房地产企业年终“三税”联动处理和风险防控

房地产企业年终“三税”联动处理和风险防控1第一讲：房地产企业生命周期纳税风险控制的五个管理实操切入点第二讲：营改增房地产终极热点处理第三讲：房地产企业融资阶段的“三税”处理技巧与风险防范第四讲：房地产企业项目开发采购阶段的“三税”处理技巧与风险防范第五讲：房地产企业项目销售阶段的“三税”处理技巧与风险防范

房地产企业生命周期纳税风险控制的五个管理实操切入点第一讲税负优化的业务链管理组织链信息链证据链业务链合同链1、利用组织架构设计实现企业涉税风险控制优化通过组织架构的设计，可以享受各种税收的红利！如：集团——统借统还

营业额小部门可以分离出去

设立商贸公司可以获得土地增值税的红利！2、利用业务流程再造实现企业涉税风险控制优化既然选择这样做，那就只能这样缴！要想那样缴，只能选择那样做！3、利用业务证据管理实现企业涉税风险控制优化税收证据是什么合同发票内部票据内部制度3、利用业务证据管理实现企业涉税风险控制优化合法性合理性相关性证据的三原则3、利用业务证据管理实现企业涉税风险控制优化送给大家一句话：没有证据，在税局面前您就没有发言权！4、利用环节信息沟通实现企业涉税风险控制优化目前公司的现状是什么样的？客户不是财务部门选择的合同不是财务部门签订的业务不是财务部门操作的发票不是财务部门取得的4、利用环节信息沟通实现企业涉税风险控制优化很多公司的帐务处理都是——猜4、利用环节信息沟通实现企业涉税风险控制优化信息共享是进行正确财务处理的关键！财务是否知道客户情况？财务是否只知道合同内容？财务是否知道业务细节？财务知否知道发票来源？要要要要营改增房地产企业热点问题终极处理第二讲1、销售不动产纳税义务发生时间界定纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。并按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的规定，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。15房地产企业在实际交房或合同约定交房前，收到购房款只需按预收款核算并预缴增值税；待交房或合同约定交房时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳，已预缴的增值税可以从申报的应纳税款中抵减；没有收款的部分，在交房或按合同约定交房后，待收到款项或合同约定付款时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳；当然，以上判断的前提是没有开具发票的。先开发票的，增值税纳税义务在开发票时发生。1、销售不动产纳税义务发生时间界定2、开发产品跨期销售的纳税义务时间判断由于房地产企业开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的售房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，如何税务处理？全部营业税部分营业税，部分增值税全部增值税2、开发产品跨期销售的纳税义务时间判断如何是在营改增之前预收款项，则需要缴纳营业税，如果是在营改增之后约定收取款项，则需要缴纳增值税！纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。——国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局公告2017年第11号明确延续到2017年12月31日房地产企业不适用上述政策18第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告——国家税务总局公告2016年第18号

2、开发产品跨期销售的纳税义务时间判断19纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。符合《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局2013年第15号公告）所规定的“投资行为”的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。投资方收取固定或保底收益的，按照贷款服务税目征收增值税。如纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入属于“建筑服务”税目；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理”税目。

3、一级土地开发的计税问题20

一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。

国家税务总局公告2013年第15号3、一级土地开发的计税问题214、接盘后继续开发销售是否属于销售自行开发的范围根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定的销售自行开发的房地产项目。接盘的两种方式：买资产和买股权，你选哪种方式？225、房地产企业建幼儿园等配套设施的计税问题房地产企业将建设的医院幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的，如果上述设施属于未单独计价结算的配套公共设施，无偿赠送用于公益事业，不做视同销售；否则，应视同销售征收增值税。236、房地产开发企业销售精装房所含装饰、设备是否视同销售《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理（前提是大家都有才可以）。

例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。247、可供销售建筑面积是否可以将用于出租的、自用物业面积剔除国家税务总局公告2016年第18号第五条：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。258、人防车位（地下车位）或商铺转让使用权的计税问题纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出售或者出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。

纳税人将开工日期在2016年4月30日前的人防工程对外出售或者出租的，可选择简易计税方法计税。《合同法》规定：租赁合同超过20年无效。对于永久租赁，按照财税36号文规定，应按照销售不动产处理，适用11%的税率。在2016年4月30日前的人防工程对外出售或出租的可以选择简易计税处理。269、还建房（置换房）的计税问题房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格。房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，房地产开发企业向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。还建房屋的计税价格不得低于房屋的成本价格。标注:考虑了部分交易形成的结果，并且强调不得低于成本价格。27纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（三）与委托方事前签订委托代建合同；（四）不以受托方的名义办理工程结算。10、代建行为的计税问题2810、代建行为的计税问题

房地产开发企业营改增之前，国税函[

1998

)554号对“代建”行为的规定为:“房地产开发企业[以下简称甲方]取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位以下简称乙方]

的要求进行施工,并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”移目征收营业税;

如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。”

营改增后，房地产开发企业[以下简称甲方]取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位[以下简称乙方]的要求进行施工,并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。房地产开发企业的上述“代建房屋”行为只按照销售不动产的相关税收政策计算缴纳增值税房地产开发企业未取得土地使用权，只接受其他单位委托，组织施工力量代建房屋的，按照建筑服务相关税收政策计算缴纳增值税。2911、预收款的范围及开票

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收教方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。营改增前，企业收到预收款后，开具地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”，开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收教通过申报表进行体现，将来正式确认收人开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回房地产开发企业取得的预收教包括定金、分期取得的预收款（含首付款，按揭款和尾款）和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款3012、房地产企业收到预收款的预缴税款问题提供建筑服务和房地产开发的预缴税款如何抵减应纳税额?总局公告2016年第17号

第八条规定:“纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。”总局公告2016年第18号)第十四条规定:“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。3113、房地产企业跨省、市、县的预缴问题《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”可见，对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。

但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题作出规定，本着同类问题同样处理的原则，也应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3214、现房销售是否按3%预缴增值税据湖北省营改增政策执行口径第三辑规定（全国唯一）现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。财税（2016）36号文规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。现房销售不存在预收款问题。（1）在建工程完工后用于出租是否可以选择简易计税的方法可以选择简易计税方法。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。”

此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。16号公告允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。15、不动产租赁（含自建情形）的简易计税问题（2）转租房产是否允许选择简易计税转租人转租房产是否允许选择简易计税，应区分情况确定。转租人根据2016年4月30日前签订的老租赁合同收取的租金，视为在2016年4月30日之前取得的不动产对外出租，可以选择简易计税方法。例如：M公司2015年1月1日从A公司租入不动产，同月M公司与B公司签订租赁合同，将该不动产转租给B公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在该老租赁合同到期前，M公司转租该不动产收取的租金，可以选择简易计税方法。15、不动产租赁（含自建情形）的简易计税问题一房东二房东租户5000元6000元差额1000元15、不动产租赁（含自建情形）的简易计税问题一房东二房东租户或5000元6000元手续费1000元手续费1000元15、不动产租赁（含自建情形）的简易计税问题房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016年4月30日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016年5月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。16号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。（3）开发企业出租自持房产是否允许选择简易计税15、不动产租赁（含自建情形）的简易计税问题

《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定16、经营性租入不动产装修、改扩建进项是否适用分2年抵扣的问题

第三条规定，纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。16、经营性租入不动产装修、改扩建进项是否适用分2年抵扣的问题参考《北京国税营改增热点问题解答（三）》：对经营租入的不动产的装饰及改扩建支出取得的进项不按照不动产进项税额分期抵扣，不属于财税〔2016〕36号文件附件一第二十七条不得抵扣情形的，可以一次性抵扣。因此，对企业取得的自有不动产，其进项税额应按照规定分2年从销项税额中抵扣；而对经营租入的不动产的支出，进项税额可以一次性抵扣。（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。17、公司预收、一次性收取租金的增值税缴纳和抵扣问题总结：1、开票、收款、债权形成(合同约定付款时间)三者谁先发生，就在最先发生的月份纳税2、开票、收款、债权形成(合同约定付款时间)有两者或三者同时在某个月份发生，按金额最多的纳税17、公司预收、一次性收取租金的增值税缴纳和抵扣问题案例

某企业本月开始对外出租一年的厂房，每月租金20万，一年共计240万。承租方已在本月一次性支付了240万全年的租金，但是却要求我们分月开具发票，也就是每月开具20万的租金发票。本月收款240万，开票20万。按哪个金额计算增值税？17、公司预收、一次性收取租金的增值税缴纳和抵扣问题企业租赁的经营场所，一般没有单独的水表、电表，而由物业或出租人代收，供水、供电企业按规定不直接开具发票给企业。可按以下方法处理：物业公司或出租人转售水电的，可以自行开具或向国税部门申请代开发票给承租人。纳税人发生应税行为，无论营业执照中是否有此经营范围，均可自行开具或申请代开发票。如属于经常发生且可以变更经营范围的，可督促其变更。转供水，按总局2016年第54号公告规定，提供物业服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按简易计税依3%征收率计税。转售电，一般纳税人按17%的税率计算缴纳增值税，小规模纳税人按3%的税率计算缴纳增值税。18、租赁场所转售水电的计税问题卖方买方违约违约买方收取违约金，只缴纳企业所得税，不涉及增值税。买方开具收据给卖方，卖方凭收据及相关合同在税前扣除卖方收取违约金，（1）如果合同未履行，只缴纳企业所得税，不涉及增值税。开具收据给买方，买方凭收据及相关合同在税前扣除（2）如果合同履行，则违约金收入作为销售额的价外费用，既缴纳企业所得税，又涉及增值税。卖方开具增值税发票给买方，买方凭发票及相关合同在税前扣除.19、因提前解约、剩余资金作为违约金是否作为价外费用计税的问题20、免租期的计税问题一、增值税

政策依据

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定：七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

实务处理

根据上述规定，租赁合同中约定免租期的不需要视同销售缴纳增值税，按照合同租金额，根据相关增值税纳税义务发生的时间规定，缴纳增值税。20、免租期的计税问题二、房产税

政策依据

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

实务处理

根据上述规定，合同中约定免租期的，免租期内贵公司应当按照房产原值纳税。20、免租期的计税问题三、印花税

政策依据

根据《印花税暂行条例》(国务院令第11号)附件《印花税税目税率表》的规定，财产租赁合同印花税征税范围包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等。立合同人按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。

实务处理

根据上述规定，该房屋租赁合同按照实际租金金额缴纳印花税。

20、免租期的计税问题四、企业所得税

政策依据

1.《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，应当按照收入与费用配比原则，出租人在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。

20、免租期的计税问题四、企业所得税

实务处理

1.预收租金收入不能完全按照权责发生制原则确认，也应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，税收与会计确认收入会产生时间性差异，企业预收的租金收入当年应作纳税调增处理，计入预收当年的应纳税所得额，计征企业所得税。

2.国税函〔2010〕79号对《企业所得税法实施条例》第十九条规定的补充修改，意味着企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入可以在租赁期内根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。但出租人分期均匀确认租金收入必须同时具备两个条件：一是合同或协议规定租赁期限为跨年度。二是租金为提前一次性支付。21、允许扣除的不动产购置原价问题根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。销售试点实施前取得的不动产，选择适用简易计税方法的，可以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价，扣除的该项不动产购置原价不包括购置的税费（含契税、印花税等）和装修费用“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。（分净地和毛地）

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售，11%缴税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣进项税金的。比如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣17%，建安成本可抵扣11%、因此房开公司营改增后，应尽量选择产权调换模式更省税。22、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围及票据形式问题注意：房地产开发企业只能在销售商品房时产生的销售额减除土地出让金等费用。如果房地产企业将开发产品转为自持后再次销售，则不再是销售不动产，而是转让不动产，不能再减除土地出让金等费用。22、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围及票据形式问题5323、一次拿地、分次开发的土地成本扣除问题

国家税务总局2016年第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。5424、特殊情形的土地价款（土地出让金）扣除问题1、房地产企业采用一般计税方法，对法院判决的土地价款是否准予扣除?答:按《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016)36号)，可扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。标注:财税[2016)36号文件规定可扣除的土地价款是向政府部门支付的(含向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款)，这儿通过法院判断方式似乎表达之意是不可以了，要注意，法院判决往往是对应形成一次交易，在未明确之前，不同意或许能够进一步保证国家的税收利益。不过在计算转让取得的不动产的增值税时，却是允许以法院凭据进行差额扣除举证的。5524、特殊情形的土地价款（土地出让金）扣除问题2、关于分公司是否允许扣除以总公司名义支付的土地价款问题房地产开发企业分公司在项目发生地作为独立纳税人缴纳增值税的，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司可凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款3、两个房地产企业在同一块土地上开发房地产项目，土地在其中一方名下，土地出让金应由谁来扣除的问题

拥有土地使用权的房地产开发商，可以扣除相应的土地出让金。根据总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。564、我公司是房地产企业，选择一般计税方法，此前支付的土地款由母公司代付，有补充协议，但财政票据上的付款方为我公司，该财政票据可以在计算增值税的销售额时扣除吗?

纳税人实际支付的且取得规定的财政票据的土地出让金，可以从计算增值税的销售额中扣除。标注:票上优先，款项代垫，这儿没有再强调“三流一致”不得抵扣的问题，支付給政府的土地出让金，政府这个收入又不是纳税行为，因此理论上并无不可之意。24、特殊情形的土地价款（土地出让金）扣除问题5725、土地出让金返还款的扣除问题如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款要小于合同列明的土地价款，那么，可以扣除的土地价款是否需要将土地返还款部分剔除呢？福建：允许扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款安徽：如果不是降低地价的返还款，则可以按原支付的土地价款来扣除湖南：对政府部门奖励返还的土地款，应从土地价款中扣除房地产企业融资阶段的财税处理技巧与风险防范第三讲有没有签合同是否约定公允利息借款的债资比例如何有没有按期归还（1）关联企业之间资金借贷合同管理的四大风险及管控借款利率方面：不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除，超过部分将不能在税前扣除。“企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。借款金额方面：“企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例（金融企业，为5：1；其他企业，为2：1）超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除全面“营改增”对企业汇算影响及由此产生的税收博弈（1）关联企业之间资金借贷合同管理的四大风险及管控《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）对上述条款中的“同期同类贷款利率”进行了明确，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明利息支出的合理性。

金融企业的同期同类贷款利率情况说明中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。全面“营改增”对企业汇算影响及由此产生的税收博弈（1）关联企业之间资金借贷合同管理的四大风险及管控（2）贷款资金转贷关联方使用有偿与无偿的选择

A企业（融资平台）银行或其他金融机构B用资企业（房地产）借款支付利息转借无偿使用有偿使用支付利息A企业发生的利息支出不得扣除A企业发生的利息支出可以扣除，但必须衡量其收取B企业利息的公允性。集团总部A子公司B子公司C子公司E子公司F子公司G子公司资金池管理1.0版（3）时下最流行的资金池管理三个模型的选择及税收风险管理财务公司A子公司B子公司C子公司E子公司F子公司G子公司资金池管理2.0版集团总部投资（3）时下最流行的资金池管理三个模型的选择及税收风险管理集团公司B子公司C子公司客户资金池管理3.0版客户购销购销A子公司客户购销资金结算资金结算资金结算全面“营改增”对企业汇算影响及由此产生的税收博弈（3）时下最流行的资金池管理三个模型的选择及税收风险管理

委托贷款是指由委托人提供资金并承担全部贷款风险，银行作为受托人，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助回收的贷款。什么是委托贷款？（4）委托贷款利息税前扣除的界定及前扣除的税收风险房地产公司通过银行向其他公司借款，银行为第三方，房地产开发企业不属于向银行贷款。因此，属于不能提供金融机构借款证明，只能参照房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。企业通过银行取得其他企业（个人）委托贷款的借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。（4）委托贷款利息税前扣除的界定及前扣除的税收风险一、统借统还的两种类型根据统借方的不同，36号文的附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了统借统还的两种类型：（一）集团或集团内核心企业作为统借方。企业集团或企业集团中的核心企业，向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。（二）集团所属财务公司作为统借方。企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属单位签署统借统还贷款合同并分拨资金，向企业集团或集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方。（5）统借统贷资金使用及5个必须要注意的五个风险点二、统借统还利息免征增值税统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或集团内下属单位收入的利息，可以免征增值税。

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。（5）统借统贷资金使用及5个必须要注意的五个风险点三、统借统还免税政策的要点根据统借统还政策的规定，享受统借统还免税政策，需要满足以下条件：（一）统借方的限定：统借方限于企业集团、集团内核心企业、集团所属财务公司。一般来讲，统借方只有一个。（二）用款方的限定：如果统借方是集团或集团核心企业，用款方不一定必须是下属单位。如果统借方是集团内财务公司，用款方包括集团或集团下属企业。（三）资金来源的限定：资金来源必须是金融机构借款，或发行债券募集。（四）利率的限定：统借方收取的利息，不得高于支付的利息，但做好也不要低于。（5）统借统贷资金使用及5个必须要注意的五个风险点房地产企业开发阶段的财税处理技巧与风险防范第四讲

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（1）房地产企业取得政府土地的进项税额抵扣的问题“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售，11%缴税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣进项税金的。比如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣17%，建安成本可抵扣11%、因此房开公司营改增后，应尽量选择产权调换模式更省税。（1）房地产企业取得政府土地的进项税额抵扣的问题（1）房地产企业取得政府土地的进项税额抵扣的问题注意：房地产开发企业只能在销售商品房时产生的销售额减除土地出让金等费用。如果房地产企业将开发产品转为自持后再次销售，则不再是销售不动产，而是转让不动产，不能再减除土地出让金等费用。（2）以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定?

案例：某房地产开发经营企业A公司通过挂牌方式取得建设用地一块。2014年3月10日，A公司与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定“出让人同意在2014年11月1日前将出让宗地交付给受让人”。此地块实际交付时间是2015年1月18日，办理土地使用权证的时间是2015年5月20日。那么，A公司该宗地城镇土地使用税纳税义务时间应如何确定？（当前，土地出让合同中普遍约定的是交付土地的截止日期，而不是某个具体日期）

（2）以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定?

现行法规：《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本案例中，出让合同虽未约定具体交地日期，但却约定了截止日期。当交付日期约定不明确时，一般应遵循有利于纳税人的原则，以截止日期作为约定交付日期，从截止日期次月即2014年12月起缴纳税款。财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税〔2004〕134号一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（2）以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定?（3）房地产企业取得政府土地返还款用于不同情况下的税务处理及税负优化土地出让金返还，根据交易模式的不同而不同。第一种情况，如果土地出让金返还，和政府约定土地出让金用于拆迁补偿支出，在土地增税没有取消的情况下，应开具增值税红字发票，冲减土地成本。第二种情况，政府土地出让金返还，如果政府约定，专款专用，在财务上土地返还款作专款专用，没有任何税收的问题。第三种情况，如果政府和房开公司土地出让金合同约定，土地返还款是用于奖励，财务上记营业外收入，不缴增值税，只缴企业所得税。1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。（3）房地产企业取得政府土地返还款用于不同情况下的税务处理及税负优化2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。

3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设4、政府主导拆迁，土地出让金返还用于公共配套设施建设5、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助房地产企业取得政府土地返还款的业务链优化管理1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。避免发生业务性的补助，这样就可以避免缴纳增值税和土地增值税。2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。这样就可以享受不征收收入处理的待遇。（3）房地产企业取得政府土地返还款用于不同情况下的税务处理及税负优化（4）合作建房的模式选择及风险管控合作建房，是指有一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。

按照国家税务总局《关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）精神，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用于国税函发[1995]156号文件的规定。因为在这种情况下，土地使用权没有转移，其实质是甲方筹资建房，乙方以货币资金购买房地产。所以，关键是要看土地使用权有没有实际转移。注释：虽然营业税已经取消，但对合作建房的界定仍按该文件精神界定。（4）合作建房的模式选择及风险管控——企业所得税风险管控国税法[2009]31号第三十六条规定：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

1、凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。2、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。”国税法[2009]31号第三十七条规定：“企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。”（4）合作建房的模式选择及风险管控——企业所得税风险管控（4）合作建房的模式选择及风险管控——土地增值税《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定："二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。"财税[2006]21号文规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。……自2006年3月2日起执行。”

以上规定说明合营企业一方为房地产企业或房地产企业将开发产品用于投资联营则均不得免征土地增值税，换而言之只有投资双方都是非房地产公司的情况下，投资方才不缴纳土地增值税。（5）以接盘等形式购入未完工开发项目是购买项目好还是购买股权好

A房地产企业该公司账面资产（未完成开发项目含土地）2亿元（市场公允价值5亿），无其他资产。假定无负债。注意：收购股权，无论你支付多少资金（实际是按资产公允价值支付），都无法改变所收购公司资产的账面成本。（6）“拆一还一”涉税问题分析根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：一种是实行货币补偿，拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。一种是实行房屋产权调换。拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”

实物补偿形式。（6）“拆一还一”涉税问题分析——(一)增值税

1、自建房屋用于补偿偿还面积与拆迁面积相等的，按成本价计征营业税。对超出拆迁建筑面积的部分，则应按市场价计征营业税。如无市场价，则以组成计税价格计征：营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。2、外购房屋用于安置

开发公司实质是将其购置的房屋销售给被拆迁人，应按财税[2016]36号文：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计征增值税。

3、货币安置拆迁。房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。由于被拆迁人一般是个人，无法取得发票。故房地产公司应将政府的拆迁文件、补偿合同、支付凭据以及领款花名册、被拆迁人身份证复印件等保存完备，作为入账依据。

（6）“拆一还一”涉税问题分析——企业所得税根据国税发[2009]31号：第七条

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。拆一还一，属于典型的非货币交易，属于所得税法中的视同销售，销售价款按市场价确认，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入的实现。关于计税成本的确定，房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。（6）“拆一还一”涉税问题分析——土地增值税

根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款“按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定”确认收入。

以上规定和所得税的规定一致，应以市场价确认收入。同时，确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（6）“拆一还一”涉税问题分析

(四)、个人所得税：

财税[2005]45号：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

(五)、契税：

根据财税[2004]134号规定：成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

因此，房地产公司支付的拆迁补偿费、青苗补偿费等应交契税。

财税[2005]45号规定：“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿的，对超过部分征收契税。”

因拆一还一是等面积偿还，是等价交换，不交契税。如果，因结构价差等原因发生了款项收付，则应由支付价差一方交契税。（7）为取得土地而支付的红线外支出，在所得税和土地增值税的处理什么不同——土地增值税处理问：房地产企业在开发房产时，按当地政府要求，在拥有的土地红线外修建相关的道路和绿化，此费用能否在土地增值税清算时计入开发成本，作为计算增值额的扣除项目？答：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。因此，房地产企业开发小区外发生的修建相关的道路和绿化支出，不计入土地增值税的开发成本。对于房地产开发企业红线外与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出属于销售费用范畴（7）为取得土地而支付的红线外支出，在所得税和土地增值税的处理什么不同——企业所得税处理

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。即按照成本对象和应税收入进行配比扣除。公共配套设施费是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。由此可见，开发项目外开发的公共设施费用不组成开发项目成本内容。对于为了提升小区品质而在规划之外发生的成本费用属于销售费用中的广告宣传费用范畴，应当按照广告宣传费用有关规定进行企业所得税税前扣除。（8）以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里?【案例1】总部设在甲市的A房地产公司，在乙市拍得一块土地10万平米，土地价款5亿元，A房地产公司在乙市又成立一个全资的B公司，拟将该地块作价投资到B公司，由B公司进行房地产开发，试对该业务进行涉税分析。（8）以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里?A公司：1.增值税根据财税[2016]36号文件规定，以不动产投资入股，应做视同销售，计算缴纳增值税，接收方可以抵扣进项税额。2.企业所得税财税〔2014〕116号文件规定：企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。

居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。（8）以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里?2.企业所得税

（2）财税〔2014〕109号文件的相关规定对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。B公司：1.契税同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。——财税〔2015〕37号2、土地计税成本

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。（8）以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里?房地产企业项目销售阶段的财税处理技巧与风险防范第五讲

预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

(1)房地产开发企业增值税纳税义务发生时间评估稽查增值税预缴房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。并按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的规定，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。

(1)房地产开发企业增值税纳税义务发生时间评估稽查《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

增值税纳税申报《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。

据营改增试点实施办法规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。（2）房地产开发企业代收费用的业务链税负优化（一）

个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金的个人所得税处理。

《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”如果业主获得的违约金或赔偿金与“国税函[2006]865号”所特指的情况不一致的，例如，房地产企业向业主支付延期交房违约金问题，是否要扣缴个人所得税呢？根据《中华人民共和国个人所得税法》，在购房者为个人的情况下，房地产开发企业支付给购房者的所得，属于个人的“其他所得”项目，应当按照20%的税率缴纳个人所得税*101——纳税人俱乐部400-650-9936——（3）房产企业与业主违约金的业务链税负优化

（二）房地产企业与业主间违约金的土地增值税处理。

1、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算土地增值税时进行扣除。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的扣除项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。而“违约金”没有在扣除项目中列举，因此，房地产开发企业支付的违约金不可以在计算土地增值税时扣除。*102——纳税人俱乐部400-650-9936——（3）房产企业与业主违约金的业务链税负优化

2、房地产开发公司收取业主的违约金和更名费，需要缴纳土地增值税

房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。*103（3）房产企业与业主违约金的业务链税负优化违约金、更名费不计入土地增值税的销售收入，不征收土地增值税。——河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答（4）房地产预收定金、诚意金、会员费等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得税的处理（一）“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的会计处理

房地产开发企业为了加大促销力度而向购房者收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”在会计上应在“预收账款”还是在“其他应付款”会计科目反映呢？

根据新会计准则的规定，“预收账款”科目是核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。房地产企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”不是按照合同约定收取的，而是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款“科目核算进行核算。（4）房地产预收定金、诚意金、会员费等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得税的处理（一）“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的税务处理——企业所得税

国税发〔2009〕31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、vip会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。（4）房地产预收定金、诚意金、会员费等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得税的处理（一）“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的税务处理——增值税

房地产企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”是否缴纳营业税，取决于以下几点：

（1）应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳增值税。而房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，应税行为根本就没有发生。

而“诚意金”、“订金”和“vip会员费”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”、“订金”和“vip会员费”需要缴纳增值税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。（4）房地产预收定金、诚意金、会员费等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得税的处理（一）“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的税务处理——增值税

房地产企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”是否缴纳营业税，取决于以下几点：

（2）书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，是没有签订《商品房销售合同》的，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，按照增值税相关税收政策规定，是不需要缴纳增值的。（4）房地产预收定金、诚意金、会员费等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得税的处理（一）“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的税务处理——土地增值税

房地产开发企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，