长沙市商业市场分析

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业长沙市商业市场分析报告目录第一章长沙市商业发展进程研究一、长沙市商业市场发展进程研究1.长沙市商业市场发展各阶段划分1.1原始阶段：1990年以前a.特征有历史记载，长沙曾是全国四大米市之一，从三国起商贸交易一直十分活跃。1990年以前长沙商业形式多以商业街和老式商场为主，集中分布在五一广场周边，商业街经营状况很好，在当时长沙商业市场具有举足轻重的影响力，商业辐射力可以涵盖面积不大的整个城市。但这阶段商业市场受政治、经济及城市发展的影响明显，很轻易被新生商业模式取代，而退出历史舞台。b.代表性商业街列举药王街因药王孙思邈而得名，20年代以前是以药材生意为主，随后没落取而代之是照相馆行业，后文夕大火又通过恢复照相馆经营后生意大不如前，最后变更为花鸟鱼虫市场，直至现今的特色餐饮为主的商街，诸如此类商业街还包括中山路、太平街、南阳街、解放路、南门口等，其发展轨迹与城市经济发展息息相关。C.代表性老式商场代表湖南儿童用品商店、湖南新华书店、五一文用品商店、湘绣大楼这些老式商场均处于核心商圈的繁华地段，由于城市建设以及商业升级的需要，如湖南儿童用品商店、湖南新华书店、湘绣大楼等已被拆除。1.2起步阶段：1990-1995年a.特征20世纪90年代初，阿波罗、友谊、中山、晓园、东塘百货被称为“五虎闹长沙”，长沙零售业迎来了第一轮发展，本土商业竞争格局基本形成。然而，随着竞争的加剧，“五虎”格局开始发生变化：先是友谊收购湖南商业大厦，改为新友谊；随后是东塘百货的实力扩张，再然后是阿波罗集团划归友谊集团；与此同时，中山商厦经营陷入低谷，晓园逐渐衰退。“五虎”渐渐退出市场，取而代之是友阿集团、通程集团两强对峙的新格局。b.代表性商业项目列举阿波罗商城、友谊商店、中山大厦、晓园商店、东塘百货1.3快速发展阶段：1995-2005年a.特征国内外百货、超市纷纷进驻长沙，如平和堂、王府井、沃尔玛、家乐福等，长沙商业市场进入了快速发展阶段。这阶段众多外来商业地产开发商不约而同均将项目选择在长沙市级核心商圈——五一商圈，但本土老牌商业运营商则选择在东塘商圈、溁湾镇商圈、火车站等次商圈布局。几万方以上的大规模商业项目这阶段频繁现身长沙，改变整个城市商业市场格局以及市民的消费习惯，五一、东塘、火车站等传统商圈在这个阶段基本形成。b.代表性商业项目列举友谊商城、平和堂百货、黄兴路步行街、阿波罗商业广场、河西通程商业广场、万达购物广场、王府井百货、铜锣湾广场（现百联东方），其中最具代表性的为平和堂百货及黄兴路步行街，至今仍是长沙标志性商业项目。1.3稳步发展阶段：2005-2010年a.特征核心地段暂时无理想地块让拥有资金实力及商业地产开发经验的开发商进行商业地产项目开发，因此长沙大规模体量商业项目的开发明显放缓。商业市场的百货行业同质化经营明显，竞争日益激烈，各百货商场重新进行定位，谋求自身发展之道，以友谊商店为代表的商业百货将定位由传统百货转变为以销售奢侈品、世界名品为主，同时也出现了美美百货为代表的奢侈品百货店。这阶段长沙商业市场除零售行业外休闲娱乐、餐饮、专业市场等业态发展迅猛；b.代表性商业项目列举新世界百货、百联东方广场（原铜锣湾广场）、友谊商店（重新改建）、美美百货1.4突破阶段：2010年以后a.特征“长株潭城市群实验区”已进入实施阶段，给城市经济发展已经带来明显变化，长沙城市号召力日益增进，许多国内知名开发商将长沙列为二三线城市主战场之一，在长沙大规模拿地。地铁修建、20多个棚户区改造，表明长沙市政府对于城市建设的决心，通过此轮城市建设将会调整出商业价值极高的地块，长沙下一轮的商业市场升级蓄势待发。政府近期规划有利于五一商圈的未来发展，其市级核心地位将得到进一步巩固，商圈范围将会扩大。长沙多个热点板块成为商业地产开发的重点区域，使得长沙未来将新增更多区域商圈，商业网点布局更加密集。b.代表性项目万达中山路项目、泊富广场、华远金外滩、东牌楼改造项目、保利南湖、德思勤广场、中信新城、家润多奥德莱斯、湘电水泵厂项目、建鸿达水泵厂项目、鑫远城市广场等。1.5长沙商业市场总结从长沙商业市场近10年的发展整体来说，仅在2000-2005年期间取得一定成果，近5年特别是零售商业的发展停滞不前。长沙商业市场的发展受制于城市经济情况、城市投资环境等因素外，还取决于开发商的实力、商业项目开发经验及商业项目运营能力，在长沙这样的开发商凤毛菱角，均以快速变现、利益最大化为原则，因此也阻碍了长沙商业地产的发展。万达、保利及世茂等既拥有资金实力且有商业地产成功案例的国内知名开发商已进入长沙，充分说明长沙未来地产包括商业地产的发展前景十分看好，城市下一轮商业市场的升级必将实现。长沙商业市场发展进程图代表性事件代表性事件时间20世纪90年代初，阿波罗、友谊、中山、晓园、东塘百货被称为20世纪90年代初，阿波罗、友谊、中山、晓园、东塘百货被称为“五虎闹长沙”。本土商业竞争格局基本形成快速发展阶段稳定发展阶段突破阶段●1995年1月东塘友谊商城开业●1998年11月平和堂五一路店开业●2002年2月黄兴路步行街开街经营●2002年4月河西通程广场开业●2003年9月万达购物广场开业●2005年4月原东塘百货大楼重新改装为“金色家族”对外开业●2007年9月火车站阿波罗商业广场改建●2004年12月铜锣湾广场（现百联东方）开业●2007年9月友谊商店将原阿波罗商业城纳入到友谊商店，分成A、B座，A座主营奢侈品、男性服饰、礼品；B座则专营女装、女鞋等。●2000年火车站阿波罗商业广场开业●2007年9月平和堂东塘店开业●2008年12月美美百货对外开业●2006年9月百联东方接手铜锣湾广场对外开业●2010年1月红星通程商业广场开业●2010年4月万达购竞得长沙中山西路地块●2010年商业地产成为长沙最热的热点，许多大型购物中心酝酿近期启动。起步发展阶段段●2006年9月新世界百货对外开业●●2004年11月王府井百货开业1995年2005年2010年2.长沙宏观经济指标分析2.1国内生产总值与人均生产总值1999-2009年长沙GDP指标分分析1999至2009年十一年期间，长沙GDP总量及人均GDP基本保持10%以上的增长率，特别从2003年起长沙市GDP总量增幅均在14%以上，长沙城市经济处于高速发展阶段。2009年长沙GDP总量在全省的占比为29%，人均GDP为全省的2.8倍，经济总量在长株潭三市中的占比达68%，长沙在湖南及长株潭城市群中龙头地位不言而喻。1999-2009年长沙人均GDP指标分析据世界银行的收入分组标准，人均GDP在745美元及以下的为低收入国家，746～2975美元为中下收入国家，2976～9205美元为中上收入国家，9206美元及以上为高收入国家。2009年长沙人均GDP折合约为8,292美元，达到中上收入国家水平。2.2人口情况与城市化率2005-2009年长沙人口及城市化率指标分析城市化率30%以下30%～70%70%以上发展阶段初期发展阶段加速发展阶段稳定发展阶段对应表现a.城市数量少b.规模小c.城市化水平发展缓慢a.人口向城市集聚b.资本向城市集聚c.城市数量迅速增加d.城市规模不断扩大f.城市化水平大约每年提高一个百分点城市规模不断扩大a.城乡差别近乎消灭b.人口城市化趋缓c.郊区城市化(逆城市化)开始出现长沙市常住人口规模小，且增幅不明显，这是一直制约长沙市零售商业规模扩大的主要因素。但此制约因素在逐步得到解决，一是随着长株潭城市群路网交通的建设，长沙中高档零售商业辐射范围已经逐步延伸包括株洲、湘潭在内的长沙周边城市；二是长沙经济实力提高及产业结构升级，对于高素质人才的引进及回流创造良好条件。长沙市2009年城市率达到62.63%，按照世界城市化率发展阶段划分，处于快速发展阶段。这个阶段表现为：人口及资本均向城市集聚，城市规模不断扩大，城市化对于城市经济的贡献度日益明显。可见，长沙城市化率的提高将影响到长沙零售商业网点布局及增大城市商业网点的规模。2.3长沙市产业结构分析1999-2009年长沙三大产业指标分析长沙11年间第二产业及第三产业分别实现7.5、6.3倍的增幅，且发展速度日益加快。近四年长沙三大产业中第一产业发展相对平稳，增速基本维持6%左右的水平，而第二、三产业发展势头强劲，增速在15%左右，特别是第二产业，达到15%以上的发展速度。1999-2009年长沙三大产业经济贡献度分析长沙市三大产业结构受政府政策影响非常明显，2007年以前长沙经济主打旅游、文化、教育产业，因此第三产业为城市支柱性产业。随着2007年12月14日，长株潭城市群获批为全国"两型社会"建设综合配套改革试验区，长沙市政府即提出“加速推进新型工业化，全面建设小康社会”的发展方针，第二产业贡献率在2008年一举超越第三产业，并且总量差距日益明显。2.4长沙市消费品零售市场分析1999-2009年长沙社会消费品零售总额分析近三年社会消费品零售总额年均增幅在20%左右。按500亿为一级阶段划分，从2004年长沙社会消费品零售总额突破500亿元后，仅用5年时间即完成了两个阶段的跨越。除有城市经济水平和物价水平提高的因素外，长沙零售市场的高速发展还得益于比如平和堂百货、黄兴路步行街、王府井百货、通程商业广州等大型商业地产项目的开发及成功运营，从某种意义上说是一种商业升级带动城市零售市场发展的最好例证。1999-2009年长沙人均零售总额分析近三年长沙人均零售总额保持约20%的增长率，2009年人均零售总额突破2万达到22,957.91元，长沙该指标在全国排名前十，在中部排名第二仅次于武汉。2.5长沙市城市居民生活水平分析1999-2009年人均收入与支出分析长沙城市人均可支配性收入增长明显，从2003年起每年保持10%以上的增长速度，居民生活水平日益提高。长沙城市人均消费性支出整体呈上升趋势，但增长速度逐年不一。1999-2009年恩格尔系统分析恩格尔系数是用来衡量生活质量高低的国际通行标准，长沙从2001年有恩格尔系数统计以来，一直维持在40%以下，表明长沙居民生活水平质量较高，2008年受国内通货膨胀、物价提高影响导致居民用于食品消费的比例增加，2009年通货膨胀得到一定抑制、物价平稳，长沙恩格尔系数回落明显。长沙超前消费意识在全国不落后于国内经济发达城市，居民收入用于购物、休闲娱乐等方面的比例一直较高，所以长沙有“消费之都”之称。2.6长沙市与全国其他城市主要经济指标对比分析2.6.1国内生产总值与人均生产总值对比分析年份城市GDP（亿元）GDP增长率人均GDP（元/人）城市人均可支配性收入（元/人）2007年长沙2,190.2516.0%33,71116,153武汉3,141.5015.6%35,50014,357.64深圳6,765.4114.7%79,22124,870.21上海12,001.1614.3%65,59923,623北京9,006.2012.3%56,04421,9892008年长沙3,000.9815.1%45,76518,282武汉3,960.0815.1%44,29016,712.44深圳7,806.5412.1%89,81426,729.31上海13,698.159.7%72,53626,675北京10,488.009.0%63,02924,7252009年长沙3,744.7614.7%56,62020,238武汉4,560.6212.5%50,84318,385.02深圳8,201.2310.7%92,77129,244.52上海14,900.938.2%77,55628,838北京11,865.910.1%68,78826,738与北京、上海及深圳等国内经济发达城市对比，长沙国内生产总量和人均生产总值两指标的绝对值均存在较大差距。长沙虽经济总量规模小，但经济增长速度在上表五个城市中增速居第一，人均GDP于2008年即超过武汉在中西部省会城市中排名第一。居民人均年可支配性收入与其他经济发达城市的差距日益缩小，居民收入状况居中部六省省会城市第一。2.6.1消费品零售市场分析年份城市建成区面积（平方公里）人口规模（万人）社会消费品零售总额（亿元）人均零售总额（元/人）2009年长沙301664.221,524.9122,957.91武汉4758972,164.0924,125.86深圳813891.232,598.6829,158.35上海1,6441,921.325,172.8826,923.57北京1,4931,7555,309.930,255.84长沙建成区面积及人口规模相对较小，是导致社会消费品零售总额与北京、上海等经济发达城市存在差距的原因，仅凭借人口自然增长无法解决长沙现有商业市场发展的瓶颈。2.7长沙市宏观数据总结11年来，长沙经济发展速度很快，特别近三年在金融危机的影响下，长沙国内生产总值（GDP）及人均生产总值的增幅在全国省会城市中排名靠前，远超过全国平均增幅。得益于2006年国家提出发展“中部崛起战略”以及2007年“长株潭城市群”试验区获批，长沙的经济发展迎来了契机和持续发展的动力。从任何城市的商业市场发展规律来看，最直接影响因素为城市的经济，经济水平越高商业市场越发达，因此长沙商业市场随着经济发展和人们生活质量提高需进行再一次的调整和升级。受城市建成区面积及人口规模相对较小的限制，长沙社会零售消费总额不高，但长沙人均零售总额在全国排名前十，在中部排名第二仅次于武汉。社会零售销售总额及人均零售总额的增长率近三年均保持20%左右的增幅，长沙商业市场处于快速发展的阶段。2009年长沙常住人口为664.22万，其中长沙市五区人口为273.72万人，人口增长幅度较小，但长沙人口规模的增加可依靠两大因素带动：第一个是长沙经济实力提高，提供更多发展的机会，吸引外来人口前来工作定居；第二是“3+5”城市群的发展和城际交通网络的完善，“1小时”经济圈为长沙零售市场发展创造绝好的条件，特别是高端商业项目因其难以复制性及独特性使得其辐射能力更广，从而受益更多。“1小时”经济圈中包括“长株潭城市群”，株洲、湘潭2009年统计常住人口分别为373.4万、295.06万，仅长株潭城市群的常住人口规模达到1,332.68万。3.长沙市商业网点规划3.1长沙市城市商业体系规划根据长沙市商务局、长沙市规划设计院有限责任公司公布的《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》，长沙市商业体系分为市级商业中心（一级商业中心）、区域性商业中心（二级商业中心）、社区（居住区）级商业中心、专业（特色）街（区）、中心镇商业、一般镇商业五大类。在空间布局上：明确1个市级商业中心、13个区域性商业中心、30个社区级商业中心。规划构建1处市级商业中心，即：五一广场商业中心。规划构建13处区域性商业中心，即：火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、荣湾镇商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、金霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心、高桥商业中心规划、星沙商业中心规划。具体内容详见附件3.2长沙市城市商业发展趋势分析通过解读《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》，并通过五年的实施，我们可以得出以下结论和发展趋势：长沙市市级商业中心仅有五一商圈，通过5年的实施，五一商圈以大型百货为主力业态的近期规划已实现，其传统商业地位得到进一步巩固。五一商圈发展新型综合消费服务中心及高档购物中心的远期规划，随着万达中山西路项目、华远金外滩、保利南湖等湘江中路沿线项目的启动、黄兴路沿线棚改区的征收腾地及地铁1号线改道黄兴路，可见湘江中路及黄兴路会成为实现五一商圈远期规划的商业集中开发区域。2010年之后，随着更多有实力且有商业地产开发经验的国内知名开发商的进入，五一商圈将会出现具有水准的购物中心，商业形态也将更加丰富。随着城市内部交通轨道以及城市间交通路网的完善，其商圈区域将扩大，辐射能力将进一步提升，优势将进一步明显。政府规划构建13处区域性商业中心，各自均明确商圈发展业态和发展方向，纵观五年的发展，以专业市场为主力业态的区域商业中心如红星商圈、高桥商圈，其发展态势明显强于与五一商圈经营业态存在趋同的区域商业中心。从国内经济发达城市的商业发展来看，区域商业中心的突破在于差异化定位，充分发挥区域优势。二、长沙市三大商圈的专题研究1.五一商圈分析1.1商圈划分根据《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》，将五一商圈范围定义为“以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113公顷。”但通过近年商圈自身发展，其辐射区域进一步往四周扩大，因此现在业内普遍认同的五一商圈界定范围为“东起芙蓉中路、南至劳动西路、西延湘江中路、北接营盘路。”1.2商业布局五一商圈为长沙市级商圈，商业主要分布在黄兴路、五一大道、中山路等沿线，业态组合结构主要是以百货、购物广场、超级市场为主力店，以专业卖场、批发市场、专卖店为辅，中间补以商业步行街、金融服务和餐饮宾馆为联系，业态十分齐全。黄兴路主要品牌商家爱37、金满地38、餐谋天下39、万代大酒店黄兴路主要品牌商家爱37、金满地38、餐谋天下39、万代大酒店40、春天百货41、王府井百货42、金牛角王中西餐厅43、黄兴大酒店44、绿首阁咖啡45、百联东方广场46、中国建设银行47、方正证券48、金海马健身会所49、苏宁电器50、花之林坡子街主要品牌商家83、火宫殿84、向群锅饺店85、楚仁堂大药房86、吃香喝啦87、东北饺子馆88、小西门休闲菜馆89、谭王府火锅90、福春来茶馆91、九芝堂大药房92、福芝堂93、康大参茸94、浙东窗帘城95、南洋家具布艺96、布料大世界97、长白山参茸保健店98、老北京涮羊肉99、湘西情中山路主要品牌商家100、七天连锁酒店101长沙银行102、思必客103、和瑞化妆品城104、中山商场105、四维商场106、中国邮政107、中国银行108、餐谋天下解放西路主要品牌商家51、重庆富侨保健52、蓝都酒吧53、中国工商银行54、热舞西街酒吧55、上上酒吧56、苏荷酒吧57、温莎KTV58、王府井超市59、金牛角王中西餐厅60、长沙银行61、中国工商银行62、玺龙宾馆63、魅力四射64、快乐比电玩城65、星期天连锁酒店66、中国邮政银行67、松花江饺子68、佳园连锁酒店69、中信银行70、香格里拉酒店71、七天连锁72、中国农业银行73、城市英雄电玩74、汉庭连锁酒店75、沃尔玛76、中国工商银行77、万达国际电影城78、VV吧79、kk跳舞吧80、爱上酒吧81、星期五KTV82、皙泉国际美容五一大道主要品牌商家1、迎君宾馆2、天天酒家3、湘江明珠大酒店4、湘江明珠大厦5、中国邮政邮政储蓄6、节节高休闲会所7、红太阳精品服饰广场8、惠天宾馆9、交通银行10、五一大道20211、通程电器12、长沙皇冠假日酒店13、华融证券14、大成国际大酒店15、广东发展银行16、中国农业银行17、华天之星18、下河街鞋类超市19、中国农业银行20、金沙小商品市场21、锦江之星旅馆22、云南过桥米线23、招商银行24、中体倍力健身房25、锦江东方大酒店26、中国光大银行27、松临日本料理28、富临私房菜29、鑫众鑫中老年服饰30、中国银行31、平和堂32、新世界百货33、湘华宾馆34、华林证券35、黑石户外商城36、浦发银行商业布局特征：从上图我们可以看出，五一商圈区域内商业十分发达，商圈内的主要干道均成为长沙重要的商业街区，分布有众多各种业态的品牌商家；零售商业主要沿黄兴中路及黄兴南路分布，以百货为中心，以南北各一条商业步行街形式将人流往向两翼延伸，同时形成多条特色街区。“百货中心”分布在黄兴中路与五一大道的交汇处，分别有平和堂、王府井、春天百货及新世界百货，且平和堂、王府井的销售额居长沙百货前两位。南北两条“商业步行街”分别是黄兴南路步行街及金满地地下商业步行街。商圈内多条街区形成明确的经营特色和主题，包括解放西路酒吧文化街、坡子街长沙特色餐饮街、蔡锷路通讯器材街、南门口长沙小吃街、沿江大型餐饮街、文运街外贸服饰街等，特别是上述前三条街已纳入政府商业网点规划中，定义为十八条长沙特色商业街之一。1.3主要街道分析1.3.1五一大道业态组合及主要商家五一大道是五一商圈的核心地段，沿线汇集了百货商场、星级酒店、顶级写字楼，是长沙最为重要的商业街之一。的业态以服饰、烟酒茶等为代表的零售业及餐饮业为主，金融机构、商务休闲会所、宾馆酒店分布广。主要商家百货平和堂、新世界百货酒店长沙皇冠假日酒店、大成国际大酒店、湘江明珠大酒店、锦江东方大酒店专业市场通程电器、下河街批发市场、鑫众鑫中老年服饰银行农业银行、招商银行、光大银行、邮政储蓄、华融证券、广发银行、浦发银行、中国银行（2）、华林证券、交通银行休闲娱乐乡村基、冰雪皇后、云南过桥米线、富临私房菜、松临日本料理、中体倍力1.3.2解放西路业态组合及主要商家解放西路是全国闻名的酒吧一条街，以酒吧、KTV等休闲娱乐和以服饰等零售为主，辅以餐饮、经济型连锁酒店等，同时银行分布在其中。这里的酒吧经营火爆，已经形成成熟酒吧文化氛围，且蔓延至人民西路、化龙池等沿线、主要的消费人群是时尚的中青年群体。主要商家酒吧蓝魅酒吧、上上酒吧、苏荷酒吧、酒库酒吧、热舞西街、金色年华、巴拉那酒吧、挪威森林酒吧、香格里拉酒吧、奥玛利酒吧、锛澜酒吧、水木年华酒吧、日落大道酒吧、可可酒吧、紫楼清吧、魅力四射酒吧KTV温莎、agogo、新靓歌妨、星期五、歌歌、星光灿烂电玩城快乐比、城市英雄酒店汉庭连锁、美兴、星期天连锁、7天连锁、佳园连锁、玺龙宾馆洗浴重庆富侨保健、海月国际水会会所银行中国工商银行（3家）、建设银行、农业银行、邮政储蓄1.3.3坡子街路业态组合及主要商家坡子街位于长沙五一核心商圈，西起湘江中路，东至黄兴南路。全长约784米，是长沙特色美食一条街和长沙近代餐饮发源地、药材集散地与金融、贸易中心。东西两侧进行大面积拆迁和在建，以火宫殿为中心的周边商铺经营状况较好。坡子街全街以本土特色餐饮为主，被打造成长沙市以火宫殿为龙头的美食一条街。主要商家餐饮火宫殿、向群锅饺、四季红餐馆、湘西情、老北京涮羊肉、东北饺子馆、谭王府火锅、福春来餐馆、兰州拉面、小西门休闲菜馆专业市场浙东窗帘城、南洋家具布艺、布料大市场药店九芝堂、福芝堂、康大参茸、长白山参茸保健店、楚仁堂大药房1.3.4黄兴路步行街业态组合及主要商家黄兴南路步行商业街北起司门口，南到南门口，全长838米，街宽23-26米，包括近万平方米的黄兴广场。商业总面积25万平方米，总投资10亿元人民币，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性商业街。步行街内聚集了大批品牌商家，零售商业密集，在长沙发展中占据很重要的地位。主要商家服装品牌阿迪达斯、耐克、李宁、美特斯邦威、特步、莱克斯顿、七匹狼、班尼路、鳄鱼服饰、达芙妮、意尔康、恒源祥、歌莉娅、阿依莲、匡威、百幸鞋业、米奇餐饮傣妹、季季红、不了锅、麦当劳、桂林人、四喜混沌、圣比亚巴西餐厅、全味鲜小涮火锅、辣阿婆、咖啡茶语、哈罗咖啡餐厅、金汉斯中西餐厅电器通讯协享通讯、迪信通、苏宁电器、飞鸿电讯、世纪新浪手机城饰品OYJ精品珠宝、克徕帝、石头记1.4主要业态商家的分布特征1.4.1百货序号商家位置楼层面积（㎡）停车数（个）开业时间1平和堂五一大道与黄兴中路交叉路口851,8005001998.112王府井黄兴中路27号1076,0002502004.12.23春天百货五一大道与黄兴中路交叉路口西侧522,000无2003.14新世界五一西路153号735,0001702006.95百联东方黄兴中路188号676,0002002006.9.16五一商圈在五一广场周边集中分布5家百货，营业面积合计约238,800平方米，这与五一广场在长沙城市及居民心目中的地位密不可分，通过百货业态的主导，餐饮、文化、休闲娱乐等业态的互补，长沙五一商圈成为一个综合性市级商业中心。1.4.2电器卖场序号商家位置面积（㎡）楼层开业时间1苏宁电器黄兴中路平和堂南侧30,0001-62006.102苏宁电器黄兴广场步行街4,0002-32003.73通程电器五一西路202号12,0001-42009.44国美电器黄兴路步行街南端4,0004已撤场进驻五一商圈的电器卖场包括苏宁、国美及本土的通程电器，其中苏宁与通程将旗舰店开设于此，围绕在五一广场立交桥周边分布，面积在一万平方米以上。另外黄兴路步行街曾有两家电器卖场，国美黄兴路步行街店因经营状况不佳于2009年撤场，苏宁也因为迪信通等手机卖场的冲击和租金的高涨，作为进入长沙市场的第一家店步行街店面积进行缩减。零售商圈通常流动人口大、常住人口少、交通拥挤，消费群体以青年为主，因此与电器业态的匹配度不高，所以长沙五一商圈的电器卖场经营情况一般。1.4.3休闲娱乐五一商圈休闲娱乐集中在解放西路沿线，包含酒吧、KTV、洗浴等，其中最为突出业种为酒吧业，聚集了长沙众多大大小小的酒吧。主要分布在解放西路、化龙池巷和人民西路，解放西路的酒吧均具有一定的规模，以演艺吧、摇滚吧为主，吸引长沙爱好夜生活的年轻男女，化龙池和人民西路的酒吧以特色主题酒吧为主，规模较小，多200平方米以内，以朋友聚会的人较多。1.4.4餐饮五一商圈成为长沙市民及外地游客购物休闲的首选地，圈日人流量达到30万以上，同时从事商贸活动的人群庞大，因此滋生餐饮业的市场需求。知名连锁餐饮列举序号商家类型分布路段1肯德基（7家）外资快餐黄兴中路3家、五一大道3家、黄兴南路步行街1家、解放西路1家2麦当劳（2家）外资快餐黄兴中路1家、黄兴南路步行街1家3必胜客（2家）外资休闲餐厅黄兴中路1家、五一大道1家3棒约翰（2家）外资快餐黄兴中路1家、五一大道1家4味千拉面（2家）外资快餐平和堂内1家、新世界百货内1家5甜甜圈（2家）外资快餐新世界百货内1家、解放西路1家6金牛角（2家）本土中西餐厅新世界百货内1家、解放西路1家（位于3层）7绿茵阁（1家）本土中西餐厅百联东方内1家8好食上本土中式餐饮湘江大道9秦皇食府本土中式餐饮湘江大道10七彩江南本土中式餐饮湘江大道11徐记海鲜本土海鲜酒楼湘江大道12毛家饭店外地中式餐饮湘江大道快餐类以外资品牌为主导、本地快餐品牌为辅，外资品牌主要分布在百货商场内或周边区域、人流汇集的拐角处，本土快餐则选择解放西路、五一大道沿街商铺为主。特色小吃集中在坡子街或巷道内，完全本土化，生意异常火爆。中西餐厅集中在百货商场内或写字楼裙楼，满足商务人士或休闲购物人群的需求，经营状况不错。而对停车位及交通状况要求较高的大型餐饮则集中分布在湘江大道沿线，以本地餐饮品牌为主，面积在2,000平方米以上，已形成餐饮规模和品牌效益，成为长沙高端餐饮消费的集中地。1.4.5酒店宾馆序号路段主要酒店宾馆1五一大道湘江明珠大酒店、长沙皇冠假日大酒店、大成国际大酒店、华天之星、锦江之星、锦江东方大酒店、迎君宾馆、惠天宾馆、湘华宾馆2黄兴中路万代大酒店、七天、天一商务酒店、长鸿大酒店3解放西路七天、汉庭、佳园酒店五一商圈因为地处长沙市地理中心，市政府、省政府集中在这个区域，同时商贸活动频繁，因此酒店宾馆业在这区域发展不错，以经济型酒店为主，近二十家酒店宾馆分布在五一大道、黄兴中路及解放西路沿线。1.5主要商业街道租金情况街道细分租金水平（元/㎡·月)备注营盘路湘江中路口-蔡锷北路口40-80临街商铺解放西路湘江中路口-太平街口80-150接近黄兴中路的临街商铺租金在1100-1400元/㎡·月之间，苏荷酒吧240元/㎡·月)太平街口-黄兴中路口临街小铺：350-650酒吧：150-250黄兴中路口-蔡锷中路口160-195湘江中路口-蔡锷中路口潮流特区1F:200-300；2F:150-200主题商场内铺160-2201-3层套铺五一大道西长街-五一广场210-300临街商铺五一广场-蔡锷中路口200-350西长街-蔡锷中路口90-1401-3层套铺人民西路湘江中路口-黄兴广场100-185为临街商铺，其北侧租金在40左右元/㎡·月黄兴广场-蔡锷南路口70-200湘江中路口-蔡锷南路口30-501-3层套铺中山路湘江中路口-黄兴北路口70-150临街商铺黄兴北路口-蔡锷中路口400-700（和瑞附近）100—300（蔡锷中路附近）湘江中路口-蔡锷中路口60-1301-2层套铺黄兴南路步行街司门口-南门口外街：900-14001层商铺内街：350-850大面积：50元/㎡·月左右小铺位：50-200元/㎡·月左右2层租金30-80元/㎡·月3层租金黄兴中路解放西路口-五一大道口800-1300临街商铺五一大道口-中山路口500-700中山路口-营盘西路口100-300解放西路口-五一大道口潮流特区1F:200-400；2F:200-300主题商场内铺蔡锷南路城南西路口-人民西路口100-200临街商铺人民西路口-解放西路口50-100城南西路口-解放西路口50-601-2层套铺蔡锷中路解放西路口-藩后街140-150临街商铺，西侧拆迁藩后街（东牌楼）-五一大道200-380临街商铺五一大道-中山路口150-200临街商铺解放西路口-中山路口30-701-2层套铺130左右蔡锷北路中山路口-教育街（局关祠巷）110-260临街商铺教育街（局关祠巷）-营盘西路口200-450中山路口-硬盘西路口40㎡-60㎡：140-2501-2层套铺120㎡以上：40-65城南西路黄兴南路口-蔡锷南路口70-160靠近步行街口商铺租金在120-160元/㎡·月25㎡-40㎡：160-2501-3层套铺，靠近步行街口商铺租金较高100㎡-140㎡：70-130西湖路湘江中路口-城南西路口50靠近步行街口商铺租金在120-160元/㎡·月五一商圈整体租金水平较高，尤其是五一大道至城南西路之间的黄兴路段。黄兴路与解放西路交汇处的临街商铺租金水平最高已达1400元/㎡·月。路段的交汇处租金水平较高。黄兴中路与黄兴南路步行街、解放西路交汇处商商铺租金水平最高，达到540元/㎡·月左右。地处几条路的交汇处和五一商圈人流和车流最密集的地段，客流量大，租金水平相对较高。城南西路、蔡锷中路、蔡锷北路等处在商圈周边1F-3F的商铺租金水平较低，一般在40-70元/㎡·月左右之间。解放西路和黄兴中路各有一个时尚主题卖场潮流特区，二楼租金在150-300元/㎡·月。西湖路的商铺物业条件较差，主要经营家居建材和化工原料，临街商铺租金水平在50元/㎡·月左右。临解放西路有两处拆迁，一处为南湖片北部棚改项目（太平路以西，西湖路以北，湘江中路以东，解放西路以南），另一处为东牌楼棚改项目（东临蔡锷中路、西至东渔塘街、南临解放西路、北至东牌楼街）。1.6商铺售价情况序号项目名称售价（元/㎡）报价时间位置1五一新干线1F：48,0002F：18,0003F：15,0002010年5月临五一大道，五一广场立交桥的西南边，五一商圈2摩天楼1号1F：59,0002010年5月临芙蓉中路二段，新世纪体育文化中心3五一大道2021F：58,0002010年4月临五一大道，五一广场立交桥的西北边，五一商圈4弥敦道5期1F：90,000（街铺）30,000（内铺）2010年5月临解放西路酒吧街，五一商圈5友阿大厦1F：38,0002F：18,0002010年3月临芙蓉中路三段，侯家塘商圈6摩天楼1号1F：59,0002010年5月临芙蓉中路二段，新世纪体育文化中心7华美欧国际1F：55,0002009年3月临五一大道，芙蓉广场附近8湘域中央1F：55,0002009年3月临五一大道，袁家岭附近9绝对西罗亚1F：80,0002009年2月临黄兴路步行街，五一商圈五一商圈商铺流转非常少，有商铺销售的项目不多，通过，临五一大道、芙蓉中路沿线的一层商铺售价达到5万元/平方米，二层商铺销售价格在1.5万-2万元/平方米之间。黄兴路步行街近期临外街商铺二级市场售价达到12万-15万之间，临内街的商铺二级市场售价达到5万-8万之间，步行街2002年开盘时一层外街售价为4万、内街售价为2.8万，二、三层有小部分分割成10平方米的小铺对外销售，售价为1-2万。黄兴路步行街二、三层于2006年再次对外的销售，价格分别为3.5万和1.8万。1.7五一商圈商业辐射力五一商圈从三国时期就是城市商业行政中心，商业氛围浓厚，是城市居民购物的首选之地，随着城市往外扩容，商圈的辐射能力也逐步向外延伸，目前五一商圈辐射的核心区域为二环以内，辐射的次核心区域为三环以内，边际辐射力可以涵盖周边地州市。2.东塘商圈分析2.1划分东塘商圈最初是指以韶山路与劳动路交汇处、东塘百货大楼为中心的区域，东塘百货大楼曾经是长沙乃至湖南百货的象征。目前东塘商圈以东塘立交桥为中心向周边辐射：向南延伸到砂子塘，连接雨花亭商圈；往北沿韶山路连接五一大道，打通袁家岭；往西与侯家塘搭界；往东经赤岗冲蔓延至二环线。东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、友谊商城、平和堂东塘店、百姓鞋城等当家，而且还有麦当劳、肯德基落户东塘商圈，构筑了东塘大商业基本格局，成为长沙南部一个重要的商业节点。2.2商业布局东塘商圈经过几十年的积淀，形成了以东塘立交桥为核心，侯家塘、砂子塘、赤岗冲、长岭为半径的商业圈。其中，东塘立交桥周边积聚了金色家族、平和堂东塘店、友谊商城三大商场，为东塘商圈的核心地段。以东塘立交桥为中心，各种业态有规律性地沿四周分布，最内层为三大商场，服饰、餐饮、电器、银行依次层叠向四周发射分布。劳动路主要品牌商家16、新一佳17、麦当劳侯家塘店18、中国邮政储蓄劳动路主要品牌商家16、新一佳17、麦当劳侯家塘店18、中国邮政储蓄19、中国银行20、民生银行21、国美电器22、肯德基通程店23、通程电器24、中国银行25、步步高超市26、麦当劳步步高店27、绿茵阁侯家塘店28、豪享来中西餐厅29、浦发银行30、兴业银行31、招商银行32、工商银行33、四喜馄饨34、建设银行35、阿里山源中西餐厅36、农业银行37、浦发银行38、长沙商业银行39、家润多超市40、肯德基赤岗冲店41、苏宁电器韶山路主要品牌商家1、中国邮政2、长沙银行3、建设银行4、农业银行5、米萝咖啡6、上岛咖啡7、平和堂8、金色家族9、金牛角王10、火宫殿11、肯德基东塘店12、友谊商城13、绿茵阁东塘店14、湘水人家15、大都市地下商业街劳动路主要品牌商家16、新一佳17、麦当劳侯家塘店18、中国邮政储蓄19、中国银行20、民生银行21、国美电器22、肯德基通程店23、通程电器24、中国银行25、步步高超市26、麦当劳步步高店27、绿茵阁侯家塘店28、豪享来中西餐厅29、浦发银行30、兴业银行31、招商银行32、工商银行33、四喜馄饨34、建设银行35、阿里山源中西餐厅36、农业银行37、浦发银行38、长沙商业银行39、家润多超市40、肯德基赤岗冲店41、苏宁电器2.3主要街道分析2.3.1劳动西路业态分布规律劳动西路（侯家塘立交桥—东塘立交桥段）是连接东塘和侯家塘两大商圈的核心街区，商业气氛在劳动西路最为浓厚。侯家塘立交桥-汽贸大厦，该段餐饮、休闲娱乐业为主要经营业态。雅礼中学周边餐饮店、文具店、眼镜店居多。东塘西-东塘立交桥，该段通过通程金色家族、平和堂、神禹服饰广场及沿街商铺带动，以服务为主的商贸业发展良好，吸引众多购买服饰的目的性消费群体；同时该段电器、通讯器材业也初具规模，苏宁、国美两大电器巨头均在此布点，全国最大的手机专业连锁企业——迪信通开设了两家分店。2.3.2劳动中路业态分布规律东塘立交桥至曙光路口北侧，物业形象较好，以大型品牌商家为主，分布有6家品牌服饰店，4家银行，4家中高档休闲会所，2家酒店。东塘立交桥至曙光路口南侧，公交野坡西段步步高超市、通程电器及友谊商店分布于此，受主力店的商业带动餐饮、品牌服饰、电器专卖店等业态经营较好；东段商铺为公交公司、省茶叶果品公司、省粮油对外贸易公司持有，主要经营日用零售、小型餐饮、家居建材。2.3.3韶山中路业态分布规律东塘立交桥至砂子塘，该段属于东塘商圈，靠近东塘立交桥的北段以经营服饰、休闲食品为主，远离东塘立交桥靠近砂子塘街道的南段以餐饮、家居建材等社区配套为主。2.3.4韶山北路业态分布规律东塘北至东塘立交桥，形成了经营通讯器材的特色商业中心，但受东塘商圈劳动路段和火车站商圈同类商家的冲击，虽有中国移动、电信的东塘营业厅进驻在此，但竞争力仍处下风，金世纪手机城和部分散铺已经开始转向。该段现有平和堂东塘店、通程金色家族世界名品中心两家高档购物中心。城南路口至东塘北的商业以生活配套为主。2.4主要业态商家的分布特征2.4.1百货序号名称位置营业面积停车位楼层开业时间1友谊商城劳动东路2号24,000㎡80-1204F1995年1月2平和堂东塘店韶山北路488号27,190㎡6008F2007年9月3金色家族劳动西路589号15,000㎡无5F2005年4月东塘商圈现有三大百货定位存在明显差异，消费者重合度不高，金色家族定位为奥特莱斯名品折扣店，消费群体为中高档收入人群，平和堂定位时尚百货，主要为年轻的大众化消费群体，友谊商城则定位为中档百货，主要吸引年龄层次较大的消费群体，因此三家百货无法形成有效的聚集效应，从而使得东塘商业辐射能力远远比不上五一商圈，且差距日益加大。2.4.2餐饮序号名称类别楼层位置针对消费群体品牌来源1米萝咖啡中西餐厅2F韶山北路，临近平和堂年轻时尚群体、周边公司白领群体本地品牌2上岛咖啡中西餐厅2F韶山北路，临近平和堂年轻时尚群体、周边公司白领群体本地品牌3金牛角王中西餐厅1-2F韶山北路，临近平和堂年轻时尚群体、周边公司白领群体本地品牌4绿茵阁东塘店中西餐厅1-2F韶山中路，临近工人文化宫、省人大商务群体、周边公司白领群体本土品牌5绿茵阁侯家塘店中西餐厅1-2F劳动西路，省水务局机关大院商务群体、周边公司白领群体本土品牌6豪享来中西餐厅中西餐厅1-2F劳动西路，湖南交通职业技术学院对面年轻时尚群体外来品牌7阿里山源中西餐厅中西餐厅1-2F劳动中路，梦洁家纺旁中高端消费群体本地品牌8昱龙大盘牛蛙馆中式餐厅2F劳动西路，国美电器旁特殊消费群体本地品牌9新华楼中式餐厅1-2F劳动中路，香槟时尚酒店旁酒店消费群体、周边办公商务群体本地品牌10餐谋天下中式餐厅1-2F韶山北路，平和堂旁商场消费群体，周边小区居民本地品牌11湘水人家中式餐厅1-2F韶山中路，新东方大酒店旁酒店消费群体、周边办公商务群体本地品牌12雅丽食府中式餐厅1-2F劳动中路，天洋大酒店旁酒店消费群体、周边小区居民本地品牌13双燕楼中式餐厅1-2F韶山中路，新东方大酒店旁酒店消费群体、周边办公商务群体本地品牌14春晓食府中式餐厅1-2F劳动西路，神禹大酒店旁酒店消费群体本地品牌15杨裕兴中式餐厅1-2F劳动西路，梓园路口对面周边社区、写字楼消费群体本地品牌16四喜馄饨特色小吃-1F劳动西路，百幸鞋业旁学生、周边写字楼白领群体外来品牌17火宫殿特色小吃1-2F韶山北路，东塘立交桥旁旅游群体本地品牌从各餐饮店分布来看，东塘商圈餐饮业主要集中于东塘立交桥及侯家塘立交桥四周，由于东塘、侯家塘商务人群较多，许多物业楼上部分条件符合餐饮需求，因此本区域中西餐厅明显多于其他商圈。从所在楼层分析，东塘商圈餐饮业店铺一般位于1-2层，单店面积较大。从消费群体来分析，东塘商圈的餐饮行业由于缺乏独立特色，除火宫殿、昱龙大盘牛蛙馆外，对特色消费群体缺乏吸引力。因而其消费群体主要以东塘商圈流动性消费群体以及周边写字楼上班族、小区居民以及学生为主。从品牌分析来看，东塘商圈的餐饮行业品牌主要以本土品牌为主。2.4.3电器卖场序号名称位置营业面积开业时间楼层1苏宁电器劳动西路471号中天电力大厦7,000㎡2009年1月1-3F2通程电器劳动中路4号10,000㎡2004年6月1-3F3国美电器东塘旗舰店劳动西路78号6,000㎡2008年9月1-2F4国美电器步步高店劳动中路步步高三楼6,000㎡2004年9月2-3F东塘商圈共有4个专业家电卖场，沿劳动路东西方向对称分布。国美东塘旗舰店原选址东塘北，经过一段时间经营，退出东塘北改址至东塘西。苏宁电器原只经营2-3楼，后扩大营业面积，将1楼一并租下。东塘商圈立交桥周边居住人口达到10万以上规模，区域内土地功能包含了商业、办公、居住，因此是混合型商圈，电器卖场在东塘商圈的经营状况较好。2.4.4超市序号名称位置营业面积开业时间楼层1新一佳侯家塘店芙蓉中路三段1号6,000㎡2000年12月1-3F2家润多赤岗冲店劳动中路200号5,000㎡2004年12月1-2F3步步高东塘店劳动路157号20,000㎡2004年9月1-2F东塘超市沿劳动路呈东西方向均匀分布，分别在侯家塘、东塘、赤岗冲处，经营时间都在五年以上，其中新一佳侯家塘店曾经是新一佳销售情况最佳的网点，随着家乐福、步步高在周边区域布点对其原有消费者实施了拦截，生意状况持续下降。东塘步步高为步步高进入长沙的首家店，因此营业面积超过2万平方米，目前经营状况尚可。赤岗冲由于劳动中路、曙光路沿线分布有公交公司宿舍及卷烟厂职工区，客户群体数量大，因此经营情况比较好。2.4.5银行序号街道位置1劳动西路（侯家塘立交桥-东塘立交桥）中国邮政储蓄、中国银行、民生银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、工商银行2劳动中路（东塘立交桥至曙光路口）长沙商业银行、浦发银行、农业银行、建设银行、中国银行3韶山北路（城南路口至东塘立交桥）长沙银行、建设银行、农业银行4韶山中路（东塘立交桥-砂子塘）交通银行、工商银行东塘由于商业发达，积聚了17家银行，其中包括中国银行（2家）、浦发银行（2家）、农业银行（2家）、建设银行（2家）、工商银行（2家）、中国邮政储蓄、民生银行、兴业银行、招商银行、长沙商业银行、长沙银行、交通银行等多家银行。通过分析我们可以得知，劳动西路的银行业主要集中于沿线写字楼聚集区，劳动中路的银行集中于居民小区周边，韶山北路各银行分布在企事业单位周边。韶山中路的2家银行为工商银行东塘支行和交通银行湖南省分行，靠近友谊商店及中医学院周边。通过这些路段分析，我们可以看出，东塘商圈银行分布根据沿线物业类型进行布点，针对客户群体有所不同，并且多家银行开设两家以上网点，一般分布于商业区核心外围地段。2.5主要商业街道租金水平分析街道地段细分租金水平（元/㎡·月)备注劳动西路侯家塘立交桥-东塘立交桥北侧侯家塘立交桥-东塘西160-180东塘立交桥附近租金达到860-960元/㎡·月东塘西-东塘立交桥240左右南侧汽贸大厦250左右雅礼中学（汽贸大厦-东塘西）150-170东塘西-东塘立交桥860-960劳动中路东塘立交桥至曙光路口东塘立交桥-曙光路口北侧——200-260底商240-300东塘立交桥-曙光路口南侧东塘立交桥-公交野坡60-100公交野坡-曙光南路口40-60韶山北路城南路口至东塘立交桥城南路口-东塘立交桥西侧城南路口-东塘北130-160东塘北-东塘立交桥东侧路段达到400—450元/㎡·月东塘北-东塘立交桥200-220城南路口-东塘交桥东侧城南路口-东塘北100-200东塘北-东塘立交桥400-450韶山中路东塘立交桥-砂子塘东塘立交桥-砂子塘西侧东塘立交桥-服饰交易大楼400-700东塘立交桥附近租金达到400-700元/㎡·月服饰交易大楼-砂子塘170-200东塘立交桥-砂子塘东侧东塘立交桥-新东方大酒店300-450新东方大酒店-砂子塘200左右300左右东塘商圈整体租金水平在长沙仅次于五一商圈，东塘西至东塘立交桥之间的劳动西路段为本商圈租金最高地段，其中劳动路与韶山路交汇处的商铺租金水平最高已达960元/㎡·月。东塘商圈租金以东塘立交桥为中心向四周递减，曙光路口地段为本商圈租金最低区域，租金在100元/㎡·月左右。2.6东塘商圈商业辐射力东塘立交桥一公里范围内有10万人口左右，人口密集，是长沙传统商业聚集地，2004年后开始进驻国美电器、通程电器、步步高超市等众多规模大众化商业，东塘商圈正式步入更新换代时期。由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了中高档商业的发展，目前主要以南城消费者为主。3.溁湾镇商圈分析3.1划分溁湾镇商圈是长沙区域性商业中心，也是目前长沙河西区域唯一成型的商圈，其范围以通程商业广场为中心，沿着枫林一路、麓山路、银盘南路分布向西、南、北三个方向拓展延伸。3.2商业布局枫林一路主要品牌商家枫林一路主要品牌商家25、枫林宾馆26、四喜27、中信28、无名粉店29、友缘KTV（2F）30、西娜湾商务宾馆31、望城农村合作银行32、鸿发虾蟹城麓山路主要品牌商家1、通程百货2、国美电器3、麦当劳4、必胜客5、不了锅（5楼）6、美相遇国际减肥养生馆（6F)7、上水足浴（3F）8、新一佳（负一楼）9、农村合作信用社麓山店10、季季红（二楼）11、台北豆浆12、7天酒店13、恒盛酒楼14、招商银行15、杨裕兴16、长沙银行麓山支行17、建设银行18、工行师大支行19、建行师大分理处20、旺和超市21、中国银行22、颐而康23、一品香茶庄24、天龙量贩KTV3.3主要业态商家的分布特征3.3.1餐饮序号名称类别位置楼层针对消费群体品牌来源1麦当劳快餐麓山路通程广场1F流动性人群、周边居民、学生外来品牌2KFC快餐麓山路通程广场1F流动性人群、周边居民、学生外来品牌3必胜客西餐厅麓山路通程广场1F流动性人群、周边居民、学生外来品牌4不了锅特色餐饮麓山路通程广场5F特殊消费群体本地品牌5季季红特色餐饮麓山路2F特殊消费群体外来品牌6杨裕兴中式餐饮麓山路1F流动性人群、周边居民、学生本地品牌7四喜特色餐饮枫林路1F流动性人群、周边居民、学生本地品牌8台北豆浆特色餐饮麓山路1F流动性人群、周边居民、学生外来品牌9恒盛酒楼中式餐饮麓山路1F流动性人群、周边居民、学生本地品牌10无名粉店中式餐饮枫林路1F流动性人群、周边居民、学生本地品牌11鸿发虾蟹城特色餐饮枫林路1F流动性人群、周边居民、学生本地品牌溁湾镇商圈餐饮业主要聚集于通程商业广场周边，消费群体以通程商业广场吸引的流动性消费群体及大学城学生消费群体为主。由于溁湾镇商业圈为河西唯一商业圈，吸引了许多品牌特色餐饮及快餐的入驻。3.3.2休闲娱乐序号名称类别位置楼层1美相遇国际养生馆美容麓山路麓山路2上水足浴足浴麓山路麓山路3颐而康按摩新民路新民路4一品香茶庄休闲新民路新民路5天龙量贩KTVKTV新民路新民路6有缘KTVKTV枫林路枫林路溁湾镇商圈的休闲娱乐业分布相对较为集中，主要是在新民路沿线及通程商业广场内，因周边有长沙市公安局交通警察支队、工商局等市政单位以及芭堤雅大酒店和通程麓山宾馆分布于此，产生对商务休闲娱乐的需求。以商业广场为中心，西边及南边，休闲娱乐业很少，西边主要以社区居民为主，业态也以社区配套为主，南边主要以学生群体为主，除对网吧存在较大需求外对其他休闲娱乐业种需求不大，且针对学生群体每年的经营时间仅有十个月左右，也是休闲娱乐未往高校区发展的另外一个原因。3.4主要街道租金水平街道细分租金水平（元/㎡·月)备注麓山南路东方红广场-城西供水公司240-300——125-170城西供水公司110-150——左家垅交通银行170-200左家垅交通银行-中南大学正门北侧左家垅交通银行-大学城商贸城170-210——120-160（1-2层整租）大学城商贸城-中南大学正门15-30（1-2层整租）已经营近十年商铺简单装修南侧左家垅百货商店的底商70左右单位商铺麓山美庐140左右2005年9月建成大学城商贸中心1F：310，2F:75(报价)2009年底建成大学生商贸中心-中南大学正门100左右（1-2层整租）70左右（1-3层整租）——枫林一路潇湘中路口—麓山路口—南侧商铺政府征收；北侧是通程商业广场、芭堤雅大酒店、通程麓山宾馆麓山路口-谭石路口北侧80-120武警医院旁——溁湾路—麓山路口政府征收麓山路口-谭石路口南侧70-140底商谭石路口-金星中路口南侧50-90北侧大部分地区正在拆迁桐子坡路西二环路口至望岳路口北侧西二环路口-楚风桥90-150从东至西递减楚风桥-望岳路口50左右经营时间较长南侧西二环路口-楚风桥70-90——谋房博客140左右房东报价望岳路口至金星中路口北侧咸嘉新村65左右1-2F整租南侧高鑫麓城110-120底商沁园春御苑70-100底商金星中路口至中联重工、旺和购物广场北侧金星中路口-湘雅医学院50-70——湘雅三医院临街商铺110-140南侧杏林小区临街商铺30-50杏林小区-旺和购物广场85-100中联重工、旺和购物广场至岳麓区少年宫北侧中联重工-岳麓区少年宫115-125南侧桐梓坡社区临街商铺15-20麓山路枫林一路-新民路400-500底商新民路-茶山路150-250底商茶山路-桃子湖100-150底商350左右桃子湖附近租金达到350元/㎡左右桃子湖路-牌楼路60-100西侧是师范大学校区；北侧商铺面积在10-20㎡3.5.溁湾镇商圈辐射力溁湾镇商圈是区域性商业中心，虽位于河西，但与五一商圈仅一桥之隔，河东的消费人群基本被五一商圈拦截，所以溁湾镇的辐射力仅限于河西区域，其辐射的核心区域为通程商业广场车程10分钟区域及河西大学城，河西往北往西更远区域为其次辐射区域，由于溁湾镇商圈商业核心区域面积小，与隔江的五一商圈相比业态单一、不齐全，因此其辐射能力十分有限。4.长沙主要商圈总结商圈的形成通常是先由1个或者多个商业个案的成功运作，以这些具体的点为核心带动商业向四周延伸发展形成商业街，然后由这些点和线组成我们所说的商圈。城市商业发展前期阶段，商圈的规模有限，商圈之间相对独立，甚至分布上都有一定的距离，在这个阶段城市通常仅一个主力商圈，主力商圈优势明显。但随着城市规模的扩大和公交、地铁等城市交通工具的引入，使得商业发展从单核往多核发展，由单个主力商圈向百花齐放发展。根据业内人士的判断，长沙将出现三个核心，第一个是现有的五一商圈，第二个是河西滨江新城，第三个是位于长沙北部的新河三角洲。五一商圈内规划有长沙城市地铁1、2号线，是地铁覆盖面最广的商圈，因此未来五一商圈的发展将与地铁线路及站点设置密切相关。从近期的万达、华远、保利三大项目以及五一商圈多块旧改项目分布可以看出，湘江中路、黄兴路将是五一商圈的开发热点，五一商圈核心区域不仅只限于五一广场、司门口、步行街、南门口，范围将进一步扩大。地铁施工对五一商圈交通组织的影响已经显现，黄兴路以五一大道为界南北方向中断，车行及人行极不便利，因此五一商圈零售业的营业额会有所下降，特别是酒吧、大型、中高档百货餐饮等对通达性要求较高的业态。但行业人士普遍认为，因为五一商圈地处长沙地理中心，市民在此购物、休闲已成为惯性，其它商圈从网点规模、业态商家数量等方面在短时间上很难替代五一商圈，加之各商家会制订相应的营销手段，所以地铁修建影响程度有限。长沙新兴商圈中规划起点最高的为滨江新城。滨江新城片区位于长沙市区湘江西侧，是大河西先导区启动区的核心区。片区呈南北狭长形，东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划区面积6.7平方公里，片区规划可容纳就业人口约35万，居住人口约22万。未来3到5年内，滨江新城将建设成以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心。滨江新城的优势在于成片整体规划、政府主导招商，使得滨江新城拥有了其它区域难以比拟的高起点和政策优势，吸引了如和记黄埔、世茂地产等大牌地产商进驻。同时其劣势也明显，第一个是新开发区成熟需要很长的时间进行培育，包括产业引入、人口迁入并不是短时间能完成，第二个新区是相对独立，很难分流城市原有消费人群。所以大型商业是随着大量商务人群或者居住人口迁入新区，对商业产生旺盛的需求才会发展起来的，其在新区开发的次序通常情况下会慢于住宅、写字楼及酒店。红星商圈则是另外一个崛起中的区域型商圈，其核心为湘府路与中意一路交汇处，优先发展以家居、五金机电、农博等专业市场集群和大型购物中心，重点发展品牌餐饮、酒店业等，同时做大做强物流和会展业。近年围绕红星商圈最多的话题即是“升级”，专业市场逐步由粗犷型的市场转为如红星美凯龙等高档家居中心，也建成了红星通程商业广场及待建的德思勤广场等，并作为会展配套的酒店也引入了通程国际酒店及融城花园酒店等。该商圈的优势是专业市场集群效应明显，已形成稳定的商业网络，商圈成熟度高。劣势是商圈由于地理位置偏南，加之专业市场的印象根深蒂固，零售业发展会受一定限制。第二章长沙百货商场专题研究一、长沙市百货商场的发展情况1.长沙百货商场基本情况长沙百货商场的发展已有三十年的历史，现有百货商场15家，本土已上市的湖南友谊阿波罗商业股份有限公司名下百货商场就达到5家，本土百货运营公司由于历史原因，名下百货商场多为自有物业，同时凭借其本土优势在除五一商圈外的区域商业中心均已抢先布局，占据其它商圈的核心位置。但本土百货运营公司从商场设计建设、商场运营管理、品牌号召力等方面与外地百货运营公司存在一定差距，因此销售额及利润方面均逊色于外来百货运营公司，具体分析详见各百货商场具体分析。序号百货商场名称所属商圈运营公司开业时间备注1友谊商店袁家岭商圈湖南友谊阿波罗商业股份有限公司19812007年重新调整2金色家族东塘商圈湖南通程商业公司1982原为东塘百货大楼，2005年4月改为现金色家族3友谊商店东塘商圈湖南友谊阿波罗商业股份有限公司1995-4平和堂（五一广场店）五一商圈湖南平和堂实业有限公司1998该百货为湖南省90年代招商引资的重点项目5阿波罗商业广场火车站商圈湖南友谊阿波罗商业股份有限公司20002007年重新调整6河西通程商业广场溁湾镇商圈湖南通程商业公司2002-7春天百货五一商圈湖南友谊阿波罗商业股份有限公司2003-8王府井五一商圈长沙王府井百货有限责任公司2004-9百联东方五一商圈长沙百联东方有限公司20042004年为铜锣湾购物广场，后2006年改为百联东方10新世界百货五一商圈长沙新世界时尚广场有限公司2006-11平和堂（东塘店）东塘商圈湖南平和堂实业有限公司2007-12家润多百货火车站商圈湖南友谊阿波罗商业股份有限公司20072010年更名为友阿百货13美美百货五一商圈湖南荣德贸易有限公司2008-14天虹百货省府板块长沙天虹百货有限公司2008-15红星通程商业广场红星商圈湖南通程商业公司2010-2.长沙百货商场发展情况1980-1995年，由“五虎平分天下”到“两强对峙”，友阿集团、通程集团两大长沙本土商业运营公司应运而生。1995-2005年，平和堂、王府井等国内外连锁百货公司相继进入长沙市场，给长沙商业市场带来先进的商业运营能力及服务理念的同时，外来百货商业公司与本土百货商业公司也产生直接竞争。2005-2010年，百货商业公司经营定位由无明显差异、直接竞争到强化主题及特色的差异化经营转变。期间进行调整的百货包括：友谊华侨大厦转型为友谊商店，定位为高端百货；东塘百货转型为金色家族，定位为奥特莱斯名品折扣店；后来进驻百货定位差异化体现在：新世界百货定位为高档精品百货，美美定位为奢侈品百货。近10年长沙市百货发展迅猛，保持每年1家的开店速度，还有一些外来百货运营公司已瞄准长沙市场，积极寻找合适项目。同时可以看出，目前长沙市百货商场基本仅突出购物功能，百货商场商业形态单一，多以“百货+超市”或“纯百货”模式存在。2010年以后，百货商场将进入到购物中心的发展时代，现有百货从物业条件及功能服务上均会有升级换代的趋势。以万达中山西路项目为标志。3.长沙百货商场分布3.1五一商圈百货分布图表SEQ图表\*ARABIC1五一商圈百货分布美美百货美美百货新世界百货春天百货地铁一号线现有百货规划百货或购物中心项目青和城万达中山西路地块华远金外滩东牌楼地块东牌楼地块长沙百货商场在五一商圈扎堆分布的现象明显，五一商圈已有百货商场6家，在五一商圈最核心区域不到1公里范围内分布有4家百货，分别是平和堂、王府井、新世界百货和春天百货，其中平和堂和王府井百货销售额在长沙百货商场中的排名居前两位。而另外两家则分布相对分散，且百货定位也有所不同，其中美美百货定位为高端百货，经营品牌包括LV等世界一二线品牌，百联东方定位档次也高于五一商圈平和堂、王府井等百货。3.1东塘商圈百货分布图表2东塘商圈百货分布友谊商城友谊商城金色家族平和堂中机地块潇湘制片厂地块现有百货规划百货或购物中心项目东塘商圈已有百货商场3家，湖南友谊阿波罗商业股份有限公司名下金色家族、友谊商城。平和堂东塘店是湖南平和堂实业有限公司于2007年9月在长沙开的第二家店。目前东塘商圈有两个旧改项目可能涉及到百货，位置均在现有百货周边。东塘商圈现有三大百货定位存在明显差异，消费者重合度不高，金色家族定位为奥特莱斯名品折扣店，消费群体为中高档收入人群，平和堂定位时尚百货，主要为年轻的大众化消费群体，友谊商城则定位为中档百货，主要吸引年龄层次较大的消费群体，因此三家百货无法形成有效的聚集效应，从而使得东塘商业辐射能力远远比不上五一商圈，且差距日益加大。3.3其它商圈百货分布袁家岭、溁湾镇、火车站、红星商圈以及省府板块各有1-2家百货商场，其余商圈尚未出现百货业态。目前了解到含百货业态规划的待建或在建项目众多，主要分布在红星商圈、滨江新城、省府板块等热点开发区域以及湘江中路、芙蓉路等沿线，长沙将迎来百货商场多点布局的时代。二、百货商场专项调查1.平和堂百货1.1基本情况平和堂百货地处黄兴中路与五一路的交汇处，东临走马楼巷，南临青石井像，西临黄兴中路，北临五一大道，项目总体量51,800平米，营业区为地下1层至地上七层。平和堂商场是90年代湖南省招商引资的重点项目之一，同时也是第一个进入长沙的外来百货公司，它对长沙商业地产的发展有着关键意义。因为该百货商场设计具有超前性，现依然是长沙市地标性商业物业，在五一商圈具有不可替代的商业地位，即使在五府井进驻竞争后，仍有着强劲的竞争力，销售业绩排名全市第一，且年年增长。商场基本情况名称平和堂五一店营业面积51,800m2开业时间1998年11月净高-1层：2.8米，1层：3.6米，2-6层3米商场楼层8层（含地下负一层）上盖物业形式写字楼地址长沙市黄兴中路88号入口设置入口朝向尺寸风格主入口西，临黄兴中路宽8.7m，高3.4m玻璃推拉门次入口1北，临五一大道宽8.7m，高3.4m玻璃推拉门次入口2东，临东牌楼宽5.1m，高3.4m玻璃推拉门次入口3北，（负一楼）宽3.9m，高3.4m玻璃推拉门商场配套中庭设计中庭设置在商场中部，面积为233㎡，挑高约25米，其风格采用天井式，吊顶为钢化玻璃，自然采光，旁边设有2个观光电梯及2对对开手扶梯，中庭公共空间设置为店内商家展销活动区客动线设计主过道1-5层宽3.5米，6层宽4.8米；次过道1-5层2.9米，6层宽2.6米，动线呈回字型分布，且长宽比适中垂直交通类型品牌数量分布手扶梯三菱1-6层2对，7层1对共30台中庭两侧观光电梯三菱2中庭北侧直梯（办公）三菱6东北侧货梯三菱2东侧，供货区步行梯-7东北、东侧、西侧、南侧卫生间楼层单层数量面积分布情况-1层至5层男女各1个38㎡-63㎡东北6层男女各2个38㎡-63㎡东南、南侧休息区楼层休息区设施容客数分布情况1层单个座椅32中庭两侧2-5层长椅6观光电梯旁6层半环形座椅6树食代餐厅外围停车场停车场入口位于商场东侧设在走马楼巷，出入口位于南侧设在青石井巷，共500个车位，收费标准为白天每四小时收5元，晚上收10元1.2功能布局（品牌分布详见附件一）楼层经营内容负一层超市、烟酒、美食广场、纯卡咖啡、贝尔多爸爸泡芙、罗莎蛋糕、麦当劳、面包房、平和堂药号、保健品、茶、花店、家庭厨房用品、干洗店一层化妆品、钟表、珠宝首饰、名品女鞋、麦当劳、总服务台、修鞋处、中国银行二层淑女装、服饰品、首饰品、精品女包、进口香水、时尚袜、织补室三层少女装、女士内衣、牛仔休闲装、男士内衣、时尚首饰、音像制品、运动手表、运动用品、织补室四层精品男装、休闲男装、休闲鞋、绅士鞋、男士箱包、男性饰品、男士化妆品、羊毛羊绒、文具、总服务台五层运动用品、童装、婴儿用品、孕妇用品、授乳室、儿童乐园、玩具、工艺品、内衣、床上用品、织补室六层树食代自主餐厅、巴西卡特兰、爵士厨房七层健身房1.3经营定位平和堂定位为中高档综合性百货，除化妆品为国际一线品牌外，其他品类均为国内一二线品牌，且以二线品牌为主，一线品牌为辅，主要消费群体以中高等收入的女性为主，年龄层次跨度较大。1.4优势分析a.品牌优势作为长沙最早的高档百货商场，平和堂树立了良好的品牌形象，在长沙市乃至其它地州市消费者心目中占据着牢固的商业地位。b.地段优势平和堂地处五一大道与黄兴中路交汇的东南角，处于五一商圈人流最为集中的区域之一，也是地铁1、2线的换乘站，地段优势明显，同时由于两面临街商场可视性极佳。c.商场内部设计理念超前平和堂商场的设计于95年前后完成，时隔15年商场的规划布局仍是长沙众多百货商场中最为合理的，凸显平和堂商场设计理念的超前性。具体表现在：商场布局科学且实用，中庭、休息区等共享区设置合理，客动线设计合理，商场垂直交通配置完善，并设有2层停车位等。d.招商优势正因为在消费者心中拥有强大的品牌号召力，所以众多国内品牌商家争相进驻平和堂，据业内人士反映，品牌商进驻平和堂需支付一笔数额不菲的公关费用，同时有些品牌仅限平和堂有。因此平和堂在除奢侈品外的品牌引进方面占据一定优势。1.5劣势分析a.可扩展空间小由于平和堂体量较小仅51,800㎡，缺乏扩展空间，其功能仅能以购物为主，无法做到多样性，因此这点将影响到它的市场竞争力，特别是未来与购物中心项目的竞争。b.商场外场设计存在问题因其一层为骑楼设置，致使商场入口不明显，外部广告位及橱窗展示效果减弱。另外，物业建成有一段时间，外立面设计稍显落后，缺乏特色，同时项目未设广场，所以本项目无法体现高档商业的形象与气势。2.王府井百货2.1基本情况长沙王府井百货有限责任公司为王府井百货（集团）股份有限公司的全资子公司，于2004年12月正式入驻长沙，位于黄兴中路27号，紧邻解放西路、黄兴路步行商业街、五一大道，经营主体为地下负一层至地上十层，建筑面积76,000平方米。长沙王府井百货除满足消费者购物需求之外，还设置了餐饮、休闲娱乐等配套项目，定位为长沙一站式时尚百货店，销售总额仅次于平和堂排名全市第二。商场基本情况名称王府井百货营业面积76,000㎡开业时间2004年12月净高3米商场楼层11层（含地下负一层）上盖物业形式公寓地址长沙市黄兴中路27号入口设置入口朝向尺寸风格主入口东北侧，黄兴中路与药王街宽4.4米，高3米玻璃推拉门次入口1东侧，黄兴中路宽11.2米，高3米玻璃推拉门次入口2东侧，黄兴中路宽7.2米，高2.66米玻璃推拉门次入口3西侧，解放西路宽5.2米，高3米玻璃推拉门商场配套中庭设计无客动线设计主过道：1层宽3.7米，2-7、9层宽3.6米；次过道2.7米，由于王府井属于狭长形楼体建筑，因此通过保持两对手扶梯之间的距离，将客户动线设计为回字分布垂直交通类型品牌数量分布手扶梯日立34每层两个半区各两对直梯（客）日立6西南、东北、西北观光电梯日立2在商场