物业管理项目建议书

83/83官邸物业治理项目建议书郑重声明本建议书内容涉及我公司和z天发z房地产有限责任公司合作的商业机密，仅对有合作意向的z天发z房地产有限责任公司公开。本公司要求z天发z房地产有限责任公司收到本物业治理项目建议书时做出以下承诺：本建议书仅供z天发z房地产有限责任公司在选择“观邸”物业治理合作单位和考虑相关物业治理事宜时使用。妥善保管本项目建议书，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公开本建议书内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。若本建议书的内容未被贵公司采纳，则我方将予以收回。特此申明！zz物业服务进展有限公司二零零四年四月十五日

摘要依照z市的物业治理市场环境，观邸项目的项目定位，建筑设计标准、详细物业治理服务需求分析、z天发z房产开发有限公司对本项目物业治理的要求，我公司观邸项目提供一站式无忧物业治理服务，着重于治理服务的每一个细节，满足尊贵业主的各种需求，以卓越的物业治理理念、先进的物业治理方式制造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。z物业现所涉及的物业治理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时刻的治理经验积存，从中总结出了大量优秀的物业治理经验。并严格按照ISO9000：2000版的要求，在公司内部建立一套规范、系统、有用、高效的质量治理体系，同时形成了完善的服务模式，能够成为为观邸提供规范化、人性化、合理化、质量化的物业治理服务的有效保障。关于观邸项目的合作，我公司以品牌和技术的优势与z市的有关企业或个人合作，组建z市荆瑞物业服务进展有限公司来治理该项目。我公司将观邸的治理标准定位为专业物业治理，提供物超所值的物业治理服务。现在我公司提供2种方案供z天发z房产开发有限公司选择：A、经测算，本项目的开办费为267547.00元，年度治理费支出为779855.50元，年度亏损额为258324.50元，我公司建议收费水平为新建部分为0.70元/平方米·月，已有的天发花园为0.30元/平方米·月。另需要治理用房196平方米。包括：治理处办公室100M2、安保队办公室20M2、维修班办公室20MB、采纳一揽子方式，在合作的2年中支付的开办费用、治理费亏损补贴、合理的酬金等总金额为928196.00元，于合同签订后半个月内全额支付给我方。治理用房要求同A方式。注：如开发商要求治理费的收取低于0.70元/平方米·月的标准，差价由开发商额外据实补贴。

目录郑重声明……………………01页摘要……………………02页目录……………………03页前言……………………04页二、公司简介…………………05页三、项目概况与分析………10页物业特点及分析………………10页治理思路及重点………………11页治理目标………13页四、服务模式………………15页高效治理原则……………………15页服务模式…………16页客户方针…………27页物业治理前期筹备工作…………28页小区前期治理……………………31页五、治理人员架构…………42页治理组织架构……………………42页治理处组织机构和岗位设置……43页六、治理费用预算…………47页前期开办费用……………………47页治理费用预算……………………53页提请开发商解决问题……………56页七、结束语………………58页附件1：z公司营业执照、资质、ISO9000的认证证书附件2：荆瑞公司营业执照、资质证书附件3：派遣工作人员的简历

一、前言首先感谢z天发z房产开发有限公司对我公司的信任，我公司对本次合作机会特不重视，将全力以赴，力争把握住这次机遇，希望能够充分展示z物业的形象，在湖北z创立二级品牌。我公司有多年的物业治理的经验，治理的物业类型众多。我公司近年通过改制和与国外专业公司交流合作，不断地到提高治理的水平，并聘请众多有经验的精英人士加盟，逐渐形成了z物业的治理特色和理念。我公司治理观邸项目，能够在治理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势，为业主提供值得信赖的物业治理服务。本建议书仅为z市荆瑞物业服务进展有限公司针对已立项的观邸项目提出初步治理方案，将作为今后开展物业治理工作的差不多执行框架，更为详尽的治理实施打算将在签订物业治理合同后提出。由于时刻紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！

二、公司简介zz物业治理进展有限公司专业从事中高档商品住宅、小区、办公楼宇、商场、酒店式小区等综合性物业项目的全权委员物业治理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务，服务内容还涉及房产咨询、商务咨询等方面；z物业以规范、周到、守信、高效为企业宗旨，崇尚服从、自信、自律、进取的企业精神。z物业由z绿地物业进展有限公司经改制，由z绿地集团控股、多方投资并和加拿大高力物业服务（z）有限公司合作组建。是中国物业协会、z市物业协会理事单位。并已通过英国皇家SGS公司审核认证取得SIO9001·2000质量治理认证。z物业全方位体现现代物业治理理念，崇尚以人为本、生态平衡的治理服务本质，追求“高标准服务、大众化收费、可持续进展”，维护社会、业主、企业三方利益。z物业通过于具有境外先进物业治理理念的高力集团合作，结合国内业户的实际需要，利用绿地物业前二百余万平方米的物业治理和开发、经营、治理五万多平方米商铺综合市场的经验，可从物业建设时期开始，通过全方位的物业治理服务，不断地向进展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量和物业治理等方面的意见和建议，协助开发商提高物业的竞争能力，并为物业治理打下扎实的基础。z物业集团高力物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势，在高力物业治理总面积近1000万平方米、绿地物业治理面积近200万平方米的背景下，合约治理面积已逾230万平方米，前期顾问治理合同签订100余万平方米，治理方式有全权治理、驻场顾问治理及顾问治理。在z、z已成功治理z绿地世纪城（z春天）、世纪同乐、绿地世家、绿地科创小区、华能都市花园、锦绿新城等物业、绿地名人坊、龙辰苑等，另已在江西南吕、吉林长春设立了子公司。z致力于开拓、进展z及国内的物业治理市场。z物业董事长张鑫国，副董事长、总经理张一民，副总经理王振太，在此致意各房产开发商、业主委员会和社会各界人士，祈望合作，共图进展；z将给您带来欣喜。现时z物业的治理项目一览表：序号物业名称物业性质治理性质物业地点1z春天物业小区物业治理z市2绿地名人坊物业小区物业治理z市3科创大厦商务楼物业治理z市4华能都市花园物业小区物业治理z市5锦绿新城（1、2期）物业小区物业治理z市6绿地世纪同乐物业小区物业治理z市7绿地世家（单身小区3万M2）物业小区物业前期顾问z市8上大聚丰园物业小区驻场顾问治理z市9龙缘花园物业小区物业治理z市10江西滨江豪园小区/住宅前期物业顾问南昌市11江西小蓝乡不墅不墅前期物业顾问南昌市12盈湖三岛不墅前期物业顾问z市13科华小区物业小区物业治理z市14绿地数码城商场物业治理z市15长春绿地世纪城综合小区前期物业治理长春市

z目前治理的部分项目简介：项目名称：绿地世纪城-z春天发展商：z绿地新龙基置业有限公司地址：普陀区宁夏路353弄项目特色：近20万平方米高层、小高层综合高档住宅区，会所、智能化系统配置完善，以“水生态、环保、智能”为特色。项目名称：南昌滨江豪园发展商：z绿地集团江西申昌置业有限公司地址：江西南昌市红谷滩新区红谷路项目特色：二十多平方米高尚住宅，地处红谷滩中心区域，与南昌市政府毗肩而居，荣居帝五将相之气。项目名称：绿地科创大厦开发商：z锦普房地产开发有限公司地理位置：普陀区宁夏路201号项目特色：近五万平方米智能化大厦。集办公、商场、餐饮为一体，智能化系统配置完善，体现现代都市浓郁气息。项目名称：绿地世纪城-世纪同乐进展商：z绿地新龙基地置业有限公司地址：z市普陀区曹杨路353弄 项目特色：三十万平方米高层住宅、市中心三万多平方米的生态大花园，六万平方米社区购物中心，双语幼儿园，体现高尚品位生活。项目名称：南昌绿地山庄进展商：z绿地集团南昌绿都置业有限公司地址：江西南昌市z庄园路100号项目特色：又名海上忆墅，近四十万平方米、1500多栋联排、双拼、独立形态不一的各式不墅，承袭百年建筑精华，依山傍水，眺望八大山人，艺术与生活的连贯音律，精巧、舒雅的房间户型，体现高品质生活。项目名称：绿地世纪城-绿地世家发展商：z绿地新龙基置业有限公司地址：普陀区宁夏路366弄项目特色：近20万平方米高层住宅，会所和智能化系统配备完善，以“水生态，环保，智能”三、项目概况与分析（一）、物业特点及分析：【观邸】位于湖北省z市，是z天发z房产开发有限公司在z开发的一个高档社区，不墅区。z市的房产开发处于刚刚起步的时期，目前差不多开发的几个住宅物业差不多上中低档次的住宅区。差不多立项或者拟立项的高档房产开发项目，z天发z房产开发有限公司开发的观邸项目则无人出其右，在z房产开发上具有极其重大的意义。通过观邸项目真正给z市到来都市品位的提升起到了相当的作用。z市的物业治理更是处于一种比较空白的状态，现有的物业治理企业绝大部分差不多上处于治理水平低，收费低，没有服务意识，服务不到位，没有良好的治理模式的状态，专业物业治理人才缺乏，在给物业进行治理和给开发商做配套服务时不能起到一个促进配合的作用。因此观邸项目在开发时有必要与有一定实力的物业治理企业合作，提升项目的内在价值。观邸项目原打算分二期开发。一期：规划总用地5.92公顷，总建筑面积73222平方，其中住宅48083平方，商业1363平方，公建376平方，保留23400平方。道路面积9381平方，建筑密度0.292，容积率1.237，绿地率0.386，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04户型：A、8套*137.6平方=1100.8平方；B、8套*136.4平方=1091.2平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南厅）40套*205平方=8200平方；D、（北厅）40套*201平方=8040平方；E、6套*153.1平方=921平方；H、114套*136.4平方=15549.6平方；G、36套*129.1平方=4647.6平方；共313户二期：规划总用地153公顷，总建筑面积12802平方，其中住宅10874平方，商业2128平方，道路面积1250平方，建筑密度0.3221，容积率0.837，绿地率0.286，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。户型A、34套*137.6平方=4678.4平方；B、4套*205平方=545.6平方；A型平内层：6套*76平方=456平方；D、（南厅）44套*205平方=2870平方；D、（北厅）12套*201平方=2412平方；共62户。现在不分一期二期开发，全部一起开发。其中保留部分为现在已有的天发花园，亦纳入【观邸】的物业治理范围之中。观邸项目内有新建住宅面积为58957平方米，一半是不墅区，一半是高层住宅，此外商业物业面积为3491平方米。保留的天发花园的面积为23400平方米。住宅部分其户型差不多上较大的面积。项目在z市领先采纳专业的社区配套设施，智能系统等。（二）、治理思路及重点：1、依照观邸项目的特点、物业治理需求分析和我公司物业治理经验，我们将观邸治理标准定位在专业物业治理服务标准上。我们设计了本套治理方案，通过高水平物业治理将观邸提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将观邸变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。本方案同时能够体现我公司的专业水平，符合质价相符的原则。2、对观邸采取专业治理的关键在于对配套设施的治理和铺面等服务，我们将对比国家物业治理的法律法规和颁布的系列标准，针对观邸的业主的特不需求来确定客户（业主）服务的项目、内容和标准。3、在物业接管验收上尽量和竣工验收一致，然而属于物业质量问题或者设计上存在缺陷等导致发生问题的，开发商应明确相关事宜以便物业治理处实施物业的售后服务处理。4、观邸内在江津西路方向有一些铺面，配套的商业气氛较浓，加上观邸处于十字路口，附近的市政工程设施相对完备，因此，大观园内的这些商业设施的经营将大大方便375户业主和附近居民的日常生活。在对这些商业设施的治理上，我公司除进行差不多的物业治理外，还提供特色有偿服务，协助经营。同时配合沙市区的有关治理部门的工作。5、观邸项目外围有天发加油站等建筑，属于潜在的消防安全的重点注意对象。我公司将专门设置消防协助员，并定期在客户（业主）中宣传安全消防等知识。6、观邸属于z市第一个较大的都市尊贵社区，专为成功人士的尊贵体现做服务。因此我公司在服务过程中注重本地的差异性，更为灵活的有针对性的进行服务。个不有需求的业主我们提供VIP服务。7、z的物业治理伴随着房产开发刚刚起步，治理处的服务对象多为对物业治理接触较少的人士，对物业治理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不行现象，同时亦存在实际的困难。我公司针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业治理和相关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业治理工作。8、我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业治理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修治理规定发放。同时按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。9、针对观邸的具体情况，采取一体式的安全治理体系。对新建的部分和原来的天发花园部分采纳定点监控，巡逻保障，充分利用智能设施的措施来保证安全。10、在项目职员招聘上，治理层人员考虑由我公司派遣。同时兼顾项目的实际情况。考虑在当地招聘部分职员。11、在观邸的车辆治理上，不墅区实行自我治理，高层部分采取集中有尝治理。车库等设施由治理处按照打算对其进行养护。对自行车的治理提供有偿看管服务。12、针对观邸的实际情况，入场治理时刻宽松，我公司能够派遣项目经理和工程主管进行前期介入，关心进行部分工作。13、由于观邸项目是我公司和贵公司第一次合作，开发商在售后服务等方面要给予明确的支撑。有相关的纠纷等问题，我公司能够处理的尽量由我公司治理处处理，不给开发商添苦恼。但开发商必须在后面做强有力的支撑，使之妥善解决问题。14、我公司将联合沙市区有关媒体、公益等部门，在观邸内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的进展，形成良好的社区文化。同时为推动以后的业主委员会成立做铺垫，为开发商完成项目开发做支撑。15、我公司将在前期将按照高标准的要求派遣有经验治理人员到来，在本地招聘的职员在入场前3个月进行招聘和培训的工作，入场治理定期安排观邸治理处的职员参加培训和学习，不断提高治理处的治理水平。16、运用现代的因特网模式来融入治理中去，建立观邸家园网站，同意网上客户（业主）和有关方面人士的建议、投诉讨论等，同时及时颁布相关的项目建设进度，户型图，物业治理模式，办理相关手续流程，国家有关的法律法规等，有利于更多的人来了解观邸，认可我们的服务。17、观邸内的会所属于小区的一个配套设施，得当的经营不仅是服务中的一个完美诠释，提升客户（业主）的生活品位。而且对治理费的不足能够做部分的补贴关心。（三）治理目标：1、治理总目标按照国家建设部颁布的《全国都市物业治理优秀住宅小区考评标准》，接管后努力达到湖北省省级物业治理优秀住宅小区标准、z市安全文明住宅小区标准。2、治理体系目标接管后，一年内建立一套符合ISO9000标准的治理体系，使本项目治理和服务工作更加规范和符合国际标准。二年内通过ISO9000质量体系认证。3、治理分项目标3.1、客户服务客户服务中意率95%以上；治理费用收取率85%以上有效投诉率1%以下；物业治理费收缴率85%以上；回访率100%；3.2、安保服务重大治理责任事故发生率0；一般治理责任事故发生率0.1%以下；安保服务中意率95%以上。3.3、维修保养服务维修及时率100%；维修合格率100%；设备完好率95%以上；维修回访率98%以上；维修服务中意率99%以上。3.4、保洁服务保洁合格率100%；保洁服务中意率99%。3.5、绿化养护服务绿化成活率100%；绿化养护合格率100%；绿化养护中意率99%。3.6、住宅治理服务房屋完好率98%以上；房屋零修及时率100%；装修施工协议签订率100%；装修验收合格率90%以上；空房治理完好率98%以上。

四、服务模式（一）、高标准治理原则物业治理是一项以服务为本质，以治理体现服务的工作，z在进行任何标准的物业治理服务中均将其一切治理行为建立在一定的标准基础之上。作为业主，都希望聘请到高水平的物业治理公司，享受货真价实的优质服务。z在按物业类不提供相应形式、内容的物业治理服务中，均以如下原则作为做好物业治理工作的基础。a）服务态度——热情物业治理属服务性行业，治理公司的职员应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务，尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。b）服务设备——完好良好而完善的硬件设施是实现高水平物业治理的先决条件。物业治理中的服务设备包括房屋建筑、机械设备、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强治理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。c）服务技能——娴熟服务技能是物业治理从业人员在服务治理中应该掌握和具备的差不多功。除了应具有良好的服务意识外，更重要的是职员应具备较好的业务素养，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，财务人员应具备丰富的治理知识，保安人员应具备过硬的治安消防本领等。d）服务项目——齐全除了搞好物业治理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业治理公司还应努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。e）服务方式——灵活物业治理除了做到规范治理、依法治理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的治理，应尽可能在办事手续、营业时刻、服务范围等方面给用户提供方便。f）服务程序——规范服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上却是衡量物业治理水平的重要标准之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，不可为所欲为、杂乱无章。g）服务收费——合理物业治理属有偿的服务行为，用户不交治理费而享受服务是不现实的。而z公司制定的物业治理费收费标准系依照物业实际和提供服务的内涵确定，以“大众化收费、高标准服务”为原则；公司开展的特约服务和便民服务也以满足用户需要为目的，以“保底微利，以支定收”为原则。h）服务制度——健全z将依照物业实际制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为用户提供稳定的服务。这些制度将体现清明有序、易于操作的特点。i）服务效率——快速服务效率是向用户提供服务的时限。在“时刻确实是金钞票，效率确实是生命”的时刻价值观下，服务效率高不仅能节约时刻，而且能为用户带来利益，z将努力提高职员素养，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时刻，提高服务效率。（二）服务模式：z目前已承接国内多个全权治理内销高档楼盘，尤其对居住类物业建筑时期的前期介入、物业治理的筹备工作、治理收支的预算和结算、物业的验收和移交、业户二次装修治理等业务、日常物业治理、客户服务、会所治理等方面，均积存了专门多成功的经验和教训，目前我司治理的经验在对金利达花园的物业治理中将得到更出色发挥。1、z物业的前期介入z对每个物业项目的前期顾问工作中都会本着认真参与、积极建议、专业咨询等工作准则，即全面的向贵司就下列方面提出一些建议（因白云绿水建设的差不多资料不够详细，故我司只做拟定方案）：机电设施顾问:顾问差不多拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：为使用及治理者方便，节约日常运行费用公共照明灯具、布线和开关的合理选用的设置；重大设备的选用和购货合同条款的拟定；电气设备和供配电系统设计与施工；给排水系统设计与施工；各种门锁和钥匙的选用；消防设施的设计与施工；24小时热水供应系统的设计与施工等；所有公共布线应更为简洁，应便与业主二次装修改装及日后物业方维护保养；门锁安装时应考虑更为安全，防止门重锁轻现象发生；给排水管地下一层转接管就从材质牢固方面选材，防止水压过大或重物下落时击损，从而引起不必要改建投入。部分楼道消防通道可能会过窄，如再在此安装墙式消防栓后，其间距离也不足消防法规规定之1.5米其他建议略。建设设计顾问:顾问差不多拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：使用及治理者方便，保持物业形象围墙和大门的设置；监控中心及安保岗亭的设计与施工；单元户型及有用功能；建筑物外立面的操纵；公共环境装饰和绿化的布置；各种标志牌选用；大堂接待台的布置；物业治理用房的设计和施工；预留家用空调穿墙孔和室外机座位置的确定已完成之单元应与还在施工的区域隔离开，并由施工他包单位做好该区域安全、消防、卫生、产品爱护等方面工作，以便更好等待竣工验收。个不单元门厅设计会过于繁烦，如玄关墙之设计问题易造成日后一次装修或改建时要紧拆除对象。如此即会增加物业日后治理时建筑垃圾的产生量也增加了开发商的投资成本。空调外机预留位置不当，要紧是户外机放置位置、热量排放朝向、预留架大小等。外墙是否易于攀爬，租户日后可能会因此为借口安装防盗铁栏，从而有损物业外墙美观等。智能系统顾问:顾问差不多拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：人防+技防的理念，强调社会化服务闭路电视防盗监控系统电子巡更系统车库治理系统公用设备监控系统访客楼宇对讲系统背景音响和应急广播系统卫生电视接收和有线电视系统综合布线系统宽带接入和上网方式等小区综合布线系统应保证端口的预留量，应从住户人群的不同需求考虑各类接入线的预留口。如：有线通、电信、联通等通信线的接入预留。公共区域监控设施设备的位置应做合理的安排，对一些路段易被车辆碰撞的区域就先设置防冲撞栏。车库治理系统的可操作性要强，从治理成本及维护成本中考虑，特不车库操纵系统的购置应多从维修保养方面加以操纵。其他建议略。跟进施工过程:顾问差不多拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：维护进展商和业主利益，保证施工质量发觉可能存在的隐患施工对以后维修保养是否有阻碍提供成品爱护措施建议收集设计和施工文档资料协助检查建筑施工和设备安装的质量提供操作培训要求提供备品备件要求提供竣工图纸递交要求提供操作手册递交要求技术资料递交要求等地下车库的进出口的坡度上的防滑设施应在施工前予以考虑，目前一些项目在后期简单用水泥加置防滑条或辅设地砖的做法与日后车辆行驶及治理维护不利，建议施工时向下开防滑槽，如此即可节约成本投入，也可增加防滑系数。现工地治理方通常会对施工现场的安全治理、施工人员生活区域的卫生等方面治理还比较薄弱。巡视中也经常会发觉：工地上未着安全帽人员较多；各类施工材料及配件堆放随意；工人生活区域与施工区域太近且没有太多防护措施，如有高空附物专门容易就会砸至生活区晾晒衣物或行走的工人。施工方对产品保工作不到位，如：已安装的铝制门窗产品爱护、墙面大理石污迹渗入等。其他建议略。物业销售配合:顾问差不多拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：通过物业品牌及销售配合，使物业销售更上层楼提供国际及国内的房产租售信息参加物业治理介绍会培训售房人员解答物业治理问题提供物业治理宣传资料z背景介绍从物业治理的角度审核预售合同将物业治理的有关规定制成合同附件参加各种庆典/活动探讨解决各种销售中遇到的治理问题等通常我司会在开发商在小区销售初亦在贵司售楼处派驻保安人员值勤，此岗位不但维护售楼处安全外，我们配合销售人员适时的向求购或有来访人员进行房产介绍。同时还会积极的参与并承担贵司可能参加的各种房展会上人的安全保卫工作。以我司多次其他项目的经验，均得到了相关的员的好评。其他工作，我司亦会依照贵司之销售进度全力配合。2、z对观邸的实质物业治理时的各项保障物业治理筹备工作简介俗话讲：“三军未动，粮草先行”。确实是讲，我们做任何事之前，都必须有认真、精准的打算。依照我司多年的治理经验，我司亦将在白云绿水实质治理前配合贵司按工程进度，更详尽的制定如下的筹备工作打算：编制物业治理月收支预算制定物业治理人员架构制订各项物业治理制度预备各种物资装备进行职员入职培训制定各种物业治理方案等物业治理各项支出所占比例为让贵我双方就治理项目的各项成本支出更明确，现我司将物业治理日常支出构成比例发下图例出，供贵司参阅：预备各种物资装备依照我司以往之治理经验，我司亦以会在物业进驻前预备物业治理需要的各种物资装备，以保障物业各项工作的顺利开展。如下：提供符合物业具体情况的物业治理软件提供与公司邮件服务信箱软件购置各种办公家具和设备定制首期制服和雨具购置警械和安保用品购置各种设备、工具和维修用品等制定各种规章制度我司还将综合国内同类物业之治理经验，依照金利达花园之特点，制定符合物业情况的各种治理规章和制度，如下：住户手册办公室治理制度及物业设备治理制度清洁和灭虫标准及停车场治理制度物业验收规程及治字和消防治理制度二次装修治理制度及表格表式人事、行政、和财务治理制度会所治理和有偿服务制度紧急事件的处理程序投述的处理程序等完成职员入职培训为保证金利达花园的服务水准，我司亦会对所有职员，更针对性的依照他们的不同工种进行不同的入职前培训，并加以考核。如下：物业验收程序二次装修治理工程设施治理物业财务动作物品治理制度物业治理差不多概念职员守则和岗位职责z、高力、房产开发公司的背景和企业文化介绍职员行为、礼仪规范及队列操练投诉处理技巧及紧急事件处理程序等制定各种物业的治理方案因小区内治理类型的治理服务区域，因此我司亦会按物业情况制定各种物业治理方案，使之服务更细致、更人性化、规范化。如下：物业验收方案物业保安方案物业清洁、灭虫和绿化养护方案工程设施维修保养方案财务运行方案人事治理方案物业服务方案交通和停车治理方案小区活动方案等物业治理的其他筹备工作建立与政府有关职能部门的联系申报其他有关收费标准定制职员制服落实和布置治理处办公用房跟进物业内的系统和设备调试开通物业设施设备验收移交招标确定物业保险公司等3、对观邸的人文治理z物业治理在中国的物业治理行业中差不多积存了专门多的经验，相对而言，湖北的物业市场还处在进展时期，我们的治理模式在湖北要争得更多人的认可。现在，随着物业行业已进入全面市场化进展，为了使荆瑞公司在那个竞争市场中站住脚跟，使公司的治理水平更上一个台阶，使所有的业主认可我们的治理，我们将在小区内提介“以人为本”的人性化服务治理，使居民真正体会到家庭的温馨并领会到生态和谐的氛围。物业治理中保安、保洁、维修等工作只能算作是物业日常基础工作，我们的完成它的同时，还要不断创新、不断完善自我，提高我们的服务水分准。“服务”是我们必不可少的立足点、“卖点”，不再是“单一的”基础服务，我们会去满足或使更多业主理解我们的服务。在“服务”中，我们亦会提高人与人间“沟通”效率。我司在通过与业主间的沟通，更多的了解他们的方法、需求后，配合“人性化”的物业服务及治理，就能拉近与业主间的距离，增强物业治理公司、物业从业人员与宽敞业主之间亲和关系，也能获得更多的尊重和认同。业主的真心参与及我们真诚有效的工作，更能保障对受托物业的长效治理，使之增值及保值。做到以上这点，我们会有针对性的依照贵司及z的治理理念去结合小区的人文特点，从而建立起小区的人文环境。社区的漂亮、人（服务者与被服务者）的潜在素养升华及治理的艺术一定要靠我们不断的培养、完善，而这些正是蕴涵在“服务”中。我们在接管项目后的首要任务确实是利用各种手段及方法去收集所有业主的基础资料，如：在业主入户时，通过业主办理入户手续，了解各位业主的家庭情况、文化素养及各项爱好等情况；在日常治理中，走访业主，听取业主对小区治理、服务等方面需求和意见，同时在日常工作中以微笑服务换取业主对物业工作的理解，用真诚去感化业主，用效率去解决问题。在通过与业主的沟通，了解各位业主对小区建设的有效建议及小区其他信息的反馈。如此，我们就能为以后小区文化建设建立完整的档案。在这些基础工作衬托下，我们还能够通过小区公共区域的告示牌、宣传栏等，张贴或发放一些科普知识的宣传资料。如：物业治理小知栏目；家庭医疗卫生常识；每日一道菜的烧法；安全防盗知识；活动通告等内容，使宽敞业主每日进出小区和楼道时都能看到这些小知识、小常识，给他们的生活带去一点关心，也能使业主看到物业公司处处在关怀着他们。在业主入住率85%时，物业公司就会有打算地搞一些大中型的文体娱乐活动，如健身操、书法摄影展、花卉展示、消防学习等等；我们还会依照小区现有的设施器材开展一些体育有奖竞赛等活动，在业主入户一周年之时或重大节日到来时，将在小区中组织节目，布置公共场地及沟通业主与物业公司共同参与庆典活动。通过这些活动，增加物业公司与小区业主之间的凝聚力，提高物业公司在小区的工作业绩，为物业公司品牌建立良好的工作基础。通过对整个小区的“服务”，我们能够完善社区的人文建设，融入z的海派都市的特点，用我们的真心换取业主对我们的理解，用社区人文的建设给宽敞业主一个称心、舒适、漂亮的“人性化”大伙儿庭。4、日常物业服务简介物业的安全保卫和治理对所有业主及开发商来讲，一个区域的治安状况好坏，将直接阻碍到他对那个区域的看法，从闻名心理学大师-马斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人们对安全这一最差不多的需求是多么看重。因此，对z来讲，安全治理确实是我司的最全然的工作。我们提倡：“没有安全，就没有一切”。通过不断的对职员的培训、对业主的宣传、反复对安全防范的认知、社区及周边区域的联防及技防设施的养护等，全面做好“群防群治”全员化安全治理工作。真正做到小区安全、安定、有序。采纳人防加技防安全保卫措施小区人行进出口实行24小时保安服务在车库出入口等重点部位设岗值守建立小区公共区域24小时保安巡逻制度用好并维护好先进可靠的保安技防措施制订并落实完善的小区内安全防范宣传工作保安人员培训后上岗等物业的环境维护和治理我司将综合已接管项目之良好治理经验，依照白云绿水小区之专门性质，制定行之有效的短、中、长期的小区环境爱护打算，力求使小区较之上述二个项目在此方面的治理更进一层，给各时期入户业主都有一个良好的阻碍，使小区时刻保持优美、清洁和舒适的环境。实行标准化清扫保洁建筑、生活垃圾时产时清特定区域定期清洗外墙定期清洗水箱公共区域无随意堆放杂物和被非法占用物业内的设施设备、机房等保持清洁做好节日布置精心维护绿化等物业的设施维护和治理物业内的设施作为小区运作心脏部位，能否长期保持完好，是一个物业生存的关键。我司将严格按国家优秀小区评比要求，对小区内所有设施设备进行日常养护，并对所有使用人群加以宣传，以提高宽敞从业人员及业主的共同爱护，使之生命力更长久，我司之设施长效治理更全面。制定完善的操作治理制度建立台帐和维护登记制度建立短、中、长期的维护保养打算严格业户的二次装修治理建立物业报修、修理和回访程序建立工程人员的岗位责任制及培训制度建立物品和工具等治理制度等物业的交通秩序治理事实上小区内交通治理的好坏，也直接阻碍到业主或来访来宾对小区物管的认同感，依照我司多年来的治理经验，我司亦会针对白云绿水小区之专门性质，车库内非机动车较多的情况，制订出一系列可操作性强的治理方案，以保障小区内机动车/非机动车行车、停车等交通的有序及通畅。依照物业情况，建立交通治理制度确保外围广场、道路及车库内交通通畅物业内我车辆乱停乱放现象车库治理设施保持运行正常各种道路和交通标志完好等5、z物业的服务标准z的宗旨是：规范、周到、守信、高效；这确实是我们对所有业主/开发商的承诺，因为我们永久追求最好。热线/报修/监督电话铃响三声，必有应答；先报家门，后讲请讲；态度和气，语言亲切；记录完整，件件落实。客户报修礼貌呼唤，认真记录；形式多样，方便客户；昼夜值班，专人接待；挂牌上岗，热情服务；准确登记，及时处理。服务规范上门服务，佩带工卡；预约时刻，必须遵守；修理完毕，清扫现场；用户验收，及时回访；明码标价，收费合理。电梯治理电梯运行，证卡齐全；规范操作，定期检修；备用电梯，随时能开；遇到故障，及时修理。业务接待热情主动，办事公道；上岗时刻，佩带工卡；礼貌接待，接章办事；手续齐全，现时办理；政策不符，讲清道理；访问客户，听取意见；来信来访，及时处理。（三）、客户方针：客户中意度调查客户的中意程度对该物业的物业治理成败与否是最为至关重要的事项。我们认为客户的中意度的衡量需建立在不同的层面上，以确保客户服务工作不管在宏观上依旧具体细节上均得到改善。客户中意度调查不光会提示物业治理工作在哪方面有所不足，同时亦能将一些方面的长处带到其它需要改进的方面。促进客户中意度的因素有如下：服务表现达到议定水平对问讯或投诉的响应时刻职员素养沟通的充分与否成本操纵效果与客户公司间的关系灵活并适应变化的物业治理动作机制文件资料是否完备等z将每年进行业户的中意度调查，以获得宝贵的客户反馈以及对该物业的物业治理服务水平的评价。调查的结果在分析统计后，将直接被用于该物业的物业治理水平的提高。（四）、物业治理前期筹备工作1、确定物业治理费收费标准z依照以往的物业治理经验，针对项目实际情况，以各时刻段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为进展商确定物业治理收费标准提供依据。一旦进展商确定收费标准后，z将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时刻内，通过申报审批程序，并最终获得批准。2、安排和招聘治理人员z目前已有许多全权物业治理项目，可抽调部分骨干到项目任职，只需从社会上招聘少量空缺的治理岗位及一定数量操作岗位的职员。由于物业治理处的骨干职员，均在z工作了一段时刻，因此，在最快的时刻内建立物业治理处的职员，熟悉z和进展商的治理要求，可迅速开展物业治理工作，并达到较高的治理水平。3、完成物业治理人员入职培训z将依照首期入住小区的户数，制定合理的物业治理人员架构。在人员到位后，z利用各种培训手段，对所有的职员均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训；对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位职员迅速熟悉z的企业文化及具备必须的物业治理知识，确保职员的素养能够满足客户的要求。4、准确各种物品和装备z按进展商批准的物业治理启动预算，购置各种物业治理所需的物资装备，以保证物业治理处的正常运作，购置工作包括：购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，z还将免费提供物业治理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。5、参与设备调试和验收z在获得进展商正式物业治理委任后，将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及阻碍业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项预备工作。6、提供施工现场安保服务由于施工临近竣工时期，工地现场施工单位多、人员杂，z将依照进展商的要求，在最短的时刻内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。7、确保物业治理各种方案z依照小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合观邸的物业治理方案，使治理人员上岗后，能清晰地明白其在本物业内所承担的角色。物业治理方案包括：《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事治理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通治理方案》、《小区内停车治理方案》、《小区社区活动方案》等。8、制订物业治理的各项规章制度z将依照物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的治理公约文本，供进展商制订正式的《物业治理公约》。z将结合《物业治理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业；部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业治理处遵照执行。9、完成物业保险工作对物业进行保险是物业治理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业治理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业治理筹备期中，z利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。10、物业治理筹备工作分类图4.3,参与设备调试和验收,熟悉物业内的各种设施设备.3.3,制定物业治理所需要的各种表格和单据,依照需要交付印刷2.3,选择保险公司,办理物业财产和第三者人身保险1.3,向社会公开招聘各空缺的物业治理岗位4.4,设立客户服务中心,为迎接首批业主做好各种预备工作.3.4,制定物业治理的各种方案,为物业验收和移交做好预备1.4,完成新聘职员的入职培训和岗位培训2.4,通过招标确定外判清洁公司,开展清洁开荒工作.1.1,派出治理处经理和工程主任2.1,向物价治理部门申报批准物业治理费3.1,完成治理公约,用户手册,住宅讲明书的编制和印刷4.2,协助施工单位做好小区的安保工作.1.2,从其他项目调配各级骨干物业治理人员.3.2,制定物业治理所必需的各种物业治理规章制度和规范2.2,按开办费预算来采购治理处所需要的各种设备和工具物品等4.1,确定和布置各物业治理用房,制造良好的办公条件3,协助制定<治理公约>.负责制定物业治理的各项制度4,筹建物业治理处,正式开展各项物业治理工作2,确定各项物业治理预算和物业治理启动预算1,确定治理人员架构和完成人员培训

（五）小区前期治理4.3,参与设备调试和验收,熟悉物业内的各种设施设备.3.3,制定物业治理所需要的各种表格和单据,依照需要交付印刷2.3,选择保险公司,办理物业财产和第三者人身保险1.3,向社会公开招聘各空缺的物业治理岗位4.4,设立客户服务中心,为迎接首批业主做好各种预备工作.3.4,制定物业治理的各种方案,为物业验收和移交做好预备1.4,完成新聘职员的入职培训和岗位培训2.4,通过招标确定外判清洁公司,开展清洁开荒工作.1.1,派出治理处经理和工程主任2.1,向物价治理部门申报批准物业治理费3.1,完成治理公约,用户手册,住宅讲明书的编制和印刷4.2,协助施工单位做好小区的安保工作.1.2,从其他项目调配各级骨干物业治理人员.3.2,制定物业治理所必需的各种物业治理规章制度和规范2.2,按开办费预算来采购治理处所需要的各种设备和工具物品等4.1,确定和布置各物业治理用房,制造良好的办公条件3,协助制定<治理公约>.负责制定物业治理的各项制度4,筹建物业治理处,正式开展各项物业治理工作2,确定各项物业治理预算和物业治理启动预算1,确定治理人员架构和完成人员培训1、物业验收移交物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为要紧内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业治理人员上岗为标志。A、政府有关职能部门验收政府有关职能部门对物业验收要紧由质检站、消防局、规划局、住宅进展局等部门对物业进行验收，具体的验收程序为：施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府有关职能部门；政府有关职能部门安排验收；政府有关职能部门初验楼宇，返回整改项目清单；施工单位整改完成后，通知有关政府部门再次验收，并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明。B、物业验收首要条件在物业竣工后，z物业将参照国家和地点有关法规，以治理和使用者的角度对物业进行验收，认真记录和督促整改物业施工中的各种使用功能缺陷和不足，以确保进展商和所有小业主的利益，物业验收的首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电和煤气正常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无阻碍业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁洁净。C、物业验收的资料要通过物业验收，必须事先递交以下资料：《政府职能部门验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施的竣工图》（若尚未完成竣工图，应提供最终的施工图）、《设备或系统的操作讲明》、《维护保养手册》；提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款；提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料及其它有关技术资料；提供必要的专业技术介绍和培训；提供所有测试、检验和调试报告等。D、拒绝验收和移交的范围当发生如下情况，为维护进展商和全体业主的利益，物业治理处有权拒绝验收接管物业，直到施工或整改完毕后，才能正式验收移交。拒绝验收的范围包括：工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有阻碍业户入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的设备。F、公共区域的验收和交接公共区域的验收应由物业治理处、进展商、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以物业治理处安保正式上岗为标志。公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《公共区域验收交接表》。物业治理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。G、各种机房和设备的验收及交接各种机房验收应由物业治理处、进展商、监理及施工方等单位的代表共同参与，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。机房和设备验收只对有表计量的读数作验收，对其它参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表》。物业治理处于初期后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。H、用户单元内的验收和移交住户单元的验收由物业治理处、进展商、监理及施工方等单位代表共同参与，交接以接收住宅单元钥匙为标志。住宅单元验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收。验收时由施工单位代表和监理签名确认《住宅单元验收交接表》。物业治理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改。并重复程序至验收通过。验收时需记录水、电和煤气表且读数。验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业治理处统一保管在一预备好的钥匙柜内，所有钥匙须标示有关单元的号数，物业治理处预备一记录薄以记录和登记日后钥匙外借和使用情况，包括施工单位进单元内进行整改、客户要求看房及治理人员定期入内巡查等事项。I、绿化的验收及交接小区内绿化的验收由物业治理处、进展商、监理及园林施工单位的代表共同参与，在验收签署后一年质保期满后交接。绿化验收只集在中可见的外观、造型和数量，对植物的根基、是否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及监理签名确认《绿化验收表》（表式将依照花木情况制定）。绿化验收后的一年内，仍由原园林承包商完成日常必要养护、修剪和浇水工作，并需及时补种坏死的苗木，惟物业治理处需爱护绿化不受人为损坏。J、关于物业设施的质保期质保斯是施工承包商和供应商对其施工和产品的质量进行一定时刻免费维修保养，质保期限以进展商与承包商和供应商签署的合同和国家有关规定为准。物业质保期要求以物业整体正式验收交接日开始起计，质保期内依照需要，承包商或供应商应承担保养责任，发生重大事故或质量问题，质保期应酌情延长；质量期内应确定紧急呼唤时刻；进展商支付工程尾款，需经治理公司会签；对业户入住时刻与物业竣工时刻有差异的质保维修，进展商应承担相应的维修费用。K、将单元交付业户使用物业治理处将代表进展商将物业交付业户使用，客户经进展商签发的《支付使用通知书》，正式接收住宅单元，当场填妥《物业单元交接表》，交接以接收住宅单元钥匙为标志，物业交付以如下程序执行：工作经办部门内容备注确认业主客服中心核实进展商签发《交付使用通知书》若有疑问需向进展商证实交接文本客服中心递交《物业治理公约》、《用户手册》、《住宅讲明书》、《住宅质保书》请业主签收建立资料客服中心请业主填写业主资料表格，建立用户档案资料，输入电脑确定与业主的联络方式查验单元工程部按交付标准，查验天花、地坪、墙面、门窗、照明、地漏、水管、电话、电视和可视对讲等记录缺陷，通知施工整改和维修督促整改工程部若缺陷较多，业主拒绝收搂，需赶忙通知施工单位整改或翻修记录，并督促及时完成完成后立即通知业主再验收办妥手续工程部业主同意接收单元，需填妥《物业单元交接表》记录水、电及煤气表读数收取费用财务部依照事先预备好的单据，向业主收取首期三个月的物业治理费、维修基金、装修垃圾清运费、有线电视和煤气初装费做好未交应付款的登记移交单元客服中心确认已办妥所有手续，移交单元钥匙交楼工作完成2、二次装修治理为保证物业安全和其他业主利益不受侵害，减少装修对公众和环境的阻碍，z将总结以往二次装修治理中的经验和教训，加强和完善二次装修治理制度和方法。严格操纵第一个违章的业主，必要时提请政府有关职能部门出面干预解决。作业程序图(略)3、物业治安防范治理做好物业治安防范治理工作，是体现物业治理水平的重要标志，依照观邸的高科技安保技防设施和场地实际情况，z将拟定保安岗位设置和巡逻路线打算，让训练有素的保安人员为业主提供有效的安全保障，制定相关的治理制度和紧急事件处理预案，确保物业在意外发生时，能采取紧急应变补救措施。A、采纳人防加技防的总体防范思路依照z人防加技防的总体思路，该项目的周界由红外线报警系统加闭路电视系统保障，小区内各道路及路口以及出入口有闭路电视系统监控，可视对讲门禁系统防范；同时用电子巡更系统监督日常的人力巡视；小区的主、次出入口用人力和闭路电视系统共同治理。B、制定保安治理方案z在充分发挥小区智能化安全防范的基础上，通过制定严格的治理制度，加强对安保人员的治理。实行定岗和机动巡逻相结合的治理模式，实行出入口24小时封闭式保安治理，内部不间断进行机动巡逻，确保小区一方平安。C、小区出入口治理通过可靠的智能化技术防范周界后，安保人员将加强小区的出入口操纵，门岗将准确记录小区的进出车辆号码，所有二次装修的施工人员和送货人员和来访人员必须出示证件进行登记，阻止可疑人员、流淌商贩、拾荒、锥销人员及无关车辆进入小区，保持小区优美安静的环境。出入口门岗保安身着港式制服，以标准的手势指挥进出车辆、以规范的语言问讯所有客、户以24小时（轮换值日）不间断的站岗姿势迎接往来客户。D、突发事件处理z对每一位上岗的安保人员，都将进行系统的培训，物业治理处将结合小区的实际情况，制定各种紧急事件预案，以及时妥善地处理和防范各种突发事件。其中包括：台风、水浸、地震、火警、电力中断、断水、煤气泄漏、电梯故障、发觉爆炸品、盗窃、发生治安案件、发觉醉酒者和精神病肇事者等。4、物业的清洁、灭虫和绿化治理做好小区的清洁、灭虫和绿化工作，使整个小区保持一个舒适温馨的生活环境，是衡量物业生态化治理的一个重要一环。为此，z将通过制定各项规章制度和工作打算，通过严格的督导和检查，始终保持小区的清洁、洁净和整洁，保持绿化的完好和自然风貌。A、清洁标准z依照观邸的情况，健全各种环卫设施，建立小区的垃圾上门收集制度，做到垃圾日产日清，定期清洗各种水箱和水池；公共区域不见积水、不见积土、不见杂物、没有乱倒的垃圾；区域内的道路、停车场（库）、上道和建筑物内外保持洁净，小区的绿地中没有垃圾和残枝。B、灭虫治理灭虫要紧包括两个方面，即小区内环境中将阻碍到人体健康的灭虫，如老鼠、苍蝇、蝉螂及蚊子等以及小区内的绿化虫害的杀灭。z将有打算地定期进行上述的灭虫工作，定期对垃圾箱（筒）周围进行清洁和消毒。C、小区的绿化治理绿化是一个优美环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将直接阻碍到小区的形象和环境以及开发商开发理念能否实现并长期保持。z将督促和配合绿化承包商做好绿化质保期的养护工作，在质保期后，将聘用有经验的园艺工，自行完成小区的绿化养护工作。包括定期的浇水、施肥、及时翻土、修剪、灭虫、除病、栽种、补种合适的苗木和及时清理残枝和绿地内的垃圾等。5、营造合适的社区文化z将依照小区内居住人员的实际，积极开展各项文娱体育活动的服务，治理好小区内所有文化设施的清洁、使用和安全；同时，作为服务者，z将本着“规范、周到、守信、高效”的服务信念，以“客户的需要确实是服务的内容”为原则，通过建立和业主之间的互动联系，开展全方位的客户服务，联系当地政府和社区组织以及各类社会公益单位，促进物业治理处与业主、业主与业主之间的交流沟通，让所有的住户不仅有温馨的家的感受，而且还能体会社区的和睦，更能体会高尚生活带来的乐趣。A、建立社区信息平台z将指导和协助物业治理建立英特网信息平台，鼓舞小区业主自由参与，内容包括：观邸最新动态、业主之家、物业治理法律法规问与答、物业服务指南、最新物业治理动态、房地产行业动态、物管处人员介绍、小区文化活动公告、二次装修介绍、家庭生活小常识和科普文化知识以及业主需求、报修、投诉的告之和业主之间QQ式谈天等等。从而通过高科技手段在宁静中实现社区中各方面的沟通和交流。B、定期组织各种活动z依照小区人员爱好的不同，将聘请晨操和健身操教练，鼓舞信户走出家门积极参与全民健身。利用会所现有设施举办各种竞赛活动，包括：拳操、乒乓球、桌球、网球、棋牌、游泳等。每年制定社区活动打算，开展各种有益于身心健康的文化娱乐活动包括：股票沙龙、戏曲票友会、珠宝鉴赏会、剩余物资调剂会、播花辅导班、美容美发指导课、署期举办儿童青年的书法绘画辅导班等。C、做好节日布置z结合小区内场地和环境，在重大节日，如国庆节、圣诞节、春节、儿童节等有打算地做好节日布置工作，张灯结彩、渲染节日气氛，营造舒适的生活环境。6、智能化设施的维护在许多z治理的项目中，智能化功能定位和治理等方面的工作卓有成效，得到众多业户的一致好评。以z的技术力量和治理能力，一定能使进展商投巨资建设的智能化设施设备，在日常治理中发挥其应用的作用。A、智能化系统的技术保障由于智能化系统是住宅新兴的行业，技术含量比较高，对操作维护人员的要求也比较高，z的IT和机电工程师将随是提供技术保障，配备专业弱电工程师、专职对智能化系统进行日常操作和维护保养工作。B、楼宇多方对讲门禁系统考虑到该项目规模不大，小区总出入口将对所有进出小区但非居住此项目的人员进行检查和操纵，楼宇多方对讲门禁系统通过门卫保安与室内业主及室外访客的对话将要紧起到操纵人员进入和楼栋门禁之作用，保安人员白天对外来人员进入物业进行适当地操纵和登记，保安人员对可疑人员和衣着不整或大宗物品进出进行询问盘查；对夜间要求进入小区的陌生人员，需经与业主通话后，方准入内。C、周界入侵报警系统在业主入住时，以周界红外线报警系统封闭小区的实际情况，z建议在小区围墙上，安装红外线报警装置，利用物业内配置的智能化系统，封闭小区周界，以提高小区安保的工作效率，确保小区安全。D、闭路监控电视系统本小区的所有出入口、要紧道路等重要场合均布有闭路监控电视系统，出现异常情况，监控中心会通知就近的安保尽快赶赴现场处理和解决。闭路监控电视系统设有长时刻录像机，按国家有关规定，将画面保留一定的时刻，一旦发生刑事案件可协助公安机关追查疑犯。E、电子巡更系统小区内电子巡更系统的巡更点，将完全按小区内安保的巡逻路线来设点。按z的治理模式，分区域小区的外墙角、楼房的首层、车库等处设置巡更点。物业治理处可经常监督和检查安保人员的巡逻到位时刻和次数，以了解安保人员的工作情况，确保小区的安全。F、背景及紧急广播系统利用背景音乐系统，物业治理处将在节假日或平常的清晨、中午及黄昏，播放旋律优美的轻音乐，以提高小区的文化品味和调节住户的生活情趣。当发生火灾、台风和地震等紧急情况时，通过紧急广播系统，通知小区内的住户，及时做好人员疏散或防范工作。G、智能化系统的日常维护z将加强工程技术人员的弱电技术培训工作，使每位职员熟悉相应岗位应掌握的智能化设施的操作和治理，制定短、中及长期智能化系统的维护保养制度，使所有的智能化系统和设备均得到专门好的维护和保养，发挥出应有的作用。7、房屋及公用设施设备的维修养护房屋及公用设备设施长期保持完好的状态，对物业的保值升值意义重大，z将制定短、中及长期工程设施维护保养打算，并及时完成各项维护保养工作，通过制定相关的治理制度进行落实，经常性地对职员进行各种技术培训，努力培养具有一专多能的技术人员。A、建立巡回检查制度建立设施设备例行巡回检查制度的目的是为了主动掌握系统及设备的运行情况，及时发觉异常情况和消除设备缺陷，消减事故隐患，确保设备经济运行。巡回检查的方式包括：定时巡视、季节性巡视、故障性巡视、专项重点巡视和综合巡视等。每次巡视必须做好完整地记录。B、建筑和设施维修养护打算除电梯及部分弱电设备由专业单位进行维护保养外，z将依照物业内配置的建筑、设施和设备情况，选派工程技术员良好操作和保养。对所有的设备建立台账，详细的记录机电设备的运行和维修情况，建立短、中及长期物业设施保养打算，并严格执行。公司总部工程人员，将定期进行检查和监督，及时发觉维护保养不到位或不完善之外，及时指正。

C、维修养护要紧工作内容和范围要紧工作范围内容经常性工作公共区域、公共设施、机房及管道巡视、操作、调试、记录打算性工作公共区域、设施、客户收楼、装修、入住保修监督、养护、更新、节能整改、装修治理报修处理客户单元内自用设施、公共设施质保期施工单位维修、自行修理、外聘修理打算外工作突发事件、小项目整改、建筑设施改善急修、改造、增建D、机电设备应急程序z在平常正常操作和维修保养时，将针对设备情况，作好各种机电设备和系统的事故或故障的应急处理预案，当机电设备发生意外故障时，妥善有效的处理，可减少财产损失和降低对客户的阻碍。一般设备应急维修程序：程序工作备注获知故障接到报告、巡视中发觉、操作失误、仪器和仪表反映或报警做好记录赶赴现场当班人员迅速赶赴现场，推断故障类型和严峻程度，向领导报告属质保和外判维保范围，通知承判商应急处理采取有效措施，减少损失；切换备用设备或采取临时措施，恢复使用功能；悬挂警示标志或告示，通知客户拍照取证，以便向保险公司索陪维修更换查清缘故，进行维修，无法维修的设备或零件，进行更换尽量减少对客户的阻碍恢复使用维修完毕，通知相关的客户，向客户讲明缘故，向客户致欠阻碍客户，应尽力予以解决记录报告撰写特不事件报告，详细记录时刻、地点、事故、缘故、损失金额、客户投述情况等必要时向保险公司索赔E、日常报修维修程序z将进一步完善客户日常报修及维修程序，妥善协助和处理施工中遗留的质量问题，及时完成维修工作，解决客户的苦恼，方便客户的生活。客户日常报修维修程序：程序部门工作备注接到客户报修物业部详细记录单元号、报修人姓名、报修内容、合适维修的时刻电话、门对讲系统和来人报修及时通知工程部工程部甄不报修内容，派出维修技术员去单元维修填写《维修工作单》进行维修工作工程部若发生费用，需事先请客户确认；完成维修工作，请客户签字认可质保期内的质量问题，施工单位解决完成维修工作物业部凭《维修工作单》向客户收费；并征询客户是否有意见将《维修工作单》存档F、做好物业工程档案治理工作由于一般物业的寿命超过五十年，前后一定会由不同公司和人员进行物业治理。妥善保存好物业工程档案资料，为后人留下实物凭证，对和业的保值升值关系重大。z将加强物业工程档案的治理工作，工程档案包括：竣工图及技术资料、各种验收和移交资料、设备操作和维护手册、二次装修审批验收资料、外包维护保养合同和设备年验报告、设备台账和维修保养记录等。8、通过长效治理使物业保值增值物业的长效治理，是生态化治理理念的重要体现。治理方只有从长期打算角度去落实各项工作，才能将物业当作一种产业不落实预防性、增加物业附加值的措施，包括：想方设法节约能耗、制定科学的维护打算、精心养护设施设备、努力培育小区自然生态环境、持久有效的高标准治理和良好的服务、有交的成本操纵和物资治理等。从而一方面企业良好的服务得到业主的认可能长期受聘使企业长远进展，另一方面企业的长效措施使物业环境、业主产业始终处于良好状态并保值增值。

五、治理人员架构（一）、治理组织架构观邸项目物业治理服务架构图荆州天发金达利房产开发有限公司荆州天发金达利房产开发有限公司荆州市物业治理主管部门上海科瑞物业荆州市物业治理主管部门上海科瑞物业荆州荆瑞物业荆州荆瑞物业总经理总经理总总部核心队伍行政治理部财务审计部品质监控部事业进展部行政治理部财务审计部品质监控部事业进展部项目治理处项目治理处观邸物业治理处各分项目治理处项目治理处观邸物业治理处各分部治理队伍观邸项目物观邸项目物业治理处项目项目经理事务助理事务助理治理处办公室安保部环保部设施养护部客户服务中心治理处办公室安保部环保部设施养护部客户服务中心

（二）、治理处组织机构及岗位设置本着精简、高效原则，依照【观邸】实际服务、治理和经营的需要，在保证【观邸】高质量物业治理水平及治理职员素养的基础上。同时，也为充分表明本公司对【观邸】物业治理的高度重视程度，经研究决定成立【观邸】物业治理处（下设一室、一中心、三部，共31人），负责【观邸】各项物业治理工作的开展，具体如下：1、治理处办公室：性质与任务治理处办公室是【观邸】项目的治理主体，负责项目整体的策划治理、后勤保障和经营治理、财务治理的综合部门。要紧负责：人事、劳资、档案、行政治理。贯彻、传达、监督、检查规章制度、进展规划、指令决议执行情况，协调各部门之间工作。面对客户的公关、经营、物业宣传和广告工作。负责开发、治理、经营各类配套物业项目。负责项目的财务收银等工作。人员配置：序号岗位数量薪水（元/月）备注1经理1人50002事务助理兼安保部主任1人35003财务兼行政主任1人15004出纳兼文员1人1000合计4人治理人员3人、职员1人2、客户服务中心：性质与任务客户服务中心是观邸治理服务面向业主和所有客户的重要窗口，是与客户直接接触和有效沟通的桥梁，负责接待来宾、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、以及社区文化氛围营造治理等工作。人员配置：序号岗位数量薪水（元/月）备注1客户服务部主任1人25002物业治理员兼档案保管员1人8003物业治理员/客服员1人800合计3人治理人员1人、职员2人3、安保部：性质与任务安保部是维护观邸正常生活、居住秩序的重要职能部门，负责治安治理、消防治理、道路与交通治理和突发事件处理以及整体形象礼仪的展示等工作。人员配置：序号岗位数量薪水备注1安保部主任已由事务助理兼2保安班长4人1000平均3班倒，每班班长1人，监控中心1人3监控中心值班员2人9003班倒连班长一起值班4保安员（义务消防员）8人700每班2人上岗、休息替换2人合计14人职员14人4、设施养护部：性质与任务设施养护部是保证观邸正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、维修、保养等治理工作。此外包括前期的装修治理工作。人员配置：序号岗位数量薪水备注1养护部主任1人25002养护部主任助理1人15003水电设施养护员1人10004万能工1人1000合计4人治理人员1人、职员3人5、环保部：性质与任务环保部是观邸物业治理处服务工作的要紧职能部门，负责观邸的环境卫生治理、灭四害工作和绿化治理。人员配置：序号岗位数量薪水备注1环保部主任1人由治理员兼2保洁员4人6003绿化治理员1人800合计6人治理人员1人、职员5人荆瑞物业治理的观邸项目由zz物业派遣治理人员，我公司考虑与贵公司方面长远合作，因此，观邸项目治理人员由zz派遣并实施逐步本地化的措施，如此既有利于本地的人才的培养，也有利于项目费用开支的节约。我公司派遣的治理人员最少在项目工作时刻8个月以上，至项目工作稳定后我方将项目经理撤回，其他治理人员接着留任工作。观邸项目治理人员任职安排：序号岗位任职要求备注1经理3年以上项目经理工作经历，资深物业治理专家，精通ISO9000体系总部派遣2事务助理3年以上物业治理工作经验，对相关事务处理熟悉总部派遣3财务人员持初级会计上岗证，3年以上企业商业会计工作经历z招聘4客服主任2年以上物业治理工作经验具有亲和力，对相关法律法规熟识，对ISO9000体系有一定认识总部派遣5工程养护主任3年以上建筑水电机电维修工作经验，对物业接管验收具有实际操作经验总部派遣6物业治理员对物业治理有正确认识，有相关工作经验，持证上岗全国招聘7保安人员符合相关要求，对本职工作有正确认识，身高1.70米z招聘8设施养护员符合相关职位要求，对本职工作有正确认识，持证上岗z招聘9保洁、绿化员符合相关要求，工作认真z招聘

六、治理费用预算A方案：按照常规方式进行测算，包括前期开办费用、合同期间的治理费用开支、合理的治理酬金要求。（一）前期开办费用本着节约使用、据需添置的原则，对观邸项目物业治理项目进行测算，前期的物资治理设备购买、人员招聘培训、人员薪水开支等开办费用为267547.00元。列表如下：1、物资购置：单位：人民币（元）序号项目金额服装28556行政开办费用66982保洁开办费用9750绿化开办费用9060工程开办费用18450保安开办费用18960客户服务中心开办费用57900合计209658物资购置细表：单位：人民币（元）序号项目计算公式合计一、服装开办费详见《服装配置明细表》28556工程技术人员4人×560元2240安全保卫人员14人×1174元16436保洁绿化人员6人×480元2880治理人员及其他7人×1000元7000二、行政开办费用669821、办公室装修物业办公室由开发商进行装修，另开发商支付1万元供物业公司用作办公室软装修(公司口号、徽记、形象墙等)2、大班台1台×1500元15003、大办公桌5台×350元17504、大（中）班椅8把×250元12505、10人会议桌1套（带椅子）54006、小办公桌子6台×250元15007、职员椅6把×150元9008、会客沙发2套×1500元30009、空调/分体式1台×3000元300010、电话（开户）2部×316元63211、电话话机4部×50元20012、卡钟1台×1200元120013、留言板4张×200元80014、职员更衣柜8组×580元464015、钢架床12架×200元240016、电风扇4台×100元40017、取暖器4台×150元60018、双门木质文件柜5组×350元175019、品牌商务电脑3台×5000元1500020、彩色喷墨打印机2台×1200元240021、黑白激光打印机1台×2000元200022、洗衣机等生活配套1套150023、对讲机1部×1560元156024、29寸电视机1套×1600元160025、仓库货架2组×1000元2000三、保洁开办费用97501、高压水枪1台×3000元30002、垃圾清运车2辆×600元12003、吸尘器1台×800元8004、尘推30套×60元18005、玻璃套装工具2套×300元6006、人字梯（2m）1把×200元2007、手钳10把×15元1508、脚踩垃圾桶10个×50元5009、保洁物品消耗（前期介入期间）1500四、绿化开办费用90601、剪草机1台×5000元50002、高枝剪2把×150元3003、手锯2把×200元4004、条剪2把×100元2005、斗车1辆×200元2006、咬钳4把×15元607、枝剪4把×100元4008、浇水水管4套×500元20009、铁耙4把×50元20010、潜水泵1台×300元300五工程开办费用184501、电钻1台×700元7002、管钳2把×80元160