11项目投资成本测算与收益分析课件

项目投资成本测算与收益分析华润置地（宁波）有限公司2010年10月项目投资成本测算与收益分析华润置地（宁波）有限公司一、项目概况－规划设计要点地块编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金（万元）容积率建筑密度绿地率2010-9-1北环西路南侧地块A71519商业住宅1.0-1.132.7-3.0≤45%≥10%商业40年住宅70年70002010-9-2北环西路南侧地块B37658住宅（小区配套公绿）只允许结建绿地内配套公共建筑，面积不得大于10000平方米70年7002010-9-3北环西路南侧地块C58691住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年55002010-9-4北环西路南侧地块D63529住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年58002010-9-5北环西路南侧地块E64328住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年60002010-9-6北环西路南侧地块F48615住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年5000备注：2010-9-2地块不列入竞价范围，结算时（挂牌成交确认书）按45.13万元/亩的价格计算一、项目概况－规划设计要点地块编号地块位置土地面积（㎡）土地三、项目定位－产品定位主要产品类型：销售型物业——双拼别墅、联排别墅，国际高档公寓、商业街、甲级办公楼；持有型物业——购物中心、经济型酒店。项目双拼别墅联排别墅国际高档公寓商业街经济型酒店购物中心甲级写字楼三、项目定位－产品定位主要产品类型：销售型物业——双拼别墅、四、规划设计一、B/C/D/E/F地块四、规划设计一、B/C/D/E/F地块四、规划设计二、A地块四、规划设计二、A地块四、规划设计-经济技术指标B/C/D/E/F#规划产品类型总用地面积（㎡）272821总建筑面积（㎡）233667.7住宅面积（㎡）联排别墅93834.1

双拼别墅65920公建面积18班幼儿园4860

会所3000

社区服务、配电用房等1152地上总计168766.1机动车地下室人防64901.64

非人防0非机动车地下室0地下总计64901.64建筑占地面积75445建筑密度23.4%容积率0.618绿地率（含水面）32%户数分类联排别墅户数344

双拼别墅户数206

总计

550机动车停车位地上

99

地下人防891

非人防0

总计

990非机动车停车位住宅

0

商业

0

总计

0A#地块规划产品类型（单位：㎡）总用地面积（㎡）71519总建筑面积（㎡）292962住宅面积（㎡）高层85823商业面积（㎡）购物中心82500

办公8000商业街19232

经济型酒店17500配套服务（物业用房、厕所、门卫）1502地上总计214557机动车地下室人防6956

非人防69055非机动车地下室2394地下总计78405建筑占地面积24290建筑密度43%容积率3绿地率27%户数分类高层90㎡户数216

高层76㎡户数54

高层177㎡户数108高层198㎡户数162

总计540机动车停车位地上239

地下人防173

非人防1973

总计2385非机动车停车位住宅426

商业771

总计1197四、规划设计-经济技术指标B/C/D/E/F#规划产品类型总第五部分、投资收益分析第五部分、投资收益分析五、投资收益分析—测算总体思路测算总体思路及原则描述6.1销售物业测算时土地成本按整幅地块考虑土地成本，持有物业部分所能承受最高地价考虑在销售物业税后利润中。

6.2销售物业开发计划：双拼别墅、联排别墅、写字楼2011年、2012年各开发50%，高层公寓、商业街均由2011年开始开发；6.3销售物业销售计划：双拼别墅、联排别墅、高层公寓在2012年、2013年均各销售50%，商业街、写字楼均在2013年销售；6.4持有物业由2011年开始开发，至2013年开发完成，2014年开始营业；6.52010-9-2地块总价2549万元测算时计入销售物业固定土地成本，地块中间沿河绿地（用地面积13.62亩）绿化成本在销售物业测算中已预留；6.6双拼别墅、联排别墅成本参照宁波卡纳湖谷一、二期别墅成本，高层公寓（27F）成本参照中央公园三期高层公寓（25F、31F）概算成本；6.7销售费用、财务费用、管理费用、不可预见费用均按公司规定比例取费；6.8按宁波市土地增值税清算规定及所得税计算规定，土地增值税、所得税计算已按占地面积扣除持有物业部分土地成本。五、投资收益分析—测算总体思路测算总体思路及原则描述五、投资收益分析-产品组合物业类型产品类型面积（平米）占比（与总可售或总持有比）销售物业双拼别墅（2.5层）6592024%联排别墅（3层）9383435%国际公寓（27层）8582331%写字楼（5层）80003%商业街（2层）192327%小计272809100%持有物业购物中心（5层）8250083%经济型酒店（10层）1750017%小计100000100%总计372809五、投资收益分析-产品组合物业类型产品类型面积（平米）占比（五、投资收益分析-开发分期物业类型产品类型面积（平米）2011年动工比例2012年动工比例销售物业双拼别墅（2.5层）659203296050%3296050%联排别墅（3层）938344691750%4691750%国际公寓（27层）8582385823100%00%写字楼（5层）8000400050%400050%商业街（2层）1923219232100%00%小计27280918893269%8387731%持有物业购物中心（5层）8250082500100%00%经济型酒店（10层）1750017500100%00%小计100000100000100%00%总计37280929293278%7987722%五、投资收益分析-开发分期物业类型产品类型面积2011年动工五、投资收益分析-销售分期物业类型产品类型面积（平米）2012年销售比例2013年销售比例销售物业双拼别墅（2.5层）659203296050%3296050%联排别墅（3层）938344691750%4691750%国际公寓（27层）8582342911.550%42911.550%写字楼（5层）800000%8000100%商业街（2层）1923200%19232100%小计272809122788.545%150020.555%五、投资收益分析-销售分期物业类型产品类型面积2012年销售五、投资收益分析－产品定价、年涨幅从2008年至2010年余姚年均房价涨幅约为18%，本项目年均房价涨幅为10%，年租金涨幅比例为3%。产品权属产品类型年份备注基础价格2011201220132014～2021销售物业双拼别墅250002750030250

假设销售物业开盘后连续4个季度、比例按40%、30%、20%、10%销售联排别墅220002420026620

高档国际公寓120001320014520

甲级写字楼750082509075

商业街180001980021780地下汽车位15万/个15万/个

持有物业购物中心

2014年租金为3元/天.㎡，

后按照年3%的幅度增长2014年出租率为80%，2015年为85%，

2016年为90%，2017年以后为95%经济型酒店

2014年租金为230元/天.间，后按照年3%的幅度增长共350间客房，50㎡/间五、投资收益分析－产品定价、年涨幅从2008年至2010年余销售物业双拼别墅（2.5层）联排别墅（3层）高层公寓（27层）写字楼（5层）商业街（2层）非人防地下室人防地下室建安成本（元/平米）2600240023003000170028003000持有物业购物中心（5层）经济型酒店（10层）房开成本（元/平米）50005000五、投资收益分析-物业建安/开发成本双拼别墅（2.5层）联排别墅（3层）高层公寓（27层）写字楼六、投资收益分析-项目财务指标静态测算成果（销售物业）序

号项

目成本

(万元)按建筑面积计算(元/平方米)按地上可销售面积计算(元/平方米)占总成本比例1土地开发费2631347186964558.80%2前后期费用58021582131.30%3房屋开发费921012515337620.58%4市政及景观工程费245796719015.49%5销售费用168034596163.75%6物业启动费2928110.07%7财务费用3305590312127.39%8管理费用80542202951.80%9不可预见费用36741001350.82%10总成本4474961222116403100%11销售收入6001211638921998

12成本利润率34.11%

13税前销售利润率14.04%

14税后销售利润率10.53%

15土地价格544万元/亩

16楼面地价8840

六、投资收益分析-项目财务指标静态测算成果（销售物业）序

号六、投资收益分析-项目财务指标主要财务指标（销售物业）地价（万元/亩)544土地总价（万元)(不含税费）（已含固定土地成本2549万元）253007总投资（万元)447496销售收入（万元)600121项目经营利润（万元)84282税后净利润（万元)63212税前成本回报率34.11%税后销售利润率10.53%项目IRR(全部自有资金计算)15.01%财务费用（万元)33055累计净现金流峰值（万元)-306011累计净现金流峰值出现时间2011年Q4累计净现金流为正时点2013年Q2六、投资收益分析-项目财务指标主要财务指标（销售物业）地价（五、投资收益分析-项目财务指标项目季度现金流量图（销售物业）万元五、投资收益分析-项目财务指标项目季度现金流量图（销售物业）五、投资收益分析-项目财务指标不同地价条件下财务指标（销售物业）可接受地价（不含税）整体税后利润率一期税后利润率住宅全程均价项目资金IRR总投资（万元）销售收入（万元）现金流峰值（万元）峰值出现时点现金流回正时点总价（万元）单价（万元/亩）楼面价（元/平米）综合楼面价（元/平米）1405563004871360021.23%22.25%2188640.4%3124346001211867232011年Q42013年Q11635613505683420019.36%20.23%2188632.9%3398646001212111282011年Q42013年Q11865674006495480117.33%17.95%2188627.0%3672956001212355322011年Q42013年Q12095734507307540115.07%15.36%2188622.1%3950276001212599372011年Q42013年Q22325795008119600112.69%12.76%2188618.0%4228196001212843422011年Q42013年Q22530075448840653410.53%10.45%2188615.01%4474966001213060112011年Q42013年Q22555855508931660110.26%10.16%2188614.7%4506106001213087462011年Q42013年Q2五、投资收益分析-项目财务指标不同地价条件下财务指标（销售物五、投资收益分析-项目财务指标总成本（持有物业）项目名称投资估算2010201120122013地价2,9001,4501,45000专业成本2,8250932932961建筑成本50,000016,50016,50017,000管理成本5,81801,9201,9201,978资金成本3,62301,1961,1961,232不可预见费2,5000825825850合计67,6651,45022,82321,37322,020按计容积率GFA计算的单位造价6,767元/平米

五、投资收益分析-项目财务指标总成本（持有物业）项目名称投资五、投资收益分析-项目财务指标主要财务指标（持有物业）主要指标数值总投资（万元）67,665稳定期年经营收入（万元）11,715稳定期年经营费用（万元）8,656出售型物业销售收入0EBITDA回报率

10.65%IRR（内含报酬率）税前11.24%税后10.00%NPV（净现值）税前55,726税后39,435银行贷款总额（万元）24,400贷款偿还期（年）13.89（从税后现金净流量为正的年份起算）投资回收期（税后）20.47五、投资收益分析-项目财务指标主要财务指标（持有物业）主要指五、投资收益分析-项目财务指标税后现金流量图（持有物业）五、投资收益分析-项目财务指标税后现金流量图（持有物业）五、投资收益分析-项目财务指标EBITDA回报率（持有部分）五、投资收益分析-项目财务指标EBITDA回报率（持有部分）五、投资收益分析-项目财务指标IRR（综合）主要指标数值总投资（万元）67,665稳定期年经营收入（万元）11,715稳定期年经营费用（万元）8,656出售型物业销售收入0EBITDA回报率

10.65%IRR（内含报酬率）税前14.83%税后12.60%NPV（净现值）税前126,194税后92,500银行贷款总额（万元）24,400贷款偿还期（年）13.89（从税后现金净流量为正的年份起算）投资回收期（税后）25.66五、投资收益分析-项目财务指标IRR（综合）主要指标数值总投五、投资收益分析-项目财务指标税后现金流量图（综合）五、投资收益分析-项目财务指标税后现金流量图（综合）五、投资收益分析-结论项目可承受最高地价（万元）250458销售物业部分（已扣除预留地价2549万元）250458持有物业部分(不考虑）0可承受最高土地单价（万元/亩）（按460.023亩计算）544.45总投资（万元）（未包含2900持有物业地价）512261IRR（销售物业）15.01%税后销售利润率（销售物业）10.53%IRR（综合税后）12.60%五、投资收益分析-结论项目可承受最高地价（万元）250458谢谢！谢谢！项目投资成本测算与收益分析华润置地（宁波）有限公司2010年10月项目投资成本测算与收益分析华润置地（宁波）有限公司一、项目概况－规划设计要点地块编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金（万元）容积率建筑密度绿地率2010-9-1北环西路南侧地块A71519商业住宅1.0-1.132.7-3.0≤45%≥10%商业40年住宅70年70002010-9-2北环西路南侧地块B37658住宅（小区配套公绿）只允许结建绿地内配套公共建筑，面积不得大于10000平方米70年7002010-9-3北环西路南侧地块C58691住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年55002010-9-4北环西路南侧地块D63529住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年58002010-9-5北环西路南侧地块E64328住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年60002010-9-6北环西路南侧地块F48615住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年5000备注：2010-9-2地块不列入竞价范围，结算时（挂牌成交确认书）按45.13万元/亩的价格计算一、项目概况－规划设计要点地块编号地块位置土地面积（㎡）土地三、项目定位－产品定位主要产品类型：销售型物业——双拼别墅、联排别墅，国际高档公寓、商业街、甲级办公楼；持有型物业——购物中心、经济型酒店。项目双拼别墅联排别墅国际高档公寓商业街经济型酒店购物中心甲级写字楼三、项目定位－产品定位主要产品类型：销售型物业——双拼别墅、四、规划设计一、B/C/D/E/F地块四、规划设计一、B/C/D/E/F地块四、规划设计二、A地块四、规划设计二、A地块四、规划设计-经济技术指标B/C/D/E/F#规划产品类型总用地面积（㎡）272821总建筑面积（㎡）233667.7住宅面积（㎡）联排别墅93834.1

双拼别墅65920公建面积18班幼儿园4860

会所3000

社区服务、配电用房等1152地上总计168766.1机动车地下室人防64901.64

非人防0非机动车地下室0地下总计64901.64建筑占地面积75445建筑密度23.4%容积率0.618绿地率（含水面）32%户数分类联排别墅户数344

双拼别墅户数206

总计

550机动车停车位地上

99

地下人防891

非人防0

总计

990非机动车停车位住宅

0

商业

0

总计

0A#地块规划产品类型（单位：㎡）总用地面积（㎡）71519总建筑面积（㎡）292962住宅面积（㎡）高层85823商业面积（㎡）购物中心82500

办公8000商业街19232

经济型酒店17500配套服务（物业用房、厕所、门卫）1502地上总计214557机动车地下室人防6956

非人防69055非机动车地下室2394地下总计78405建筑占地面积24290建筑密度43%容积率3绿地率27%户数分类高层90㎡户数216

高层76㎡户数54

高层177㎡户数108高层198㎡户数162

总计540机动车停车位地上239

地下人防173

非人防1973

总计2385非机动车停车位住宅426

商业771

总计1197四、规划设计-经济技术指标B/C/D/E/F#规划产品类型总第五部分、投资收益分析第五部分、投资收益分析五、投资收益分析—测算总体思路测算总体思路及原则描述6.1销售物业测算时土地成本按整幅地块考虑土地成本，持有物业部分所能承受最高地价考虑在销售物业税后利润中。

6.2销售物业开发计划：双拼别墅、联排别墅、写字楼2011年、2012年各开发50%，高层公寓、商业街均由2011年开始开发；6.3销售物业销售计划：双拼别墅、联排别墅、高层公寓在2012年、2013年均各销售50%，商业街、写字楼均在2013年销售；6.4持有物业由2011年开始开发，至2013年开发完成，2014年开始营业；6.52010-9-2地块总价2549万元测算时计入销售物业固定土地成本，地块中间沿河绿地（用地面积13.62亩）绿化成本在销售物业测算中已预留；6.6双拼别墅、联排别墅成本参照宁波卡纳湖谷一、二期别墅成本，高层公寓（27F）成本参照中央公园三期高层公寓（25F、31F）概算成本；6.7销售费用、财务费用、管理费用、不可预见费用均按公司规定比例取费；6.8按宁波市土地增值税清算规定及所得税计算规定，土地增值税、所得税计算已按占地面积扣除持有物业部分土地成本。五、投资收益分析—测算总体思路测算总体思路及原则描述五、投资收益分析-产品组合物业类型产品类型面积（平米）占比（与总可售或总持有比）销售物业双拼别墅（2.5层）6592024%联排别墅（3层）9383435%国际公寓（27层）8582331%写字楼（5层）80003%商业街（2层）192327%小计272809100%持有物业购物中心（5层）8250083%经济型酒店（10层）1750017%小计100000100%总计372809五、投资收益分析-产品组合物业类型产品类型面积（平米）占比（五、投资收益分析-开发分期物业类型产品类型面积（平米）2011年动工比例2012年动工比例销售物业双拼别墅（2.5层）659203296050%3296050%联排别墅（3层）938344691750%4691750%国际公寓（27层）8582385823100%00%写字楼（5层）8000400050%400050%商业街（2层）1923219232100%00%小计27280918893269%8387731%持有物业购物中心（5层）8250082500100%00%经济型酒店（10层）1750017500100%00%小计100000100000100%00%总计37280929293278%7987722%五、投资收益分析-开发分期物业类型产品类型面积2011年动工五、投资收益分析-销售分期物业类型产品类型面积（平米）2012年销售比例2013年销售比例销售物业双拼别墅（2.5层）659203296050%3296050%联排别墅（3层）938344691750%4691750%国际公寓（27层）8582342911.550%42911.550%写字楼（5层）800000%8000100%商业街（2层）1923200%19232100%小计272809122788.545%150020.555%五、投资收益分析-销售分期物业类型产品类型面积2012年销售五、投资收益分析－产品定价、年涨幅从2008年至2010年余姚年均房价涨幅约为18%，本项目年均房价涨幅为10%，年租金涨幅比例为3%。产品权属产品类型年份备注基础价格2011201220132014～2021销售物业双拼别墅250002750030250

假设销售物业开盘后连续4个季度、比例按40%、30%、20%、10%销售联排别墅220002420026620

高档国际公寓120001320014520

甲级写字楼750082509075

商业街180001980021780地下汽车位15万/个15万/个

持有物业购物中心

2014年租金为3元/天.㎡，

后按照年3%的幅度增长2014年出租率为80%，2015年为85%，

2016年为90%，2017年以后为95%经济型酒店

2014年租金为230元/天.间，后按照年3%的幅度增长共350间客房，50㎡/间五、投资收益分析－产品定价、年涨幅从2008年至2010年余销售物业双拼别墅（2.5层）联排别墅（3层）高层公寓（27层）写字楼（5层）商业街（2层）非人防地下室人防地下室建安成本（元/平米）2600240023003000170028003000持有物业购物中心（5层）经济型酒店（10层）房开成本（元/平米）50005000五、投资收益分析-物业建安/开发成本双拼别墅（2.5层）联排别墅（3层）高层公寓（27层）写字楼六、投资收益分析-项目财务指标静态测算成果（销售物业）序

号项

目成本

(万元)按建筑面积计算(元/平方米)按地上可销售面积计算(元/平方米)占总成本比例1土地开发费2631347186964558.80%2前后期费用58021582131.30%3房屋开发费921012515337620.58%4市政及景观工程费245796719015.49%5销售费用168034596163.75%6物业启动费2928110.07%7财务费用3305590312127.39%8管理费用80542202951.80%9不可预见费用36741001350.82%10总成本4474961222116403100%11销售收入6001211638921998

12成本利润率34.11%

13税前销售利润率14.04%

14税后销售利润率10.53%

15土地价格544万元/亩

16楼面地价8840

六、投资收益分析-项目财务指标静态测算成果（销售物业）序

号六、投资收益分析-项目财务指标主要财务指标（销售物业）地价（万元/亩)544土地总价（万元)(不含税费）（已含固定土地成本2549万元）253007总投资（万元)447496销售收入（万元)600121项目经营利润（万元)84282税后净利润（万元)63212税前成本回报率34.11%税后销售利润率10.53%项目IRR(全部自有资金计算)15.01%财务费用（万元)33055累计净现金流峰值（万元)-306011累计净现金流峰值出现时间2011年Q4累计净现金流为正时点2013年Q2六、投资收益分析-项目财务指标主要财务指标（销售物业）地价（五、投资收益分析-项目财务指标项目季度现金流量图（销售物业）万元五、投资收益分析-项目财务指标项目季度现金流量图（销售物业）五、投资收益分析-项目财务指标不同地价条件下财务指标（销售物业）可接受地价（不含税）整体税后利润率一期税后利润率住宅全程均价项目资金IRR总投资（万元）销售收入（万元）现金流峰值（万元）峰值出现时点现金流回正时点总价（万元）单价（万元/亩）楼面价（元/平米）综合楼面价（元/平米）1405563004871360021.23%22.25%2188640.4%3124346001211867232011年Q42013年Q11635613505683420019.36%20.23%2188632.9%3398646001212111282011年Q42013年Q11865674006495480117.33%17.95%2188627.0%3672956001212355322011年Q42013年Q12095734507307540115.07%15.36%2188622.1%3950276001212599372011年Q42013年Q22325795008119600112.69%12.76%2188618.0%4228196001212843422011年Q42013年Q22530075448840653410.53%10.45%2188615.01%4474966001213060112011年Q42013年Q22555855508931660110.26%10.16%2188614.7%4506