舒适之家；8.高性价比：源自市场的理智判断，超高品质，适中价位，持续热销；9.亲民巨著：志强置业，根植上街，建精品回报大众，高品质赢得信赖。价值点最近活动信息上街在线房产频道2013年12月25日讯：【理想名城】房价多少？他说了算！——12月30日，总经理签售盛大启幕！表单价格4000优惠方式2%-3%成交价格3800唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】1【官方正版】抽样调研理想名城房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】户型产品理想名城户型产品面积为38、66、120、89、140、128、132等；户型产品线较为齐全，小到一房大至五房。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】1【官方正版】抽样调研理想名城房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】年度去化情况分析理想名城2013年总计推出118293.2㎡备案面积77288.11㎡去化面积67427.1㎡去化比例约为57%总计去化套数729套去化均价为3765元/㎡理想名城13年年上半年因剩余大量大户型，面积在140㎡左右，去化非常差，截止到去年下半年，项目推出大量小户型，因完全符合市场要求，去化速度非常快。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】2【官方正版】抽样调研亚星江南小镇房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目定位中原地带低密度江南风情度假文化社区项目位于上街区淮阳路与许昌路交会处东占地面积365亩，总建面60万平米亚星江南小镇项目坐落在1.6公里的地貌公园之上坐拥17万平米A级园林景观社区。规划面积：24万平米基础信息建筑面积：60万平米规划户数：4000户容积率：住宅2.26绿化率：40%物业费：住宅:1.15/平米/月主力户型价值点107.25两室两厅、117.17㎡三室两厅、100.93两室两厅百亩公园社区、徽派建筑、实景现房、情景花园洋房4万即享瞰景三房！最近活动信息年终钜惠，错过再无~亚星江南小镇首付4万即享瞰景三房，还有机会赢轿车大奖，全区全年最受关注最受欢迎楼盘，国家一级物业，过年了，快来小镇给自己安个家。表单价格4300优惠方式6%成交价格4000唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】2【官方正版】抽样调研亚星江南小镇房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】户型产品江南小镇户型产品面积为43、45、107、117、152、139、174、128、252等；户型产品线较为齐全，小到一房大至七房。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】2【官方正版】抽样调研亚星江南小镇房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】年度去化情况分析亚星江南小镇2013年总计推出面积约108297㎡备案面积85554.66㎡去化面积85554.66㎡去化比例约79%总计去化套数885套去化均价为4133元/㎡亚星江南小镇去年推出大量小户型，符合市场要求，此外因亚星的影响力，借助公司的内部资源优势吸引了大量的郑州客户，出现了一个月销售约300套的高潮。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】3【官方正版】住宅竞品研究翡翠华庭房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目定位首家通暖双气社区建筑类别：

高层

由1撞18层、8幢16层高层绿

化

率：

42%

容

积

率：

3.0付款方式：

按揭付款

一次性付款车物库：

1083业：

郑州市自强物业管理有限公司基础信息物

业

费：

1.15元/㎡开

发

商：

郑州市正兴置业有限公司售楼地址：

郑州市上街区洛宁路与许昌路交汇处南30米路东项目特色：

80米超宽间距，10万平双气社区主力户

45-54平米一房一厅、89-99平米两房两厅型107-131平米三房两厅单元入户全是更人性化的设计均外伸3米80米超宽间距，10万平双气社区价值点一期准现房，清盘倒计时！！！凡持村镇户口的客户购房均可享受2950元/㎡起的内部认购价，2950元/㎡为2层价格，每往上一层加25元/㎡，以此类推，（不指定户型，39㎡—52㎡除外），仅限十套!最近活动信息表单价格3100优惠方式2-3%成交价格3000唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】3【官方正版】住宅竞品研究翡翠华庭房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】户型产品翡翠华庭户型产品面积为89.32、124.87、107.78、124.87、126.58㎡等；户型产品多为两房及小三房。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】3【官方正版】住宅竞品研究翡翠华庭房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】年度去化情况分析2013年总计推出21404㎡备案面积16053.47㎡去化面积16053.47㎡去化率约75%总计去化套数164套去化均价为3550元/㎡翡翠华庭项目去年与郑煤集团合作，职工内部团购房实现了去化约100多套的销量。项目本年推出量少，去化率虽高但不能作为参考对象。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】4【官方正版】住宅竞品研究

和昌都汇广场房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目定位大型城市综合体，一站式全生活中心绿

化

率：

30％容

积

率：

3.5付款方式：

按揭付款

一次性付款车物库：

3213个地上、地下车位业：

河南怡丰物业发展有限公司基础信息物

业

费：

1.15元/㎡开

发

商：

河南瑞昌置业有限公司售楼地址：

郑州市上街区济源路与金屏路交汇处主力户型价值点86-89㎡两室两厅、118-128㎡三室两厅成功签约中国最大商业百货集团——大商集团最近活动信息到访即有好礼相送表单价格4150优惠方式7%成交价格4050【其它均为假冒】【注意甄别】唯一官网：唯一客服QQ：10535278794【官方正版】住宅竞品研究

和昌都汇广场房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】户型产品和昌都会广场户型产品面积为86、89、118、128㎡等；户型产品多为两房及小三房。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】4【官方正版】住宅竞品研究

和昌都汇广场房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】年度去化情况分析和昌都会广场2013年总计70288.6㎡备案面积45687.59㎡去化面积45687.59㎡去化率约65%总计去化套数529套去化均价为4200元/㎡和昌都会广场去年全年去化水平较高，因项目多次举办活动，房源多次加推，另加上商业的多次开盘，使得项目知名度逐渐提高，出现持续热销的情况。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】5住宅竞品研究郑西联盟新城房商网·2014版房地产营销策划大全【官方正版】【谨防假冒】项目定位郑州西区城市名片绿

化

率：

40％容

积

率：

1.29付款方式：

按揭付款

一次性付款基础信息车物库：

97个，地下业：

河南建业物业管理有限公司物

业

费：

1.48元/㎡开

发

商：

郑州建业住宅建设有限公司主力户型价值点85㎡两室两厅、130-140平米三室两厅景观居所，水景地产，宜居生态地产，郑上新区经济住宅建业一家亲，业主联盟商家感恩答谢会！活动内容：老凤祥珠宝展览鉴赏、卡布依T台秀、美丽定制健康管理专题讲座等活动时间：12月20—12月21日到场凭邀请函领取抽奖券，可以参加免费抽奖。最近活动信息一等奖：老凤祥千足金金条未售表单价格---优惠方式----成交价格----【其它均为假冒】【注意甄别】唯一官网：唯一客服QQ：10535278796住宅竞品研究泰瑞龙都国际房商网·2014版房地产营销策划大全【官方正版】【谨防假冒】物业名称泰瑞龙都国际物业类别：洋房、小高层、高层项目特色

：经济住宅,花园洋房,景观居所容

积

率

：2.99绿

化

率

：40%开盘时间

：预计2013年4月中上旬信息

交房时间

：预计2015年5月基础开

发

商

：河南泰瑞置业有限公司预售许可证

郑上房管预销字第2013068号售楼地址

：上街区丹江南路与玉发大道交汇处南200米物业地址

：上街玉发大道与丹江南路交汇处

[交通图]交通状况

：乘坐403公交、郑上1路，郑上2路等在上街区玉发大道与丹江路交汇处下车即可主力户型88-89㎡两室两厅、115.66平米三室两厅价值

60万平米养生大盘，上街最大城市综合体，六大名校，三大交通要道、郑上1路、2路直达项目、中原点路的开通、BRT直达项目地表单价格3600优惠方式成交价格3500唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】6住宅竞品研究泰瑞龙都国际房商网·2014版房地产营销策划大全【官方正版】【谨防假冒】户型产品龙都国际户型产品面积为88.89、89.83、114.56、88.04、115.66、131.99㎡等。户型产品多为两房及小三房。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】6住宅竞品研究泰瑞龙都国际房商网·2014版房地产营销策划大全【官方正版】【谨防假冒】年度去化情况分析泰瑞龙都国际2013年总计推出46770.04㎡备案面积18080.69㎡去化面积18080.69㎡去化率约39%总计去化套数167套去化均价为3099元/㎡泰瑞龙都国际2013年整体去化水平较差。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】8市场格局主力产品从目前监测到的17个在售低密度项目来看主力产品为洋房，其次为联排多层洋房占总销售套数的25%公寓占总销售套数的5%小高层占总销售套数的30%高层占总销售套数的38%独栋别墅占总销售套数的2%具有多层洋房的项目占比30%具有公寓的项目占比10%具有小高层的项目占比30%具有高层的项目占比25%具有独栋别墅的项目占比5%唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】8市场格局主力产品目前上街区市场主力产品为面积在80-130㎡小高层多层洋房主力产品面积区间：80-130㎡公寓主力产品面积区间：30-50㎡高层主力产品面积区间：80-130㎡独栋别墅主力产品面积区间：200-350㎡唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】9市场格局价格分布住宅市场分析高层产品价段当前市场西区项目价格集中在3000—3500元/㎡之间，东部区域价格集中在3600—4300元/㎡之间。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】9市场格局价格分布住宅市场分析高层产品价段当前市场两房总价区间在30-35万元；三房总价在41-50万元区域内高层产品的两房户型总价在30-45万元之间；两房总价主要集中在30-35万元，是普遍接受范围区域内高层产品的三房户型总价在37-70万元之间；三房总价主要集中在41-50万元唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】10市场格局建筑风格目前市场上高层建筑风格——以现代风格最多其次是地中海风格唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】11市场格局社区配套80%的项目规划有综合会所等休闲类配套70%的项目配备幼儿教育资源5%的项目配备商务酒店50%的项目配备沿街底商或商业街唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】市场【研官方判正小版】结房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】土地市场

上街区土地市场供需两旺，供需基本稳定

土地供应主要来源于4种渠道：村庄改造、旧区改造、工业置换、储量土地竞争格局

经过市场洗牌，上街市场转入品牌开发商竞争局面

随着中原西路及未来轻轨的开通，区域房地产大幅升温，未来上街区将成为郑西热点区唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】市场【研官方判正小版】结房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】供求关系上街区商品住宅供应量、成交量在2013年出现井喷，2014年将维持10%~15%的速率增长价格走势商品房市场各物业价格涨幅稳定。高层产品价格与全区差距逐步缩小，而低密产品则有差距拉大趋势去化分析

上街成交物业类型以高层为主，低密产品暂时稀缺。

从面积区间看，上街项目高层：两房集中70-90㎡，三房集中100-130㎡，四房量少。总价40-60万，月均去化0.2~0.5万㎡。潜在容量

未来一段时间内，市场容量将保持40~60万㎡。

预计2014年上街区供应量在50万㎡以上，潜在供应288.7万㎡，市场压力大。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目

录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议区域概况郑州市低密度房地产市场格局本项目主要竞争物业分析目标市场客户研究市场研判结论唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目标市场客户研究1

客户区域来源本地及周边客户是刚需产品购买主力，占比74%郑州的客户占比26%荥阳客户占比36%巩义客户占比38%——客户数据参考和昌都汇广场、龙都国际项目唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目标市场客户研究2

客户年龄结构上街市场客户年龄结构：25-35岁的客户占42%35-45岁的客户占32%45-55岁的客户占26%这部分人多以养老和休闲度假置业为目的主流客户年龄段在25-35岁，合计占42%——客户数据参考和昌都汇广场、龙都国际项目唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目标市场客户研究3

客户对产品户型的选择47%的客户选择两室户型32%的客户选择小三室21%的客户选择大三室——客户数据参考和昌都汇广场、龙都国际项目唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目标市场客户研究4

客户总价承受能力客户可承受总价在35万以下的占21%客户可承受总价在35-45万的占46%客户可承受总价在45-50万的占19%客户可承受总价在50万以上的占14%主流客户可承受总价在35~45万——客户数据参考和昌都汇广场、龙都国际项目唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目标市场客户研究5

客户敏感点影响客户购房的主要因素是户型、配套、物业、交通和景观客户多是对户型及配套状况要求较高——客户数据参考和昌都汇广场、龙都国际项目唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目标市场客户研究小结一、上街区商品房市场中，本地及周边地区客户占主力，占比62%二、上街区商品房市场主流客户年龄段在28-38岁，占比64%三、上街区商品房市场客户偏好小三房和小两房四、上街区商品房市场主流客户可承受总价在35-45万五、影响客户购房的因素主要是户型、交通和景观唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目

录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议区域概况郑州市低密度房地产市场格局本项目主要竞争物业分析目标市场客户研究市场研判结论唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】市场研判结论结论一：上街区房地产市场整体销售压力较大。结论二：上街区属于郑州市边郊，依托规划发展及未来交通优势，宜开发刚需产品。结论三：经济型住宅成为上街区房地产市场发展趋势。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目

录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议项目概况项目交通宗地条件项目资源SWOT分析项目发展战略唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

1

项目概况项目总占地面积166亩，其中南北长约548米，东西宽约472米，基地比较平整，适合动土施工。地块基地合计占地（亩）166用地性质商住两用166唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

2

项目交通基地位于上街区的西部中心位置，东边紧邻淮阳路，西边紧靠登封路，北临许昌路，南靠丹江路。基地靠近中原西路，可直通郑州。中原路方向本案中原路方向唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

3

宗地条件说明：1、航拍卫星图为13年4月份拍摄，照片实景图为14年2月20号拍摄，故照片与航拍图有误差，一切以实际照片图为准。2、基地现状为一片空地，基地中现有一条小路，约4米，贯穿基地东西。3、基地较平整，适合动土施工。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地东边条件说明：1、基地东边靠近基地有一公共厕所，可作为商业街公共服务设施；2、基地对面为亚星江南小镇设置的公园，可供本项目借势所用；唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地东边条件说明：1、基地东边有一个老年活动中心，可作为公共服务设施（运动主题公园）。2、基地对面为亚星江南小镇，对我项目有一定的影响。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地南边条件说明：1、基地南边为左照四组安置房，不过其为中低端档次。2、基地西南部为富丽花园，为中低端档次。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地西边条件说明：1、基地西边有富丽花园底层商业，商业形态为一层店商，面积区间在25到50平米，主要经营日常用品，便利店，理发店等服务性商业。2、登封路对面为宏泰花园，产品户型一般，为老小区。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地西边条件说明：1、基地西边有一诊所，生活服务完善。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地西边条件说明：1、基地西边有中国邮政储蓄，为公共服务设施。2、登封路对面有上街区外国语小学一座，教育配套资源完善。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地北边条件说明：1、登封路与许昌路交叉口有一正道思达生活广场，一站式购物中心，离我项目十分钟步行；2、许昌路有一中国邮政银行。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地北边条件说明：1、登封路与许昌路交叉口有一售楼处接待中心，对我项目销售有一定影响。2、许昌路北部有一交通银行，项目周边银行服务设施较完善。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地北边条件说明：1、登封路与许昌路交叉口有一鸿元快捷酒店，为商业服务性设施。2、许昌路南部上街区唯一一个交警大队，项目周边治安良好。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地北边条件说明：1、许昌路南边有一蝶阀厂，为三类工业，有少量污染，对我项目有少许影响。2、许昌路北部有聂寨社区服务中心一座，可为我项目服务，为一亮点。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

基3

地北边条件说明：1、许昌路北边有康乐小区、聂寨新区、白刚玉社区、亚星世纪嘉园三个成熟小区。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

4

项目资源江南风情休闲度假城邦----左照沟从左昭沟的整个地块的形象来看，宛如一条巨龙，可谓是藏龙卧虎之地，上风上水。在景观设计上，也以龙为主要构思，以龙的曲线来表现园林景观的层次，整个景观分为一线、五景区、十景点，从点、线、面三个层次来表现，整个社区以水为贯穿，处处体现了亲水的主题，社区之内假山飞瀑、名贵树种、景观小品，形成绿不短线、景不断链的艺术效果。从我项目到左照沟只需5分钟步行，为我项目之一大亮点。唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

5

项目资源——借助区位/交通优势，打造中高端形象地块优势发掘项目处于上街中心区，周边多新建高品质住宅小区，居住氛围浓厚，东侧商业较繁华，区域认同度高区位优势项目紧临登封路双向8车道，南北主干道，淮阳路双向4车道；邻交通优势地块优势近中原西路延伸线，交通便捷项目属于成熟居住区域，配套较为完善，紧邻左照沟公园借助区位、交通优势，打造中高端形象项目唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目认知

5

SWOT分析优势：

劣势：

地处成熟居住区，配套较为完善；

交通便利，且在城市规划发展方向的核心地段上，可以分享到各项配套；

紧邻左照沟公园

；

周边商业繁荣态势已经形成，周围多为中高端社区，潜在消费群庞大；地块不规整，不利于整体规划和品质塑造；项目东西两侧环境落差较大，不利于整体定位；

商业体量较大，有一定风险；

机会：威胁：项目地处城市规划发展方向上，属于开发热点地段；

周边住宅项目不断崛起，且均为中高端大型项目，这有利于推动区域市场的成熟壮大，从而吸引更多的市场关注；

周边商业形态较为原始，为本项目商业投放提供无限可能；政策的不稳定性会对项目造成一定和威胁；未来区域市场供应量大，直接竞争项目多，这必将加剧市场竞争态势；紧邻项目底商已售，对本项目商业价格的制定有一定影响；唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目

录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议发展战略竞争策略产品策略唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】1战略解析发展战略基于SWOT分析下的项目发展战略本项目开发需要解决的三大问题：一是项目定位问题：让项目赢在定位；二是项目入市时机的选择：适时入市，提高项目成功率；三是资源整合：嘉韵需重新整合资源使其匹配项目开发的要求。基于此我们提出本项目的发展战略——精准定位

适时入市整合资源

持续开发唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】2——做市场补缺者，蓝海竞争，降低风险战略解析竞争策略通过我们对项目的理解，建议本项目走市场补缺者路线，提供区域内稀少的产品，定位中高端，实现快销稳销，降低风险市场领导者市场挑战者

提供区域领先产品凭借某项显著优势，挑战竞争对手容易陷入红海竞争对项目资源匹配要求较高项目面临的风险加大

区域市场的领跑者

对项目资源匹配要求较高市场追随者提供区域内主流产品区域市场的追随者对项目资源匹配要求一般项目面临的风险较小市场补缺者

提供区域内空白或短缺产品

区域市场的补缺者，蓝海竞争

对项目资源匹配要求一般

项目面临的风险一般，机遇较大√唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】3战略解析竞争策略——产品主流化，产品高概率，产品高溢价住宅主流产品：中高层+别墅商业主流产品：商业中心+商业街本项目产品方向：中高层产品主流化与区域客群结构一致，加大项目成功率本项目产品适用对象：60~70%上街区、米河、巩义客群30~40%郑州西郊外溢人群、上街区周边客群产品高概率产品高溢价通过产品创新、景观、商业配套打造高附加值产品例如：引入创新“”2+1“、小三房户型概念，引入大尺度景观概念，教育概念、新型环保概念等唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目

录市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议客户定位项目定位产品定位唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】上街客户分类上街市场置业客户按照收入水平划分四个档次富贵阶层：大型企业主、郑州改善性客户财智阶层：企业高管、中小型企业主中产阶层：区域市民、荥阳、郑州西普通阶层：周边乡镇居民唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】客户细分上街商品房市场的客户细分及其对应的产品类型精神层面>55万财富的炫耀和彰显高端住宅对稀缺的占有和收藏精神层面>物质层面多次置业50-55万身份和地位的象征追求更好的居住品质精品住宅首次置业45-50万追求品质生活和身份的体现品质住宅35-45万追求都市化生活改善居住环境精神层面<物质层面刚需住宅物质层面财富层次唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】联盟新城客户富贵阶层联盟新城低密度产品为中高端产品，目标客户针对城市富贵阶层唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】龙都项目客户中产阶层龙都国际产品定位为中端客户可以接受的刚需型产品，目标客户针对城市中产阶层唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】本项目目标客户财智阶层+中产阶层扩大目标客群，提高项目成功率，本项目目标客户将涵盖城市财智阶层和中产阶层唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】客户区域来源本项目的客户主要来自郑州市西区、荥阳、巩义、上街工业园区、米河、项目周边地缘性客户等，处于项目45分钟交通圈内唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】客户定位本项目客户定位财智阶层+中产阶层打造高品质宜居住宅区唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】目标客户特征有身份、处于社会生活中层有财富、介于富贵阶层与普通阶层之间有内涵、居住品位较高有知识、有一定文化，注重孩子成长环境有见地、看重项目未来的发展潜力唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目定位主选：项目整体定位四大公园旁，宜居新标杆河南地产专业分享基地Q群：

371098658唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目定位备选一：项目整体定位郑上新区，公园生活新核心唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目定位备选二：项目整体定位城南新核心，一站式公园生活唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】案名建议主选：公园里与四大公园为邻我家住在公园里唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】案名建议备选一：欧韵小镇欧：欧式风情社区韵：嘉韵、欧式风韵公园里的欧式风情小镇唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】案名建议备选二：财智领域献给具有前瞻性目光的智者居所城市新贵、财富精英的首选置业之地唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】形象定位项目形象定位公园里的欧式风情小镇如果为自己安一个家，那么一定是在公园里！还原最真实的欧式风情，建造郑上新区欧式风格标杆项目唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】形象定位我家住在公园里公园里的家

献给那些追求完美生活的都市精英！唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】形象定位一城公园半城繁华一站式欧式风情购物公园，休闲娱乐首选之地！河南地产专业分享基地Q群：

371098658唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】形象定位爱不爱，就看他每周带你去几次公园里上街首席一站式欧式风情购物公园，专为懂生活的你而来！唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】形象定位幸福不幸福，就看她每周去几次公园里上街首席一站式欧式风情购物公园，专为幸福中的你而来！唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】住宅产品定位产品定位商业产品定位产品价值体系唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】住宅产品定位唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】住宅定位主选：公园里的欧式居所河南地产专业分享基地Q群：

371098658唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】【官方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】住宅定位备选：城里城外皆公园家里宁静家外风景河南地产专业分享基地Q群：

371098658唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】规划【理官念方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】项目住宅规划理念建筑理念

整体建筑拔高，降低建筑密度，超宽楼间距形成景观公园的概念容积率

地块总体容积率控制在2.5以下，设计小高层11F和中高层18/23F产品；

北侧地块整体品质高于南侧地块户型设计

项目户型整体以2梯3户/2梯4户“2+1”两房、小三房为主；

通过户型面积赠送，增加产品高附加值唯一官网：唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】规划【方官案方正版】房商网·2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】整体技术指标地块容积率2.27

占地面积11万方唯一官网：唯一客服