2023年地产行业投资策略（附央行16条及保函置换监管金）：地产黑铁时代房企压力上升

地产黑铁时代房企压力上升2023年地产行业投资策略(附央行16条及保函置换监管金)黄焯伟内房分析师2.hk请参阅本报告尾部免责声明330二套房放松调控由从严变从宽，再到放松330二套房放松调控由从严变从宽，再到放松疫情初始爆发后出现短暂的政策放松，但从2020下半年开始，调控基调明显收紧，多次释出「房住不炒」改革方向不变之信息。在2020-21年初先后推出「三道红线」、「房贷限制」及「土地集中供应」。其后更多次傅出推出房地产税的消息。2021年下旬，随着房企爆雷不断，央行、国务院等相继释出稳定市场的声音，但「房住不炒」仍是大原则。2022年3月，国务院、央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等高调提出支持措施。2022年11月，央行、银保监会等联合出台16条金融措施。其后出台以银行保函置换监管帐的便利。亿元30,00025,00020,0005,000商品房销售额商品房销售额累計同比同比%国五條国商品房销售额商品房销售额累計同比同比%国五條国十條317调控4000002016限购限贷央行16條+保函置换监管帐银行房贷限制国八條三道红线疫疫情爆发政策放松釋放流動性，但坚持住房不炒恆大違約万科喊「活下去」万科：「黑铁时代」5部门集体出招930房贷新政住房不炒01-1007-1001-1107-1101-1207-1201-1307-1301-1407-1401-1507-1501-1607-1601-1707-1701-1807-1801-1907-1901-2007-2001-2107-2101-2207-2223加息周期雪上加霜加息周期雪上加霜中国房地产美元债ETF从去年高位下跌超过70%。民企收益率50%以上，当中超过100%的不罕见。地方国企升至10%，央企亦升至5-6%。根据美国利率期货显示，市场预计明年加息终值将超过5%。美国利率预计要到明年才见顶。在加息周期中，美元债的再融资问题雪上加霜。随着央行16条等的刺激，ETF成交量、价近日有所反弹。中国房地产美元债ETF价格ETF价格(港元)股数00,00000-00-成交量(右)ETF价格(左)4央行央行16条，以市场化主导化原则满足房地产项目合理融资需求…住房贷款首付比例和贷款利率政策下限…、稳定建筑企业信贷投放。之日报送征信系统的贷款分类与之保持一致。企债券发行提供增信支持…老地产、租赁住房建设等提供金融支持。复付住宅项目加快建设交付。5央行央行16条，冗長的第八條增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项的项目，以及剩余货值不足覆盖…但已明确…借款机制安排并落实还款来源不良的，相对机构和人员已尽职的，可予免责。、做好房地产项目并购金融支持。自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。6央央行16条，短暂放松银行限制管理要求的银行，人行…基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。品，…鼓励银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经验性贷款投放。稳步推进REITs试点。7保保函置换预售监管资金誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。…监管账户内资金达到住建部规定的监管额度后，房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企、真实分类，不得隐藏风险。期债务内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。8亿元0000亿元00000月度商品房销售额同比002018-012019-012020-012021-012022-01商品房销售额(左)当月同比〔右)疫控压力令销售雪上加霜根据统计局数据，商品房销售在2021全年为181,930万亿元，同比上升4.8%，低于2019-20年两单月销售从去下半年开始出现负增长，尤其是在八月以后跌幅加剧。加上疫控，銷情持续恶化，加劇至24%。22%。月度商品房销售面积同比同比25,000800000015,000205012019-012020-012021-012018-012019-012020-012021-012022-01来源：克而瑞数据、安信国际来源：克而瑞数据、安信国际9百强房企销售惨淡，下半年逐步改百强房企销售惨淡，下半年逐步改善4.6%。百强房企权益销售总额约41,394亿元，同比下跌45%。百强房企操盘销售金额52,251亿元，同比下跌44%。百强房企操盘销售亿元00000百强房企操盘销售同比%2019-012020-012021-012022-01操盘金额(左)当月同比(右)百强房企权益销售亿元00000百强房企权益销售同比%2019-012020-012021-012022-01权益金额(左)当月同比(右)百强房企整体销售9月下跌26.5%(同比)、10月下跌31.7%。铁中骏、中梁等。国企销情明显比较理想。9月銷售額(左)10月銷售額(左)同比增速(右)亿元同比增速9月銷售額(左)10月銷售額(左)同比增速(右)1,000150%8001,000150%60050%4000%200-50%--100%碧保万招华中金龙绿建越中滨中绿华旭融新远世电首卓保仁中华武中美路中国中中中万海力新金合金合龙桂利科商润海地湖城发秀国江国地发辉创城洋茂建开越利恒交侨汉国的劲南贸骏梁粮达伦高希科景辉生光园发地蛇置地集集中房地金集铁控股集中控集集地股集置置房城城恒置集置地集控大集堡集望集泰集创集展产口地产团团国产产茂团建股份团国股团团产份团业地地建大业团地产团股悦团团地团富团展团产城产按月看情况的话，TOP10房企的修复情况最佳。小型地方国企销售因低基数效应大幅上升，排名而跑进TOP100之中。撇除国企影响，小型房企的销售复苏情况仍然较弱。TOP0月销售变动0.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%-60.0%一二三四五六七八九十0.0%-20.0%.0%-40.0%-50.0%-60.0%一二三四五六七八九十名31-100位0.0%-20.0%.0%-40.0%-50.0%-60.0%一二三四五六七八九十来源：中国人民银行、安信国际来源：中国人民银行、安信国际12房貸需求偏弱房地产贷款余额截至2022年九月为532,900亿元，同比增速持续回落至3.2%。房地产开发贷余额为126,700亿元，同比上升4.2%。。2022年(首10个月)新增居民户中长期贷款为23,532亿元，2022年每月都是减增状态。各地房贷利率最低可降至4%以下，居民户购房需求仍然偏弱。房地产贷款余额(环比)新增居民户中长期贷款環比贷環比%2010201120122013201420152016201720182019202020212022 房地产贷款余额 房地产贷款余额个人购房贷款余额亿元新增居民户中长期贷款来源：国家统计局、安信国际整理来源：国家统计局、安信国际整理13从去年下半年开始，在积压多时的调控，加上房企爆雷、经济放缓等因素下，房价有所下跌。多地政府尝试对其设置底线，多个城市对房产降价做出了限制。从各线城市看，十月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%、二线城市环比下降0.3%、三线城市环比下降0.4%；一线城市二手商品住宅销售价格环比下降0.3%、二线城市环比下降0.5%、三线城市环比下降0.5%。低能级城市从2022年开始，价格持续下跌。一线城市新建及二手市场相对较佳，然而在10月份开始有下跌迹象。新建商品住宅价格指数(相对2017年初)相对70个大中城市新建商品住宅价格指相对140一线城市二线城市三线城市201720182019202020212022二手住宅价格指数(相对2017年初)70个大中城市二手商品住宅价格指数相对城市二线城市三线城市002017201820192020202120220商品房成仍然交疲弱全国30大中城市的商品房成交套数及面积在首10个月约1,076,519套及11,744平米，同比下降根据高频数据显示，30大中城市六月份下旬每周成交套数约40,833套，高于五月份平均值19,400套；每周成交面积约457万平米，高于五月份平均值206万平米。但七、八月回落至26,500套/315万平米之水平。九、十月套数回升至28,000套，但面积降至280万平米之水平。30大中城市商品房成交套数(当周值)000-30大中城市商品房成交面积(当周值)-在在「黑铁时代」中复苏央行16条及保函置换：主要以保交房为核心，而且会倾斜向国企、少量非常优质的民企。在一定程度上可帮助银行减轻坏帐压力。而信用债债主、房企老板(包括股票投资者)受惠程度相对较低。当然，保交房会重振地产信心，销售有望回稳，房企会间接受惠，但回稳情况尚待观察。色的，但修复速度较慢，而且集中在大型房企、国央企为主。九、十月民企同比跌幅仍然较大，反之，国企同比增长回正。国务院、央行等六大部门集中发声出台政策，更多城市，包括高能级城市，陆续出台救市措施，包括放宽限购、限售、限价、购房补贴等。房贷方面：房贷利率有所下调，人行、银保监5月宣布首套房贷利率下限降至LPR减20个基点。5%。冲激资本市场：就在10月底，刚发完债配完股的躺平、未出事的老板金蝉脱壳、国企大股东的提，市场底部仍在稳定缓慢地修复。但房住不炒亦是国家的发展方向，投资需求将不复当年。本轮复苏只能吸引正在观望中的刚淘汰，存活下来的房企在新时代中，或许能从新出发，主战场回归高能级城市。关注头部发展商，如中海、华润、越秀等。~~多谢~~附录材料中(包括图表)包含的上市公司：免责声明为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内