房估-原理与方法全真预测模拟压一

全真模拟卷（一1、下列选项中，属于估价基本事项的是（）2、下列有关价值类型的表述中，正确的是（）3、下列关于房地产估价说法中，正确的是（）置3个月方可使用。若月率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。D、D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押6、房地产是（）7、从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（）8、在房地产估价中，建筑物（）9、下列选项中，不符合构筑物定义的是（）10、下列选项中，属于房地益因素的是（）11、房地产适用，属于房地益中的（）12、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（）13、关于房地产不可移动性的说法，错误的是（）14、以下不属于建筑物实物状况描述内容的是（）15、“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。”这说明了（）有需求，即同时具有（）。17、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是（）18、下列关于挂牌价格的说法中，错误的是（）19、（）是指在交易达成后立即或在短期内（可视为在交易达成的同时）B、价格20、下列不属于按交易税费负担方式划分价格的是（）21、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）A22、诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（）23、对商业用房而言，通常情况下地上一层的价格或最高，其他层的价格或较低，一般不地上一层价格或的（）C、D、24、下列关于建筑物实物因素的说法中，错误的是（）25、房地产估价中，独立客观公正原则要求站在（）的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各26、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月27、下列选项中，不适宜成为比较法估价对象的是（）28、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）D、29、下列关于税费负担的说法，错误的是（）30、甲、乙两宗相邻土地，市场价格分别为100万元和150万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，是（）万元。D、31、为评估某房地产201841日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2017年10月1日，合同约定成交价格13500元/m2，中涉及的税费全部由卖方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格6%和3201781日至201841日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/m2。A、12966.82B、13344.49C、14169.93、为评估某住 日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下成交价格为14000元／m2，成交日期为2019年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调可比实例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于（）元／m2。A、13807.20B、13812.72C、16314.16D、33、收益法适用的估价对象不包括 ）B、汽车34、某商铺建筑面积为400m2，建筑物的余经和剩余地使用限为40年；市场上类似商铺按建筑面计的为150元／m2；运营费用收入的35％；该房地的为10该商铺的价值为（）D、35、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的率为8％，该房地产的价格为（）万元36、下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是（） 37、下列关于净收益的说法正确的是 ）38、某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在3年期间，每年可于年初获得净收益80万元3后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的率为8%，该写字楼的现时价值10003年后该商业用地净地的价值为（）万元。D、39、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为元/m210.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）AB40、现有50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的用于出租，其期望为六成、10年期、年利率8%的抵押。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。D、41、某宗房地产每年净收益为500万元，建筑物价值为2000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本化率为6%。该土地的价值是（）万元D、42、某宗房地产每年的净收益为80万元，建筑物价值为400万元，建筑物资本化率为10%，土地资本8%，该房地产的价值为（）AB43、成本法的理论依据是 ）44、下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是（）D、46、由于住宅内没有卫生间、暖气、燃气、线路、有线电视等原因，导致住宅在出租时，于市场，此情况属于（）B、功能折旧47、某一商业建筑物的有效为8年，年平均折旧率为2.5％，假设建筑物的残值率为零，建筑物经济为（）年D、48、某住宅建筑面积为160m2，容积率为2，土地重新购建成本为12000元/m2，建筑物重新购建成本为4500元/m2,，土地使用权剩余年限为60年，建筑物剩余经济为65年。目前该房屋门窗、地为8万元，若土地率为6%，建筑物率为8%，则该住宅的成本价格为（）万元。A、D、评估值由大到小的顺序通常是（）。50、假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（）51、下列关于路线价法估价操作步骤的说法中，正确的是（）52、因征税目的运用标准价调整法评估某个城市全部应税房地产价值时，进行房地产分组的顺序应是（）53、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）D、55、估价目的从本质上讲是根据（）56、房屋征收评估中，若被征收人在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当（），有关情况应当在评估报告中说明D57、房地产估价报告通常由（）组成。①封面；②致估价委托人函；③；④估价师；⑤估A、①②③④⑤⑥⑦⑧B、①②③④⑤⑥⑦⑨C、①②④⑥⑦⑤⑧⑨D58、估价报告的封面，基本要素中不包括下列（）60、评估承租益价值时，收益期为（）1、下列关于估价目的的表述中，正确的有（）2、下列选项中，属于鉴证性估价的有（）D、房地产抵押估价3、下列选项中，属于房地产价值减损评估业务的有（）4、下列估价师的行为中，符合估价规范的有（）5、下列关于房地产估价师职业道德的表述中，正确的有（）。6、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的有（）。7、从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）C、空间8、房地产是（）9、根据房地产用途对房地产进行分类，下列属于特殊用途房地产的有（）10、下列选项中，属于其他相关定着物的有（）11、下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）12、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合的条件包括（）E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上13、下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）14、下列选项中，属于比较法适用对象的有（）15、下列（）16、下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）17、运用比较法估价的一般步骤包括 ）18、比较法中房地产实物状况比较和调整的内容包括（）19、收益法根据资本化类型的不同，分为（）20、下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）21、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。22、成本法主要适用于评估 ）的房地产23、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）24、在运用成本法估价时，需要注意的问题有（）25、运用成本法进行房地产估价时，房地产价格构成中的建设成本包括（）26、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）C、27、下列估价中适宜采用假设开发法的有（）28、关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）29、关于假设开发法的动态分析法中开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）30、关于假设开发法估价中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。31、运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）32、关于路线价区段的说法，正确的有 ）33、有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）34、长期趋势法主要包括 ）35、房地产估价程序的作用包括 ）36、在获取估价业务时，不应承接的业务包括（）B、与估价对象有利系37、关于估价委托书的说法，正确的有（）。38、关于估价业务接洽与承接的说法中，正确的有（）。39、房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）40、下列选项中，属于需要保存的估价资料的有（）1、某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于200331日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至，2043年2月<1>、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济应（）<2>、采用收益法估价时，下述观点正确的是（）。B、估价时点应设定为200431日<3>、估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）<4>、下列选项中，可以抵押的是（）<5>、商业银行在抵押期间需要重新估值的情形有（）2、某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济为50年。经批准该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至<1>、若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（）D、A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、<4>、下列选项中，关于作价出资的相关描述正确的有（）确的是（）。0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）D、房地产估价机构对该重新进行价值评估。估价中正确的选择是（）<3>、房地产分割宜采用（）估价师在抵押估价报告中应提示（）<5>、材料中6层的百 属于（）4、甲公司于2014年6月1日了某市旧城区一栋临街二层居住用房，后自行将该居住用房除重建为商业用房并与丙公司签订了20年的租赁合同。2018年4月30日对该区域作出征收决定并于2018年5月15日进行了公告。乙房地产估价机构于2018年6月7日接受委托进行房屋征收评估，房地产估价师于2018年6月10日进行了实地查勘。<1>、关于房屋估价机构选定的说法中，正确的是（）<2>、乙房地产估价机构对该项目进行征收评估的价值时点为（）<3>、下列关于该项目征收估价的表述中，正确的是（）<4>、若乙公司的资质为三级，则乙公司可以承接的房地产估价业务是（）B、企业<5>、对于房地产征收估价中，其价值时点应该是（）1价格进行分析、测算和判断之前需要确定的基本要素，通常称为估价基本事项。参见P2。【答疑11145158,点击提问】A型。参见P8。【答疑11145217,点击提问】完全相同的评估价值，只会得出基本相同或相近的评估价值。。参见P22～27。【答疑11145194,点击提问】【答疑11145103,点击提问】A房屋不属于抵押。参见P58～59。【答疑11145116,点击提问】益和区位三位一体的复合物。参见P67。【答疑11145301,点击提问】或附属建筑设施，塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。参见P69。【答疑11145294,点击提问】在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。参见P69。【答疑11145299,点击提问】工程实体或附属建筑设施，塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见P69。【答疑11145300,点击提问】是区位因素。参见P71。【答疑11145452,点击提问】在该房地产上的债权；（7）附着在该房地产上的其他权利、利益和义务。参见P71。【答疑11145453,点击提问】实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见P71。【答疑11145461,点击提问】社会经济位置在经过一段时间乏后可能会发生变化。参见P81。【答疑11145308,点击提问】物状况的描述。参见P98～99。【答疑11145468,点击提问】为贵”。参见P107。【答疑11145657,点击提问】（价值），与其他任何商参见P107。【答疑11145663,点击提问】【答案解析】本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、家电等可移动的有形产品（简称一【答疑11145491,点击提问】D变动的参考。参见P126～127。【答疑11238239,点击提问】期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。参见P 【答疑,点击提问】为正常负担价、卖方净得价和买方实付价。参见P 【答疑,点击提问】一部分，如印花税。参见P 【答疑,点击提问】街状况、交通条件等。参见P 【答疑,点击提问】右，具体还要看有无自动扶梯等情况。参见P。【答疑,点击提问】见P 【答疑,点击提问】人都是公平合理的。参见P206。【答疑11145891,点击提问】【答案解析】本题考查的是价值时点原则。复核估价应按值时点（除非值时点确定有误），以值时点的状况而不是专业技术评审时的状况为准。参见P217。【答疑11145964,点击提问】比性很差的房地产，故不适宜作为比较法的估价对象。参见P229。【答疑11146030,点击提问】规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0倍范围之内。参见P236。【答疑11146124,点击提问】能是卖方净得价或买方实付价。参见P240。【答疑11146079,点击提问】增值＝300－（100＋150）＝50（万元）。如果乙宗地的拥有者甲宗地，甲宗地的拥有者最合理的要价是120万元（100+50×100÷250=120）。参见P245。【答疑11146237,点击提问】买方缴纳的税费比率）=13500/（1+6%）=12735.85（元/m2），可比实例成交日期为2017101参见P250。【答疑11146220,点击提问】【答疑11146174,点击提问】【答案解析】本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括商品住房、写的估价。参见P271。【答疑11146415,点击提问】【答疑11146287,点击提问】【答案解析】递例未限，支也过，此用益定率递增无限年公式V＝A／（Y－g）求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增的公式分别求出0【答疑11146264,点击提问】年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。参见P284。【答疑11146355,点击提问】P284。【答疑11243479,点击提问】1000＝80＋80/1.08＋80/1.082＋（V－50）/1.083，V＝1029.22万元。参见P288。【答疑11146334,点击提问】1004×00840；土地价值＝86.4/10.8%＝800（万元）。参见P300。【答疑11146371,点击提问】MM MM买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）；（3）偿还抵押的能力＝年净收益－税前现金流见见【答疑11146422,点击提问】P328【答疑11146311,点击提问】【答疑11146324,点击提问】生产所必要的费用而决定。参见P337。【答疑11146469,点击提问】费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。参见P344。【答疑11146516,点击提问】均匀投入，第一年计息1.50.5年。540×1.082＋90×1.081.5＋60×1.080.5－（540【答疑11146526,点击提问】【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能缺乏折旧：是因建筑物中缺少某些部件、【答疑11146550,点击提问】【答疑11146611,点击提问】 ]×160-100000-120000-80000=138（万元）。参见P384。【答疑11146491,点击提问】参见P395。【答疑11146698,点击提问】A（假设）取得期，终点是开发完成的房地产的一般正常持有期结束之日或经济结束之日。参见P397～398。【答疑11146742,点击提问】计算各宗临街土地价值价格。参见P421。【答疑11146874,点击提问】参见P435～436。【答疑11146816,点击提问】得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。参见P439。【答疑11146888,点击提问】区商品住宅2019年的价格为：V＝P＋d×i＝14682＋170×5＝15532（元／m2）。参见P442。 【答疑11146903,点击提问】参见P468。【答疑11147085,点击提问】【答案解析】本题考查的是实地查勘估价对象。被征收人在实地查勘记录上签字或者盖章的，应参见P483。【答疑11146981,点击提问】 估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。参见P489。【答疑11147026,点击提问】【答案解析】本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，房地产估价师，估价报告出具日期。参见P490。【答疑11147023,点击提问】不少于30年。参见P503。【答疑11146958,点击提问】见P293。【答疑11146327,点击提问】1见P6。【答疑11145230,点击提问】选项AE属于业主自用的咨询性估价。参见P20。【答疑11145133,点击提问】【答案解析】本题考查的是对房地产估价的深入理解。选项D，征收征用房地产时，产生停产停业损房地产分割等而造成的房地产减值或减价评估。参见P21。【答疑11145148,点击提问】A段招揽或争抢业务，不得、或利用开展估价业务之便谋取不正当利益。参见P30。【答疑11145257,点击提问】之便谋取不正当利益。参见P30。【答疑11145259,点击提问】抵押权实现需要的估价主要是当人不履行到期或发生当事人约定的实现抵押权的憒形时，需要等进行评估，为确定变卖、拍卖、折价等的价格或保留价等提供参考依据。参见P47。【答疑11145083,点击提问】（1）地球表面，简称地表；（2）地表之上一定高度以下的空间，简称地上空间；（3）地表之下一定深度以上的空间，简称空间。参见P67。【答疑11145295,点击提问】益和区位三位一体的复合物。参见P67。【答疑11145302,点击提问】业房地产；选项E属于旅馆房地产。参见P69。【答疑11145393,点击提问】【答案解析】本题考查的是房地产的含义。建造在地上的围墙、道路、建筑小品、水池、假山，种植【答疑11145296,点击提问】街状况、交通条件等。参见P 【答疑,点击提问】见P212。【答疑11145908,点击提问】医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。参见P229。14铺；（4）标准厂房；（5）房地产开发用地。参见P229。【答疑11146033,点击提问】医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。参见P229。【答疑11146035,点击提问】【答案解析】本题考查的是比较法概述。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易、相互商铺；（4）标准厂房；（5）房地产开发用地。参见P229。【答疑11146048,点击提问】地产状况调整；（7）计算比较价值。参见P230。【答疑11146046,点击提问】【答疑11146159,点击提问】不同，收益法分为资本化法和直接资本化法。参见P269。【答疑11146402,点击提问】【答案解析】本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括商品住房、写的估价。参见P271。【答疑11146421,点击提问】参见P309。【答疑11146277,点击提问】（简称新的房地产）、可假设重的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。参见P337。【答疑11146473,点击提问】项E违背了估价师独立性的原则。参见P339。【答疑11146482,点击提问】【答疑11146483,点击提问】选项E，开发利润属于房地产价格构成内容之一，不属于建设成本。参见P344。【答疑11146513,点击提问】地成本和建设成本。参见P349。【答疑11146541,点击提问】产。参见P391。【答疑11146713,点击提问】延迟销售的影响；选项E，动态分析法中，不需要单独计算开发利润。参见P393。【答疑11146682,点击提问】A，假设开发法的动态分析法中通常状况下的价值。选项C，动态分析法中，对于开发完成的房地产适宜出售的，通常是它在