重庆别墅市场调研及分析

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业重庆别墅市场调研及分析一、重庆别墅市场简要回顾1．政策出台2003年2月18日，国土资源部发布（国发〔2003〕45号）《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，其中第四条规定“（今后5年内）停止别墅类用地供应”。由此，拉开了别墅“限地令”的帷幕。5年间，国家分别于06、07两年持续强调“如今5年过去了，08年1月3日，国务院发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，继续叫停别墅用地，再次印证政府对别墅用地严控禁批的决心与恒心。2．别墅市场表现特征⑴市场简要回顾07年是重庆楼市具有历史性转折的一年，自“618”后，全国各地投资客蜂拥而至，本地恐慌性购房者剧增，房价疯长。在市场众多利好的大环境下，重庆别墅物业销售异常红火，从7月份开始，别墅类项目频繁入选月销售冠军，例如：绿地翠谷、保利国际高尔夫花园、常青藤、龙湖蓝湖香颂、重庆棕榈泉国际花园等项目均榜上有名。表1：入选月销售排行榜别墅项目当月销售数据一览（2007.7-2008.9）名称物业类型成交面积（平方米）成交金额（万）绿地翠谷（2期）洋房别墅23361.3412207重庆棕榈泉国际花园洋房别墅——10877.32龙湖·悠山郡别墅23308.969158.39保利国际高尔夫花园别墅8817.598782.83绿地翠谷（3期）洋房别墅12291.336967.28龙湖蓝湖香颂别墅8846.576112.39常青藤别墅6764.985706.69据统计，2007年重庆别墅放量虽然相比06年同期有所下降，但成交价格增长近五成以上。例如，2006年10月别墅项目伽蓝艺墅开盘均价4500元，而2007年10月，均价达到8600元/平方米。位于回兴农业园区某别墅项目06年销售一度紧张，开盘价每平米仅4200元，却仍然无人问津，2007年“618”后，价格突破6000，且开盘劲销50%。2008年，房地产市场逆转，宏观调控效应显现、销售量萎缩、价格回落，市场观望气氛浓郁。相较于普通住宅市场的打折促销，别墅的销售显示出其从容的一面。从供应量来看，根据重庆当地统计机构的数据显示，截至10月份，重庆主城9区在售的别墅项目有18个，其中渝北区别墅占据7席居首位，沙坪坝区和大渡口区无别墅项目。以上项目在08年放量达30.776万平方米，均价10672元/平方米。不少一线的开发商都推出别墅楼盘，如龙湖·睿城、保利国际高尔夫花园、协信·彩云湖1号、融科橡树澜湾，以及下月即将开盘的奥山别墅、蓝光·十里蓝山，预计今年重庆的在售别墅就高达21个。据不完全统计，08年即将面市或者已达销售条件的独立别墅1000套，联排1800套。预计未来市场当中有近3000套别墅及类别墅项目在售。根据历史数据显示，07年别墅的年销售量约为1500余套，以此推算，需要近2年的时间消化上述别墅项目。由在售的别墅价格来看，联排别墅均价为8000元-10000元/平方米，而独立别墅的价格上升到18000元-20000元/平方米，部分有特殊景观和花园资源的独立别墅价格更是可以接近3万元/平方米。而叠拼类产品的均价约为5000-8000元/平方米，以其较高的性价比，成为相对热销的类别墅产品。⑵重庆别墅市场特征提炼①重点分布区域目前，重庆市别墅主要分布在北部新区板块、渝北板块、南山板块、巴南板块、北碚板块、中心城区板块。其中“三北一南”是重庆别墅供应的主要集中地。“南”指的是南岸区，南岸区当中又以南山板块为主。②主题风格近年推出的别墅项目在立面打造上都拥有独特的风格，一部分选择洋派路线，以北美小镇、英伦田园、法国贵族、托斯卡纳等西式风格为主；另一批则以中式风格为主。此外，还有少量的日式别墅。无论西式风格还是中式风格，都充分融合了稳重、成熟、大方、优雅、融入自然的元素为主体，注重与景观的呼应与和谐。③小区景观、配套多数别墅项目注重景观设计，提供中心广场、公共园林、散步小径等别墅的基本配套。景观主题与项目风格相呼应，例如龙湖·睿城打造中国大院别墅；金科·中华坊是通过对中式园林的营造来体现项目的中式古典风范，而棕榈泉国际花园则是以棕榈泉树为景观主线营造南加州式的尊贵生活。别墅项目的开发商普遍认可环境和配套设施对别墅项目的支撑越来越强，除了建设商业、会所、幼儿园、健身房、医院等常规配套外，部分开发商独辟蹊径，增加高尔夫球场、马术场、五星级酒店、温泉、游乐场等配套设施。④建筑格局兵营式和排列式格局逐渐退出市场，转向“组院式”和“依托自然”的格局打造，着重营造亲和力和邻里氛围，将自然景观与建筑融为一体，借助重庆城市依山傍水的先天优势，打造出风格各异的别墅社区。以龙湖·蓝湖郡西岸“组院”式的私家庭院设计为例，提倡“温馨聚拢”替换“蛮疏旷大”的庭院生活方式。既有纯“私密”的庭院空间，也有家庭公共庭院空间，还有邻里之间交流的空间。而保利高尔夫国际花园更多的则是顺应自然地形条件，挖掘千亩高尔夫球场，应用景观焦点进行别墅的规划和布局。⑤户型设计特点面积趋于奢侈，独立别墅的面积远大于联排别墅的面积。独立别墅的面积主要集中在300-400㎡，联排别墅则以150-250㎡为主力面积，叠拼面积更小一些，集中在150-180㎡。叠拼别墅因为面积的优势，所以总价相对更低，从目前市价来看，一般在70-120万之间，与独立别墅相比消费群体更广泛，销售速度相对更快。错跃结合，以二层和三层为主（不包括地下层）。注重对家庭娱乐空间和休闲空间的打造，保姆房、健身房、视听室、地下室等功能房一应俱全。每一户都配有私家车库。随着家庭结构趋于小型化，别墅面积设计更加趋于合理化，甚至出现了只有100多平方米的户型，让产品最广程度的面向消费群体。此类情况多发生在叠拼和联排的设计上。⑥别墅品位和生活氛围的营造首先是对优美环境的打造。其中突出对稀缺自然资源的占有，体现别墅拥有者的特权和资源独享。在众多消费者眼中，别墅作为第一居所，是高品质生活的象征。随着物质需求的不断升级，人们对生活的追求开始向精神层面发散，向往接近自然，融入自然，正是由于此，具有稀缺景观资源的别墅极大的满足了消费者远离喧嚣、回归自然的追求。其次是追求主题文化。引进其它国家别墅生活样板，在项目设计中融入主题风格和文化元素，是目前重庆别墅项目运用较多的手法。例如棕榈泉国际花园通过对南加州棕榈泉文化起源、生活模式、棕榈泉精神的呈现，为大众展现未来的生活情景，激发社会高端人士的认同感和归宿感。第三是物业管理品质的体现。除了出色的产品设计，别墅品位的体现必须要有优质服务作保障，特别是普通大众不能享有的特色化服务以及增值服务。例如为每户配置专职“管家”，根据不同情况提供一对一服务等。随着重庆市别墅市场的日渐成熟，独到的物业服务很有可能成为今后别墅竞争的焦点。⑦开发商的品牌备受重视除了对自然环境和产品本身的选择，开发商的品牌也是别墅置业者重要的考虑因素。实力：有实力的开发商，在产品研发及后期建设中有能力选择更强、更有经验的设计和施工团队，对产品（包括产品本身及产品外围）的投入力度大，产品品质更有保障。品味：开发商的品味体现在多个方面，如建筑设计、景观设计、卖场包装、广告推广、企业行为等。别墅置业者大多见识广博、经历丰富，他们对产品及环境的品味要求也是比较高的，而别墅产品的整体美感需要极强的专业把控能力，因此他们对有品味的开发商更有信心。责任感：别墅置业一般都是作为长期使用而非过渡性居住，物业的维修、维护、托管工作必须长期持续，物业的服务水平必须上档次，这不仅影响到物业本身的使用，对物业的保值、增值也具有重大的意义。因而业主对别墅产品后期的管理要求远高于普通商住房，对开发商的责任感也寄予莫大的希望。3.小结整体而言，重庆别墅市场供应旺盛，需求量与同期相比有所上升，特别是在十年直辖和试验区双重利好的前提下，重庆的高端客群呈逐年上升趋势，越来越多来渝的外籍人士、高级管理人员、城市精英等，都有望成为别墅的拥有者。二、重庆别墅市场发展趋势预测1．顶级别墅步入个性化、量身定做的时代。顶级别墅与普通别墅相比，不仅要体现出差异性，别墅之间的个性化差异也应该得到充分体现。从2006年开始，龙湖·蓝湖半山率先推出定制别墅，在重庆别墅市场卷起了一阵热潮。蓝湖半山定制别墅是在客户购得地块后，根据客户的具体需求委托建筑设计。根据项目介绍，该设计师在美国一向只接受私人委托设计最顶级的别墅，建筑设计后，如果业主需要，还可要求由龙湖委托美国顶级室内装修设计师继续服务，完成个性化的装修设计，甚至还可以委托龙湖代购美国设计师选定的所有饰品和家具。实现真正的“一生一栋”的终极品质。今年8月份的成交亚军东原·香山在其举办的“琢玉行动”中，根据客户的需求，从景观细节、建筑细节，甚至包括指示牌都进行调整，赢得市场好评。未来，别墅市场将呈现更加细分，各个项目之间力求以差异化和产品品质来参与竞争，从卖形态转向卖需求。2．别墅产品形态朝多元化发展从目前市场供应来看，主要以独栋和联排为主，产品和消费群体都趋向高端，但由于高端客户基数有限，别墅项目开始将注意力对准社会中产一族，针对其喜爱别墅但支付能力有限的矛盾，推出叠拼、空中别墅、经济型联排等更丰富的别墅衍生产品，以及花园洋房等别墅类替代产品。这些产品形态有效降低购房成本的同时，又很好的保持了别墅的舒适特征以，以最低的代价换取别墅级别的居住环境，预计此类产品将成为非顶级别墅项目的主力产品。3．别墅物业发展将迎来新的市场契机从重庆市别墅发展历程来看，2004、2005年别墅呈集中放量，2006年市场供应量略有下降，07年较06年供应量再次收缩，直到08年下半年，别墅集中放量，在经历了此轮小幅调整后，别墅市场逐步走向成熟。政策驱动。在国家颁布“限地令”后，别墅逐渐成为稀缺资源，不仅用于满足居住和精神需求，更有着极高的投资价值。在此期间，别墅价格一路看涨，甚至个别项目的均价在两年之内翻了两番，成为新的投资热。地震因素。据调查显示，地震后消费者对以别墅、花园洋房为代表的低密度住宅的需求比震前提高了近四成。购房者普遍认为别墅、花园洋房之类的物业安全性会更高，出入便捷。经济环境。股市受挫，投资渠道狭窄，资金流向相对稳定的楼市，作为抗跌性相对较强的别墅物业，其保值升值的特性成为了热销助力。消费理念。随着自身财富的增加，追求更高的生活质量成为首当其冲的需求，作为第一居所的别墅，成为越来越多高端客群青睐的物业选择，加之重庆市别墅市场发展相对缓慢，与京广沪等地相比，具有绝对的价格优势和极佳的景观资源，性价比优势突出。4．别墅呈南北两大阵营板块效应日渐突出未来重庆别墅的主要供应仍将集中在北部和南岸两大区域，其中北部以北部新区为主，整体体现出高品质、高价位、高供应量等特点。从市场现状来看，北部别墅已经占据了重庆别墅市场的半壁江山,被称为重庆市“中央别墅区”，从早期的锦绣山庄、龙湖香樟林,到现在的保利国际高尔夫花园、融科橡树澜湾、龙湖悠山郡等,始终坚持打造高档住宅的路线，凭借地块价值、交通便利、配套完善、产品优势、大盘供应、品牌效应等特点，领衔重庆别墅市场。南岸区的南山板块由于其地处有重庆"绿肺"之称的南山,其良好的自然生态环境、稀缺的景观资源、价格优势，以及便利的交通使其成为未来重庆别墅的主要开发热点之一,同时南岸的别墅开发延伸到南岸茶园新区，未来有望形成区域整体优势，赢得更高的市场份额。三、区域市场—南山板块分析1．区域简介南山作为重庆市的天然绿色屏障和城市"肺叶",相比含谷和北部新区等别墅区,在自然条件上更具备别墅开发的潜质.早期的南山别墅多为一些老板级别的富人自行买地进行修建,未能形成规模开发。近年来,南岸区政府打出了"吃在南岸,住在南岸,旅游在南岸"的旗号,并积极为营造南岸区良好的居住、旅游环境创造条件,随着政府规划的引导以及一系列利好因素的出台,南山别墅区目前已经初具规模,成为重庆别墅市场上的一个亮点。2．区域别墅市场分析①有利条件环境，南山拥有主城最长的森林带，700万平方米生态空间，四季树种丰富，古木参天，是重庆的天然绿色屏障和气候调节库，素有“绿肺”美誉。景观，涂山寺、雕塑园、老君洞、“一棵树”、文峰塔、南山植物园等著名景点，客流量显著，成为旅游地产助力。人文，从大禹治水的优美传说、川黔驿路黄桷古道，到老君洞、涂山寺等道教、佛教胜地，再到抗战时期完整的“陪都”遗址、名人故居，成就了南山厚重的人文气息。交通便利，距离南岸区中心南坪仅5公里左右，既保证居住的私密感、尊贵感，同时可以满足随时进入城市生活的需求。价格优势突出，一套别墅的价格相当于主城区一套面积相当的住宅的价格。投资，山水别墅作为一种稀缺的资源，其价值被越来越多的消费者认同和追捧，终将成为别墅市场的主流消费导向，居住投资前景十分看好。自06年，该区域的别墅持续热销，地块具有一定的市场知名度和认可度。根据目前掌握的信息，未来该区域将兴建大型游乐场、购物中心等配套设施，有助于提高整个地块的附加价值，吸引更高的人气。根据重庆市土地交易中心的数据显示，自2005年以来南山地区出让的土地均已投入建设，同时受到“限地令”的约束，未来该区域内，别墅供应量极其有限，资源稀缺优势显著。②不利条件尽管该地块别墅供应量初具规模，但与北部新区相比，知名项目相对有限，暂时还无法形成整个区域高端属性的进一步提升。未来还将有高山流水三期、海昌加勒比、同景国际城法朵Villa等大规模别墅项目入市，形成区域内竞争。区域配套有待进一步提高，与北部新区相比，地块价值尚未被挖掘出来。③机会点根据市场调研数据显示，目前该区域新入市项目的均价基本处于9000元/㎡以下，尚未形成高端别墅阵营。区域内在售的别墅项目更多依托自然景观优势，存在产品同质化的现象。跳出现有的产品模式，打造顶级高端别墅项目，有望弥补市场空白，实现利润最大化。但是，对于此类顶级高端别墅项目而言，需要一段时间的市场培育，推广产品的高端属性，提升知名度。能否提供有特色的营销操作，吸引目标客户，提供增值服务，将直接影响到后期销售情况。因此，一支具有丰富经验的别墅营销团队将成为项目成功的关键。④整体评价整体而言，作为别墅项目开发地点，该区域有利条件相对充裕，但由于地块价值还没有被充分挖掘，与别墅级别等同的配套设施相对有限，高端属性的提升需要假以时日。四、典型性项目调研分析从物业类型来看，北部新区较南山更为丰富，通常包含花园洋房、独栋、连排、叠拼等产品，客群范围较广。南山重点以别墅类产品为主，纯粹程度相对更高。从销售均价来看，北部新区别墅项目的均价整体高于南山区域，这与重庆市整体房价有一定的关系，由于北部地块开发较早，配套、交通、教育、医疗等更加完善，居住成熟度较高，地块价值相对南区而言更加突出。从销售情况来看，北部新区去化速度比南山相对更快，一方面，由于该区域知名品牌开发商较多，推广、营销运作更为成熟，对销售起到支撑作用；另一方面，北部新区区域知名度较高，作为重庆“中央别墅区”，具有较强的号召力。随着近年来南岸区配套的逐步完善以及南山别墅区建设初见规模，南山凭借得天独厚的景观资源，成为新兴的别墅区，特别是在“一山两江”的重庆，“南山”的地块优势正在逐步被市场认知。从南山的典型项目来看，新增供应量相对有限，更加凸显资源的稀缺性。南山区域内个别项目已经售罄，或者尚无新产品推出，独栋二手房源价格大都在10000元/㎡以上。但由于目前区域内三级市场并不活跃，能够搜集的数据相对有限，不具备普遍代表性。（典型性项目调研表见附件）附：重庆别墅市场典型性项目调查名称地址物业类型占地面积建筑面积装修状况容积率绿化项目特色户型开盘时间开盘均价在售价格销售情况龙湖悠山郡渝北区北部新区经开园礼嘉

独栋花园洋房25万平方米41万平方米毛坯——60%还享受每个户型的大露台、底层大面积赠送、双车位赠送等实惠、近100亩龙塘湖自然原乡独栋200-400㎡

花园洋房100-160㎡2008.09独栋15000元/㎡

花园洋房4500元/㎡——共201套，推出100套，已售50套，月均去化速度25套/月，销售率50%东原香山渝北区北部新城机场高速鳄鱼馆旁联排独栋花园洋房8.2323万平方米19万平方米毛坯0.5650%项目周边有多个高档酒店可满足业主需求，如戴斯大酒店（五星级），金科大酒店（四星级）等；300亩果塘湖公园以及西南政法大学、川外双语学校等多个教育配套设施花园洋房100-160㎡

联排160-231㎡

独栋293-301㎡2008.01——户型面积174-301㎡均价8600元/㎡共204套，推出84套，已售26套，月均去化速度3套/月，销售率31%绿地翠谷渝北区北部新区经开园区(汽博中心旁)联排花园洋房52万平方米48万平方米毛坯0.6440%3600亩大型体育公园、36洞高尔夫球场及绿地国际网球俱乐部花园洋房84—133㎡

联排166—212㎡2008.04联排5000元/㎡联排6000元/㎡起

二手房花园洋房5800元/㎡联排共335套，已售201套，月去化速度33套/月，销售率60%保利国际高尔夫花园渝北区北部新区经开园留云路1号独栋230万平方米80万平方米毛坯0.3260%高尔夫球场用地约151万平方米、附以国际化专属会所及英式“职业管家”物管服务等软硬件配套独栋300-450㎡2006.088800元/㎡17000元/㎡共500套，已售455套，月均去化速度17套/月，销售率91%常青藤人文别墅渝北区果塘路独栋联排33.8万平方米11.5万平方米毛坯0.3469.30%常青藤三期哈佛水岸贯穿两个组团的是一条天然的逐级跌落的精彩水系，占地在2亩以上的独幢大宅沿水系自然分布独栋350-600㎡2006.096000元/㎡独栋：18000元/㎡

联排二手房价10000-13000元/㎡共300套，已售270套，月均去化速度17套/月，销售率90%融科橡树澜湾渝北区北部新区金开大道1133号(蓝湖郡旁)

独栋联排500亩3.5万平方米毛坯0.6635.04%4万平方米湖面将之亲密环绕，苍翠绵延的龙王洞山脉成为别墅组团自然氧吧联排224.29-303.49㎡

独栋361.73-448.40㎡2008.09——独栋18000-20000元/㎡

联排：8000元/㎡共124套，推出50套，已售15套，月均去化速度7套/月，销售率30%南山高尔夫Ⅲ期橘香郡南岸区南山风景区(茶园新区玉马路1号)

联排3600亩1200余亩毛坯——37.90%8.7米超大面宽、6.6米客厅挑空、双车位配置、联排200-250㎡2008.106000-9000元/㎡——共190套，已售87套，月均去化速度87套/月，销售率46%同景国际城法朵Villa南岸区茶园新区南岸新行政中心对面叠拼联排3200亩1000余亩毛坯0.6740%南山之下，群山环绕，又依靠300亩山体公园和400米叠拼185-227㎡

联排300-350㎡未开盘7200元/㎡——内部认购期，截至10月26日排到30号高山流水南岸区南山一颗树观景台向前500独栋18.0757万平方米7万平方米毛坯0.3947.94%定位为打造以中国公馆为首的顶级休闲、娱乐、餐饮项目，锁定重庆顶级消费群体独栋2